União Estável – Aditamento em Alienação Fiduciária

Recebemos em determinado protocolo um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, no âmbito do PMCMV, onde JOÃO e MARIA são compradores e devedores fiduciantes, conviventes em união estável entre si, conforme Escritura Pública Declaratória de União Estável também apresentada.

Esse protocolo teve uma nota devolutiva e acabou que eles perderam o prazo e, agora, meses depois, sem o contrato ter sido registrado, aparecem aqui informando que houve a dissolução da união estável e que apenas JOÃO figurará como comprador e devedor fiduciante, diante da citada dissolução.

Diante do referido caso, a parte entrou em contato conosco perguntando se aceitaríamos uma simples ressalva no contrato, assinada pelo representante da credora fiduciária, informando da dissolução da união estável e que apenas JOÃO figura como comprador e devedor fiduciante.

Sobre o caso, temos as seguintes dúvidas:

1. Seria possível por meio de ressalva alterar as partes, considerando que ambos, João e Maria, assinaram ao final do contrato?

2. Na hipótese de não ser possível a ressalva, poderíamos sugerir um aditivo?

3. Considerando que há previsão em Pernambuco para registrarmos a escritura de união estável no Livro 3, pretendemos efetuar o registro da união e a averbação da dissolução. Nesta hipótese o registro e a averbação acima citados iriam interferir no registro do contrato se considerássemos a ordem cronológica dos instrumentos e fatos OU por a eficácia da propriedade se dar a partir da prenotação, tais registros não iriam interferir, pois, apesar de prenotados em conjunto com o contrato, o registro da Escritura no Livro 3 não seria um ato constitutivo?

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Resposta:

1. Quando da assinatura do contrato João e Maria eram unidos estavelmente;
2. A dissolução dessa união estável se deu após a assinatura do contrato e antes do registro do título aquisitivo;
3. O interessado (artigo 217 da LRP) João em contato com a serventia informa da dissolução da união estável com Maria, antes do registro do título e que agora apenas ele figura como adquirente e devedor fiduciante;
4. Ressalva, “em tempo” ata notarial serve apenas para corrigir algumas coisas que não interfiram no negócio jurídico, como erros ou ausências, de dados como um prenome, medida do imóvel, documento faltante, confrontante, etc.,
5. No caso não ocorreu erro porque à época da assinatura do contrato João e Maria eram de fato unidos estavelmente, e também não ocorreu ausência de dados;
6. E no caso poderá haver repercussão de ordem patrimonial, considerando-se que na união estável via de regra segue o regime da CPB, na ausência de outro regime, acordo, estabelecido no contrato, pacto, da união estável;
7. Portanto não poderá ser realizada apenas uma ressalva. Devendo o contrato ser re-ratificado (aditado) com o comparecimento de todas as partes que compareceram do ato fiduciantes (João e Maria) e o fiduciário credor (até mesmo porque pode haver composição de renda de ambos;
8. A re-ratificação alterando as partes e a situação em relação a João de unido estavelmente, para não mais unido estavelmente, pode ser feita por re-ratificação, como dito com o comparecimento de todos porque esta é, será feita antes do registro;
9. E desta forma correta, e  somente João será o adquirente do imóvel (por compra e venda) e devedor fiduciante pela alienação fiduciária dada por ele ao credor;
10. E isso levando-se em conta os artigos de nºs 1.245 e 1.246 do CC e mais o comparecimento de todas as partes na re-ratificação, principalmente o de Maria;
11.  A união estável, bem como a sua dissolução devem ser registrada e averbada, corroborando os fatos, e não interferindo neles, principalmente porque provados pela re-ratificação que a aquisição foi feita somente por João e depois da dissolução da união estável, considerando-se os artigos acima citados,  e mais o 1.247 do mesmo codex, pois o registro exprimirá a verdade.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Julho de 2.019.

Como dizia Platão o mundo perfeito é o mundo das idéias.

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Da Aquisição pelo Registro do Título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1^o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2^o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.