Direito Real de Laje e Condomínio Urbano Simples

Gostaríamos do seu parecer acerca da situação abaixo narrada.

Foi apresentada documentação para a averbação de reforma num imóvel, cujo terreno mede 10,00 x 20,00 metros.

A reforma consistiu na edificação de um segundo pavimento, isto é, na construção de um primeiro andar.

Acerca desse primeiro andar, a parte teria interesse de constituir-lhe em unidade autônoma, de modo a poder livremente dela dispor.

O acesso ao logradouro público é separado/independente, entre o térreo e o primeiro andar. Não há áreas de uso comum. Há, apenas o solo e a estrutura do prédio (paredes e redes de esgoto e iluminação, etc.) como coisas comuns.

Diante disso, concluímos pela impossibilidade de se instituir condomínio edilício (quer comum, art. 1.331 e seguintes, do Código Civil; quer o urbano simples, nos termos do art. 61 e seguintes da Lei nº 13.465/2017), uma vez que não há áreas de uso comum, mas apenas coisas comuns (parede, estrutura, solo).

Contudo, ocorreu-nos a possibilidade de se instituir direito real de laje, conforme previsto no art. 1.510-A e seguintes, do Código Civil.

Por fim, questiono acerca das seguintes dúvidas?

1. A despeito das considerações acima, haveria alguma possibilidade de se instituir condomínio?

2. Poderíamos, nesse caso, conforme as imagens da planta e o que foi narrado acima, instituir o direito real de laje?

3. Se sim, a resposta ao item anterior, quais atos deveríamos praticar para instituir tal direito? Haveria mais algum documento a exigir, da parte interessada?

4. Quanto aos requisitos para a instituição do direito real de laje, quais esclarecimentos o senhor poderia fazer e/ou orientações a nos dar?

5. O senhor visualiza alguma outra resolução para a situação narrada, no sentido de se individualizar e dá autonomia à construção que consta no primeiro andar (pavimento superior) do imóvel em comento?

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Resposta:

  1. Quanto ao condomínio urbano simples, a situação é nova, e surgirão muitos questionamentos;
  2. No entanto seguem-se as regras gerais do condomínio edilício (Lei 4.591/64 e CC., artigo 1.331 e ss – artigo 61, parágrafo único da Lei13.465/17). Entretanto nesse caso além de ter de existir áreas de uso comum – que no caso apresentado não existem. Teria de ser apresentado um instrumento particular de gestão das áreas comuns com oponibilidade a terceiros (artigo 62);
  3. Mas isso não vem ao caso, pois a própria serventia conclui pela impossibilidade pela ausência de área comum;
  4. Quanto ao Direito de Laje, basicamente seguem os artigos 1510-A ao 1510-E do CC., 176, parágrafo 9º da LRP, e as normas de serviço local (itens do capítulo XX das NSGJSP – dos quais ver preferencialmente os itens 437, 438, 439, 440, 441 e 443)
  5. Ver também RDI 83, páginas 477/494 especialmente página 486 – Definições e Características: (Pelo direito de laje, o titular do novo direito contrata com o titular da edificação dita de base o direito de construir e de manter a nova unidade autônoma (…)) e Artigo – Direito de Laje e Superfície – Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, especialmente a Constituição do Direito de Laje: (embora omisso o artigo pode ocorrer mediante diversas modalidades ( A primeira é mediante celebração de negócio jurídico inter-vivos levado ao Oficial de Registro de Imóveis (…)  duplo ato de registro – O primeiro, de averbação na matricula do imóvel do concedente que sofrerá o ônus (…)  o segundo é o ato de registro em sentido estrito, a ser lançado na matrícula especialmente aberta para a unidade imobiliária receber o direito de laje (…) ;
  6. O direito de laje foi incluído pela MP 759/16, convertida na Lei n. 13.465/17, alterou entre outras o CC/02, incluindo o direito de laje nos artigos 1510- A ao 1.510-E;
  7. O artigo de n. 1.510-A diz que o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Portanto poderá ceder esse direito a terceiro o que pressupõe uma alienação. Como de cessão se trata, evidentemente não poderá ceder esse direito (de laje) a si mesmo, a exemplo da servidão (Pater Familias), em que o proprietário do imóvel (serviente), institui servidão de passagem para si mesmo (imóvel dominante);

O direito real de laje tem por objeto construções erigidas sobre a acessão alheia, não tendo nenhum direito sobre fração ideal de terreno e nem participação em área já edificadas, apesar de ter a propriedade plena sobre a construção que ergueu, o que pressupõe nova construção e não construção já existente e que está sendo atribuída ao 1º andar e aos próprios proprietários e não terceiros, ou seja de certa forma esta atribuído área já construída para as unidades;

Na realidade está mesmo que indiretamente pretendendo instituir um condomínio edilício (Lei 4.591/64 e artigos 1331 ao 1358 do CC/02) em afronta a legislação pertinente o  que não será possível;

  • Reposta ao item 5 da consulta, fora esses casos condomínio edilício, condomínio urbano simples, direito real de laje não existe outra forma.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Maio de 2.019

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