Incorporação Cláusula Resolutiva
Consulta:
Uma cliente de nosso tabelionato pretende adquirir imóvel onde pretende construir/constituir condomínio, sendo que, seguida a venda e compra, pretende promover o registro de incorporação.
No entanto, pretendem ajustar a v/c com cláusula resolutiva expressa da seguinte maneira: parte do preço da aquisição do terreno será quitado na ocasião da venda das frações ideais correspondentes às futuras unidades que serão construídas no imóvel adquirido.
É possível de lavratura e o registro da v/c n/ termos, como também, em seguida, da incorporação??
24-09-2.010
Resposta: O contrato de compra e venda com condição resolutiva expressa é contrato condicional e depende de pagamento das parcelas do preço, que se não pagas farão com que o imóvel volte ao transmitente, o que irá gerar insegurança para o registro da incorporação.
Tal cláusula terá o efeito suspensivo porque o domínio só se transferirá com o pagamento, e resolutivo porque a compra e venda será desfeita pelo não pagamento.
A condição subordina o efeito jurídico a evento futuro e incerto (artigo 121 do CC), tem acepção de resolver, colocar fim. Assim sendo, a cláusula resolutiva prevê hipótese onde poderá ocorrer o término da relação contratual.
Para o registro da incorporação é necessário que haja título de propriedade do terreno ou promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão de posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclusa consentimento para demolição e construção (letra “a” do artigo 32 da Lei 4.591/64).
Contrato passível de extinção, condicional, não será título a ensejar o registro de incorporação imobiliária.
Portanto, a escritura de compra e venda com condição resolutiva expressa poderá ser lavrada e registrada, no entanto não ensejará ao registro da incorporação.
Esse é o meu entendimento s.m.j..
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.010.
Ouso divergir sob os seguintes fundamentos:
Extrai-se do art. 32, a, da Lei nº 4.591/64, a seguinte redação:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; destaque
Extrai-se, portanto, do texto legal, que a irrevogabilidade e irretratabilidade diz respeito tão somente “promessa de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta”, não se referindo tal exigência ao título de propriedade (escritura pública de permuta ou de compra e venda).
Ademais, no caso da permuta, a própria natureza da permuta por unidades futuras contempla uma obrigação de fazer, com a contraprestação das frações vinculadas às unidades da incorporação (direito pessoal + direito real).
O não cumprimento da obrigação de fazer enseja o desfazimento do negócio jurídico em favor do alienante o permutante do terreno.
Não é outra a leitura do art. 40 da Lei nº 4.591/64
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura existente.
Estabelecem os artigos que fundamentam a condição resolutiva:
Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.
[. . .]
Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido. Destaque
Art. 128. Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; mas, se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé.
Art. 129. Reputa-se verificada, quanto aos efeitos jurídicos, a condição cujo implemento for maliciosamente obstado pela parte a quem desfavorecer, considerando-se, ao contrário, não verificada a condição maliciosamente levada a efeito por aquele a quem aproveita o seu implemento.
Portanto, estabelecida a condição resolutiva, o negócio jurídico (permuta ou compra e venda) encontra-se perfeito e em pleno vigor, podendo exercer-se o direito por ele estabelecido (compra e venda ou permuta do terreno pelas unidades de incorporação), titulo hábil ao registro da incorporação imobiliária.
Luiz Renato Camargo
OAB/SC 17.028