Penhora em Imóvel c/ Alienação Fiduciária

Foi apresentado nesta Serventia, requerimento para intimação de devedor fiduciante.

Cumpridos todos os trabalhos de intimação o referido devedor não purgou a mora, no prazo de 15 dias, ato contínuo foi apresentado a guia de ITBI devidamente quitada para consolidação. 

Porém, existe averbado na matrícula do imóvel, penhora a favor do Ministério Público do Estado de São Paulo, tirada nos autos de Execução Civil, contra os devedores fiduciantes.

Pergunto: É possível a consolidação da propriedade, mesmo existindo penhora, anterior ao procedimento de intimação extrajudicial?

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Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que a averbação da penhora (AV.06) não poderia ter sido feita sobre o imóvel que é propriedade resolúvel, mas tão somente sobre os direitos do fiduciante (se for o caso corrigir por erro evidente – ver documento (certidão da penhora);
  2. Como a penhora se trata de execução civil estadual e não execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas (artigo 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91)  e o imóvel não esta com indisponibilidade a consolidação em nome do credor fiduciário poderá ser feita em que pese a penhora averbada;
  3. O exequente (Fazenda do Estado) eventualmente poderá ter garantido pela constrição a arrecadação do saldo do leilão que couber ao fiduciante, utilizando-o para pagar ou amortizar a dívida;
  4. O cancelamento da penhora pelo credor fiduciário após a consolidação ou por eventual terceiro adquirente deverá ser feito nos termos do artigo de nº 250 da Lei dos Registros públicos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Fevereiro de 2.019.

Ver abaixo A Penhora e A Alienação Fiduciária de Bem Imóvel e posição do Irib em casos semelhantes.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA  CONSOLIDAÇÃO  EXISTÊNCIA DE PENHORA.

Data: 26/06/2017 
Protocolo: 15060 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Averbação premonitória. Pernambuco. 

Pergunta:

É possível proceder a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário quando existe uma averbação do ajuizamento da execução em desfavor do devedor fiduciante?

Resposta:

Prezada consulente: 

Entendemos que é possível a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, considerando-se que a averbação premonitória existente constitui-se apenas de notícia da existência de ajuizamento de ação de execução em face do devedor, possuindo apenas caráter acautelatório de prevenir a população acerca de desfavoráveis aquisições de imóveis (e ou direitos). Caso a execução seja convertida em penhora, esta somente poderá ser realizada sobre os direitos aquisitivos do fiduciante. 

Data: 13/02/2016 
Protocolo: 13685 
Assunto: Averbação e Registro 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Existência de ação por cobrança de juros abusivos. Bahia. 

Pergunta:

Em uma matrícula de imóvel urbano foi registrado uma cédula rural com alienação fiduciária. Nessa matrícula existe várias averbações de notificação aos devedores. Foi solicitado pelo credor a certidão de Decurso de Prazo. Os proprietários, por seu advogado, requereu e foi averbado a margem da matrícula a certidão da Vara Cível que existe tramitando uma ação por cobrança de juros abusivos (artigo 615-A do CPC). Hoje, o credor apresentou nessa serventia a “Consolidação do Imóvel”. É possível a averbação da consolidação, ou devemos informar ao credor da existência da ação?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a averbação da existência de ação por cobrança de juros abusivos não poderia ter ingresso na matrícula imobiliária, ainda mais se considerarmos que tal averbação foi realizada com fundamento no art. 615-A do Código de Processo Civil (averbação premonitória). Isso porque, a averbação premonitória tem por objetivo noticiar a existência de uma ação de execução (e não ação por cobrança de juros abusivos), conforme disposto no “caput” do mencionado artigo:

“Art. 615-A – O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.”

Portanto, conclui-se que tal averbação de ação por cobrança de juros abusivos não pode impedir a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Data: 02/09/2015 
Protocolo: 13219 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Alienação fiduciária – propriedade – consolidação. Penhora em favor da União. Minas Gerais. 

Pergunta:

Trata-se de um imóvel rural, de propriedade de pessoa física, encontra-se registrado alienação fiduciária ao Banco (XXX), posteriormente recebi um mandado do Juiz para averbar a penhora da execução da Receita Federal contra o proprietário, informar para o Juiz sobre a alienação, mas mesmo assim precisei averbar. Agora o proprietário não quitou a alienação fiduciária, após intimações, e o banco agora quer consolidar o imóvel. A questão é: posso consolidar o imóvel ao Banco, mesmo sem o cancelamento da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, a penhora não poderia ter sido averbada se sobre o imóvel já recaia a alienação fiduciária. Isso porque, no caso de alienação fiduciária, a propriedade do bem é retirada do devedor e transmitida, em caráter resolúvel, ao credor. Admitir a averbação da penhora, neste caso, é contrariar o disposto no Princípio da Continuidade.

Considerando que a averbação da penhora em favor da União (execução da Receita Federal) já foi realizada, entendemos que agora o imóvel encontra-se indisponível, conforme art. 53, § 1º da Lei nº 8.212/91 e, por tal motivo, não poderá ser consolidado em nome do credor fiduciário, enquanto não cancelada a penhora. Vejamos o que nos diz referido artigo:

“Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exeqüente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

§ 1º Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.”

Por oportuno, transcrevemos pequeno trecho da obra “Penhora e Cautelares no Registro de Imóveis”, de autoria de Ademar Fioranelli, Flauzilino Araújo dos Santos e Ulysses da Silva, publicada pelo IRIB, São Paulo, 2005, p. 68:

“A Lei 8.212, de 24.07.1991

[p. 390]

, que dispõe sobre a organização da Seguridade Social, institui Plano de Custeio e dá outras providências, em seu art. 53, § 1º [p. 390] estabelece que os bens penhorados em execução judicial da dívida da União, suas autarquias e fundações públicas, tornam-se indisponíveis, que constitui forma de inalienabilidade e de impenhorabilidade, impedindo o acesso de título de disposição ou de oneração que venha acessar o registro, ainda que formada outra execução, já que terá a Fazenda Nacional, para pagamento integral da dívida, o bem à sua disposição. Essa indisponibilidade, todavia, não é absoluta, mas cede em face da preferência estabelecida para os créditos de natureza trabalhista, nos termos do art. 186 do CTN [p. 341], não havendo impedimento, também, de novas penhoras de outros executivos fiscais em favor da mesma União, devendo ser recusado registro de novas penhoras extraídas de executivos fiscais em favor de ente de direito público estadual ou municipal, que estarão atingidos pela mesma indisponibilidade expressa na Lei 8.212/91 [p. 390], que guarda coerência com a disposição do art. 187 do CTN [p. 342] e que não estabelece exceção em favor da Fazenda Estadual ou Municipal.”

A penhora dos direitos do devedor fiduciante na atinge o direito do credor fiduciário.

No caso o executado é o devedor fiduciante e o objeto da penhora foi o direito de aquisição do domínio, isto é, o direito que tem o devedor fiduciante de ser investido na propriedade plena do bem, desde que efetive o pagamento da dívida que o onera.

BE Irib n. 2270 de 31/01/2006 – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis – Penhora dos Direitos do Fiduciário e do Fiduciante – Melhim Namem Clalhub.

No entanto o direito do devedor fiduciante se trata de um direito expectativo, ou de uma propriedade sob condição suspensiva.

Enquanto não verificados os eventos da extinção da propriedade para o fiduciário e a aquisição para o fiduciante, este último é titular de um direito condicional à obtenção da propriedade.

Sendo resolutiva para o adquirente (fiduciário), a condição é necessariamente suspensiva para o alienante (fiduciante) de modo que esses são “investidos em direitos opostos e complementares, e o acontecimento que aniquila o direito de um consolidará fatalmente, o do outro.

A aquisição definitiva do direito de propriedade, por parte do devedor fiduciante, é condicionada ao pagamento da dívida.

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