Compra e Venda c/ Cessão – Empresa Extinta

A vendedora, pessoa jurídica, encontra-se extinta desde 2016, com distrato registrado perante a JUCESP. A Escritura apresentada (em anexo) já havia sido prenotada anteriormente e, entre as exigências que fizemos em nota, colocamos a necessidade de apresentação da procuração pública, uma vez que não consta na Escritura quem representou a vendedora na outorga de poderes, em procuração.

Com apresentação da Procuração, nota-se a restrição feita “assinar escritura pública de compra e venda, nos termos do Compromisso de Compra e Venda assinado em dezessete de abril de dois mil e sete (17/04/2007), desde que seja cumpridas as cláusulas de compromisso de compra e venda entre a outorgante e os compradores Fulano e Beltrana(…)“, ocorre que a Escritura apresentada traz como compradora a Empresa SA(…), pessoa jurídica, representada por Fulano.

Na mesma procuração consta a anuência dos sócios da extinta empresa (outorgante), porém, ao final, não é feita menção às assinaturas destes.

1. Sobre o acima exposto, devemos solicitar a via original ou a cópia autenticada do compromisso de venda e compra citado?

2. Quanto ao compromisso de compra e venda, não registrado, ter como compradores Fulano e Beltrana, segundo redação da procuração, quando na Escritura a adquirente é a Empresa SA, seria possível a utilização dessa procuração para lavratura da escritura?

3. Entrando nesse mérito não estaríamos passando por cima da fé pública do Tabelião?

4. Quanto à menção às assinaturas dos demais sócios, devemos questionar?

Resposta:

  1. Se a Outorgante vendedora já se encontra extinta seria desnecessária a apresentação das CND’s conjuntas, no entanto foram apresentadas;
  2. Como se trata de aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica, necessário se faz a apresentação do seu contrato social de constituição e todas as alterações para fins de verificação ou não da existência de sócios estrangeiros (Lei 5.709/71 e Decreto  74.965/74);
  3. Quanto à escritura de procuração deve contar com a assinatura no traslado dos demais sócios que anuem a procuração;
  4. A procuração autoriza a assinar a escritura (definitiva) de compra e venda a Fulano e Beltrana em cumprimento do compromisso de compra e venda realizado em 17-04-2.007 e pela escritura a venda e compra esta sendo feita a Empresa SA. Portanto a escritura de compra e venda deve ser re-ratificada (aditada) para constar (relatar fazer um histórico) do compromisso de compra e venda e sua cessão de Fulano e Beltrana à Empresa SA, mencionando que o compromisso foi cumprido, que houve cessão dos direitos do compromisso e estes não foram levados a registro dispensando-se assim os registros do compromisso e cessão de seus direitos bem como ITBI relativa a cessão dos direitos do compromisso);
  5. Pois, é perfeitamente possível conforme decisões do CSMSP, a venda e compra diretamente de “A” para “C”, quando existente compromisso de compra e venda de “A” para “B” e cessão dos direitos desse compromisso de compra e venda de “B” para “C”, não registrados, e mencionados historiados na escritura de compra e venda somente para fins de histórico independentemente de qualquer formalidade ou mesmo recolhimento de ITBI. O compromisso e a cessão não figuram do registro (Quod Non Estin Tabula, No Estin Mundo);
  6. Se o imóvel se encontra registrado em nome do vendedor não tendo havido o registro do compromisso e cessão a escritura pode ser registrada diretamente em nome do cessionário, pois o que não está no registro não está no mundo. O notário ao lavrar a escritura somente faz um histórico das operações de transmissões ocorridas. Esses títulos compromisso e cessões não serão levados a registro. Podem existir 5, 10, 20 cessões não importam, o registro será feito em nome do último cessionário. O principio da continuidade não alcança os negócios extra tabulares, sendo considerada de nenhuma relevância a variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário. Quando ao alienante é titular da transcrição ou matrícula, o principio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos e cessões intermediárias.
  7. Ver APCSP, 6.405-0, 5.831-0, 6.486-0, 20.522-0/9, 593/96 e 653-6/1.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Abril de 2.019.

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