Alienação Fiduciária e Consórcio
Gostaríamos do seu parecer acerca do Contrato advindo de Consórcio, e se apresenta alguma cláusula incompatível com a alienação fiduciária, de modo a não poder ser levado a registro.
Em especial, cito o conteúdo do item 6.3 do Contrato, como exemplo, no qual há a disposição de, se não vendido o imóvel no segundo leilão, ele será vendido através de imobiliária e, se o valor da venda não for suficiente para quitar a dívida, o devedor fiduciário continuará responsável pelo pagamento do saldo devedor. Essa disposição estaria indo de encontro ao que consta no art. 27, §5º, da Lei 9514/1997 (extinção da dívida). No entanto, é citado como base legal, para essa disposição diversa, o art. 14, §6º, da Lei 11.795/2008. Como devemos proceder diante dessa aparente divergência entre as leis citadas?
Os demais requisitos da alienação também podem sofrer flexibilização? Na forma em que se apresenta, poderia o título, ser levado a registro?
Instrumento Particular de Compra e Venda Consórcio Imobiliário, Confissão de Dívida, Constituição de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia e Outras Avenças firmado em 08 de Maio de 2.019
Valor da Venda R$ 170.000,00
Valor da Dívida: R$ 72.987,06
Resposta:
- Examinado o contrato entendemos, sub censura, estar apto para os registros (cv e alienação fiduciária) e averbação (das restrições – artigo 5º, parágrafo 5º incisos II a IV e parágrafo 7º da Lei nº 11.795/2008);
- Após os registro far-se-á, a averbações das restrições;
- Quanto à condição / item 6.3, página 16/17 do contrato resta evidente de que se o imóvel não for arrematado nos 1º e 2º leiloes, ele poderá ser alienado a terceiros através de imobiliárias /ou corretores ou não, depois de averbados os leilões negativos. E quanto ao devedor ficar responsável pelo pagamento do saldo devedor, se houver após a alienação do imóvel, através de leilão ou diretamente, há previsão legal conforme artigo 14, parágrafo 6º da Lei que dispõe sobre o sistema de consórcio (Lei 11.795/2008), ver também subitens 3.5 página 9 e 4.9 página 12 do contrato, e artigo 14, parágrafo 5º II da Lei dos Consórcios.
- Ademais a quitação da dívida não há necessidade de ser averbada, pois esta é de natureza pessoal entre as partes e não é dever do registrador ao qualificar escritura de compra e venda (após) verificar o cumprimento do dispositivo (decisões da 1ª VGRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1057235-06.2017.8.26.0100 e do CSMSP de nº 1095724-49.2016.8.26.0100)
- Quanto aos emolumentos nos termos do artigo de nº 45 da Lei 11.795/08, os atos (registros e averbação) devem ser cobrados como ato único (Ver parecer CGJSP de nº 66992/2017, e nossa resposta a outrem, alhures encaminhados via e-mail).
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 22 de Julho de 2.019
