Carta de Arrematação e Cancelamento de Penhoras

Em 05/12/18 foi realizado um consulta com o título  “Arrematação de 100% do imóvel – proporção do executado 11/12 + 1/12 de compromisso”.

A Carta de Arrematação foi devolvida e hoje foi reprotocolada, foi verificado que não houve nenhuma alteração.

Junto com a Carta, foi apresentado as baixas das penhoras, a qual foi protocolada separadamente. 

Entendemos que não muda a posição do cartório quanto as exigências anteriores. 

Posso averbar o cancelamento das penhoras? Terá algum reflexo na Carta de Arrematação? 

“Resposta anterior:

1.      Quanto à carta de arrematação a rigor por tratar-se de alienação forçada nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de nº. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de nº. 39/14 do CNJ, do item nº. 422 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs.1011373-65.2016.8.26.0320, 0006122-61.2016.8.26.0198, 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o titulo poderá ser registrado independentemente das indisponibilidades;

2.      Conforme Averbações de nºs 34 e 39 feita junto à matrícula do imóvel a executada é proprietária de 11/12 do imóvel e 1/12 dos direitos do compromisso de compra e venda  do referido imóvel;

3.      Ademais ainda consta pela AV.44. que a penhora averbada pelo  processo  em que como  exequente Fulano, e outros foi feita  sobre 11/12 do imóvel e 1/12 dos direitos do compromisso de compra e venda  do referido imóvel;

4.      Portanto tendo em vista que a arrematação se deu sobre a totalidade da plena propriedade do imóvel (12/12), e não sobre 11/12 do imóvel e 1/12 dos direitos do compromisso de compra e venda do referido imóvel. O registro da carta não será possível, em face aos princípios da continuidade e disponibilidade. Devendo, portanto a carta de arrematação ser aditada para constar que a arrematação foi 11/12 do imóvel mais 1/12 dos direitos do compromisso, conforme disponibilidade a executada e de conformidade com a penhora averbada sob o nº 44;

5.      Com a devolução deverá ser enviada uma certidão atualizada da matrícula com o relatório/levantamento feito acrescendo as averbações 39 e 44 acima citadas;

6.     Caso a carta retorne com nova determinação do Juízo, de penalidades de multa diária, crime de desobediência ou mesmo sob pena de prisão, registra-se a carta consignando no corpo do registro de que o registro foi feito por determinação do Juízo tal, sobe pena de …….. (pena imposta pelo descumprimento da determinação).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Dezembro de 2.018.”

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Resposta:

  1. Via de regra a arrematação cancela a penhora que deu origem ao processo de execução e conseqüentemente a arrematação, as demais não;
  2. Entretanto conforme decisão do ECSMSP de nº 1001570-93.2016.8.26.0224 pelo registro da carta de arrematação há um cancelamento indireto das demais penhoras previamente incidentes. Não há cancelamento direto das constrições anteriores, dependente de assento negativo, razão pela qual inviável se mostra falar em automático cancelamento do registro (averbação) daquela com base tão – só no registro da arrematação ou adjudicação a partir de requerimento do interessado. É certo, porém, que tal cancelamento direto das penhoras antecedentes, embora despiciendo, como visto, pode efetivamente, ser obtido pelos interessados, a fim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte dos leigos, da informação gerada pela matrícula, como mencionado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor  Permanente (Fls. 77). Mas para tanto, dever-se-á poder obter a ordem judicial, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora. Anote-se que a ordem judicial em questão mostra-se imprescindível para o cancelamento direto das penhoras. Cabe ao proprietário, se assim desejar providenciar o cancelamento direto das penhoras, mediante os Juízos de onde elas provieram;
  3. Entretanto como a carta de arrematação não vai ser registrada em face do óbice acima exposto e Nota de Exigências, essa penhoras não vão ser canceladas mesmo indiretamente;
  4. E se o proprietário desejar o cancelamento direto da penhoras poderá-fazê-lo independentemente ou mesmo antes do registro da carta de arrematação e pelo princípio da instância ou de rogação (artigo 13, II da LRP);
  5. Portanto as averbações das penhora como requerido poderão serem feitas. [

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Maio de 2.019.

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ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. PENHORA. INDISPONIBILIDADE. CANCELAMENTO INDIRETO.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 100157093.2016.8.26.0664
LOCALIDADE: Votuporanga DATA DE JULGAMENTO: 19/12/2017 DATA DJ: 07/05/2018
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 251 INC: II
ESPECIALIDADES: Registro de Imóveis

REGISTRO DE IMÓVEIS. Penhoras e decretos de indisponibilidade que não impedem a alienação forçada. Ocorrida a alienação forçada, há, por via indireta, imediato cancelamento das penhoras e indisponibilidades pretéritas. Cancelamento direto que não é condição necessária à posterior alienação voluntária. Escritura de venda e compra que, portanto, pode ser registrada. Recurso desprovido.

íntegra

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 100157093.2016.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que são partes é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado EDUARDO GOMES DE QUEIROZ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 19 de dezembro de 2017.

PEREIRA CALÇAS
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1001570-93.2016.8.26.0664
Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo
Apelado: Eduardo Gomes de Queiroz
Interessados: Fabiana Garla Passos Correa e Mario Luiz Passos Correa

Voto nº 29.872

REGISTRO DE IMÓVEIS. Penhoras e decretos de indisponibilidade que não impedem a alienação forçada. Ocorrida a alienação forçada, há, por via indireta, imediato cancelamento das penhoras e indisponibilidades pretéritas. Cancelamento direto que não é condição necessária à posterior alienação voluntária. Escritura de venda e compra que, portanto, pode ser registrada. Recurso desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Votuporanga, que julgou improcedente dúvida suscitada, para o fim de determinar o registro de escritura pública de compra e venda de imóveis.

O apelante afirma, em síntese, a imprescindibilidade do prévio cancelamento direto de penhoras e ordens de indisponibilidade, para que só então se possa registrar a escritura pública de compra e venda, tal como defendido pelo Sr. Oficial, na nota devolutiva.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Trata-se de verificar a possibilidade de registro de escritura pública de compra e venda de imóveis, em relação aos quais pendem penhoras e decretos de indisponibilidade. Os imóveis foram levados à hasta pública e remidos pelo filho do executado, que, em seguida à remição, alienou-os a terceiro. É do registro de tais alienações que se está a analisar.

A nota de devolução de fls. 5 exigiu providenciasse o comprador prévio cancelamento dos ônus incidentes sobre os imóveis (penhoras e decretos de indisponibilidade).

De pronto, frise-se que a ordem de indisponibilidade, como absolutamente cediço nesta Altiva Corte, não impede a alienação forçada do bem. E, diversamente do quanto sustentando pelo recorrente, foi o que se fez. Os imóveis foram, primeiro, enquanto indisponíveis, levados à hasta pública e remidos. Só depois de remidos é que se providenciou alienação por escritura pública de compra e venda. O debate incide sobre a necessidade de se obter prévio e autônomo cancelamento dos ônus pendentes, apesar da remição, para que se efetuem os registros das alienações voluntárias que se seguiram.

Neste passo, cumpre reafirmar que a arrematação em hasta pública, assim como a remição, operam o cancelamento indireto das penhoras previamente incidentes.

À luz dos ensinamentos de Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis. 3.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 184), duas são as espécies de cancelamento dos registros (em sentido lato): a) direto, dependente de assento negativo, efetuado mediante averbação; b) indireto, decorrente da repercussão de inscrições subsequentes (como, por exemplo, as de arrematação, remição e adjudicação) sobre as anteriores.

Na situação dos autos, com a remição, operou-se cancelamento indireto dos registros de gravames havidos sobre os bens.

Esta é, igualmente, a sedimentada orientação deste E. CSM, desde há muito:

“(…) o registro de arrematação não reclama o cancelamento direto e autônomo de registro das constrições precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrição mais nova. Isso se dá porque a arrematação tem força extintiva das onerações pessoais e até mesmo das reais (cfr. Artigo 251, II, Lei 6.015/73, de 31 de dezembro de 1973; Afrânio de Carvalho, op. cit., pág. 83), e de extinção do direito é que deriva a admissão de cancelamento do registro que lhe corresponda (RIFA SOLER, “La anotaction preventiva de embargo, 1983, págs. 510 ss.). O vínculo da penhora traslada-se para o preço da aquisição, sobre o qual concorrem os credores (LOPES DA COSTA, com apoio em DIDIMODA VEIGA e CARVALHO SANTOS, “Direito Processual Civil Brasileiro, 1947, IV, pág. 169).

Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto, é despicienda, em regra, a elaboração de assento negativo, salvo quanto à hipoteca, em vista da necessidade de qualificar-se pelo registrador a ocorrência que não é automática da causa extintiva segundo prescreve o artigo 251, II, Lei nº 6.015, citada.” (Apelação Cível 13.838-0/4, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, j. 24.2.1992; no mesmo sentido, Apelação Cível 15.296-0/4, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, j. 3.8.1992.

A E. CGJ, nessa linha, subsidiada pelos precedentes do C. CSM, consolidou o entendimento de ser indireto o cancelamento de penhoras, arrestos e sequestros em função do registro de arrematação, remição ou adjudicação. Significa dizer que o cancelamento direto não é automático. Não deriva necessariamente da inscrição da arrematação. Mas é prescindível, malgrado possível, se por ordem expressa do Juízo que determinou a constrição judicial (Parecer n. 238/06-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra e do hoje Des. Vicente de Abreu Amadei, aprovado, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas, em 26.6.2006; Parecer n. 173/07-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas, em 26.6.2007; e Parecer n. 74/2010-E, do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Des. Antonio Carlos Munhoz Soares, em 30.3.2010.)

Esclarecedora, nesta senda, a resposta à consulta formulada no Protocolado CG n. 11.394/2006, documentada no parecer n.º 238/06-E, de autoria do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra e do hoje Des. Vicente de Abreu Amadei, aprovado, em 26.6.2006, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas:

“(…) no tocante ao registro da arrematação ou adjudicação o que se verifica é a sua ‘ressonância’ sobre o registro das constrições anteriores (penhoras, arrestos ou sequestros), para a retirada da eficácia destas em relação ao credor que arremata ou adjudica o imóvel, configurador do aludido ‘cancelamento indireto’. Não há, nesses termos, ‘cancelamento direto’ das constrições anteriores, dependente de assento negativo, razão pela qual inviável se mostra falar em automático cancelamento do registro daquelas com base tão-só no registro da arrematação ou adjudicação, a partir de requerimento do interessado.

É certo, porém, que tal cancelamento direto das penhoras antecedentes, embora despiciendo, como visto, pode, efetivamente, ser obtido pelo interessado, a fim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte de leigos, da informação gerada pela matrícula, como mencionado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente (fls. 77). Mas para tanto, dever-se-á obter ordem judicial, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora.

Anote-se que a ordem judicial em questão se mostra imprescindível para o cancelamento direto das penhoras, já que estas foram determinadas pelo juiz da execução, no exercício regular da jurisdição, não cabendo sequer ao Juiz Corregedor Permanente ou a esta Corregedoria Geral da Justiça, no exercício de atividade meramente administrativa, deliberar a respeito. Como se sabe, no sistema jurídico-constitucional brasileiro, admite-se que os atos dos demais Poderes do Estado legislativos e administrativos sejam revistos pelos juízes no exercício da jurisdição, mas o contrário, ou seja, a revisão dos atos jurisdicionais dos juízes pelas autoridades legislativas ou administrativas, é absolutamente inadmissível (Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil. São Paulo: Malheiros, 2001, vo. I, p. 310).

(…) Assim, sem expressa ordem judicial oriunda do juízo que determinou a constrição, não se pode admitir o cancelamento de penhoras, arrestos e sequestros antecedentes, como decorrência automática do registro da arrematação ou adjudicação dos bens constritos havida em execução judicial.”

Tal compreensão foi mantida pelo C. CSM e pela E. CGJ, mesmo no período durante o qual subsistiu a intelecção no sentido de ser originária a natureza jurídica da aquisição de imóvel mediante arrematação judicial (Apelação Cível n. 0003288-37.2009.8.26.0358, rel. Des. Renato Nalini, j. 19.7.2012; e parecer n. 529/2013-E, de autoria do Juiz Assessor da Corregedoria Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado, em 6.12.2013, pelo Des. Renato Nalini).

Daí, portanto, decorrem as seguintes conclusões: a) arrematação, remição e adjudicação, formas de alienação forçada do bem e de aquisição derivada da propriedade, podem ser levadas a cabo e registradas, não obstante a indisponibilidade; b) registrada a carta de arrematação, remição ou adjudicação, ocorre o cancelamento indireto das penhoras previamente havidas e, portanto, afasta se a indisponibilidade; c) o bem, agora disponível, pode ser alienado pelo arrematante, remitente ou adjudicante, razão pela qual a escritura de venda e compra posterior pode ser registrada; d) cabe ao proprietário, se assim o desejar, providenciar o cancelamento direto das penhoras, perante os Juízos de onde elas provieram.

Recentemente, aliás, este E. CSM reiterou idêntico entendimento, em acórdão de minha relatoria, com voto convergente do Eminente Desembargador Ricardo Dip:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de indisponibilidade que não impede a alienação forçada – Ocorrida a alienação, há cancelamento indireto das penhoras, que geraram a indisponibilidade – O cancelamento direto não é condição necessária à posterior alienação voluntária – Escritura de venda e compra que, portanto, pode ser registrada – Recurso provido.” (APELAÇÃO CÍVEL: 0019371-42.2013.8.26.0309, DJ 26/7/17)

Desta feita, por meu voto, nego provimento ao recurso.

PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator

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