Usucapião Extrajudicial – Editais

Sobre as publicações de editais na usucapião extrajudicial, como são feitas?

Existe um prazo entre a primeira e segunda publicação?

O jornal tem que ser diário, pois foi feita uma publicação num jornal de nossa cidade que circula de segunda, quarta e sexta feira, posso aceitar?

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Resposta:

  1. As publicações dos editais na usucapião extrajudiciais, devem ser publicadas por duas vezes, com intervalo de 15 (quinze) dias nos termos do artigo 11 do Provimento 65/17 do CNJ.
  2. Podendo ser publicado eletronicamente no site do Irib com a maioria dos cartórios até mesmo do interior tem feito.
  3. Veja no site https://editaisonline.org.br/, há grande números de publicações inclusive, como dito do interior do Estado.
  4. Na realidade não há necessidade de que o jornal seja de publicação diária, mas tem que ser em jornal de grande circulação.
  5. Já quanto a publicação feita em jornal da sua cidade, se for de grande circulação na região poderá ser aceito, mas devem ocorrer duas publicações.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Agosto de 2.019.

Provimento 65/17 do CNJ

Art. 11. Infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.

Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo tribunal.

1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS DE BOTUCATU – SP EDITAL DE CIÊNCIA/NOTIFICAÇÃO DE PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE TERCEIROS INTERESSADOS EDITAL DE USUCAPIÃO RODRIGO ALVES DOS SANTOS BETMAN, 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Botucatu, Estado de São Paulo, FAZ SABER a todos quantos o presente edital virem, ou dele conhecimento tiverem, e aos demais interessados, que ARMANDO BACCHI DE PAULA ASSIS, brasileiro, empresário, portador do RG nº 9.183.787-SSP/SP, inscrito no CPF nº 036.733.348-16, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, com PRISCILA LUTTI DE BRITO PAULA ASSIS, brasileira, relações públicas, portadora do RG nº 10.743.165-8-SSP/SP, inscrita no CPF nº 017.006.358-59, residentes e domiciliados na Rua Hany Ward, nº 01, em Avaré-SP; MARIA ELISABETE BACCHI DE PAULA ASSIS, brasileira, solteira, maior, assistente comercial, portadora do RG nº 12.802.169-SSP/SP, inscrita no CPF nº 063.958.828-05, residente e domiciliada no Largo São João, nº 42, apartamento nº 131, Centro, em Avaré-SP, e FERNANDO BACCHI DE PAULA ASSIS, brasileiro, solteiro, incapaz, portador do RG nº 16.791.765-1-SSP/SP, inscrito no CPF nº 110.689.928-83, residente e domiciliado no Largo São João, nº 42, apartamento nº 131, Centro, em Avaré-SP, requereram o reconhecimento extrajudicial da aquisição da propriedade, por usucapião extraordinária, nos termos do artigo 1.238 do Código Civil, alegando posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono por mais de 30 (trinta) anos, do imóvel seguinte: Gleba de terras denominada “O Sítio”, com a área de 30,9509 ha, situado neste Município e Comarca de Botucatu-SP, transcrito em área maior sob o nº 6.349, do Livro 3-F, de titularidade de Jordão Rodrigues Gonçalves e Sabina Pinto Gonçalves, confrontando com o imóvel matriculado sob nº 35.152 de propriedade de 3MS – Empreendimentos, Participações e Comércio Ltda. e Kaman Empreendimentos, Participações e Comércio Ltda., e alienado fiduciariamente a favor do Banco Pine S.A.; com o imóvel matriculado sob nº 33.822 de propriedade de Pedro Luiz Fávero e sua mulher Maria Regina da Silva Fávero, José Eduardo Fávero e sua mulher Nara Cristina Perin Fávero, Emílio César Fávero e sua mulher Rosa Inês de Faveri Fávero, e Suely Aparecida Fávero de Campos e seu marido Nelson Antônio Soares de Campos, e hipotecado a favor do Banco do Brasil S/A; com o imóvel matriculado sob nº 34.371 de propriedade de Norberto Julio Rodrigues; e com o imóvel matriculado sob nº 6.584 de propriedade de Paulo César Zafanelli Gonçalves, João Paulo Zafanelli Gonçalves, Valdinei de Cássio Orlandi e sua mulher Geisa Mara de Santis Orlandi, e Valmir José Orlandi. E, para que chegue ao conhecimento de todos, expediu-se este edital, com prazo de 15 dias, que será publicado duas vezes, podendo o pedido ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias, contados do decurso do prazo do edital, diretamente neste Registro de Imóveis, sito à Rua General Telles, 1.915, Botucatu-SP, das 9:00 às 16:00 horas. A não apresentação de impugnação no prazo legal implicará anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião. Botucatu, 06 de agosto de 2019. RODRIGO ALVES DOS SANTOS BETMAN Oficial

Apostilamento de Haia – Necessidade de Tradutor Juramentado Brasileiro

Um apostilamento de Haia, vindo da Itália com tradução feita por tradutora italiana para o português pode ser aceito, ou necessita de nova tradução feita por tradutor brasileiro ??

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Resposta:

  1. No Brasil, documentos estrangeiros, mesmo apostilados, só poderão ser utilizados com a respectiva tradução juramentada que só pode ser realizada no Brasil (Anoreg BR 15-09-2.016);
  2. A matéria está regulamentada pelo artigo 192 do CPC, artigo 236 do CPP, Decreto 13.609/43 e ainda no artigo 216-C do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça;
  3. Portanto a tradução necessita ser feita por tradutor juramentado brasileiro.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Agosto de 2.019.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 192. Em todos os atos e termos do processo é obrigatório o uso da língua portuguesa.

Parágrafo único. O documento redigido em língua estrangeira somente poderá ser juntado aos autos quando acompanhado de versão para a língua portuguesa tramitada por via diplomática ou pela autoridade central, ou firmada por tradutor juramentado.

DECRETO-LEI Nº 3.689, DE 3 DE OUTUBRO DE 1941.

Art. 236.  Os documentos em língua estrangeira, sem prejuízo de sua juntada imediata, serão, se necessário, traduzidos por tradutor público, ou, na falta, por pessoa idônea nomeada pela autoridade.

DECRETO Nº 13.609, DE 21 DE OUTUBRO DE 1943.

Revogado pelo Decreto de 5 de setembro de 1991. Revogação tornada sem efeito pelo Decreto de 22 de junho de 1993. Estabelece novo Regulamento para o ofício de Tradutor Público e Intérprete Comercial no território da República.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, usando da atribuição que lhe confere o artigo 74, letra a, da Constituição,

DECRETA:

Art. 1º Fica aprovado o Regulamento do ofício de Tradutor Público e Intérprete Comercial no território da República, que a este acompanha e vai assinado pelo Ministro de Estado do Trabalho, Indústria e Comércio.

Art. 2º Êste decreto entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Rio de Janeiro, 21 de outubro de 1943, 122º da Independência e 55º da República.

GETÚLIO VARGAS
Alexandre Marcondes Filho

Este texto não substitui o publicado na CLBR de 1943

REGULAMENTO

CAPÍTULO I

DO PROVIMENTO DO OFÍCIO

Art. 1º O Ofício de Tradutor Público e Intérprete Comercial será exercido, no país, mediante concurso de provas e nomeação concedida pelas Juntas Comerciais ou órgãos encarregados do registro do comércio.

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Art. 17. Aos tradutores públicos e intérpretes comerciais compete:

a) Passar certidões, fazer traduções em lígua vernácula de todos os livros, documentos e mais papeis escritos em qualquer lígua estrangeira, que tiverem de ser apresentados em Juízo ou qualquer repartição pública federal, estadual ou municipal ou entidade mantida, orientada ou fiscalizada pelos poderes públicos e que para as mesmas traduções lhes forem confiados judicial ou extrajudicialmente por qualquer interessado;

b) Intervir, quando nomeados judicialmente ou pela repartição competente, nos exames a que se tenha de proceder para a verificação da exatidão de qualquer tradução que tenha sido arqüida de menos conforme com o original, errada ou dolosa, nos têrmos do artigo 22 e seus §§ 1º e 3º

c) Interpretar e verter verbalmente em língua vulgar, quando também para isso forem nomeados judicialmente, as respostas ou depoimentos dados em Juízo por estrangeiros que não falarem o idioma do país e no mesmo Juízo tenham de ser interrogados como interessados, como testemunhas ou informantes, bem assim, no fôro extrajudicial, repartições públicas fererais, estaduais ou municipais;

d) Examinar, quando solicitada pelas repartições públicas fiscais ou administrativas competentes ou por qualquer autoridade judicial, a falta de exatidão com que for impugnada qualquer tradução feita por corretores de navios, dos manifestos e documentos que as embarcações estrangeiras tiverem de apresentar para despacho nas Alfândegas, bem assim qualquer tradução feita em razão de suas funções por ocupantes de cargos públicos de tradutores e intérpretes.

Parágrafo único. Aos exames referidos na alínea d, quando se tratar da tradução feita por corretores de navios, são aplicáveis as disposições do artigo 22 e seus parágrafos. Se o exame se referir a tradução feita por ocupante de cargo público em razão de suas funções e dele se concluir que houve êrro, dolo ou falsidade, será o seu resultado comunicado à autoridade competente para promover a responsabilidade do funcionário.

Art. 18. Nenhum livro, documento ou papel de qualquer natureza que fôr exarado em idioma estrangeiro, produzirá efeito em repartições da União dos Estados e dos municípios, em qualquer instância, Juízo ou Tribunal ou entidades mantidas, fiscalizadas ou orientadas pelos poderes públicos, sem ser acompanhado da respectiva tradução feita na conformidade dêste regulamento.

Parágrafo único. estas disposições compreendem também os serventuários de notas e os cartórios de registro de títulos e documentos que não poderão registrar, passar certidões ou públicas-formas de documento no todo ou em parte redigido em língua estrangeira.

Art. 19. A exceção das traduções feitas por corretores de navios, dos manifestos e documentos que as embarcações estrangeiras tiverem de apresentar para despacho nas Alfândegas e daquelas feitas por ocupantes de cargos públicos de tradutores ou intérpretes, em razão de suas funções, nenhuma outra terá fé pública se não for feita por qualquer dos tradutores públicos e intérpretes comerciais nomeados de acôrdo com o presente regulamento.

Parágrafo único. Somente na falta ou impedimento de todos êstes e de seus prepostos poderá o Juiz da repartição encarregada do registro do comércio nomear tradutores e intérpretes ad-hoc. Êstes, em seguida ao despacho e no mesmo papel, prestarão o compromisso legal, lavrando aí o seu ato.

Art. 20. Os tradutores públicos e intérpretes comerciais terão jurisdição em todo o território do Estado em que forem nomeados ou no Distrito Federal quando nomeados pelo Presidente da República. Entretanto, terão fé pública em todo o país as traduções por êles feitas e as certidões que passarem.

Art. 29. Às Juntas Comerciais ou órgãos correspondentes compete fixar e alterar, nas praças de comércio do Estado de sua jurisdição, o número de tradutores públicos e intérpretes comerciais para cada língua. No Distrito Federal êsse número será fixado e alterado pelo Ministro de Estado do Trabalho, Indústria e Comércio, mediante proposta do Departamento Nacional da Indústria e Comércio.

Art. 33. Haverá em cada ofício um livro “Registro de Traduções”, encadernado e numerado em tôdas as suas fôlhas que, com isenção de sêlos e emolumentos, serão rubricadas pela Junta Comercial ou órgão encarregado do registro do comércio.

Parágrafo único. Serão cronologicamente transcritas nesse livro, verbo ad verbum, sem rasuras nem emendas, e devidamente numeradas tôdas as traduções feitas no mesmo ofício.

Art. 39. Revogam-se as disposições em contrário.

Rio de Janeiro, 21 de outubro de 1943.

Alexandre Marcondes Filho

Carta de Adjudicação Compulsória

Acerca da Carta de Adjudicação Compulsória, pedimos seu parecer acerca das seguintes dúvidas:

1. Tem algum problema o Recibo constante na página 10, datado de 09/12/2019, dizer respeito às Declarações Particulares de Compra e Venda das páginas 6 a 9 da Carta de Adjudicação, as quais foram emitidas em 22/07/2010, isto é, teria problema a quitação do preço ter sido dada antes das celebrações dos “contratos” a que se referem? Ou isso é mérito da decisão, na qual devemos entrar?

2. O fato de as metragens dos terrenos terem sido indicadas nos RECIBOS DE COMPRA E VENDA, a exemplo do que consta na página 12, de forma diversa das metragens que constam nas Certidões de Registro, seria uma pendência a ser enfrentada? Ou é matéria meritória na qual não devemos entrar?

3. Para fins de registra da Adjudicação, podemos utilizar como valor declarado o valor de R$ 3.300,00 para cada imóvel, considerando que esse foi o preço da 1ª aquisição?

4. Em sendo positiva a resposta ao item anterior, podemos utilizar como mês/ano para cálculo de atualização monetária, o mês/ano do “Recibo de Compra e Venda” mais antigo, datado de 27/12/2002, complementado pela tabela que relaciona os pagamentos, vide páginas 11 e 12, da Carta de Adjudicação enviada?

5. Devemos exigir a apresentação das Certidões Negativas de Débitos Tributários?

6. Há alguma ressalva quanto aos documentos enviados ou alguma exigência que devemos realizar, a fim de aperfeiçoar as matrículas dos imóveis?

Resposta:

  1. Na realidade a data do recibo é de 09-12-2.009 e não 09-12-2.019, e foram dadas entes da declaração particular de compra e venda de 22-07-2.010. Isso não vem ao caso porque há recibos de toda sorte de Fulano, sua viúva, do espolio para Beltrano, de Beltrano para a Empresa, declaração de quitação em nome da adjudicatária (e não adjudicante que é quem adjudica) Empresa. Portanto não é o caso e nem poderia entrar no mérito. O que importa é a sentença que adjudicou;
  2. Não, não se deve entrar no mérito segue o artigo 229 da LRP;
  3. Sim;
  4. Sim, se houver previsão legal, mas entendo de que deve seguir o valor venal atual (2.019) que provavelmente é o mesmo utilizado para o pagamento da ITBI;
  5. Não nesse caso entendo que possa mitigar por tratar-se de adjudicação compulsória;
  6. Sem ressalvas.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo Sp., 19 de Agosto de 2.019.

Cópia de Escritura Juntada nos Autos – Não é Documento Hábil

– Foi apresentado um ofício, extraído do processo, pela Vara Única do Foro, onde requisita o registro da Escritura Pública lavrada nas Notas daquela comarca;

– Foi apresentado a certidão da escritura, que encontra-se juntada aos autos do processo;

Pergunta:

– Pode ser registrada a certidão da escritura, extraída dos autos do processo?

Resposta:

  1. Não, porque foi encaminhada cópia da certidão original da escritura de compra e venda expedida pelo tabelião enviada através de correio eletrônico e assinada digitalmente;
  2. Não se trata de documento eletrônico efetivado pela Central Registradores de Imóveis, (item 371 do Capítulo XX das NSCGJSP). Nem mesmo nos termos do item 372 e seus subitens;
  3. Sendo vedado também pelo item 203 do Capítulo XIV das NSCGJSP (Ver processo nº0064926-54.2018.8.0100 via e-mail);
  4. Veio uma certidão (por cópia) da certidão original encartada no processo. Na realidade uma cópia do original assinado digitalmente e via correio eletrônico o que é vedado pelo item 203 acima citado;
  5. A certidão original deverá ser desentranhada do processo e apresentada para o registro com as providências abaixo;
  6. Ademais para o registro da escritura, ou da certidão da escritura será necessário previamente ser averbado junto a matrícula do imóvel o CPC a CIRG da vendedora Dirce Zanotto Lucatelli, bem como a sua completa qualificação (nacionalidade, profissão e residência)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Agosto de 2.019.

CAPITULO XIV DAS NSCGJSP.

Das Certidões e Traslados Notariais Digitais

197. Os Tabeliães de Notas, seus substitutos e prepostos autorizados, poderão extrair traslados ou certidões de suas notas, sob a forma de documento eletrônico, em PDF/A, ou como informação estruturada em XML (eXtensible Markup Language), assinados com Certificado Digital ICP-Brasil, tipo A-3 ou superior.

198. As certidões e traslados eletrônicos deverão conter metadados em conformidade com o padrão e-PMG (derivado do Padrão Dublin Core elaborado pela DCMI – Dublin Core Metadata Initiative, definido pelo e-PING – Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico Brasileiro), e com o conjunto semântico que venha a ser definido em Portaria da Corregedoria Geral da Justiça.

 198.1. Até que o conjunto semântico seja definido pela Corregedoria Geral da Justiça, fica autorizada a produção dos documentos eletrônicos sem inclusão de metadados.

199. A utilização de XML (eXtensible Markup Language) para a estruturação de certidões e traslados digitais, para fins de procedimento registral imobiliário, fica condicionada à observância de modelos de estruturação que venham a ser definidos em Portaria da Corregedoria Geral da Justiça.

200. As certidões ou traslados digitais poderão ser entregues ao solicitante mediante armazenamento em mídias portáteis (CDs, DVDs, Pen-Drives, Cartões de Memória), ou possibilitando-lhe acesso ao arquivo para download em ambiente seguro do Colégio Notarial do Brasil. Cap. – XIV

 201. As certidões e os traslados digitais poderão ser encaminhados a registro mediante apresentação direta, armazenados em mídias portáteis, ao Oficial incumbido do registro, ou por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis – Central Registradores de Imóveis.

 202. Tão logo esteja estabelecida integração com a Central Registradores de Imóveis, a remessa de certidões e traslados digitais pelos Tabeliães de Notas poderá ser feita por intermédio da CENSEC – Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados.

203. É vedado o envio de certidões e traslados digitais aos solicitantes ou aos registros de imóveis por correio eletrônico (e-mail), por meios diretos de transmissão como FTP – File Transfer Protocol ou VPN – Virtual Private Network, postagem nos sites das serventias, por serviços de despachantes, prestadores de serviços eletrônicos ou comerciantes de certidões.

204. Os documentos que acompanharem as certidões ou traslados digitais deverão apresentar-se em PDF/A, com metadados, observado o item 198.1, e serão autenticados pelo Tabelião, substituto ou preposto autorizado, mediante emprego de Certificado Digital.

Contratos FAR – Ausência de Cláusula de Impedimento – Correção Necessária

Foram apresentados vários contratos do FAR (compra e venda com alienação fiduciária), com fundamento nos Art. 2º e art. 8º da Lei nº 10.188/01 sem a cláusula de impedimento de venda dentro de 24 meses. 

Diante da Apelação Cível: 0016998-31.2015.8.26.0224, onde ficou decidido que estando o contrato enquadrado no termos do Artigos 1º, §3º, da Lei nº 10.188/01, seria uma compra e venda direta, sem arrendamento, sem licitação e com cláusulas de impedimento 24 meses.

Sendo o enquadramento nos termos do Art. 2º, §7º, II e art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01, a compra e venda dependeria de prévio arrendamento na modalidade licitação com impedimento 24 meses.

A partir desta Apelação Cível, como proceder? 

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Resposta:

Os imóveis estão sendo alienados pelo FAR sem arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º da Lei 10.188/2001) e sem licitação (artigo 4º, parágrafo único da Lei referida).

E consoantes decisões do CSMSP, além da mencionada acima na consulta, as APC de nºs: 0016996-61.2015.8.26.0224, 0016997-46.2015.8.26.0224, 0016999-16.2015.8.26.0224 e 0017001-83.2015.8.26.0224 e 0017005-23.2015.8.26.0224. E tendo em vista que ao alterar a Lei 10.188/01, a Lei n. 11.474/07, a um só tempo, teve que assentar, em suas disposições gerais: a) a possibilidade de alienação, sem prévio arrendamento; b) a figura da desimobilização; c) conseqüentemente a criação do prazo de carência de 24 meses para revenda. A intenção foi a de viabilizar a alienação dos imóveis não adquiridos, sem a necessidade de arrendamento, mas através da venda com pagamento à vista ainda que através de mútuo com alienação fiduciária. Para tanto, previram-se a exceção ao arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º) e a figura da desimobilização  (artigo 2º parágrafo 7º, II), mas ao mesmo tempo, para evitar especulação imobiliária, desvirtuando-se a intenção da lei – oferta de moradia à população carente – impediu-se a revenda por 24 meses, em qualquer forma (vender, prometer ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado ) (APC0016996-61.2015.8.26.00224).

Portanto, os contratos devem ser aditados ou re-ratificados para constar/contemplar a clausula impeditiva de o adquirente , no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado (artigo 8º, parágrafo 1º da Lei 10.188/01)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Maio de 2.017.

LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Art. 1o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 3o  Fica facultada a alienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 2o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 7o  A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a  que se  refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, observando-se: (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

I – o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

II – a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

§ 1o  O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 2o  O prazo a que se refere o § 1o deste artigo poderá, excepcionalmente, ser reduzido conforme critério a ser definido pelo Ministério das Cidades, nos casos de arrendamento com período superior à metade do prazo final regulamentado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

Art. 4o  Compete à CEF:

Parágrafo único.  As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação

Carta de Arrematação – Elementos Ausentes

Recebemos o requerimento para registro da carta de arrematação digitalizada.

No documento ingressado no Cartório, o requerimento preenchido pelo advogado constou erroneamente o número da matrícula, na carta de arrematação, além da não remissão ao número da matrícula arrematada, não consta a completa qualificação do arrematante, listaram o exequente e executado e outras três pessoas, de forma precária, e, o processo a que se refere a arrematação havia sido prenotado neste cartório por meio de penhora online solicitando a averbação de penhora sobre 27,5% do imóvel.

Pergunto:

  1. – O requerimento deve constar o número correto da matrícula.
  2. – A qualificação do arrematante deve ser o mais completa possível? o que seria suficiente?
  3. Os executados devem ser todos descritos completamente? Como pode verificar no arquivo digitalizado, foram listados como sendo Fulano e MAIS TRÊS…
  4. – A arrematação deverá ficar restrita à porção solicitada em penhora?
  5. Se não, deve constar da carta de arrematação que fora arrematada maior porção do que pedido em penhora?

Resposta:

  1. Sim do requerimento deverá constar o número correto da matrícula, a não ser que constasse da carta de arrematação;
  2. Sim, nome, nacionalidade, profissão endereço, números da CIRG e do CPF, e CNPJ no caso de pessoa jurídica, estado civil, e se casado for, regime e época de casamento, e caso haja pacto antenupcial o numero e local de seu registro (último domicilio conjugal) , e se unido estavelmente o registro da União estável no RCPN e no registro de Imóveis (subitem n. 85.1 do Capítulo XX das NSCGJSP e processo CGJSP de nº 118.884/2.017 ( Ver artigo n. 176, parágrafo 1º, inciso II, 4 alíneas “a” e “b” com relação ao proprietário e inciso III, 2, alíneas “a” e “b” com relação ao adquirente, da LRP), lembrando que a lei diz CPF/CNPJ e/ou CIRG, mas ambos são necessários, inclusive em relação a DOI no caso do CPF/CNPJ;
  3. Não necessariamente nesse caso pois houve as penhoras constantes das AV.17 e 18, mas a rigor, sim, para a verificação da propriedade em nome do executado (principio da continuidade, disponibilidade e legalidade). A visualização do processo digitalizado poderá ser consultada no site do TJSP;
  4. A rigor sim, no entanto o Juiz do processo assim decidiu:
  5. Cumpriu o determinado até porque não lhe é dado discutir questões de mérito decididas no processo e assim decidiu no processo (APC 012807-0/6, 0011977-27.2011.8.26.0576, 0909846-85.2012.8.26.0037, 0018845-68.2011.8.26.0625, 0001717-77.2013.8.26.0071, 0003261-25.2011.8.26.0248, 0069588-29.2012.8.26.0114, 0048614-03.2012.8.26.0071, 0004006-61.2011.8.26.0197, 0000434-11.2015.8.26.0439, 9000001-43.2014.8.26.0646 , 0909846-85.2012.8.26.0037, 1025290-06.2014.8.26.0100 e 0015448-29.2014.8.26.0032, Processo CGJSP nº. 2015/154495 e decisões da 1ª VRP da Capital de nºs. 0060518-30.2012, 1061580-20.2014.8.26.0100,1111320-10.2015.8.26.0100, 1108424.91.2015.8.26.0100,   0013244-65.2.015 e 1030058-04.2.016  (desobediência – DJE de 03-05/2.016), 1006527.23.2015.8.26.0196, 0000827-23.2015.8.26.0604 (qualif.neg. não carac. Desob. Deve comunicar o Juiz que expediu, se este desconsiderar registra comunicando ao Juiz Corregedor permanente);
  6. Quanto à qualificação do arrematante, poderá ser mitigado através de requerimento com firma reconhecida e com a apresentação de cópias autenticadas dos documentos atualizados, principalmente com relação à  certidão de casamento.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Setembro de 2.017

Registro de Pessoa Jurídica – Retorno da Junta Comercial

Temos uma empresa cujo contrato primitivo está registrado no Registro Civil de Pessoa Jurídica desta serventia, posteriormente a mesma passou a pertencer a Junta Comercial, e agora novamente tornou ao RCPJ, pergunta-se:

É necessário fazer novo registro, ou averbamos à margem do Registro antigo?

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Resposta:

Sim, é um novo registro, como nos casos de alteração de sede.

A alteração já foi feita na JUCESP, resta agora proceder ao registro da Pessoa Jurídica, no RCPJ, a requerimento dos interessados acompanhada de certidão de inteiro teor expedida pela Junta Comercial, contendo inclusive essa alteração.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Agosto de 2.019.

Leilão Presencial e Eletrônico – Alienação Fiduciária – Validade

– Foi apresentado escritura pública venda e compra, tendo como vendedor CEF, após consolidação;

– Foi apresentado a publicação do edital em jornal de outra comarca;

– Também foram apresentados os leilões, realizados na forma presencial em outra comarca, mas, de forma concomitante, foi realizado leilão virtual;

– Foi apresentado cópia do AR da comunicação no endereço da devedora, contudo não consta que foi a representante da empresa que recebeu.

– Pergunta:

Diante da nova decisão do Conselho Superior da Magistratura como proceder?

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Resposta:         

  1. Essa decisão do CSM de nº 1026079.87.2018.8.26.0577 da Comarca de São José dos Campos – SP., já era esperada;
  2. Houve decisão de 1ª instância pelo Juiz Corregedor Permanente julgando a dúvida improcedente, pois foram realizados leilões (1º e 2º) de forma presencial em local distinto da situação do imóvel, mas concomitantemente também houve leilões pela modalidade eletrônica;
  3. O ministério público local (São José dos Campos – SP., entrou com recurso de apelação no CSMSP e foi julgada improcedente, pois a escritura de compra e venda pela CEF preenche os requisitos legais. Houve publicação do edital em jornal de circulação no município, tento ocorrido arrematação do 2º leilão. Não havendo vício na publicação.
  4. O devedor fiduciário foi comunicado mediante correspondência dirigida no endereço constante do contrato nos termos do artigo 27, parágrafo 2-A;
  5. E o CSMSP também decidiu que sendo o leilão presencial e virtual, eventual litígio envolvendo a realização dos leilões e a arrematação do imóvel deverão ser dirimidos em ação jurisdicional, de que participem todos os interessados. E por fim, decidiu que a forma de publicação do edital e de realização dos leilões não se confunde com a situação verificada pelo CSMSP no julgamento da Apelação nº  100743-92.2017.8.26.0100, porque naquele caso, o edital foi publicado em jornal que não tinha circulação no local do imóvel e o leilão, apenas pela modalidade física, foi realizado na comarca de Vitória, Estado do Espírito Santo, sem autorização no respectivo contrato de alienação fiduciária;
  6. Portanto no caso concreto e com base na mais recente decisão do CSMSP de nº 1026079-87.2018.8.26.0577 de 25.07.2019, onde os leilões ocorreram pelas modalidades eletrônica e presencial, sendo a última (presencial) em local distinto da situação do imóvel, e concomitantemente o registro da escritura de compra e venda deverá ser realizado.

É o que entendemos passível de censura

São Paulo, 08 de Agosto de 2.019.

Contrato de Locação de Parte de Imóvel c/c Cláusula de Vigência e Direito de Preferência

  1. Preciso de suas considerações sobre o Registro de um Contrato de Locação de parte de um imóvel que os proprietários requerem a fusão, além da solicitação de direito de preferência e da Cláusula de Vigência em caso de alienação.

Resposta:

  1. O imóvel objeto da locação deverá ser descrito com suas características e confrontações e com sua área certa, não podendo constar área aproximada;
  2. É perfeitamente possível a locação de parte de imóvel urbano (lei 8.245/91) desde que perfeitamente descrito com suas características, confrontações e área certa, perfeitamente especializado e individualizado, com a apresentação de memorial e planta ou croqui de sua localização dentro do todo;
  3. Ocorre que no caso apresentado para a locação de uma área de 5.000,00m2 dentro de imóvel com área maior os imóveis objetos das duas matrículas não pertencem aos mesmos proprietários, ou seja o imóvel da matrícula de nº 1 pertence aos locadores na proporção de ½ ou 50% para cada um. Já o mesmo não ocorre com o imóvel objeto da matrícula de nº 2 que pertence exclusivamente à uma das locadoras, ficando, portanto, nos termos do artigo de nº 234 da Lei dos Registros Públicos impossível as matrículas serem fusionadas (unificadas) em uma só para a locação de parte do imóvel – (5.000,00 m2);
  4. Desta forma impossibilitado o registro e a averbação da locação. Devendo esta ser objeto de duas locações separadas. Uma relativa ao imóvel objeto da matrícula de nº 1 com a área de 415,852 m2 e outra de parte do imóvel objeto da matrícula nº 2 com a área de 4.584,148 m2;
  5. Por derradeiro informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);

Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência. Podendo o (s) interessado (s)  requerer (em)  ambos nada impedindo, nesse caso que o contrato seja registrado para a vigência em caso de alienação como averbado para o direito de preferência (artigos 167, II, 16 da LRP e 33 da Lei 8.245/91). Sendo que nesse caso mesmo assim requerido, não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Agosto de 2.019.

Hipoteca Incorporação – Súmula 308 STJ – Adquirentes de Unidades

Gostaríamos do seu parecer acerca da situação abaixo narrada.

Para fins de registro de uma Compra e Venda, a parte apresentou Certidão de Inteiro Teor da matrícula.

Foi apresentada, também, uma Certidão Positiva de Ônus Reais, Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias, na qual consta que sobre o imóvel da referida matrícula consta uma hipoteca(“R-02 – Hipoteca (Proveniente da matrícula originária )“).

Ainda consta na referida certidão positiva de ônus, junto à indicação do ônus (hipoteca), que ela “é ineficaz perante o atual proprietário”, sem indicar porque existiria esta ineficácia.

Diante disso:

1. Como deveríamos proceder, a fim de garantir segurança jurídica e registrarmos o título?

2. O senhor já viu alguma situação como essa? Como poderíamos saná-la?

3. Devemos transportar o ônus mencionado na Certidão Positiva, mesmo ele provindo de outra matrícula, que não a atual do imóvel?

4. Qual seria a consequência dessa Certidão Positiva de Ônus e da existência desse próprio ônus?

5. Como devemos proceder diante da declaração de ineficácia do ônus que foi lançada na respectiva certidão (“que é ineficaz perante o atual proprietário”), sem ter sido citado fundamentos e/ou esclarecido o porquê da conclusão?

6. A Escritura Pública deverá ser alterada, para fazer constar referência à Certidão Positiva de Ônus e a próprio ônus?

– Nada sobre o dito ônus foi mencionado na Escritura.

Resposta:

  1. Via de regra, nesses casos a incorporadora/empreendedora dá em hipoteca a totalidade do empreendimento para o Banco, para fins de financiamento da obra, na realidade dá todas as frações ideais de terreno que corresponderão às futuras unidades autônomas (Ver também artigo 1.488 do CC) ou os lotes onde serão construídas as casas/unidades;
  2. Portanto a questão será com relação à súmula de nº 308 do STJ: “Súmula nº 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da (promessa de) compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Que no caso é de aplicação duvidosa (Ver respostas do Irib abaixo);
  3. Desta forma entendo que ou a hipoteca relativa ao imóvel deverá previamente ser cancelada ou os compradores deverão ser cientificados de sua existência. Nesse sentido ver a segunda posição do Irib (Resposta de nº 13083 de 23/07/2.015 – Revisor Dr. João Baptista Galhardo, a qual entendo aplicar-se mais no caso (Ver também RDI de nº 63 Ano 30 Julho/Dezembro de 2.007 páginas 11/35, – Os rumos da hipoteca diante do advento da Sumula 308 do Superior Tribunal de Justiça – Beatriz Pereira Samuel Marques, Luiz Henrique de Oliveira Marques e José de Samuel Marques  especialmente páginas 28, 29, 31, 32 e 35 (Esta conde consta: Diante do exposto, é recomendável que se afaste a incidência da Sumula (308 do STJ) nas situações em que a hipoteca é anterior à compra e venda do imóvel, regularmente instituída e registrada, dando-se ciência ao adquirente, sob pena de se tornar absolutamente inócuo um instituto que data de 2000 anos e, mais que isso sob pena de se mergulhar na mais profunda insegurança jurídica”.
  4. Desta forma se a hipoteca não for previamente cancelada que se de ciência ao adquirente e que se certifique no título (artigo 230 da LRP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.019.

Do IRIB:

Data: 23/04/2018 
Protocolo: 15807 
Assunto: Hipoteca 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Hipoteca. Súmula 308 do STJ – aplicabilidade. Rio Grande do Norte. 

Pergunta:

Apresentada a esta CRI, uma escritura noticiando a hipoteca formalizada com o Incorporador Construtor e uma Entidade Financeira, onde o valor do financiamento foi destinado à construção do Empreendimento, do qual, a unidade transacionada é integrante, portanto, formalizada com fundamento na Súmula nº 308-STJ, pergunta-se, podemos acatar a registro? Se acatada devemos noticiar, através de averbação, a existência da hipoteca e a não responsabilidade do Adquirente pelo citado ônus?

Resposta:

Prezada consulente:

De acordo com a Súmula nº 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Desta forma, entendemos que não há problema na aceitação do título para registro. Registrado o título, entendemos que deverá constar a informação que a hipoteca foi constituída na forma da mencionada súmula, isentando o adquirente da unidade autônoma.

Data: 23/07/2015 
Protocolo: 13083 
Assunto: Hipoteca 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda. Hipoteca. SFH. Súmula nº 308 do STJ. Espírito Santo. 

Pergunta:

HIPOTECA DO SFH E ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. Foi apresentado a registro uma escritura de compra e venda de imóvel hipotecado pela construtora ao SFH, por ocasião da realização da obra. A parte interessada (promissário comprador do apto.) sustenta que é dispensável a anuência do credor hipotecário, tendo em vista a inteligência da Súmula 308 do STJ, que diz que: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Pergunto: é possível realizar tal registro, tendo como base a referida súmula? Ou no caso incide a inalienabilidade do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90?

Resposta:

Prezado consulente:

É necessário destacar, de início, a existência de corrente que entende que a Lei nº 8.004/90 foi revogada pelo Código Civil de 2002, uma vez que, seu art. 1.475 proibiu qualquer cláusula que restrinja o direito de propriedade do devedor hipotecário. Neste caso, não há se falar na aplicabilidade do Parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90:

“Art. 1º O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas à imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 2000)”

Entretanto, entendemos que a Lei permanece vigente e que, no caso, deve haver a interveniência do credor hipotecário, não sendo aplicável a Súmula nº 308 do STJ.

Neste sentido, transcrevemos trecho do artigo intitulado “Os rumos da hipoteca diante do advento da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça”, de autoria de Beatriz Pereira de Samuel Marques, Luiz Henrique de Oliveira Marques e José de Samuel Marques, publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 63, p. 35:

“Diante do exposto, é recomendável que se afaste a incidência da Súmula nas situações em que a hipoteca é anterior à compra e venda do imóvel, regularmente instituída e registrada, dando-se ciência ao adquirente, sob pena de se tornar absolutamente inócuo um instituto que data de 2000 anos e, mais que isso, sob pena de se mergulhar na mais profunda insegurança jurídica.”

A íntegra deste artigo, cuja leitura recomendamos para maior aprofundamento na questão, encontra-se disponível no site do IRIB, podendo ser acessado através do link http://www.irib.org.br/publicacoes/RDI063/pdf.PDF. (paginas 11/35)

Caberá ao Registrador, portanto, escolher qual corrente deseja adotar para fundamentar a aceitação ou denegação do registro.

SUMULA STJ Nº 308

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Referências: CC/1916, art. 756. CC/2002, art. 1.420.

 Precedentes: AgRg no Ag 522.731-GO (3ª T, 14.09.2004 – DJ 17.12.2004) AgRg no REsp 505.407-GO (3ª T, 05.08.2004 – DJ 04.10.2004) AgRg no REsp 561.807-GO (3ª T, 23.03.2004 – DJ 19.04.2004) EREsp 187.940-SP (2ª S, 22.09.2004 – DJ 29.11.2004) EREsp 415.667-SP (2ª S, 26.05.2004 – DJ 21.06.2004) REsp 187.940-SP (4ª T, 18.02.1999 – DJ 21.06.1999) REsp 287.774-DF (4ª T, 15.02.2001 – DJ 02.04.2001) REsp 329.968-DF (4ª T, 09.10.2001 – DJ 04.02.2002) REsp 401.252-SP (4ª T, 28.05.2002 – DJ 05.08.2002) REsp 418.040-SC (3ª T, 20.04.2004 – DJ 10.05.2004) REsp 431.440-SP (3ª T, 07.11.2002 – DJ 17.02.2003) REsp 439.604-PR (3ª T, 22.05.2003 – DJ 30.06.2003) REsp 498.862-GO (3ª T, 02.12.2003 – DJ 1º.03.2004) REsp 514.993-GO (4ª T, 25.11.2003 – DJ 14.06.2004) REsp 557.369-GO (4ª T, 07.10.2004 – DJ 08.11.2004) REsp 651.125-RJ (3ª T, 02.09.2004 – DJ 11.10.2004) Segunda Seção, em 30.03.2005 DJ 25.04.2005, p. 384