Bem de Família em Imóvel c/ Usufruto

É possível instituir “Bem de Família” em imóvel com reserva de usufruto vitalício?

Resposta:

Sim é possível a instituição do Bem de Família pelos nus-proprietários com a aquiescência, dos respectivos maridos daquelas que casadas forem e principalmente da usufrutuária Fulana, conforme consta da minuta apresentada. E nos termos da decisão de nº 583.00.2007.228357-5 da 1ª VRP da Capital do Estado e Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli -Quinta Editoria 2.013, páginas 213/214;

Como o imóvel faz confrontação nos fundos em três medidas “com quem de direito” deverá previamente se retificado em que pese o item 48, inciso IV do Capítulo XX ter sido suprimido pelo provimento CGJSP de nº 37/2.013;

Quanto à escritura deverá ser declarado expressamente no título e pelos instituintes, que o imóvel oferecido em bem de família não ultrapassa o valor limite permitido (1/3 do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição – artigo 1.711 do CC e doutrina citada páginas 204/205). No título também deverá ser declarado expressamente pelos interessados/instituidores que o imóvel é utilizado por mais de dois anos como residência (doutrina citada páginas 207/208 e artigo 19 do DL 3.200 de 19-04-1.941).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Dezembro de 2.018.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

48. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:

I – se urbano: (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

a) localização e nome do logradouro para o qual faz frente;

 b) o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver;

c) a designação cadastral, se houver.

II – se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação; (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

 III – o distrito em que se situa o imóvel; (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

 IV – as confrontações, com menção correta do lado em que se situam, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito“, ou “com sucessores” de determinadas pessoas; (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.) V – a área do imóvel. (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial.

Parágrafo único. O terceiro poderá igualmente instituir bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar beneficiada.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Do Bem de Família

Art. 260. A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida.(Renumerado do art. 261, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 261. Para a inscrição do bem de família, o instituidor apresentará ao oficial do registro a escritura pública de instituição, para que mande publicá-la na imprensa local e, à falta, na da Capital do Estado ou do Território.                     (Renumerado do art. 262, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 262. Se não ocorrer razão para dúvida, o oficial fará a publicação, em forma de edital, do qual constará:                     (Renumerado do art. 263, pela Lei nº 6.216, de 1975)

I – o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião que o fez, situação e característicos do prédio;

II – o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

Art. 263. Findo o prazo do nº II do artigo anterior, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição.                       (Renumerado do art. 264, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 264. Se for apresentada reclamação, dela fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia autêntica e lhe restituirá a escritura, com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação.                     (Renumerado do art. 265, pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1° O instituidor poderá requerer ao Juiz que ordene o registro, sem embargo da reclamação.

§ 2º Se o Juiz determinar que proceda ao registro, ressalvará ao reclamante o direito de recorrer à ação competente para anular a instituição ou de fazer execução sobre o prédio instituído, na hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja solução se tornou inexeqüível em virtude do ato da instituição.

§ 3° O despacho do Juiz será irrecorrível e, se deferir o pedido será transcrito integralmente, juntamente com o instrumento.

Art. 265. Quando o bem de família for instituído juntamente com a transmissão da propriedade (Decreto-Lei n. 3.200, de 19 de abril de 1941, art. 8°, § 5º), a inscrição far-se-á imediatamente após o registro da transmissão ou, se for o caso, com a matrícula.                  (Renumerado do art. 266, pela Lei nº 6.2

DECRETO-LEI Nº 3.200, DE 19 DE ABRIL DE 1941.

Art. 19. Não há limite de valor para o bem de família desde que o imóvel seja residência dos interessados por mais de dois anos.         (Redação dada pela Lei nº 6.742, de 1979)

Desapropriação Amigável – Condição Resolutiva

É correto constar condição resolutiva em desapropriação amigável?
Antecipo agradecimentos.

Resposta:

1. A desapropriação é forma de aquisição originária de propriedade. A partir da publicação do Decreto e da comunicação ao proprietário ou ele aceita o valor oferecido pela indenização (e suas condições) ou não aceita o valor, e nesse caso vai a Juízo para discutir somente isso. Havendo concordância do proprietário com o valor da indenização (e suas condições) poderá ser lavra escritura de desapropriação amigável;

2. A condição resolutiva expressa, antigo pacto comissório é clausula adjeta a compra e venda e não se aplica a outros contratos que não a compra e venda (Ver RDI 56, 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil. Item, 4.2 – Aplicação a Outros Contratos – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune, páginas 79/96, Boletim Irib nº 197 – Nota Sobre o Pacto Comissório, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR no RDI 23 páginas 115/121 e artigo nº 1.428 do CC (antigo 765 CC/16) ;

3. Apesar de a desapropriação amigável assemelhar-se a compra e venda, é modalidade de desapropriação que mesmo sendo amigável é considerada forma originária de aquisição, não fazendo, portanto, por ser forma originária de aquisição haver no contrato condição resolutiva expressa. Deverá haver ou não concordância do proprietário com a forma de pagamento do preço, em havendo a desapropriação será realizada através de escritura pública. Em não havendo o preço poderá ser discutido em Juízo, e em não havendo acordo a desapropriação poderá ser judicial;

4. Caso o pagamento seja parcelado e eventualmente não ocorra o pagamento d algumas parcelas o interessado deverá resolver pelas vias jurisdicionais, pois em sendo a desapropriação amigável houve a concordância do preço e a forma de pagamento;
5. Da mesma forma fosse possível a condição resolutiva expressa em caso de não pagamento a questão deverá ser discutida pelas vias jurisdicionais;

6. Entretanto mesmo em sendo desapropriação amigável (através de escritura pública) é forma originária de aquisição;

7. Portanto não é correta a condição resolúvel expressa em desapropriação amigável, até porque inócua, por ser ela forma originária de aquisição.

É que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Dezembro de 2.018.

Doação a Menor Impúbere – Ambos os Pais Devem Representá-lo

O filho menor (2 anos) pode ser representado numa escritura apenas pela mãe?

O caso é o seguinte: A avó do menor está doando o dinheiro para a compra do imóvel em nome do menor. A mãe é separada e tem a guarda do filho.

Você acha possível ou o pai também deve representá-lo.

Reposta:

  1. O novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638 manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.

Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02).

O artigo 1.634 do CC/02 diz que: Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los  até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los após essa idade (…).

O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690 dispõe: “Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”. Por fim, o “caput” do artigo 1.691 estabelece: “Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do Juiz”.

O menor púbere ou impúbere, não está impedido de adquirir bens, desta forma se o menor (caso tenha pai e mãe) deverá ser representado por ambos.

  1. Pela legislação civil o poder familiar deve ser exercido pelos pais (pai e mãe – artigos 1630/1638 CC).

Se o menor não tiver pai poderá ser representado somente pela mãe, e caso tenha pai e mãe deverá ser por ambos representados.

No caso de o pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e não sabido o fato deverá ser declarado no titulo aquisitivo sob as penas da lei, pela mãe que representará o menor com exclusividade, pois o não comparecimento do outro (pai no caso) pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar pelo falecimento.

No caso se o menor tem pai, ainda que separado judicialmente, ou extrajudicialmente, ou mesmo de fato, e ainda que a mãe tenha a guarda do filho (provisória ou não) deve ser representado por ambos.

Na impossibilidade de o pai não poder/querer juntamente com a mãe representar o menor no ato, tal situação deverá ser resolvida pelas vias jurisdicionais (alvará judicial suprindo o consentimento/representação do pai).

 

É o parecer sub censura.

 

São Paulo, 08 de Fevereiro  de 2.017.

 

 

 

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Do Poder FAMILIAR

Disposições Gerais

Art. 1.630. Os filhos estão sujeitos ao poder familiar, enquanto menores.

Art. 1.631. Durante o casamento e a união estável, compete o poder familiar aos pais; na falta ou impedimento de um deles, o outro o exercerá com exclusividade.

Parágrafo único. Divergindo os pais quanto ao exercício do poder familiar, é assegurado a qualquer deles recorrer ao juiz para solução do desacordo.

Art. 1.632. A separação judicial, o divórcio e a dissolução da união estável não alteram as relações entre pais e filhos senão quanto ao direito, que aos primeiros cabe, de terem em sua companhia os segundos.

Art. 1.633. O filho, não reconhecido pelo pai, fica sob poder familiar exclusivo da mãe; se a mãe não for conhecida ou capaz de exercê-lo, dar-se-á tutor ao menor.

Do Exercício do Poder Familiar

Art. 1.634.  Compete a ambos os pais, qualquer que seja a sua situação conjugal, o pleno exercício do poder familiar, que consiste em, quanto aos filhos:          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

I – dirigir-lhes a criação e a educação;          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

II – exercer a guarda unilateral ou compartilhada nos termos do art. 1.584;         (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

III – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para casarem;          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

IV – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para viajarem ao exterior;          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

V – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para mudarem sua residência permanente para outro Município;         (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

VI – nomear-lhes tutor por testamento ou documento autêntico, se o outro dos pais não lhe sobreviver, ou o sobrevivo não puder exercer o poder familiar;        (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

VII – representá-los judicial e extrajudicialmente até os 16 (dezesseis) anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento;         (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

VIII – reclamá-los de quem ilegalmente os detenha;         (Incluído pela Lei nº 13.058, de 2014)

IX – exigir que lhes prestem obediência, respeito e os serviços próprios de sua idade e condição.         (Incluído pela Lei nº 13.058, de 2014)

Da Suspensão e Extinção do Poder Familiar

Art. 1.635. Extingue-se o poder familiar:

I – pela morte dos pais ou do filho;

II – pela emancipação, nos termos do art. 5o, parágrafo único;

III – pela maioridade;

IV – pela adoção;

V – por decisão judicial, na forma do artigo 1.638.

Art 1.636. O pai ou a mãe que contrai novas núpcias, ou estabelece união estável, não perde, quanto aos filhos do relacionamento anterior, os direitos ao poder familiar, exercendo-os sem qualquer interferência do novo cônjuge ou companheiro.

Parágrafo único. Igual preceito ao estabelecido neste artigo aplica-se ao pai ou à mãe solteiros que casarem ou estabelecerem união estável.

Art. 1.637. Se o pai, ou a mãe, abusar de sua autoridade, faltando aos deveres a eles inerentes ou arruinando os bens dos filhos, cabe ao juiz, requerendo algum parente, ou o Ministério Público, adotar a medida que lhe pareça reclamada pela segurança do menor e seus haveres, até suspendendo o poder familiar, quando convenha.

Parágrafo único. Suspende-se igualmente o exercício do poder familiar ao pai ou à mãe condenados por sentença irrecorrível, em virtude de crime cuja pena exceda a dois anos de prisão.

Art. 1.638. Perderá por ato judicial o poder familiar o pai ou a mãe que:

I – castigar imoderadamente o filho;

II – deixar o filho em abandono;

III – praticar atos contrários à moral e aos bons costumes;

IV – incidir, reiteradamente, nas faltas previstas no artigo antecedente.

Art. 1.690. Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados.

Parágrafo único. Os pais devem decidir em comum as questões relativas aos filhos e a seus bens; havendo divergência, poderá qualquer deles recorrer ao juiz para a solução necessária.

EIRELI – Compra e Venda

Foi protocolada a escritura de venda e compra em que figura como compradora XYZ Construtora e Incorporadora Eireli.

Queria saber se posso registrar essa escritura por tratar-se de empresa individual de responsabilidade limitada, caso não possa ser registrada, por favor minutar a exigência.

Resposta:

 

  1. A Eireli é uma sociedade unipessoal (artigo 980-A do CC), com capital próprio que não se confunde com os bens particulares do sócio, sendo, portanto uma pessoa de direito privado (artigo 44 VI do CC);
  2. É um novo ente, distinto da pessoa do empresário e da sociedade empresária;
  3. Mesmo em sua constituição ou alteração do contrato social, para aumento de capital pode incorporar bem imóvel como conferência de bens para integralização de capital social (Bol. RTD Brasil nº 259 pagina 1.459);
  4. Portanto a escritura de compra e venda figurando a Eireli como compradora pode e deve ser registrada em nome da XYZ CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI.
  5. Ver respostas do Irib e anexo (questão da prova escrita e prática do 11º Concurso Público de Provas e Títulos para Outorga de Delegações de Notas e de Registro do Estado de São Paulo) e APC de nº 0006384-83.2015.8.26.0153.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 04 de Dezembro de 2.018.

 

 

DO IRIB:

 

Data: 19/06/2018
Protocolo: 15943
Assunto: Integralização de Capital
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Integralização de capital – EIRELI. Regime matrimonial – comunhão universal de bens. Cônjuge – anuência. Goiás.

Pergunta:

Foi protocolado nesta serventia extrajudicial requerimento para integralização de capital social de uma Eirelli na qual a única sócia solicita que 06 imóveis sejam integralizados em favor da empresa. Ocorre que os 06 imóveis são de propriedade do marido da sócia, é possível realizar o registro da integralização? Observo que são casados no regime de comunhão universal de bens e o marido anuiu no ato constitutivo da empresa com a referida integralização.

Resposta:

Prezado consulente:

Tendo em vista o regime matrimonial adotado, entendemos que é possível a integralização do imóvel ao capital social da EIRELI, mediante ato de registro, sendo necessária a autorização do marido para a transferência do bem.

Data: 19/07/2017
Protocolo: 15114
Assunto: Integralização de Capital
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Integralização de capital. EIRELI. Condômino – anuência. Espírito Santo.

Pergunta:

João, Maria e José possuem, em comum, um terreno agrícola legitimado. João, ademais, possui uma empresa sob a espécie de EIRELI-ME, e tenciona integralizar o capital social daquela empresa com seu quinhão. Esse ato é perfeitamente válido? Se procedente, faz-se mister que os condôminos citados anuem no instrumento?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível o pretendido por João, que neste caso, integralizará seu quinhão na EIRELI-ME. Isso porque, poderão ser utilizados para integralização de capital quaisquer bens, desde que suscetíveis de avaliação em dinheiro. Entretanto, entendemos que a anuência dos demais condôminos pode ser necessária se o imóvel for indivisível.

Data: 05/11/2014
Protocolo: 12320
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda. Eireli. Goiás. 

Pergunta:

Uma empresa individual pode adquirir um imóvel? Há cartórios que não ver problema nisso, em algumas pesquisas que fiz entendi que não é possível. E se esta mesma empresa passar a ser EIRELI ela poderá adquirir imóvel?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, a aquisição será possível, se a empresa individual foi constituída como “Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI”.

Isso porque, a Lei nº 12.441/2011 alterou o Código Civil, permitindo a constituição de empresa individual de responsabilidade limitada. De acordo com a redação do art. 44 do Código Civil, com as alterações advindas da citada lei, as empresas individuais de responsabilidade limitada são consideradas pessoas jurídicas de direito privado. Além disso, esta lei introduziu, no mesmo Código, o “Título I-A – DA EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDADE LIMITADA” que, em seu art. 980-A, § 6º, determina que sejam aplicadas à empresa individual de responsabilidade limitada, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas.

Ora, como se sabe, nada impede que uma sociedade limitada, pessoa jurídica de direito privado, adquira bens imóveis em seu nome. Portanto, o mesmo se aplica à empresa individual de responsabilidade limitada.

Fora este caso, entendemos que o empresário individual poderá adquirir o imóvel, mas este será registrado em nome da pessoa física e não da empresa.

Doação e União Estável – Documentação Pendente

Foi apresentada e protocolada a escritura de doação em que consta como donatário Fulano qualificado como viúvo e na clausula 8ª da escritura constou que o outorgado donatário declara que vive em união estável com Beltrana, conforme escritura publica declaratória de união estável, lavrada no Tabelião de Notas Local, em data de 19-09-2012, a qual assina a presente escritura se declarando ciente de que a presente doação foi feita apenas em favor do outorgado donatário (acompanhou a escritura uma copia simples da escritura declaratória), onde consta o estado civil (divorciada) de Beltrana.

No registro da escritura de doação como devo constar a qualificação do donatário?

Resposta:

  1. Considerando os itens de nºs. 1, alínea “k”, 113 e 115 (alterado pelo provimento CGJSP nº 22/2.015) do Capítulo XVII das NSCGJSP,  itens 11, alínea “a”, 11,  item 11, alínea “b” 1 e 5, 58, aliena “d”, 63.1,  79, 80, 85,  e 85.1, do Capítulo XX das NSCGJSP e artigos de nºs. 5º e 8º do Provimento n. 37/2.014 do CNJ, processo CGJSP de nº 1.884/17,  o item 2 (união estável) do processo do CSMSP de nº 0000348-54.2015.8.26.0111, e por tratar-se de aquisição pelos companheiros através de contrato de aquisição de bem imóvel. Entendo s.m.j., que deve ser solicitado o registro da escritura pública declaratória de União Estável no Livro – E do RCPN da sede ou onde houve, no 1º Subdistrito da Comarca em que os companheiros têm ou tiveram seu último domicilio (Item 113 do Capítulo XVIII das NSCGJSP). E também no Livro 3-Auxiliar do Registro de Imóveis do último domicilio dos conviventes (Item 85 do capítulo XX das NSCGJSP) até para maior segurança jurídica, e apesar da recente decisão do CSMSP de nº 1101111-45.2016.8.26.0100 e decisão do mesmo nº da 1ª VRP- da Capital.);
  2. Ademais na decisão do CSMSP citado é mencionado:
  3. A informalidade para a constituição da união estável, entretanto, convive com a exigência de observação de formas específicas para que certos atos e negócios jurídicos produzam os efeitos que deles se pretende.
  4. Assim ocorre, em especial, quanto aos atos e negócios jurídicos que têm como característica constituição de direitos reais sobre imóveis  que são oponíveis “erga omnes” por força da publicidade decorrente de seu registro.
  5. Desse modo, para o julgamento da dúvida suscitada, devem ser diferenciados os atos e negócios jurídicos relacionados aos direitos da personalidade jurídica cuja oponibilidade em relação a terceiros prescindem de cerimônia e forma prescritas em lei, como ocorre com a constituição de família por meio da união estável, e os atos e negócios jurídicos que demandam publicidade específica, por meio de sua inscrição em Registro Público, como ocorre com os direitos reis imobiliários. Entre outras.
  6. E complementamos:

Recentemente foi publicada DJE de 14-08-2018 outra decisão da 1ª VRP(1044002-05-2.018), baseada na decisão anterior 1101111-45.2016.8.26.0100 (da 1ª VRP) e APC com o mesmo número de processo.  Porem relativos à aquisição através de partilha com recurso de apelação pelo Ministério Público em que a declaração não foi prestada pelos demais herdeiros e respectivos companheiros e, em conseqüência, não se presta como prova da união estável para efeito de registro.

Entretanto como pela união estável há repercussões patrimoniais inclusive sucessórios entre os companheiros  (Vide Recurso Extraordinário nº 646.721)  (Vide Recurso Extraordinário nº 878.694) e ainda nos casos de sua dissolução. Devendo levar-se em conta o regime adotado pelos companheiros assim como a data de sua constituição, ou realização da escritura, a comunicação ou não do bem adquirido, etc.

  1. Entendo, s.m.j., que deve ser exigido o registro da União Estável no RCPJ, Livro – E do último domicilio conjugal do casal bem como no Livro 3- Auxiliar do RI;
  2. Lembramos que mesmo existindo a união estável entre os companheiros, estes devem ser qualificados com os seus reais estados civis (solteiro, desquitado, separado amigavelmente, ou judicialmente, divorciado ou viúvo).

É o que sub censura entendemos.

 

São Paulo, 03 de Dezembro de 2.018.

 

Aquisição de Imóvel por Pessoa Jurídica – Desconto da Lei do SFH – Primeira Aquisição Imobiliária p/ Fins Residenciais

É possível a aquisição de imóvel por pessoa jurídica através de instrumento particular elaborado nos moldes do parágrafo 5º, do artigo 61 da Lei nº 4.381/64?

Há descontos nos emolumentos e custas por ser a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais (caso seja apresentada declaração de primeira aquisição)?

Resposta:

  1. Inicialmente observamos de que a alienação fiduciária objeto do R.05, será previamente cancelada (item 04 do Quadro Resumo);
  2. Deveria haver declaração pelo comprador de ser a primeira aquisição financiada pelo SFH e que o imóvel adquirido seria destinado para fins residenciais. O imóvel conforme consta da matrícula (AV.2) é prédio residencial. Quanto à finalidade de utilização destinação poderia ser mesmo para fins residenciais, a ser utilizado por um dos sócios, administrador, gerente, funcionário ou até mesmo para fins de locação (o que deveria constar da declaração);
  3. Desta forma e pelo enquadramento no artigo 290 da LRP, independentemente de a aquisição ser feita por pessoa jurídica, nessas condições, entendo s.m.j. de haveria a redução de 50% dos emolumentos tanto na venda e compra como na alienação fiduciária;
  4. Entretanto conforme ET (Em Tempo), feito às folhas 027 do instrumento o preâmbulo do instrumento foi alterado e não é mais financiado pelo SFH e em razão disto, não se aplica mais o artigo 290 da LRP., não havendo redução de 50% dos emolumentos;
  5. E mais, também não se aplica o artigo 221, II da LRP que dispensa o reconhecimento das firmas. Portanto deverá haver o reconhecimento das firmas das partes que assinam o instrumento à exceção das testemunhas (decisões do CSMSP de nºs. 9000006-34.2013.8.26.0506 e 025431-76.2013.8.26.0100)

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 21 de Novembro de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 221 – Somente são admitidos registro:                            (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

Art. 290.. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).          (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

LEI Nº 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964.

Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, têrmos ou condições variáveis ou específicas.

  • 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.                         (Incluído pela Lei nº 5.049, de 1966).

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.         (Redação dada pela Lei nº 11.076, de 2004)

Permuta Parcial por Servidão – Impossibilidade

O Tabelião de Notas local nos apresentou uma minuta de escritura de permuta de imóveis sem torna, referente aos imóveis das matriculas nºs. xxxx e yyyy, sendo que os imóveis das referidas matriculas tem que ser georreferenciados.

O Tabelião de Notas também cogitou que no georreferenciamento dos imóveis, fosse acrescida a área permutada, com o recolhimento do ITBI e na outra matricula a instituição da servidão.

Queria que o senhor nos orientasse qual o caminho mais fácil para resolver esta questão, pois nunca fiz.

Estou anexando a minuta e as matriculas dos imóveis.

Muito Obrigado

Matrículas:

  1. xxxx – Imóvel “A” – proprietária:  PARTICIPAÇOES LTDA., 1ª PERMUTANTE – SERVIDÃO – com 0, 4999 hectares com descrição georreferenciada;
  2. yyyy – Imóvel “B” – proprietários: Fulano e s/mr Dª Beltrana, CUB – 2ºs PERMUTANTES – área a ser desmembrada – e alienada com 1,4985 hectares com descrição georreferenciada;

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 176, parágrafo 1º, III, 5 da Lei de Registros Públicos, deverá ser atribuído valores iguais/correspondentes para a servidão e para o imóvel a ser permutado;
  2. Tanto a servidão como a área desmembrada descritas estão georreferenciadas (e ainda sem certificação pelo INCRA), e tanto uma como a outra não serão possíveis de localização dentro do todo do imóvel originário. Principalmente quanto a servidão esta deve estar perfeitamente localizada dentro da área maior do imóvel serviente, com pontos de amarração que permitam a sua localização dentro do todo do imóvel maior, deve ela estar perfeitamente especializada, localizada em atenção ao princípio de especialidade (Ver decisões do CSMSP de nº.: 1001809-55.2015.8.26.0269, 1003805-88.2015.8.26.0269, 000443-20.2015.8.26.082,9000002-37.205.8.26.0082, 9000001-52.2015.8.26.0082, 0000491-27.2015.8.26.0472, 9000002-71.2014.8.26.0082);
  3. De toda sorte não será possível a permuta (artigo 533 do CC), de imóvel, por servidão que apesar de ser direito real (artigo 1225, III do CC) nada transmite, mas onera o imóvel serviente, proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, (artigo 1.378 do CC.). Não há uma troca (venda e compra) de bens imóveis, ou móveis, mas sim um venda e compra (equiparada) e um ônus, uma prestação;
  4. No caso em tela o ideal seria que uma vez georreferenciados os imóveis e averbados nas matrículas correspondentes se fizesse a venda e compra da área de 1, 4985 hectares e a instituição da servidão (de passagem) sobre a área de 0.4999 hectares;
  5. No entanto, as escrituras poderiam ser lavradas até mesmo antes dos georreferenciamentos serem feitos e averbados aplicando-se o parágrafo 13 do artigo 213 da LRP. Mas isso tão somente quanto à venda e compra da área com 1, 4985 hectares. Pois com relação à servidão isso não seria possível, a não ser que posteriormente fosse possível a localização da servidão dentro do todo do imóvel georreferenciado (matrícula xxxx);
  6. A aplicação do parágrafo 9º do artigo 213 da LRP também seria possível, mas depois de georreferenciados os imóveis e os georreferenciamentos averbados nas respectivas matrículas, porque isso seria no caso de independente da retificação/georreferenciamento (que também é uma forma de retificação) os confrontantes (independentemente da retificação) podem por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área com o recolhimento do imposto. Ma nesse caso somente com relação à alienação do imóvel rural com 1,4985 hectares, com relação a servidão esta deveria ser objeto de instituição por escritura;
  7. Com relação à transmissão do imóvel rural com 1, 4985 hectares, por ser inferior a fração mínima de parcelamento, somente seria possível para a anexação ao outro imóvel maior (matrícula xxxx) desde que conste do título de transmissão e seja fusionado/unificado concomitantemente com o registro da escritura, o que implicaria em novo georreferenciamento do imóvel fusionado (depois de realizada a unificação – remembramento) (ver item “5” (cinco acima).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 28 de Novembro de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                       (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.                      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

  • 9oIndependentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Penhora Unidade Autônoma sem Habite-se e Sob Afetação

Recebemos uma Certidão de Penhora (Online), onde foi determinada a penhora de um apartamento.

Ocorre que, com relação ao apartamento, o mesmo ainda não tem matrícula individualizada, pois o condomínio ainda não foi instituído, somente foi registrada a incorporação. E conforme a Av.09/M.xxxxx, a promitente compradora e incorporadora submeteu a incorporação ao Regime de Afetação; e ainda, conforme Av.10/M.xxxxx o imóvel encontra-se bloqueado.

Gostaria de saber se é possível averbar a penhora tendo em vista os fatos acima descritos.

Resposta:

  1. A penhora não poderá ser averbada pelos seguintes motivos:
    • A penhora recai sobre um apartamento (unidade autônoma) que ainda não existe no mundo jurídico, uma vez que ainda não foi averbada a construção do edifício, e não foi registrada a instituição, especificação e convenção do condomínio, quando então surgirá a unidade autônoma apartamento. Devendo portanto ser penhorada a fração ideal que corresponderá a futura unidade autônoma;
    • Se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, a afetação obstará a averbação da penhora (artigo n. 31, parágrafo 1º da Lei n. 4.591/64), em face de o empreendimento estar sob o regime de afetação (artigos 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/64 conforme AV.09.M/131.462
    • Conforme AV.10.M/131.462 o imóvel encontra-se “bloqueado” por decisão judicial, não sendo possível a prática de nenhum ato junto a matrícula do imóvel, até que a ordem de bloqueio seja levantada pelo Juízo que a determinou.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 07 de Maio de 2.017.

 

 

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

  • 1oO patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

 

Do IRIB, temos:

 

Data: 23/05/2016
Protocolo: 13965
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Incorporação imobiliária – validade. Patrimônio de afetação. Penhora. Ceará.

Pergunta:

Um imóvel de nossa serventia teve uma incorporação imobiliária registrada e patrimônio de afetação regularmente constituído. Ocorre que o prazo de validade da incorporação venceu-se sem que nenhum contrato fosse registrado. Após o vencimento do prazo foram apresentados diversos contratos particulares de promessa de compra e venda e uma penhora. Pergunta-se: a publicidade do patrimônio de afetação torna a incorporação irrevogável e irretratável? A afetação obsta o registro da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

Sobre o patrimônio de afetação, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 154:

“O incorporador poderá requerer ao Registro de Imóveis que averbe, na matrícula onde estiver registrada a incorporação imobiliária, que o terreno ali contido, bem como todas as suas acessões, ficará apartado do patrimônio do incorporador. Com essa averbação, o imóvel ficará destinado tão somente à execução do empreendimento, não podendo ser dado em garantia de outras dívidas ou obrigações. Da mesma sorte, ficará livre de responder por outras dívidas ou obrigações do incorporador e/ou do proprietário do terreno que não estejam vinculadas diretamente à execução da incorporação, inclusive em caso de falência.”

Portanto, se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora.

Em relação ao vencimento da incorporação, vejamos o que Mario Pazutti Mezzari, na mesma obra, p. 162, explica:

“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

(…)

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.”

Carta de Arrematação – Partilha – Impossibilidade

Por gentileza, analise a carta de arrematação expedida nos autos de Execução Trabalhista e faça suas sempre valiosas considerações, observando que após a penhora averbada sob nº AV.2, houve o registro da partilha dos bens deixados por Fulano(R.4).

Agradeço desde já a atenção dispensada.

Documento:

Carta de Arrematação com Hipoteca Judicial (Arrematação com parcelamento) expedida pela Vara do Trabalho local.

Penhora mesmo processo averbada sobre o nº AV.2  em execução trabalhista.

Imóvel: Prédio Residencial situado à Avenida 20

Resposta:

  1. Conforme decisões do ECSMSP de nºs. 1092790-21.2016.8.26.0100, 1003260-25.2015.8.26.0590, 1061979-44.2017.8.26.0100, 1000506-84.2016.8.26.0361, 1047731-10.2016.8.26.0100, 1010107-44.2015.8.26.0577 e 1109038-33.2014.8.26.0100, entre outras a arrematação é considerada forma derivada de aquisição, e não mais forma originária;
  2. A penhora for averbada junto a matrícula do imóvel em 14 de Maio de 2.013 pela AV.2.;
  3. Ocorre que posteriormente essa data em 03 de Fevereiro de 2.014, foi registrada a partilha dos bens deixados pelo falecimento de Fulano (falecido em 31-08-1.993 – vide artigo 1.784 CC) que era casado com Beltrana, ficando o imóvel pertencendo a: 1) Beltrana, viúva na proporção de 7/10, e 2) aos herdeiros:  na proporção de 1/10 para cada um, conforme consta da matrícula (certidão atualizada anexa);
  4. Portanto por ser a arrematação forma derivada de aquisição fica impossibilitado os registros da Carta de Arrematação, bem como da Hipoteca Judicial, por o imóvel não pertencer em sua totalidade as executadas que detém 8/10 do imóvel, uma vez que os outros 2/10 são de propriedade de de outros herdeiros que não figuram como executados no processo ferindo-se assim os princípios de continuidade e disponibilidade;
  5. Resta evidente que se a Carta voltar com determinação de crime de desobediência, multa diária ou mesmo ordem de prisão os registros serão feitos consignando-se do corpo dos registros esse fato.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

 

São Paulo, 21 de Novembro de 2.018.

Empresa Extinta – Escritura Dação

Recebemos a Escritura e Venda e Compra onde a VENDEDORA foi extinta em fevereiro desse ano, com ato de distrato devidamente registrado na Junta Comercial.

Em telefone com V. S.ª a um tempo, conversamos sobre o caso, o Sr. perguntou se no ato do Distrato foi feita a liquidação, onde eu informei que sim.

Diante do narrado ao Sr., foram sugeridas duas soluções: a primeira seria fazer a dação em pagamento dos haveres desse único sócio restante da sociedade LTDA e fazer uma rerratificação à Escritura apresentada fazendo constar como vendedor o sócio, depois do registro da dação em pagamento; já a segunda dependeria se existisse uma obrigação anterior à extinção, a exemplo de um compromisso de venda e compra, onde neste caso seria possível lavrar e registrar Escritura de Compra e Venda com a sociedade já extinta, desde que citado em seu texto qual a obrigação anterior que norteou o negócio jurídico, deixando claro que a VENDEDORA já estava extinta.

Depois da nota emitida neste sentido, nos foi apresentada Escritura de Aditamento em anexo.

Analisando tal Escritura estamos solicitando em nota as assinaturas de todas as partes pois seria o caso de Escritura de Rerratificação, bem como a menção do título, forma do título, data e partes da obrigação assumida anteriormente e gostaria de confirmar com o Sr. se é só isso mesmo que devemos solicitar.

Resposta: A escritura de aditamento ratificatório foi feita pelas mesmas partes, ou seja, outorgada vendedora: XYZ LTDA ME, representada pelo seu procurador Fulano, também sócio e outorgado comprador: Beltrano. Mencionando no título de que a venda e compra é referente a uma obrigação anterior à extinção da outorgante vendedora. Ou seja, de certa forma ela esta em extinção, pois cumprindo obrigação anterior (dissolução, liquidação e extinção).

Dessa forma, entendo s.m.j., de que o registro do título (cv e aditamento) pode ser registrado. Entretanto resta a questão das CND’s, se a empresa esta baixada na junta comercial, não haverá a necessidade de sua apresentação. Mas como o seu CNPJ está ativo, deve apresentar as CND’s, ou fazer prova de sua baixa na Junta Comercial.

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 25 de Novembro de 2,018.