Cédula de Crédito Bancário em Substituição de Cédula Rural Pignoratícia

Recebemos uma cédula de crédito bancário que dá em garantia pignoratícia a safra de manga, período 2018/2019. Nesta cédula, consta na cláusula “origem e confissão da dívida” que a dívida proveniente desta CCB é decorrente de Cédula Rural Pignoratícia, cujo penhor da safra de manga, período 2017/2018, oriundo desta CRP, fora registrado nesta Serventia, no Livro 3, cujo número do registro fora informado na mesma cláusula.

1. Seria necessário, neste caso, cancelar o registro do penhor oriundo da CRP para então registrar o novo penhor oriundo da CCB?

2. É necessária a apresentação de CND conjunta do emitente/devedor (pessoa física) para o registro do respectivo penhor, oriundo da CCB?

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Resposta:

  1. O penhor da safra de manga período 2018/2019 constante da CCB, é para a garantia da dívida já vencida da CRP e que ainda não foi quitada. Portanto não haverá necessidade de cancelar o penhor da CRP, até porque não houve substituição de garantia. A rigor deveria ser cancelada, pois houve, digamos uma novação, ou a constituição de outro penhor para garantia aquele e em assim sendo deveria o primeiro ser cancelado. Mas o RI não pode exigir é uma questão pessoal entre as partes. É como se um devedor desse um cheque para garantia uma Nota Promissória já vencida.  Deveria ele ao dar o cheque exigir a NP.  O que poderá fazer é verificar da CCB apresentada se em seu corpo;
  2. Quanto a CND’s de certa forma pelo fisco e em certos casos há a equiparação de pessoa física com a pessoa jurídica, mas são casos especiais. De toda sorte bastaria à pessoa declarar (declaração de estilo) de que não esta vinculada a previdência social;
  3. Ademais o objeto do penhor, seria ativo circulante e não ativo permanente. E ainda há uma lei antiga que dispensa na concessão de crédito rural, ou seja artigo 37 da Lei 4.829/65 (ver abaixo).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 25 de Abril de 2.019.

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LEI No 4.829, DE 5 DE NOVEMBRO DE 1965.

Art. 37. A concessão do crédito rural em tôdas as suas modalidades, bem como a constituição das suas garantias, pelas instituições de crédito, públicas e privadas, independerá da exibição de comprovante de cumprimento de obrigações fiscais ou da previdência social, ou declaração de bens ou certidão negativa de multas por infrigência do Código Florestal.

Parágrafo único. A comunicação da repartição competente, de ajuizamento da dívida fiscal, de multa florestal ou previdenciária, impedirá a concessão do crédito rural ao devedor, a partir da data do recebimento da comunicação pela instituição de crédito, exceto se as garantias oferecidas assegurarem a solvabilidade do débito em litígio e da operação proposta pelo interessado.

Servidão – Imóveis do Município

Foram protocoladas três escrituras publicas de instituição perpetua de servidão de passagem.

A primeira protocolada, matricula nº.01, constou da escritura que o imóvel foi incluído no perímetro urbano do município, fato esse que ainda não foi averbado na matricula.

Quais os documentos que devo exigir para proceder a averbação de que o imóvel foi incluído no perímetro urbano?

Após a averbação o cartório pode registrar a servidão?

O cartório deve exigir planta do imóvel serviente, para tentar localizar a servidão?

A segunda e a terceira protocoladas nas matriculas nºs.02 (área verde) e 03 (sistema de lazer 2), podem ser registradas as servidões?

Em caso negativo, em qualquer uma delas, por favor minute as exigências.       

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Resposta:

I – Com relação ao imóvel objeto da matrícula de nº 01:

  1. Primeiramente por averbação deverá ser corrigido o nome da proprietária, para ficar constando como o Município e não prefeitura Municipal como constou;
  2. Segundo, deverá ser averbada na matrícula do imóvel que este passou a integrar o perímetro urbano, ou foi incluído no perímetro urbano conforme Lei Municipal e autorização constante do título para a averbação. Devendo o Município (se for o caso, ou seja se cadastrado , providenciar o descadastramento junto ao INCRA);
  3. Já quanto ao ITR o Município goza de isenção, pois não é dado aos poderes tributarem entre si, quanto ao CCIR o Município também goza da isenção da taxa de administração do INCRA mencionada no artigo 23 da Lei n. 8.847/94;

 A despeito do artigo 2º da Lei 5.868/72 e artigo 2º da IN SRF n. 272/02 o Município é obrigado a fazer o cadastro (CCIR) de imóveis rurais de sua propriedade;

No entanto considerando os termos do parágrafo 1º artigo 22 da Lei 4.947/66 a apresentação do CCIR poderá ser dispensada, vez que não se trata de caso de desmembramento, arrendamento, hipoteca, venda, ou promessa de venda;

II – Com relação aos imóveis objetos das matrículas de nºs 02 e 03:

  1.  Por figurarem como bens de uso como do povo (artigo 99, I do CC) e por serem bens tidos como inalienáveis (artigo 100) do mesmo codex, não poderão ser onerados por servidão. Devendo previamente ser desafetados por Lei Municipal passando a categoria de bens dominicais ou bens patrimoniais (Artigo 99, III do CC);

III – Com relação a todos:

  1.  Devem se apresentadas plantas ou croquis, para fins de localização das servidões dentro do todo. Ou seja, as servidões devem ser localizadas, especializadas dento da área maior sem o que não poderão ser registradas;
  2. Entretanto por serem servidões “Pater Familias”, ou seja, do mesmo dono (tanto o imóvel serviente como o dominante), não poderá ser instituída servidão para si mesmo:

A servidão pressupõe proprietários diferentes para os imóveis dominante e serviente conforme se extrai do artigo n. 1.378 do CC.

A questão da servidão por destinação do proprietário (pater famílias) é controvertida, pois alguns entendem que é possível o seu registro outros não.

Impõe-se a servidão predial a um prédio em favor do outro, pertencente a diverso dono, excluindo-se a imposição desse ônus a um prédio em favor do outro pelo próprio dono. Lembrando que a servidão se extingue dede que o prédio dominante e serviente passe a pertencer ao mesmo dono (artigo 1.389, I CC/02).

A diversidade de imóveis pertencentes a donos diferentes é essencial à existência da servidão (art. 1.378 CC/02), pelo que não pode qualquer desses donos instituí-la por si só, ainda que para beneficiar futuramente outro que dele se desmembre. A diversidade de imóveis há de casar-se com a diversidade de proprietários para que, num só ato, surja a servidão. Os dois requisitos hão de coexistir simultaneamente e não sucessivamente.

Baseado no CC/02 condena-se a possibilidade de ser um só proprietário do prédio dominante e do serviente.

Contudo alguns civilistas admitem a servidão por destinação do proprietário.

Também a jurisprudência acabou por acolher a destinação do proprietário como via regular de constituir servidão. Mas devemos salientar que essa forma apenas estabelece uma serventia, sem criar servidão, pois esta só irá se constituir-se quando (ou se) os prédios vieres a pertencer a proprietários diversos, não se subordinando-se a servidão por destinação ao registro no Registro de Imóveis.

Se o proprietário de um só imóvel, ao dividi-lo em dois para venda, quer que uma de suas partes mantenha a serventia anterior sobre a outra parte, bastará, para isso, que na escritura pública divisória declare expressamente que fica constituída a servidão de uma em favor de outra que passou a pertencer a novo dono. Ao invés de presumir-se que existe um ônus sobre parte do imóvel, o que presume é que todo este se ache “livre e desembaraçado de qualquer ônus”.

Quando se busca imprimir certeza à existência de qualquer servidão, a ponto de sujeitar a registro até a aparente, com obras ostensivas, seria imperdoável incoerência admitir a existência da servidão por destinação do proprietário. Ao invés da certeza, característica da servidão, haveria a clandestinidade, já que, de repente, poderia surgir uma servidão completamente desconhecida do público e ausente do Livro em deveria ser inscrita.

Portanto a situação não é pacifica, e desta forma considerando os artigos de nºs. 1378 e 1.389, I, entendo s.m.j. de que não poderá acessar ao RI servidões que sejam instituídas em que figurem como mesmo proprietário do imóvel serviente e dominante , pois de acordo com o citado artigo 1.389, I é forma de extinção da servidão.

Ver Revista do Direito Imobiliário do Irib de nº 28 páginas 35/42 (Notas Sobre As Servidões e o Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa) e Servidões Ente Imóveis do Mesmo Dono – Maria Helena Leonel Gandolfo – IV Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – Porto Alegre 26-9 a 1.10.1977 (via e-mail).

É o que entendemos passível de Censura.

São Paulo, 24 de Abril  de 2.019.

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 99. São bens públicos:

I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;

II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;

III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.

Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.

Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.

Art. 101. Os bens públicos dominicais podem ser alienados, observadas as exigências da lei.

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

Art. 103. O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido legalmente pela entidade a cuja administração pertencerem.

Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

Data: 07/04/2005 
Protocolo: 2046 
Assunto: 
Autor(es): autor 
Revisor(es): 
Verbetação: LOTEAMENTO. ÁREA VERDE. SERVIDÃO. CANCELAMENTO. 

Pergunta:

Ao registrar-se um loteamento, deve ser cancelada a servidão registrada em favor da CPFL que passou a incidir sobre o canteiro central de uma avenida, atravessando uma área verde?

Resposta:

Inicialmente cabe ressaltar que, se sobre o imóvel loteado havia uma servidão registrada em favor de terceiro, sendo essa área afetada pelo empreendimento, visto que iria se tornar área verde, ou seja, bem de uso comum do povo, “antes” do registro do loteamento, deveria ter sido cancelado o referido direito real, uma vez que, a servidão implica em contrato bilateral, firmado entre os donos do prédio serviente e do dominante, surgindo, portanto, obrigação para uma das partes e benefício/interesse para a outra. Assim, com o registro do loteamento houve, além da mudança da titularidade, a alteração da destinação do imóvel, de tal sorte, que a servidão não pode incidir sobre imóvel de uso comum do povo. Contudo, nos termos do artigo 250 da L.R.P., o cancelamento do registro somente pode ocorrer: I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; ou III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil. Assim, para cancelar o registro de servidão, é necessário requerimento no qual compareçam o dono do prédio dominante e o dono do prédio serviente.

Casamento no Exterior – Regime de Bens e Divórcio

De acordo com o R.10 da matrícula, o Sr. Fulano, adquiriu por herança a parte ideal de 1/6 do imóvel, casado no regime da comunhão parcial de bens aos 28/09/01 na Alemanha.

Através da Av.13, foi averbada a separação de Fulano, feita na 1ª Vara Cível local.

Agora Fulano pretende averbar a conversão de separado para divorciado.

A intenção da parte é de vender o imóvel junto com os demais proprietários.

O tabelionato recusou-se em fazer a escritura, pois não tem certeza se há necessidade da outorga uxória na parte de Fulano, tendo em vista o casamento no exterior.

Diz o Tabelionato que na Carta de Sentença não foi arrolado este imóvel, e que não está seguro se houve comunicação da parte de 1/6 do imóvel por envolver casamento no estrangeiro. (R.10).

Portanto averbo apenas o divórcio ou devo pedir a Carta de Sentença? E se realmente na Carta não foi arrolado este imóvel, devo pedir a sobrepartilha, tendo em vista o casamento ter sido realizado no estrangeiro?

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Resposta:

  1. Via de regra os casamentos realizados na Alemanha quando da inexistência de pacto antenupcial, são realizados pelo regime da participação final nos aquestos, não se comunicando a aquisições não onerosas;
  2. No entanto pode ter havido pacto antenupcial dispondo de outra maneira;
  3. Tanto na certidão de casamento apresentada pelo RCPN, como no R.10 da matrícula constou que Fulano e sua Esposa são casados pelo regime da Comunhão Parcial de Bens;
  4. Nos termos da decisão de nº 1094840-54.2015.8.26.0100 do CSMSP os casamentos realizados no exterior, o regime de bens deve constar da certidão de casamento;
  5. Para a averbação do divórcio basta o requerimento e a apresentação da certidão de casamento com a averbação do divórcio – cf. Resolução de nº 155 de 16 de Julho de 2.012 do CNJ, artigo 13, parágrafos 5º, 8º e 9º;
  6. A questão da comunicação do bem (pouco provável considerando o regime comum da Alemanha) será quando da venda e compra por Fulano, divorciado (e outros);
  7. Desta feita deverá ser apresentada a Carta de Sentença realizada por ocasião do divórcio do casal. E caso nada conste sobre esse bem (1/6 do imóvel), deverá ser apresentada declaração do Cônsul da Alemanha no Brasil quanto ao regime de casamento do casal e da existência ou não de pacto antenupcial, e se possível a certidão do casamento realizado na Alemanha.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 de Abril de 2.019.

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CAPÍTULO XIV.

Escrituração 44. A escritura pública, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, deve conter: a) dia, mês, ano e local em que lavrada, lida e assinada; b) nome, nacionalidade, estado civil, profissão, número do registro de identidade com menção ao órgão público expedidor ou do documento equivalente, número de inscrição no CPF ou CNPJ, domicílio e residência das partes e dos demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação, e expressa referência à eventual representação por procurador;

CAPÍTULO XX

59. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:2

63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.

ALIENAÇÃO. CASAMENTO NO EXTERIOR. REGIME DE BENS. OMISSÃO. QUALIFICAÇÃO NEGATIVA.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1094840-54.2015.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 14/10/2016 DATA DJ: 30/01/2017
UNIDADE: 5
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: LICC – Lei de Introdução ao CC – 4.657/1942 ART: 7 PAR: 4

REGISTRO DE IMÓVEIS – OMISSÃO QUANTO AO REGIME DE BENS ADOTADO QUANDO DO CASAMENTO DA ALIENANTE – CASAMENTO NO EXTERIOR – CÔNJUGE FALECIDO – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO – O regime de bens há de constar expressamente da certidão de casamento. À míngua de expressa menção, não se presume a adoção do regime de reserva previsto na legislação do país em que realizado o matrimônio.

ÍNTEGRA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelaçãonº 1094840-54.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante DOMINGOS FIGUEIREDO BRILHANTE, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistraturado Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 14 de outubro de 2016.

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelaçãonº 1094840-54.2015.8.26.0100

Apelante: Domingos Figueiredo Brilhante

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 29.573

REGISTRO DE IMÓVEIS – OMISSÃO QUANTO AO REGIME DE BENS ADOTADO QUANDO DO CASAMENTO DA ALIENANTE – CASAMENTO NO EXTERIOR – CÔNJUGE FALECIDO – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO – O regime de bens há de constar expressamente da certidão de casamento. À míngua de expressa menção, não se presume a adoção do regime de reserva previsto na legislação do país em que realizado o matrimônio.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de compra e venda de imóvel, por não se saber o regime de bens do matrimônio contraído pela apelante.

A apelante afirma, em síntese, que a certidão de casamento transcrita a fls. 13 demonstra que, na Suíça, onde o matrimônio foi contraído, a regra geral é o regime de participação final nos aquestos, a menos que haja expressa pactuação entre os cônjuges, em sentido contrário. Pondera que, embora não conste da certidão matrimonial o regime de bens adotado, tampouco houve alusão a pactuação entre cônjuges, donde se extrairia a adoção do regime geral, de participação final dos aquestos.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do artigo 7º, §4º, da LINDB, o regime de bens do matrimônio contraído pela alienante é regido pelas leis suíças. Neste passo, a certidão de fls. 13 dá conta de que a apelante contraiu matrimônio com Michel René Sandoz, em 24/4/96. Consta, ainda, o falecimento do cônjuge, em 16/1/02, o que sana a questão atinente à discrepância relativa a nome e estado civil da recorrente, tais como redigidos quando da aquisição do imóvel, e aqueles grafados na escritura pública que se quer registrar.

Todavia, remanesce óbice referente ao regime de bens adotado no matrimônio. A certidão de casamento transcrita a fls. 13 não indica às claras o regime de bens havido entre a recorrente e seu ex-marido, falecido. Apenas menciona que, pela lei suíça, à míngua de pactuação diversa, o regime de bens será o de participação final dos aquestos.

Da omissão da certidão, porém, não se extrai que, para a hipótese em berlinda, o regime de bens seja o geral. Não se há de baralhar a previsão legal de existência de regime de reserva, a prevalecer à falta de outro pactuado, com a presunção de vigência do regime de reserva, em caso de omissão cartorária. Para que se saiba, com a segurança necessária, qual o regime de bens vigente, essencial expressa indicação na certidão de casamento. Incogitável a presunção quer da existência, quer da inexistência de contratação de regime diverso entre cônjuges.

Assim é que bem posto o entrave registrário. Deveras, a alienação levada a termo como se o imóvel fosse integralmente da recorrente acarretaria considerável prejuízo a sucessores do cônjuge falecido, caso o regime adotado implique comunicação do bem, o que não pode ser afastado pelos elementos constantes dos autos.

Desta feita, nego provimento ao recurso.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notificação a Mais de um Destinatário – CDHU

Foi apresentado via Central-RTD, várias notificações da CDHU, sendo que, algumas delas estavam como destinatários “Fulano OU Ciclano”.

Fiz a devolução de tal documento, solicitando a complementação de valores, visto que, no documento possui dois destinatários.

Hoje, me ligou uma funcionária da Central, e disse que, nosso entendimento está errado e que a lei não permite notificação de várias pessoas em uma carta só. Porém, ao ser confrontada dizendo para informar qual dispositivo legal prevê tal afirmação, ela não soube dizer, e disse que não lembrava aonde estava tal norma.

O nosso entendimento, sempre foi de que, de acordo com o princípio da rogação, a pessoa pode sim, em apenas uma carta requerer que se notifica 1, 2, 3, etc., destinatários, desde que, é claro, pague por isso, de acordo com o item 3, da Tabela 3 de Emolumentos (TD/PJ).

Por fim, a pergunta é?

Tem alguma previsão legal expressando a limitação de apenas um destinatário por notificação?

Em contrapartida, e previsão legal expressando a possibilidade de vários destinatários em uma cártula só ?

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Resposta:

  1. Se a notificação é para ser feita a João ou Paulo, é alternativa e somente para um destinatário ou João ou Paulo, mas não necessariamente dois destinatários. Portanto no caso de João ou Paulo é um só valor e uma só notificação, João ou Paulo. Sem ambos estiverem no local, ou se notifica João ou o Paulo;
  2. No caso de a notificação ser dirigida para João e para Paulo, são duas notificações, uma para João e outra para Paulo, portanto dois valores;
  3. O que não pode ser aceito nesses casos do CDHU, é aceitar uma notificação para ser feita a João ou eventual ocupante, sem identificar quem, somente pessoa incerta “ocupante”. Já se constar ou o ocupante Paulo (identificado), se não notificar João, notifica o Paulo, mas ainda assim é uma só notificação e um só valor. (Ou João ou Paulo). Como dito se for João e Paulo são duas.
  4. O que não pode ser é notificação dirigida à pessoa incerta tida somente como “ocupante”. Nesse caso será preciso identificar essa segunda pessoa, Paulo, Maria, Wagner, Luiz, Nascimento, etc.
  5. Enfim das duas ou uma.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Abril de 2,019.

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CAPÍTULO XIX

DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

42.1. As notificações extrajudiciais poderão ser efetivadas pessoalmente, por via postal, por meio eletrônico ou por edital, pelo Oficial da livre escolha do apresentante, averbando-se ao registro o resultado positivo ou negativo.

42.1.1. As notificações por meio eletrônico serão efetivadas por meio da Central de RTDPJ, devendo assegurar a identificação do destinatário,mediante utilização de certificado digital, como pressuposto para a certificação de sua cientificação quanto ao teor dos documentos, sendo vedada a efetivação de notificações apenas com base no envio de correios eletrônicos, ainda que acompanhados do comprovante de recebimento ou leitura da mensagem.

42.1.2. A notificação extrajudicial não está submetida ao disposto no art. 130 da Lei n°6.015/1973.

42.1.3. Na hipótese de apresentação de documento eletrônico para notificação de destinatários domiciliados em locais diversos, a Central Eletrônica de Serviços Compartilhados, por seus portais, enviará o documento a cada um dos registradores competentes.

42.1.4 Tratando-se de documento em papel, o registrador que recepciona-lo em primeiro lugar emitirá certidão eletrônica do registro do documento, mesmo sem a averbação do resultado da notificação, para que a Central, por suas plataformas, possa encaminhar a cada um dos registradores competentes para os demais atos de notificação requeridos, cabendo cada um deles registrar a certidão e averbar o resultado da respectiva notificação, com posterior devolução de certidão eletrônica ao requerente, no prazo máximo de 5 dias após essa averbação.

42.2. Se o apresentante não apresentar vias suficientes para todas as notificações requeridas, o Oficial poderá, a pedido do usuário, emitir certidões do registro efetuado em quantidade suficiente para viabilizar a entrega de uma via a cada um dos destinatários.

Cédula de Crédito Bancário – Garantidora e Avalista Concomitantemente

Numa cédula de crédito bancário, é possível a interveniente garantidora (que deu seu imóvel em garantia hipotecária), ser ao mesmo tempo garantidora e avalista ??

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Resposta:

Sim, entendo s.m.j, ser perfeitamente possível a interveniente garantidora que comparece no ato constituído hipoteca de imóvel de sua propriedade para a garantia da operação também compareça na qualidade de avalista. E isto porque são garantias distintas, a hipotecária garantia real (artigo n. 1.225, IX do CC) e a outra (aval), garantia pessoal.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Março de 2.017.

Patrimônio de Afetação – Cancelamento

Estamos com dúvidas acerca do cancelamento do patrimônio de afetação nos termos do inciso I, do art. 31-E, da Lei nº 4.591/1964, abaixo transcrito:

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; 
  

Diante desse dispositivo legal, surgiram as seguintes dúvidas:

1. Os 03 requisitos elencados no inciso I, do art. 31-E, acima, são cumulativos ou alternativos?

2. O cancelamento do patrimônio de afetação poderia ser realizada apenas diante da averbação da construção, mesmo que pendente obrigação do incorporador com a instituição financiadora (hipoteca sobre unidades)?

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Resposta:

  1. A averbação do cancelamento do patrimônio de afetação (parcial das unidades liberadas se for o caso) poderá ser feito nos termos do artigo 31-E da Lei 4.591/64, e no caso pelo inciso “I” do artigo (averbação da construção e registro dos títulos de domínio, instituição e especificação parcial se for o caso) a requerimento das partes interessadas incorporador ou (incorporador e proprietários das unidades autônomas, quando por estes últimos a construção da unidade ficou a seu cargo). E desde que a obra não tiver sido financiada, ou se financiada seja também averbado o cancelamento da garantia respectiva mediante apresentação de documento hábil para tal.
  • Da mesma forma que constituído por averbação junto ao RI, seu cancelamento também, em qualquer hipótese, em nível registral, dependerá da respectiva averbação, tanto pela conclusão do empreendimento em favor dos adquirentes, seja pela frustração em que se veja extinto o patrimônio de afetação e a requerimento dos interessados, conforme o caso.
  • Portanto quanto ao item “l” cumulativo, item “2” não.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 18 de Abril de 2.019

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LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea “a”); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea “b”).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI – entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III – liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Data: 09/01/2018 
Protocolo: 15483 
Assunto: Incorporação Imobiliária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Patrimônio de afetação – cancelamento. Ceará. 

Pergunta:

De acordo com o artigo 31-E, inciso I, da Lei nº 4.591/64 ocorrerá a extinção do patrimônio de afetação pela “I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;”. Por sua vez, conforme Boletim Eletrônico do IRIB, de 13/09/2016 (fonte: http://www.irib.org.br/noticias/detalhes/patrimonio-de-afetacao-undefined-cancelamento-averbacao-de-construcao) em que foi levantado o questionamento acerca do cancelamento automático do patrimônio de afetação com a averbação de construção, foi apresentado entendimento deste conceituado instituto acerca da necessidade de ato expresso à margem do assento imobiliário. Neste sentido indagamos: A) As situações elencadas no inciso I do artigo 31-E são cumulativas para a extinção do patrimônio de afetação e, consequentemente, impõe a obrigatoriedade ao registrador em fiscalizar a ocorrência das situações por ocasião da solicitação do cancelamento do patrimônio de afetação relativo a todo o empreendimento ou a uma unidade específica? B) A depender da resposta ao questionamento anterior, poderia o incorporador, após a averbação da construção do empreendimento, contudo, sem existir a alienação da unidade, solicitar a averbação do cancelamento do patrimônio de afetação ao registrador relativo a uma unidade específica do empreendimento?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, o cancelamento do patrimônio de afetação realizado com base no inciso I do art. 31-E da Lei nº 4.591/64 (consecução de sua finalidade) pressupõe a ocorrência de todas as situações ali elencadas, cumulativamente. Ademais, entendemos que o Oficial Registrador deve verificar a ocorrência das situações previstas no texto legal. 

Sobre o assunto, vejamos a lição de Melhim Namem Chalhub: 

“3.5.5. A extinção do patrimônio de afetação 

(…) 

A extinção da afetação pela consecução da sua finalidade importa em desafetação das unidades remanescentes e dos créditos vincendos relativos à comercialização. Ao requerer a desafetação, o incorporador deverá comprovar a quitação do financiamento, se houver. Tendo em vista que a averbação da construção e o registro dos contratos de venda constam do próprio Registro de Imóveis destinatário do requerimento, não deve ser exigida do incorporador a apresentação das certidões de averbação da construção e do registro dos títulos de domínio ou de direito real de aquisição em nome dos adquirentes, bastando que indique, no requerimento, os números das matrículas e dos respectivos registros, bem como da averbação.” (“Incorporação Imobiliária”, 4ª Edição, Editora GEN/Forense, São Paulo, 2017, p. 123). 

Assim, uma vez que entendemos ser necessária a cumulatividade de situações para o cancelamento do patrimônio de afetação com base no inciso I do mencionado artigo, entendemos que não é possível o cancelamento tendo ocorrido apenas à averbação de construção. 

Data: 17/03/2016 
Protocolo: 13782 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Incorporação Imobiliária. Patrimônio de afetação. Ceará. 

Pergunta:

Encarecemos orientação com respeito a seguinte situação: Foi averbada em determinada matrícula a constituição do patrimônio de afetação no terreno onde seria construído um edifício. Já foi averbada a construção do mesmo e registradas a atribuição da destinação condominial e a convenção de condomínio, ressaltando que não houve financiamento da construção e não ocorreu nenhuma transferência de unidade, e agora estão sendo requeridas as aberturas das matrículas filhas para as unidades individualizadas. Desta forma, nas aberturas das matrículas deverá ser transportada a averbação do patrimônio de afetação considerando os arts. 230 e 252 da Lei nº 6.015/73? Ou o cartório deverá exigir que no requerimento de abertura conste a solicitação para o cancelamento da averbação do patrimônio de afetação uma vez que já construído o edifício, não houve financiamento e não foram alienadas as unidades.

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, enquanto não cancelado o Patrimônio de Afetação, entendemos que tal garantia deverá ser averbada nas matrículas filhas do empreendimento.

Neste sentido, vejamos o que nos explica Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 155:

“Caso alguma unidade tenha sido objeto de matrícula própria, dentro das regras legais e das normativas estaduais, a averbação deverá estender-se também a ela. As razões para assim afirmar podem ser resumidas nos seguintes pressupostos: (1) a instituição de patrimônio de afetação abrange a totalidade do empreendimento; (2) o patrimônio de afetação não constitui um gravame sobre o imóvel, ao contrário, é um instituto que visa a proteger os compradores, os credores por produtos e serviços fornecidos ao empreendimento e credores com direito real sobre o imóvel; (3) os imóveis já vendidos continuam a integrar o patrimônio de afetação e serão protegidos pela instituição, nos casos previstos em lei; (4) as unidades vendidas a preço fixo, sem financiamento, terão a proteção do patrimônio de afetação, porque as obras que restam (tanto na unidade propriamente dita, quanto nas áreas comuns) e as obrigações ainda por saldar (impostos, despesas, salários, etc.) também estarão incluídas nestas garantias; (5) as unidades vendidas com financiamento para sua construção, também continuarão garantidas pelo patrimônio de afetação, quanto ao restante das obras e demais obrigações; (6) o comprador poderá integrar a Comissão de Representantes, não importando para tanto se ele é titular da propriedade plena, se existe hipoteca ou, até mesmo, se titula apenas o direito real de aquisição (nas alienações fiduciárias).”

Ademais, a redação do art. 31-E, I, da Lei nº 4.591/64, por não apresentar um rol que contenha situações alternativas, ou seja, a partícula “ou” ao invés da “e”, faz com que o patrimônio de afetação possa subsistir mesmo após averbada a conclusão da obra. Assim, justificada está esta prática registral de fazer averbar o cancelamento do patrimônio de afetação a requerimento da parte interessada, não sendo automático o cancelamento tão somente pela conclusão da edificação.

Data: 01/04/2014 
Protocolo: 11517 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Patrimônio de afetação – cancelamento parcial. Santa Catarina. 

Pergunta:

Encontra-se registrado neste Ofício a Incorporação de um edifício que possuirá 13 lojas comerciais, 29 apartamentos e 87 vagas de garagem. Após o registro da incorporação foi averbada a opção pelo patrimônio de afetação e na sequência, foi registrada uma hipoteca sobre todo o empreendimento. A proprietária do Empreendimento protocolou Instrumento Particular de Compra e Venda e Constituição de Alienação Fiduciária de frações ideais correspondentes a 02 unidades incorporadas. No corpo do contrato consta a liberação pelo credor hipotecário da hipoteca somente em relação às unidades objeto do contrato apresentado, bem como a solicitação pelo credor e pelo incorporador da exclusão dessas unidades do Patrimônio de Afetação. Pergunto: É possível cancelar parcialmente o Patrimônio de Afetação constituindo nova alienação fiduciária, sendo que um dos requisitos elencados no art. 31-E da Lei nº 4.591/1964 para cancelamento é a averbação da obra e o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, se é possível a instituição parcial do patrimônio de afetação, entendemos que também poderá ser admitido o cancelamento parcial do patrimônio de afetação.

Quanto à sua extinção, Melhim Namem Chalhub assim explica, em obra intitulada “Da Incorporação Imobiliária”, editora Renovar, 3ª edição revista e atualizada, Rio de Janeiro – São Paulo – Curitiba – Recife, 2010, p. 118-119:

“O patrimônio de afetação extingue-se pela consecução de sua finalidade – conclusão da obra, individualização das unidades e sua entrega aos adquirentes – e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do incorporador perante o financiador (art. 31E, I), mas pode extinguir-se, também, mediante liquidação deliberada pela assembléia geral dos adquirentes ou pela revogação, caso haja denúncia da incorporação (art. 31E, II e III); neste último caso, só será considerado extinto o patrimônio de afetação depois de restituídas aos adquirentes as quantias que estes tiverem pago (art. 36).”

Data: 11/03/2014 
Protocolo: 11439 
Assunto: Incorporação Imobiliária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Patrimônio de afetação – instituição parcial – extinção. Pernambuco. 

Pergunta:

Diante do caso concreto de uma incorporação imobiliária que abranja apenas as unidades imobiliárias de propriedade da Incorporadora, pois a Incorporadora adquiriu parte do terreno através de permuta por área construída, ficando reservadas algumas unidades para os proprietários do terreno; assim, é possível proceder a constituição do patrimônio de afetação apenas nos apartamentos de propriedade da Incorporadora? Aproveito a oportunidade para indagar ainda, é possível extinguir o patrimônio de afetação em virtude do cancelamento do ônus real da hipoteca e da averbação de edificação da unidade, não sendo condição “sine qua non” a alienação da unidade a terceiros?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, é possível a instituição parcial de patrimônio de afetação, como pretende a parte.

Quanto à sua extinção, Melhim Namem Chalhub assim explica, em obra intitulada “Da Incorporação Imobiliária”, editora Renovar, 3ª edição revista e atualizada, Rio de Janeiro – São Paulo – Curitiba – Recife, 2010, p. 118-119:

“O patrimônio de afetação extingue-se pela consecução de sua finalidade – conclusão da obra, individualização das unidades e sua entrega aos adquirentes – e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do incorporador perante o financiador (art. 31E, I), mas pode extinguir-se, também, mediante liquidação deliberada pela assembléia geral dos adquirentes ou pela revogação, caso haja denúncia da incorporação (art. 31E, II e III); neste último caso, só será considerado extinto o patrimônio de afetação depois de restituídas aos adquirentes as quantias que estes tiverem pago (art. 36).”

Data: 09/09/2011 
Protocolo: 8135 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Incorporação Imobiliária. Patrimônio de afetação – cancelamento. Ceará. 

Pergunta:

Existe nesta serventia matrícula onde já está registrada a incorporação, estando averbado patrimônio de afetação, registrada hipoteca em favor da instituição financeira para garantir a construção do empreendimento. Vindo agora a proprietária vender as frações ideais do imóvel, que a respeito do mesmo indagamos: 1) Não estando averbada a construção do empreendimento, não será possível cancelar ou excluir do patrimônio de afetação conforme orientação na consulta de 24 MAI 2011, protocolo 7771. Dessa forma, como ficará a aquisição do comprador da fração ideal? Tendo em vista que o valor recebido no financiamento está vinculado ao patrimônio de afetação a ser empregado na construção, poderá o banco autorizar o cancelamento parcial da hipoteca que garante a construção para a fração ideal em comento? 2) Uma vez que o valor daquela fração ideal foi recebido pela proprietária, deverá o mesmo ser vinculado ao patrimônio de afetação para construção do empreendimento, visto o emprego do valor recebido no financiamento bancário e agora o pela aquisição da fração ideal? 3) Ademais, se com respeito aquela fração ideal já existe reserva de dinheiro permaneceria o patrimônio de afetação com relação aquela fração ideal que já foi transferida a terceiro? 4) Também é possível que a referida fração ideal seja adquirida através de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia? Existe algum tipo de reserva ao registro do referido contrato, tendo em vista que a mesma está hipotecada para garantir a construção? Por fim, convém salientar que não existem normas da Corregedoria Geral de Justiça deste Estado para o tema aqui exposto.

Resposta:

Prezada consulente: 

A nosso ver, a desafetação haverá de ser feita unidade por unidade, na medida em que for registrado o respectivo contrato. Em relação ao valor recebido, entendemos que não haverá vinculação entre este e o patrimônio de afetação, uma vez que ocorrerá a desafetação da unidade, estando ela liberada da restrição. 

Quanto à aquisição da unidade, entendemos que nada impede que ela seja feita mediante alienação fiduciária, eis que, conforme mencionamos anteriormente, haverá a desafetação do bem, inexistindo reserva ao registro do contrato.

Data: 23/06/2010 
Protocolo: 6877 
Assunto: Incorporação Imobiliária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Patrimônio de afetação – cancelamento – hipóteses. São Paulo. 

Pergunta:

Sobre o cancelamento de patrimônio de afetação, nós encontramos no artigo 31-E da Lei nº 4.591/64 as seguintes hipóteses: a) averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; b) revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídos aos adquirentes das futuras unidades os valores já pagos, ou de outras hipóteses previstas em lei; c) liquidação deliberada pela assembléia geral (nos casos de falência ou insolvência civil do incorporador). A nossa pergunta é se o incorporador poderia manter a incorporação (ele não pretende denunciá-la – art. 31-E, II, primeira parte) e cancelar o patrimônio de afetação já averbado. Na matrícula não há nenhuma alienação ou garantia registrada e o incorporador declara que nenhuma futura unidade foi negociada.

Resposta:

Prezado associado:

A nosso ver, o rol previsto no art. 31-E, da Lei nº 4.591/64, é taxativo e não exemplificativo. Sendo assim, entendemos que se a hipótese para a extinção da afetação não se encaixar em nenhum dos incisos do citado artigo, esta não poderá ser realizada.

Portanto, diante do caso apresentado, não entendemos ser possível a extinção do patrimônio de afetação da forma que se pretende, pois a hipótese “in casu” não se encaixa no rol do artigo estudado.

Alteração Alienação Fiduciária – Novação Caracterizada – Aditamento Impossível

Foi apresentado um Aditamento a fim de alterar o crédito rotativo de R$ 600.000,00 para R$ 950.000,00, bem como índice de atualização e o  prazo. 

Em conversa recente por telefone o Senhor nos disse que o Tribunal estava mudando o pensamento sobre a caracterização de NOVAÇÃO nos  aditamentos.

Saiu alguma decisão nova sobre  Alienação fiduciária – Aditamento – Novação (alteração do valor da dívida)?  

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Tomadora do Crédito: Auto Posto Ltda.

Fiduciantes: Fulano

Fiduciário: Combustíveis S/A

Valor Inicial 1º Contrato Alienação Fiduciária R. 11 – R$ 600.000,00

Aditamento: Valor: R$ 950.000,00 com alteração do índice de atualização e prazo.

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Resposta:

  1. No caso esta havendo novação, pois esta se elevando o crédito para R$ 950.000,00 com aporte financeiro de R$ 350.000,00 e mais, alterando-se o prazo e o índice de atualização bem como o prazo (20 anos a partir da assinatura do aditamento – 28-01-2.018);
  2. Portanto deverá ser previamente cancelada a alienação fiduciária anterior e outra nova constituída;
  3. No caso houve a decisão do CSMSP de nº 1132901-47.2016.8.26.0100 permitindo a averbação do aditamento, porque houve somente a repactuação da dívida para pagamento em maior prazo com mera atualização do débito, com a incidência de encargos previstos no contrato sem aposte financeiro e sem animus novandi, que não é o caso apresentado.
  4. Nesse sentido ver também a decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1118779-58.2018.8.26.0100 – DJE de 06-03-2019.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 16 de Abril de 2.019.

Regimento Interno – Ato Complementar à Convenção de Condomínio – Registro Não Obrigatório

Gostaríamos do seu parecer acerca das seguintes questões:

1. É possível registrar a convenção do condomínio edilício deixando o Regimento Interno para ser aprovado no futuro, a despeito do que consta no art. 1.334, inciso V, do Código Civil?

2. O artigo 34º, da Convenção que estamos analisando, abaixo transcrito, pode ser aceito na forma em que apresentado, sobretudo no que se refere ao postergamento do Regimento Interno?

Convenção do Condomínio:

Art. 34º. – O Regimento Interno do “Residencial”, deverá ser aprovado na primeira reunião da Assembleia Geral de condôminos, e de acordo com o quorum já estabelecido nesta convenção, ou seja, 2/3 (dois terços), da maioria simples.

3. Em se admitindo o postergamento do Regimento Interno, quando ele vier a ser apresentado, deverá ser recepcionado como ato de registro? Ou como ato de averbação?

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RESPOSTA: O Regimento Interno não é registrado ou mesmo averbado, via de regra ele faz parte da convenção do condomínio edilício, e pode estar nela contido ou em separado. Ficará no RI, mais para fins de arquivo, ou seja, arquivado juntamente com os demais documentos.

Portanto em se registrando a convenção do condomínio também deverá ser apresentado o Regimento Interno se não contido na própria convenção.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Abril de 2.019.

Ver artigos abaixo:

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;.

V – o regimento interno.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. 

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.

Capítulo VI

Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

CDHU – Instrumento de Cessão de Posse

Por gentileza, analise o contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel elaborado pela CDHU, e faça suas considerações.

Agradeço desde já a atenção dispensada.

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Resposta:

  1. No caso trata-se de conjunto habitacional  realizado pela CDHU, e que pelo instrumento particular  cede a posse do imóvel objeto da matrícula e promete vender o imóvel a Fulano pelo valor de R$39.810, 57 a ser pago em 300 (trezentos meses);
  2. A CDH é proprietária do imóvel e por ser proprietária possui tanto o domínio como a posse direta e indireta, podendo cedê-la a terceiros. No entanto essa cessão possessória não poderá acessar ao Registro de Imóveis, nem por registro nem por averbação, porque não elencada do artigo nº. 164, incisos I e II da LRP (nesse artigo com relação à posse somente é citado no inciso I, itens 36 (imissão provisória na posse ) 41 (Legitimação de posse) e 42 ( conversão da legitimação de posse em propriedade) e no inciso II, no item 27( extinção da legitimação de posse, assim como também não é mencionada como direito real no artigo n. 1.225 do CC;
  3. Desta forma se requerido pelos interessados (CDHU e/ou promitentes compradores) pelo principio da cindibilidade a promessa de compra e venda poderá ser registrada até porque outras virão.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Setembro de 2.017.

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII – a concessão de direito real de uso; e         (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

XIII – a laje.         (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

 Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                   (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;                  (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

41.  da legitimação de posse;                     (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

42.  da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;                        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – a averbação:                    (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

27.  da extinção da legitimação de posse;                     (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Recuperação Judicial – Empresa Comercializadora de Imóveis – Ativo Circulante – Registro de C/V possível

Foi apresentada uma Escritura Pública de Compra e Venda, da qual a outorgante vendedora encontra-se em recuperação judicial.

Junto a escritura supra, veio um Aditamento para constar que o imóvel está lançado contabilmente no ativo circulante, não constando nem nunca constado no ativo permanente da outorgante vendedora.

Com o presente aditamento a escritura de compra e venda está apta para registro? 

Vide Art. 66, da Lei nº 11.101/2005

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Resposta:

Considerando-se o objetivo social da recuperanda (venda de unidades imobiliárias), e os artigos da Lei n. 11.101/05 de nºs: 27, II, alínea “b” e “c”, a eventual possibilidade prevista no parágrafo 2º do artigo 49, 66 e 74, e o processo da Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital do Estado, onde é citado o artigo n. 66 da Lei 11.101/05 e se condiciona a autorização judicial somente os bens integrantes do ativo permanente, não se exigindo alvará (autorização) judicial para os bens do ativo circulante (em estoque), e que consta da escritura (aditamento) declaração dos outorgantes vendedores que o imóvel alienado, está lançado contabilmente no ativo circulante da empresa, não constando nem nunca constado no ativo permanente, entendo, s.m.j., de que a escritura e seu aditamento estão aptas a registro prescindindo de autorização judicial.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 03 de Maio de 2.017.

LEI No 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

   Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

        II – na recuperação judicial:

        a) fiscalizar a administração das atividades do devedor, apresentando, a cada 30 (trinta) dias, relatório de sua situação;

        b) fiscalizar a execução do plano de recuperação judicial;

        c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

        § 2o As obrigações anteriores à recuperação judicial observarão as condições originalmente contratadas ou definidas em lei, inclusive no que diz respeito aos encargos, salvo se de modo diverso ficar estabelecido no plano de recuperação judicial.

Art. 66. Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comitê, com exceção daqueles previamente relacionados no plano de recuperação judicial.

  Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.