Compra e Venda e Instituição de Bem de Família na Mesma Escritura
Recebemos para registro, uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E INSTITUIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA, na qual consta, simultaneamente, a aquisição do bem imóvel pelos instituidores, conviventes em união estável, e, ato contínuo, a instituição do bem de família, relativamente ao imóvel adquirido, isso, numa mesma escritura pública.
Diante desse fato, surgiram os seguintes questionamentos:
1. Existe algum impedimento quanto à cumulação da compra e venda com a instituição do bem de família, numa mesma escritura pública? O disposto no art. 265, da Lei 6.015/1973, se aplicaria a esse caso concreto ou sua aplicação é restrita apenas aos contratos de mútuo para casamento, nos termos do art. 8º, §5º, do Decreto-Lei nº 3.200/1941?
2. Uma só prenotação pode acolher os dois atos de registro, considerando que a compra e venda seria um ato de registro e a instituição do bem de família,outro, e tendo em vista que o procedimento para registro do bem de família tem suas próprias peculiaridades, a exemplo da publicação de edital, após superadas eventuais dúvidas, com prazo para recebimento de reclamações ou impugnações no prazo de 30 dias (arts. 260 a 264 da Lei 6.015/73), o que postergaria os efeitos da prenotação quanto a esse instituto?
3. Em sendo admitida a cumulação indicada no item 2, como deveria se proceder (em) ao(s) registro(s)? A instituição do bem de família poderia ser registrada no mesmo registro da compra e venda (tudo em R-1, por exemplo) ou primeiro deve ser realizado o registro da compra e venda (R-1, a título de exemplo) e, só após, logo em seguida, o registro da instituição do bem de família (R-2, a título de exemplo)?
4. Quanto à cobrança das taxas, à despeito de estarem cumulados numa mesma escritura, cada ato de registro deve ser cobrado individualmente, não é? O fato de cobrar individualmente, não implicaria em serem dois registros distintos, um posterior ao outro?
5. Há requisitos a serem observados na escritura pública para fins de instituição do bem de família, a exemplo da apresentação de certidões fiscais(no caso, os instituidores fazem referência à dispensa da CND ao declararem não serem contribuintes obrigatórios do INSS, bem como já consta a certidão do fisco municipal, relativamente ao imóvel) e de feitos ajuizados, pelos instituidores, comprovação e/ou declaração do não extrapolamento do limite de 1/3 do seu patrimônio líquido, tendo em vista o disposto na parte final do art. 1.711, do Código Civil, dentre outros requisitos?
6. O tempo mínimo de 02 anos de residência no imóvel, previsto no art. 19, do Decreto-Lei nº 3.200/1941, ainda é um requisito a ser observado, quando da pretensão da instituição do bem de família ou tal exigência restou, de alguma forma, revogado, mesmo que tacitamente, uma vez que, expressamente, tal disposição não resta revogada?
7. Qual conteúdo deve constar do edital previsto no art. 262, da Lei 6.015/73,tendo em vista que a instituição do bem de família está ocorrendo na mesma escritura de compra e venda? O resumo a que se refere o inciso I do referido artigo deve abranger tanto a compra e venda, quanto à instituição do bem de família, porque constantes do mesmo instrumento público?
Respostas:
- A instituição de Bem de família por co-proprietários que mantém união estável é perfeitamente possível (Ver Processo 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1259/97);
- Via de regra na escritura de instituição deverá ser declarada expressamente pelos instituintes, que o imóvel oferecido em bem de família não ultrapassa o valor limite permitido (1/3 do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição – artigo 1.711 do CC) Também deverá ser declarado expressamente pelos instituidores que o imóvel é utilizado por mais de dois anos como residência (artigo 19 do DL 3.200/41);
- Vamos às questões enumeradas de 1 a 7:
- Não há impedimento de que a instituição do bem de família seja feito juntamente com a compra e venda (aquisição da propriedade)feito o registro da compra e venda, para, em seguida os registros da instituição do bem de família (Livro 2 e Livro 3- Auxiliar (integral)) (artigo 265 da LRP não sendo a sua aplicação restrita aos termos do artigo 8º parágrafo 5º do DL 3.200/41);
- O que é prenotado/protocolado é o título, no entanto como os atos (venda e compra e instituição de bem de família) tem procedimentos diferentes deve haver dois protocolos e duas prenotações;
- Registrada a compra e venda se iniciará o procedimento dos registros da instituição do bem de família (Livro 2 e Livro 3- auxiliar) conforme procedimentos de registro (Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Editora Quinta Editorial – 2.013 páginas 225/230 via e-mail);
- Quanto aos emolumentos devem ser cobrados pelos atos praticados (registro da venda e compra e registros da instituição do bem de família secundum tabela);
- Os requisitos são os da legislação aplicável ( CC artigos 1711/1722, LRP artigos 260/265, e do DL 3.200/41 no que couber);
- O tempo de residência (Artigo 19 do DL 3.200/41) via de regra deve ser observado. No entanto quando se tratar e venda e compra seguida da instituição poderá ser dispensado;
- Quanto ao edital, devem constar o título de instituição do bem de família sem menção à aquisição(compra e venda) que já estará registrada.
Estas são as considerações que sub censura fazemos.
São Paulo., 19 de Dezembro de 2.018.
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O conjunto da Musa é completado por seu cabelo maravilhoso. Ao que tentou assassinar a bela e imponente capa que a diferencia dentre outras, Iracema não percebeu o grave erro que queria cometer. Grande sorte teve então, em que alguém lhe dissesse que, tal como Sansão, sua força vinha destes tão belos laços que lhe cobrem. Ao tentar, de outra forma, mudar tudo, ou seja, o cabelo, a Musa no entanto deu brilho ao que já era belo e pontas loiras destacam ainda mais a beleza que todo o resumo desta semana pode mostrar… Uau !
