Área Verde – Loteamento

Estou com uma dúvida e gostaria de sua opinião:

A “Área  Verde” de um loteamento passa a integrar o domínio do Município quando do registro do loteamento (artigo 22 da Lei nº 6766/79)?

Obrigado antecipadamente pela atenção.

Resposta:

  1. Área institucional é a parcela do terreno reservada à edificação de equipamentos comunitários;
  2. Com o loteamento temos os equipamentos públicos que são os urbanos e os comunitários. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica, gás canalizado, vias de circulação (artigo 5º, parágrafo único e artigo 2°, parágrafo 5º da Lei 6.766/79);
  3. Já a definição de equipamentos comunitários encontra-se do artigo 4º parágrafo 2º da Lei do Parcelamento do Solo. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura lazer e similares;
  4. Área verde é a área com tratamento paisagístico reservada a atividades de recreação ou descanso;
  5. As áreas verdes em loteamentos urbanos, como é o caso são equipamentos comunitários consideradas áreas institucionais ou livre, melhor dizendo, são espaços livres de uso público, que apesar de importarem em equilíbrio do meio ambiente urbano também tem função recreativa, sem função específica determinada pelo loteador

E segundo José Afonso da Silva: “A cidade moderna com seu cortejo de problemas colocou a exigência de áreas verdes, parques e jardins, como elemento urbanístico não mais destinados à ornamentação urbana, mas como uma necessidade higiênica de recreação e até de defesa e recuperação do meio ambiente em face da degradação de agentes poluidores.

“Daí a grande preocupação do Direito Urbanístico com a criação e preservação das áreas verdes urbanas que se tornaram elementos urbanísticos vitais. Assim, elas vão adquirindo regime jurídico especial, que se distinguem dos demais espaços livres e de outras áreas “non aedificandi”, até porque admitem certos tipos de construção nelas, em proporção reduzidíssima, porquanto o que caracteriza as áreas verdes é a existência de vegetação contínua, amplamente livre de edificações, ainda que cortadas por caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais áreas se destinem ao uso público”

Apesar das áreas verdes também poderem ser consideradas sistemas de lazer ou recreio, delas divergem, porque estas têm finalidade diferente, devem ter vegetação contínua, enquanto que nas outras não (sistema de lazer), pois podem ter ou serem caracterizadas por construções de parques, quadras de esportes, centros de recreações, cinemas teatros, jardins etc.;

  • Área verde é espaço livre de uso público (artigo 4° I, da citada lei) e é classificada como bem de uso comum do povo (artigo 99, I do CC) que com o registro do loteamento passa a integrar o domínio do Município (artigo 22 da Lei);
  • Portanto as denominadas áreas verdes podem com o registro do loteamento ou desmembramento (que também poderá eventualmente ter exigências Municipais) ter matrículas descerradas em nome da Municipalidade uma vez que passa a integrar o domínio do Município (artigo 22 da Lei 6.766/79);
  • Curioso é que ao contrario da redação do artigo 22 da Lei 6.766/79 os loteamentos inscritos (registrados) pelo DL 58/37 não transferia automaticamente os espaços públicos para o Pode Público Municipal, apenas os tornava inalienáveis;
  • No entanto com o advento do DL n. 271/67 desde a data da inscrição do loteamento passa a integrar o domínio público do Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo (artigo 4º do decreto 271/67); No entanto, hoje nos termos do parágrafo 3º do artigo 195-A da Lei dos Registros Públicos incluído pela Lei n. 12424/11 não será exigido, para transferência de domínio, formalização da doação de áreas públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937;
  • Portanto com relação às denominadas “áreas verdes” se requeridas pela Municipalidade, podem, sim terem suas matrículas descerradas pelo registrador; (Ver artigo 3º do DL 58/37, artigo 4º do DL 271/67, 195-A e seus parágrafos da LRP e APC n. 0009388-54.2011.8.26.0126, e processos CGJSP nºs. 1.189/94 e 2014/62601 .A observação que se faz é que se tais áreas (verdes) tiverem alteração de sua destinação, ou seja, mudarem de classificação de bem público de uso comum do povo, para bem de uso especial ou dominical/patrimonial carecem de prévia desafetação por lei municipal e se alienadas dependem de licitação (nesse último caso refoge a esfera registraria). E também nos termos do artigo n. 180, VII da Constituição Estadual alterado pela Emenda Constitucional de nº. 26, de 15/12/2.008, não podem ter a sua destinação, fim e objetivos originariamente alterados , exceto quando a alteração da destinação tiver como finalidade a regularização do casos mencionados nas letra “a”, “b” e “c” do inciso VII do artigo n. 180 citado, o que também não é uma questão registraria.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Maio de 2.019.

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LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3o  (VETADO)                  (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.                    (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 5o  A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.          (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).       (Vigência)

Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento

Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.                           (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;                      (Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004)

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.                      (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 2o – Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.                      (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)

§ 4o  No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.                       (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 5o. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

Parágrafo único – Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgostos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.

Parágrafo único – No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

DECRETO-LEI Nº 271, DE 28 DE FEVEREIRO DE 1967.

Art 4º Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público de Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

          Parágrafo único. O proprietário ou loteador poderá requerer ao Juiz competente a reintegração em seu domínio das partes mencionados no corpo dêste artigo quando não se efetuarem vendas de lotes.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 195-A.  O Município poderá solicitar ao cartório de registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urbano implantado, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de requerimento acompanhado dos seguintes documentos:                   (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem a sua descrição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;                        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no prazo de 15 (quinze) dias, se os limites definidos na planta e no memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado se sobrepõem às suas respectivas áreas, se for o caso;                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

III – as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e                   (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

IV – planta de parcelamento ou do imóvel público a ser registrado, assinada pelo loteador ou elaborada e assinada por agente público da prefeitura, acompanhada de declaração de que o parcelamento encontra-se implantado, na hipótese de este não ter sido inscrito ou registrado.                    (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o  Apresentados pelo Município os documentos relacionados no caput, o registro de imóveis deverá proceder ao registro dos imóveis públicos decorrentes do parcelamento do solo urbano na matrícula ou transcrição da gleba objeto de parcelamento.                    (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o  Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do solo urbano, havendo divergência nas medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área, a situação de fato implantada do bem deverá prevalecer sobre a situação constante do registro ou da planta de parcelamento, respeitados os limites dos particulares lindeiros.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 3o  Não será exigido, para transferência de domínio, formalização da doação de áreas públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937.  (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 4o  Recebido o requerimento e verificado o atendimento aos requisitos previstos neste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do Município.                    (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 5o  A abertura de matrícula de que trata o caput independe do regime jurídico do bem público.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 6o  Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento posterior.                      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 7o  O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.                      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 8o  O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema viário do parcelamento urbano irregular.                     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

DO IRIB:

Pode o Município fazer a DOAÇÃO de uma “ÁREA VERDE” de um loteamento registrado em nome de pessoa particular, cuja área verde tem matrícula própria em nome do Município, para uma Associação Privada sem fins lucrativos (Escolinha de Futebol para Crianças), com aprovação da Câmara Municipal?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, o pretendido é possível, desde que haja autorização pela Câmara Municipal e prévia desafetação da área, que deixará de ser considerada área pública para se tornar privada.

Entretanto, há que se verificar que parte do loteamento será alterado, pois haverá a supressão de uma área verde para a construção de uma escola de futebol infantil. Tal medida pode afetar os adquirentes dos lotes, razão pela qual sugere-se a verificação do art. 28 da Lei nº 6.766/79:

“Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.”

Data: 07/02/2018 
Protocolo: 15633 
Assunto: Parcelamento do Solo 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Área verde – transferência – regularização registral. Imóvel indisponível. Averbação premonitória. Santa Catarina. 

Pergunta:

1. Em 1981 foi registrado um parcelamento de solo (desmembramento) onde um dos lotes foi designado como área verde, o município nunca transferiu esse imóvel para o nome dele, (então, hoje tenho uma matrícula que o imóvel diz que é uma área verde, em nome do proprietário que na época fez o desmembramento) agora o município quer regularizar e passar o imóvel para ele, só que o proprietário que fez o desmembramento na época já é falecido. Como podemos regularizar essa situação. 2. O imóvel que tem uma indisponibilidade decretada pelo Juiz Federal referente a uma execução fiscal, pode ser averbada uma averbação do artigo 828 em que é exequente uma empresa de Fumo.

Resposta:

Prezada consulente: 

Respondendo seus questionamentos, na ordem em que foram formulados, temos: 

1. De início, é importante destacar que, no caso de loteamento, as áreas verdes passam para o domínio municipal no momento do registro do loteamento. 

Assim, entendemos que é possível que seja aberta uma matrícula para esta área verde. 

Sobre a abertura de matrícula destas áreas, assim se pronuncia João Baptista Galhardo, em trecho da obra intitulada ‘O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos’, IRIB / safE, Porto Alegre, 2004, p. 35: 

“13. Abertura de matrícula das áreas públicas 

Nada impede que, registrado o loteamento, seja aberta em nome do Município a matrícula das áreas públicas, noticiando, é claro, como registro anterior o do loteamento lançado na matrícula original, consignando-se ainda a sua destinação. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo deixam a critério do Registrador a abertura de matrícula para as vias e praças, espaços livres e outros equipamentos urbanos constantes do memorial descritivo e do projeto (Cap. XX, 175 [p. 562]).”  

2. O caso trata de averbação de existência da ação de execução (averbação premonitória). Assim, tendo em vista que tal averbação trata-se de mera notícia acerca da existência de ação de execução, não afetando a indisponibilidade de bens decretada, entendemos possível o pretendido pela parte. 

Data: 27/12/2016 
Protocolo: 14636 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Matrícula – abertura. Desmembramento. Área – destinação – alteração. Rio Grande do Norte. 

Pergunta:

Caso o município realize a abertura da matrícula, conforme faculdade prevista no art. 195-A da LRP, tal imóvel pode ser desmembrado? E se a destinação inicial fosse área verde e resolvesse alterar para quadra poliesportiva, mantendo a natureza de bem público, pode ser realizada tal alteração por decreto ou necessita de lei específica?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a matrícula aberta de acordo com o art. 195-A da Lei de Registros Públicos pode ser desmembrada normalmente, desde que observados os requisitos legais para tanto (fração mínima de parcelamento etc.).

Havendo interesse na alteração da destinação como questionado, entendemos que será necessária a apresentação de lei específica para esta finalidade, ainda que se mantenha a natureza do bem público.

Data: 14/07/2016 
Protocolo: 14241 
Assunto: Direito Civil – Doação 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Parcelamento do solo urbano. Loteamento – anterioridade à Lei nº 6.766/79. Área verde e institucional – transmissão. Santa Catarina. 

Pergunta:

Foi realizado loteamento anterior a vigência da Lei 6.766/79, onde ficou destinado área verde e institucional (comunitária), ocorre que na abertura das matrículas, estas foram abertas em nome da COHAB, proprietária do imóvel e não diretamente a Prefeitura, acontece que não posso me basear pela lei de parcelamento, tendo em vista que ela não retroagi, assim pergunto: Para fazer a transferência da área verde e institucional da COHAB para Prefeitura peço Escritura Pública de Doação, ou posso destinar as matrículas diretamente a Prefeitura, mencionando o dispositivo no artigo 4º da Lei nº 6.766/79?

Resposta:

Prezada consulente:

Se o loteamento foi implantado anteriormente à Lei nº 6.766/79, este será regido pelo Decreto-Lei nº 58/37. Portanto, a nosso ver, é inaplicável ao caso a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Assim, entendemos que o correto é que as áreas sejam transmitidas mediante o registro de escritura pública de doação a ser celebrada entre a COHAB e a Municipalidade.

Data: 08/01/2014 
Protocolo: 11214 
Assunto: Desafetação 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Loteamento. Área verde – desafetação. Santa Catarina. 

Pergunta:

No registro de um loteamento uma área foi transferida a municipalidade como área verde do empreendimento. Agora o município quer usar essa área verde para construir um centro de lazer. Que documentos precisaríamos exigir para desafetar uma área verde de loteamento? Pensamos que para fazer essa desafetação bastaria uma lei municipal específica desafetando o imóvel e requerimento assinado pelo prefeito pedindo a averbação. No entanto o município ficou preocupado em sofrer alguma eventual ação do Ministério Público ou do órgão ambiental estadual… haveria a necessidade da alguma anuência de algum órgão ambiental ou do MP como guardião do meio ambiente? 

Resposta:

Prezado consulente:

Trata-se de desafetação de imóvel público, que era destinado para ÁREA VERDE, com nova afetação, agora para ÁREA DE LAZER.

O procedimento junto ao Registro de Imóveis compreende abertura de matrícula em nome do município, tendo como registro anterior o do loteamento. Averbação da afetação original como área verde. Outra averbação para consignar a nova afetação, agora para ÁREA DE LAZER.

Este procedimento é feito em virtude de requerimento e a vista da lei autorizativa.

Eventuais óbices que possam ser levantados pelo MP devem ser objeto de cautela pela própria Prefeitura.

Quanto à autoridade ambiental, como ela deve ter aprovado o projeto original, a ela também cabe manifestar-se sobre a transformação, devendo o Registrador exigir a anuência do órgão correspondente.

Data: 29/08/2013 
Protocolo: 10824 
Assunto: Parcelamento do Solo 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Loteamento urbano. Área verde – averbação. Abertura de matrícula. Municipalidade. São Paulo. 

Pergunta:

Estou registrando um Loteamento urbano da Prefeitura Municipal. Do processo de loteamento consta o Termo de Compromisso do Graprohab nº XX, no qual a CETESB determina que deverá ser firmado um Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental para o plantio de tantas mil mudas de mata nativa. O tal TCRA foi firmado com a CETESB na qual consta que se averbe a área verde correspondente a 14.570,44m2 iguais a 20,07% da área do empreendimento. Pergunto: esta área verde que se pede para “averbar”, é na verdade a área verde do loteamento todo? No projeto do loteamento existem três áreas verdes uma com 10.325,94m2 (área 01), outra com 2.262,85m2 (área 02), e, a última com 1.981,65m2 (área 03). Devo abrir as matriculas das áreas verdes e averbar o TCRA nelas?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a averbação se refere à área verde total do loteamento. Neste caso, entendemos que você deverá abrir as matrículas correspondentes e averbar o Termo de Compromisso em cada uma delas.

Em relação ao complemento da questão (Prot. 10825), entendemos que, se houve alteração no projeto do loteamento, o loteador deverá buscar nova aprovação perante o Graprohab, não sendo possível que seja utilizada a aprovação de projeto que já foi indeferido em virtude de irregularidade. Portanto, entendemos que os novos mapas e memoriais deverão ser novamente aprovados.

Data: 23/01/2009 
Protocolo: 5348 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Desafetação. Área verde. Abertura de matrícula. Documentação – exigibilidade. Rio Grande do Sul. 

Pergunta:

Qualifico um título – “requerimento para registro de desafetação”- no qual se observa que trata-se a lei municipal de uma desafetação de uma parte de um terreno destinado a área verde, pertencente a imóvel objeto de processo de registro de loteamento. O terreno – o todo – portanto, pertence ao município e trata-se de área verde (no loteamento). O Município pretende, agora, desafetar parte deste imóvel, cujos característicos e confrontações estão no texto legislativo. Observo que a lei que trata da desafetação não consigna as razões ou o destino da área a ser desafetada. Pergunto: qual ou quais os documentos hábeis à gerar registro? Uma vez que espera o Município a abertura de matrícula desta parte do imóvel da área verde e objeto da desafetação.

Resposta:

Prezado consulente: O título hábil para se operar o registro da desafetação que um imóvel público é a lei que o autorizou, ainda que seu texto não exponha o motivo. Embora você mencione que a lei que desafeta o imóvel não trouxe em seu texto o motivo da desafetação, o IRIB se manifestou em um caso semelhante, onde o imóvel seria objeto de compra e venda. Veja abaixo: “Alienação de imóvel pela prefeitura. Loteamento registrado. Desafetação por força de lei municipal. Averbação. P – Escritura pública de c/v em que é transmitente a Prefeitura Municipal e o imóvel decorre de loteamento registrado. Área desafetada por força de lei municipal. Como proceder? R – Conforme o art. 22 da Lei n. 6.766/79, o domínio de vias públicas, áreas verdes e institucionais, de loteamentos inscritos ou registrados passam ao domínio da prefeitura. Tais bens são considerados bens públicos de uso comum do povo. A desafetação altera essa condição jurídica, transformando-os em bens patrimoniais da Prefeitura Municipal. Assim, abre-se a matrícula do imóvel, colocando-se como proprietária a Prefeitura Municipal e como registro anterior o registro do loteamento na matrícula ou a inscrição do loteamento no Livro n. 8 de Registro Auxiliar. Em seguida, se faz a averbação consignando-se que por força de lei municipal n. x, de tal data, o imóvel da matrícula foi desafetado, passando de bem público de uso comum para bem patrimonial da Prefeitura Municipal, por força da lei referida. Possibilita-se, em seguida, o registro da escritura de compra e venda. Autor(es): IRIB – Assessoria Jurídica Revisor: Ano: 2002 1906″

Data: 23/01/2009 
Protocolo: 5348 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Desafetação. Área verde. Abertura de matrícula. Documentação – exigibilidade. Rio Grande do Sul. 

Pergunta:

Qualifico um título – “requerimento para registro de desafetação”- no qual se observa que trata-se a lei municipal de uma desafetação de uma parte de um terreno destinado a área verde, pertencente a imóvel objeto de processo de registro de loteamento. O terreno – o todo – portanto, pertence ao município e trata-se de área verde (no loteamento). O Município pretende, agora, desafetar parte deste imóvel, cujos característicos e confrontações estão no texto legislativo. Observo que a lei que trata da desafetação não consigna as razões ou o destino da área a ser desafetada. Pergunto: qual ou quais os documentos hábeis à gerar registro? Uma vez que espera o Município a abertura de matrícula desta parte do imóvel da área verde e objeto da desafetação.

Resposta:

Prezado consulente: O título hábil para se operar o registro da desafetação que um imóvel público é a lei que o autorizou, ainda que seu texto não exponha o motivo. Embora você mencione que a lei que desafeta o imóvel não trouxe em seu texto o motivo da desafetação, o IRIB se manifestou em um caso semelhante, onde o imóvel seria objeto de compra e venda. Veja abaixo: “Alienação de imóvel pela prefeitura. Loteamento registrado. Desafetação por força de lei municipal. Averbação. P – Escritura pública de c/v em que é transmitente a Prefeitura Municipal e o imóvel decorre de loteamento registrado. Área desafetada por força de lei municipal. Como proceder? R – Conforme o art. 22 da Lei n. 6.766/79, o domínio de vias públicas, áreas verdes e institucionais, de loteamentos inscritos ou registrados passam ao domínio da prefeitura. Tais bens são considerados bens públicos de uso comum do povo. A desafetação altera essa condição jurídica, transformando-os em bens patrimoniais da Prefeitura Municipal. Assim, abre-se a matrícula do imóvel, colocando-se como proprietária a Prefeitura Municipal e como registro anterior o registro do loteamento na matrícula ou a inscrição do loteamento no Livro n. 8 de Registro Auxiliar. Em seguida, se faz a averbação consignando-se que por força de lei municipal n. x, de tal data, o imóvel da matrícula foi desafetado, passando de bem público de uso comum para bem patrimonial da Prefeitura Municipal, por força da lei referida. Possibilita-se, em seguida, o registro da escritura de compra e venda. Autor(es): IRIB – Assessoria Jurídica Revisor: Ano: 2002 1906″

Regularização Fundiária – Loteamento Registrado em nome da Prefeitura

A regularização fundiária pretendida tem como objeto lotes situado em Loteamentos devidamente registrados em nome da Prefeitura.

Considerando que o registro do loteamento foi efetuado, quais documentos devemos solicitar para registrar a regularização fundiária? Que título hábil seria esse que o senhor se referiu no e-mail anterior?

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Resposta:

  1. Título hábil é o previsto na legislação da REURB, ou seja, legitimação de posse, contrato padronizado, pré contrato, etc.
  2. No caso como se trata de loteamentos (devidamente) registrados em nome do Município, não haverá a necessidade de registro da Regularização Fundiária, pois se trata de loteamento anteriormente registrado junto ao 1º SRI (artigos 23 e parágrafo 5º e 25 da Lei 13.465/17 e 75 e 76 do Decreto 9.310/18);
  3. A instituição da Reurb deve ser precedida de identificação de núcleos informais e enquadrá-los conforme o interesse social ou específico, que não é o caso, repito, os loteamentos já se encontram registrados;
  4. Para os registros deve-se apresentar os contratos (padrão/exemplar) de promessa de compra e venda ou escritura definitiva;

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Maio de 2.019.

Associação – Acúmulo de Cargos

Uma consulta para o pessoal de Pessoa Jurídica.

Foi apresentado para registro um Associação com o seguintes órgãos administrativos:

Assembleia Geral

Diretoria

Conselho Fiscal

Coordenadoria Executiva.

A Diretoria é formada somente por presidente e vice-presidente, e a Coordenadoria Executiva faculta-se à diretoria da associação a proposta de institui-la ou não.

Na Ata de Fundação ora apresentada, somente foi eleita e empossada a Diretoria e Conselho Fiscal, não sendo instituída a referida coordenadoria.

Pergunta-se:

É possível o registro de uma associação sendo a “diretoria” composta somente por Presidente e Vice Presidente ??

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RESPOSTA:

  1. Havendo mais de uma pessoa, já é possível constituir uma associação (Ver resposta do Colégio Registral do Rio Grande do Sul de 28-08-2009 abaixo);
  • Não existindo vedação no estatuto que é a alma da entidade, não vislumbro nenhum problema para a prática do ato na forma apresentada, pois os cargos não são incompatíveis.

Nada impede, por exemplo, que determinado associado ocupe o cargo de vice presidente e secretário e diretor de eventos. Eventualmente, não poderia ser Presidente e 1º Tesoureiro.

  • A composição dos órgãos deliberativos/diretoria é feita de acordo com o estatuto.

Eventualmente, também poderá haver a cumulação de cargos e/ou atribuições, desde que conste do estatuto essa peculiaridade.

Também poderá haver o cargo que será preenchido oportunamente, desde que também previsto no estatuto e justificado por ata de assembléia geral.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 12 de Maio de 2.019.

Segue caso análogo:

Publicada em 28/08/2009

Consulta: RCPJ – Associação – Marido e mulher

Um casal pode constar como associados fundadores de uma as- sociação, sendo eles os únicos fundadores? O Estatuto deve estar transcrito na ata da assembleia que aprovou o mesmo?

Obrigada pela atenção!
Resposta(s)
Publicada em 28/08/2009

Prezada Associada

Segundo disposição legal prevista no art. 53 CCB constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos.

Portanto, havendo mais de uma pessoa, já é possível constituir associação, não havendo restrição em lei para que cônjuges sejam associados, em especial, diante do fato de que o regime de bens do casal não é nenhum daqueles aos quais a lei veda associação.

Os Estatutos terão de estar adequados às peculiaridades desta associação, mormente quanto aos cargos (ou atribuições) dos associados. Na associação de apenas duas pessoas, um deles poderá acumular todos os cargos (atribuições) ou serem elas repartidas entre os dois ou, ainda, serem exercidos simultaneamente ou cumulativamente pelos dois.

Quanto a estar transcrito todo o estatuto na ata de fundação, com base no princípio da boa-fé objetiva, que a menção de sua leitura e aprovação é suficiente para atender ao mandamento legal.

Saudações,

Colégio Registral do Rio Grande do Sul.

Direito Real de Laje e Condomínio Urbano Simples

Gostaríamos do seu parecer acerca da situação abaixo narrada.

Foi apresentada documentação para a averbação de reforma num imóvel, cujo terreno mede 10,00 x 20,00 metros.

A reforma consistiu na edificação de um segundo pavimento, isto é, na construção de um primeiro andar.

Acerca desse primeiro andar, a parte teria interesse de constituir-lhe em unidade autônoma, de modo a poder livremente dela dispor.

O acesso ao logradouro público é separado/independente, entre o térreo e o primeiro andar. Não há áreas de uso comum. Há, apenas o solo e a estrutura do prédio (paredes e redes de esgoto e iluminação, etc.) como coisas comuns.

Diante disso, concluímos pela impossibilidade de se instituir condomínio edilício (quer comum, art. 1.331 e seguintes, do Código Civil; quer o urbano simples, nos termos do art. 61 e seguintes da Lei nº 13.465/2017), uma vez que não há áreas de uso comum, mas apenas coisas comuns (parede, estrutura, solo).

Contudo, ocorreu-nos a possibilidade de se instituir direito real de laje, conforme previsto no art. 1.510-A e seguintes, do Código Civil.

Por fim, questiono acerca das seguintes dúvidas?

1. A despeito das considerações acima, haveria alguma possibilidade de se instituir condomínio?

2. Poderíamos, nesse caso, conforme as imagens da planta e o que foi narrado acima, instituir o direito real de laje?

3. Se sim, a resposta ao item anterior, quais atos deveríamos praticar para instituir tal direito? Haveria mais algum documento a exigir, da parte interessada?

4. Quanto aos requisitos para a instituição do direito real de laje, quais esclarecimentos o senhor poderia fazer e/ou orientações a nos dar?

5. O senhor visualiza alguma outra resolução para a situação narrada, no sentido de se individualizar e dá autonomia à construção que consta no primeiro andar (pavimento superior) do imóvel em comento?

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Resposta:

  1. Quanto ao condomínio urbano simples, a situação é nova, e surgirão muitos questionamentos;
  2. No entanto seguem-se as regras gerais do condomínio edilício (Lei 4.591/64 e CC., artigo 1.331 e ss – artigo 61, parágrafo único da Lei13.465/17). Entretanto nesse caso além de ter de existir áreas de uso comum – que no caso apresentado não existem. Teria de ser apresentado um instrumento particular de gestão das áreas comuns com oponibilidade a terceiros (artigo 62);
  3. Mas isso não vem ao caso, pois a própria serventia conclui pela impossibilidade pela ausência de área comum;
  4. Quanto ao Direito de Laje, basicamente seguem os artigos 1510-A ao 1510-E do CC., 176, parágrafo 9º da LRP, e as normas de serviço local (itens do capítulo XX das NSGJSP – dos quais ver preferencialmente os itens 437, 438, 439, 440, 441 e 443)
  5. Ver também RDI 83, páginas 477/494 especialmente página 486 – Definições e Características: (Pelo direito de laje, o titular do novo direito contrata com o titular da edificação dita de base o direito de construir e de manter a nova unidade autônoma (…)) e Artigo – Direito de Laje e Superfície – Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, especialmente a Constituição do Direito de Laje: (embora omisso o artigo pode ocorrer mediante diversas modalidades ( A primeira é mediante celebração de negócio jurídico inter-vivos levado ao Oficial de Registro de Imóveis (…)  duplo ato de registro – O primeiro, de averbação na matricula do imóvel do concedente que sofrerá o ônus (…)  o segundo é o ato de registro em sentido estrito, a ser lançado na matrícula especialmente aberta para a unidade imobiliária receber o direito de laje (…) ;
  6. O direito de laje foi incluído pela MP 759/16, convertida na Lei n. 13.465/17, alterou entre outras o CC/02, incluindo o direito de laje nos artigos 1510- A ao 1.510-E;
  7. O artigo de n. 1.510-A diz que o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Portanto poderá ceder esse direito a terceiro o que pressupõe uma alienação. Como de cessão se trata, evidentemente não poderá ceder esse direito (de laje) a si mesmo, a exemplo da servidão (Pater Familias), em que o proprietário do imóvel (serviente), institui servidão de passagem para si mesmo (imóvel dominante);

O direito real de laje tem por objeto construções erigidas sobre a acessão alheia, não tendo nenhum direito sobre fração ideal de terreno e nem participação em área já edificadas, apesar de ter a propriedade plena sobre a construção que ergueu, o que pressupõe nova construção e não construção já existente e que está sendo atribuída ao 1º andar e aos próprios proprietários e não terceiros, ou seja de certa forma esta atribuído área já construída para as unidades;

Na realidade está mesmo que indiretamente pretendendo instituir um condomínio edilício (Lei 4.591/64 e artigos 1331 ao 1358 do CC/02) em afronta a legislação pertinente o  que não será possível;

  • Reposta ao item 5 da consulta, fora esses casos condomínio edilício, condomínio urbano simples, direito real de laje não existe outra forma.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Maio de 2.019

Interdito: União Estável e Compra e Venda

Recebemos a Escritura de C/V, em que o comprador é interdito e foi assistido pelo seu curador, nomeado conforme termo de compromisso transcrito na mesma Escritura. Neste caso, devemos solicitar o alvará judicial, bem como que o mesmo seja representado?

Quanto à Escritura Declaratória de União Estável, o companheiro interdito poderia realmente praticar tal ato? Quais as pendências e soluções que os senhores apresentaria para registrar a Escritura Declaratória de União Estável no Livro 3?

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Resposta:

  1. Com relação à União Estável nos termos do artigo 85, parágrafo 1º da Lei de nº 13.145/15 o companheiro interdito poderia sim ser unido estavelmente através de escritura pública independente de curador;
  2. Já em relação à aquisição de bem imóvel:

Via de regra o curador tem a responsabilidade de administrar o patrimônio, assim como zelar pela saúde, educação, lazer e o possível desenvolvimento emocional e afetivo do interditado. De qualquer forma nos termos do artigo nº 85 (caput) a curatela afeta os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial.

Desta forma considerando os artigos de nºs 1.774/1.781 (Aplicam-se à curatela as disposições, as regras da tutela) e 1.741, 1.748, 1.749, II, 1.754, 1.782 todos do código civil, Apelação Cível nº 1.0083.12.000756-8/001 – Borda da Mata MG., e decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1118586-14.206.8.26.0100 para a alienação do imóvel será sim imprescindível a autorização judicial (alvará);

  • Nesse sentido após a expedição do alvará a escritura deverá ser re-ratificada para constar a menção do alvará, que Fulano(a) é representado por seu curador.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Maio de 2.019.

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LEI Nº 13.146, DE 6 DE JULHO DE 2015.

Institui a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da Pessoa com Deficiência).

DO RECONHECIMENTO IGUAL PERANTE A LEI

Art. 84. A pessoa com deficiência tem assegurado o direito ao exercício de sua capacidade legal em igualdade de condições com as demais pessoas.

§ 1º Quando necessário, a pessoa com deficiência será submetida à curatela, conforme a lei.

§ 2º É facultado à pessoa com deficiência a adoção de processo de tomada de decisão apoiada.

§ 3º A definição de curatela de pessoa com deficiência constitui medida protetiva extraordinária, proporcional às necessidades e às circunstâncias de cada caso, e durará o menor tempo possível.

§ 4º Os curadores são obrigados a prestar, anualmente, contas de sua administração ao juiz, apresentando o balanço do respectivo ano.

Art. 85. A curatela afetará tão somente os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial.

§ 1º A definição da curatela não alcança o direito ao próprio corpo, à sexualidade, ao matrimônio, à privacidade, à educação, à saúde, ao trabalho e ao voto.

§ 2º A curatela constitui medida extraordinária, devendo constar da sentença as razões e motivações de sua definição, preservados os interesses do curatelado.

§ 3º No caso de pessoa em situação de institucionalização, ao nomear curador, o juiz deve dar preferência a pessoa que tenha vínculo de natureza familiar, afetiva ou comunitária com o curatelado.

Art. 86. Para emissão de documentos oficiais, não será exigida a situação de curatela da pessoa com deficiência.

Art. 87. Em casos de relevância e urgência e a fim de proteger os interesses da pessoa com deficiência em situação de curatela, será lícito ao juiz, ouvido o Ministério Público, de oficio ou a requerimento do interessado, nomear, desde logo, curador provisório, o qual estará sujeito, no que couber, às disposições do Código de Processo Civil .

Imóvel Registrado em Nome de Filial Quando já Extinta

A parte solicitou a alteração do CNPJ de FINAL-46 para FINAL-54, tendo em vista que a filial foi baixada.

Foi apresentado os seguintes documentos:

a) Requerimento com a solicitação acima citada.

b) CND Receita Federal.

c) Contrato Social, da qual a empresa individual Eirelli EPP, alterou para XYZ – Eirelli – EPP.

d) Comprovante de inscrição e de situação cadastral, referente ao CNPJ FINAL-46, com a situação BAIXADA – -motivada pela extinção.

e) Comprovante de inscrição e de situação cadastral, referente ao CNPJ FINAL-84, com a situação ATIVADA.

Como proceder neste caso? ​

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Resposta:

  1. O nº do CNPJ da matriz é FINAL-84, e o da filial é FINAL-46;
  2. Quanto ao CNPJ, a filial deverá ter a sua inscrição junto a SRF e outros órgãos próprios, com um CNPJ seu, no entanto a caracterização de uma pessoa jurídica se faz pelo CNPJ e sua razão social (denominação). A raiz do CNPJ de uma pessoa jurídica é sempre a mesma para a matriz e suas filiais, ou seja, uma empresa que possui na matriz o CNPJ 99.999.999/0001-X terá em sua filia o CNPJ 99.999.999/0002-Y.
  3. A aquisição do imóvel foi feita por escritura lavrada em 13-09-2.012 e registrada em 11-10-2.012, sendo que conforme requerimento e Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral da RFB constam que a filial foi baixada em 04-08-2.011, ou seja, antes da aquisição do bem imóvel;
  4. Filial na técnica jurídica, quer o vocábulo significar toda casa comercial ou estabelecimento mercantil, industrial ou civil, dependentes ou ligados a um outro que em relação a eles tem o poder de mando ou de chefia;
  5. A filial, em qualquer hipótese, compreende-se o estabelecimento com poder de representação ou mandato da casa matriz, praticando assim, atos que tenham validade jurídica e obriguem a organização considerada em sua unidade.
  6. A doutrina entende que a filial de uma pessoa jurídica se encontra em dependência à matriz, e que a filial de uma pessoa jurídica não tem personalidade jurídica própria e distinta desta.
  7. Existe para todo e qualquer fim obrigacional apenas uma pessoa jurídica.
  8. Via de regra, quando da criação de filial com previsão no estatuto, estando localizada em outra circunscrição territorial, deve ser registrada no Registro Público de Empresas (JUCESP) ou no RCPJ de sua localização e ser averbada ao registro original de sua matriz (artigos 969 e 1.000 do CC – subsidiariamente aplicados).
  9. Se a filial instituída estiver localizada na mesma circunscrição da serventia onde já registrada a matriz ou sede (estabelecimento principal, organização administrativa), então o caso é de simples averbação à margem do registro originariamente feito.
  10. A rigor como a aquisição do imóvel foi realizada posteriormente à baixa da filial, a escritura aquisitiva deveria ser re-retificada pelas mesmas partes que participaram do ato. E como a filial foi extinta/baixada antes, não haveria de apresentar contrato social e alterações onde conte a previsão de criação de filial, bem como sua criação, seu registro e/ou averbação (artigo 969, e seu parágrafo único do CC) e sua extinção/baixa;
  11. Entretanto considerando que a filial foi extinta/baixada em 08-04-2.011, portanto antes da aquisição do imóvel, que o patrimônio da filial a matriz pertence, que a filial, por si, não pode adquirir bens imóveis, haja vista que ela não possui personalidade jurídica própria e distinta da matriz, que existe para todo e qualquer fim obrigacional apenas uma pessoa jurídica. E se assim entender o Senhor Oficial Registrador (Capítulo XX das NSCGJSP item 9 (nove)) a retificação do nº do CNPJ, como requerido poderia ser feito administrativamente nos termos do artigo de nº 213, I, alínea “g” da LRP, considerando-se especialmente que a filial foi extinta/baixada em 08-04-2.011, portanto antes da aquisição (2.012). Averbando-se também a alteração da denominação social da empresa para XYZ – EIRELLI – EPP conforme alteração contratual de 22-10-2.012 posterior a aquisição (escritura) e ao registro, mas isso se requerido, pois não consta do pedido essa solicitação (artigo 13, II da LRP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Maio de 2.019.

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 969. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser averbada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede.

Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição da sucursal, filial ou agência deverá ser averbada no Registro Civil da respectiva sede.

Indisponibilidade – Vale a Data do Ato na Matrícula

Consulta:

1. Consta da averbação nº 01 da matrícula nº (___), a indisponibilidade dos bens pertencentes ao Sr. Fulano, extraída da ação cautelar fiscal  da 1ª Vara Federal, averbada aos 21.12.2011.

2. Apresentada para registro certidões de duas escrituras públicas de venda e compra, a saber:

a) A primeira lavrada aos 16.09.1988, que refere-se a venda e efetuada pelo Sr. Fulano, ao Sr. Beltrano.

b) A segunda lavrada aos 20.07.1994, refere-se a venda do Sr. Fulano, para a Sra Sicrana.

3. As escrituras supramencionadas foram retificadas conforme determinação contida no alvará judicial cuja cópia segue em anexo. 

4. Consta também do alvará supramencionado o quanto segue: “Fica consignado que os atos serão lavrados e submetidos ao Registro de Imóveis independentemente da averbação nº 01, na matrícula nº 50.542, de indisponibilidade do mesmo imóvel, pois a alienação promovida em favor dos requerentes é anterior”

Posso praticar o ato com amparo na determinação contida no alvará?

Particularmente entendo que a indisponibilidade deveria ser cancelada para viabilizar o registro.

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Resposta:

  1. A indisponibilidade foi determinada pela 1ª Vara Federal, nos autos da Ação Cautelar Fiscal, movia pela União Federal em face de Fulano, no R.01. M/{ }. E a autorização para os registros das escrituras foi feita pelo Juízo da Vara Cível da Comarca. Devendo a autorização para os registros ou o levantamento prévio da indisponibilidade ser feita pelo Juízo que determinou a indisponibilidade;
  2. Ademais o Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, em atenção ao princípio “tempus regit actum”, sujeitando-se o título à lei vigente ao tempo de sua apresentação (Apelação Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo, nº 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente o procedimento de dúvida nº 0001748-75.2013.8.26.0337). Assim, a qualificação do título é feita no momento de sua apresentação e não quando da lavratura das escrituras, ocasião em que os interessados deixaram de promover o respectivo registro. Logo, apesar de as escritura serem lavradas antes da decretação da indisponibilidade dos bens, os títulos foram apresentado posteriormente, sendo certo que o gravame impede o registro das escrituras devendo primeiramente os interessados formular pedido de levantamento da ordem de indisponibilidade perante o Juízo da 1ª Vara Federal que a decretou para posterior registros das transmissões da propriedade.
  3. Nesse sentido decisão da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado de nº 1115439-09.2018.8.26.0100 (abaixo reproduzida);
  4. De qualquer maneira a autorização ou o levantamento da indisponibilidade somente poderá ser feita pelo Juízo que a determinou (Decisões do CSMSP 0004060-59.2014.8.0120, 0001748-75.2013.8..26.0337, 0015089-03-2012.8.26.0565, 0000434-11.2015.8.26.0100, e  da ECGJSP2015/1889, 1012834-82.2015.8.8.26.0037 e da 1ª VRP da Capital do Estado 1049817-85.2015.8.26.0100, 1080175-2015.8.26.0100, 0056924-91.2001.8.26.0100, 007076-04.1999, 0043411-51.2004.8.26.0100, 001506-33.1999.8.26.0100, 110.7904-97.2015.8.26.0100, 1001091-75.2018.8.26.0100 e 1120423-70.2017.8.26.0100 e TJSP – Apelação Cível nº 1001554-18.2015.8.26.0554 – Santo André – 3ª Câmera de Direito Privado – Rel. Des. Al3exandre Marcondes DJ 08-09-2.016)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Maio de 2.019.

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DJE DE 11-01-2019 PARTILHA DIVORCIO – 2 INDISPONIBILIDADES, VALE O MOMENTO DO REGISTRO.

1ª Vara de Registros Públicos – RELAÇÃO Nº 0007/2019 – Processo 1115439-09.2018.8.26.0100


Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Manoel Valtevar Poladian –

JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS 

JUIZ(A) DE DIREITO TANIA MARA AHUALLI 

ESCRIVÃ(O) JUDICIAL LIDIANE BARROS 

EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS 

Processo 1115439-09.2018.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Manoel Valtevar Poladian – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Manoel Valtevar Poladian, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de sentença expedida nos autos do divórcio de Haigazun Sanazar e Ana Luiza Kalaydjianb Sanazar, referente à partilha do imóvel matriculado sob nº 72.269, atribuído exclusivamente à cônjuge virago. O óbice registrário refere-se à existência de duas ordens de indisponibilidades dos bens em nome de Haigazun, averbadas sob nºs 05 e 09, impedindo consequentemente o registro do título. Apresentou documentos às fls.03/87. O suscitado não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.88, todavia, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fl.10). Argumenta que a determinação judicial de indisponibilidade deu-se em data posterior à sentença que decretou o divórcio, tornando Ana Luiza a única proprietária do imóvel. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.91/93). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n.413-6/7). No ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dente eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Neste contexto, de acordo com o princípio tempus regit actum, à qualificação do título aplicam-se as exigências legais contemporâneas ao registro, e não as que vigoravam ao tempo de sua lavratura. O Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, em atenção ao princípio “tempus regit actum”, sujeitando-se o título à lei vigente ao tempo de sua apresentação (Apelação Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo, nº 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente o procedimento de dúvida nº 0001748-75.2013.8.26.0337). Assim, a qualificação do título é feita no momento de sua apresentação e não quando homologada a partilha e o divórcio por sentença proferida pelo Juízo do feito em 26.06.2017, ocasião em que os interessados deixaram de promover o respectivo registro. Logo, apesar da partilha ser homologada antes da decretação da indisponibilidade dos bens do cônjuge (01.08.2017 e 30.05.2018 – fls.06 e 08), o título foi apresentado posteriormente, sendo certo que o gravame impede o registro da carta de sentença, devendo primeiramente os interessados formularem pedido de levantamento da ordem de indisponibilidade perante o Juízo Trabalhista que a decretou para posterior registro da transmissão da propriedade. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Manoel Valtevar Poladian, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MANOEL VALTEVAR POLADIAN (OAB 17010/SP) 

Cédulas e Apresentação de Certidão Negativa de Débitos

NOS REGISTROS DE CÉDULAS RURAIS PIGNORATÍCIAS;   CÉDULAS RURAIS PIGNORATÍCIAS HIPOTECÁRIAS; CÉDULAS DE CRÉDITOS BANCÁRIAS;  NORMALMENTE EXIGIMOS – CERTIFICADO DE CADASTRO DO IMÓVEL RURAL  OU SEJA CCIR- (PARA IMÓVEL QUE VAI HIPOTECAR);   NIRF- NUMERO DO IMÓVEL NA RECEITA FEDERAL – EM NOME DO EMITENTE- (PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL).

PELA ATUAL LEI, PODEMOS PROTOCOLAR TAIS CÉDULAS EXIGINDO O ACIMA MENCIONADO; OU TEM QUE SOLICITAR TAMBÉM  A CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS, DA RECEITA FEDERAL( TRIBUTOS) EM NOME DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL HIPOTECADO OU NÃO PRECISA?

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Resposta:

  1. Via de regra, termos diversos tipos de cédulas: a) CRP, CRH, CRPH, CPR, b) Industrial, c) Comercial, d) Exportação, e) Bancária, e f) CCI, (Cédula de Crédito Imobiliária);
  2. Quanto às cédulas rurais alínea “a” acima, temos que basta a apresentação da declaração do interessado sob as penas da Lei (emitente ou interveniente garantidor) de que não industrializa seus produtos, não efetue vendas a varejo, nem a adquirente no exterior, ou seja, de que não está vinculado a previdência social (Ver  A Previdência Social e o Registro de Imóveis – Doutrina e Legislação Vigente  – Ulysses da Silva – Editora Safe – Porto Alegre –RS. 1999, páginas 64/65 – ver também com relação as demais páginas 64/68).]

E também parágrafo único do artigo nº 37 da Lei 4.829/65 (dispensa) e artigo 7º parágrafo 3º da Lei da Lei 8.929/94 com relação a CPR, à exceção se a garantia for alienação fiduciária.;

  • Quanto as Cédulas Industriais alínea “b” além da doutrina citada ver artigo 42  do DL nº 413/69 (dispensa) ;
  • Em relação às cédulas comerciais, alínea “c” ver artigo 5º da Lei 6.840/80 c/c o artigo 42 do DL nº 413/69 (dispensa);
  • Assim também as cédulas de crédito a exportação, ver artigo 5º da Lei nº 6.313/75 c/c o artigo 42 do DL nº 413/69 (dispensa);
  • Quanto a Cédula de Crédito Bancário, nos termos dos artigos de nºs 27, parágrafo único e 30 da Lei 10.931/04 aplicam-se a ela as disposições das demais cédulas (legislação especial)  mas isso se se tratar de constituição de garantia rural, industrial, comercial e a exportação. Mas se se tratar de garantia de alienação fiduciária  de bem imóvel  (Lei 9.514/97) deve ser apresentada  a Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (CND’s – conjunta), até porque e a rigor o que se registra é a garantia e não a cédula (artigo 42 da lei 10.931/04) e por ser registro da garantia e não da cédula também o credor deve assinar a cédula;
  • Já com relação às CCI’s representa créditos imobiliários, não se trata de alienação ou oneração de bens imóveis;
  • Em relação a bens móveis com registros em RTD ver artigo 47, I  alínea “c” da Lei 8.212/91 e  remissão de nº (19) valor.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de maio de 2.019.

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LEI Nº 8.212, DE 24 DE JULHO DE 1991.

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

I – da empresa:

b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

c) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem móvel de valor superior a Cr$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil cruzeiros) incorporado ao ativo permanente da empresa; 19 (RTD)

19 Valores atualizados a partir de 1º de junho de 1998, para R$ 15.904,18 (quinze mil, novecentos e quatro reais e dezoito centavos)

19 – Grifo nosso ver final da Lei

Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

§ 1º Os órgãos competentes podem intervir em instrumento que depender de prova de inexistência de débito, a fim de autorizar sua lavratura, desde que o débito seja pago no ato ou o seu pagamento fique assegurado mediante confissão de dívida fiscal com o oferecimento de garantias reais suficientes, na forma estabelecida em regulamento.

§ 2º Em se tratando de alienação de bens do ativo de empresa em regime de liquidação extrajudicial, visando à obtenção de recursos necessários ao pagamento dos credores, independentemente do pagamento ou da confissão de dívida fiscal, o Instituto Nacional do Seguro Social-INSS poderá autorizar a lavratura do respectivo instrumento, desde que o valor do crédito previdenciário conste, regularmente, do quadro geral de credores, observada a ordem de preferência legal. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 9.639, de 25.5.98).

§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível. (Parágrafo renumerado e alterado pela Lei nº 9.639, de 25.5.98).

LEI No 4.829, DE 5 DE NOVEMBRO DE 1965.

  Institucionaliza o crédito rural.

Art. 37. A concessão do crédito rural em tôdas as suas modalidades, bem como a constituição das suas garantias, pelas instituições de crédito, públicas e privadas, independerá da exibição de comprovante de cumprimento de obrigações fiscais ou da previdência social, ou declaração de bens ou certidão negativa de multas por infrigência do Código Florestal.

Parágrafo único. A comunicação da repartição competente, de ajuizamento da dívida fiscal, de multa florestal ou previdenciária, impedirá a concessão do crédito rural ao devedor, a partir da data do recebimento da comunicação pela instituição de crédito, exceto se as garantias oferecidas assegurarem a solvabilidade do débito em litígio e da operação proposta pelo interessado.

LEI Nº 6.840, DE 03 NOVEMBRO DE 1980.

Dispõe sobre títulos de crédito comercial e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 5º Aplicam-se à Cédula de Crédito Comercial e à Nota de Crédito Comercial as normas do Decreto-lei nº 413, de 9 de janeiro 1969, inclusive quanto aos modelos anexos àquele diploma, respeitadas, em cada caso, a respectiva denominação e as disposições desta Lei.

LEI No 6.313, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1975.

  Dispõe sobre títulos de crédito à exportação e dá outras providências.

Art 5º A Cédula de Crédito à Exportação e a Nota de Crédito à Exportação obedecerão aos modelos anexos ao Decreto-Lei nº 413, de 9 de janeiro de 1969, respeitada, porém, em cada caso, a respectiva denominação.

DECRETO-LEI Nº 413, DE 09 DE JANEIRO DE 1969.

Dispõe sôbre títulos de crédito industrial e dá outras providências.

 Art 42. A concessão dos financiamentos previstos neste Decreto-lei bem como a constituição de suas garantias, pelas instituições de crédito, públicas e privadas, independe da exibição de comprovante de cumprimento de obrigações fiscais, da previdência social, ou de declaração de bens e certidão negativa de multas.

        Parágrafo único. O ajuizamento da dívida fiscal ou previdenciária impedirá a concessão do financiamento industrial, desde que sua comunicação pela repartição competente às instituições de crédito seja por estas recebida antes da emissão da cédula, exceto se as garantias oferecidas assegurarem a solvabilidade do crédito em litígio e da operação proposta pelo interessado.

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

        Art. 27. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser emitida, com ou sem garantia, real ou fidejussória, cedularmente constituída.

        Parágrafo único. A garantia constituída será especificada na Cédula de Crédito Bancário, observadas as disposições deste Capítulo e, no que não forem com elas conflitantes, as da legislação comum ou especial aplicável.

        Art. 30. A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem com ela conflitantes

        Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta Lei.

Compra e Venda c/ Cessão – Empresa Extinta

A vendedora, pessoa jurídica, encontra-se extinta desde 2016, com distrato registrado perante a JUCESP. A Escritura apresentada (em anexo) já havia sido prenotada anteriormente e, entre as exigências que fizemos em nota, colocamos a necessidade de apresentação da procuração pública, uma vez que não consta na Escritura quem representou a vendedora na outorga de poderes, em procuração.

Com apresentação da Procuração, nota-se a restrição feita “assinar escritura pública de compra e venda, nos termos do Compromisso de Compra e Venda assinado em dezessete de abril de dois mil e sete (17/04/2007), desde que seja cumpridas as cláusulas de compromisso de compra e venda entre a outorgante e os compradores Fulano e Beltrana(…)“, ocorre que a Escritura apresentada traz como compradora a Empresa SA(…), pessoa jurídica, representada por Fulano.

Na mesma procuração consta a anuência dos sócios da extinta empresa (outorgante), porém, ao final, não é feita menção às assinaturas destes.

1. Sobre o acima exposto, devemos solicitar a via original ou a cópia autenticada do compromisso de venda e compra citado?

2. Quanto ao compromisso de compra e venda, não registrado, ter como compradores Fulano e Beltrana, segundo redação da procuração, quando na Escritura a adquirente é a Empresa SA, seria possível a utilização dessa procuração para lavratura da escritura?

3. Entrando nesse mérito não estaríamos passando por cima da fé pública do Tabelião?

4. Quanto à menção às assinaturas dos demais sócios, devemos questionar?

Resposta:

  1. Se a Outorgante vendedora já se encontra extinta seria desnecessária a apresentação das CND’s conjuntas, no entanto foram apresentadas;
  2. Como se trata de aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica, necessário se faz a apresentação do seu contrato social de constituição e todas as alterações para fins de verificação ou não da existência de sócios estrangeiros (Lei 5.709/71 e Decreto  74.965/74);
  3. Quanto à escritura de procuração deve contar com a assinatura no traslado dos demais sócios que anuem a procuração;
  4. A procuração autoriza a assinar a escritura (definitiva) de compra e venda a Fulano e Beltrana em cumprimento do compromisso de compra e venda realizado em 17-04-2.007 e pela escritura a venda e compra esta sendo feita a Empresa SA. Portanto a escritura de compra e venda deve ser re-ratificada (aditada) para constar (relatar fazer um histórico) do compromisso de compra e venda e sua cessão de Fulano e Beltrana à Empresa SA, mencionando que o compromisso foi cumprido, que houve cessão dos direitos do compromisso e estes não foram levados a registro dispensando-se assim os registros do compromisso e cessão de seus direitos bem como ITBI relativa a cessão dos direitos do compromisso);
  5. Pois, é perfeitamente possível conforme decisões do CSMSP, a venda e compra diretamente de “A” para “C”, quando existente compromisso de compra e venda de “A” para “B” e cessão dos direitos desse compromisso de compra e venda de “B” para “C”, não registrados, e mencionados historiados na escritura de compra e venda somente para fins de histórico independentemente de qualquer formalidade ou mesmo recolhimento de ITBI. O compromisso e a cessão não figuram do registro (Quod Non Estin Tabula, No Estin Mundo);
  6. Se o imóvel se encontra registrado em nome do vendedor não tendo havido o registro do compromisso e cessão a escritura pode ser registrada diretamente em nome do cessionário, pois o que não está no registro não está no mundo. O notário ao lavrar a escritura somente faz um histórico das operações de transmissões ocorridas. Esses títulos compromisso e cessões não serão levados a registro. Podem existir 5, 10, 20 cessões não importam, o registro será feito em nome do último cessionário. O principio da continuidade não alcança os negócios extra tabulares, sendo considerada de nenhuma relevância a variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário. Quando ao alienante é titular da transcrição ou matrícula, o principio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos e cessões intermediárias.
  7. Ver APCSP, 6.405-0, 5.831-0, 6.486-0, 20.522-0/9, 593/96 e 653-6/1.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Abril de 2.019.