Alteração Alienação Fiduciária – Novação Caracterizada – Aditamento Impossível

Foi apresentado um Aditamento a fim de alterar o crédito rotativo de R$ 600.000,00 para R$ 950.000,00, bem como índice de atualização e o  prazo. 

Em conversa recente por telefone o Senhor nos disse que o Tribunal estava mudando o pensamento sobre a caracterização de NOVAÇÃO nos  aditamentos.

Saiu alguma decisão nova sobre  Alienação fiduciária – Aditamento – Novação (alteração do valor da dívida)?  

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Tomadora do Crédito: Auto Posto Ltda.

Fiduciantes: Fulano

Fiduciário: Combustíveis S/A

Valor Inicial 1º Contrato Alienação Fiduciária R. 11 – R$ 600.000,00

Aditamento: Valor: R$ 950.000,00 com alteração do índice de atualização e prazo.

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Resposta:

  1. No caso esta havendo novação, pois esta se elevando o crédito para R$ 950.000,00 com aporte financeiro de R$ 350.000,00 e mais, alterando-se o prazo e o índice de atualização bem como o prazo (20 anos a partir da assinatura do aditamento – 28-01-2.018);
  2. Portanto deverá ser previamente cancelada a alienação fiduciária anterior e outra nova constituída;
  3. No caso houve a decisão do CSMSP de nº 1132901-47.2016.8.26.0100 permitindo a averbação do aditamento, porque houve somente a repactuação da dívida para pagamento em maior prazo com mera atualização do débito, com a incidência de encargos previstos no contrato sem aposte financeiro e sem animus novandi, que não é o caso apresentado.
  4. Nesse sentido ver também a decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1118779-58.2018.8.26.0100 – DJE de 06-03-2019.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 16 de Abril de 2.019.

Regimento Interno – Ato Complementar à Convenção de Condomínio – Registro Não Obrigatório

Gostaríamos do seu parecer acerca das seguintes questões:

1. É possível registrar a convenção do condomínio edilício deixando o Regimento Interno para ser aprovado no futuro, a despeito do que consta no art. 1.334, inciso V, do Código Civil?

2. O artigo 34º, da Convenção que estamos analisando, abaixo transcrito, pode ser aceito na forma em que apresentado, sobretudo no que se refere ao postergamento do Regimento Interno?

Convenção do Condomínio:

Art. 34º. – O Regimento Interno do “Residencial”, deverá ser aprovado na primeira reunião da Assembleia Geral de condôminos, e de acordo com o quorum já estabelecido nesta convenção, ou seja, 2/3 (dois terços), da maioria simples.

3. Em se admitindo o postergamento do Regimento Interno, quando ele vier a ser apresentado, deverá ser recepcionado como ato de registro? Ou como ato de averbação?

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RESPOSTA: O Regimento Interno não é registrado ou mesmo averbado, via de regra ele faz parte da convenção do condomínio edilício, e pode estar nela contido ou em separado. Ficará no RI, mais para fins de arquivo, ou seja, arquivado juntamente com os demais documentos.

Portanto em se registrando a convenção do condomínio também deverá ser apresentado o Regimento Interno se não contido na própria convenção.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Abril de 2.019.

Ver artigos abaixo:

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;.

V – o regimento interno.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. 

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.

Capítulo VI

Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

CDHU – Instrumento de Cessão de Posse

Por gentileza, analise o contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel elaborado pela CDHU, e faça suas considerações.

Agradeço desde já a atenção dispensada.

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Resposta:

  1. No caso trata-se de conjunto habitacional  realizado pela CDHU, e que pelo instrumento particular  cede a posse do imóvel objeto da matrícula e promete vender o imóvel a Fulano pelo valor de R$39.810, 57 a ser pago em 300 (trezentos meses);
  2. A CDH é proprietária do imóvel e por ser proprietária possui tanto o domínio como a posse direta e indireta, podendo cedê-la a terceiros. No entanto essa cessão possessória não poderá acessar ao Registro de Imóveis, nem por registro nem por averbação, porque não elencada do artigo nº. 164, incisos I e II da LRP (nesse artigo com relação à posse somente é citado no inciso I, itens 36 (imissão provisória na posse ) 41 (Legitimação de posse) e 42 ( conversão da legitimação de posse em propriedade) e no inciso II, no item 27( extinção da legitimação de posse, assim como também não é mencionada como direito real no artigo n. 1.225 do CC;
  3. Desta forma se requerido pelos interessados (CDHU e/ou promitentes compradores) pelo principio da cindibilidade a promessa de compra e venda poderá ser registrada até porque outras virão.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Setembro de 2.017.

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII – a concessão de direito real de uso; e         (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

XIII – a laje.         (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

 Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                   (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;                  (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

41.  da legitimação de posse;                     (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

42.  da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;                        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – a averbação:                    (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

27.  da extinção da legitimação de posse;                     (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Recuperação Judicial – Empresa Comercializadora de Imóveis – Ativo Circulante – Registro de C/V possível

Foi apresentada uma Escritura Pública de Compra e Venda, da qual a outorgante vendedora encontra-se em recuperação judicial.

Junto a escritura supra, veio um Aditamento para constar que o imóvel está lançado contabilmente no ativo circulante, não constando nem nunca constado no ativo permanente da outorgante vendedora.

Com o presente aditamento a escritura de compra e venda está apta para registro? 

Vide Art. 66, da Lei nº 11.101/2005

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Resposta:

Considerando-se o objetivo social da recuperanda (venda de unidades imobiliárias), e os artigos da Lei n. 11.101/05 de nºs: 27, II, alínea “b” e “c”, a eventual possibilidade prevista no parágrafo 2º do artigo 49, 66 e 74, e o processo da Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital do Estado, onde é citado o artigo n. 66 da Lei 11.101/05 e se condiciona a autorização judicial somente os bens integrantes do ativo permanente, não se exigindo alvará (autorização) judicial para os bens do ativo circulante (em estoque), e que consta da escritura (aditamento) declaração dos outorgantes vendedores que o imóvel alienado, está lançado contabilmente no ativo circulante da empresa, não constando nem nunca constado no ativo permanente, entendo, s.m.j., de que a escritura e seu aditamento estão aptas a registro prescindindo de autorização judicial.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 03 de Maio de 2.017.

LEI No 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

   Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

        II – na recuperação judicial:

        a) fiscalizar a administração das atividades do devedor, apresentando, a cada 30 (trinta) dias, relatório de sua situação;

        b) fiscalizar a execução do plano de recuperação judicial;

        c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

        § 2o As obrigações anteriores à recuperação judicial observarão as condições originalmente contratadas ou definidas em lei, inclusive no que diz respeito aos encargos, salvo se de modo diverso ficar estabelecido no plano de recuperação judicial.

Art. 66. Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comitê, com exceção daqueles previamente relacionados no plano de recuperação judicial.

  Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.

Penhora Trabalhista – Imóvel c/ Cláusula de Impenhorabilidade – Devolução

Recebemos uma certidão de penhora, de um determinado imóvel, no qual a proprietária recebeu por doação de seus genitores, a nua propriedade, onde ficou gravado além do usufruto, com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabidade e incomunicabilidade.

Por se tratar uma execução trabalhista, pode ser averbada a penhora?

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Resposta:

Se sobre o bem imóvel foi instituído pelos doadores (vontade desses) a cláusula restritiva de impenhorabilidade, entre outras, a penhora não poderá ser averbada em face dessa clausula restritiva, devendo ser previamente levantada pelo Juízo que a decretou.

Se a determinação vier novamente com imposição de penas de desobediência, multa diária, ou mesmo decretação de prisão , faz se a averbação consignando no corpo do ato (averbação) o ocorrido e comunicando o Juiz Corregedor

Existe exceção como, por exemplo, a do artigo 30 da Lei de Execução Fiscal que não é o caso que se apresenta, e mesmo assim o fosse, entendo, s.m.j., de que num primeiro momento, também deveria ser qualificada negativamente. Até que sobreviesse nova determinação, alegando ser penhorável nos termo do artigo de nº 30 da Lei 6.830/80.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Abril de 2.019.

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LEI No 6.830, DE 22 DE SETEMBRO DE 1980.

Art. 30 – Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Divida Ativa da Fazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara absolutamente impenhoráveis.

Partilha em Âmbito Pré-Processual por Centro De Conciliação de Conflitos- Registro Negado

Foi apresentado para registro um Termo de Sessão de Conciliação de Divórcio Consensual expedido pelo Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania – CEJUSC, onde o imóvel ficou atribuído exclusivamente para mulher. 

Diante da observação do Processo nº 2017/1123797 da CGJ, onde afirma “CEJUSC não pode fazer acordos envolvendo partilha de bens celebrados no âmbito PRÉ-PROCESSUAL na área de direito de sucessões e nas ações de divórcio (…)”

Obs: Não foi apresentado o ITCMD.

Pergunta:

O presente Termo poderá ser registrado?​

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Resposta:

  1. Inicialmente o titulo deve ser qualificado negativamente por dois motivos, a saber:
    1. Nos termos do processo CGJSP de nº 2017/1123797  o CEJUS não pode fazer acordos celebrados no âmbito Pré-Processual na área de direito de sucessões e nas ações de divórcio. Separação ou dissolução de união estável. A questão só pode ser decidida na via jurisdicional, pelo Juiz da família ou por escritura pública com a indispensável assistência de Advogado, devendo obedecer à formalidade legal. Tanto que constou que a transferência do imóvel a Isabel ficou sob a responsabilidade do divorciando;
    1. Como o imóvel ficou pertencendo exclusivamente a divorcianda deverá ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI;
    1. Se não houver a construção do prédio averbada junto à matrícula do imóvel, deverá esta averbação ser providenciada pelos interessados, com a apresentação de requerimento, habite-se e CND relativa à obra;
  2. Existem duas decisões da 1ª VRP da comarca da capital em sentido diferentes. Uma a do processo de nº 1124561-46.2018.8.26.0100 trata-se de pedido de providência do 8º RI da Capital, onde o registrador qualificou negativamente o título (da CEJUS), o qual foi novamente apresentado com determinação de registro sob pena de crime de desobediência. Quanto então  registrador procedeu ao registro e comunicou a corregedoria permanente. A segunda do processo de nº 0014994-68.2016 ou procedimento de dúvida iniciada por oficio encaminhado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no qual a CEJUS relatou o não cumprimento do acordo referente ao divórcio e partilha tendo a dúvida sido julgada improcedente e determinado o registro do título;
  3. Desta forma assim deverá ser procedido, ou seja, num primeiro momento qualifica negativamente o título, se retornar com nova ordem sob pena de crime de desobediência, registra a partilha e comunica o Juiz (a) Corregedor permanente, e se houver suscitação de procedimento de dúvida segue o que for decidido no procedimento (da dúvida).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Abril de 2.019.

Portabilidade – Alienação Fiduciária

Foi apresentado um contrato de Portabilidade onde a credora original (CEF) cede e transfere os direitos creditórios oriundos de uma alienação fiduciária para outro Banco, também pertencente ao SFI/SFH.

Ocorre que no contrato de Portabilidade, a CEF. não foi qualificada e não assinou. 

A CEF apresentou uma declaração apartada, da qual da quitação ao saldo devedor e que o mesmo serve como validade da transferência de dívida nos termos do Art.33-A da Lei 9.514/97. 

Art. 33-A da Lei 9.514/97.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Portanto, posso aceitar a presente declaração como qualificação do Credor/anuência/cedente/transferência de dívida pela credora originária (CEF) ? 

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Resposta:

Sim, nos termos do subitem de nº 240.2 do Capítulo XX das NSCGJSP e da decisão da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado de nº: 0062551-56.2013.8.26.0100, abaixo.

É o que entendemos passível de censura

São Paulo, 04 de Abril de 2.019.

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CAPITULO XX DA NSGJSP

238. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.

239. O título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar para ato de averbação na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão.

240. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.

240.1. Havendo cessão da posição do credor fiduciário, indispensável prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.

240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único,mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.

1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Josué Modesto Passos
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

íntegra

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14° Registro de Imóveis

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

CP 326

Vistos etc.

1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.

1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.

1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:

(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o  devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;

(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);

(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.

1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.

1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.

1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).

2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).

3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.

6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C);(c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).

7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.

8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).

9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).

Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.

Esta sentença tem eficácia de mandado.

Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.

P. R. I.

São Paulo, 17 de dezembro de 2013.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz de Direito

Inquérito Civil – Loteamento – Pedido para Averbar e Tornar Indisponíveis os Lotes

Recebi da Promotora de Justiça local e protocolei o oficio, acompanhado da portaria de instauração de inquérito civil.

No oficio a Promotora requisita: a) o envio de certidão de matricula ou de transcrição relativa ao imóvel onde se deu o irregular parcelamento e b) proceda a averbação, na matricula ou na transcrição da existência do presente inquérito civil em razão da ocorrência de parcelamento irregular do solo, em conformidade com o disposto no artigo 247 da Lei nº.6.015/73.

Queria saber como proceder nesse caso, devo encaminhar certidão do registro do loteamento que inclui a ficha auxiliar ou tenho que remeter também todas as matriculas já abertas deste loteamento?

A averbação determinada na letra “b” deve ser feita na matricula mãe e em todas as que foram abertas?

Caso tenha que fazer alguma informação a Promotora, por favor minute-a.

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Oficio

Inquérito Civil

Ministério Público Local

Matrícula de nº xxxx de propriedade da EMPREENDIMEMNTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA

R.2. registrado o loteamento.

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Resposta:

  1. Conforme oficio da promotora de justiça local é solicitado: a) o envio de certidão da matricula onde se deu o registro do parcelamento, ora irregular e b) averbação junto à matrícula (onde registrado o loteamento) da existência de inquérito civil instaurado pelo Ministério Público local;
  2. Portanto envia a certidão da matrícula mãe/original incluído a ficha auxiliar e averba-se somente a existência de abertura de inquérito civil, sem tornar indisponível o imóvel (do loteamento – lotes faltantes que não foram transmitidos) em conformidade com o artigo de nº 247 da LRP, porque até então se trata de instauração de inquérito civil e não propositura de ação civil pública com liminar de indisponibilidade (artigo 12 da Lei 7.347/85;
  3. Encaminhe oficio a promotora enviando as certidões solicitadas e informando o cumprimento da averbação solicitada na matrícula, e requerendo novas informações de procedimentos conforme abaixo:

N/Oficio de nº                                                 ___de ___________ de 2.019

                       Em atenção ao R. Oficio de nº xxxx de Vossa Senhoria cumpre informar e solicitar novas informações de procedimentos conforme segue:

  1. Inicialmente informamos de que demos cumprimento ao que foi solicitado por Vossa Senhoria, procedendo à averbação solicitada junta a matrícula de nº tal deste SRI, e estamos encaminhando junto com a presente certidão atualizada da matrícula do imóvel onde registrado o loteamento de propriedade da pessoa jurídica ENGETERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA., contendo com a ficha auxiliar onde anotada as alienações dos lotes feitas anteriormente;
  2. Entretanto a averbação feita junto à matrícula de nº xxx, onde registrado o loteamento somente foi realizada para constar a existência de instauração de inquérito civil, não tornando o imóvel (loteamento – lotes ainda não alienados) indisponíveis conforme artigo de nº 247 da Lei dos Registros Públicos,  ou seja,  declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei, porque no caso se trata de instauração de inquérito civil e não propositura de ação civil pública com determinação de liminar de indisponibilidade (artigo de nº 12 da Lei 7.347/85);
  3. Informamos mais de que conforme registro de nº 2., o referido loteamento foi registrado em 11 de Fevereiro de 1.982 conforme consta da inclusa certidão da matrícula. Sendo que conforme consta da ficha auxiliar que acompanha a matrícula do imóvel, quase 100% dos lotes foram alienados a terceiros restando muitos poucos lotes ainda em nome da loteadora;
  4. Desta forma solicitamos informações de que se deveremos também encaminhar certidões de todos os lotes já alienados para os quais foram abertas matrículas autônomas e individuais;
  5. Se devermos averbar na matricula mãe/original de onde registrado o loteamento a indisponibilidade nos termos do artigo 247 da LRP, apesar de não haver até então a existência de Ação Civil Pública e liminar;
  6.  Se devemos também averbar nas matrículas dos lotes já anteriormente alienados a terceiros com referência de matrículas constantes da ficha auxiliar a existência do inquérito civil instaurado nos termos do artigo de nº 247 da Lei dos Registros Públicos, ficando esses imóveis de propriedade de terceiros em face dessa averbação indisponíveis tanto para onerações como para alienações, podendo causar a esses terceiros adquirentes prejuízos se averbada a indisponibilidade desses lotes já anteriormente adquiridos e que de certa forma em nada tem a ver com a irregularidade do loteamento por culpa exclusiva do loteador. Ademais no caso ainda se trata de instauração de inquérito civil e não propositura de Ação Civil Pública com liminar de indisponibilidade (artigo 12 da Lei 7.347/85);
  7. No aguardo da resposta das informações acima nos colocamos ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para o que necessário for com relação a novas solicitações que se fizerem necessárias;

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INDISPONIBILIDADE DECORRENDE DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA, NECESSIDADE DE LIMAR PELO JUIZO DETERMINANDO A INDISPONIBILIDADE.

LEI No 7.347, DE 24 DE JULHO DE 1985.

Art. 8º Para instruir a inicial, o interessado poderá requerer às autoridades competentes as certidões e informações que julgar necessárias, a serem fornecidas no prazo de 15 (quinze) dias.

§ 1º O Ministério Público poderá instaurar, sob sua presidência, inquérito civil, ou requisitar, de qualquer organismo público ou particular, certidões, informações, exames ou perícias, no prazo que assinalar, o qual não poderá ser inferior a 10 (dez) dias úteis.

§ 2º Somente nos casos em que a lei impuser sigilo, poderá ser negada certidão ou informação, hipótese em que a ação poderá ser proposta desacompanhada daqueles documentos, cabendo ao juiz requisitá-los.

Art. 12. Poderá o juiz conceder mandado liminar, com ou sem justificação prévia, em decisão sujeita a agravo.

§ 1º A requerimento de pessoa jurídica de direito público interessada, e para evitar grave lesão à ordem, à saúde, à segurança e à economia pública, poderá o Presidente do Tribunal a que competir o conhecimento do respectivo recurso suspender a execução da liminar, em decisão fundamentada, da qual caberá agravo para uma das turmas julgadoras, no prazo de 5 (cinco) dias a partir da publicação do ato.

§ 2º A multa cominada liminarmente só será exigível do réu após o trânsito em julgado da decisão favorável ao autor, mas será devida desde o dia em que se houver configurado o descumprimento.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 247 – Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.                      (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

IRIB:

Data: 01/08/2007 
Protocolo: 4025 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Dação em pagamento. Indisponibilidade de bens – cancelamento. Ação Civil Pública. São Paulo. 

Pergunta:

O Município recebeu vários lotes em dação em pagamento em dezembro de 2005, dação essa devidamente autorizada por lei. Ocorre que, em ação civil pública proposta posteriormente à lavratura da escritura da dita dação, foi concedida e cumprida liminar que determina a indisponibilidade dos bens dados em dação ao Município, razão pela qual o Município não consegue levar a registro a referida escritura de dação. Consulta-se: Qual o mecanismo jurídico cabível para liberar os imóveis da indisponilidade decretada na referida ação civil pública? Caberia embargos de terceiros?

Resposta:

Prezada associada: Se a indisponibilidade de bens já estiver averbada na matrícula do imóvel o registro da dação em pagamento não poderá ser efetuado. O que o Município poderá fazer é entrar na ação civil pública existente e pleitear o cancelamento da restrição.

Data: 16/03/2005 
Protocolo: 1994 
Assunto: 
Autor(es): autor 
Revisor(es): 
Verbetação: HIPOTECA. REGISTRO. INDISPONIBILIDADE. AVERBAÇÃO. 

Pergunta:

Imóvel gravado com Indisponibilidade devido a ação Civil Pública. Antes de se tornar indisponível havia uma hipoteca registrada. Agora, posterior à indisponibilidade, veio ao registro uma escritura pública de aditivo de retificação e ratificação da hipoteca anterior onde é concedido pelo credor ( Caixa de PrevidÊncia dos Funcionáriod do Banco do Brasil – PREVI) uma redução do valor exigível, bem como a alteração do prazo para a liquidação. Como proceder?

Resposta:

A nosso ver, muito embora o título apresentado não se refira a ato que importe em alienação ou oneração do bem, a escritura apresentada não pode acessar o Fólio Registral, uma vez que a indisponibilidade de bens averbada na matrícula do imóvel impede a prática de quaisquer atos, enquanto o gravame não for cancelado, haja vista que o dispositivo tem caráter amplo e genérico, e não compete ao registrador interpretá-lo restritivamente. Destarte, sendo a inscrição da constrição preexistente à apresentação do novo título, momento em que aferidas as condições para seu ingresso no fólio real, verifica-se que, em face a indisponibilidade averbada, o título deve ser devolvido com a respectiva nova de devolução.

  • Data: 06/09/2004 
    Protocolo: 1595 
    Assunto: 
    Autor(es): autor 
    Revisor(es): 
    Verbetação: VENDA E COMPRA – CND – INSS – ALVARÁ JUDICIAL – NOTA DEVOLUTIVA. INDISPONIBILIDADE – LIMINAR. HIPOTECA. CÉDULA RURAL. DOAÇÃO. RETIFICAÇÃO. 

Pergunta:

1)- Por escritura de venda e compra, de 18.11.1988, a empresa S. ALVES E CIA LTDA., representada por seu sócio-gerente Sebastião Martins Alves, alienou um imóvel urbano, na cidade de Aparecida d’Oeste, desta comarca, à Renato Zacarin.- Constou da escritura o seguinte: “Pelos outorgantes vendedores me foi dito que estão isentos da apresentação do CQ, nos termos da legislação em vigor (Decreto-Lei 1958/82); e juntamente com o outorgado comprador me foi dito que se responsabilizavam expressa e solidariamente por eventuais débitos fiscais que pesem sobre os bens ora vendidos, objeto desta escritura – (art. 36 da Lei nº 4476/84). Que outorgantes declaram não pesar sobre o imóvel quaisquer ônus ou alienação, responsabilizando-se nos termos da lei. Que a DOI deixa de ser enviada conforme instruções da Receita Federal.” Pretende devolver essa escritura, alegando a não apresentação das certidões da Receita Federal e do INSS, haja vista que o imóvel foi alienado por uma empresa. Parece-me que essa empresa, que tinha sede em Aparecida d’Oeste-SP, hoje tem outra denominação e sócios diferentes, com sede em Cacoal-RO. Pergunto: Está correto meu entendimento? Em caso positivo existe a possibilidade da apresentação das certidões previdenciárias, a serem agora expedidas, as quais seriam apresentadas juntamente com a escritura, ou, seria necessário uma re-ratificação dessa escritura para constar a apresentação dessas certidões? Essa escritura é mesmo anulável? 2)- Por escritura de venda e compra, de 18.01.1989, o Espólio de Olímpio Silva de Moraes, representado pela inventariante Elza Peres Marin, viúva, que por sua vez está representada por procurador, alienou um imóvel urbano, na cidade de Aparecida d’Oeste, desta comarca, à Zenaide Proni da Silva.- O imóvel alienado encontra-se matriculado nesta serventia sob nº 6298, já em nome do citado espólio. Omitiu-se da escritura a apresentação de alvará autorizando o espólio alienar, mas, acompanha a mesma, o alvará judicial, datado de 31.03.1982, onde o Juízo local autoriza o Espólio de Olímpio Silva de Moraes, representada pela inventariante, a outorgar escrituras de venda e compra de vários lotes, dentre eles aquele transmitido na escritura em questão. Pergunto: Pretendo fazer nota devolutiva dessa escritura, alegando que o alvará judicial deveria constar da escritura de venda e compra. Está correto meu entendimento? 3)- Recebi do Juízo de Direito da Comarca de Votuporanga-SP, um ofício expedido nos autos da Ação Civil Pública, movida pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, contra Antenor Parise, que comunica-me que por r. decisão proferida em 09.03.2004, pela Exma. Sra. Dra. Daniella Camberlingo, foi deferida liminar determinando a indisponibilidade de todos os bens integrantes do patrimônio de ANTENOR PARISE, bem como foi solicitado que referida decisão seja averbada na matrícula do imóvel pertencente ao mesmo, constante de “um prédio comercial situado na rua São Paulo, nº 155, em Aparecida d’Oeste – Lote 07 e 08 da Quadra C, adquirido em 23.10.2001, do qual o requerido tem 60%. Desprezando o “nomen juris”, entendi que esse ofício nada mais é que um mandado, e assim, confeccionei as averbações determinadas. Mas, depois de tudo feito, estou entendendo que errei, já que se trata de liminar, onde não existe trânsito em julgado. Pretendo comunicar à Juíza a confecção das averbações determinadas, mas, por outro lado, lhe comunicar que a lei não permite a averbação de indisponibilidade, determinada por liminar, e, ao final, lhe pedir determine o cancelamento dessas averbações. Pergunto: Está correto meu entendimento? 4)- Um imóvel rural com a área de 21,01,14 has, pertencente a João Sabadini, matriculado sob nº 9334, nesta serventia, encontra-se hipotecado por cédulas rurais, em primeiro e segundo grau em favor da COOPERATIVA DE CRÉDITO RURAL COOPERCITRUS – “CREDICUTRUS”, com sede em Bebedouro-SP, para garantir empréstimos nos valores de R$ 16.000,00 e R$ 26.000,00, respectivamente. Agora, me é apresentado para registro uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, onde João Sabadini e sua mulher hipotecam o imóvel acima terceiro grau à COOPERATIVA DOS CAFEICULTORES E CITRICULTORES DE SÃO PAULO – COOPERCITRUS, também com sede em Bebedouro-SP. Acompanha a cédula um ofício dirigido a está serventia onde a COOPERATIVA DE CRÉDITO RURAL COOPERCITRUS – “CREDICUTRUS” concorda expressamente com o vínculo de terceiro grau a favor da COOPERATIVA DOS CAFEICULTORES E CITRICULTORES DE SÃO PAULO – COOPERCITRUS. Dito ofício vem assinado pelos procuradores da Credicitrus, Srs. Siguetoci Matusita e Juarez Mendes dos Reis, com firmas reconhecidas. Pedi então a procuração que autorizava esses procuradores a assinar pela Credicitrus. Me apresentaram fotocópia autenticada de procuração particular, datada de 06.05.2002, onde a Credicitrus, representada por seus diretores Leopoldo Pinto Uchoa e Raul Huss de Almeida, constitui seus bastante procuradores Siguetoci Matusita e Juarez Mendes dos Reis, a quem confere amplos e gerais poderes para representar a outorgante conjuntamente com outro diretor ou procurador para o fim especial de: “autorizar baixas de registros, inclusive hipotecários junto aos cartórios de registro imobiliário, e mais que preciso for para cabal desempenho do presente mandato, o qual tem prazo de validade até 31.03.2006, não podendo substabelecer. Estou entendendo que essa procuração por não autorizar o vinculo de terceiro grau a favor de outra cooperativa, não deve ser por mim aceita. Devo exigir nova procuração, que pode ser particular, mas que de poderes aos procuradores concordar com o vínculo de terceiro grau em favor da COOPERATIVA DOS CAFEICULTORES E CITRICULTORES DE SÃO PAULO – COOPERCITRUS. Pergunto: Está correto meu entendimento? Deveria também exigir documento que comprove que Leopoldo e Raul, são mesmo diretores da Credicitrus? 5)- O 16º Tabelião de São Paulo, lavrou em 20/04/2001, Escritura de Doação onde Maria Conceição de Oliveira, representada por sua procuradora Fernanda Fantuzzi Leite, doa à sua filha Marlene Oliveira Peixoto e seu marido Carlos Peixoto, representados por Fernanda Fantuzzi Leite, um imóvel urbano situado no município de São Francisco, desta comarca. Consta a anuência dos demais filhos da doadora, Srs. 1º)- Miguel Gonçalves Pacheco e Oliveira e sua mulher Cláudia Gomes Lima e Oliveira; 2º) Maria Helena Gonçalves Pacheco e Oliveira, solteira; 3º)- Ana Maria Gonçalves Pacheco e Oliveira, solteira; 4º)- Dilma de Oliveira Simões, divorciada; 5º)- Odiva Oliveira Sene, divorciada; 6º) Odete de Oliveira Eniz e seu marido Satyro Luiz Pereira Eniz; 7º)- Odilon de Oliveira e sua mulher Maria do Carmo Freire de Oliveira, todos também representados pela procuradora Fernanda Fantuzzi Leite. Foi então, em 04.11.2003, elaborada nota de devolução onde foi alegado que o registro não poderia ser feito pelos motivos seguintes: 1)- a escritura omite que o lote doada denomina-se Lote 03 da Quadra 13, e que nele existem edificados uma casa de tijolos e telhas, para residência, com 6 (seis) cômodos internos, com um salão anexo para comercio, com duas portas de ferro onduladas (vide AV-1-885); 2)- Da matrícula nº 885 não consta os números dos prédios residencial e do comercial. Como esses números são mencionados na escritura ora devolvida, fica claro que deverão ser averbados na matrícula. Para isso, a interessada deverá apresentar certidão municipal constando que o prédio residencial e comercial, edificado no lote 03 da quadra 13, foi emplacado sob nºs 1548 e 1556. Agora, me é apresentada a escritura de retificação e ratificação, lavrada no mesmo 16º Tabelião de Notas de São Paulo, em 19/03/2004, onde o imóvel foi descrito corretamente, mas, dita escritura só está assinada pela doadora Maria Conceição de Oliveira e pela donatária Marlene Oliveira Peixoto e seu marido Carlos Peixoto, todos representados pela procuradora Fernanda Fantuzzi Leite, advogada. Em suma, os intervenientes não assinaram a re-ratificação. Ontem, estive em São Paulo prestando concurso para Tabelião de Notas e Protesto, onde consultei vários colegas sobre o assunto. O registrador de Piracicaba, aprovado recentemente em concurso público, aconselhou-me a devolver a escritura, enquanto que um tabelião de São Paulo, também aprovado recentemente, disse que a re-ratificação estaria correta, até porque nem da primeira escritura seria exigível a anuência dos demais filhos. Se não bastasse isso tudo, acabo de ler no boletim eletrônico do IRIB, artigo de Ulysses da Silva, escrito em 18/08/2004, onde já no início o mesmo diz: “Vamos deixar assentado, de início, que retificação de escritura se faz por meio de outra escritura, com a presença das mesma partes contratantes. Essa é orientação firmada no Estado de São Paulo pela E. Corregedoria Geral da Justiça.” Pergunto: Devo registrar essa escritura ou devolvê-la?

Resposta:

1) Ao nosso ver, a apresentação da CND do INSS e da Receita Federal é necessária, haja vista que o Decreto-lei n.º 1.958/82 extinguiu o “Certificado de Quitação- CQ”, porém determina a obrigatoriedade da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito (CND), conforme dispõe o artigo 2.º do citado Decreto-lei, o qual também prevê algumas hipóteses de dispensa na apresentação da certidão (vide norma legal referida). Dessa forma, deverá o Registrador formular nota de devolução exigindo a apresentação das referidas CND’s ou documento que comprove a inexistência de débitos referente a citada empresa expedido pelo INSS e Receita Federal, haja vista que, conforme relatado, possui outra denominação. Entendemos, também, que a escritura não precisa ser retificada, basta tão-somente a apresentação das citadas certidões. [R.M.A./2004]. 2) Ao nosso ver, a escritura deve ser retificada, a fim de constar o Alvará Judicial, visto que, uma vez sendo o alienante Espólio, este, devidamente representado por seu inventariante, para outorgar escritura pública translativa, necessita de autorização judicial, ademais sem está não há comprovação da representação do Espólio. Destarte, entendemos que na escritura deve constar a expedição de Alvará Judicial autorizando a lavratura da escritura e a alienação do imóvel (vide Provimento n.º 58/89 da ECGJSP – Normas de Serviço – Cartórios Extrajudiciais – Cap. XIV, Seção II, item 12, letra “e”). [R.M.A./2004]. 3) Ao nosso ver, a pratica do ato foi acertada, visto que a indisponibilidade de bens foi decretada nos autos da Ação Civil Pública, atendendo a pedido de concessão de liminar requerido pelo Ministério Público (vide artigo 12, ‘caput’, da Lei n.º 7.347, de 24.07.1985), ademais, o ato foi procedido em cumprimento de decisão judicial e, pelas regras do C.P.C., o deferimento de liminar é concedido quando demonstrado o “periculum in mora” e o “fumus boni juris”, a qual visa garantir o integral ressarcimento do dano questionado. [R.M.A./2004]. 4) Ao nosso ver, o Oficial deve exigir a apresentação de procuração outorgada pela empresa CREDICUTRUS (credora hipotecária) a seus procuradores, com poderes hábeis para representá-la perante o Registro de Imóveis competente, devendo tais procuradores subscreverem a declaração de anuência e/ou autorização de constituição de nova hipoteca anexa a cédula de crédito então apresentada. Caso os subscritores do ofício mencionado não sejam os procuradores nomeados pela credora hipotecária, o substabelecimento será necessário, a fim de comprovar a representação. Assim, a pessoa jurídica citada deverá estar devidamente representada e, para tanto, deve-se observar se seu representante detém poderes suficientes para obriga-la nos contratos em que intervir. [R.M.A./2004]. 5) Ao nosso ver, na escritura de re-ratificação deve comparecer todos os signatários que constaram e assinaram a escritura de doação retificanda, visto que, se o título está sendo corrigido (alterado, retificado etc.), todos as partes que nele compareceram devem também comparecer na escritura de re-ratificação, conforme muito bem afirmou o Dr. Ulysses da Silva, em seu texto “Retificação de Registro”, publicado no Boletim Eletrônico do IRIB n.º 1.275, de 02.09.2004. [R.M.A./2004].

Separação Absoluta de Bens – Outorga Uxória

Recebemos uma Escritura de Venda e Compra onde consta como transmitente Fulano, casado sob o regime da separação obrigatória de bens, aos 19 de dezembro de 2018, com Beltrana.

Pela data de nascimento disposta na cópia autenticada da certidão de casamento do vendedor, o regime se deu pelo mesmo ter 83 anos.

A aquisição do bem se deu por Fulano na constância de seu casamento anterior com em 1993, por compra e venda, e pela partilha feita em decorrência de seu divórcio, através de carta de sentença expedida em 29 de outubro de 2018 e registrada em 07 de janeiro de 2019, o bem ficou apenas para este.

Na Escritura, apesar da Sra. Beltrana, atual esposa de Fulano, ser qualificada apenas como cônjuge, ao final, foi feita uma simples menção a sua assinatura.

Pergunta:

Neste caso, deveria constar na Escritura apresentada a expressa outorga uxória ou não é necessário, diante do acima exposto?

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Resposta:

  1. Via de regra as escrituras pública são lidas na presença das partes e demais comparecentes, sendo tal fato declarado no título ou que todos leram (artigo 215, VI do CC).
  2. Entretanto o fato de que a escritura foi lida ou que todos leram não vem ao caso, pois nos termos do inciso IV do mesmo artigo deve constar da escritura a manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
  3. Portanto no caso apresentado não basta o fato de Beltrana esposa de Fulano ter comparecido no ato somente assinando a escritura. Pois deve constar a manifestação clara de sua vontade, ou seja, deve constar de que ela comparece dando a sua anuência a venda e compra (outorga uxória), na qualidade de esposa do vendedor, cumprindo assim os termos do artigo 1.647, I do CC.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 De Abril de 2.019.

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LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

IV – manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;

VI – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;

CAPÍTULO XIV DAS NSCGJSP

44. A escritura pública, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, deve conter:

c) manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;

e) declaração de ter sido lida na presença das partes e dos demais comparecentes, ou de que todos a leram;

Usucapião de Dois Lotes – Memorial e Planta de Área Única

Posso abrir uma matrícula com base na descrição do memorial descritivo, da forma em que se encontra, para declarar usucapião a favor dos autores? 

Requerentes: Fulano e Beltrana (qualificados na inicial)

Lotes 13 e 14 medindo cada um 12,30 X 35,00 com a área total de 861,00 m2 (430,50 m2 cada um) objeto da matrícula de nº xxxxx descerrada em 04-07-2.011 (conforme transcrição anterior).

Resposta:

  1. Os imóveis vêm descritos separadamente na matrícula descerrada. No entanto na parte final da descrição da matrícula consta: “perfazendo uma só área de 24,60 metros de frente por 35,00 metros de ambos os lados”;
  2. A sentença atribui o domínio aos requerentes com menção a área total de 861,00 m2, adotadas as medidas e confrontações descritas no mapa (planta) e memorial descritivo de fls. 09/10 as quais devem ser lançada na nova matrícula, da mesma forma assim consta do mandado;
  3. O memorial de fls. 9, também menciona na parte final “perfazendo uma só área de 24,60 metros de frente por 35,00 metros de ambos os lados” conforme constou da matrícula;
  4. A planta (mapa) consta a área total e as medidas de 24,60 m tanto na frente como nos fundos e em ambos os lados 35,00 m ;
  5. O requerentes presumo são casados entre si, e o pedido seguiu o registro, ou seja a matrícula correspondente;
  6. No memorial consta “perfazendo uma só área de 24,60 metros de frente por 35,00 metros de ambos os lados” assim como na matrícula (repito) e também assim o é na planta;
  7. Tanto na sentença como no mandado constou menção a área total de 861,00 m2, adotadas as medidas e confrontações descritas no mapa (planta) e memorial descritivo de fls. 09/10 e que devem ser lançada na nova matrícula;
  8. Dando para deduzir de que o imóvel deve mesmo ser lançado em nova matrícula a ser descerrada com a descrição, características e confrontações como uma só área medindo 24,60m de frente, aos fundos e 35,00 m em ambos os lados e com a área de 861,00 m2;
  9. Pelo visto, e ao meu sentir não haverá divisão entre os requerentes, e se aberta matrículas individuais haveria se fosse o caso permuta de partes ideais;
  10. Pelo regime atual (Lei 6.015/73) vigora o principio de unitariedade da matrículas ou seja, cada imóvel deve corresponder a um matrícula e cada matrícula deve corresponder a um imóvel (artigo 176, parágrafo 1º, I da LRP). Não sendo permitida uma matrícula com dois imóveis ou dois imóveis em uma só matrícula (apesar de existir em muitos cartórios registros antigos – que devem ser corrigidos em face ao princípio mencionado.
  11. Desta forma a solução que se apresenta é de que os interessados (Fulano e Beltrana) requeiram ao SRI a abertura de uma só matrícula em face ao principio da unitariedade de matrícula ( o que é perfeitamente possível pela planta), ou eventualmente o descerramento de duas.
  12. Caso não aceite o título deverá ser devolvido para aditamento ou rerratificação em face do artigo 176, parágrafo 1º, I da LRP;
  13. Após devem atualizar os cadastros municipais junto ao município uma vês que estão cadastrados e lançados individualmente.

Essas são as consideração que sub censura fazemos.

São Paulo, 1º de Abril de 2.019.