Imóvel Rural – Divisão e Integralização de Capital Social

Foi apresentada e protocolada a escritura de integralização de capital social, junto com a matricula do imóvel.

O imóvel total encontra-se georreferenciado e com a escritura foi requerido o desdobro do imóvel, sendo a Gleba A-1 com a área de 53,084 ha, referente a integralização de capital social e a Gleba A-2 com a área de 35,9389 ha, referente ao remanescente.

Foram apresentados todos os documentos necessários para o desdobro.

1 – A escritura tem que ser registrada primeiro na JUCESP para depois registrar em cartório?

2 – Tem que recolher o ITBI ou a isenção?

3 – Para a integralização foi dado o valor de R$ 30.000,00, o valor venal é de R$ 431.640,33, cobro no valor venal?

4 – Até hoje só fiz registro de conferencia de bens para integralização de capital social e a escritura menciona só integralização de capital social, consto do registro igual a escritura?   

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Resposta:

  1. Os imóveis pelo desdobro foram novamente georreferenciados, portanto será necessária a apresentação da certificação pelo INCRA destes georreferenciamentos;
  2. Deve ser apresentado o CCIR do imóvel (área total);
  3. Deverá ser apresentada cópia autenticada, ou original do contrato social da adquirente e suas alterações ou certidão expedida pela JUCESP, para fins de verificação se existem outros sócios eventualmente estrangeiros por tratar-se de imóvel rural;
  4. A servidão e a área de reserva legal de compensação bem como o CAR constará das duas matrículas;
  5. A escritura poderá ser registrada primeiro, pois as partes declaram  que providenciarão a alteração do contrato social junto a JUCESP (integralização de capital social). É uma questão pessoal e de responsabilidade das partes;
  6. Quanto a ITBI ser ou não devida é uma questão da atividade preponderante da empresa adquirente (se a atividade preponderante for à compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil) será devido. Segue o artigo 156, parágrafo 2º, I da CF. De toda sorte se devido deve ser apresentada a guia de recolhimento, se não deve apresentar a guia de isenção expedida pelo Município;
  7. Quanto aos emolumentos deve ser cobrado pelo valor venal, a não ser que haja recolhimento do ITBI, e com valor mais alto (artigo 7º da Lei Estadual 11.331/02);
  8. Não foi mencionado no título para fins de conferência de bens para integralização de capital social, mas é certo que assim o é (ver artigo 112 do CC).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Julho de 2.019.

CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Alienação Fiduciária e Trânsito em Julgado

Devo aguardar o transito em julgado nos termos do Art. 250, I da Lei 6.015/73, do mandado de cancelamento de fls.313, em cumprimento a decisão de fls. 304 ou já posso cancelar a propriedade fiduciária constante da matrícula sem o transito em julgado, tendo em vista que o próprio credor fiduciário está autorizado o cancelamento da propriedade fiduciária?

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Resposta:

  1. A rigor considerando-se que houve arrematação do imóvel conforme mencionado no despacho de fls. 288, o mandado de fls. 313, a decisão de fls. 304, o pedido da CEF os artigo 675 e 903 do CPC, o processo CGJSP de nº 174855/2013 o cancelamento poderia ser feito independentemente do trânsito em julgado;
  2. Entretanto levando-se em conta que no processo no qual foi expedido o mandado e contém as decisões mencionadas, não figuram no pólo passivo nem o devedor fiduciante nem a credora fiduciária CEF, e considerando mais o artigo de nº 259 da LRP, entendo s.m.j., que a alienação fiduciária não poderá ser cancelada sem que haja o trânsito em julgado da decisão (artigo 502 do CPC.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Julho de 2.019.

LRP

Art. 259 – O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso.                     (Renumerado do art. 256 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

Desmembramento – Imóvel Encravado

Gostaria de seu parecer sobre o desmembramento de um terreno em duas áreas, sendo que uma delas ficará sem acesso à via pública.

Desde já, renovo meus votos de estima e consideração.

Resposta:

Não há impedimento para a prática desse ato, muito embora os imóveis fiquem encravados, pois nos termos do artigo 1.285 do NCC, caberá ao atual proprietário (remanescente) e ao futuro adquirente desse imóvel (encravado), pleitear a passagem forçada no imóvel localizado à frente que possui via de acesso.

Não há no direito positivo qualquer restrição à aquisição de imóvel encravado.

A Lei não veda a aquisição de imóvel nessas condições (encravado).

A tanto não equivale à disposição do artigo 176, parágrafo 1º, II, letras “a” e “b” da LRP, até porque é da sistemática registraria a inscrição (registro “stricto sensu”) das servidões em geral (artigo 167, I, 6 da Lei 6.015/73).

No mais veja a nossa resposta anterior de 10 de Julho de 2.019:

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Boa tarde.

Dado um imóvel rural com 12 hectares, confrontando numa das faces com a estrada municipal, pretende o proprietário subdividí-la em duas glebas, uma com quatro hectares, que permanecerá confrontando com a estrada, e a outra, com os oito hectares restantes, nos fundos daquela, sem qualquer acesso.

Pergunto se o prezado Amigo vê algum impedimento. Não há escritura de venda, apenas o requerimento, pura e simplesmente, externando a vontade do proprietário. Supõe-se que futuramente queira vender uma das áreas ou até mesmo lotear, estando apenas preparando… comecinho dos procedimentos.

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Resposta: o fato de o imóvel rural ser desdobrado em 2, sem motivo (vc por exemplo), não há impedimento desde que seja dentro do modulo rural, fração mínima de parcelamento – FMP, como é o caso que se apresenta. Nesse sentido ver processo de nº 259/2006 da ECGJSP do Dr. Vicente Amadei;

Quando a um dos imóveis ficar encravado não vislumbro também nenhum óbice, pois se alienado poderá ser constituída servidão de passagem, ou mesmo ação de passagem forçada. Somente não poderá ser instituída servidão enquanto os imóveis pertencerem ao mesmo proprietário, pois não é permitido no direito Pátrio “Pater Família”

Quanto a encravado ver decisões do CSMSP de nºs 573-6/3, 008730-0/0.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo Sp., 10 de Junho de 2.019.

Este foi i é., o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo Sp., 25 de Julho de 2.019.

Escritura de Partilha e Constituição de Usufruto

Na escritura de cessão de Meação e de Inventário e Partilha dos bens de espólio de Fulano, a viúva-meeira, recebeu o usufruto dos direitos e obrigações sobre um imóvel, e a herdeira, a nua-propriedade desses direitos, oriundos de um contrato de compromisso de venda e compra.

Em seguida, com fundamento nos termos do artigo 1.071, Inciso I, do Código de Processo Civil, que acrescentou o artigo 216-A à Lei .015/73, artigo 183 da Constituição Federal e o artigo 1.238, do Código Civil, solicitaram o reconhecimento extrajudicial de usucapião, naqueles termos, ou seja, o usufruto à viúva e a nua-propriedade à herdeira.

Da Ata Notarial consta que a usucapião recai sobre alguns direitos reais, como é o caso do usufruto, e, ainda, que se dá nas hipóteses de direitos reais que recaem sobre coisas prescritíveis, como é o caso do usufruto, que, como sabido, pode recair sobre qualquer imóvel. Citou Orlando Gomes (Ed.18ª, 2.001).

O Cartório pode registrar, a nua-propriedade à herdeira e o usufruto, à viúva, pela usucapião, uma vez que a herdeira nunca teve a posse, e sim o decujus?

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Resposta:

1. Em que pese à escritura de cessão de Meação e de Inventário e Partilha dos bens de espólio de Fulano, em que a viúva-meeira, recebeu o usufruto dos direitos e obrigações sobre um imóvel, e a herdeira, a nua-propriedade desses direitos, oriundos de um contrato de compromisso de venda e compra;

2. Não se pode requerer no mesmo pedido o reconhecimento da usucapião da nua-propriedade. Esta é posterior, e não concomitante, ao reconhecimento ou constituição do usufruto. Ou bem a requerente herdeira requer, de forma autônoma, a usucapião da propriedade e constitui o usufruto em favor da viúva, ou ambas requerem a usucapião, restando o imóvel em condomínio entre si. O que parecem buscar as requerentes, em verdade, é instituir tal usufruto sem lavrar a competente escritura pública e recolher os impostos devidos, incidindo na hipótese prevista no Art .13, §2º, do Prov. 65/17 da CNJ, que veda o uso da usucapião como burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral. Ademais na usucapião não há transmissão de propriedade, mas declaração de domínio e o usufruto não pode ser instituído por quem não seja proprietário do imóvel;

3. Processos da 1ª VRP da Comarca da Capital de nºs. 1036238-31.2019.8.26.0100 (Processo de Dúvida – DJE de 15-05-2.019 – página 1.475) e 1063962-10.2019.8.26.0100 (Pedido de Providências – DJE de 15-07-2.019 – página 1027) ambos abaixo reproduzidos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 de Julho de 2.019.

Seguem decisões:

DJE DE 15-05-2019 PÁGINA 1.475 1ª VRP – Capital

Processo 1036238-31.2019.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Elisabeth Baptistin e outros – Trata-se de dúvida suscitada em procedimento de usucapião extrajudicial pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Elizabeth Baptistin e Thais Baptistin Fernandes. Aduz o Oficial que as requerentes pretendem, no mesmo procedimento, dúplice declaração de usucapião: do usufruto, em favor de Elizabeth, e da nua-propriedade, em favor de Thais. Alega que tal divisão sobre o imóvel consta na ata notarial, mas que os fatos constantes no processo não permitem concluir pela existência de tal bipartição, além de entender que pretendem as requerentes tangenciar uma doação com reserva de usufruto, infringindo o Art. 13º, §2º, do Prov. 65/17 da Corregedoria Nacional da Justiça. Juntou documentos às fls. 05/204. As suscitadas manifestaram-se às fls. 205/206, aduzindo que a usucapião de usufruto é permitida pelo Código Civil. Parecer do Ministério Público às fls. 210/214, pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. De início, cumpre pontuar a contradição entre a petição de fls. 07/19, onde consta o requerimento perante a serventia extrajudicial, e demais documentos que instruíram o pedido. Naquela, as suscitadas alegam que mantém a posse “com ânimo de donas” e que as contas de telefone demonstram “o comportamento como legítimas possuidoras e como proprietárias” (fl. 13), além de citar a declaração de José de Jesus Baptistin de que “quem efetivamente pagou pela aquisição do aludido imóvel foi Elizabeth” (fl. 11). Já nas declarações de fls. 35 e 37, bem como na ata notarial de fls. 39/50, consta que o pai de Elizabeth sempre teve a intenção de que a posse fosse exclusivamente de Thais com reserva de usufruto à Elizabeth. Demonstra-se, assim, que mesmo diante da vontade de Luiz Baptistin, as requerentes declararam ter a composse do imóvel, além de se comportarem como proprietárias, inclusive havendo pagamento do preço total do bem por Elizabeth, e não só dos direitos de usufrutuária. Disso decorre que Elizabeth, de fato, não é apenas usufrutuária do bem, mas o possui com animus domini, o que inviabiliza o pedido na forma em que solicitado. Não se está aqui a negar a possibilidade de usucapião de usufruto, previsto no Art. 1.391 do Código Civil. Todavia, em sendo requerida, deve demonstrar-se que exerceu-se apenas tal direito real, sem haver qualquer ânimo de propriedade. Acaso deferido o pedido, registrar-se-ia apenas tal direito, ficando o proprietário tabular com a nua-propriedade, que se tornaria plena novamente após a extinção do usufruto. Cito, ainda, a colocação da D. Promotora de Justiça: “[A] previsão [de usucapião de usufruto] diz respeito aos casos em que o usufruto é instituído por quem não é o verdadeiro proprietário do bem (aquisição a non domino), o que leva o teórico usufrutuário, uma vez ocorrida a prescrição aquisitva, a acionar o verdadeiro titular do domínio, para que seja reconhecido o seu direito, obrigando-o a suportá-lo.” Deste modo, não se pode requerer no mesmo pedido o reconhecimento da usucapião da nua-propriedade. Esta é posterior, e não concomitante, ao reconhecimento ou constituição do usufruto. Ou bem a requerente Thais requer, de forma autônoma, a usucapião da propriedade e constitui o usufruto em favor de Elizabeth, ou ambas requerem a usucapião, restando o imóvel em condomínio entre si. O que parecem buscar as requerentes, em verdade, é instituir tal usufruto sem lavrar a competente escritura pública e recolher os impostos devidos, incidindo na hipótese prevista no Art .13, §2º, do Prov. 65/17 da CNJ, que veda o uso da usucapião como burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral. E tal conclusão decorre do simples fato de Thaís residir no imóvel desde sua infância. Se é apenas nua-proprietária, como alega, como pode exercer a posse e habitar o bem, que foi pago, como afirmado, por sua mãe ? Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada, mantendo o óbice ao reconhecimento simultâneo da usucapião da nua-propriedade e do usufruto sobre o imóvel, devendo as requerentes retificarem o pedido, de modo a observar a legalidade e a situação fática constante dos demais documentos. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARCUS MACHADO (OAB 122464/SP)

DJE DE 15-07-2.019 PÁGINA 1.027 – 1ª VRP – capital

Processo 1063962-10.2019.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – E.B. – – T.B.F. – – S.H.F. – Vistos. Primeiramente exclua a z. Serventia a tarja de segredo de justiça, tendo em vista que a presente hipótese não se encontra entre aquelas elencadas no artigo 189 do CPC. Trata-se de pedido de providências formulado por Elisabeth Baptistin e Thais Baptistin Fernandes, em face do Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo a reabertura do procedimento administrativo de usucapião extrajudicial, para que possam complementar seu pedido e juntar os documentos faltantes, além de verem reapreciadas as custas cobradas. Relatam as interessadas que ingressaram com pedido de usucapião administrativa junto ao 8º RI, pleiteando o usufruto em favor da primeira e a nua propriedade a favor da segunda, todavia, em razão da opinião desfavorável do registrador quanto a possibilidade do reconhecimento da usucapião na forma pretendida, optaram as requerentes pela suscitação de dúvida. Neste contexto, tramitou perante este Juízo o procedimento nº 1036238-31.2019.8.26.0100, o qual foi julgado procedente, mantendo-se consequentemente o óbice ao reconhecimento simultâneo da usucapião e nua propriedade e do usufruto, possibilitando as requerentes retificarem o pedido, de modo a observar a legalidade e a situação fática constantes dos demais documentos, razão pela qual os documentos foram entregues e cobrado o valor de R$ 1.027,83, referentes aos emolumentos. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O feito que originou a presente dúvida (1036238- 31.2019.8.26.0100) foi julgado procedente, mantendo-se os óbices impostos pelo Registrador. A faculdade das requerentes em retificarem o pedido, constante do dispositivo da sentença expedida no mencionado processo, significa a propositura de novo procedimento de usucapião administrativa. Não obstante, deve-se discutir qual o procedimento a ser adotado quando julgada válida a impugnação. Assim consta da Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, Tomo II: “429.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente. 429.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação.” Como se vê, conforme as normas da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, o juiz deverá, independentemente do resultado da impugnação, determinar o retorno dos autos ao Oficial. No caso de impugnação infundada, o Oficial deve prosseguir o procedimento extrajudicial. Quando fundamentada a impugnação, o Oficial extinguirá o procedimento, cancelando a prenotação. Logo, incabível a determinação para a reabertura do procedimento administrativo de usucapião, já que exaurido o procedimento. Todavia, diante da insurgência das requerentes acerca da cobrança dos emolumentos, no valor de R$ 1.027,83, entendo de bom alvitre que o Delegatário informe no prazo de 15 (quinze) dias, os parâmetros utilizados para a cobrança de tal valor. Com a juntada das informações, intimem-se as interessadas para eventual manifestação manifestação no prazo de 10 (dez) dias. Por fim, abra-se vista ao Ministério Público e tornem os autos conclusos. Int. – ADV: MARCUS MACHADO (OAB 122464/SP)

EIRELI – Integralização de Capital de Sociedade Simples p/ Transformação

Em uma empresa médica (sociedade simples), está se transformando em Eireli, como não tem capital em espécie, vai integralizar imóvel.

Essa integralização pode ser feita pelo contrato social no RI ?

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Resposta:

  1. Não, pelos fundamentos abaixo:

  • A transformação de sociedade simples para Eireli (Empresa Individual de Responsabilidade Ltda. – EIRELI – artigo 980-A do CC) é possível;
  • Entretanto a EIRELI, por seu turno também não é sociedade, mas um ente jurídico personificado, ou seja, pessoa jurídica de direito privado (artigo 44, VI do CC, mas não uma sociedade – inciso II do mesmo artigo) (Ver também artigos 982 e 983 do CC;
  • Portanto para que o imóvel que se encontra registrado em nome da sociedade simples passe a pertencer a empresa de responsabilidade limitada EIRELI, deverá ser formalizado através de escritura pública com o devido recolhimento do ITBI devido;
  • A EIRELI em sua constituição ou mesmo em alteração contratual para aumento de capital, pode incorporar bem imóvel como conferência de bens para integralização de capital social (ver Bol RTD Brasil n. 259 página n. 1.459);
  • No entanto, na esfera do Registro de Imóveis tal conferência de bens deverá ser formalizada através de escritura pública (nessa linha o Enunciado n. 469 aprovado na V Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal (CJF) – 469 – Arts. 44 e 980-A. A empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) não é sociedade, mas novo ente jurídico personificado. E o enunciado n. 3, aprovado na I Jornada de Direito Comercial, também realizada pelo CEJ do CJF: 3 – A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI não é sociedade unipessoal, mas um novo ente, distinto da pessoa do empresário e da sociedade empresária – ver processo CGJSP n. 2013/111946 – Parecer 261/13-E sobre a menção aos enunciados);
  • Caso, a EIRELI tenha como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil também estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido pela transmissão desses bens imóveis (artigo 156, parágrafo 2º, I da CF), caso contrário deverá apresentar a guia de isenção expedida pela municipalidade do local do imóvel;
  • Quanto ao fato do imóvel pertencer ao ativo imobilizado (permanente) ou circulante é uma questão meramente contábil;
  • Ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº. 1042490-55.2016.8.0100 e Processo nº 70079594388 (Mandado de Segurança – Rio Grande do Sul)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Julho  de 2.019.

Alienação Fiduciária e Consórcio

Gostaríamos do seu parecer acerca do Contrato advindo de Consórcio, e se apresenta alguma cláusula incompatível com a alienação fiduciária, de modo a não poder ser levado a registro.

Em especial, cito o conteúdo do item 6.3 do Contrato, como exemplo, no qual há a disposição de, se não vendido o imóvel no segundo leilão, ele será vendido através de imobiliária e, se o valor da venda não for suficiente para quitar a dívida, o devedor fiduciário continuará responsável pelo pagamento do saldo devedor. Essa disposição estaria indo de encontro ao que consta no art. 27, §5º, da Lei 9514/1997 (extinção da dívida). No entanto, é citado como base legal, para essa disposição diversa, o art. 14, §6º, da Lei 11.795/2008. Como devemos proceder diante dessa aparente divergência entre as leis citadas?

Os demais requisitos da alienação também podem sofrer flexibilização? Na forma em que se apresenta, poderia o título, ser levado a registro?

Instrumento Particular de Compra e Venda Consórcio Imobiliário, Confissão de Dívida, Constituição de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia e Outras Avenças firmado em 08 de Maio de 2.019

Valor da Venda R$ 170.000,00

Valor da Dívida: R$ 72.987,06

Resposta:

  1. Examinado o contrato entendemos, sub censura, estar apto para os registros (cv e alienação fiduciária) e averbação (das restrições – artigo 5º, parágrafo 5º incisos II a IV e parágrafo 7º da Lei nº 11.795/2008);
  2. Após os registro far-se-á, a averbações das restrições;
  3. Quanto à condição / item 6.3, página 16/17 do contrato resta evidente de que se o imóvel não for arrematado nos 1º e 2º leiloes, ele poderá ser alienado a terceiros através de imobiliárias /ou corretores ou não, depois de averbados os leilões negativos. E quanto ao devedor ficar responsável pelo pagamento do saldo devedor, se houver após a alienação do imóvel, através de leilão ou diretamente, há previsão legal conforme artigo 14, parágrafo 6º da Lei que dispõe sobre o sistema de consórcio (Lei 11.795/2008), ver também subitens 3.5 página 9 e 4.9 página 12 do contrato, e artigo 14, parágrafo 5º II da Lei dos Consórcios.
  4. Ademais a quitação da dívida não há necessidade de ser averbada, pois esta é de natureza pessoal entre as partes e não é dever do registrador ao qualificar escritura de compra e venda (após) verificar o cumprimento do dispositivo (decisões da 1ª VGRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1057235-06.2017.8.26.0100 e do CSMSP de nº 1095724-49.2016.8.26.0100)
  5. Quanto aos emolumentos nos termos do artigo de nº 45 da Lei 11.795/08, os atos (registros e averbação) devem ser cobrados como ato único (Ver parecer CGJSP de nº 66992/2017, e nossa resposta a outrem, alhures encaminhados via e-mail).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Julho  de 2.019

Duas Questões Títulos e Documentos

1 – Ata de Assembléia geral ordinária de sociedade em conta de participação, onde se elege a diretoria, é registrável em TD ?

2 – Pode ser registrado a título de “conservação” contrato de compromisso de compra e venda de lote em loteamento rural irregular ???

Obrigado

Resposta:

  1. Sim, se até mesmo a sua constituição é possível, conforme nossa resposta anterior de 20-11-2.018 abaixo reproduzida, porque não a ata de eleição da diretoria;
  2. Sim, se até mesmo escritura definitiva nesse caso é possível, porque não a promessa de compra e venda (é por ser em instrumento particular – conservação, pois se por escritura pública prescindível );
  3. No entanto em ambos os casos se requerido  poderão ser registrados em RTD nos termos do artigo de nº 127, VII da LRP, mas somente para fins de conservação, não gerando publicidade nem efetivos em relação a terceiros, itens de nºs.  3, 3.1 e 3.6 do Capítulo XIX, quando então deverá ser certificado no documento essa circunstância nos termos do subitem 3.1 acima citado.
  4. Nesse sentido ver decisões do ECSMSP de nº 1007007-51.2017.8.26.0286, 1007008-36.2017.8.26.0286.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Julho de 2.019.

Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica.

Bom dia.

É possível o registro de Instrumento Particular e Constituição de Sociedade em Conta de Participação no Registro de Títulos e Documentos?

A lei não exige, mas também não veda.

Em sendo possível o registro, seria somente a titulo de conservação, ou registro como contrato, com valor ??

Consideraria o conteúdo da constituição que a nossa ver esta equivocado em muitos pontos ???

Resposta:

  1. As sociedades em Conta de Participação vêm regulamentadas pelos artigos 991/996 do CC;
  2. A constituição da sociedade em conta de participação independe de qualquer formalidade e pode provar-se por todos os meios de direito (artigo 992 do CC);
  3. Eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade (artigo 993 do mesmo codex);
  4. Portanto se requerido pelos interessados poderá ser registrada em RDT nos termos dos artigos 127, VII e seu parágrafo e 130 (domicílio das partes ou sede se houver) da LRP., para fins de conservação, validade de data e direitos contra terceiros (pelo sócio ostensivo), certificando-se no título de que foi registrada em RTD nos termos do artigo 127, VII da LRP);
  5. Como se trata de uma sociedade não personificada, considerando os artigo 992 e 993 acima citados e que o seu registro será em RTD nos termos para fins de conservação (principalmente) o conteúdo da constituição não deve ser questionado a não ser que contrariem o artigo nº 115 da LRP (quando o seu objeto ou circunstâncias relevantes indiquem destino ou atividades ilícitos ou contrários, nocivos ou perigosos ao bem público, à segurança do Estado e da coletividade, à ordem pública ou social, à moral e aos bons costumes.).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Novembro de 2.018.

União Estável – Aditamento em Alienação Fiduciária

Recebemos em determinado protocolo um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, no âmbito do PMCMV, onde JOÃO e MARIA são compradores e devedores fiduciantes, conviventes em união estável entre si, conforme Escritura Pública Declaratória de União Estável também apresentada.

Esse protocolo teve uma nota devolutiva e acabou que eles perderam o prazo e, agora, meses depois, sem o contrato ter sido registrado, aparecem aqui informando que houve a dissolução da união estável e que apenas JOÃO figurará como comprador e devedor fiduciante, diante da citada dissolução.

Diante do referido caso, a parte entrou em contato conosco perguntando se aceitaríamos uma simples ressalva no contrato, assinada pelo representante da credora fiduciária, informando da dissolução da união estável e que apenas JOÃO figura como comprador e devedor fiduciante.

Sobre o caso, temos as seguintes dúvidas:

1. Seria possível por meio de ressalva alterar as partes, considerando que ambos, João e Maria, assinaram ao final do contrato?

2. Na hipótese de não ser possível a ressalva, poderíamos sugerir um aditivo?

3. Considerando que há previsão em Pernambuco para registrarmos a escritura de união estável no Livro 3, pretendemos efetuar o registro da união e a averbação da dissolução. Nesta hipótese o registro e a averbação acima citados iriam interferir no registro do contrato se considerássemos a ordem cronológica dos instrumentos e fatos OU por a eficácia da propriedade se dar a partir da prenotação, tais registros não iriam interferir, pois, apesar de prenotados em conjunto com o contrato, o registro da Escritura no Livro 3 não seria um ato constitutivo?

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Resposta:

  1. Quando da assinatura do contrato João e Maria eram unidos estavelmente;
  2. A dissolução dessa união estável se deu após a assinatura do contrato e antes do registro do título aquisitivo;
  3. O interessado (artigo 217 da LRP) João em contato com a serventia informa da dissolução da união estável com Maria, antes do registro do título e que agora apenas ele figura como adquirente e devedor fiduciante;
  4. Ressalva, “em tempo” ata notarial serve apenas para corrigir algumas coisas que não interfiram no negócio jurídico, como erros ou ausências, de dados como um prenome, medida do imóvel, documento faltante, confrontante, etc.,
  5. No caso não ocorreu erro porque à época da assinatura do contrato João e Maria eram de fato unidos estavelmente, e também não ocorreu ausência de dados;
  6. E no caso poderá haver repercussão de ordem patrimonial, considerando-se que na união estável via de regra segue o regime da CPB, na ausência de outro regime, acordo, estabelecido no contrato, pacto, da união estável;
  7. Portanto não poderá ser realizada apenas uma ressalva. Devendo o contrato ser re-ratificado (aditado) com o comparecimento de todas as partes que compareceram do ato fiduciantes (João e Maria) e o fiduciário credor (até mesmo porque pode haver composição de renda de ambos;
  8. A re-ratificação alterando as partes e a situação em relação a João de unido estavelmente, para não mais unido estavelmente, pode ser feita por re-ratificação, como dito com o comparecimento de todos porque esta é, será feita antes do registro;
  9. E desta forma correta, e  somente João será o adquirente do imóvel (por compra e venda) e devedor fiduciante pela alienação fiduciária dada por ele ao credor;
  10. E isso levando-se em conta os artigos de nºs 1.245 e 1.246 do CC e mais o comparecimento de todas as partes na re-ratificação, principalmente o de Maria;
  11.  A união estável, bem como a sua dissolução devem ser registrada e averbada, corroborando os fatos, e não interferindo neles, principalmente porque provados pela re-ratificação que a aquisição foi feita somente por João e depois da dissolução da união estável, considerando-se os artigos acima citados,  e mais o 1.247 do mesmo codex, pois o registro exprimirá a verdade.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Julho de 2.019.

Como dizia Platão o mundo perfeito é o mundo das idéias.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Da Aquisição pelo Registro do Título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Doação de Ascendente para Descendente – Parte Disponível

Recebemos a Escritura de doação com reserva de usufruto, de ascendente para descendente menor.

Sobre essa Escritura:

Considerando o disposto no Código Civil, o qual dispõe: “Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança”;

Considerando, ainda, o disposto no Código de Normas de PE, em seu artigo 1095, existem três modalidades básicas de doação, dentre estas: (i) a doação feita por ascendente a descendente direto, ou de um cônjuge a outro, nos termos da lei, que importa em adiantamento da herança; (ii) doação feita por ascendente a descendente, que sair da parte disponível do doador, realizada em caráter definitivo e com expressa dispensa de colação do bem em futuro inventário.

Seria necessário fazer constar no título declaração que o presente negócio jurídico trata-se de adiantamento de herança ou de doação da parte disponível do doador, realizada em caráter definitivo, com expressa dispensa de colação do bem em futuro inventário?

OU

Diante da inexistência de declaração e existência de artigo expresso, podemos supor que trata-se de adiantamento do que lhes cabe por herança, nos termos do CC?

Observação: O artigo acima citado, em seu §1º, dispõe também que “o registro deve consignar a natureza da doação, se de caráter temporário e resolúvel, como no adiantamento da herança, de caráter definitivo, ou na doação sem relação de sucessão”.

Ademais, mais algo deveria ser verificado no título?

Resposta:

  1. Faltou constar a terceira opção do código de normas, a doação pura e simples ou com encargo em favor de terceiro, pessoa física ou jurídica, se relação de sucessão;
  2. Eventualmente seguindo-se o código de normas do seu estado poderia ser solicitada re-ratificação do titulo para constar se trata de adiantamento de herança ou de doação da parte disponível do doador, realizada em caráter definitivo, com expressa dispensa de colação do bem em futuro inventário;
  3. Entretanto nos reportamos a nossa resposta anterior sobre o tema logo abaixo reproduzida.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.019.

;

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Boa tarde.

Conversamos ao telefone sobre a Escritura que segue em anexo. Sobre esta debatemos a necessidade das declarações oriundas dos artigos 548 e 549 do Código Civil, ocorre que me vem a dúvida se realmente é necessária tais declarações, considerando a reserva de usufruto vitalício.

Ademais, ainda que tenhamos conversado ao telefone, gostaria de vosso parecer quanto à escritura, tendo em vista tratar-se de doação com reserva de usufruto com as cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e de inalienabilidade.

Resposta:

A rigor as declarações de que o doador possui imóveis ou que a doação é de sua parte disponível e de que possui renda suficiente para a sua subsistência deveria constar do título apesar de os artigos  548/549 do CC nada mencionarem a esse respeito. Mas é uma questão de praxe, de esclarecimento, de conhecimento de publicidade, e eventualmente um tabelião mais habilidoso constaria.

O fato de não mencionar nas escrituras de que o doador possuí imóveis ou renda suficiente para a sua subsistência (parte disponível), não deverá ser motivo impeditivo para o registro da doação.

A norma do artigo n. 548 do CC, impede a doação de todos os bens (doação universal), inibindo o ato de dissipação patrimonial, que expõe o doador à falta de condições de sua própria subsistência. Trata-se de tutela de amparo ao doador irrefletido, sob o risco de penúria, capaz, pela liberalidade arrimada em total desrespeito de comprometer o mínimo existencial para viver a vida.

Afasta-se da restrição e, com ela a invalidade da doação, se houver reserva de usufruto vitalício ou reserva de parte que assegure ao doador, os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando disponha de renda suficiente de aposentadoria.

Entretanto, a reserva do usufruto na doação não é obrigatória. Evidentemente, o fato de o doador não reservar não impede o registro, assim como é perfeitamente possível à doação da nua-propriedade quando terceiro é usufrutuário.

A declaração da existência de outros bens ou renda que o doador faz, não é requisito essencial da doação. Ela vale sem a declaração e a simples declaração não significa que o ato de disposição não seja nulo.

O que vale é a existência de bens ou renda que garantam a subsistência do doador e não a declaração que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doação ser nulo.

O Oficial não tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declaração é verdadeira. Portanto, a declaração de que o doador possui outros meio e rendas para a sua subsistência é prescindível e a escritura pode ser registrada.

Portanto, o registro da escritura é perfeitamente possível, mesmo sem a declaração de que o doador não tem outros herdeiros e de que a doação é feita da parte disponível.

A disposição de que a doação foi feita da parte disponível serve para fins de futuro arrolamento ou inventário dos bens do doador quando de seu falecimento, pois, sendo parte disponível, estaria dispensada de colação. A questão fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasião da morte do doador.

Ademais, enquanto vivos os proprietários, podem dispor livremente de seu patrimônio (artigo 1.228 do CC).

Se se tratar de doação inoficiosa (quando no momento da doação for superada a metade disponível do doador), deve o notário advertir as partes e o registrador se aparecer vai registrar sem nada consignar.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 28 de Fevereiro de 2.019.

Penhora – Imóvel com Hipotecas Cedulares – Mesmo Credor

Recebi e protocolei a certidão de penhora online sobre 50% do imóvel objeto da matricula, em que figura como exequente o Banco do Brasil S/A.

Sobre o imóvel existem 6 (seis) registros de cédulas  hipotecárias, em favor do Banco do Brasil S/A, sendo o R.8 vencida em 10-03-2019, R.14 vence em 15-04-2024, R.15 vence em 15-06-2024, R.16 vence em 15-06-2024, R.17 seu vencimento foi prorrogado pela Av.19 para o dia 25-01-2022 e R.18 vence em 15-09-2025.

A averbação da penhora pode ser feita?

Resposta:

  1. Consta da matrícula que existem hipotecas constituídas por CRPH e CRH conforme registros de nºs. 14 (vencimento para 15-04-2.024), R.15 (vencimento para 15-06-2024), R.16 (vencimento para 15-06-2.024) R.17 e AV.19 (prorrogação de vencimento) (vencimento para 25-01-2.022) e R.18 (vencimento para 15-09-2.025). Portanto ainda não vencidas, sendo que por decisões do ECSMSP somente é permitido à averbação de penhoras se as hipotecas já tiverem vencidas, que não é o caso;
  2. E nos termos do artigo de nº 69 do Decreto 167/67 os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante;
  3. Desta forma a rigor ficariam impossibilitadas as averbações das penhoras que recaem sobre o imóvel objeto da matrícula de nº 15.182 a não ser que a dívida relativa à penhora tenha origem nas Cédulas Rurais Pignoratícias e Hipotecárias e Cédulas Rurais Hipotecárias. Devendo, se for o caso, ao exeqüente fazer prova de que a penhora que ora se busca registrar, se refere à execução da hipoteca cedular registrada.
  4. Entretanto:
  • As hipotecas cedulares registradas não se encontram vencidas, pois se tivessem a penhora poderia ser averbada em face de decisões da ECGJSP e do CSMSP;
    • No entanto é certo de que com a anuência do credor, a averbação da penhora seria perfeitamente possível (Resp nº 220.179 – MG.);
    • Da mesma forma a venda dos bens empenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito (artigo 59 do DL 167/67);
    • E aquele que pode alienar (com anuência no caso) poderá empenhar hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca (artigo 1.420 do CC);
    • No caso estando o imóvel hipotecado por cédula rural (DL 167/67) a penhora poderá ser averbada com a anuência do credor;
    • No entanto como o credor das hipotecas cedulares é o mesmo da execução, ou seja, o Banco do Brasil S/A, entendo que a anuência de certa forma esta implícita, e poderia ser dispensada por tratar- do mesmo credor (Resp nº 220.179 – MG, citado e Coleção Cadernos do Irib de nº 9 (nove) Cédulas de Crédito no Registro de Imóveis (Tiago Machado Burtet – item nº 18 (18 – Anuência do credor para alienação ou oneração de bem gravado por cédula);
    • Ademais nenhuma pessoa pode fazer algo incorreto e/ou em desacordo com as normas legais e depois alegar tal conduta em nome próprio (artigo 150 do CC);
    • Desta forma entendo s.m.j., de que a critério do Senhor Oficial Registrador (item 9 (nove) do Capítulo XX das NSCGJSP) as averbações das penhoras poderão ser feitas. Entretanto se o Oficial Registrador não se sentir seguro que solicite a anuência do Banco do Brasil S/A;
  • Ainda resta o cumprimento ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a existência das cédulas às autoridades da diligência ou a quem determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos de sua omissão (artigo 69 do DL 167/67).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.019.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 150. Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio, ou reclamar indenização.

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967.

Art 59. A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.

Art 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante, cumprindo ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos resultantes de sua omissão.

Data: 04/10/2016 
Protocolo: 14434 
Assunto: Cédulas de Crédito 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Cédula de Crédito Bancário. Hipoteca. Penhora – averbação. Espírito Santo. 

Pergunta:

Sobre imóvel gravado com hipoteca através de cédula de crédito bancário é possível o registro de uma penhora de outro credor?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível que seja averbada a penhora na matrícula do imóvel gravado por hipoteca cedular, decorrente de garantia estabelecida em Cédula de Crédito Bancário, desde que haja a anuência do credor hipotecário.

Neste sentido, é importante destacarmos os ensinamentos de Tiago Machado Burtet, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – Cédulas de Crédito no Registro de Imóveis”  CADERNO Nº 9 – 1º edição, IRIB, São Paulo, 2016, p. 29-30:

“18. Anuência do credor para alienação ou oneração de bem gravado por cédula

Ao aplicar legislações especiais, verifica-se que a venda dos bens vinculados às Cédulas de Crédito Rural e Industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito (arts. 59 do Decreto-lei nº 167/1967 e 51 do Decreto-lei nº 413/1969).

Neste sentido foi o julgamento da Apelação Cível número 000.267.476-0/00, da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, contendo a ementa com o seguinte teor:

‘SUSCITAÇÃO DÚVIDA – IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA – CÉDULA DE CRÉDITO RURAL – DEC-LEI N.º 167/67 – ALIENAÇÃO – PRÉVIA ANUÊNCIA DO CREDOR. Consoante regra do art. 59, do Decreto-lei 167 de 14.02.1967, a venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.’

E da Apelação Cível nº 114-6/2, do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, órgão judiciário do qual se tem conhecimento que mais aprecia matérias registrais no Brasil, negando o acesso de uma penhora ao Álbum Imobiliário, por nele já constarem registradas Cédulas de Crédito Comercial e Industrial:

‘REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Registro de penhora – Impossibilidade, diante de prévios registros de hipotecas constituídas por cédulas de crédito comercial e cédulas de crédito industrial – Inteligência do artigo 5º da Lei nº 6.840/80 e do artigo 57 do Decreto-lei nº 413/69.’

Como se vê, tais regras se aplicam às Cédulas de Crédito à Exportação, Comercial e Bancário (art. 3º da Lei nº 6.313/1975, art. 5º da Lei nº 6.840/1980, e arts. 30 e 34, §2º, da Lei nº 10.931/2004).

É de se ponderar que, no tocante à Cédula de Crédito Bancário, não há regra precisa sobre a anuência do credor. Todavia, por uma interpretação sistemática, penso como acima informado, porque, se a anuência é obrigatória para alterar, retirar, deslocar ou destruir, ou alterar a destinação do bem gravado (art. 34, §2º, da Lei nº 10.931/2004), com igual razão é de se exigir a anuência para a alienação. Se a anuência é necessária para ato de importância menor, com maior ênfase ela deverá ser exigida para um ato de superior envergadura, como uma alienação. O legislador não exigiria a anuência do credor para situações de menor importância e autorizaria a alienação do bem gravado. Se para o menor

[alterar (inclusive a destinação), retirar, deslocar ou destruir o bem]

exige-se a anuência, para o maior ela também parece ser imprescindível. Ademais, o art. 30 da Lei nº 10.931/2004, aplicável às CCBs, remete para a aplicação das normas especiais relativas às cédulas e aos gravames, nas quais se verifica a necessidade de se alcançar a autorização do credor que consta da matrícula, para que seja possível registrar novo gravame a favor de terceiro. Fundamento minha posição com respaldo na simetria de tratamento a estes títulos: por qual razão exige-se a anuência do credor em todas as cédulas, salvo na CCB? O espírito é o mesmo, oportunizar maior proteção aos credores que se utilizam destes instrumentos de concessão de crédito.

O entendimento em sentido contrário vislumbra a remessa à aplicação da legislação comum (o mesmo art. 30 da Lei nº 10.931/2004), para a qual está dispensada tal anuência. O entendimento que irá prevalecer só a jurisprudência dirá.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada, cuja íntegra poderá ser acessada diretamente da página eletrônica do IRIB por meio do link http://www.irib.org.br/publicacoes/CadernoIrib9/pdf.pdf.

Data: 31/12/1969 
Protocolo: 1156 
Assunto: 
Autor(es): 
Revisor(es): 
Verbetação: Impenhorabilidade 

Pergunta:

Indaga-se se é possível registrar escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária, considerando que o imóvel já está gravado com hipoteca cedular (cédula de crédito industrial) em favor do Banco do Brasil.

Resposta:

Os imóveis hipotecados para garantia de cédulas são impenhoráveis e inalienáveis, salvo em havendo anuência do credor hipotecário. O art. 756 do Código Civil/16 1.420/2002 estabelece que quem não pode alienar não pode hipotecar. Assim, a escritura referida na consulta só poderá ser registrada: se a nova hipoteca foi estipulada em favor do mesmo credor, isto é o Banco do Brasil; se o Banco, sendo outro o credor da nova hipoteca, por escrito, concordar com o registro.

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967.

Art 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante, cumprindo ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos resultantes de sua omissão.