Doação c/c Acréscimo

Doação feita à filha e seu marido, ou seja, ao casal, com reserva de usufruto e constando que o imóvel não responderá por dívidas dos donatários nem poderá ser alienado sem o expresso consentimento dos usufrutuários.

Um deles faleceu e o usufruto acresceu ao sobrevivente.

Agora faleceu o cônjuge da donatária e ela está requerendo o acréscimo nos termos do artigo 551 do CC.

A pergunta é se, nos termos do artigo 1911 do CC, se a cláusula de inalienabilidade, que implica em incomunicabilidade, se ela impede esse acréscimo.

Seria o caso de se fazer inventário?

Resposta:

No caso concreto, está claro de que a doação foi feita ao casal, ou seja, a marido e mulher aplicando-se o parágrafo único do artigo 551 do CC, sendo perfeitamente possível o acréscimo da parte do falecido a viúva , a requerimento desta acompanhado da certidão de óbito de seu falecido marido;

Constou da consulta que a doação fora feita ao casal, e não Fulana  casada com Ciclano;

Quando as doações com a cláusula de inalienabilidade que implica na incomunicabilidade, em sendo a doação feita ao casal, marido e mulher, é irrelevante, pois o que importa é a vontade do doador e que a doação foi feita ao casal, não sendo no caso, importante a cláusula restritiva de inalienabilidade, ou mesmo se houve ou não a comunicabilidade.

A cláusula de inalienabilidade, importaria se a doação fosse feita à donatária quando solteira, ou mesmo no caso de casamento em 2ªs núpcias do viúvo ou viúva.

Entende-se que a doação feita ao casal procurou beneficiar um grupo familiar, não se justificando a divisão do bem com a morte de um deles, valendo-se da cláusula restritiva de inalienabilidade que implica na incomunicabilidade.

Conclui-se que a possibilidade de subsistência da doação para o cônjuge sobrevivo, depende exclusivamente do fato de terem figurado no contrato como donatários tanto a mulher quanto o marido, independentemente do regime de bens adotado no matrimônio, e da existência ou não de cláusula de comunicabilidade no contrato de doação. (voto proferido Min. Nancy Andrigui – Recurso Especial nº. 324.593).

Resta evidente de que as clausulas permanecem gravando o imóvel.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 18 de Setembro de 2.017.

Cédula de Crédito à Exportação – Varias Comarcas – Emolumentos

Recebi e protocolei a Cédula de Credito à Exportação, no valor de R$.23.000.000,00 e foram dados em hipoteca doze imóveis, sendo um nesta comarca, que na pagina 28/29 constou com a área de (tamanho) 14.3318 ha e o correto é 143.33.18 ha, e pela Av.2 da matricula o imóvel passou a denominar-se Fazenda Xiririca – Gleba 2 e na cédula constou Xiririca.

Constou como emitente a Usina S/A, como avalistas Agropecuária Fulano S/A e mais cinco pessoas físicas; sendo a Agropecuária Fulano S/A, proprietária do imóvel, a mesma não teria que constar como avalista e interveniente hipotecante?

Por gentileza gostaria de saber sobre os valores a cobrar, e prazo para registrar a CCE?

Se tiver que fazer alguma exigência, por favor minutá-la.

CÉDULA DE CRPEDITO À EXPORTAÇÃO nº xxxxxxxxx emissão 04-11-2.016

Emitente: USINA Fulano S/A

Credor: BANCO Beltrano S/A

Valor: R$ 23.000.000,00

Vencimento: 10.11.2.021

Imóvel hipotecado: fazenda Xiririca gleba 2 – 143.33,18 hectares – matrícula nº zzzzz de propriedade da AGROPECUÁRIA Fulano S/A

Respostas fora de ordem:

  1. No que diz respeito ao prazo de registro das Cédulas de Crédito Rural/Industrial/Comercial/Exportação/Bancário, a legislação pertinente às mesmas fala em 03 (três) dias (Ver artigo n. 38 do DL 167/67, artigo 38 do DL 413/69, artigo 5º Lei n. 6.840/80, artigo 3º Lei 6.313/75, artigo 30 Lei 10.931/04 – CCB);
  2. No Anexo IV imóvel localizado em sua comarca, corrigir de 14.3318 hectares  para 143,3318 hectares, e de Xiririca para Fazenda Xiririca – Gleba 2 (AV.2.), podendo aceitar requerimento nesse caso;
  3. Deverá constar no título – Cédula de Credito à Exportação de que a proprietária do imóvel objeto da matricula de nº 15.287 AGROPECUÁRIA Fulano S/A é a interveniente garante/hipotecante, ou seja esta deverá figurar/constar no título como interveniente garante/hipotecante;

  1. Nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604 , Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Publico – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da AGROPECUÁRIA FULANO S/A;

  1. O Orçamento – Anexo I deverá ser preenchido e assinado pelas partes (emitente e credor);

  1. A solicitação de desembolso – Anexo II também deverá ser preenchido e assinado pelas partes , item 11 do preâmbulo da CCE (nas datas designadas na solicitação (…));

  1. Constar os nomes completos e cargo de quem assina pela emitente Usina Fulano S/A na CCE Diretores Presidente e Agrícola);

  1. Quanto à avalista que figura no título no estado civil de casada, é necessária a qualificação;

  1. Apesar de o outro SRI estar utilizando uma tabela desatualizada (me parece) cobrou esse valor porque fez um registro da CCE pelo valor total no Livro 3- Auxiliar.

  1. No caso de termos a competência territorial dividida, ou seja, para o penhor um RI, e para a hipoteca outro, o Oficial do penhor deverá fazer o registro da cédula somente no Livro 3- Aux., constando em sua redação que a hipoteca será objeto de registro junto ao SRI tal.

O RI de localização do imóvel dado em hipoteca, procederá ao registro da Cédula no Livro 2 (hipoteca) e também no livro 3- Aux., observando que o penhor dado em garantia foi (ou será) objeto de registro junto ao SRI tal.

(Ver Também Bol. Irib 176).

Entretanto, quando a cédula de crédito tem garantia hipotecária consistente em imóveis em duas comarcas diferentes, registra-se a cédula e a hipoteca na primeira comarca, e na segunda comarca, registra-se somente a hipoteca na matricula do imóvel, indicando-se que a cédula foi previamente registrada em tal data, sob n. tal, em tal comarca.

  1. No seu caso divide o valor de R$ 23.000.000,00 por doze (12) imóveis e cobra sobre a base de cálculo de um (R$ 1.916.666,00) R$ 4.105,78.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo 30 de Novembro de 2.016.

Consultas informais ao Cartório – Alerta

Boa tarde, gostaria que o senhor analisasse as perguntas feitas e como devo responder. A parte nos enviou e-mail com questões relativas ao caso específico.

Obrigado

Resposta:

Inicialmente informamos de que não cabe ao SRI responder consultas formuladas por interessados, o que está bem esclarecida/explicitada na LRP e Lei 8.935/94.

Respondi esta questão que não deixa de ser complexa, mas com o alerta de que aos SRI não lhes é dado responder consultas, suas funções constitucionais estão implícitas das leis 6.015/73 e 8.835/94, até porque com a resposta ocorrerá:

  1. A responsabilização pela resposta dada;
  2. Os interessados cobrarão, e podem mudar o sentido, incluído ou excluído fatos novos ou mesmo antigos, ou mesmo quando da apresentação de algum título ao RI, mudar completamente a toada;
  3. Ademais se a moda pega, o SRI fará quase isso, pois poderá haver repiques, ou seja, falar com outros, até mesmo em redes sociais, até mesmo postagens;
  4. É se os notários também adotarem a moda?
  5. Não deixa de ser um complicador até mesmo perante a ECGJSP, que pode responsabilizar o Oficial por isso, uma vez que é prerrogativa de Advogados até por questões estatutárias e legais.
  6. Cabe o alerta ao interessado;
  7. Ver processo nº 1023331-97.2014.8.26.0100 abaixo reproduzido da 1ª VRP da Capita do Estado.

É o que entendemos.

São Paulo, 08 de Fevereiro de 2.018.

REGISTRO DE IMÓVEIS – CONSULTA

Publicado em maio 28, 2014por Luciano Passarelli

REGISTRO DE IMÓVEIS: “CONSULTA”

Cabe ao Registrador de Imóveis responder a consultas formuladas por interessados?

Em princípio, o bom atendimento supõe que o Registrador informe ao interessado, sanando suas dúvidas, acerca do melhor procedimento registrário para atender sua pretensão.

Veja-se: procedimento “registral”. Assim, a consulta deve ser restrita aos procedimentos internos do cartório.

Não cabe agir como consultor jurídico para “fatos ainda inexistentes no mundo jurídico, que estão em fase de discussão no âmbito privado e contratual”, conforme bem constou da decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, que copio abaixo.

Em uma linguagem coloquial, diria que é dever do Registrador prestar todas as informações relativas a procedimentos “do balcão para dentro”. Mas “do balcão para fora”, referente a atos que ainda serão entabulados, não cabe ao Registrador opinar (até porque irá depois qualificar os títulos que resultarem desses atos). 

De fato, essa atividade envolve autêntica consultoria e assessoria jurídica, que é privativa de advogados (artigo 1º, II, do Estatuto da Advocacia), e dos tabeliães quanto aos atos dirigidos ao seu ofício (Lei 8.935/94).

Portanto, a meu juízo, bem colocados os termos da r. decisão, que segue na íntegra:

Processo 1023331-97.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – EDIFÍCIO PERSPECTIVE NEW LIFE – Consulta – tanto o denominado pedido de providências quanto o procedimento de dúvida (artigo 198 da Lei 6.015/73) pressupõem irresignação contra alguma exigência formulada pelo Oficial em caso concreto – não cabe ao Corregedor Permanente responder a consulta formulada pelo interessado – extinção sem resolução do mérito. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por EDIFÍCIO PERSPECTIVE NEW LIFE em face da negativa do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo em proceder à alteração de sua convenção condominial, no tocante ao quórum de condôminos. O diligente Oficial, em sua manifestação, afirmou que o pedido se trata de uma verdadeira consulta feita pelo requerente sobre atos que pretende praticar e que dependem da composição do “quórum” qualificado e realização posterior de assembléia. O Ministério Público opinou pela extinção do processo sem resolução do mérito.

É o relatório.

DECIDO

 

Com razão o Oficial e o Ministério Público. Pretende o requerente, após tentativa frustrada de consulta perante o 6º Registro de Imóveis da Capital, o exame prévio por esta Corregedoria Permanente sobre fatos ainda inexistentes no mundo jurídico, que estão em fase de discussão no âmbito privado e contratual do condomínio. Conforme bem apontado pelo Oficial Registrador e no parecer da Promotora de Justiça, o requerente sequer apresentou título para qualificação, caracterizando o pleito verdadeira “consulta”. Este fato, por si só, torna o pedido prejudicado, pois tanto o denominado pedido de providências quanto o procedimento de dúvida (artigo 198 da Lei 6.015/73) pressupõem irresignação contra alguma exigência formulada pelo Oficial, em caso concreto. Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89) :”…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”.

Diante do exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 267, IV, do Código de Processo Civil Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: ALESSANDRA SOUZA VILELA (OAB 265093/SP) (D.J.E. de 28.05.2014 – SP)

Servidão Administrativa correções necessárias

Foi apresentada e protocolada para exame e calculo, a escritura publica de constituição de servidão administrativa e ata retificativa, juntamente com os memoriais descritivos, plantas e a matricula do imóvel.

Por favor analise e em caso negativo, minute a exigência.

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que no R.25 (hipoteca) constam divergências que precisam ser verificadas. Mas isso no caso desta hipoteca não ser cancelada (como se verá adiante);
  2. Com relação às correções realizadas pela Ata Notarial retificativa de 09-10-2.017, é perfeitamente possível nos termos do item n. 53 e seu subitem 53.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP (Provimento CGJSP de n. 40/12);
  3. O imóvel objeto da matricula de n. X possui pouco mais de 100 hectares (101,40 hectares) já necessitaria ser georreferenciado uma vez que o prazo carencial já se expirou em 20-11-2.016 ( Artigo 10, V, e seus parágrafos 2º e 3º do Decreto n. 4.449/02). No entanto não será necessário o georreferenciamento para registros de servidões administrativas de passagem/transmissão de energia elétrica;
  4. Para os registros das servidões (4) deverá haver a prévia anuência do credor hipotecário da hipoteca cedular objeto do R.Y, ou seja, do Banco Fulano S/A ou ser providenciado o prévio cancelamento da hipoteca vencida em 15-09-2.008.
  5. A rigor as servidões de passagem poderiam ser registradas a despeito da hipoteca cedular, pois não se trata de venda, nem mesmo de penhora, arresto ou sequestro (artigos 59 e 69 do DL 167/67). Contudo se trata de constituição de direito real voluntário, e que a exemplo dos casos de desmembramentos e remembramentos necessitam da anuência do credor hipotecário.

A hipoteca já existia, e quando constituída, sobre o imóvel não pesava nenhum ônus de servidão, que de certa forma vem a onerar o imóvel, retirando-lhe parte da utilidade, o desvalorizando.

Se tivéssemos uma situação contrária, ou seja, em um imóvel onerado por servidão ser constituída hipoteca cedular, a situação seria pacífica e poderia ser feita independentemente de qualquer formalidade.

Mas pesando sobre o imóvel hipoteca cedular, a situação se inverte e até por cautela é necessária a anuência do credor hipotecário.

  1. Deverá ser apresentado o CCIR do imóvel rural bem como certidão negativa do ITR, ou os cinco últimos ITR’s quitados nos termos do artigo n. 21 e seu parágrafo único da Lei de n. 9.393/96 c/c o artigo n. 22 parágrafos 1º e 3º da Lei n. 4.947/66 e artigo 167, I, 6 da LRP;
  2. No entanto, ficam impossibilitados os registros das servidões administrativas constantes da escritura em face da impossibilidade de se localizar as faixas das servidões no interior do imóvel rural objeto da matrícula de nº X em face das decisões do CSMSP de nºs: 1001809-55.2015.8.26.0269, 1003805-88.2015.8.26.0269, 000443-20.2015.8.26.082,9000002-37.205.8.26.0082, 9000001-52.2015.8.26.0082, 0000491-27.2015.8.26.0472, 9000002-71.2014.8.26.0082;

É o que entendemos passível de censura.

S]ao Paulo, 19 de Outubro de 2.017.

Paróqia como Filial – Registro Civil de Pessoa Jurídica

Recebemos em Pessoa Jurídica um “Decreto de Criação da Quase Paróquia de Xiririca da Serra”, onde é requerente a “Mitra Diocesana”, que tem seu estatuto registrado conosco.

Segundo eles, é necessário registrar essa “paróquia” no registro da mitra, pois entendem que é uma “filial”, para possibilitar criar um CNPJ. Junto à Receita Federal.

Somente com base no “decreto”, é possível tal ato ???

Resposta:

  1. As organizações religiosas são pessoas jurídicas, quando regularmente registradas. A lei confere inteira liberdade de constituição e organização, significando que não necessitam ter a forma de associação civil, nem de associados. Basta o ato de fundação ou de declaração de sua existência, com ou sem bens materiais, pois a comunidade religiosa caracteriza-se pelo fluxo constante de fiéis, que nela ingressam ou se retiram livremente, sem qualquer ato formal de associação ou retiradaPor sua natureza,a organização religiosa não pode ter finalidade econômica, nem ter seus haveres sob domínio, posse ou controle real de pessoas que a integrem. …

CF, art. 5º, VI, assegura a liberdade de exercício de cultos religiosos e garante, na forma da lei, “a proteção aos locais de culto e a suas liturgias”. Vê-se que a liberdade de organização religiosa está limitada às finalidades de culto e liturgia.Somente para esses fins pode ser considerada organização religiosa e assim registrada. Se a comunidade religiosa desenvolve outras atividades, de caráter econômico, como instituições educacionais ou empresariais, estas não se consideram incluídas no conceito de “organizações religiosas” para os fins da Constituição e do CC, pois não destinadas diretamente para culto ou liturgia. Essas outras atividades deverão ser organizadas sob outras formas de personalidade jurídica (…), ainda que seus resultados econômicos sejam voltados para dar sustentação a projetos desenvolvidos pela respectiva comunidade religiosa.[12] (grifei) (CSMSP – APC nº 1023847-89.2014.8.26.0562 – abaixo reproduzido);

  1. Via de regra, quando da criação de filial com previsão no estatuto, esta, estando localizada em outra circunscrição territorial, deve ser registrada no RCPJ de sua localização e ser averbada junto ao registro original de sua matriz (artigos 969 e 1.000 do CC – subsidiariamente aplicados). Portanto no caso a filial deve primeiro ser registrada no RCPJ da comarca de Matão – SP., para em seguida ser averbada no RCPJ local, junto ao registro da Mitra Diocesana;
  2. Normalmente quando da criação da filial também será eleita uma diretoria responsável por essa filial, não havendo impedimento que essa diretoria seja a mesma da matriz, no caso de não haver nenhum interesse por parte dos associados ou mesmo em face de deliberação nesse sentido;
  3. No caso, por tratar-se de ORGANIZAÇÃO RELIGIOSA, além da Constituição Federal devem ser levados em conta: a) o artigo n. 44, IV e seu parágrafo único do CC, b) o Decreto n, 7.107/2010 e seu anexo “ O Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil, artigos 3º e seus parágrafos 1º e 2º, e artigo 20 (ressalvadas as situações jurídicas existentes e constituídas ao abrigo do Decreto nº 119-A, de 7 de janeiro de 1890 e do Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé sobre Assistência Religiosa às Forças Armadas, de 23 de outubro de 1989.) e os processos nºs 2014/114125 – CGJSP e 0035061-54.2016.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado, além do que a situação é nova (em caso de registro em RCPJ);
  4. Nesse caso por ser Organização Religiosa e não associação deve atender os requisitos registrais (artigo 46 do CC) e não necessariamente os requisitos estatutários (artigo n. 54 do CC e registrais – artigo 46 – que á para as Associações (o artigo 54));
  5. A filial, alem de ter uma diretoria (pároco) responsável pela entidade ou mesmo a própria Mitra Diocesana, se for o caso (artigo 46, III – o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente) também deverá em sua criação ter os requisitos dos incisos I (denominação correta e atual, considerando que constam do Decreto as denominações Paróquia São José, no Município de Matão, Igreja Santa Luzia, Igreja Matriz, e Paróquia São José e do Vicariato Senhor Bom Jesus) , e IV do artigo n. 46 do CC ( alem do inciso III acima citado);
  6. Portanto a Paróquia ou Quase Paróquia de Xiririca da Serra deve primeiro ser registrada junto ao RCPJ de Matão – SP., para depois ser averbada junto ao registro da Mitra local – SP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Fevereiro de 2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

IV – as organizações religiosas;        (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

  • 1oSão livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.           (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
  • 2oAs disposições concernentes às associações aplicam-se subsidiariamente às sociedades que são objeto do Livro II da Parte Especial deste Código.          (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

Art. 46. O registro declarará:

I – a denominação, os fins, a sede, o tempo de duração e o fundo social, quando houver;

II – o nome e a individualização dos fundadores ou instituidores, e dos diretores;

III – o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

IV – se o ato constitutivo é reformável no tocante à administração, e de que modo;

V – se os membros respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais;

VI – as condições de extinção da pessoa jurídica e o destino do seu patrimônio, nesse caso.

Art. 969. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser averbada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede.

Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição da sucursal, filial ou agência deverá ser averbada no Registro Civil da respectiva sede.

 

 

ORGANIZAÇÃO RELIGIOSA – ASSOCIAÇÃO  – FILIAL – CIRCUNSCRIÇÃO TERRITORIAL

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1023847-89.2014.8.26.0562
LOCALIDADE: Santos DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2016 DATA DJ: 16/12/2016
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 44, 54, V, 60, 1000
LEI: CF – Constituição da República – 1988 ART: 5, VI, 50 INC: VI LET: b
LEI: LO – Altera dispositivos do CC2002 – 10.825/2003

REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS – Constituição de filial – Expansão das atividades da recorrente para nova localidade – Necessidade de nova inscrição dos atos constitutivos, em atenção à circunstância territorial dos Oficiais de Registro – Pessoa jurídica que, ao lado de serviços religiosos, desenvolve, sem finalidade lucro, outras atividades, algumas delas de natureza econômica – Interessada que não se dedica exclusivamente ao culto religioso e à liturgia – Exclusão de sua qualificação jurídica como organização religiosa – Conformação que se ajusta à figura da associação – Estatuto lacunoso quanto ao prazo de antecedência mínima para fins de convocação de assembleia geral – Ofensa às regras dos arts. 54, V, e 60 do CC – Juízo negativo de qualificação registral confirmado – Procedência da dúvida – Recurso desprovido.

ÍNTEGRA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelaçãonº 1023847-89.2014.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são partes é apelante IGREJA APOSTÓLICA FONTE DA VIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURIDICA DE SANTOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistraturado Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso de apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 10 de novembro de 2016.

PEREIRA CALÇAS
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Assinatura Eletrônica

Apelaçãonº 1023847-89.2014.8.26.0562
Apelante: IGREJA APOSTÓLICA FONTE DA VIDA
Apelado: Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Santos

Voto nº 29.576

REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS – Constituição de filial – Expansão das atividades da recorrente para nova localidade – Necessidade de nova inscrição dos atos constitutivos, em atenção à circunstância territorial dos Oficiais de Registro – Pessoa jurídica que, ao lado de serviços religiosos, desenvolve, sem finalidade lucro, outras atividades, algumas delas de natureza econômica – Interessada que não se dedica exclusivamente ao culto religioso e à liturgia – Exclusão de sua qualificação jurídica como organização religiosa – Conformação que se ajusta à figura da associação – Estatuto lacunoso quanto ao prazo de antecedência mínima para fins de convocação de assembleia geral – Ofensa às regras dos arts. 54, V, e 60 do CC – Juízo negativo de qualificação registral confirmado – Procedência da dúvida – Recurso desprovido.

Inconformada com a r. sentença que julgou a dúvida procedente[1], a recorrente, interessada, interpôs apelação, invocando a liberdade religiosa, o princípio da legalidade e precedentes do E. STF, com vistas à obtenção de ordem de inscrição de seus atos constitutivos[2], recusada, porém, pelo Oficial de Registro, que, ao afastar sua qualidade de organização religiosa, compreendendo-a como uma associação, exigiu ajustes no seu estatuto social, que deveria dispor a respeito do prazo de antecedência mínima para convocação de assembleia geral, considerando as regras positivadas nos arts. 54, V, e 60 do CC, a serem interpretadas em conjunto[3].

Uma vez recebido o recurso em seu duplo efeito[4], e após parecer da Procuradoria Geral da Justiça pelo desprovimento da apelação[5], os autos, por força do v. acórdão proferido pela E. 3.ª Câmara de Direito Privado deste Tribunal, que então se orientou pela questão preliminar levantada pelo Ministério Público, foram redistribuídos para este C. CSM[6].

É o relatório.

A interessada, ora recorrente, apresentando-se como organização religiosa, busca o registro de seus atos constitutivos, então inscritos originariamente no 2.º Tabelionato de Protesto e Registro de Pessoas Jurídicas, Títulos e Documentos de Goiânia[7], tendo em vista a expansão de suas atividades, mediante abertura de filial na cidade de Santos, portanto, em circunscrição territorial diversa da do Registro Civil de Pessoas Jurídicas de sua sede.

Nada obstante necessária e justificável a providência perseguida – em consideração às exigências de publicidade, mas porque também encontra fundamento na norma do art. 1.000, caput, do CC[8], a ser aplicada por analogia –, impõe ratificar a desqualificação registral.

As organizações religiosas, de acordo com o inc. IV do art. 44 do CC, introduzido no ordenamento jurídico pátrio pela Lei nº 10.825, de 22 de dezembro de 2003, são, é certo, pessoas jurídicas de direito privado.

Em harmonia com as normas extraídas dos arts. 5.º, VI, e 19, I, da Carta de 1988[9], o § 1.º do art. 44 do CC, estabelece:

Art. 44. (…)

  • 1º. São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.

Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes, quando comentam, no que ora interessa, as modificações resultantes da Lei nº 10.825/2003, assinalam:

Com a alteração, as igrejas deixaram de ser simples entidades de classe de futebol ou outras organizações não religiosas e passaram a figurar como pessoas jurídicas de direito privado. A medida protege a autonomia das organizações religiosas, pois garante a liberdade de criação, organização, estruturação interna e funcionamento, vedada a ingerência do poder público, como destaca o parágrafo primeiro.[10] (grifei)

Segundo lição de Francisco Amaral, as organizações religiosas abrangem “as igrejas, as ordens monásticas, as congregações religiosas, as irmandades, os centros dos variados cultos etc.”[11] Ao delas tratar, Paulo Lôbo anota, com argúcia, suas características peculiares e regência própria:

As organizações religiosas são pessoas jurídicas, quando regularmente registradas. A lei confere inteira liberdade de constituição e organização, significando que não necessitam ter a forma de associação civil, nem de associados. Basta o ato de fundação ou de declaração de sua existência, com ou sem bens materiais, pois a comunidade religiosa caracteriza-se pelo fluxo constante de fiéis, que nela ingressam ou se retiram livremente, sem qualquer ato formal de associação ou retirada. Por sua natureza, a organização religiosa não pode ter finalidade econômica, nem ter seus haveres sob domínio, posse ou controle real de pessoas que a integrem. …

CF, art. 5º, VI, assegura a liberdade de exercício de cultos religiosos e garante, na forma da lei, “a proteção aos locais de culto e a suas liturgias”. Vê-se que a liberdade de organização religiosa está limitada às finalidades de culto e liturgia.Somente para esses fins pode ser considerada organização religiosa e assim registrada. Se a comunidade religiosa desenvolve outras atividades, de caráter econômico, como instituições educacionais ou empresariais, estas não se consideram incluídas no conceito de “organizações religiosas” para os fins da Constituição e do CC, pois não destinadas diretamente para culto ou liturgia. Essas outras atividades deverão ser organizadas sob outras formas de personalidade jurídica (…), ainda que seus resultados econômicos sejam voltados para dar sustentação a projetos desenvolvidos pela respectiva comunidade religiosa.[12] (grifei)

Dentro desse contexto, convém apurar, no caso, com vistas à incidência (ou não) da regra do § 1.º do art. 44 do CC e, especialmente, à tutela da liberdade e autonomia consagradas nessa norma protetiva, se a recorrente, para os fins legais, marcadamente para efeito de inscrição de seus atos constitutivos no registro civil de pessoas jurídicas, qualifica-se como organização religiosa.

A propósito, com amparo nas considerações acima desenvolvidas, a E. CGJ, no parecer n.º 26/13-E, aprovado pelo Des. José Renato Nalini, em 21 de janeiro de 2013, nos autos do processo n.º 6.477/2012, sublinhou que a autonomia e a liberdade reconhecidas às organizações religiosas não são infensas ao controle de legalidade de seu registro; não desautorizam, por conseguinte, sindicância direcionada à fiscalização do respeito ao prescrito pela ordem jurídica.

Socorreu-se, inclusive, na ocasião, do enunciado n.º 143, aprovado na III Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, vazado nos termos que seguem:

143 – Art. 44: A liberdade de funcionamento das organizações religiosas não afasta o controle de legalidade e legitimidade constitucional de seu registro, nem a possibilidade de reexame, pelo Judiciário, da compatibilidade de seus atos com a lei e com seus estatutos. (grifei)

Nessa linha, impõe reconhecer a descaracterização da recorrente como organização religiosa, em atenção ao conteúdo do estatuto levado a registro, ao objeto social nele especificado, ao teor de seu art. 3.º e, principalmente, das alíneas d e e e dos §§ 1.º e 2.º de seu art. 4.º[13]. Antes, de fato, ao também desenvolver atividades econômicas, ao dirigir-se a práticas educacionais e culturais, então sem finalidade de lucro, qualifica-se como associação.

Ao voltar-se, igualmente – ainda que a pretexto de fomentar suas atividades religiosas –, ao estabelecimento de escolas e faculdades não confessionais, à promoção de cursos profissionalizantes e outras iniciativas direcionadas ao incremento de políticas sociais básicas de saúde, recreação, esporte, cultura e lazer, a recorrente desnaturou-se como organização religiosa; distanciou-se da melhor compreensão a ser conferida a essa espécie de pessoa jurídica de direito privado.

A recorrente assumiu a condição de associação, ao entregar-se à prestação de serviços, ao desenvolvimento de atividades econômicas (malgrado sem finalidade de lucro, sem fins econômicos) estranhas às religiosas, nada obstante visando ao alcance de seus fins ideais, estatutários, precipuamente (mas não exclusivamente) religiosos, consoante seu estatuto social.

Ora, não se dedica apenas ao cultoà liturgia, e, assim, não se beneficia da liberdade e informalidade positivadas no § 1.º do art. 44 do CC, em suma, da desregulamentação advinda da Lei nº 10.825/2003; não se liberta, enfim, das regras próprias das associações, das exigências que lhes são típicas, impostas pela legislação civil. E para essa conclusão, desimportante a denominação atribuída à recorrente pelo seus atos constitutivos.

Esse entendimento, é oportuno frisar, foi prestigiado recentemente pela E. CGJ deste Tribunal, por ocasião da aprovação do parecer n.º 15/14-E, nos autos do processo n.º 147.741/2013, pelo Des. Hamilton Elliot Akel, em 30.1.2014.

Com auxílio do escólio de Pontes de Miranda, lá se destacou: as pessoas jurídicas que, ao lado das atividades religiosas, dedicam-se, sem fins econômicos, à prestação de serviços educacionais, culturais, recreativos, esportivos, entre outros, não se encaixam, para os fins do § 1.º do art. 44 do CC, no conceito de organizações religiosas, submetendo-se, por conseguinte, ao regime jurídico das associações.

Não interfere, nesse entendimento, a compreensão larga do E. STF sobre a imunidade tributária dos templos de qualquer culto, tratada no art. 150, VI, b, da CF, no sentido de contemplar não somente os prédios onde desenvolvidas as atividades religiosas (igreja, convento, claustros, sinagoga, mesquita etc) e suas dependências anexas (casas paroquiais, residências de pastor, casas de rabinos, área destinada ao estacionamento de veículos dos fiéis etc), mas também o patrimônio, a renda e os serviços que guardam relação com as finalidades essenciais e o funcionamento dos cultos religiosos[14].

A interpretação da Corte Suprema sobre a amplitude da limitação constitucional ao poder estatal de tributar não repercute na identificação, na conceituação da pessoa jurídica como organização religiosa ou associação. A imunidade tributária, por outro lado, não exige a qualificação da pessoa jurídica como organização religiosa.

O patrimônio, as rendas e os serviços relacionados com atividades religiosas, necessários ao seu desenvolvimento, ainda que assumido por uma associação (assim considerada porque, sem fins econômicos, sem finalidade lucrativa, dedica-se também a atividades estranhas aos serviços religiosos, destes, então, desatreladas), serão, do mesmo modo, imunes à incidência de impostos.

Vale dizer: a imunidade tributária aqui discutida, garantia constitucional em benefício da liberdade religiosa, ao proibir o exercício da competência tributária no âmbito material autorizado pela CF, definindo, em resumo, hipóteses de não tributação sobre situações previamente indicadas pela Carta Maior, pode favorecer tanto uma organização religiosa como uma associação que, entre outras atividades sem fins econômicos, também se entrega ao culto e à liturgia religiosos.

Em outras palavras: não é privativa de organizações religiosas, a descartar qualquer associação entre a compreensão da Corte Suprema, interpretando de forma extensiva, ampla, a regra de imunidade tributária, e a conceituação daquelas. Aliás, a condição de organização religiosa sequer é suficiente à aplicação da regra imunizante, tanto que, consoante o E. STF, admitida a cobrança de IPTU incidente sobre bem imóvel pertencente a instituição eclesiástica, caso não relacionado com finalidade essencial aos serviços religiosos[15].

Em contrapartida, as rendas auferidas por associação que tem, entre outros, fins religiosos, mediante remunerada prestação de serviços, locações de bens ou, por exemplo, aplicações financeiras, em atividades lícitas, estranhas, entretanto, aos serviços religiosos, mas preordenadas ao seu funcionamento e desenvolvimento, serão imunes a impostos, isto é, a regra imunizante favorecerá aquela pessoa jurídica, se não configurada ofensa ao princípio da livre concorrência, embora seu objeto social vá além do estreito âmbito conceitual das organizações religiosas.[16]

Assim sendo, reconhecida a condição de associação da apelante, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação registral. A omissão do estatuto social quanto ao prazo de antecedência mínima para convocação de assembleia geral[17]obsta, de fato, a inscrição requerida, por força do princípio da legalidade.

A lacuna constatada contraria a norma imperativa, democratizante e afinada com o princípio da transparência, extraída do art. 54, V, do CC, a ser compreendida em sintonia com a plasmada no art. 60, também do CC.

A primeira dessas regras dispõe que o estatuto das associações, sob pena de nulidade, conterá “o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos”, enquanto a outra prevê que “a convocação dos órgãos deliberativos far-se-á na forma do estatuto, garantido a 1/5 (um quinto) dos associados o direito de promovê-la”, tudo, in concreto, a prestigiar a questionada desqualificação registral, ratificada pelo MM Juiz Corregedor Permanente.

Nesse sentido se posicionou a E. CGJ desta Corte, no parecer n.º 125/11-E, aprovado, em 31.3.2011, pelo Des. Maurício Vidigal, nos autos do processo n.º 130.064/2010, onde restou assentado o caráter cogente da norma do art. 60, destinada a “eliminar eventual arbítrio dos dirigentes da associação a respeito da forma de convocação, impondo que sejam observadas as regras estatutárias previamente estabelecidas.”

Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica

[1] Fls. 676-677 e 686.

[2] Fls. 688-699.

[3] Fls. 1-5.

[4] Fls. 704, item 1.

[5] Fls. 710-714 e 730.

[6] Fls. 720-721 e 726.

[7] Fls. 18-20.

[8] Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com prova da inscrição originária.

[9]Art. 5.º. (…): VI – é inviolável a liberdade de consciência e de crença, sendo assegurado o livre exercício dos cultos religiosos e garantida, na forma da lei, a proteção aos locais de culto e a suas liturgias.

Art. 19. É vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: I – estabelecer cultos religiosos ou igrejas, subvencioná-los, embaraçar-lhes o funcionamento ou manter com eles ou seus representantes relações de dependência ou aliança, ressalvada, na forma da lei, a colaboração de interesse público; (…).

[10] Código Civil interpretado e conforme a Constituição da República: parte geral e obrigações. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 118. v. I.

[11] Direito Civil: introdução. 6.ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 295

[12] Direito Civil: parte geral. 3.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 186-187.

[13] Fls. 49-51 e 185-187.

[14] RE n.º 325.822-2/SP, rel. para o acórdão Min. Gilmar Mendes, j. 18.2.2002; RE n.º 578.562-9/BA, rel. Min. Eros Grau, j. 21.5.2008; Ag. Reg. no AI n.º 690.712-8/RJ, rel. Min. Ricardo Lewandowski, j. 23.6.2009.

[15] Ag. Reg. no RE n.º 604.390/SP, rel. Min. Dias Toffoli, j. 7.2.2012.

[16] Sobre o tema, cf. Roque Antonio Carrazza, in Curso de Direito Constitucional Tributário, 29.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 861-866.

[17] Fls. 59-61 e 195-197.

Garantia em Loteamento por Apólice de Seguro

Por gentileza, qual a sua opinião a respeito do “instrumento de garantia para a execução das obras” previsto no inciso V, do artigo 18, da Lei nº 6766/79.

Qual tipo de garantia pode ser oferecida neste instrumento?

Temos um caso em que está sendo oferecida apólice de seguro. Podemos aceita-la?

Resposta:

 

  1. A lei ao referir-se aos instrumentos de garantia (artigo 18, V da Lei 6.766/79) não nomeia qual dele pode ser. Daí fica autorizado a inferir que qualquer meio de garantia, inclusive um instrumento de compromisso simples acompanhado de garantia fidejussória e/ou real atenderá plenamente a exigência contida no texto legal;
  2. É de se levar em conta, ainda a própria garantia que a Lei confere ao poder Municipal, para intervir na execução de parcelamento urbano (artigos 40 a 44) na hipótese de o cronograma de execução de obras não estar sendo obedecido nos prazos em que foi prometido, ou de estar sendo feita de maneira incorreta e incompleta, em desacordo ao memorial descritivo;
  3. Recorde-se também que, ainda por força do disposto no artigo n. 47 da Lei, o empresário, além de responder pessoalmente por qualquer inadimplência que venha a cometer, na hipótese de integrar grupo econômico ou financeiro, pessoa física ou jurídica, direta ou indiretamente ligada a esse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será responsável pelos prejuízos por ela causados aos adquirentes dos lotes e ao poder público. Ficam reforçadas, assim, as garantias que a própria lei confere ao poder público;
  4. As garantias que o poder público tem à mão, para obrigar o empresário a cumprir compromissos assumidos por ocasião da apresentação do projeto de parcelamento urbano, são bastante amplas e admitem a possibilidade de intervir no projeto para as correções devidas, acionando o parcelador pessoalmente, seus sócios, suas firmas e demais pessoas físicas ou jurídicas, que direta e indiretamente estejam ligadas a ele na execução do empreendimento irregular. (Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano -Sérgio A. Frazão do Couto – Editora Forense – Rio de Janeiro – 1.981).
  5. A garantia é o seguro, que também é utilizado nos casos de locações (seguro de fiança locatícia – artigo 37, III da Lei n. 8.245/91), ou seja, no caso, caução seguro garantia que o poder público aceitou como garantia da execução das obras de infra-estruturas do empreendimento;
  6. Portanto, entendo que essa modalidade de garantia – que foi aceita pelo município – poderá ser aceita pelo registro de imóveis para fins de registro do loteamento.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Junho de 2.017.

 

 

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

  • 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
  • 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
  • 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
  • 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
  • 5oA regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3oe 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 1o desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.

Art. 42. Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado.

Art. 43. Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções administrativas, civis e criminais previstas.

Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o total das áreas públicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

Art. 44. O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades.

Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público

 

 

LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Morte de Sócio Partilha de Quotas e Posterior Distrato

Segue um Distrato Social para análise, e gostaria de perguntar quanto a possibilidade de aceitarmos da forma como foi feito. Diz a parte que um dos sócios faleceu e seus herdeiros não querem prosseguir com a sociedade. Noto ainda que falta a assinatura de Fulano, o terceiro sócio.

 

Resposta:

  1. Pela escritura de sobrepartilha os herdeiros do falecido sócio Sicrano declaram que o balanço patrimonial deu negativo, e na sobrepartilha estabeleceu-se o valor de R$ 2.000,00 para as 200 quotas que pertenciam ao autor da herança das quais coube R$ 1.000,00 para cada herdeiro correspondente a 100 quotas para cada um dos herdeiros, que também declaram que não haver interesse de continuar na sociedade (que aliás esta sendo dissolvida, liquidada extinta, baixada). Sendo que para tal mister os herdeiros autorizam o inventariante a praticar todos os atos necessários para o encerramento e baixa da empresa (o que equivale a um alvará judicial);
  2. Com sua morte do sócio, o que deve ser inventariado são as suas quotas sociais, o que foi feito e nesse caso a regra é a liquidação das suas quotas com a apuração dos haveres para pagamento aos seus herdeiros e legatários (artigo 1.028 caput do CC);
  3. Após o que a sociedade poderá proceder ao distrato social (dissolução, liquidação e extinção) firmado pelos sócios remanescentes (Ver processos 100.10.022941-6 e 0038275-2.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital), e isso depois da liquidação das quotas do falecido uma vez apurados e pagos os haveres dos sucessores do morto. (Ver APC 0059075-78.2011.8.26.0100, 0005121-97.2011.8.26.0236, 0039109-22.2011.8.26.0071, 0001644-10.2010.8.26.0266);
  4. Eventualmente, se não houver impedimento os herdeiros após o inventário (das quotas) poderão ingressar na sociedade (artigo n. 1.028, III do CC), para então proceder ao distrato social recebendo em pagamento o que lhes couberem proporcionalmente as suas quotas sociais;
  5. Consoante o processo CGJSP n. 2014/02462 morto o sócio, propõe-se como regra gera, o empreendimento de uma resolução parcial do contrato celebrado provocando, na forma do disposto no artigo n. 1.031 do CC, a liquidação isolada e singular de sua quota social. Aos herdeiros é atribuído, mediante a redução do capital social o valor correspondente a quota do de cujus, preservando o restante (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, Barueri Ed. Manoele, 2007, p. 858)
  6. No caso concreto a sobrepartilha das quotas sociais do de cujos foi realizada em 07-12-2.017, atribuído-as aos seus herdeiros, e o distrato é de 15-01-2.018. Portanto considerando a sobrepartilha das quotas do sócio falecido que coube proporcionalmente aos herdeiros, a regra é que primeiro seja alterado o contrato social liquidando se as quotas do sócio falecido (artigo 1.028) e aplicando-se também o artigo 1.031 do CC com resolução parcial do contrato e a liquidação isolada e singular de sua quota social, se atribuído aos herdeiros, mediante redução do capital no valor correspondente à quota do de cujus preservando-se o restante aos demais que após realizarão o distrato social. (artigos 1.028 caput e 1.031 do CC). Ou seja, com quando ocorre a morte de um sócio devem ser cumpridas as exigências legais e contratuais para a sua substituição, com a realização do inventário e posterior averbação/registro do contrato social no órgão competente (RCPJ). Não há como se efetivar qualquer alteração contratual antes de se resolver a situação do sócio morto.
  7. Portanto altera-se primeiro o contrato social nos termos dos artigos 1.028 (caput) e 1.031 do CC com a liquidação das quotas do sócio falecido e liquidação aos seus herdeiros (juntando-se também a escritura de sobrepartilha) reduzindo o capital social (em relação ao sócio falecido e pagamento aos seus herdeiros) para então depois proceder ao distrato pelos sócios remanescentes;
  8. Conforme comprovante de inscrição e situação cadastral a empresa é ME, portando ocorre a dispensa de visto de Advogado e apresentação das CND’s (LC n. 123/06).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.018.

RCPJ – REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS. SOCIEDADE. CONTRATO SOCIAL. FALECIMENTO DE SÓCIO. EXCLUSÃO

 

CGJSP – PROCESSO: 102.462/2014
LOCALIDADE: Guarulhos DATA DE JULGAMENTO: 16/10/2014 DATA DJ: 30/10/2014
UNIDADE: 1
RELATOR: Elliot Akel
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 1028

Pessoa jurídica – averbação de alteração do contrato social – morte de sócio – redução do capital e exclusão do falecido – ausência de apuração de haveres e de participação do espólio no ato – impossibilidade – averbação negada – recurso improvido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2014/102462 – GUARULHOS – SIA – SERVIÇO ESPACIALIZADOS EM ANESTESIA S/S LTDA – Advogado: LUIZ EDGARD BERALDO ZILLER, OAB/SP 208.672 (303/14-E)

Pessoa jurídica – averbação de alteração do contrato social – morte de sócio – redução do capital e exclusão do falecido – ausência de apuração de haveres e de participação do espólio no ato –impossibilidade – averbação negada – recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso interposto contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Guarulhos, que indeferiu a averbação de alteração contratual consistente na exclusão de sócio falecido, sem a participação do espólio ou liquidação das quotas (fls. 108/109).

A recorrente alega, em suma, que a participação do Espólio é desnecessária porque os sócios remanescentes não adquiriram as quotas do falecido, de forma que restaria a liquidação das quotas do falecido e o pagamento de haveres aos herdeiros como obrigação pessoal dos sócios remanescentes (fls. 116/120).

O Douto Procurador de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 133/135).

É o relatório.

Opino.

Ao contrário do que entende a recorrente, a morte do sócio não permite a simples atualização dos atos constitutivos da sociedade, extinguindo-se em relação a ele e reduzindo-se o capital.

O contrato social estabelece que o falecimento de qualquer dos sócios não constituirá causa para a dissolução da sociedade, que continuará com o sócio remanescente, a quem caberá juntamente com um dos herdeiros ou representante legal proceder ao imediato levantamento do balanço patrimonial, fixativo dos haveres de cada uma das partes, na proporção das quotas, que serão levantados e pagos (cláusula décima terceira e parágrafo único, fl. 14).

O artigo 1.028 do Código Civil dispõe que no caso de morte do sócio, liquidar-se-á sua quota, salvo se o contrato dispuser diferentemente; se os sócios remanescentes optarem pela dissolução da sociedade; se, por acordo com os herdeiros, regular-se a substituição do sócio falecido.

No caso dos autos, o contrato não dispõe diferentemente. Ao contrário, corrobora o comando de que a morte de um sócio ensejará a apuração de haveres para o(s) herdeiro(s).

Nesse sentido, ensina Marcelo Fortes Barbosa Filho:

“(…) morto o sócio, propõe-se, como regra geral, o empreendimento de uma resolução parcial do contrato celebrado, provocando, na forma do disposto no art. 1.031, a liquidação isolada e singular de sua quota social. Aos herdeiros é atribuído, mediante a redução do capital social, o valor correspondente à quota do de cujus, preservado o restante” (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, Barueri: Ed. Manole, 2007, p. 858).

As quotas sociais do falecido agora integram a herança, o Espólio.

Em caso análogo, o parecer da Juíza Assessora da Corregedoria, Dra. Ana Luiza Villa Nova, aprovado pelo então Corregedor Geral Desembargador Gilberto Passos de Freitas:

REGISTRO CIVIL DE PESSOA JURÍDICA. Pretensão de averbação de alteração contratual para inclusão de nova sócia, em decorrência do falecimento de um dos sócios. Ausência da assinatura do espólio ou dos herdeiros do sócio falecido no título apresentado. Inviabilidade da averbação. As quotas sociais que pertenciam ao sócio falecido agora integram a herança e foram transmitidas aos herdeiros, o que reclama participação destes no ato. Decisão mantida. Recurso não provido (Processo CG 13.108/2007, 22.02.2008).

Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 09 de novembro de 2014.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto.

Publique-se.

São Paulo, 16/10/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça.

Cancelamento de Nota Promissória, Promessa de Dação e Instituição de Condomínio

1) É possível cancelar a nota promissória (R$ 140.000,00) emitida em caráter pro-soluto? Como?

2) Em relação a dívida acima foi feita uma NOVAÇÃO, atrelando a dívida (R$ 140.000,00) à uma PROMESSA de DAÇÃO EM PAGAMENTO, é possível?

3) Sobre a Promessa de Dação, cabe registro?

Obs. O prédio já está pronto

Pendente de: 

1) Registrar uma conferência de bens, mediante o cancelamento da nota promissória

2) Habite-se (em andamento)

3) Instituição (não registrada) em andamento

4) Diante do fato acima narrado qual a sequência dos atos a ser tomada, para regularizar e registrar a instituição? 

Esclarecimentos Pré-Respostas:

Antes da resposta propriamente dita, alguns esclarecimentos:

  1. Pro Soluto – Expressão latina, composta da preposição pro (a titulo de) e soluto, de solutio (pagamento), que se traduz a título de pagamento, para exprimir a entrega do que se faz a respeito da obrigação, seja da prestação ou de coisa que lhe seja equivalente, a título de pagamento. O vendedor ao aceitar nota promissória “pro soluto” emitida pelo comprador dá quitação plena, pois tais título representam pagamento do preço.
  2. Para o registro, o que importa é o preço que é elemento essencial para a venda e compra, pois o pagamento é circunstância que não afeta a transmissão de domínio.

Na venda e compra, basta que as partes acordem no preço e que o vendedor de quitação dele. Se for representado por notas promissórias, cheques, pouco importa. O pagamento do preço, o resgate das notas promissórias, dos cheques é matéria estranha ao registro de imóveis, posto que obrigação de caráter pessoal entre as partes.

A quitação das promissórias dos cheques dados em pagamento é questão das partes sem qualquer repercussão no Registro de Imóveis, a forma de pagamento diz respeito ao modo de cumprimento da obrigação, não envolve a transmissão de domínio.

O preço é elemento essencial para a venda e compra, mas a forma de pagamento é circunstância que não afeta a transmissão do domínio, se ela foi estabelecida no título.

As Notas Promissórias  “pro soluto” ou “pro solvendo” configuram um negócio jurídico a ser saldado em prestações determinadas, não se podendo falar, nesse caso, em quitação do preço. De qualquer forma, tendo havido ou não quitação, a venda e compra é registrada e o domínio transmitido, e em seguida concluída. As Notas Promissórias têm natureza obrigacional, de maneira alguma afetam o registro.

Se o vendedor quisesse, poderia ter se valido da condição resolutiva (pacto comissório) ou celebrado a venda com pacto de hipoteca, ou mesmo, compromisso de venda e compra. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real, contentando-se com as Notas Promissórias de natureza obrigacional que não afetam o registro (ver Boletim do Irib n. 10 de Março de 1.978).

No caso, trata-se de obrigação pessoal, posto ser o pagamento do preço feito em parcelas em caráter pro soluto ou pro – solvendo.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva, se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes abriram mão da cláusula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento, que como dito, é matéria estranha ao registro.

Se foram emitidas Notas Promissórias, vinculados ao contrato pela condição pro soluto ou  pro solvendo, essa operação é considerada como venda em prestações.

Portanto, essa condição (pro soluto ou pro solvendo) não deverá constar do registro, e via de conseqüência, as quitações também não serão averbadas (Ver decisão abaixo).


Venda e compra. Compromisso – promessa. Nota promissória. Pagamento. Negócio jurídico perfeito e acabado.

  1. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não se confunde com compromisso de venda e compra. O contrato de compra e venda puro é perfeito e obrigatório desde a consumação do contrato quanto ao objeto e ao preço. O pagamento não é senão execução de contrato perfeito.Hipótese em que o registro fora recusado porque da transcrição anterior constava a existência de notas promissórias cujo pagamento não fora provado. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 166 – Des. Andrade Junqueira).

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 269.965 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Itu 
DATA JULGAMENTO: 29/06/1978 DATA DJ: 07/09/1978 
Relator: Andrade Junqueira íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N. 269.965 — ITU – 

Apte. Domingos D´Imperio

Apdo. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itu.

Acórdão 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AC 269.965, da Comarca de Itu, em que é apelante Domingos D’Império e apelado o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca, 

Acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, pagas as custas ex lege. 

  1. Não se conforma o recorrente com a respeitável sentença que, acolhendo dúvida inversa, denegou registo de escritura de venda e compra, sob fundamento de que se não provara o adimplemento do preço do negócio aquisitivo anterior, de parte do titular das transcrições. Sustenta o recurso que caso não era do ônus ou vínculo impediente do registro, nem haveria lei que impusesse prova de quitação de promissórias legadas a negócio precedente
  2. Consistente o recurso. 

Os instrumentos dos negócios jurídicos, que, na cadeia de transmissões, precederam ao ora apresentado, foram transcritos, a despeito da menção expressa de saldo devedor em aberto, representado por notas promissórias, agora vencidas. Desnecessária, no entanto, prova de adimplemento dessas obrigações. O caso não é de ônus ou vínculo impedimento de registo, nem de negócio resolúvel. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não equivale, em princípio, a promessa ou compromisso de venda e compra, enquanto negócio jurídico preliminar. 

Tratando-se de contrato de compra e venda pura, é obrigatória e perfeita desde a consumação do acordo quanto ao objeto e ao preço ( art. 1.126 do CC ). Presente a conjugação de declarações de vontades dos sujeitos, quanto à res pretium, e, cuidando-se de ato translativo de direito real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais suscetível de retratação ou desconstituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. 

Ora, eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. “Não confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo lugar, fala em preço com significado de pagamento ( CC, art. 1.127 ). Se o comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos” ( Agostinho Alvim, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro – São Paulo, Forense, 1961, p. 19, n. 10. Grifos nossos e do original ). Em nosso sistema de venda obrigatória, a entrega da coisa ou o pagamento não perfazem o negócio. São atos de execução. Logo, eventual inadimplemento da obrigação de pagar o saldo do preço não lhe atinge a consistência e, portanto, não dá acesso a pretensão ou ação resolutória. Bem por isto, acentuou-se, no escólio invocado, que ao credor se assegura apenas o crédito correspondente à obrigação descumprida, a menos que prefira questionar a substância do negócio por outros fundamentos. 

Entende-se, pois, que “se o comprador está em mora a há eficácia da mora, já tendo o vendedor prestado o bem vendido, a ação do vendedor é para que o comprador pague o preço, com os juros da mora, desde que o preço deveria ter-lhe sido prestado e outras indenizações. . .  Se o comprador não pagou o preço, ou só o pagou em parte, tem o vendedor a ação para adimplemento, na qual a sentença condena o comprador a pagar o preço, ou completá-la, com indenização” ( Pontes de Miranda, Tratado de direito privado cit., 1962, t. 39, p. 370, § 4.337 ). 

Ora, não padecendo os negócios anteriores de defeito que possa, comprometendo a transmissão dominial, dar origem a pretensão ou ação resolutiva, nenhum embaraço se opõe ao registo do instrumento apresentado, cuja força jurídica conseqüente não está condicionada ao adimplemento do saldo dos contratos anteriores. 

  1. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custasex causa.  

São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor. 

Respostas:

  1. A Nota Promissória é um título de crédito autônomo, e a simples entrega desse título ao devedor (ou a sua posse pelo devedor) já presume a quitação, que eventualmente também poderá ser dada pelo credor na própria cártula. O seu cancelamento se faz pelas vias jurisdicionais que não é o caso;
  2. Sim é possível, mas em caráter pessoal, pois a promessa de dação em pagamento não terá acesso ao registro de imóveis conforme se verá no item seguinte. Como constou do título (promessa de dação em pagamento) se os credores, na NP concordam em não recebê-la, devem entregá-la ao devedor, ou inutilizarem o título, ou mesmo darem a quitação no próprio título em face da novação por promessa de doação (que não acessará ao RI), enfim é um problema pessoal a ser resolvido entre as partes;
  3. A promessa de dação em pagamento não tem acesso ao Registro de Imóveis por tratar-se de direito pessoal (entre os contratantes) que desembocará na aquisição de um direito real. (Ver decisões do CSMSP de nºs: 002272-0/83, 084-6/4, 096177-0/4, 499-6/8 e 63.089-0/6) (há na doutrina ensaios de que será possível, mas ficou somente nisso, ou seja, em posições que a defendem);
  4. O registro da conferência de bens da pessoa física natural para a pessoa jurídica poderá ser feita independentemente da quitação ou cancelamento da NP. Enfim registra-se a conferência de bens, averba-se o habite-se, registra-se a instituição, especificação e convenção do condomínio e cumpre-se a promessa de dação em pagamento (direito pessoal) outorgando escritura definitiva do apartamento e vaga.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.017.

Emolumentos Financiamento fora do SFH

Entrou para registro um contrato de compra e venda com financiamento pelo Bradesco, nada constando sobre se era do SFH… Esse mesmo mutuário já havia registrado, anos atrás, um financiamento feito por escritura pública junto à CEF… também sem envolvimento do SFH. A dúvida era sobre a cobrança dos emolumentos, nesse contrato que entrou ontem. Teria redução dos emolumentos e custas? Lembrando que nenhum dos financiamentos dessa pessoa se enquadrou no SFH.

Resposta:

Se a aquisição não está vinculada, não se enquadra ao SFH (eventualmente vinculado ao SFI – alienação fiduciária), não há a aplicação do artigo n. 290 da LRP, não havendo a redução prevista de 50%.

No entanto é necessário verificar se de fato não está enquadrado no SFH, ou se não se enquadra em outras disposições legais que preveem a redução dos emolumentos ( Lei Bandeirante n. 13.290/08 artigo 2º, item 14 e seus subitens da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis) ou PMCMV/FAR/FDS (Lei n. 11.977/09 – artigo 43, incisos I e II) (Ver decisão da 1ª VRP – da Capital abaixo reproduzida).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Julho de 2.017.

RECLAMAÇÃO – EMOLUMENTOS – SFH – REDUÇÃO DE 50%

1ª VRPSP – PROCESSO: 0046688-26.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 23/02/2015 DATA DJ: 02/03/2015
UNIDADE: 15
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LCESP – Lei de Custas de SP – 11.331/2002
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 290

ÍNTEGRA:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

SENTENÇA

Processo Digital nº 0046688-26.2014.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS

Requerente: Lucas Vanzin

CONCLUSÃO

Em 23 de fevereiro de 2015 faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, ___ Bianca Taliano Beraldo, escrev., digitei.

Vistos.

Trata-se de reclamação proposta por Lucas Vanzin em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital.

Relata o reclamante que fez a compra de um imóvel no valor de R$ 730.000,00, do qual foi 80% financiado pelo Banco Santander. Ao levar os contratos a registro, solicitou ao Oficial desconto de 50%, conforme instrução da instituição financeira, sendo que foram liberados os documentos somente mediante o pagamento de uma taxa adicional de R$ 2.099,38. Salienta que esta quantia refere-se à avaliação feita pelo Banco, que considerou o valor do imóvel como R$ 794.0000,00, que não se encontra de acordo com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que considera apenas imóveis de até R$ 750.000,00. Argumenta que essa avaliação constituiu informação para o Banco aprovar o financiamento considerando o próprio imóvel como garantia.

O Oficial Registrador manifestou-se às fls.03/06. Informa que o bem foi adquirido pelo reclamante pelo preço de R$ 730.000,00, dos quais R$ 150.000,00 com recursos próprios e o saldo restante financiado, o que gerou a alienação fiduciária consubstanciado no registro nº 5 da matrícula nº 166.137. Ressalva que não fazia jus à redução de 50%, já que financiamento concedido não se enquadra no Sistema Financeiro da Habitação, a despeito da declaração do reclamante em sentido contrário, embora seja o imóvel sua primeira aquisição (art. 290 da Lei 6.015/73).

Salienta que a não tipificação como financiamento integrante do Sistema Financeiro de Habitação seguiu os parâmetros definidos na Resolução nº 3932, de 16.12.2010 do Banco Central do Brasil que, em seu artigo 14, estabelece que o limite máximo de valor da avaliação do imóvel é de R$ 750.000,00, enquanto que o contrato de financiamento apresentado pelo reclamante indicou como valor de avaliação o montante de R$ 794.000,00.

Esclarece, por fim, que os demais oficiais registradores desta Capital também utilizam estes indicadores para estabelecer o enquadramento ao SFH, bem como os requisitos referente à primeira aquisição imobiliária para fins de obtenção do desconto de 50%.

Intimado acerca das informações do Oficial, o reclamante manteve-se inerte, deixando transcorrer o prazo “in albis”, conforme certidão de fl. 72.

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

A reclamação posta em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital não procede.

De acordo com o artigo 290 da Lei 6.015/73 e a Tabela estipulada na Lei  Estadual nº 11.331/02, para ser cabível a redução de 50% sobre os valores relativos ao registro, o bem deve ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Todavia, ao que se denota do documento juntados às fls. 14/24 intitulado “Venda e Compra de Imóvel Financiamento nº 073736230010528”, nos itens 2 e 3, o preço para a venda e compra do imóvel é de R$ 730.000,00, dos quais R$ 150.000,00 foram pagos com recursos próprios e o saldo remanescente financiado pela instituição financeira. Portanto, não houve qualquer financiamento pelo SFH e, consequentemente, não há incidência do desconto de 50% previsto na Lei 6.015/73.

No mais, conforme verifica-se da Resolução nº 3932 do Banco Central do Brasil , que trata das normas sobre direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o artigo 14, § 7º é bem claro ao estabelecer as condições das operações no âmbito do SFH:

“… § 7º O limite máximo do valor de avaliação dos imóveis financiados nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal é de R$ 750.000,00”

Conforme se verifica do financiamento realizado pelo reclamante, no item 1, “e”, o valor da avaliação e de venda do imóvel é de R$ 794.000,00, ou seja, superior ao valor daquele incidente no SFH. Logo, com razão o Oficial Registrador.

De qualquer modo, mesmo intimado para se manifestar sobre o teor das informações prestadas, o reclamante demonstrou desinteresse, conforme certidão de fl.72.

Diante do exposto, indefiro a reclamação formulada por Lucas Vanzin em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 23 de fevereiro de 2015.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

Renúncia de Usufruto ITCMD

Recebi uma escritura pública de renuncia de usufruto.

Fulano e sua esposa Beltrana por escritura pública de venda e compra a Sicrano e Sicrana, transmitiram a NUA PROPRIEDADE de um imóvel rural com 181,8146 hectares, pelo valor de R$490.343,00; isto em 20/10/2011 – sendo recolhido ITBI só da nua-propriedade.

Agora os vendedores renunciam ao usufruto registrado a seu favor no mesmo dia.

Na escritura consta que a renuncia é isenta do ITCMD com base na Decisão Normativa CAT-SP – Coordenação da Administração do Estado de S. Paulo – CAT/SP nº 3 de 26.2.2010.

Está correta está afirmação, ou terá que recolher o imposto sobre 1/3 do imóvel?

Resposta:

  1. Independentemente da forma de sua constituição, se oneroso ou gratuito, para a sua extinção pela renúncia (artigo n. 1.410, I do CC) gratuita, onde se opera uma renúncia abdicativa, deve ser apresentada a guia de pagamento ou exoneração do ITCMD (artigo n. 289 da LRP);
  2. Quanto à renúncia do usufruto, ela é abdicativa e forma de extinção do usufruto (artigo 1.410, I do CC). Em relação ao direito real do usufruto, somente podem existir renúncia gratuita, que é no caso em tela (renúncia abdicativa pura e simples) ou alienação onerosa. A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações. Se o usufrutuário pretende renunciar o usufruto, deve fazê-lo de forma gratuita, beneficiando por liberalidade o usufrutuário.

Desta forma, em relação ao direito real do usufruto, somente pode haver renúncia gratuita de natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações (quando haveria a necessidade do comparecimento do nu-proprietário).

A renúncia é ato pessoal e unilateral, independe da anuência ou concordância do nu-proprietário.

A cautela é, mesmo sendo o usufruto direito personalíssimo, se o usufrutuário for casado, deve obrigatoriamente à mulher (ou o marido conforme o caso) comparecer para dar a outorga uxória (ou marital).

Portanto, como não é caso de transmissão, mas de extinção do usufruto nos termos do artigo 1.410, I do CC, onde se opera uma verdadeira renúncia abdicativa, não há a real necessidade de constar a quem esta renúncia está sendo feita.  O (s) nu (s) proprietário (s) ou titular do domínio do imóvel gravado com esse direito real de terceiro  não necessita comparecer na escritura porque a renúncia dos usufrutuários é ato unilateral, que não depende da anuência ou autorização de ninguém;

  1. Nos termos do artigo 6º, I, alínea “f” da Lei Estadual de n. 10.705/2000 e também do Decreto Estadual de n. 46.655/02 fica isento do imposto, na extinção do usufruto, quando o nu-proprietário tiver sido o instituidor, que não é o caso;
  2. Também no caso de o imposto por ocasião da doação da nua propriedade com reserva do usufruto ter sido recolhido sobre 3/3, não haverá a incidência do ITCMD, agora pela renúncia, porque já foi recolhido antecipadamente à época.

E isto nos termos do artigo n. 31, parágrafo 3º, item “3” do Decreto Estadual n. 46.655/02 (Ver também artigo n. 48-A do Decreto), o que também não é o caso;

  1. Portanto em que pese a Portaria CAT/SP nº 3 de 26-02-2.010 que induz em erro os destinatários do ato administrativo (Ver ITCMD – Instituição e Extinção do Usufruto e Doação com Reserva (Antonio Herance Filho ) – Ponto de Vista – Jornal do Notário em anexo (não marquei o nº da edição) e Boletim Cartorário – Diário das Leis – DLI 3º Decêndio – Março/2006 – n. 09 paginas 31/32 – A Aplicabilidade ou Não do Limite de Isenção do ITCMD Na Instituição e Extinção do Usufruto Sobre Bens Imóveis – Cristiano Henrique Francisco) o ITCMD devido pela renúncia (gratuita) deve ser recolhida (artigo 31, parágrafo 3º, item “2” do Decreto Estadual nº 46.655/02)  sob 1/3 do valor do imóvel e apresentada juntamente com a escritura para fins de averbação da renúncia do usufruto (emolumentos averbação com valor sobre 1/3 do valor do imóvel).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Janeiro de 2.018.