Cédula de Crédito Bancário – Aditivo – Novação

Foi-nos apresentado um aditivo à Cédula de Crédito Bancário, onde o credor “cooperativo”, e a credora, aumenta o valor da dívida, autoriza cancelar a hipoteca de 3º grau já registrada, manda registrar novamente a hipoteca no mesmo imóvel, novamente em 3º grau, e incluir mais 2 imóveis em hipoteca.

É evidente tratar-se de uma “novação”, mas a duvida é se poderia ser feito por aditivo a uma cédula já existente, ou se é necessário nova cédula.

;

;

Resposta: Pelo que pude entender pelo aditivo cancela a hipoteca já existente e registrada, e constituí outras (novas hipotecas) sob novas condições valores, vencimento, novas garantias com a inclusão de dois outros imóveis, alem daquele que já estava hipotecado, cuja hipoteca foi cancelada. Não resta dúvida de que se trata de novação nos termos do artigo n.360, I do CC, pois o devedor contrai nova dívida para extinguir e substituir à anterior.

Não se trata no caso de reforço ou mesmo de substituição de garantia, mas de nova dívida com novas garantias, inclusive com o imóvel que já estava hipotecado e foi liberado

Portanto entendo s.m.j., de que como se trata de novo contrato com novas condições este deverá ser formalizado por novo título, ou seja, por  nova Cédula de Credito Bancário, ou outro título competente, até porque via de regra a CCB nos termo do artigo nº 42 da Lei n. 10.931/04 não é registrada mas tão somente as suas garantias.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Março de 2.017.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 360. Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO

                Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da garantia, em caso de perda, deterioração ou diminuição de seu valor.

        Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente e, se for o caso, o terceiro garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia no prazo de quinze dias, sob pena de vencimento antecipado da dívida garantida.

.        Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta Lei.

Distrato por Procuração Particular – Impossibilidade

É possível realizar um distrato de compromisso de compra e venda com procuração por Instrumento Particular?

(Instrumento particular de procuração com poderes gerais, não expressos e específicos datada de 09-07-2018.)

;

Resposta:

Ao menos no Estado de São Paulo, até a mais de 20 (vinte) anos (até 1.991) era aceita a procuração particular para lavratura de escrituras, e prática de outros atos desde que tivessem as firmas reconhecidas e fossem registradas em RTD;

Atualmente a aceitação da procuração por instrumento particular já não é mais aceita, pois foi vetada pelo provimento 02/91 da E. Corregedoria (Ver item 12.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP);

A regra do provimento foi inspirada na constatação de maior facilidade em falsificações, no entanto, outrora era aceita;

Portanto deve sim, ser exigida a procuração por instrumento público e com poderes, expressos e especiais, nos termos do artigo 661, e seu parágrafo 1º do CC, e com base no item 12.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP e artigo 108 do CC;

O distrato é considerado uma compra e venda uma promessa de compra e venda reversa;

Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar qualquer ato que exorbitem da administração ordinária, depende de procuração de poderes especiais e expressos, nos termos do artigo n. 661 do CC;

São passíveis de nulidade os negócios jurídicos realizados com procuração cujos poderes não atendam as especificações referidas;

A procuração formalizada por instrumento público (com poderes especiais e expressos) não só trará garantia para o mandante, como para o mandatário, além de maior garantia e segurança para as partes envolvidas no negócio jurídico;

Mesmo aceita a procuração por instrumento particular apresentada ainda que fosse registrada em RTD, ela não contem poderes expressos e especiais;

Portanto no caso concreto o distrato deverá ser feito com procuração pública e com poderes expressos e especiais nos termos do artigo 661, parágrafo 1º do CC.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Setembro de  2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

CAPÍTULO XIV DAS NSCGJSP.

12.1. É vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para lavratura de atos que exijam a escritura pública (art. 134 do Código Civil). 8 (Suprimido pelo Provimento CG Nº 40/2012)

ATUAL

41. O Tabelião de Notas, antes da lavratura de quaisquer atos, deve:

c) conferir as procurações para verificar se obedecem à forma exigida, se contêm poderes de representação para a prática do ato notarial e se as qualificações das partes coincidem com as do ato a ser lavrado, observando o devido sinal público e o prazo de validade da certidão, que não poderá exceder a 90 dias;

Associação para Regularização Fundiária – Registro Positivo

Foi apresentado para registro, o estatuto social da “Associação XYZ HORTO, sediada nesta cidade (interior do Horto Florestal).

Dentre os objetivos da associação, está a “Regularização Fundiária, em processo de Legitimação Fundiária, nos termos dos Artigos 9 a 15 da lei Nº 13465/2017, sobre os imóveis ocupados pelos seus integrantes” (artigo 4º do Estatuto Social).

Sabendo-se tratar-se de associação com a finalidade de “regularização fundiária” de imóveis localizados em terras do “Estado”, pois o Horto Florestal é “Estadual”, devemos fazer o registro?

;

           

         Resposta:

Quanto ao registro em face da finalidade de regularização fundiária  da entidade e de o imóvel Horto Florestal Pertencer ao Estado, considerando:

  1. Os itens 277 e 278 do Capitulo XX das NSCGJSP, artigos 14, II , 23 e seu parágrafo 4º da Lei 13.465/17 e artigos 7, II, e 16, parágrafo 4º do Decreto 9.310/18;
  2. O inciso I do artigo 4º do Estatuto onde consta (…) promover isolada ou conjuntamente com outros organismos sociais de caráter privado e ou público (…), e
  3. Que o imóvel hoje pertencente ao Estado poderá eventualmente, ser alienado para a associação (doação); Que as naturezas de registros são diferentes em RCPJ e em RI.

Entendo s.m.j, que o registro da associação com o estatuto apresentado poderá ser feito.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo. 27 de Maio de 2.019

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

DO REGISTRO DA REURB

Das Disposições Gerai

Da Legitimidade para Requerer o Registro

277. Os agentes promotores elencados no artigo 14 da Lei nº 13.465, de 2017, são legitimados a requerer todos os atos de registro, independentemente de serem titulares de domínio ou detentores de direito real sobre a gleba objeto da regularização.

278. A emissão da CRF goza de presunção de legitimidade, indicando que foram integralmente cumpridos os requisitos legais exigidos para sua emissão

295. O oficial de registro fica dispensado de providenciar a notificação dos titulares de domínio, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, desde que o Município declare ter cumprido o disposto no art. 31 da Lei n. 13.465, de 2017 e não sejam localizadas matrículas ou transcrições além daquelas indicadas na CRF.

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

Dos Legitimados para Requerer a Reurb

Art. 14. Poderão requerer a Reurb:

I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;

II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

§ 1º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

Da Legitimação Fundiária

Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

§ 4º Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.

§ 5º Nos casos previstos neste artigo, o poder público encaminhará a CRF para registro imediato da aquisição de propriedade, dispensados a apresentação de título individualizado e as cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e sua devida qualificação e a identificação das áreas que ocupam.

§ 6º Poderá o poder público atribuir domínio adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial, mediante cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de quem haja constado na listagem inicial.

Da Legitimação de Posse

Art. 25. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei.

§ 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.

DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO

Disposições Gerais

Art. 28. A Reurb obedecerá às seguintes fases:

I – requerimento dos legitimados;

II – processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;

III – elaboração do projeto de regularização fundiária;

IV – saneamento do processo administrativo;

V – decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;

VI – expedição da CRF pelo Município; e

VII – registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Parágrafo único. Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana.

Art. 29. A fim de fomentar a efetiva implantação das medidas da Reurb, os entes federativos poderão celebrar convênios ou outros instrumentos congêneres com o Ministério das Cidades, com vistas a cooperar para a fiel execução do disposto nesta Lei.

Art. 30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados:

I – classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb;

II – processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e

III – emitir a CRF.

§ 1º Na Reurb requerida pela União ou pelos Estados, a classificação prevista no inciso I do caput deste artigo será de responsabilidade do ente federativo instaurador.

§ 2º O Município deverá classificar e fixar, no prazo de até cento e oitenta dias, uma das modalidades da Reurb ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento.

Art. 31. Instaurada a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado.

§ 1º Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.

§ 5º A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, nos seguintes casos:

I – quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados; e

II – quando houver recusa da notificação por qualquer motivo.

§ 6º A ausência de manifestação dos indicados referidos nos §§ 1º e 4º deste artigo será interpretada como concordância com a Reurb.

§ 7º Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou transcrito na serventia, o Distrito Federal ou os Municípios realizarão diligências perante as serventias anteriormente competentes, mediante apresentação da planta do perímetro regularizado, a fim de que a sua situação jurídica atual seja certificada, caso possível.

§ 8º O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a manifestação de interesse nesse sentido por parte de qualquer dos legitimados garantem perante o poder público aos ocupantes dos núcleos urbanos informais situados em áreas públicas a serem regularizados a permanência em suas respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já existentes, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento.

§ 9º Fica dispensado o disposto neste artigo, caso adotados os procedimentos da demarcação urbanística.

Art. 32. A Reurb será instaurada por decisão do Município, por meio de requerimento, por escrito, de um dos legitimados de que trata esta Lei.

Parágrafo único. Na hipótese de indeferimento do requerimento de instauração da Reurb, a decisão do Município deverá indicar as medidas a serem adotadas, com vistas à reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for o caso.

Art. 33. Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.

Parágrafo único. A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:

I – na Reurb-S:

a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao referido ente público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; e

b) operada sobre área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária;

DECRETO Nº 9.310, DE 15 DE MARÇO DE 2018

Art. 2º Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União,

Art. 7º Poderão requerer a instauração da Reurb:

I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;

II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atuar nas áreas de desenvolvimento urbano ou de regularização fundiária urbana;

§ 1º Os legitimados poderão promover os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

Art. 16. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do Poder Público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 4º Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.

§ 5º Na legitimação fundiária, o Poder Público encaminhará ao cartório de registro de imóveis, para registro imediato da aquisição de propriedade, a CRF, dispensados a apresentação de título individualizado e as cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e a sua devida qualificação e a identificação das áreas que estes ocupam.

§ 6º Para fins do disposto no §5º, a CRF será acompanhada exclusivamente pelo projeto de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes, com a sua qualificação, e a identificação das áreas ocupadas.

§ 7º O Poder Público poderá atribuir domínio adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial, por meio de cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de quem tenha constado da listagem inicial.

§ 8º O procedimento previsto neste artigo poderá ser aplicado no todo ou em parte do núcleo urbano informal e as unidades que não tenham sido regularizadas por meio da legitimação fundiária 

Art. 18. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui ato do Poder Público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual poderá ser convertido em direito real de propriedade, na forma estabelecida na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto. (Redação dada pelo Decreto nº 9.597, de 2018)

§ 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do Poder Público.

.

Art. 19. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos, contado da data do seu registro, terá a conversão automática deste em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições previstos no art. 183 da Constituição , independentemente de provocação prévia ou da prática de ato registral.

§ 1º Nas hipóteses não contempladas no art. 183 da Constituição , o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos do usucapião, estabelecidos em lei, a requerimento do interessado, perante o cartório de registro de imóveis.

§ 2º A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição de direito real, de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições existentes em sua matrícula ou transcrição de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio beneficiário.

§ 3º Poderão ser utilizados diferentes meios de prova para a comprovação dos prazos de tempo de posse necessários para a conversão do título de posse em título de propriedade nos termos do caput e do § 1º.

DOS PROCEDIMENTOS PARA A AVALIAÇÃO E A ALIENAÇÃO DOS IMÓVEIS DA UNIÃO

Art. 94. Os imóveis da União objeto da Reurb-E objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser, no todo ou em parte, vendidas diretamente aos seus ocupantes, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666, de 1993.

§ 1º A venda aplica-se unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016 e o ocupante deverá estar regularmente inscrito e em dia com suas obrigações para com a Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.

§ 2º A possibilidade da venda direta de que trata este artigo é extensiva aos ocupantes cuja inscrição de ocupação tenha sido feita em nome de condomínios ou associações.

DO IRIB:

Data: 27/05/2014 
Protocolo: 11671 
Assunto: Averbação e Registro 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Regularização fundiária. Associação de moradores – legitimidade. Espírito Santo. 

Pergunta:

Com base no Inciso II do art. 50 da Lei nº 11.977/2009, a associação de moradores do Bairro, é automaticamente legitimada para requerer a regularização fundiária do bairro que ela representa? ou necessita de fazer alterações no CNPJ e estatuto da associação para fazer constar atividade de finalidade de regularização fundiária?

Resposta:

Prezado consulente:

Entendemos que a associação de moradores é legitimada para promover a regularização fundiária, sem a necessidade de alterações em seu estatuto ou no CNPJ.

Neste sentido, vejamos o que consta na p. 13 do manual intitulado “Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei Federal n° 11.977/2009” elaborado pelo Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação e Secretaria Nacional de Programas Urbanos – Brasília, 2010:

“Quem pode regularizar?

A regularização fundiária é um processo realizado coletivamente, que depende da participação e da atuação articulada de diversos atores, em momentos e com papéis específicos, de acordo com as características da área e com as condições existentes para a regularização.

De acordo com a Lei, os seguintes atores têm legitimidade para promover regularização fundiária:

• a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios;

• a população moradora dos assentamentos informais, de maneira individual ou em grupo;

• cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público; e

• entidades civis constituídas com a finalidade de promover atividades ligadas ao desenvolvimento urbano ou à regularização fundiária.

É necessário esclarecer que a definição de quem pode promover a regularização fundiária não retira as responsabilidades do loteador responsável pelo parcelamento irregular do solo. Conforme dispõe a Lei n°. 6.766/1979.

Além desses, há também outros atores, que embora não sejam legitimados, podem ou devem estar envolvidos no processo de regularização, como as concessionárias de serviços públicos, os cartórios de registro de imóveis e o ministério público.

Os moradores, as cooperativas habitacionais, as entidades civis e os demais legitimados diferentes do poder público podem promover a regularização fundiária, mas não podem praticar todos os atos do procedimento. Esses legitimados podem fazer o projeto de regularização fundiária e, após aprovação pelos órgãos competentes, solicitar o registro do parcelamento decorrente do processo. Contudo, somente o poder público pode fazer a demarcação urbanística e reconhecer a posse dos moradores por meio da legitimação de posse. Além disso, cabe ao poder público municipal aprovar o projeto de regularização fundiária.”

Informamos, ainda, que este manual, cuja leitura é recomendada, encontra-se gratuitamente disponível através do link http://www.capacidades.gov.br/biblioteca/detalhar/id/250/titulo/Regularizacao+Fundiaria+Urbana . Contudo, para acessá-lo, é necessário prévio cadastro.

Inventário – Alienação Fiduciária

O imóvel encontra-se gravado com alienação fiduciária para Caixa Econômica Federal.

O devedor fiduciante, faleceu.

Foi apresentado o inventário e partilha do imóvel, onde foram levados para partilha, os direitos e obrigações que o falecido possuía sobre o imóvel.

Pergunta:

É necessário anuência do credor fiduciário, para o registro do inventário e partilha, nos termos do artigo 29 da Lei 9.514/97, ou por tratar-se de falecimento não ocorre necessidade?

;

Resposta:

  1. Não porque se trata de partilha decorrente de sucessão “causa mortis” (principio Saisine – artigo 1.784 do CC), não haverá necessidade de anuência do credor/fiduciário (artigo 29 da Lei 9.514/97);
  2. Nesse sentido ver as nossas respostas anteriores e a posição do IRIB;
  3. A partilha deveria ser como foi dos direitos e obrigações do fiduciante falecido.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 22 de Maio de 2.019

Registro de Imóveis

É possível registrar esta Partilha desta forma (matrícula alienada fiduciariamente a Caixa)? 

Ou o correto seria aditar a presente carta para atribuir a propriedade resolúvel do imóvel, uma vez que não foi quitada a dívida.

 Obs. Alega a parte que do jeito que está descrito o imóvel está correto, seria só passar o imóvel para o herdeiro e continuar gravado com alienação fiduciária à Caixa.

Resposta:

  1. O que deverá ser partilhado e a “pretensão real” ou “direitos e ações” e não o próprio imóvel do qual a autora da herança não era proprietária, mas apenas titular da pretensão real;
  2. O que deve ser partilhado é os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel;
  3. Portanto, o título deve ser re-ratificado para que dele conste que estão sendo partilhados não o imóvel, mas os direitos de fiduciante, ou seja, os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel pretensão real (ver decisões da 1ª VRP da Capital do Estado processos ns. 0014550-74.2012.8.26.0100 e 100.10.003026-1 em casos de partilhas por separação/divórcio);
  4. Eventualmente, caso tenha ocorrido seguro, poderá ocorrer a prévia quitação, e uma vez averbada junto a matrícula do imóvel, poderá ocorrer então o registro da partilha do imóvel.

Nos reportamos a nossa resposta anterior em situação semelhante, reproduzida logo abaixo.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 18 de Setembro de2.012

Segue:

Consulta:

1. Imóvel gravado com alienação fiduciária.

2. Falecimento do proprietário do imóvel.

Pergunta-se:

1. Para elaborar a partilha por escritura pública, é necessária a anuência do banco credor ?

 2. Quanto ao imóvel, como partilhar, levando-se em conta a existência da alienação fiduciária ?

Resposta:

  1. Como se trata de partilha decorrente de sucessão “causa mortis” (principio Saisine – artigo 1.784 do CC), não haverá necessidade de anuência do credor/fiduciário (artigo 29 da Lei 9.514/97). Ademais, no caso não é o fiduciante que transmite os direitos, mas sim o seu espólio (artigos 1.023, II, III e IV, 1.025, I, “c” e II e 1.027, III do CPC). Situação diferente seria se se tratasse de partilha em decorrência de separação ou divórcio, que dependeria da anuência expressa do credor fiduciário.
  2. Se não houve contratação de seguro (inciso IV do artigo 5º da citada lei), com o fito de quitação do financiamento/dívida em caso de morte do fiduciante, deverá ser inventariado e registrado somente os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel (pretensão real/direitos e ações e não o próprio imóvel – transmissão e não cessão), podendo o SRI comunicar por ofício o banco credor, devendo, no entanto tal ônus da alienação fiduciária constar da escritura.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 16 de Junho de 2.011.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

   Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

        IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

LEI No 5.869, DE 11 DE JANEIRO DE 1973.

Art. 1.023.  O partidor organizará o esboço da partilha de acordo com a decisão, observando nos pagamentos a seguinte ordem:

        II – meação do cônjuge;

        III – meação disponível;

        IV – quinhões hereditários, a começar pelo co-herdeiro mais velho.

        Art. 1.025.  A partilha constará:

        I – de um auto de orçamento, que mencionará:

        c) o valor de cada quinhão;

        II – de uma folha de pagamento para cada parte, declarando a quota a pagar-lhe, a razão do pagamento, a relação dos bens que Ihe compõem o quinhão, as características que os individualizam e os ônus que os gravam.

               Art. 1.027.  Passada em julgado a sentença mencionada no artigo antecedente, receberá o herdeiro os bens que Ihe tocarem e um formal de partilha, do qual constarão as seguintes peças:

        III – pagamento do quinhão hereditário

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA INVENTÁRIO PARTILHA DESNECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO CREDOR  ART. 2

Data: 21/03/2016 
Protocolo: 13801 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Alienação fiduciária. Contratante – falecimento. Herdeiros – direitos aquisitivos. Rio de Janeiro. 

Pergunta:

Contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária de imóvel. Signatária do contrato faleceu. Contrato tem a duração de vinte anos, referente a fornecimento de combustível. Herdeiros dela passam a ser proprietários do bem dado em garantia? Bastará uma averbação ao contrato já registrado, informando essa alteração, ou será necessário o cancelamento do contrato anterior e o registro de um novo contrato, com os novos mutuários? O inventário do bem deixado pelo falecimento foi lavrado nesta serventia. Os herdeiros não serão proprietários daquele bem, ou seja, uma vez alienado, o bem passa a pertencer ao fiduciante?

Resposta:

Prezado consulente:

Considerando que, no caso da alienação fiduciária, o imóvel é retirado do patrimônio do devedor-fiduciante e transferido, em caráter resolúvel, ao patrimônio do credor-fiduciário, gerando ao devedor-fiduciante o direito real de aquisição, entendemos que apenas tal direito será transmitido aos herdeiros.

Assim, tais direitos devem ser partilhados entre os herdeiros, sendo, posteriormente, a partilha (por escritura pública ou formal de partilha), registrada na matrícula imobiliária, pois, a nosso ver, simples aditivo ou alteração contratual não resolve a questão.

Data: 13/07/2015 
Protocolo: 13051 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Inventário e partilha extrajudicial. Alienação fiduciária. Meação. Minas Gerais. 

Pergunta:

Foi apresentada nesta serventia escritura pública de inventário em que um dos imóveis tem registro de alienação fiduciária, credor Banco do Brasil. na escritura não consta anuência do credor. Pergunta-se: a) Podemos fazer o registro sem que tenha a anuência do credor? b) Caso positivo a serventia tem que fazer alguma comunicação ao credor? c) o correto de se inventariar é o imóvel ou os direitos de devedor fiduciante sobre o imóvel constante de uma casa (descrição toda do imóvel); d) como fica a meação do sobrevivente? e) a partilha pode ser desigual?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, o registro da partilha deverá ser realizado sem a necessidade de qualquer anuência por parte do credor fiduciário, uma vez que se trata de transmissão decorrente de sucessão “causa mortis”, portanto, involuntária (direito de saisine).

Em relação à comunicação ao credor fiduciário, entendemos que esta não é obrigatória. Entretanto, entendemos que a existência da dívida deverá constar na escritura pública de inventário e partilha.

Se o “de cujus” era devedor fiduciário, o imóvel encontra-se, ainda que em caráter resolúvel, em nome do credor fiduciário. Portanto, entendemos que o correto é o inventário apenas dos direitos aquisitivos do devedor. Ademais, entendemos que tal fato (alienação fiduciária do imóvel partilhado) deve constar na escritura pública.

A meação do sobrevivente deverá observar o regime de bens adotado pelo casal e a partilha poderá ser desigual, desde que os herdeiros estejam de acordo com a divisão estabelecida. Contudo, neste caso, deve-se observar eventuais questões tributárias.

Data: 30/07/2014 
Protocolo: 11909 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Credor – anuência. Inventário e partilha. São Paulo. 

Pergunta:

Alienação fiduciária em partilha por óbito Imóvel partilhado em razão do óbito de um dos proprietários está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal pelo Sistema Financeiro de Habitação. É necessário anuência do credor para registro da escritura de inventário e partilha?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, não é necessária a anuência do credor-fiduciário no caso em tela, tendo em vista que a transmissão do imóvel não ocorreu de forma voluntária, mas em virtude do falecimento do devedor (aplica-se, no caso, o direito de saisine).

Ainda assim, entendemos que o credor-fiduciário deverá ser notificado acerca da transmissão do imóvel.

Cédula de Crédito Imobiliário – Cancelamento

Foi recebido e protocolado o pedido de cancelamento da alienação fiduciária objeto do R.6 e da Cédula de Crédito Imobiliário objeto da Av.7, feitos na matricula, pela Caixa Econômica Federal.

Quais os atos que tenho que praticar na matricula, como deve ser cobrado?

Tal pergunta está sendo feita por ser o primeiro cancelamento que tenho que fazer desta forma.

;

Matrícula de nº xxxx

R.6 – Alienação Fiduciária – Credor: Atual CEF

R. Emissão de CCI

Custodiante da CCI: XYZ Trust DTVM S/A

Pedido de cancelamento com  quitação pela CEF (atual credora fiduciária) de cancelamento da alienação fiduciária e da CCI

  1. A atual credora CEF dá quitação e requer os cancelamentos da alienação fiduciária e da CCI;
  2. A B3 confirma a detenção do título (CCI) como a CEF, o emissor da CCI como o custodiante XYZ Trust;
  3. A custodiante pela declaração de custódia declara que conhece a CCI registrada na Bolsa e Balcão B3 e que sua atual credora é a CEF conforme documentos da B3.

Resposta:

  1. A Cédula de Crédito Imobiliário – CCI pode se emitida sob a forma escritural ou cartular (artigo 3º da Lei 10.931/04);
  2. Se cartular será necessária a sua apresentação com ou sem endosso para fins de averbação junto à matrícula do imóvel (onde averbada a emissão da CCI – artigo 18, parágrafo 5º da lei citada) para posterior averbação da quitação pela então credora endossatária identificada na CCI;

Se escritural deverá permanecer custodiada em instituição financeira e registrado em sistema de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central (parágrafo 4º do artigo 18, e 19, II  da Lei 10.931/04). Com a cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97).

  • Portanto cancela-se o R.6 e a AV.7 como requerido e pelos documentos apresentados.
  • A rigor nos termos do artigo 24 da Lei 10.931/04 o termo que quitação fornecido pela CEF, também seria suficiente para o cancelamento da CCI (AV.07) que tudo indica ter sido emitida pela forma escritural pois assim consta da AV.07/M. 12.724;
  • É necessário o cancelamento da AV. 07, CCI. Via de conseqüência com o cancelamento da alienação fiduciária, estaria também cancelada a CCI. Constou do instrumento de autorização para o cancelamento da propriedade fiduciária também o cancelamento da AV. 07, ou seja da Cédula de Crédito Imobiliário. No entanto devido à emissão da CCI, e sua averbação no RI, foi ser apresentado certificado da Central de Custódia e Liquidação Financeira de ( http://www.b3.com.br/pt_br ) quem é a atual detentora do crédito da CCI e desta forma cancela-se também a CCI (AV 7), o que poderá ser feito em uma única averbação cancelando a alienação fiduciária e a CCI (pelo requerimento e documentos apresentados

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Maio de 2.019.

Ver também nossa resposta anterior de 04-04-2.018:

Pelo registro nº.10 feito na matricula, os proprietários alienaram fiduciariamente o imóvel à Companhia Hipotecaria e pela Av.11 foi averbada a Cédula de Credito Imobiliário, tendo como instituição custodiante XYZ Trust DTVM S/A.

Agora recebi requerimento da Caixa Econômica Federal – CEF, solicitando a intimação dos devedores fiduciantes, informando que é credora do crédito imobiliário oriundo do contrato de financiamento firmado entre Companhia Hipotecaria.

Junto com os documentos recebi uma declaração da instituição custodiante XYZ Trust DTVM S/A e que a credora em 01-11-2017 é a Caixa Econômica Federal – CEF, conforme consta do anexo documento de confirmação de credor emitido pela B3 S.A Brasil, Bolsa, Balcão.

Gostaria que o senhor analisasse os documentos e verificasse se devo proceder alguma averbação na matricula e da possibilidade de ser expedida a intimação nos termos em que foi requerida, em caso negativo, por favor, minutar a exigência.

;

Resposta:

  1. Após o registro da alienação fiduciária na qual figura como fiduciária a Companhia Hipotecária, esta emitiu Cédula de Crédito Imobiliário integral e escritural através de escritura pública ou através de instrumento particular o qual permaneceu custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados e averbada no RI (parágrafos 4º e 5º do artigo 18  e 19, II da Lei 10.931/04);
  2. Nos termos do parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04 a cessão do crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, esta dispensada de averbação no Registro de Imóveis (…);
  3. A cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97);
  4. Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento de consolidação, caberá à instituição custodiante, no caso de CCI emitida sob a forma escritural identificar o atual credor fiduciário, como no caso foi feito;
  5. Como a cessão do credito da CCI não foi averbada (pois no caso da CCI ser emitida por forma escritural sua averbação é dispensada (parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04) apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, a instituição custodiante deverá identificar o credor (cessionário/credor fiduciário) (artigo 18, parágrafo 9º) apresentando também certificado/confirmação certificando/confirmando quem é o atual detentor do crédito da CCI, que é a própria Caixa Econômica Federal – CEF, o que também foi apresentado no caso;
  6. Enfim devido à emissão da CCI e sua averbação deverá ser apresentado pelo custodiante certificado/confirmação de quem é a detentor do crédito da CCI;
  7. Como é de fato a CEF esta poderá prosseguir com os procedimentos antes solicitados (intimação do devedor e se for o caso consolidação da propriedade em seu nome na qualidade de credora fiduciária);
  8. Quando da consolidação da propriedade em seu nome e o cancelamento da alienação fiduciária via de conseqüência estará também cancelada a CCI;
  9. Entretanto no caso apresentado faltou apresentar os substabelecimentos da procuração outorgada pela CEF ao Banco S/A em nome dos mandatários que assinam outorgada pela CEF o requerimento solicitando a intimação dos fiduciantes.
  10. ND item 9 acima

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04-04-2.018.

;

;

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

DA CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

        Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI para representar créditos imobiliários.

        § 3o A CCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular.

        § 4o A emissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

        § 5o Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.

        § 9o No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8o.

Art. 19. A CCI deverá conter:

              II – o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante;

                Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

        § 1o A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

        § 2o A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.

        Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em direito.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Penhor Rural Agrícola Renovação Automática (Stand/By)

Gostaríamos de vosso parecer acerca de ser possível a constituição da dívida e da garantia pignoratícia na forma em que realizadas na Cédula de Crédito Bancário informada.

Em especial, gostaríamos de saber se é possível a constituição da garantia pignoratícia tendo em vista a forma do pagamento e o fato de tratar-se de dívida futura?

No nosso ver, o que está sendo concedido é uma linha de crédito ao emitente, que se renova, integralmente a cada novo ciclo e a cada pagamento do ciclo imediatamente anterior. Seria possível, nesses termos, a constituição da garantia?

Que outras orientações quanto a essa Cédula o senhor poderia nos dar?

;

CCB Disposições Gerais e Anexo orçamento no valor de R$ 326.960,03

Valor Limite: R$ 326.960,03

Vencimento Final: 08-05-2.023

Penhor: Penhor Rural Agrícola 140 toneladas de uva no valor de R$ 532.000,00 (página 7)

Credor: Banco do XYZ S.A.

Emitente Devedor; Fulano

Imóvel onde situado os bens do penhor – RI local

CCB – Utilização do Limite página 2: anos 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021,2021/2022 e 2022/2023

Forma de pagamento e vencimentos:

  1. Safra 2018/2019 – 08/05/2020 – R$ 326.960,03
  2. Safra 2019/2020 – 08-05-2021 – R$     “
  3. Safra 2020/2021 – 08-05-2022  – R$     “
  4. Safra 2021/2022 – 08-05-2023 – R$     “
  5. Safra 2022/2023 – 08-05-2024 – R$     “

Cinco vencimentos

Páginas 8 e 9

Portanto o valor limite de R$ 326.960,03 é por cada safra, por cada ano.

Resposta:

  1. Via de regra a validade e eficácia da CCB não depende de registro, mas as garantias reais por ela constituídas (artigo 42 da Lei 10.931/04 (penhor rural agrícola no caso). Portanto como a CCB não será registrada, mas somente o penhor o credor deverá também assinar a CCB, bem como os seus anexos, e reconhecer as firmas nesses documentos. Nesse sentido ver decisão de nº 1004281-46.2018.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo SP;
  2. Os penhores se referem a cinco safras distintas e com vencimentos diversos dissociados do vencimento final (08-05-2.024) e com renovação automática ( página 2, e 3 – utilização limite  itens 2, 3 e 4 – e páginas 8 e 9 – itens 7  – garantias constituídas e Forma de Pagamento e celebração das operações  financeira derivadas ) sendo o limite  (valor limite) constante no preâmbulo do contrato  (R$ 326.960,03) um valor para cada safra, para cada ano, e com cinco vencimentos dissociados do vencimento final  08-05-2.024 –  e com garantias “stand by” (em espera) para serem utilizadas em futuros lançamentos.
  3. Por essas razões o penhor não poderá acessar ao RI.
  4. Ver nossa resposta anterior de 10-04-2.019, e decisão sobre vencimentos dissociados, já encaminhados e novamente segue via e-mail.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 21 de Abril de 2.019.

Segue resposta anterior:

Acerca da Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária e Hipotecária, bem como acerca dos Aditivos, apresentados, gostaríamos de vosso parecer, acerca das questões adiante indicadas.

De se esclarecer, inicialmente, que, primeiramente, foi apresentada a Cédula acompanhada do Aditivo constante do anexo 02 (Aditivo Anterior), após o que foi emitida a Nota Devolutiva. Após a Nota Devolutiva, foi apresentado o Aditivo posterior, vide anexo 04, no qual foi realizada retificação parcial do que fora solicitado (foi alterada, apenas, a data constante do título, mantendo-se inalterada a constante do título “FINALIDADE”.

Diante desses fatos e do conteúdo da Cédula e do Aditivo, surgiram as seguintes dúvidas:

1. Podemos registrar penhor de safras já “vencidas”?

2. Consta na Cédula vencimento final de 03 de março de 2023, descrevendo que o vencimento do ciclo se deu em 23/01/2019, isso é possível e como se justifica?

3. Consta no título do Aditivo retificado (anexo 04) o vencimento final da Cédula como sendo 23 de janeiro de 2023, enquanto na cláusula “Finalidade”, do mesmo aditivo, consta/continuou 23 de janeiro de 2019. Essa divergência foi alvo de nota e, ainda assim, continuou equivocado o vencimento final, depois da alteração pelo Banco. Antes, no Aditivo, constava, tanto no título do aditivo, quanto na cláusula “Finalidade”, 23 de janeiro de 2019. Diante dessas divergências, como devemos proceder?

4. Uma vez que a finalidade do aditivo não é alterar o vencimento, essas divergências quanto às referências ao vencimento poderiam ser mitigadas, ressalvada a hipótese de existirem dois vencimentos da Cédula, um vencimento final e um vencimento do ciclo, sobre os quais gostaríamos de esclarecimento, se possível?

5. Há mais alguma orientação que o senhor poderia nos passar, quanto à matéria em comento?

;

;

Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária emitida em 02-03-2.018 por Beltrana

Interveniente hipotecante: Sicrano

Imóvel objeto da matrícula de nº xxxxx onde também localizados os bens empenhados

Penhora Lavoura de Uva Fina ( de Mesa Semente) – Safra Janeiro a Dezembro de 2.017

Valor: R$ 100.248,96

Vencimentos: 23-01-2.019 e 03-03-2.023 (Renovação Simplificada)

Resposta:

  1. Sim a CRPH pode ser registrada mesmo o penhor das safras Janeiro/Dezembro de 2.017, já estarem vencidas 23/01/2. 019;
  2. Nos dois aditivos datados de 01-06-2.018, consta no preâmbulo o vencimento final como sendo em 23/01/2. 023 quando às fls. 4 da cédula constam 03-03-2.023;
  3. O interveniente garantidor da hipoteca Senhor Murilo Bahia Cabral também deve comparecer nos aditivos e assiná-los;
  4. Quanto aos vencimentos:

A Cédula de Crédito Rural Pignoratícia e Hipotecária emitida em 02-03-2.018, por Fulana tendo como credor o Banco do Brasil S/A consta como garantia em penhor rural agrícola de primeiro grau e sem concorrência de terceiros Uva Fina período agrícola de Janeiro a Dezembro/2.017 e Hipoteca Cedular de Primeiro Grau o Imóvel Rural Objeto da matrícula de nº 38.046 do SRI 2º de Petrolina – PE., de propriedade de Murilo Bahia Cabral;

Ocorre que o referido título (CRPH) foi emitido com duas datas de vencimentos, e em renovação simplificada (fls. 2 e 11), ou seja, com vencimentos para 23-01-2.019 e 03-03-2.023 (fls.4 e 5), ficando, portanto, o prazo da garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação;

O prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma do prazo da cédula em si. Pois nessa espécie de título (CRPH) a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos;

Tanto o artigo nº 1.439 do CC quanto o artigo nº. 61 do DL n. 167/67, são claros em dizer que o penhor agrícola e o penhor rural agrícola ou pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas (decisões do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo de números: 0000397-41.2015.8.26.0614, 0000348-97.2015.8.26.0614, 0000300-41.2015.8.26.0614, 0000323-60.2015.8.26.0614, 9000001-88.2012.8.26.0201, mais recentes 1000820-57.2016.8.26.0352, 1000523-12.2016.8.26.0352 e 1000824-94.2016.8.26.0352 entre outras e decisão da ECGJSP de n° 2014/134.019);

Mesmo se tratando de garantia pignoratícia, uma vez paga a dívida extingue-se a garantia e não há como estender-se a novos financiamentos, ademais a garantia além da hipoteca é a safra dos períodos agrícolas acima tendo com vencimento 23-01-2.019e como segundo vencimento (renovação) 03-03-2.023 que deverá ser feito como novas garantias;

Há toda uma legislação própria e especial regulamentando a matéria, não sendo possível duplicidade de vencimentos e garantias em espera, principalmente após o pagamento da dívida, não podendo ser aceitos regulamentos, resoluções, circulares, manuais do Banco Central do Brasil que nos termos do artigo 9º da Lei n. 4.595/64 compete cumprir e Fazer cumprir as disposições que lhes são atribuídas pela legislação em vigor e as Normas expedidas pelo Conselho Monetário Nacional;

Por essas razões o título não poderá ser registrado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Abril de 2.019.

CND Federal e Dívida Ativa – Exigências Mantidas

Recebemos para registro 4 escrituras de compra e venda, sendo vendedora a empresa “XYZ Ltda”.

As escrituras foram lavradas em julho de 2018, e nestas, o tabelião constou o seguinte: “com relação a certidão negativa de débitos federais e a divida ativa da união, foi dispensada pro este tabelião, a apresentação da mesma, nos termos do item 59.2 capítulo XIV NSCCJ”.

Após julho de 2018, foram averbadas seis indisponibilidades da empresa.

Pergunto: após o cancelamento das indisponibilidades, podemos registrar as escrituras sem a CND? Como procedo na nota de devolução?

;

;

Resposta:

  1. Nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604 , Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Publico – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão  de Débitos Relativos a Créditos Tributário Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da empresa outorgante vendedora;
  2.  O tabelião nos termos do item 59.2 do Capítulo XIV das NSCGJSP, pode mesmo dispensar a apresentação das CND’s, o que não quer dizer que o Registrador possa dispensá-las;
  3. Aqui na comarca da capital os registradores normalmente têm exigido a apresentação das CND’s, e os interessados suscitam procedimento de dúvida as quais são julgadas improcedentes pela Corregedoria permanente;
  4. Portanto uma vez levantadas as indisponibilidades  e averbadas, deve a serventia exigir sim a apresentação das certidões negativas para o registro dos títulos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Maio de 2.019.

;.

CND conjunta – Atual regime jurídico INR

Data da última atualização
05/07/2017
Com o fito de simplificar a compreensão do atual estado da exigência das CND por notários e registradores em seu ofício, pode-se afirmar que, após a revogação do artigo 257 do Decreto nº 3.048/99 – Regulamento da Previdência Social – RPS, pelo inciso II, do artigo 1º, do Decreto nº 8.302, de 4 de setembro de 2014 e do Capítulo II (artigos 405 a 442), do Título V, da IN-RFB nº 971, de 13 de novembro de 2009, pelo artigo 5º da IN-RFB nº 1.505, de 31 de outubro de 2014, a exigência da prova da regularidade fiscal está amparada, diretamente, pelas hipóteses arroladas no artigo 47 da Lei Federal no 8.212, de 24 de julho de 1991, sendo que as regras de expedição se encontram reguladas pela Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 1.751, de 02 de outubro de 2014 [1].

Nesse sentido, curial a transcrição do dispositivo legal que dá lastro à exigência:

“Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

I – da empresa:

(…)

b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

(…)”

E, tirante as regras exclusivas acerca da expedição da certidão, que são de cunho operacional, importante a transcrição do artigo 17 da Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 1.751, de 02 de outubro de 2014, que trata da dispensa da exigência:

Art. 17. Fica dispensada a apresentação de comprovação da regularidade fiscal:

I – na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;

II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis;

III – nos demais casos previstos em lei.”

Sendo assim, por força do inciso III supratranscrito, seguem vigentes as regras de dispensa lançadas no próprio artigo 47 da Lei nº 8.212/91.

Não se olvide o(a) Consulente que nada foi alterado acerca da exigência da CND no que tange ao sujeito, isto é, segue a prova da regularidade fiscal sendo exigível somente das empresas ou pessoas físicas a estas equiparadas.

A esse respeito, convida-se o(a) Consulente à leitura da manifestação de Antonio Herance Filho, no Boletim de Opinião batizado de “A linha do tempo da exigibilidade das certidões negativas de débito relativas às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social”, veiculado em 22.09.2014.

As assertivas colocadas no estudo acima colacionado são corroboradas, mutatis mutandis, pelo seguinte excerto:

“TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DEVER DE EXIGIR CND. ART. 47, II, DA LEI N. 8.212/91. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA AUTÔNOMA. MULTA. ART. 92 DA LEI N. 8.212/91. CABIMENTO. SUBSUNÇÃO À EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 47, § 6º, “A”, DA LEI N. 8.212/91. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. VIOLAÇÃO DAS LEIS N. 4.504/64 E N. 4.771/65. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS ARTIGOS QUE TERIAM SIDO VIOLADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. 

(…)

Com efeito a norma de conduta antecede a norma de sanção, pois é o não cumprimento da conduta prescrita em lei que constitui a hipótese para a aplicação da pena. A multa aplicada àquele que não cumpre o dever legal exigido é decorrência do poder de polícia exercido pela administração tendo em vista o descumprimento de regra de conduta imposta ao contribuinte; independendo de comprovação de prejuízo para o fisco.

Reitere-se assim que é cabível a aplicação de multa no presente caso por se tratar de obrigação acessória autônoma, sem qualquer laço com os efeitos de possível fato gerador, exercendo a Administração Pública o poder de polícia que lhe é atribuído.

(…)” (STJ – REsp nº 1.383.071 – Santa Catarina – 2ª Turma – Rel. Min. Humberto Martins – DJ 30.03.2015).

Nota:

[1] in A Previdência Social e o Registro de Imóveis. 2ª ed. refeita e atual. Porto Alegre: IRIB: Sergio Antonio Fabris Editor, 2011, p. 77-80.59.2. Nada obstante o previsto nos artigos 47, I, b, da Lei n.º 8.212, de 24 de julho de 1991, e no artigo 257, I, b, do Decreto n.º 3.048, de 6 de maio de 1999, e no artigo 1.º do Decreto n.º 6.106, de 30 de abril de 2007, faculta-se aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, dispensar, nas situações tratadas nos dispositivos legais aludidos, a exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista os precedentes do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de inexistir justificativa razoável para condicionar o registro de títulos à prévia comprovação da quitação de créditos tributários, contribuições sociais e outras imposições pecuniárias compulsórias.

Eleição de Síndico com Previsão de Troca por Sub-Síndico após um ano

Temos um caso de Ata de Eleição de síndico, onde ficou decidido em assembleia que o síndico eleito será sindico por um ano, e no ano seguinte troca de lugar com o subsíndico, ou seja, passa ele a ser subsíndico e o subsíndico passa a ser síndico.

É possível tal alteração, se da Convenção consta que será eleito 1 síndico com mandato de 2 anos, não havendo nada sobre “inversão” de cargos ?

Obrigado

;

Resposta:

  1. Segundo o artigo nº 22 da Lei 4.591/64, e 1.347 do CC. o mandato do síndico não poderá exceder dois anos, portanto é possível o seu mandato por um ano;
  2. Também seria possível essa inversão/revezamento de cargos se prevista na convenção de condomínio, caso não haja devera ser alterada por 2/3 dos votos dos condôminos (artigo 1.351 do CC;
  3. O síndico, tanto poderá ser escolhido (artigos 9º, alínea “e” da Lei 4.5951/64 e 1.347 do CC), destituído (artigos 22, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 e 1.349 do CC) como eleito na forma prevista na convenção (artigo 22 da Lei 4.591/64);
  4. Também poderá ser investido por assembléia (artigo 1.348, parágrafo 1º do CC). Como também o sindico pode transferir a outrem poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação na assembléia, salvo disposição em contrário da convenção). Mas nesse caso não deixará de ser síndico;
  5. Portanto no caso não se trata de destituição de um e escolha (eleito se previsto na convenção) de outro;
  6. Também não se trata de o sindico transferir poderes de representação ou funções administrativas;
  7. Se há síndico e subsíndico e porque foram estes escolhidos e investidos. Portanto poderá haver a inversão de cargos, ou melhor, revezamento de cargos entre o sindico e o subsíndico com os recíprocos revezamentos e investidura destes se bem previsto na convenção (revezamento e investidura a cada ano, ou seja se previsto tanto o revezamento como a investidura automática) que se não contiver esta disposição, como dito deverá ser alterada por assembléia com aprovação de 2/3 dos condôminos em conformidade com o artigo 1.351 do CC, e averbada (Livro 3- auxiliar) com remissão ao registro do condomínio (Livro 2) e arquivada no RI.
  8. Poderia haver na convenção o mandato de um ano, e a cada ano seria eleito outro subsíndico ou não.

É o que entendemos passível de censura

São Paulo, 16 de Maio de 2.019.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.           (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Área Verde – Loteamento

Estou com uma dúvida e gostaria de sua opinião:

A “Área  Verde” de um loteamento passa a integrar o domínio do Município quando do registro do loteamento (artigo 22 da Lei nº 6766/79)?

Obrigado antecipadamente pela atenção.

Resposta:

  1. Área institucional é a parcela do terreno reservada à edificação de equipamentos comunitários;
  2. Com o loteamento temos os equipamentos públicos que são os urbanos e os comunitários. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica, gás canalizado, vias de circulação (artigo 5º, parágrafo único e artigo 2°, parágrafo 5º da Lei 6.766/79);
  3. Já a definição de equipamentos comunitários encontra-se do artigo 4º parágrafo 2º da Lei do Parcelamento do Solo. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura lazer e similares;
  4. Área verde é a área com tratamento paisagístico reservada a atividades de recreação ou descanso;
  5. As áreas verdes em loteamentos urbanos, como é o caso são equipamentos comunitários consideradas áreas institucionais ou livre, melhor dizendo, são espaços livres de uso público, que apesar de importarem em equilíbrio do meio ambiente urbano também tem função recreativa, sem função específica determinada pelo loteador

E segundo José Afonso da Silva: “A cidade moderna com seu cortejo de problemas colocou a exigência de áreas verdes, parques e jardins, como elemento urbanístico não mais destinados à ornamentação urbana, mas como uma necessidade higiênica de recreação e até de defesa e recuperação do meio ambiente em face da degradação de agentes poluidores.

“Daí a grande preocupação do Direito Urbanístico com a criação e preservação das áreas verdes urbanas que se tornaram elementos urbanísticos vitais. Assim, elas vão adquirindo regime jurídico especial, que se distinguem dos demais espaços livres e de outras áreas “non aedificandi”, até porque admitem certos tipos de construção nelas, em proporção reduzidíssima, porquanto o que caracteriza as áreas verdes é a existência de vegetação contínua, amplamente livre de edificações, ainda que cortadas por caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais áreas se destinem ao uso público”

Apesar das áreas verdes também poderem ser consideradas sistemas de lazer ou recreio, delas divergem, porque estas têm finalidade diferente, devem ter vegetação contínua, enquanto que nas outras não (sistema de lazer), pois podem ter ou serem caracterizadas por construções de parques, quadras de esportes, centros de recreações, cinemas teatros, jardins etc.;

  • Área verde é espaço livre de uso público (artigo 4° I, da citada lei) e é classificada como bem de uso comum do povo (artigo 99, I do CC) que com o registro do loteamento passa a integrar o domínio do Município (artigo 22 da Lei);
  • Portanto as denominadas áreas verdes podem com o registro do loteamento ou desmembramento (que também poderá eventualmente ter exigências Municipais) ter matrículas descerradas em nome da Municipalidade uma vez que passa a integrar o domínio do Município (artigo 22 da Lei 6.766/79);
  • Curioso é que ao contrario da redação do artigo 22 da Lei 6.766/79 os loteamentos inscritos (registrados) pelo DL 58/37 não transferia automaticamente os espaços públicos para o Pode Público Municipal, apenas os tornava inalienáveis;
  • No entanto com o advento do DL n. 271/67 desde a data da inscrição do loteamento passa a integrar o domínio público do Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo (artigo 4º do decreto 271/67); No entanto, hoje nos termos do parágrafo 3º do artigo 195-A da Lei dos Registros Públicos incluído pela Lei n. 12424/11 não será exigido, para transferência de domínio, formalização da doação de áreas públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937;
  • Portanto com relação às denominadas “áreas verdes” se requeridas pela Municipalidade, podem, sim terem suas matrículas descerradas pelo registrador; (Ver artigo 3º do DL 58/37, artigo 4º do DL 271/67, 195-A e seus parágrafos da LRP e APC n. 0009388-54.2011.8.26.0126, e processos CGJSP nºs. 1.189/94 e 2014/62601 .A observação que se faz é que se tais áreas (verdes) tiverem alteração de sua destinação, ou seja, mudarem de classificação de bem público de uso comum do povo, para bem de uso especial ou dominical/patrimonial carecem de prévia desafetação por lei municipal e se alienadas dependem de licitação (nesse último caso refoge a esfera registraria). E também nos termos do artigo n. 180, VII da Constituição Estadual alterado pela Emenda Constitucional de nº. 26, de 15/12/2.008, não podem ter a sua destinação, fim e objetivos originariamente alterados , exceto quando a alteração da destinação tiver como finalidade a regularização do casos mencionados nas letra “a”, “b” e “c” do inciso VII do artigo n. 180 citado, o que também não é uma questão registraria.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Maio de 2.019.

~

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3o  (VETADO)                  (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.                    (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 5o  A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.          (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).       (Vigência)

Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento

Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.                           (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;                      (Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004)

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.                      (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 2o – Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.                      (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)

§ 4o  No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.                       (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 5o. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

Parágrafo único – Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgostos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.

Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.

Parágrafo único – No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

DECRETO-LEI Nº 271, DE 28 DE FEVEREIRO DE 1967.

Art 4º Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público de Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

          Parágrafo único. O proprietário ou loteador poderá requerer ao Juiz competente a reintegração em seu domínio das partes mencionados no corpo dêste artigo quando não se efetuarem vendas de lotes.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 195-A.  O Município poderá solicitar ao cartório de registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urbano implantado, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de requerimento acompanhado dos seguintes documentos:                   (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem a sua descrição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;                        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no prazo de 15 (quinze) dias, se os limites definidos na planta e no memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado se sobrepõem às suas respectivas áreas, se for o caso;                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

III – as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e                   (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

IV – planta de parcelamento ou do imóvel público a ser registrado, assinada pelo loteador ou elaborada e assinada por agente público da prefeitura, acompanhada de declaração de que o parcelamento encontra-se implantado, na hipótese de este não ter sido inscrito ou registrado.                    (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o  Apresentados pelo Município os documentos relacionados no caput, o registro de imóveis deverá proceder ao registro dos imóveis públicos decorrentes do parcelamento do solo urbano na matrícula ou transcrição da gleba objeto de parcelamento.                    (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o  Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do solo urbano, havendo divergência nas medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área, a situação de fato implantada do bem deverá prevalecer sobre a situação constante do registro ou da planta de parcelamento, respeitados os limites dos particulares lindeiros.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 3o  Não será exigido, para transferência de domínio, formalização da doação de áreas públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937.  (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 4o  Recebido o requerimento e verificado o atendimento aos requisitos previstos neste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do Município.                    (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 5o  A abertura de matrícula de que trata o caput independe do regime jurídico do bem público.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 6o  Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento posterior.                      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 7o  O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.                      (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 8o  O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema viário do parcelamento urbano irregular.                     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

DO IRIB:

Pode o Município fazer a DOAÇÃO de uma “ÁREA VERDE” de um loteamento registrado em nome de pessoa particular, cuja área verde tem matrícula própria em nome do Município, para uma Associação Privada sem fins lucrativos (Escolinha de Futebol para Crianças), com aprovação da Câmara Municipal?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, o pretendido é possível, desde que haja autorização pela Câmara Municipal e prévia desafetação da área, que deixará de ser considerada área pública para se tornar privada.

Entretanto, há que se verificar que parte do loteamento será alterado, pois haverá a supressão de uma área verde para a construção de uma escola de futebol infantil. Tal medida pode afetar os adquirentes dos lotes, razão pela qual sugere-se a verificação do art. 28 da Lei nº 6.766/79:

“Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.”

Data: 07/02/2018 
Protocolo: 15633 
Assunto: Parcelamento do Solo 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Área verde – transferência – regularização registral. Imóvel indisponível. Averbação premonitória. Santa Catarina. 

Pergunta:

1. Em 1981 foi registrado um parcelamento de solo (desmembramento) onde um dos lotes foi designado como área verde, o município nunca transferiu esse imóvel para o nome dele, (então, hoje tenho uma matrícula que o imóvel diz que é uma área verde, em nome do proprietário que na época fez o desmembramento) agora o município quer regularizar e passar o imóvel para ele, só que o proprietário que fez o desmembramento na época já é falecido. Como podemos regularizar essa situação. 2. O imóvel que tem uma indisponibilidade decretada pelo Juiz Federal referente a uma execução fiscal, pode ser averbada uma averbação do artigo 828 em que é exequente uma empresa de Fumo.

Resposta:

Prezada consulente: 

Respondendo seus questionamentos, na ordem em que foram formulados, temos: 

1. De início, é importante destacar que, no caso de loteamento, as áreas verdes passam para o domínio municipal no momento do registro do loteamento. 

Assim, entendemos que é possível que seja aberta uma matrícula para esta área verde. 

Sobre a abertura de matrícula destas áreas, assim se pronuncia João Baptista Galhardo, em trecho da obra intitulada ‘O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos’, IRIB / safE, Porto Alegre, 2004, p. 35: 

“13. Abertura de matrícula das áreas públicas 

Nada impede que, registrado o loteamento, seja aberta em nome do Município a matrícula das áreas públicas, noticiando, é claro, como registro anterior o do loteamento lançado na matrícula original, consignando-se ainda a sua destinação. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo deixam a critério do Registrador a abertura de matrícula para as vias e praças, espaços livres e outros equipamentos urbanos constantes do memorial descritivo e do projeto (Cap. XX, 175 [p. 562]).”  

2. O caso trata de averbação de existência da ação de execução (averbação premonitória). Assim, tendo em vista que tal averbação trata-se de mera notícia acerca da existência de ação de execução, não afetando a indisponibilidade de bens decretada, entendemos possível o pretendido pela parte. 

Data: 27/12/2016 
Protocolo: 14636 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Matrícula – abertura. Desmembramento. Área – destinação – alteração. Rio Grande do Norte. 

Pergunta:

Caso o município realize a abertura da matrícula, conforme faculdade prevista no art. 195-A da LRP, tal imóvel pode ser desmembrado? E se a destinação inicial fosse área verde e resolvesse alterar para quadra poliesportiva, mantendo a natureza de bem público, pode ser realizada tal alteração por decreto ou necessita de lei específica?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a matrícula aberta de acordo com o art. 195-A da Lei de Registros Públicos pode ser desmembrada normalmente, desde que observados os requisitos legais para tanto (fração mínima de parcelamento etc.).

Havendo interesse na alteração da destinação como questionado, entendemos que será necessária a apresentação de lei específica para esta finalidade, ainda que se mantenha a natureza do bem público.

Data: 14/07/2016 
Protocolo: 14241 
Assunto: Direito Civil – Doação 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Parcelamento do solo urbano. Loteamento – anterioridade à Lei nº 6.766/79. Área verde e institucional – transmissão. Santa Catarina. 

Pergunta:

Foi realizado loteamento anterior a vigência da Lei 6.766/79, onde ficou destinado área verde e institucional (comunitária), ocorre que na abertura das matrículas, estas foram abertas em nome da COHAB, proprietária do imóvel e não diretamente a Prefeitura, acontece que não posso me basear pela lei de parcelamento, tendo em vista que ela não retroagi, assim pergunto: Para fazer a transferência da área verde e institucional da COHAB para Prefeitura peço Escritura Pública de Doação, ou posso destinar as matrículas diretamente a Prefeitura, mencionando o dispositivo no artigo 4º da Lei nº 6.766/79?

Resposta:

Prezada consulente:

Se o loteamento foi implantado anteriormente à Lei nº 6.766/79, este será regido pelo Decreto-Lei nº 58/37. Portanto, a nosso ver, é inaplicável ao caso a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Assim, entendemos que o correto é que as áreas sejam transmitidas mediante o registro de escritura pública de doação a ser celebrada entre a COHAB e a Municipalidade.

Data: 08/01/2014 
Protocolo: 11214 
Assunto: Desafetação 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Loteamento. Área verde – desafetação. Santa Catarina. 

Pergunta:

No registro de um loteamento uma área foi transferida a municipalidade como área verde do empreendimento. Agora o município quer usar essa área verde para construir um centro de lazer. Que documentos precisaríamos exigir para desafetar uma área verde de loteamento? Pensamos que para fazer essa desafetação bastaria uma lei municipal específica desafetando o imóvel e requerimento assinado pelo prefeito pedindo a averbação. No entanto o município ficou preocupado em sofrer alguma eventual ação do Ministério Público ou do órgão ambiental estadual… haveria a necessidade da alguma anuência de algum órgão ambiental ou do MP como guardião do meio ambiente? 

Resposta:

Prezado consulente:

Trata-se de desafetação de imóvel público, que era destinado para ÁREA VERDE, com nova afetação, agora para ÁREA DE LAZER.

O procedimento junto ao Registro de Imóveis compreende abertura de matrícula em nome do município, tendo como registro anterior o do loteamento. Averbação da afetação original como área verde. Outra averbação para consignar a nova afetação, agora para ÁREA DE LAZER.

Este procedimento é feito em virtude de requerimento e a vista da lei autorizativa.

Eventuais óbices que possam ser levantados pelo MP devem ser objeto de cautela pela própria Prefeitura.

Quanto à autoridade ambiental, como ela deve ter aprovado o projeto original, a ela também cabe manifestar-se sobre a transformação, devendo o Registrador exigir a anuência do órgão correspondente.

Data: 29/08/2013 
Protocolo: 10824 
Assunto: Parcelamento do Solo 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Loteamento urbano. Área verde – averbação. Abertura de matrícula. Municipalidade. São Paulo. 

Pergunta:

Estou registrando um Loteamento urbano da Prefeitura Municipal. Do processo de loteamento consta o Termo de Compromisso do Graprohab nº XX, no qual a CETESB determina que deverá ser firmado um Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental para o plantio de tantas mil mudas de mata nativa. O tal TCRA foi firmado com a CETESB na qual consta que se averbe a área verde correspondente a 14.570,44m2 iguais a 20,07% da área do empreendimento. Pergunto: esta área verde que se pede para “averbar”, é na verdade a área verde do loteamento todo? No projeto do loteamento existem três áreas verdes uma com 10.325,94m2 (área 01), outra com 2.262,85m2 (área 02), e, a última com 1.981,65m2 (área 03). Devo abrir as matriculas das áreas verdes e averbar o TCRA nelas?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a averbação se refere à área verde total do loteamento. Neste caso, entendemos que você deverá abrir as matrículas correspondentes e averbar o Termo de Compromisso em cada uma delas.

Em relação ao complemento da questão (Prot. 10825), entendemos que, se houve alteração no projeto do loteamento, o loteador deverá buscar nova aprovação perante o Graprohab, não sendo possível que seja utilizada a aprovação de projeto que já foi indeferido em virtude de irregularidade. Portanto, entendemos que os novos mapas e memoriais deverão ser novamente aprovados.

Data: 23/01/2009 
Protocolo: 5348 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Desafetação. Área verde. Abertura de matrícula. Documentação – exigibilidade. Rio Grande do Sul. 

Pergunta:

Qualifico um título – “requerimento para registro de desafetação”- no qual se observa que trata-se a lei municipal de uma desafetação de uma parte de um terreno destinado a área verde, pertencente a imóvel objeto de processo de registro de loteamento. O terreno – o todo – portanto, pertence ao município e trata-se de área verde (no loteamento). O Município pretende, agora, desafetar parte deste imóvel, cujos característicos e confrontações estão no texto legislativo. Observo que a lei que trata da desafetação não consigna as razões ou o destino da área a ser desafetada. Pergunto: qual ou quais os documentos hábeis à gerar registro? Uma vez que espera o Município a abertura de matrícula desta parte do imóvel da área verde e objeto da desafetação.

Resposta:

Prezado consulente: O título hábil para se operar o registro da desafetação que um imóvel público é a lei que o autorizou, ainda que seu texto não exponha o motivo. Embora você mencione que a lei que desafeta o imóvel não trouxe em seu texto o motivo da desafetação, o IRIB se manifestou em um caso semelhante, onde o imóvel seria objeto de compra e venda. Veja abaixo: “Alienação de imóvel pela prefeitura. Loteamento registrado. Desafetação por força de lei municipal. Averbação. P – Escritura pública de c/v em que é transmitente a Prefeitura Municipal e o imóvel decorre de loteamento registrado. Área desafetada por força de lei municipal. Como proceder? R – Conforme o art. 22 da Lei n. 6.766/79, o domínio de vias públicas, áreas verdes e institucionais, de loteamentos inscritos ou registrados passam ao domínio da prefeitura. Tais bens são considerados bens públicos de uso comum do povo. A desafetação altera essa condição jurídica, transformando-os em bens patrimoniais da Prefeitura Municipal. Assim, abre-se a matrícula do imóvel, colocando-se como proprietária a Prefeitura Municipal e como registro anterior o registro do loteamento na matrícula ou a inscrição do loteamento no Livro n. 8 de Registro Auxiliar. Em seguida, se faz a averbação consignando-se que por força de lei municipal n. x, de tal data, o imóvel da matrícula foi desafetado, passando de bem público de uso comum para bem patrimonial da Prefeitura Municipal, por força da lei referida. Possibilita-se, em seguida, o registro da escritura de compra e venda. Autor(es): IRIB – Assessoria Jurídica Revisor: Ano: 2002 1906″

Data: 23/01/2009 
Protocolo: 5348 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Desafetação. Área verde. Abertura de matrícula. Documentação – exigibilidade. Rio Grande do Sul. 

Pergunta:

Qualifico um título – “requerimento para registro de desafetação”- no qual se observa que trata-se a lei municipal de uma desafetação de uma parte de um terreno destinado a área verde, pertencente a imóvel objeto de processo de registro de loteamento. O terreno – o todo – portanto, pertence ao município e trata-se de área verde (no loteamento). O Município pretende, agora, desafetar parte deste imóvel, cujos característicos e confrontações estão no texto legislativo. Observo que a lei que trata da desafetação não consigna as razões ou o destino da área a ser desafetada. Pergunto: qual ou quais os documentos hábeis à gerar registro? Uma vez que espera o Município a abertura de matrícula desta parte do imóvel da área verde e objeto da desafetação.

Resposta:

Prezado consulente: O título hábil para se operar o registro da desafetação que um imóvel público é a lei que o autorizou, ainda que seu texto não exponha o motivo. Embora você mencione que a lei que desafeta o imóvel não trouxe em seu texto o motivo da desafetação, o IRIB se manifestou em um caso semelhante, onde o imóvel seria objeto de compra e venda. Veja abaixo: “Alienação de imóvel pela prefeitura. Loteamento registrado. Desafetação por força de lei municipal. Averbação. P – Escritura pública de c/v em que é transmitente a Prefeitura Municipal e o imóvel decorre de loteamento registrado. Área desafetada por força de lei municipal. Como proceder? R – Conforme o art. 22 da Lei n. 6.766/79, o domínio de vias públicas, áreas verdes e institucionais, de loteamentos inscritos ou registrados passam ao domínio da prefeitura. Tais bens são considerados bens públicos de uso comum do povo. A desafetação altera essa condição jurídica, transformando-os em bens patrimoniais da Prefeitura Municipal. Assim, abre-se a matrícula do imóvel, colocando-se como proprietária a Prefeitura Municipal e como registro anterior o registro do loteamento na matrícula ou a inscrição do loteamento no Livro n. 8 de Registro Auxiliar. Em seguida, se faz a averbação consignando-se que por força de lei municipal n. x, de tal data, o imóvel da matrícula foi desafetado, passando de bem público de uso comum para bem patrimonial da Prefeitura Municipal, por força da lei referida. Possibilita-se, em seguida, o registro da escritura de compra e venda. Autor(es): IRIB – Assessoria Jurídica Revisor: Ano: 2002 1906″

Regularização Fundiária – Loteamento Registrado em nome da Prefeitura

A regularização fundiária pretendida tem como objeto lotes situado em Loteamentos devidamente registrados em nome da Prefeitura.

Considerando que o registro do loteamento foi efetuado, quais documentos devemos solicitar para registrar a regularização fundiária? Que título hábil seria esse que o senhor se referiu no e-mail anterior?

;

;

Resposta:

  1. Título hábil é o previsto na legislação da REURB, ou seja, legitimação de posse, contrato padronizado, pré contrato, etc.
  2. No caso como se trata de loteamentos (devidamente) registrados em nome do Município, não haverá a necessidade de registro da Regularização Fundiária, pois se trata de loteamento anteriormente registrado junto ao 1º SRI (artigos 23 e parágrafo 5º e 25 da Lei 13.465/17 e 75 e 76 do Decreto 9.310/18);
  3. A instituição da Reurb deve ser precedida de identificação de núcleos informais e enquadrá-los conforme o interesse social ou específico, que não é o caso, repito, os loteamentos já se encontram registrados;
  4. Para os registros deve-se apresentar os contratos (padrão/exemplar) de promessa de compra e venda ou escritura definitiva;

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Maio de 2.019.