Alienação Fiduciária – Leilões Negativos

Recebemos uma Escritura de Venda e Compra, sem fazer qualquer menção à arrematação, onde consta a CEF como vendedora e o José como comprador.

A aquisição da propriedade pela CEF se deu com a consolidação da propriedade em seu nome, através dos procedimentos previstos na Lei 9514.

Neste sentido, vale salientar que foi devidamente cancelada a alienação fiduciária constante na matrícula, cujo devedor era João.

Desta forma, resta a seguinte dúvida:

Para registrar a compra e venda, através da Escritura recebida, seria necessário averbar os leilões negativos?

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Resposta:

  1. Se os leilões foram negativos é porque não houve arrematação;
  2. Apesar de não previsto na Lei 9.514/98 em ocorrendo venda e compra da propriedade após a consolidação desta em nome da credora fiduciária, deve sim ser averbado previamente os leilões negativos, para justificação a não arrematação por terceiros, e para segurança jurídica.
  3. Ver nossa resposta anterior nesse sentido e as respostas do Irib encaminhadas com a nossa resposta anterior.

É o que entendemos.

São Paulo, 27 de Março de 2.019.

Resposta Anterior:

Recebemos a certidão da matrícula que segue em anexo junto à Escritura Pública de Venda e Compra.

Neste sentido, resta a seguinte dúvida:

Para registrar o título apresentado devemos solicitar o cancelamento da alienação fiduciária (R-4) e da CCI (AV-5) ou tais cancelamentos não são necessários com a consolidação da propriedade constante na respectiva matrícula?

Aguardo retorno e, desde já, agradeço a atenção.

Resposta:

  1. Inicialmente, informamos de que a escritura acima citada não veio com a consulta, mas ao meu sentir após a consolidação da propriedade em nome da CEF (R.6.m/65.534), esta o alienou a terceiros por venda e compra,cuja escritura se pretende registrar;
  2. Entretanto para o registro da escritura há a necessidade que sejam previamente averbados os leilões negativos (artigo 27 da Lei 9.514/97 e conforme abaixo);
  3. Averbado os leilões negativos deve a CEF dar ao devedor fiduciante quitação da dívida (parágrafos 5º e 6º do artigo 27 citado. Esta quitação, entretanto não precisa ser averbada junto a matrícula do imóvel, pois essa quitação é de natureza pessoal e restrita as partes (fiduciário e fiduciante) (Decisão do CSMSP de nº 1095724-49.2016.8.26.0100 e da 1ª VRP da Capital – São Paulo de nº 1057235-06.2017.8.26.0100);
  4. Desta forma, feito isto a alienação fiduciária estará cancelada automaticamente e prescinde de averbação, pois basta a informação no registro da consolidação, das averbações dos leilões negativos e da venda posterior pelo credo fiduciário;
  5. Já quanto a CCI averbada esta precisa ser cancelada pela CEF, na qualidade de credora e de custodiante, pois inexistindo a alienação fiduciária que caucionava a CCI, ETA não pode perdurar;
  6. A Cédula de Crédito Imobiliário – CCI pode se emitida sob a forma escritural ou cartular (artigo 3º da Lei 10.931/04);
  7. Se cartular será necessária a sua apresentação com ou sem endosso  para fins de averbação junto à matrícula do imóvel (onde averbada a emissão da CCI – artigo 18, parágrafo 5º da lei citada) para posterior averbação da quitação pela então credora endossatária identificada na CCI;

Se escritural deverá permanecer custodiada em instituição financeira e registrado em sistema de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central (parágrafo 4º do artigo 18, e 19, II  da Lei 10.931/04). Com a cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97).

  • Portanto, como foi emitida CCI,  deverá ser  indicado pelo custodiante e pela instituição financeira de sistemas de registros e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil (CETIP, AB3SA Brasil Bolsa de Balcão. Enfim deve a CEF para o cancelamento da CCI indicar que é o credor, se ela própria ou terceiros. Que no caso deve ser a credora a própria CEF, pois caso contrario não poderia consolidar e alienar o imóvel.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Maio de 2.018.

Alienação fiduciária consolidação venda e compra necessidade de averbação dos leilões negativos.

(Ver também BE Irib nºs. 3.529 de 12/12/2008, 3.423 de 04/09/2008 e Negócio Fiduciário – Melhim Chalub –Editora Renovar – Rio de Janeiro – 2.006 item 4.4.10 – Leilão 291/296) n

Data: 13/08/2015 
Protocolo: 13152 
Assunto: Arrematação 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Alienação fiduciária. Arrematação. Carta de quitação. Primeiro leilão negativo – averbação. Goiás. 

Pergunta:

Em caso de Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel arrematado em Segundo Leilão Extrajudicial, é necessária para seu registro, a averbação da carta de quitação do imóvel ou da apresentação desta? E a averbação do Primeiro Leilão Negativo é necessária?

Resposta:

Prezada consulente:

O art. 27 da Lei nº 9.514/67, § 4º, exige a quitação recíproca de fiduciante e fiduciário, que poderá constar da própria escritura de venda do imóvel leiloado ou em separado, devendo constar da matrícula no texto do ato de registro ou por meio de averbação em seguida. Dessa escritura constará, obviamente, que ela é feita em decorrência do segundo leilão, o que significa que no primeiro não houve lance satisfatório. Se o registrador considerar necessária a averbação prévia para mencionar esse fato, não vemos impedimento.

Data: 25/03/2015 
Protocolo: 12706 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Leilão negativo – averbação. Espírito Santo. 

Pergunta:

Alienação Fiduciária e Leilão Negativo: Trata-se de pedido de averbação de resultado negativo dos 1º e 2º leilões, sem que houvesse arrematante, dando quitação geral e irrevogável ao devedor fiduciante e encerrando o regime jurídico da Lei nº 9.514/97 sobre o imóvel, cuja propriedade plena ficou consolidada nas mãos do credor fiduciário. Pergunta-se aos ilustres se é possível a realização dessa averbação e se há previsão legal para ela?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível a averbação dos leilões negativos, considerando que o rol de atos previstos no art. 167, II da Lei de Registros Públicos não é taxativo, mas exemplificativo.

Data: 30/03/2014 
Protocolo: 11512 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Leilão. Dação em pagamento – averbação. Mato Grosso do Sul. 

Pergunta:

Foi averbada uma Consolidação de Propriedade Fiduciária de um Imóvel em favor da CEF. Não tenho conhecimento se houve ou não leilão negativo (art. 27, da Lei nº 9.514/1997), bem como se a Instituição Financeira recebeu o bem imóvel por Dação em Pagamento (§8º, art. 26, da Lei nº 9.514/1997). Ocorre que, recentemente, recebi um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Pagamento Parcelado – Venda Direito ao Ocupante, em que CEF promete vender ao antigo proprietário (devedor fiduciante) o citado bem imóvel. Ressalto que a Consolidação da Propriedade Fiduciária ocorreu há mais de 06 meses.

Resposta:

Prezada consulente:

Entendemos que a notícia acerca da realização dos leilões ou se houve a dação em pagamento deve ser averbada na matrícula imobiliária. Somente após estas providências é que poderá ser registrada a promessa de compra e venda sob comento.

Data: 15/05/2009 
Protocolo: 5615 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Fiduciário – intimação. ITBI. Consolidação da propriedade – averbação. Leilão – prazo. São Paulo. 

Pergunta:

Após feitas as intimações regulares e diante no não comparecimento do devedor fiduciário para purga da mora, a CAIXA, juntou a guia comprobatória do recolhimento do ITBI, e requereu a averbação da consolidação da propriedade em seu nome. Feita a averbação da consolidação, a CAIXA requereu à serventia que fosse averbada a realização dos 2 leilões. Os leilões não foram realizados no prazo legal de 30 dias; É possível a averbação desses leilões? A lei determina a realização, mas nada dispõe sobre a averbação deles; Se esse instituto considera possível a averbação, qual o fundamento? o artigo 167, II, por não ser numerus clausus? Leilões realizados fora do prazo legal gera prejuízos a eventuais adquirentes?

Resposta:

Prezado consulente:

O IRIB já se manifestou em caso semelhante ao seu. Veja:

Leilão – averbação. Credor fiduciário – alienação – terceiro – possibilidade. Rio de Janeiro.

P – Poderá a fiduciária vender diretamente a terceiros imóvel que, após consolidada a propriedade e promovido os leilões, ninguém arrematou? Há necessidade de outro procedimento ou a consolidação basta para que a fiduciária faça o que quiser com o imóvel não arrematado nos leilões? Se sim, o fiduciante perderá tudo o que pagou sem ter nenhum direito?

R – Prezada associada:

Uma vez concluídos os dois leilões previstos na Lei nº 9.514/97 sem que tenha havido lance vencedor, o primeiro procedimento é averbar, na matrícula do imóvel, o auto de leilão, caracterizando o leilão negativo e a extinção da dívida, nos termos do § 6º, art. 27 da lei mencionada, permanecendo o bem no patrimônio do credor fiduciário sem quaisquer ônus.

Após a referida averbação, não vislumbramos nenhum óbice no sentido de que o credor fiduciário venda o imóvel a terceiro. Isso é possível, pois a propriedade está consolidada integralmente nas mãos do credor, podendo dela dispor livremente.

Em relação à compensação do devedor, no que se refere ao pagamento das parcelas já pagas, entendemos que este terá direito ao recebimento apenas das benfeitorias necessárias que, eventualmente, tenha realizado no imóvel, salvo se outra coisa não for acordada entre as partes. De qualquer forma, esta não é uma questão de interesse do Registrador, uma vez que, não terá reflexos no Registro Imobiliário.

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor: Dr. Valestan Milhomem da Costa

Ano: 2008

5544 5044”

Portanto, depreende-se que as averbações devem ser realizadas.

No caso de leilões realizados fora do prazo, temos que, teoricamente, quanto maior o interstício entre a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário e a realização do leilão, maior será o desenvolvimento da dívida, já que seu desenvolvimento (da dívida) se mantém até a data do primeiro leilão.

Acrescentamos que, embora não prevista expressamente a averbação dos leilões, é evidente a necessidade dela para que, na matrícula, conste o cumprimento da obrigação sem a qual não seria possível a consolidação. Quanto ao prazo, não vislumbramos problema para a dilatação, já que é o fiduciário o próprio beneficiado.

Data: 06/10/2008 
Protocolo: 5044 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Valestan Milhomem da Costa
Verbetação: Leilão – averbação. Credor fiduciário – alienação – terceiro – possibilidade. Rio de Janeiro. 

Pergunta:

Poderá a fiduciária vender diretamente a terceiros imóvel que, após consolidada a propriedade e promovido os leilões, ninguém arrematou? Há necessidade de outro procedimento ou a consolidação basta para que a fiduciária faça o que quiser com o imóvel não arrematado nos leilões? Se sim, o fiduciante perderá tudo o que pagou sem ter nenhum direito?

Resposta:

Prezada associada:

Uma vez concluídos os dois leilões previstos na Lei nº 9.514/97 sem que tenha havido lance vencedor, o primeiro procedimento é averbar, na matrícula do imóvel, o auto de leilão, caracterizando o leilão negativo e a extinção da dívida, nos termos do § 6º, art. 27 da lei mencionada, permanecendo o bem no patrimônio do credor fiduciário sem quaisquer ônus.

Após a referida averbação, não vislumbramos nenhum óbice no sentido de que o credor fiduciário venda o imóvel a terceiro. Isso é possível, pois a propriedade está consolidada integralmente nas mãos do credor, podendo dela dispor livremente.

Em relação à compensação do devedor, no que se refere ao pagamento das parcelas já pagas, entendemos que este terá direito ao recebimento apenas das benfeitorias necessárias que, eventualmente, tenha realizado no imóvel, salvo se outra coisa não for acordada entre as partes. De qualquer forma, esta não é uma questão de interesse do Registrador, uma vez que, não terá reflexos no Registro Imobiliário.

Alienação Fiduciária – Leilão em Outra Comarca – Falta de Previsão Contratual – Impossibilidade de Registro

Gostaria de suas considerações a respeito da escritura lavrada no Ofício de Brasília, principalmente no que diz respeito ao local da realização do leilão (Brasília, conforme consta da cláusula segunda).

Escritura pública de compra e venda lavrada em 14-02-2.019 pelo Oficio de Notas de Brasília.

Vendedora: CEF (AV 04 consolidação)

Imóvel: Prédio sob o nº xxx, casa 2, pela Avenida Um

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Resposta:

  1. O (s) leilão ões)  não poderia (m) ter sido realizado (s)  em outra comarca que não é o da situação do imóvel (Brasília – DF no caso). A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente aterem-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil (artigo 884, II) na Lei nº 9.514/97e no Decreto-lei nº 70/66 (Ver decisões da 1ª VRP da comarca da Capital de n°s. 111226-40.2018.8.26.0100 e 1007423-92.2.017.8.26.0100 e decisão do Conselho Superior da Magistratura de nº 1007423-92.2017.8.26.0100, ambas do 14º RI da comarca da Capital do Estado e com o mesmo número em face de recurso de apelação interposto contra decisão da 1ª VRP da Capital). Quanto ao edital ver também o item de nº 253 do Capítulo XX das NSCGJSP (…) promoverá intimação por edital, publicado por e (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de facil acesso, se no local não houver.
  2. Também deve ser feita comunicação ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico (parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei 9.514/97) para fins de direito de preferência (parágrafo 2º-B do artigo 27 da citada Lei) (Decisões da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado de nºs. 1121498-13.2018.8.26.0100 e 078401-60.2018.8.26.0100);
  3.  Por essa razões o título não poderá acessar ao RI.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 18 de Março de 2.019.

Registro de Escritura de Compra e Venda com parcelas Vincendas – Possibilidade

Por gentileza, analise a escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas desta cidade, notadamente quanto a forma de pagamento e quitação integral, que ocorrerá somente após a efetiva compensação ou recebimento de todas as parcelas.

Escritura de Compra e Venda

Imóvel situado neste município.

Matrícula de nº XXXX

Valor R$ 200.000,00 dos quais já foram pagos R$ 110.000,00 restando o pagamento de R$ 90.000,00 que serão pagos em seis parcelas mensais, iguais e consecutivas no valor de R$ 15.000,00 cada uma vencendo-se a primeira em 01-03-2.019 e a última em 01-08-2.019 sendo que a quitação do preço somente ocorrerá após a efetiva compensação e/ou recebimento e/ou quitação das aludidas parcelas.

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Resposta:

O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio, portanto perfeitamente possível o registro sem que se conste a forma de pagamento, pois o preço não se confunde com o pagamento ou forma de pagamento.

Caio Mario da Silva Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII, tít. I, fr.2, parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não chega a compor-se. (….) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite), representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro” (Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181);

No Capítulo XIV das NSCGJSP – Notas constam que:

Item 44. As escrituras para a sua validade e solenidade, devem conter:

  • A declaração, quando for o caso da forma de pagamento ser em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado ou outra forma estipulada pelas partes;

n)        Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso (dinheiro + Notas Promissórias no caso – grifo nosso);

O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.

 O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.

 O contrato de compra e venda, por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do negócio.

Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.

Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474, do mesmo codex, tudo se passa no plano obrigacional.

Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a propriedade do adquirente é plena.

Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel, que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482), possa ser registrada, é necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como os elencados no artigo n. 215 do CC, e na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador nº. 93.240/86.

O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato poderá se avençado de maneira diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se estabeleceu preço e dele se deu quitação.

O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de vontades acordando no preço e na forma de pagamento

Conforme preleciona Ademar Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no título a condição resolutiva para os efeitos do art. 474 do Código Civil, tudo se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim o vendedor, contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos cambiais de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro, saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria prática ilegal gravar de ônus ou impor restrição o registro.

Nos termos do artigo 421 do CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC) e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto ser consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão.

A escritura pública de compra e venda de bem imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.

Com relação ao preço, este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos elementos integrantes do contrato.

Já no que se refere ao pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária, podendo, entretanto constar do registro: “Com as demais condições constantes do título”.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva, se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes abriram mão da cláusula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento, que como dito, é matéria estranha ao registro.

É o nosso entendimento, passível de censura.

São Paulo. 25 de Março de 2.019

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Venda e compra. Compromisso – promessa. Nota promissória. Pagamento. Negócio jurídico perfeito e acabado.

1. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não se confunde com compromisso de venda e compra. O contrato de compra e venda puro é perfeito e obrigatório desde a consumação do contrato quanto ao objeto e ao preço. O pagamento não é senão execução de contrato perfeito.Hipótese em que o registro fora recusado porque da transcrição anterior constava a existência de notas promissórias cujo pagamento não fora provado. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 166 – Des. Andrade Junqueira).

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 269.965 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Itu 
DATA JULGAMENTO: 29/06/1978 DATA DJ: 07/09/1978 
Relator: Andrade Junqueira íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N. 269.965 — ITU – 

Apte. Domingos D´Imperio

Apdo. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itu.

Acórdão 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AC 269.965, da Comarca de Itu, em que é apelante Domingos D’Império e apelado o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca, 

Acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, pagas as custas ex lege. 

1. Não se conforma o recorrente com a respeitável sentença que, acolhendo dúvida inversa, denegou registo de escritura de venda e compra, sob fundamento de que se não provara o adimplemento do preço do negócio aquisitivo anterior, de parte do titular das transcrições. Sustenta o recurso que caso não era do ônus ou vínculo impediente do registro, nem haveria lei que impusesse prova de quitação de promissórias legadas a negócio precedente

2. Consistente o recurso. 

Os instrumentos dos negócios jurídicos, que, na cadeia de transmissões, precederam ao ora apresentado, foram transcritos, a despeito da menção expressa de saldo devedor em aberto, representado por notas promissórias, agora vencidas. Desnecessária, no entanto, prova de adimplemento dessas obrigações. O caso não é de ônus ou vínculo impedimento de registo, nem de negócio resolúvel. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não equivale, em princípio, a promessa ou compromisso de venda e compra, enquanto negócio jurídico preliminar. 

Tratando-se de contrato de compra e venda pura, é obrigatória e perfeita desde a consumação do acordo quanto ao objeto e ao preço ( art. 1.126 do CC ). Presente a conjugação de declarações de vontades dos sujeitos, quanto à res pretium, e, cuidando-se de ato translativo de direito real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais suscetível de retratação ou desconstituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. 

Ora, eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. “Não confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo lugar, fala em preço com significado de pagamento ( CC, art. 1.127 ). Se o comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos” ( Agostinho Alvim, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro – São Paulo, Forense, 1961, p. 19, n. 10. Grifos nossos e do original ). Em nosso sistema de venda obrigatória, a entrega da coisa ou o pagamento não perfazem o negócio. São atos de execução. Logo, eventual inadimplemento da obrigação de pagar o saldo do preço não lhe atinge a consistência e, portanto, não dá acesso a pretensão ou ação resolutória. Bem por isto, acentuou-se, no escólio invocado, que ao credor se assegura apenas o crédito correspondente à obrigação descumprida, a menos que prefira questionar a substância do negócio por outros fundamentos. 

Entende-se, pois, que “se o comprador está em mora a há eficácia da mora, já tendo o vendedor prestado o bem vendido, a ação do vendedor é para que o comprador pague o preço, com os juros da mora, desde que o preço deveria ter-lhe sido prestado e outras indenizações. . .  Se o comprador não pagou o preço, ou só o pagou em parte, tem o vendedor a ação para adimplemento, na qual a sentença condena o comprador a pagar o preço, ou completá-la, com indenização” ( Pontes de Miranda, Tratado de direito privado cit., 1962, t. 39, p. 370, § 4.337 ). 

Ora, não padecendo os negócios anteriores de defeito que possa, comprometendo a transmissão dominial, dar origem a pretensão ou ação resolutiva, nenhum embaraço se opõe ao registo do instrumento apresentado, cuja força jurídica conseqüente não está condicionada ao adimplemento do saldo dos contratos anteriores. 

3. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custas ex causa.  São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor. 

Usucapião – Domínio Útil X Domínio Pleno

Compareceu em cartório o advogado da requerente e protocolou a sentença com o seu transito em julgado, tendo o funcionário do cartório solicitado que fosse apresentado o mandado acompanhado da inicial, planta, memorial descritivo, ART recolhida, sentença e transito em julgado> Tendo o mesmo ido até o fórum local conseguido a cópia da inicial, da planta, do memorial descritivo e exigido do funcionário o protocolo dos documentos.

Alegou o advogado que os cartórios do interior exigem documentos desnecessários.

Doutor devo registrar a usucapião, com os documentos que foram apresentados? Em caso negativo por gentileza, minutar as exigências.

Muito obrigado.

Requerente: Fulana

Requerida: Mitra Diocesana local

Imóvel Terreno com 478,50 m2

Origem: Transcrição XXXX Livro 3-R

  1. Sentença como mandado: folhas 4 e 6 e artigo 1.241, parágrafo único do CC
  2. Somente Terreno sem constar construção folhas
  3. Domínio Pleno folhas 6
  4. Obs- todas folhas da sentença a qual transitou em julgado 

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

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Resposta:

  1. Sim, porque a sentença servirá de mandado e transitou em julgado;
  2. Lembramos que conforme sentença foi declarado o domínio pleno do imóvel usucapiendo e não o domínio útil. E que o registro conforme sentença será somente do terreno, devendo a (s) construção (ões) serem averbadas posteriormente a requerimento do interessado com a apresentação dos documentos de praxe (requerimento, habite-se, CND da obra, valor venal). Tudo conforme itens acima.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Março de 2.019.

Penhora de Direitos de Herança sem Inventário Aberto – Impossibilidade

É possível o registro do documento ?

Mandado de penhora expedido em 14-06-2.017, nos autos de Cumprimento de Sentença – Liquidação/Cumprimento/Execução

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Exequente: Fulana

Executados: Beltrano, (casado com Sicrana) e sua irmã Deltrana.

Penhora relativa a direito de herança e que recaiu sobre à ¼ ou 25,00% da nua propriedade dos imóveis objetos das matriculas de nºs. XXXX e YYYY (em nome do autor da herança, falecido em 01-08-2.013 com inexistência de inventário) a que tem direito os executados.

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Resposta:

  1. Não, não será possível a averbação das penhoras, por falta de amparo legal, pois apesar do principio sai sine (artigo 1.784 do CC), nada se encontra registrado em nome dos executados, que teoricamente seriam herdeiros do autor da herança juntamente como outros dois filhos do falecido;
  2. Sem que aberto o inventário ou arrolamento de bens do falecido não se pode precisar o quanto tocaria a cada herdeiro, pois eventualmente poderia haver outros, ou até mesmo outro cônjuge ou companheira que eventualmente teria direito nos bens particulares do falecido. Ademais o autor da herança que figura como proprietário no registro poderia ter alienado o imóvel antes de sua morte.
  3. E até mesmo os herdeiros (executados) poderiam ter cedido os seus direitos à herança a terceiros, ou mesmo terem realizado a renúncia (abdicativa ou mesmo translativa).
  4. Se eventualmente for aberto o inventário ou arrolamento a penhora poderia concretizar-se nos rostos dos autos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 25 de Junho de 2.017.

Retificação Administrativa – Lotes como Imóvel Único

Recebemos a seguinte retificação de área e estamos com a seguinte dúvida:

Como se depreende da matrícula xxxx, o imóvel compreende os lotes de parte do lote 01 a 21, não estando individualizados, fazendo parte do todo.

Com o requerimento da retificação em tela, no memorial descritivo e croqui foi descrita a área como um todo e não foram individualmente descritos os lotes.

Pergunto:

Devemos devolver solicitando que todos os lotes sejam individualmente descritos e individualizados no memorial e croqui?

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Resposta:

  1. Não porque a matrícula xxxx já foi aberta  com o imóvel em sua integralidade composto pelos lotes de 01 a 21 da Quadra 14 do Loteamento, em 15-03-1.977 – há mais de 40 anos – e descrito em sua integralidade, não contendo, porem a sua área total;
  2. Outro motivo para a retificação e apuração de remanescente é que se requer, além da ausência da área total, é que conforme Av. 06, parte do imóvel (Parte do lote 01) foi objeto de usucapião;
  3. Na matrícula figura como proprietário Fulano da Silva, solteiro maior (R.1) e o pedido esta sendo requerido por Beltrano da Silva, (inventariante segundo consta no memorial descritivo) devendo, portanto ser apresentado o termo de compromisso de inventariante, ou outro documento que assim comprove. Se houver processo aberto de arrolamento ou de inventário basta verificar nos autos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Março de 2.019.

Portaria de Nomeação de Substituto – Procedimentos

Necessito nomear um novo Substituto. E necessário portaria do Juiz Corregedor?

Me auxilie neste caso

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Resposta:

  1. Via de regra nas serventias extrajudiciais do Estado de São Paulo, existem auxiliares, e substitutos (escreventes) (artigo 20 da Lei 8.935/94 e item 14 do Capítulo XXI das NSCGJSP));
  2. Dentre os substitutos (escreventes), um deles será designado pelo notário ou oficial de registro para responder pelo respectivo serviço nas ausências e nos impedimentos do titular (Antiga designação de Oficial Maior, não mais utilizada) (parágrafo 5º do artigo 20 da Lei 8.935/94 e subitens 14.2 e 14.3 do Capitulo XXI das NSCGJSP);
  3. Segundo Walter Ceneviva – Lei dos Notários e dos Registradores Comentada – Editora Saraiva1.996 – página 101 e 111 “ Um dos escreventes substitutos, e apenas um, deve, a todo tempo, ter designação expressa, informada ao Juízo competente, para substituir o titular em suas ausências e impedimentos (pg.,101) . A atribuição inserida no parágrafo 5º do artigo 20 da Lei, é restritiva quanto ao número: apenas um dentre os escreventes substitutos pode receber a designação especial, desempenhando as funções que, na tradição das denominações brasileiras, sempre correspondeu ao oficial maior.
  4. Uma vez designado (escolhido) deve ser feita através de Portaria do Oficial e encaminhadas a Corregedoria Permanente e a Corregedoria Geral da Justiça;
  5. A portaria deve ser feitas em 6 (seis) vias: 1 para a Corregedoria Geral; 1 para a Corregedoria Permanente. 1 para arquivo da serventia; 1 para ficar no prontuário do escrevente; 1 para ser afixada no salão público ; e 1 para o escrevente que foi designado substituto do Oficial;
  6. OBS// – Recomenda-se que seja comunicado e por escrito (colhendo-se “o ciente” do escrevente);
  7. Portanto prescindível a autorização do Juiz Corregedor Permanente, no entanto se o Senhor Oficial Registrador entender poderá solicitar ao Juiz Corregedor a autorização ou ao menos o seu “de acordo” (na portarias);

Essas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 06 de Março de 2.019.

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LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.

Dos Prepostos

        Art. 20. Os notários e os oficiais de registro poderão, para o desempenho de suas funções, contratar escreventes, dentre eles escolhendo os substitutos, e auxiliares como empregados, com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.

        § 1º Em cada serviço notarial ou de registro haverá tantos substitutos, escreventes e auxiliares quantos forem necessários, a critério de cada notário ou oficial de registro.

        § 2º Os notários e os oficiais de registro encaminharão ao juízo competente os nomes dos substitutos.

        § 3º Os escreventes poderão praticar somente os atos que o notário ou o oficial de registro autorizar.

        § 4º Os substitutos poderão, simultaneamente com o notário ou o oficial de registro, praticar todos os atos que lhe sejam próprios exceto, nos tabelionatos de notas, lavrar testamentos.

        § 5º Dentre os substitutos, um deles será designado pelo notário ou oficial de registro para responder pelo respectivo serviço nas ausências e nos impedimentos do titular.

        Art. 21. O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro é da responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações relativas à atribuição de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços.

CAPÍTULO XXI

Da Substituição do Titular nos Casos de Ausências e Impedimentos

Circunstanciais

6. Em caso de ausência e impedimento circunstanciais, o delegado será substituído

pelas pessoas a seguir indicadas, na seguinte ordem:

a) escrevente substituto a que se refere o artigo 20, parágrafo 5º, da Lei 8.935/94;

b) outro escrevente do mesmo serviço;

c) delegado ou preposto de outro serviço extrajudicial da mesma comarca;

d) delegado ou preposto de outra comarca;

7. O Juiz Corregedor Permanente baixará Portaria para designar o substituto

provisório do delegado nos casos de impedimento e ausência circunstanciais, sempre que não

houver designação formalizada pelo delegado para este fim. Se a substituição recair sobre

preposto de outra Serventia submetida a outro Juiz Corregedor Permanente, este também

subscreverá a Portaria. Se recair sobre preposto de outra Comarca, a Portaria será baixada pelo

Corregedor Geral da Justiça.

8. O responsável pela Serventia vaga indicará ao Corregedor Permanente escrevente

que possa sucedê-lo, automaticamente, em seus afastamentos ou impedimentos.

8.1. A designação será feita por portaria editada pelo Juiz Corregedor Permanente,

que será remetida à Corregedoria Geral da Justiça

DOS PREPOSTOS

14. Os notários e os oficiais de registro poderão, para o desempenho de suas

funções, contratar escreventes, dentre eles escolhendo os substitutos, e auxiliares como

empregados, com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.

14.1. Em cada serviço haverá tantos substitutos, escreventes e auxiliares quantos

forem necessários, a critério de cada notário ou oficial de registro.

14.2. O titular do serviço ou quem por ele estiver respondendo encaminhará ao

Corregedor Permanente e à Corregedoria Geral da Justiça o nome do

substituto designado na forma do § 5º, do art. 20, da Lei nº 8.935/94.

14.3. Compete ao escrevente substituto, a que se refere o § 5º, do art. 20, da Lei

8.935/94, responder pelo respectivo expediente nas ausências e

impedimentos do titular da delegação, podendo, inclusive, lavrar testamentos.

14.4. Os substitutos a que alude o § 4º, do art. 20, da Lei 8.935/94, poderão,

simultaneamente, com notário ou oficial de registro, praticar atos que lhe

sejam próprios.

14.5. Os escreventes poderão praticar somente os atos que o notário ou o oficial de

registro autorizar.

15. A fiscalização da frequência e assiduidade dos prepostos é de responsabilidade

exclusiva do respectivo titular da delegação ou do responsável pelo serviço.

15.1. A execução das atividades dos Notários, Tabeliães, Oficiais de Registro ou

Registradores, por meio de seus prepostos, fora das dependências da

serventia extrajudicial, pela modalidade de teletrabalho, observará o que

determina o art. 4º, da Lei n. 8.935/94, tendo, como parâmetro, a Resolução

CNJ 227, de 15 de junho de 2016.

15.2. Caberá aos titulares das delegações estabelecer quais atividades poderão ser

realizadas, pelos prepostos, na modalidade de teletrabalho, fora das

dependências da serventia extrajudicial.

15.3. Quando estiver à frente da serventia interino ou interventor, o estabelecimento

das atividades a serem realizadas pelos prepostos, na modalidade de

teletrabalho, fora das dependências da serventia extrajudicial, deverá ser

submetido à autorização do Juiz Corregedor Permanente.

Inventário de Cotas – Divergência de Valores com o Contrato Social

Temo um caso em Pessoa Jurídica., onde ocorreu o falecimento de um sócio. Foi feito o Inventário e Partilha, e nele as cotas foram passadas aos herdeiros.

Ocorre que no Formal, as cotas foram avaliadas em R$ 19.117,43 (15.000 cotas), e apresentado a alteração do contrato social, mas neste ultimo, as 15.000 ações tem o valor de R$ 1,00 real, ou seja, não foi atualizado o valor das cotas no contrato social.

Haveria a necessidade de atualizar o valor das cotas no contrato social, tendo em vista a sua atualização no Formal de Partilha ?

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Resposta:

  1. Via de regra as cotas sociais de pessoa jurídica são atribuídos o valor unitário de um cruzeiro, cruzeiro novo, cruzado, cruzado novo (antigamente) e atualmente de um Real (moeda oficial), para fins contábeis e simbólicos. Já vi cota de R$ 1.000.000,00;
  2. Em havendo divergência de valores na avaliação das cotas na partilha e pagamento aos herdeiros, com a alteração do contrato social feito em face da partilha, ou se adita o formal ou altera-se o contrato social;
  3. No entanto para contornar ou mitigar a questão, poderia a critério do Senhor oficial Registrador  (item 9 do Capitulo XX das NSCGJSP), ser aceita uma declaração dos interessados (herdeiros) com firma reconhecida declarando que no inventário ou arrolamento as 15.000 cotas sociais, foram avaliadas em R$ 19.117,43 tão somente para efeito de partilha dos bens (artigos 660,III (atribuição de valores – arrolamento), 653, I, “c” (Valor do quinhão), 634 (Valor declarado pela Fazenda Pública), 620, “h” (valor corrente de cada um dos bens do espólio), mas que para fins contábeis e fiscais e  contrato social e de alteração deste as cotas são avaliadas em Cr$1,00 para fins substituição de sócios herdeiros no lugar do espólio, consoante valor que figurava no contrato social e sua última alteração.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Março de 2.019.

Venda de Imóvel efetuado pela Diocese Local – Procedimentos

Recebemos a Escritura e gostaríamos de vosso parecer quanto à qualificação da vendedora, se o constante na escritura é suficiente para que a registremos, analisando sua representação.

Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 31-01-2.019 pelo Cartório de Notas Local.

Outorgante Vendedora: DIOCESE Da Cidade

Compradores: Fulana e seu esposo Beltrano.

Imóvel: Lote 06, Q H Loteamento, Matrícula XXXX

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Resposta:

  1. Primeiramente, cumpre-nos algumas explicações:

A Igreja Católica Apostólica Romana é uma fundação sui generis ou pessoa jurídica atípica, fora dos quadros legais, qual pessoa de direito público externo consubstanciado na Santa Sé, e como pessoa de direito complexa, ou mista, que tem personalidade internacional, e caráter próprio, independentemente das normas do Direito Civil.

A Igreja Católica Apostólica Romana tem personalidade jurídica independente de registro.

As suas Dioceses representam a Santa Sé, cuja Magna Carta é o Código de Direito Canônico.

A personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público.

A Igreja Católica Apostólica Romana é entidade eclesiástica, mas com personalidade jurídica de Direito Público em razão, principalmente, do Estado Soberano que representa.

Dispensável o seu registro como pessoa jurídica de direito privado. Segue as regras do Direito Canônico.

Para alguns como Lacerda de Almeida, a Igreja Católica é uma verdadeira fundação: fundação máxima, conforme velhos conceitos, mas salientando que a organização comporta outras fundações, como as fábricas, corporações, como as ordens religiosas, associações, como as irmandades, de acordo, aliás, com o Código Canônico e a doutrina da Igreja, estendendo a personalidade jurídica às dioceses, prelazias e mais organizações eclesiásticas e considerando os bens da Igreja “qua universa”, como fundação.

Assim temos:

DIOCESE:

Derivado do grego, diochesis que significa província, designava, entre os romanos, em algumas províncias, as circunscrições administrativas.

No Direito Canônico, é o vocábulo empregado para indicar a circunscrição territorial administrada espiritualmente (eclesiasticamente), por um prelado.

As dioceses são criadas por deliberação do Sumo Pontífice, que, no seu ato, já estabelece limitação geográfica de uma jurisdição.

PRELADO:

Do latim praelatus (preferido) é o superior na ordem hierárquica eclesiástica, secular ou regular.

Pelo Direito Canônico, o prela constitui uma dignidade eclesiástica. E na sua ordem entram os patriarcas, os primazes, os arcebispos, os bispos, os gerais da ordens, os abades mitrados.

Os prelados regulares distinguem-se em supremos e ínfimos.

Supremos são os gerais. Que dirigem e presidem a ordem inteira, com todas as suas congregações e províncias eclesiásticas. Dizem-se gerais na ordem ou abades gerais.

Médios, quando presidem e regem um congregação ou província e seus respectivos mosteiros.

Ínfimos ou locais, os que regem um mosteiro ou convento, recebendo as denominações de prior conventual, subprior, guardião, prepósito, etc.

A dignidade e oficio do prelado é denominada, preladia ou prelazia.

MITRA:

 No sentido jurídico, designa a dignidade, a jurisdição e o patrimônio dos bispos, arcebisbos  e patriarcas.

Nesta razão, é que se emprega o vocábulo na acepção de igreja episcopal.

CÚRIA:

Na terminologia antiga, designava uma das divisões (a décima parte) das tribos romanas.

Por extensão, passou a ser usado como sinônimo de corte, designando as assembléias do senado romano ou o próprio senado, ou mesmo o local das reuniões ou das assembléias.

Na linguagem atual, em sentido amplo, significa o conjunto de funcionários que auxiliam e assistem a Sua Santidade, o Papa, no governo da Igreja e dos domínios pontificais, fixado no Vaticano.

E em sentido restrito, o conjunto de autoridades nomeadas e utilizadas pelo pontífice para reger a Igreja Universal.

  • Via de regra as Mitras/Dioceses, ou Mitras Diocesanas são administradas por um conselho administrativo (cúria diocesana) que é presidida pelo Bispo.

O Direito Canônico é aceito pelo Estado como estatuto ou regimento interno da Igreja, e pelas regras do Direito Canônico a administração dos bens da Diocese é de competência do Bispo diocesano, nomeado por carta apostólica, para aquela Diocese, que é auxiliado pela cúria diocesana e pelo conselho administrativo.

  • Da na escritura há a representação da Diocese Local pelo Bispo, e este representa a Diocese, não sendo necessária à solicitação das certidões em seu nome pessoal, pois ele não é sócio da Diocese, ou da Santa Igreja Católica Apostólica Romana, digamos é uma espécie de administrador de gerente, e a certidões devem ser apresentadas somente em nome da  Diocese Local, CNPJ, tal.

Não sabemos quem ou que órgão expediu o ato declaratório de personalidade jurídica da Diocese Local, provavelmente por algum documento Papal, contudo não há necessidade de registro desse Ato Declaratório em nenhum órgão, pois por tudo que foi dito a personalidade jurídica da Igreja e das Dioceses são reconhecidas, sendo que a personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público, não é uma associação, sociedade, fundação e muito menos empresa, sendo dispensável o seu registro como pessoa jurídica de direito privado. Segue as regras do Direito Canônico dos seus Cânon.

  • No caso, por tratar-se de ORGANIZAÇÃO RELIGIOSA, além da Constituição Federal devem ser levados em conta: a) o artigo n. 44, IV e seu parágrafo único do CC, b) o Decreto n, 7.107/2010 e seu anexo “O Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé Relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil, artigos 3º e seus parágrafos 1º e 2º, e artigo 20 (ressalvadas as situações jurídicas existentes e constituídas ao abrigo do Decreto nº 119-A, de 7 de janeiro de 1890 e do Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé sobre Assistência Religiosa às Forças Armadas, de 23 de outubro de 1989.) e o processo nº 2014/114125 – CGJSP
  • Portanto a qualificação e representação da outorgante vendedora DIOCESE LOCAL está correta, pois representada pelo seu Bispo Dom Sicrano nomeado em 03/01/2.018, conforme Bula Papal devidamente autorizado pelo artigo 393  do Código do Direito Canônico promulgado em 25/01/1983 pela Santa Sé Apostólica, Roma, Itália

É o parecer sub censura.

São Paulo, 13 de Março de 2.019

Matrícula – fusão. Unificação de lotes – averbação. Igreja católica. Diocese – registro RCPJ.

REGISTRO DE IMÓVEIS – PRETENSÃO DE AVERBAÇÃO DA UNIFICAÇÃO DE LOTES – AUSÊNCIA DE ÓBICES RELATIVOS À CONTINUIDADE E AUSÊNCIA DE RISCO A TERCEIROS – QUESTÃO DO REGISTRO DA DIOCESE QUE, NO CASO ESPECÍFICO, NÃO ASSUME RELEVÂNCIA E, PORTANTO, NÃO IMPEDE A AVERBAÇÃO – RECURSO PROVIDO.

CGJSP > PROCESSO: 114.125/2014 LOCALIDADE: Leme 
DATA JULGAMENTO: 22/08/2014 DATA DJ: 08/09/2014 
Relator: Elliot Akel
Legislação:

  • DEC – Estatuto Jurídico da Igreja Católica | 7.107/2010, ART: 20, 3, PAR: 2


Íntegra:

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

PROCESSO Nº 2014/114125 – LEME – DIOCESE DE LIMEIRA – Advogado: VIRGILIO BOTELHO MARQUES RIBEIRO, OAB/SP 268.174. (252/2014-E) – DJe 8.9.2014

REGISTRO DE IMÓVEIS – PRETENSÃO DE AVERBAÇÃO DA UNIFICAÇÃO DE LOTES – AUSÊNCIA DE ÓBICES RELATIVOS À CONTINUIDADE E AUSÊNCIA DE RISCO A TERCEIROS – QUESTÃO DO REGISTRO DA DIOCESE QUE, NO CASO ESPECÍFICO, NÃO ASSUME RELEVÂNCIA E, PORTANTO, NÃO IMPEDE A AVERBAÇÃO – RECURSO PROVIDO.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de pedido de averbação da unificação dos lotes 3, 4 e 5, da Quadra C, Jardim Presidente, objetos das matrículas 11.821 e 42.169, de propriedade da Diocese de Limeira, no Cartório de Registro de Imóveis de Leme.

A averbação foi indeferida, sob o argumento de que a Diocese deixou de comprovar o registro do ato de sua criação, que deveria ter sido feito no Cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, nos termos do art. 3, §2º, do Decreto nº 7.107/2010. O Oficial do Registro de Imóveis entendeu que, sem o registro, cogente após a edição do mencionado Decreto, não lhe seria possível verificar a regular representação da pessoa jurídica. A par da questão de mérito, o Oficial ainda afirmou que não se trataria de procedimento de dúvida – pois não se discute registro em sentido estrito – e não há, nos autos, o original do título.

A interessada alega que foi constituída antes da edição do Decreto e que possui personalidade jurídica plena, obedecendo ao direito canônico. Tem seu “ato declaratório estatutário de personalidade jurídica”, registrado perante o Cartório de Títulos e Documentos de Limeira. Ademais, o art. 20, do Decreto 7.107/2010 ressalva as situações jurídicas já existentes e constituídas ao abrigo do Decreto 119-A, de 07 de janeiro de 1890, o que é o caso da interessada, cuja instituição é de agosto de 2009. Tratar-se-ia, portanto, de ato jurídico perfeito, não alcançado pelo Decreto posterior.

A sentença negou a averbação, adotando a mesma linha da recusa do Oficial do Registro de Imóveis.

A interessada, em seu recurso, repetiu as razões de seu inconformismo.

O Ministério Público, em segundo grau, opinou pelo provimento do recurso, afastadas as matérias preliminares.

O feito foi redistribuído à Corregedoria Geral da Justiça, visto que não se trata de ato de registro em sentido estrito, mas de averbação.

É o relatórioOPINO.

O recurso merece provimento.

A preliminar de inadequação do procedimento de dúvida já foi superada com a redistribuição dos autos. E, justamente por se tratar de ato de averbação, é sem sentido a alegação de que não foi apresentado o original do título.

No mérito, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, entendo que a discussão, nestes autos, perdeu o seu foco.

O pedido, aqui, é simples: averbar a unificação de lotes, objetos de duas matrículas, que têm como proprietária a Diocese.

Dessa forma, o exame deve ser feito à luz dos princípios do registro de imóveis. Vale dizer, deve-se verificar se a averbação é capaz de quebrar algum de seus princípios ou de causar prejuízo a terceiros. E as respostas são negativas.

Da análise das matrículas vê-se que a interessada é a única proprietária dos lotes e a averbação solicitada não alterará o título dominial. Por outro lado, não há qualquer elemento nos autos que infirme a alegação de que os lotes são vizinhos, não havendo, portanto, potencial risco ao direito de terceiros. Como bem apontado pelo Ministério Público (fl. 105), “o Oficial do Registro de Imóveis não questionou a unificação dos lotes do ponto de vista da segurança jurídica.”

A discussão, na verdade, girou em torno de se estabelecer se seria necessário o registro da Diocese no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, em conformidade com o que determina o art. 3º, §2º, do Decreto 7.107/2010 ou se, como afirma o Ministério Público, a Diocese estaria albergada pela ressalva feita no art. 20, do mesmo Decreto.

Conquanto a discussão seja, em tese, relevante, ela não o é para a solução do caso presente. Com efeito, não há qualquer dúvida – ao contrário do que alega o Oficial do Registro de Imóveis – sobre a representação da Diocese. Ela é representada pelo Bispo Dom Vilson Dias de Oliveira, devidamente nomeado por Sua Santidade, o Papa, conforme ato de nomeação de fl. 17, regularmente traduzido para o vernáculo por tradutor juramentado e registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Indubitável a representação, não se justifica a recusa, dado que, sob todos os pontos de vista, não há quebra de qualquer princípio atinente ao registro de imóveis. A questão do registro da Diocese, sob a análise do Decreto 7.107/2010, deve ser dirimida com mais vagar, em sede apropriada e à luz de contraditório mais amplo, não como matéria incidental.

Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso administrativo, determinando-se a averbação da unificação dos lotes, tal como postulada.

Sub censura.

São Paulo, 18 de agosto de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso administrativo, determinando a averbação da unificação dos lotes, tal como postulada.

Publique-se.

São Paulo, 22/08/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

DECRETO Nº 7.107, DE 11 DE FEVEREIRO DE 2010.

  Promulga o Acordo entre o Governo da República Federativa do Brasil e a Santa Sé relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil, firmado na Cidade do Vaticano, em 13 de novembro de 2008.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 84, inciso IV, da Constituição, e

Considerando que o Governo da República Federativa do Brasil e a Santa Sé celebraram, na Cidade do Vaticano, em 13 de novembro de 2008, um Acordo relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil;

Considerando que o Congresso Nacional aprovou esse Acordo por meio do Decreto Legislativo no 698, de 7 de outubro de 2009;

Considerando que o Acordo entrou em vigor internacional em 10 de dezembro de 2009, nos termos de seu Artigo 20;

DECRETA: 

Art. 1o  O Acordo entre o Governo da República Federativa do Brasil e a Santa Sé relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil, firmado na Cidade do Vaticano, em 13 de novembro de 2008, apenso por cópia ao presente Decreto, será executado e cumprido tão inteiramente como nele se contém. 

Art. 2o  São sujeitos à aprovação do Congresso Nacional quaisquer atos que possam resultar em revisão do referido Acordo, assim como quaisquer ajustes complementares que, nos termos do art. 49, inciso I, da Constituição, acarretem encargos ou compromissos gravosos ao patrimônio nacional. 

Art. 3o  Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação. 

Brasília, 11 de fevereiro de 2010; 189º da Independência e 122º da República. 

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Celso Luiz Nunes Amorim

ACORDO ENTRE A REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL E A SANTA SÉ 
RELATIVO AO ESTATUTO JURÍDICO DA IGREJA CATÓLICA NO BRASIL 

A República Federativa do Brasil 

e  

A Santa Sé

(doravante denominadas Altas Partes Contratantes), 

Considerando que a Santa Sé é a suprema autoridade da Igreja Católica, regida pelo Direito Canônico; 

Considerando as relações históricas entre a Igreja Católica e o Brasil e suas respectivas responsabilidades a serviço da sociedade e do bem integral da pessoa humana; 

Afirmando que as Altas Partes Contratantes são, cada uma na própria ordem, autônomas, independentes e soberanas e cooperam para a construção de uma sociedade mais justa, pacífica e fraterna; 

Baseando-se, a Santa Sé, nos documentos do Concílio Vaticano II e no Código de Direito Canônico, e a República Federativa do Brasil, no seu ordenamento jurídico; 

Reafirmando a adesão ao princípio, internacionalmente reconhecido, de liberdade religiosa;

Reconhecendo que a Constituição brasileira garante o livre exercício dos cultos religiosos;  

Animados da intenção de fortalecer e incentivar as mútuas relações já existentes; 

Convieram no seguinte:

Artigo 1º 

As Altas Partes Contratantes continuarão a ser representadas, em suas relações diplomáticas, por um Núncio Apostólico acreditado junto à República Federativa do Brasil e por um Embaixador(a) do Brasil acreditado(a) junto à Santa Sé, com as imunidades e garantias asseguradas pela Convenção de Viena sobre Relações Diplomáticas, de 18 de abril de 1961, e demais regras internacionais.

Artigo 2º 

A República Federativa do Brasil, com fundamento no direito de liberdade religiosa, reconhece à Igreja Católica o direito de desempenhar a sua missão apostólica, garantindo o exercício público de suas atividades, observado o ordenamento jurídico brasileiro. 

Artigo 3º 

A República Federativa do Brasil reafirma a personalidade jurídica da Igreja Católica e de todas as Instituições Eclesiásticas que possuem tal personalidade em conformidade com o direito canônico, desde que não contrarie o sistema constitucional e as leis brasileiras, tais como Conferência Episcopal, Províncias Eclesiásticas, Arquidioceses, Dioceses, Prelazias Territoriais ou Pessoais, Vicariatos e Prefeituras Apostólicas, Administrações Apostólicas, Administrações Apostólicas Pessoais, Missões Sui Iuris, Ordinariado Militar e Ordinariados para os Fiéis de Outros Ritos, Paróquias, Institutos de Vida Consagrada e Sociedades de Vida Apostólica.  

§ 1º. A Igreja Católica pode livremente criar, modificar ou extinguir todas as Instituições Eclesiásticas mencionadas no caput deste artigo. 

§ 2º. A personalidade jurídica das Instituições Eclesiásticas será reconhecida pela República Federativa do Brasil mediante a inscrição no respectivo registro do ato de criação, nos termos da legislação brasileira, vedado ao poder público negar-lhes  reconhecimento ou registro do ato de criação, devendo também ser averbadas todas as alterações por que passar o ato.

Artigo 4º 

A Santa Sé declara que nenhuma circunscrição eclesiástica do Brasil dependerá de Bispo cuja sede esteja fixada em território estrangeiro. 

Artigo 5º  

As pessoas jurídicas eclesiásticas, reconhecidas nos termos do Artigo 3º, que, além de fins religiosos, persigam fins de assistência e solidariedade social, desenvolverão a própria atividade e gozarão de todos os direitos, imunidades, isenções e benefícios atribuídos às entidades com fins de natureza semelhante previstos no ordenamento jurídico brasileiro, desde que observados os requisitos e obrigações exigidos pela legislação brasileira. 

Artigo 6º 

As Altas Partes reconhecem que o patrimônio histórico, artístico e cultural da Igreja Católica, assim como os documentos custodiados nos seus arquivos e bibliotecas, constituem parte relevante do patrimônio cultural brasileiro, e continuarão a cooperar para salvaguardar, valorizar e promover a fruição dos bens, móveis e imóveis, de propriedade da Igreja Católica ou de outras pessoas jurídicas eclesiásticas, que sejam considerados pelo Brasil como parte de seu patrimônio cultural e artístico. 

§ 1º. A República Federativa do Brasil, em atenção ao princípio da cooperação, reconhece que a finalidade própria dos bens eclesiásticos mencionados no caput deste artigo deve ser salvaguardada pelo ordenamento jurídico brasileiro, sem prejuízo de outras finalidades que possam surgir da sua natureza cultural.  

§ 2º. A Igreja Católica, ciente do valor do seu patrimônio cultural, compromete-se a facilitar o acesso a ele para todos os que o queiram conhecer e estudar, salvaguardadas as suas finalidades religiosas e as exigências de sua proteção e da tutela dos arquivos.

Artigo 7º 

A República Federativa do Brasil assegura, nos termos do seu ordenamento jurídico, as medidas necessárias para garantir a proteção dos lugares de culto da Igreja Católica e de suas liturgias, símbolos, imagens e objetos cultuais, contra toda forma de violação, desrespeito e uso ilegítimo.

§ 1º. Nenhum edifício, dependência ou objeto afeto ao culto católico, observada a função social da propriedade e a legislação, pode ser demolido, ocupado, transportado, sujeito a obras ou destinado pelo Estado e entidades públicas a outro fim, salvo por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, nos termos da Constituição brasileira.

Artigo 8º 

A Igreja Católica, em vista do bem comum da sociedade brasileira, especialmente dos cidadãos mais necessitados, compromete-se, observadas as exigências da lei, a dar assistência espiritual aos fiéis internados em estabelecimentos de saúde, de assistência social, de educação ou similar, ou detidos em estabelecimento prisional ou similar, observadas as normas de cada estabelecimento, e que, por essa razão, estejam impedidos de exercer em condições normais a prática religiosa e a requeiram. A República Federativa do Brasil garante à Igreja Católica o direito de exercer este serviço, inerente à sua própria missão.

Artigo 9º 

O reconhecimento recíproco de títulos e qualificações em nível de Graduação e Pós-Graduação estará sujeito, respectivamente, às exigências dos ordenamentos jurídicos brasileiro e da Santa Sé.  

Artigo 10 

A Igreja Católica, em atenção ao princípio de cooperação com o Estado, continuará a colocar suas instituições de ensino, em todos os níveis, a serviço da sociedade, em conformidade com seus fins e com as exigências do ordenamento jurídico brasileiro. 

§ 1º. A República Federativa do Brasil reconhece à Igreja Católica o direito de constituir e administrar Seminários e outros Institutos eclesiásticos de formação e cultura. 

§ 2º. O reconhecimento dos efeitos civis dos estudos, graus e títulos obtidos nos Seminários e Institutos antes mencionados é regulado pelo ordenamento jurídico brasileiro, em condição de paridade com estudos de idêntica natureza. 

Artigo 11 

A República Federativa do Brasil, em observância ao direito de liberdade religiosa, da diversidade cultural e da pluralidade confessional do País, respeita a importância do ensino religioso em vista da formação integral da pessoa. 

§1º. O ensino religioso, católico e de outras confissões religiosas, de matrícula facultativa, constitui disciplina dos horários normais das escolas públicas de ensino fundamental, assegurado o respeito à diversidade cultural religiosa do Brasil, em conformidade com a Constituição e as outras leis vigentes, sem qualquer forma de discriminação.  

Artigo 12 

O casamento celebrado em conformidade com as leis canônicas, que atender também às exigências estabelecidas pelo direito brasileiro para contrair o casamento, produz os efeitos civis, desde que registrado no registro próprio, produzindo efeitos a partir da data de sua celebração. 

§ 1º. A homologação das sentenças eclesiásticas em matéria matrimonial, confirmadas pelo órgão de controle superior da Santa Sé, será efetuada nos termos da legislação brasileira sobre homologação de sentenças estrangeiras. 

Artigo 13 

É garantido o segredo do ofício sacerdotal, especialmente o da confissão sacramental. 

Artigo 14 

A República Federativa do Brasil declara o seu empenho na destinação de espaços a fins religiosos, que deverão ser previstos nos instrumentos de planejamento urbano a serem estabelecidos no respectivo Plano Diretor.

Artigo 15 

Às pessoas jurídicas eclesiásticas, assim como ao patrimônio, renda e serviços relacionados com as suas finalidades essenciais, é reconhecida a garantia de imunidade tributária referente aos impostos, em conformidade com a Constituição brasileira. 

§ 1º. Para fins tributários, as pessoas jurídicas da Igreja Católica que exerçam atividade social e educacional sem finalidade lucrativa receberão o mesmo tratamento e benefícios outorgados às entidades filantrópicas reconhecidas pelo ordenamento jurídico brasileiro, inclusive, em termos de requisitos e obrigações exigidos para fins de imunidade e isenção. 

Artigo 16 

Dado o caráter peculiar religioso e beneficente da Igreja Católica e de suas instituições: 

I -O vínculo entre os ministros ordenados ou fiéis consagrados mediante votos e as Dioceses ou Institutos Religiosos e equiparados é de caráter religioso e portanto, observado o disposto na legislação trabalhista brasileira, não gera, por si mesmo, vínculo empregatício, a não ser que seja provado o desvirtuamento da instituição eclesiástica.  

II -As tarefas de índole apostólica, pastoral, litúrgica, catequética, assistencial, de promoção humana e semelhantes poderão ser realizadas a título voluntário, observado o disposto na legislação trabalhista brasileira.   

Artigo 17 

Os Bispos, no exercício de seu ministério pastoral, poderão convidar sacerdotes, membros de institutos religiosos e leigos, que não tenham nacionalidade brasileira, para servir no território de suas dioceses, e pedir às autoridades brasileiras, em nome deles, a concessão do visto para exercer atividade pastoral no Brasil.  

§ 1º. Em conseqüência do pedido formal do Bispo, de acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, poderá ser concedido o visto permanente ou temporário, conforme o caso, pelos motivos acima expostos.  

Artigo 18 

O presente acordo poderá ser complementado por ajustes concluídos entre as Altas Partes Contratantes. 

§ 1º. Órgãos do Governo brasileiro, no âmbito de suas respectivas competências e a Conferência Nacional dos Bispos do Brasil, devidamente autorizada pela Santa Sé, poderão celebrar convênio sobre matérias específicas, para implementação do presente Acordo. 

Artigo 19 

Quaisquer divergências na aplicação ou interpretação do presente acordo serão resolvidas por negociações diplomáticas diretas. 

Artigo 20 

O presente acordo entrará em vigor na data da troca dos instrumentos de ratificação, ressalvadas as situações jurídicas existentes e constituídas ao abrigo do Decreto nº 119-A, de 7 de janeiro de 1890 e do Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé sobre Assistência Religiosa às Forças Armadas, de 23 de outubro de 1989. 

Feito na Cidade do Vaticano, aos 13 dias do mês de novembro do ano de 2008, em dois originais, nos idiomas português e italiano, sendo ambos os textos igualmente autênticos.  

PELA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL 

Celso Amorim
Ministro das Relações Exteriores 

PELA SANTA SÉ

Dominique Mamberti
Secretário para Relações com os Estados

Este texto não substitui o publicado no DOU de 12.2.2010 

Doação de Imóvel entre Cônjuges – Regime da Comunhão Parcial – Impossibilidade

Por favor, analise a escritura pública de doação feita por Fulana à seu marido Beltrano (casados sob o regime da comunhão parcial de bens), da fração ideal correspondente à 50% do imóvel matriculado sob nº xxxx e faça suas sempre pertinentes considerações.

Agradeço desde já a atenção dispensada.

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Escritura pública de doação lavrada pelo 1º Tabelionato de Notas local, em 30-12-2.015.

Doadora: Fulana

Donatário: Beltrano

Doadora e donatário casados entre si pelo regime da CPB

Imóvel: Prédio de n. yyy, à Rua 9, adquirido pelo casal por escritura de 30-12-2.014, objeto da matrícula de n. xxxx (R.8).

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Resposta: A doação entre cônjuges é possível nos seguintes casos: no regime da separação convencional, em virtude da inexistência de bens comuns, no regime da comunhão parcial de bens em relação aos bens particulares, no regime da comunhão universal dos bens excluídos da comunhão, no regime da participação final dos aquestos, desde que os bens sejam próprios de cada cônjuge e estejam excluídos dos aquestos.

No caso concreto, a aquisição do imóvel foi onerosa operando-se a comunicação quando da aquisição, impedindo a doação entre cônjuges, pois impossível à individuação ou extremação da meação de cada cônjuge, o que somente ocorrerá no caso de partilha, pois antes não há meação, mas sim uma universalidade de bens.

A doação de um cônjuge a outro, assim como a venda e compra, somente será possível em relação aos bens excluídos da comunhão (artigo n. 499 do CC).

Ademais, a doação entre cônjuges não será válida, se subverter o regime de bens, não podendo contrariar sua índole respectiva.

Desta forma, o registro não será possível

É o parecer sub censura.

São Paulo, 23 de Março de 2.016.