Servidão entre Imóveis do mesmo Proprietário – Impossibilidade

Foi recepcionado uma Escritura Pública de Compra e Venda, de uma parte de um imóvel rural a ser desmembrado (Matrícula nº xxxx).

A parte ora alienada através da Escritura é a ÁREA 4; o acesso p/ a referida área se dará por servidões de passagem instituídas sobre a Área 2 – Remanescente, e sobre a Área 3… conforme Memorial Descritivo e Planta.

Analisando o memorial e croqui, percebe-se que a servidão está sendo instituída em todas as áreas, e não tão somente para aquela que está sendo vendida; dessa forma o proprietário estaria instituindo servidão para ele mesmo, é isso?

Como devo proceder?

Matrícula de nº xxxx dividida em 5 glebas de 1 a 5, sendo que a gleba 1 já foi desmembrada/destacada e alienada a terceiros originando a matrícula de nº yyyy.

Resposta:

A servidão pressupõe proprietários diferentes para os imóveis dominante e serviente conforme se extrai do artigo n. 1.378 do CC.

A questão da servidão por destinação do proprietário (pater famílias) é controvertida, pois alguns entendem que é possível o seu registro outros não.

Impõe-se a servidão predial a um prédio em favor do outro, pertencente a diverso dono, excluindo-se a imposição desse ônus a um prédio em favor do outro pelo próprio dono. Lembrando que a servidão se extingue dede que o prédio dominante e serviente passe a pertencer ao mesmo dono (artigo 1.389, I CC/02).

A diversidade de imóveis pertencentes a donos diferentes é essencial à existência da servidão (art. 1.378 CC/02), pelo que não pode qualquer desses donos instituí-la por si só, ainda que para beneficiar futuramente outro que dele se desmembre. A diversidade de imóveis há de casar-se com a diversidade de proprietários para que, num só ato, surja a servidão. Os dois requisitos hão de coexistir simultaneamente e não sucessivamente.

Baseado no CC/02 condena-se a possibilidade de ser um só proprietário do prédio dominante e do serviente.

Contudo alguns civilistas admitem s servidão por destinação do proprietário.

Também a jurisprudência acabou por acolher a destinação do proprietário como via regular de constituir servidão. Mas devemos salientar que essa forma apenas estabelece uma serventia, sem criar servidão, pois esta só irá se constituir-se quando (ou se) os prédios vieres a pertencer a proprietários diversos, não se subordinando-se a servidão por destinação ao registro no Registro de Imóveis.

Se o proprietário de um só imóvel, ao dividi-lo em dois para venda, quer que uma de suas partes mantenha a serventia anterior sobre a outra parte, bastará, para isso, que na escritura pública divisória declare expressamente que fica constituída a servidão de uma em favor de outra que passou a pertencer a novo dono. Ao invés de presumir-se que existe um ônus sobre parte do imóvel, o que presume é que todo este se ache “livre e desembaraçado de qualquer ônus”.

Quando se busca imprimir certeza à existência de qualquer servidão, a ponto de sujeitar a registro até a aparente, com obras ostensivas, seria imperdoável incoerência admitir a existência da servidão por destinação do proprietário. Ao invés da certeza, característica da servidão, haveria a clandestinidade, já que, de repente, poderia surgir uma servidão completamente desconhecida do público e ausente do Livro em deveria ser inscrita.

Portanto a situação não é pacifica, e desta forma considerando os artigos de nºs. 1378 e 1.389, I, entendo s.m.j. que não poderá acessar ao RI servidões que sejam instituídas em que figurem como mesmo proprietário do imóvel serviente e dominante , pois de acordo com o citado artigo 1.389, I é forma de extinção da servidão.

Ver Revista do Direito Imobiliário do Irib de nº 28 páginas 35/42 (Notas Sobre As Servidões e o Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa) e Servidões Ente Imóveis do Mesmo Dono – Maria Helena Leonel Gandolfo – IV Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – Porto Alegre 26-9 a 1.10.1977.

É o que entendemos passível de Censura.

 São Paulo, 12 d e Fevereiro de 2.019.