Penhora em Imóvel c/ Alienação Fiduciária

Foi apresentado nesta Serventia, requerimento para intimação de devedor fiduciante.

Cumpridos todos os trabalhos de intimação o referido devedor não purgou a mora, no prazo de 15 dias, ato contínuo foi apresentado a guia de ITBI devidamente quitada para consolidação. 

Porém, existe averbado na matrícula do imóvel, penhora a favor do Ministério Público do Estado de São Paulo, tirada nos autos de Execução Civil, contra os devedores fiduciantes.

Pergunto: É possível a consolidação da propriedade, mesmo existindo penhora, anterior ao procedimento de intimação extrajudicial?

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Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que a averbação da penhora (AV.06) não poderia ter sido feita sobre o imóvel que é propriedade resolúvel, mas tão somente sobre os direitos do fiduciante (se for o caso corrigir por erro evidente – ver documento (certidão da penhora);
  2. Como a penhora se trata de execução civil estadual e não execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas (artigo 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91)  e o imóvel não esta com indisponibilidade a consolidação em nome do credor fiduciário poderá ser feita em que pese a penhora averbada;
  3. O exequente (Fazenda do Estado) eventualmente poderá ter garantido pela constrição a arrecadação do saldo do leilão que couber ao fiduciante, utilizando-o para pagar ou amortizar a dívida;
  4. O cancelamento da penhora pelo credor fiduciário após a consolidação ou por eventual terceiro adquirente deverá ser feito nos termos do artigo de nº 250 da Lei dos Registros públicos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Fevereiro de 2.019.

Ver abaixo A Penhora e A Alienação Fiduciária de Bem Imóvel e posição do Irib em casos semelhantes.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA  CONSOLIDAÇÃO  EXISTÊNCIA DE PENHORA.

Data: 26/06/2017 
Protocolo: 15060 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Averbação premonitória. Pernambuco. 

Pergunta:

É possível proceder a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário quando existe uma averbação do ajuizamento da execução em desfavor do devedor fiduciante?

Resposta:

Prezada consulente: 

Entendemos que é possível a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, considerando-se que a averbação premonitória existente constitui-se apenas de notícia da existência de ajuizamento de ação de execução em face do devedor, possuindo apenas caráter acautelatório de prevenir a população acerca de desfavoráveis aquisições de imóveis (e ou direitos). Caso a execução seja convertida em penhora, esta somente poderá ser realizada sobre os direitos aquisitivos do fiduciante. 

Data: 13/02/2016 
Protocolo: 13685 
Assunto: Averbação e Registro 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Existência de ação por cobrança de juros abusivos. Bahia. 

Pergunta:

Em uma matrícula de imóvel urbano foi registrado uma cédula rural com alienação fiduciária. Nessa matrícula existe várias averbações de notificação aos devedores. Foi solicitado pelo credor a certidão de Decurso de Prazo. Os proprietários, por seu advogado, requereu e foi averbado a margem da matrícula a certidão da Vara Cível que existe tramitando uma ação por cobrança de juros abusivos (artigo 615-A do CPC). Hoje, o credor apresentou nessa serventia a “Consolidação do Imóvel”. É possível a averbação da consolidação, ou devemos informar ao credor da existência da ação?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a averbação da existência de ação por cobrança de juros abusivos não poderia ter ingresso na matrícula imobiliária, ainda mais se considerarmos que tal averbação foi realizada com fundamento no art. 615-A do Código de Processo Civil (averbação premonitória). Isso porque, a averbação premonitória tem por objetivo noticiar a existência de uma ação de execução (e não ação por cobrança de juros abusivos), conforme disposto no “caput” do mencionado artigo:

“Art. 615-A – O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.”

Portanto, conclui-se que tal averbação de ação por cobrança de juros abusivos não pode impedir a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Data: 02/09/2015 
Protocolo: 13219 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Alienação fiduciária – propriedade – consolidação. Penhora em favor da União. Minas Gerais. 

Pergunta:

Trata-se de um imóvel rural, de propriedade de pessoa física, encontra-se registrado alienação fiduciária ao Banco (XXX), posteriormente recebi um mandado do Juiz para averbar a penhora da execução da Receita Federal contra o proprietário, informar para o Juiz sobre a alienação, mas mesmo assim precisei averbar. Agora o proprietário não quitou a alienação fiduciária, após intimações, e o banco agora quer consolidar o imóvel. A questão é: posso consolidar o imóvel ao Banco, mesmo sem o cancelamento da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, a penhora não poderia ter sido averbada se sobre o imóvel já recaia a alienação fiduciária. Isso porque, no caso de alienação fiduciária, a propriedade do bem é retirada do devedor e transmitida, em caráter resolúvel, ao credor. Admitir a averbação da penhora, neste caso, é contrariar o disposto no Princípio da Continuidade.

Considerando que a averbação da penhora em favor da União (execução da Receita Federal) já foi realizada, entendemos que agora o imóvel encontra-se indisponível, conforme art. 53, § 1º da Lei nº 8.212/91 e, por tal motivo, não poderá ser consolidado em nome do credor fiduciário, enquanto não cancelada a penhora. Vejamos o que nos diz referido artigo:

“Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exeqüente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

§ 1º Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.”

Por oportuno, transcrevemos pequeno trecho da obra “Penhora e Cautelares no Registro de Imóveis”, de autoria de Ademar Fioranelli, Flauzilino Araújo dos Santos e Ulysses da Silva, publicada pelo IRIB, São Paulo, 2005, p. 68:

“A Lei 8.212, de 24.07.1991

[p. 390]

, que dispõe sobre a organização da Seguridade Social, institui Plano de Custeio e dá outras providências, em seu art. 53, § 1º [p. 390] estabelece que os bens penhorados em execução judicial da dívida da União, suas autarquias e fundações públicas, tornam-se indisponíveis, que constitui forma de inalienabilidade e de impenhorabilidade, impedindo o acesso de título de disposição ou de oneração que venha acessar o registro, ainda que formada outra execução, já que terá a Fazenda Nacional, para pagamento integral da dívida, o bem à sua disposição. Essa indisponibilidade, todavia, não é absoluta, mas cede em face da preferência estabelecida para os créditos de natureza trabalhista, nos termos do art. 186 do CTN [p. 341], não havendo impedimento, também, de novas penhoras de outros executivos fiscais em favor da mesma União, devendo ser recusado registro de novas penhoras extraídas de executivos fiscais em favor de ente de direito público estadual ou municipal, que estarão atingidos pela mesma indisponibilidade expressa na Lei 8.212/91 [p. 390], que guarda coerência com a disposição do art. 187 do CTN [p. 342] e que não estabelece exceção em favor da Fazenda Estadual ou Municipal.”

A penhora dos direitos do devedor fiduciante na atinge o direito do credor fiduciário.

No caso o executado é o devedor fiduciante e o objeto da penhora foi o direito de aquisição do domínio, isto é, o direito que tem o devedor fiduciante de ser investido na propriedade plena do bem, desde que efetive o pagamento da dívida que o onera.

BE Irib n. 2270 de 31/01/2006 – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis – Penhora dos Direitos do Fiduciário e do Fiduciante – Melhim Namem Clalhub.

No entanto o direito do devedor fiduciante se trata de um direito expectativo, ou de uma propriedade sob condição suspensiva.

Enquanto não verificados os eventos da extinção da propriedade para o fiduciário e a aquisição para o fiduciante, este último é titular de um direito condicional à obtenção da propriedade.

Sendo resolutiva para o adquirente (fiduciário), a condição é necessariamente suspensiva para o alienante (fiduciante) de modo que esses são “investidos em direitos opostos e complementares, e o acontecimento que aniquila o direito de um consolidará fatalmente, o do outro.

A aquisição definitiva do direito de propriedade, por parte do devedor fiduciante, é condicionada ao pagamento da dívida.

Alienação Fiduciária – Leilão em Cidade diferente do Foro escolhido em Contrato – Impossibilidade de Registro

Estamos com um daqueles casos de arrematação de imóvel advindo de contrato de alienação fiduciária insolvente e levado a leilão extrajudicial.

A parte arrematou imóvel por meio de leilão realizado em outra cidade, como pode verificar no contrato de alienação fiduciária anexo, página 12, cláusula 22, o foro eleito para questões acerca do imóvel é o do local do imóvel.

O título protocolado foi à escritura pública e este foi devolvido por conta desse requisito e por não haverem sido juntados os editais de publicação do leilão.

A parte trouxe ao cartório as publicações dos editais em jornais de circulação aqui de nossa Cidade e Telegramas que teriam sido enviados ao devedor para que este tomasse ciência do leilão a ser realizado.

Como devemos proceder? Mantendo a nota e cientificando a parte da possibilidade de suscitar dúvida? Ou haveria ainda a possibilidade de, se comprovando a ciência do devedor, registrar o título?

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Resposta:

  1. O foro eleito é o do local do imóvel;
  2. A comunicação feita a devedor fiduciante somente foi feita no local do imóvel, não tendo sido realizada no endereço constante do contrato;
  3. E o (s) leilão (ões) foram realizados em outro local que não o do imóvel (foro eleito inclusive – local diverso);
  4. A comunicação que deve ser feita ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico (parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei 9.514/97) para fins de direito de preferência (parágrafo 2º-B do artigo 27 da citada Lei);
  5. O(s) leilão(ões)  não poderia(m) ter sido realizado(s)  em outra comarca que não é o da situação do imóvel. A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente aterem-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil (artigo 884, II) na Lei nº 9.514/97e no Decreto-lei nº 70/66 (Ver decisões da 1ª VRP da comarca da Capital de n°s. 111226-40.2018.8.26.0100 e 1007423-92.2.017.8.26.0100 e decisão do Conselho Superior da Magistratura de nº 1007423-92.2017.8.26.0100, ambas do 14º RI da comarca da Capital do Estado e com o mesmo número em face de recurso de apelação interposto contra decisão da 1ª VRP da Capital). Quanto ao edital ver também o item de nº 253 do Capítulo XX das NSCGJSP (…) promoverá intimação por edital, publicado por e (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de facil acesso, se no local não houver.
  6. Ademais não se trata de procedimento de dúvida julgada somente  em primeira instância (Juiz Corregedor Permanente), mas de recurso de apelação julgado pelo E. CSM do Estado com caráter normativo o qual não cabe mais recurso.
  7. Portanto as nota (de devolução de exigências) deve ser mantida, observando-se de que não houve comunicação das datas e locais dos leilões no endereço constante da matrícula.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 25 de Fevereiro de 2.019.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Usucapião Extrajudicial – Notificação – Interditado

Usucapião extrajudicial – notificação do confrontante dos fundos

Em diligência no local, foi anotado pelo escrevente o seguinte:

Fui informado através da Sr.a Fulana, moradora no local e cunhada do destinatário, que o Sr. Beltrano não reside neste endereço e que o mesmo é interditado judicialmente por ter sido diagnosticado com “grau de retardo moderado”, conforme a informante.

Como proceder?

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Resposta:

  1. Se houve a informação da cunhada do destinatário que este reside em local diverso, deverá os interessados fornecer o endereço desse confrontante para fins da notificação;
  2. Via de regra o curador tem a responsabilidade de administrar o patrimônio, assim como zelar pela saúde, educação, lazer e o possível desenvolvimento emocional e afetivo do interditado;
  3. De qualquer forma nos termos do artigo de nº 85 da Lei 13.146/15 a curatela afeta os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial;
  4. E conforme decisão do STJ (REsp. 1.595.136) o prazo prescricional contra incapaz começa a partir da nomeação de curador. Sendo nula citação (intimação/notificação) de pessoa interditada que recebe a citação pessoalmente (TJ-MG -20000001595390001 MG 2.0000.00.515953-9/000(1) (TJ-MG);
  5. De toda sorte quando a interdição deve ser procedido buscas junto ao 1º Registro Civil de Pessoas Naturais que é o responsável pelos casos de tutela e Curatela;
  6. De qualquer maneira a notificação deverá ser feita na pessoa do curador do interdito ou judicialmente seguindo-se o artigo de nº 245 do CPC (parágrafo 4º e 5º) (Ver também artigos 197, III e 198, I do CC).

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 21 de Fevereiro de 2.019.

TJ-MG – 200000051595390001 MG 2.0000.00.515953-9/000(1) (TJ-MG)

Data de publicação: 12/10/2005

Ementa: PROCESSUAL CIVIL – CITAÇÃO DA PESSOA FÍSICA REALIZAÇÃO NA PESSOA DO MANDATÁRIO – AUSÊNCIA DE PODERES ESPECIAIS – NULIDADE – CITAÇÃO RECEBIDA POR INTERDITADO – NULIDADE – SOCIEDADE ANÔNIMA – ASSEMBLÉIA GERAL – ÓRGÃO DELIBERATIVO – PEDIDO DE ANULAÇÃO DA ASSEMBLÉIA GERAL – LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIA DA COMPANHIA. Nula é a citação efetivada na pessoa do mandatário da pessoa física, que não detinha poderes especiais para receber citação. Nula também é a citação de pessoa interditada judicialmente, que recebe a citação pessoalmente. A assembléia geral é órgão deliberativo máximo da estrutura de uma sociedade anônima, com poderes para decidir todos os negócios relativos ao objeto da companhia e tomar as resoluções que julgar conveniente à sua defesa e desenvolvimento, nos termos do art. 121 da Lei 6.404 , de 15 de dezembro de 1976. Como a ação visa anular a assembléia geral, estabelece-se litisconsórcio necessário entre os acionistas, demandados pelo autor, e a companhia, pois eventual anulação da assembléia afetará diretamente esta.

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LEI Nº 13.146, DE 6 DE JULHO DE 2015.

Institui a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da Pessoa com Deficiência).

Art. 85.  A curatela afetará tão somente os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 245.  Não se fará citação quando se verificar que o citando é mentalmente incapaz ou está impossibilitado de recebê-la.

§ 1o O oficial de justiça descreverá e certificará minuciosamente a ocorrência.

§ 2o Para examinar o citando, o juiz nomeará médico, que apresentará laudo no prazo de 5 (cinco) dias.

§ 3o Dispensa-se a nomeação de que trata o § 2o se pessoa da família apresentar declaração do médico do citando que ateste a incapacidade deste.

§ 4o Reconhecida a impossibilidade, o juiz nomeará curador ao citando, observando, quanto à sua escolha, a preferência estabelecida em lei e restringindo a nomeação à causa.

§ 5o A citação será feita na pessoa do curador, a quem incumbirá a defesa dos interesses do citando.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 197. Não corre a prescrição:

III – entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I – contra os incapazes de que trata o art. 3o;

Retificação – Georreferenciamento – Imóvel em Duas Comarcas

No intuito de confirmarmos a nossa competência territorial para fins de registro da compra e venda do Sítio Xiririca, solicitamos ao INCRA informações quanto à localização deste imóvel encaminhando para este, através de ofício, o memorial descritivo apresentado pela parte para retificação de área, antes do registro da compra e venda.

Para nossa surpresa, o imóvel rural está situado em duas circunscrições distintas, de comarcas distintas. Neste caso, o que devemos fazer?

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Resposta:

Nos termos do artigo de nº 169, II da LRP, tanto a retificação (georreferenciamento também quando for o caso) como os registros deverá ser feito em ambas as comarcas.

Quanto à cobrança de emolumentos o valor deve ser calculado proporcionalmente à área do imóvel localizada na respectiva circunscrição.  (Processo Administrativo de nº 257/85 CGJSP).

Com a retificação averbará também junto as matriculas (das duas circunscrições) de que o imóvel esta localizado nas duas comarcas, com as áreas respectivas constantes da Planta (não mapa).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Fevereiro de 2019.

Bom de Família – Penhora Requerida pelo MP – Impossibilidade

É possível a averbação da penhora, requerida pelo MP de São Paulo, no imóvel gravado com “Bem de Família”?

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Resposta:

Não, nos termos dos artigos de nºs. 1.715 do CC, 30 da Lei 6.830/80, e porque não previsto nas exceções dos incisos II a VIII do artigo 3º da Lei 8.009/90.

Ver também: Impenhorabilidade e Inalienabilidade  (do Bem de Família) Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Editora Arisp/quinta Editorial – Dr. Ademar Fioranelli – 2.013 – páginas 215/216 (este logo mais via e-mail).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Fevereiro de 2.019

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Parágrafo único. No caso de execução pelas dívidas referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução, a critério do juiz.

Art. 1.716. A isenção de que trata o artigo antecedente durará enquanto viver um dos cônjuges, ou, na falta destes, até que os filhos completem a maioridade.

Art. 1.722. Extingue-se, igualmente, o bem de família com a morte de ambos os cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos a curatela.

LEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;                       (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015)

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;                  (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação; e                       (Redação dada pela Medida Provisória nº 871, de 2019)

VIII – para cobrança de crédito constituído pela Procuradoria-Geral Federal em decorrência de benefício previdenciário ou assistencial recebido indevidamente por dolo, fraude ou coação, inclusive por terceiro que sabia ou deveria saber da origem ilícita dos recursos.                       (Incluído pela Medida Provisória nº 871, de 2019)

LEI No 6.830, DE 22 DE SETEMBRO DE 1980.

Art. 30 – Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Divida Ativa da Fazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara absolutamente impenhoráveis.

Contrato para Liberação de Recursos do FGTS – Falta de Amparo Legal p/ Registro

Recebemos para exame e cálculo e com o requerimento para “registro” o “contrato particular de empreitada para construção de imóvel residencial urbano, com utilização dos recursos da conta vinculada ao FGTS“.

Na Cláusula 9 do respectivo contrato as partes se comprometem a “registrar” o contrato no prazo de 30 dias.

Considerando que é o primeiro contrato dessa natureza recebido por esta Serventia e que não há a previsão legal para o seu registro, ante a sua ausência de previsão legal no art. 167, I da Lei 6015/73, solicito o seu parecer sobre o acesso ao fólio real do respectivo contrato.

Seria o caso de averbação, com fundamento na Lei 13.097/2015?

Caso seja passível de registro ou averbação, há algum requisito específico na sua qualificação?

E quais as suas conseqüências futuras?

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Resposta:

  1. Não, não é o caso da aplicação da Lei 13.097/15 (principio da concentração);
  2. Na realidade o contrato como a própria denominação diz, é tão somente para a liberação por parte da CEF (gestora) de parcela do fundo de garantia de Tempo de Serviço dos contratantes/empreiteiros para a construção de prédio residencial;
  3. Como não há alienação nem oneração (hipoteca, alienação fiduciária) por parte dos  proprietários, referido contrato não terá acesso ao RI por falta de amparo legal;
  4. Eventualmente se requerido (por escrito) pelos interessados o contrato poderá ser registrado em RTD , nos termos do artigo nº 127, VII, para fins de conservação, validade de data e contra terceiros, como mencionado na clausula ou item “6”  DA LIBERAÇÃO DOS RECURSOS ( I, . apresentação deste instrumento registrado no Cartório de Títulos e Documentos competente (…). E em assim sendo por ser o registro em RTD será prescindível a apresentação da procuração outorgada  por Fulano a Beltrana – mencionada no preâmbulo do instrumento (Qualificação das Partes) nem a averbação da Rua projetada que passou a denominar-se rua do Morcego.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Fevereiro de 2.019.

Casamento no Exterior – Efeitos no Brasil

Com relação ao brasileiro, casado com uma pessoa de nacionalidade norte americana, pela Lei Americana, e residentes naquele País, É NECESSÁRIO TRANSCREVER O CASAMENTO NO BRASIL?

Obs: Foi enviado uma procuração lavrada no consulado brasileiro.

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Resposta:

  1. Inicialmente ao meu sentir penso tratar-se de aquisição de imóvel no Brasil pelo casal. E desta forma será necessário verificar se se trata de aquisição de imóvel rural, pois em caso positivo terá restrições sendo a Lei 5.709/71 e se Decreto Regulamentador de nº 74.965/74 e mais principalmente terem residência no País;
  2. Ao contrário se se tratar de aquisição de imóvel urbano não haverá essas restrições;
  3. O casal conforme constou da consulta reside nos Estados Unidos;
  4. Entretanto por serem casados no exterior deve constar da certidão de casamento o regime de bens adotado pelos cônjuges. Isso conforme decisão do CSMSP de nº1094840-54.2015.8.8.26.0100 e da 1ª VRP da Capital do Estado com o mesmo número (pois houve recurso de apelação) (Ver também de cisão do CSMSP de nº 1081978-80.2017.8.0100);
  5. De qualquer sorte a certidão de casamento e o pacto antenupcial (se houver) devem ser traduzidos por tradutor público juramentadas e registradas em RTD;
  6. Deve comprovar o regime de bens adotado com a legislação de origem;
  7. O casamento realizado no exterior produz efeitos no Brasil ainda que e não seja registrado no País. Trata-se de um ato jurídico perfeito, sendo esse o entendimento sedimentado pelo STJ. Todavia o registro se faz necessário para produzir prova e efeitos perante terceiros “A Lei dispõe que o traslado dos assentamentos estrangeiros se fará ‘quando tiverem de produzir efeito no Brasil’;
  8. O artigo 13 da Resolução 155/2012 do CNJ elenca os documentos para tal mister;
  9. O casal conforme constou da consulta reside nos Estados Unidos. Portanto não será necessário o registro do casamento no Brasil no RCPN (Livro E) (Do 1º Oficio de RCPN da comarca do domicilio do interessado ou no 1º Ofício do RCNP do Distrito Federal)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.019.

Hipoteca já Registrada – Aditamento Impossível

Através do R.20 da Matrícula, foi registrado uma Hipoteca, incidente sobre a fração ideal de 24,88% do imóvel, vinculadas as unidades autônomas tidas como apartamentos:

Foi cobrado um registro no valor de R$ 797.080,80(valor da dívida) com desconto de 50% (PMCMV). 

Agora, foi apresentado um Aditamento, Retificação e Ratificação ao contrato de hipoteca, a fim de um reforço a garantia supra, incluindo mais uma futura unidade autônoma, ou seja, Ap.53/Vaga 15, atrelado a uma fração de 5,0200%. 

1) O Aditamento é um ato de registro ou de averbação? 

2) Como cobrar tal ato? 

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Resposta: O instrumento particular com força de escritura pública na forma do parágrafo 5º do artigo 61 da Lei 4.380/64 já foi registrado tendo sido constituída hipoteca sobre a fração ideal de 24,88% correspondente a dez (10) unidades autônoma (5 apartamento + 5 vagas de garagens).

Pelo aditamento/re-ratificação se esta incluindo mais uma fração ideal total de 5.0200% correspondente ao apartamento 53 e vaga de garagem de n. 15.

No entanto como o titulo de constituição de hipoteca já foi registrado não é possível retificar as partes essenciais do negócio jurídico já realizado, tais como partes, preço, valor titulo causal, objeto, etc. Pois o negócio jurídico já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal. Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder a mudanças dos elementos essenciais da inscrição.

Assim como a hipoteca já foi registrada não será possível o aditamento/re/ratificação para incluir na hipoteca anteriormente registrada mais dois imóveis (apartamento e vaga de garagem) devendo o caso ser resolvido por novo negócio jurídico, ou seja, a constituição de novas hipotecas por título próprio.

(Ver APC583-6/1, 256.531 e decisão do CGJSP n. 2014/171177)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Outubro de 2.016.

Servidão entre Imóveis do mesmo Proprietário – Impossibilidade

Foi recepcionado uma Escritura Pública de Compra e Venda, de uma parte de um imóvel rural a ser desmembrado (Matrícula nº xxxx).

A parte ora alienada através da Escritura é a ÁREA 4; o acesso p/ a referida área se dará por servidões de passagem instituídas sobre a Área 2 – Remanescente, e sobre a Área 3… conforme Memorial Descritivo e Planta.

Analisando o memorial e croqui, percebe-se que a servidão está sendo instituída em todas as áreas, e não tão somente para aquela que está sendo vendida; dessa forma o proprietário estaria instituindo servidão para ele mesmo, é isso?

Como devo proceder?

Matrícula de nº xxxx dividida em 5 glebas de 1 a 5, sendo que a gleba 1 já foi desmembrada/destacada e alienada a terceiros originando a matrícula de nº yyyy.

Resposta:

A servidão pressupõe proprietários diferentes para os imóveis dominante e serviente conforme se extrai do artigo n. 1.378 do CC.

A questão da servidão por destinação do proprietário (pater famílias) é controvertida, pois alguns entendem que é possível o seu registro outros não.

Impõe-se a servidão predial a um prédio em favor do outro, pertencente a diverso dono, excluindo-se a imposição desse ônus a um prédio em favor do outro pelo próprio dono. Lembrando que a servidão se extingue dede que o prédio dominante e serviente passe a pertencer ao mesmo dono (artigo 1.389, I CC/02).

A diversidade de imóveis pertencentes a donos diferentes é essencial à existência da servidão (art. 1.378 CC/02), pelo que não pode qualquer desses donos instituí-la por si só, ainda que para beneficiar futuramente outro que dele se desmembre. A diversidade de imóveis há de casar-se com a diversidade de proprietários para que, num só ato, surja a servidão. Os dois requisitos hão de coexistir simultaneamente e não sucessivamente.

Baseado no CC/02 condena-se a possibilidade de ser um só proprietário do prédio dominante e do serviente.

Contudo alguns civilistas admitem s servidão por destinação do proprietário.

Também a jurisprudência acabou por acolher a destinação do proprietário como via regular de constituir servidão. Mas devemos salientar que essa forma apenas estabelece uma serventia, sem criar servidão, pois esta só irá se constituir-se quando (ou se) os prédios vieres a pertencer a proprietários diversos, não se subordinando-se a servidão por destinação ao registro no Registro de Imóveis.

Se o proprietário de um só imóvel, ao dividi-lo em dois para venda, quer que uma de suas partes mantenha a serventia anterior sobre a outra parte, bastará, para isso, que na escritura pública divisória declare expressamente que fica constituída a servidão de uma em favor de outra que passou a pertencer a novo dono. Ao invés de presumir-se que existe um ônus sobre parte do imóvel, o que presume é que todo este se ache “livre e desembaraçado de qualquer ônus”.

Quando se busca imprimir certeza à existência de qualquer servidão, a ponto de sujeitar a registro até a aparente, com obras ostensivas, seria imperdoável incoerência admitir a existência da servidão por destinação do proprietário. Ao invés da certeza, característica da servidão, haveria a clandestinidade, já que, de repente, poderia surgir uma servidão completamente desconhecida do público e ausente do Livro em deveria ser inscrita.

Portanto a situação não é pacifica, e desta forma considerando os artigos de nºs. 1378 e 1.389, I, entendo s.m.j. que não poderá acessar ao RI servidões que sejam instituídas em que figurem como mesmo proprietário do imóvel serviente e dominante , pois de acordo com o citado artigo 1.389, I é forma de extinção da servidão.

Ver Revista do Direito Imobiliário do Irib de nº 28 páginas 35/42 (Notas Sobre As Servidões e o Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa) e Servidões Ente Imóveis do Mesmo Dono – Maria Helena Leonel Gandolfo – IV Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – Porto Alegre 26-9 a 1.10.1977.

É o que entendemos passível de Censura.

 São Paulo, 12 d e Fevereiro de 2.019.

Averbação de Óbito sem Requerimento de outra Finalidade – Possibilidade

Surgiu um requerimento aqui na serventia em que o interessado solicita a averbação do óbito dos dois (e únicos) proprietários de duas matrículas.

Ora, é possível a averbação simplesmente para constar o óbito, sem que seja apresentado inventário e partilha? Ou devo devolver a documentação solicitando a apresentação de tais documentos?

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Resposta:

  1. Sim a averbação conforme requerida é possível, nos termos dos artigos de nºs 13, II, 167, II, 5 e 246 caput e seu parágrafo primeiro, sem que seja necessária a apresentação de outros documentos;
  2. A averbação se aterá ao que foi requerido, ou seja, somente a averbações dos óbitos conforme certidões apresentadas;
  3. As averbações de óbito podem ter repercussões inclusive  de ordem patrimoniais, tais como extinção de usufruto, de clausulas restritivas, de falecimento de cônjuge casado no regime da CPB, cujo bem foi adquirido por outro quando ainda solteiro, por doação ou sucessão etc.,
  4. Entretanto nessas situações também devem ser requeridas (a finalidade);
  5. No caso como nada mais foi requerido averba-se somente os óbitos, cobrando-se averbações sem valor declarado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 11 de Fevereiro de 2.019.

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LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

 Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação:                    (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.                  (Renumerado do art. 247 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.                        (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 10.267, de 2001)