Retificação – Georreferenciamento – Imóvel em Duas Comarcas

No intuito de confirmarmos a nossa competência territorial para fins de registro da compra e venda do Sítio Xiririca, solicitamos ao INCRA informações quanto à localização deste imóvel encaminhando para este, através de ofício, o memorial descritivo apresentado pela parte para retificação de área, antes do registro da compra e venda.

Para nossa surpresa, o imóvel rural está situado em duas circunscrições distintas, de comarcas distintas. Neste caso, o que devemos fazer?

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Resposta:

Nos termos do artigo de nº 169, II da LRP, tanto a retificação (georreferenciamento também quando for o caso) como os registros deverá ser feito em ambas as comarcas.

Quanto à cobrança de emolumentos o valor deve ser calculado proporcionalmente à área do imóvel localizada na respectiva circunscrição.  (Processo Administrativo de nº 257/85 CGJSP).

Com a retificação averbará também junto as matriculas (das duas circunscrições) de que o imóvel esta localizado nas duas comarcas, com as áreas respectivas constantes da Planta (não mapa).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Fevereiro de 2019.

Bom de Família – Penhora Requerida pelo MP – Impossibilidade

É possível a averbação da penhora, requerida pelo MP de São Paulo, no imóvel gravado com “Bem de Família”?

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Resposta:

Não, nos termos dos artigos de nºs. 1.715 do CC, 30 da Lei 6.830/80, e porque não previsto nas exceções dos incisos II a VIII do artigo 3º da Lei 8.009/90.

Ver também: Impenhorabilidade e Inalienabilidade  (do Bem de Família) Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Editora Arisp/quinta Editorial – Dr. Ademar Fioranelli – 2.013 – páginas 215/216 (este logo mais via e-mail).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Fevereiro de 2.019

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Parágrafo único. No caso de execução pelas dívidas referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução, a critério do juiz.

Art. 1.716. A isenção de que trata o artigo antecedente durará enquanto viver um dos cônjuges, ou, na falta destes, até que os filhos completem a maioridade.

Art. 1.722. Extingue-se, igualmente, o bem de família com a morte de ambos os cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos a curatela.

LEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;                       (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015)

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;                  (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação; e                       (Redação dada pela Medida Provisória nº 871, de 2019)

VIII – para cobrança de crédito constituído pela Procuradoria-Geral Federal em decorrência de benefício previdenciário ou assistencial recebido indevidamente por dolo, fraude ou coação, inclusive por terceiro que sabia ou deveria saber da origem ilícita dos recursos.                       (Incluído pela Medida Provisória nº 871, de 2019)

LEI No 6.830, DE 22 DE SETEMBRO DE 1980.

Art. 30 – Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Divida Ativa da Fazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara absolutamente impenhoráveis.

Contrato para Liberação de Recursos do FGTS – Falta de Amparo Legal p/ Registro

Recebemos para exame e cálculo e com o requerimento para “registro” o “contrato particular de empreitada para construção de imóvel residencial urbano, com utilização dos recursos da conta vinculada ao FGTS“.

Na Cláusula 9 do respectivo contrato as partes se comprometem a “registrar” o contrato no prazo de 30 dias.

Considerando que é o primeiro contrato dessa natureza recebido por esta Serventia e que não há a previsão legal para o seu registro, ante a sua ausência de previsão legal no art. 167, I da Lei 6015/73, solicito o seu parecer sobre o acesso ao fólio real do respectivo contrato.

Seria o caso de averbação, com fundamento na Lei 13.097/2015?

Caso seja passível de registro ou averbação, há algum requisito específico na sua qualificação?

E quais as suas conseqüências futuras?

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Resposta:

  1. Não, não é o caso da aplicação da Lei 13.097/15 (principio da concentração);
  2. Na realidade o contrato como a própria denominação diz, é tão somente para a liberação por parte da CEF (gestora) de parcela do fundo de garantia de Tempo de Serviço dos contratantes/empreiteiros para a construção de prédio residencial;
  3. Como não há alienação nem oneração (hipoteca, alienação fiduciária) por parte dos  proprietários, referido contrato não terá acesso ao RI por falta de amparo legal;
  4. Eventualmente se requerido (por escrito) pelos interessados o contrato poderá ser registrado em RTD , nos termos do artigo nº 127, VII, para fins de conservação, validade de data e contra terceiros, como mencionado na clausula ou item “6”  DA LIBERAÇÃO DOS RECURSOS ( I, . apresentação deste instrumento registrado no Cartório de Títulos e Documentos competente (…). E em assim sendo por ser o registro em RTD será prescindível a apresentação da procuração outorgada  por Fulano a Beltrana – mencionada no preâmbulo do instrumento (Qualificação das Partes) nem a averbação da Rua projetada que passou a denominar-se rua do Morcego.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Fevereiro de 2.019.

Casamento no Exterior – Efeitos no Brasil

Com relação ao brasileiro, casado com uma pessoa de nacionalidade norte americana, pela Lei Americana, e residentes naquele País, É NECESSÁRIO TRANSCREVER O CASAMENTO NO BRASIL?

Obs: Foi enviado uma procuração lavrada no consulado brasileiro.

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Resposta:

  1. Inicialmente ao meu sentir penso tratar-se de aquisição de imóvel no Brasil pelo casal. E desta forma será necessário verificar se se trata de aquisição de imóvel rural, pois em caso positivo terá restrições sendo a Lei 5.709/71 e se Decreto Regulamentador de nº 74.965/74 e mais principalmente terem residência no País;
  2. Ao contrário se se tratar de aquisição de imóvel urbano não haverá essas restrições;
  3. O casal conforme constou da consulta reside nos Estados Unidos;
  4. Entretanto por serem casados no exterior deve constar da certidão de casamento o regime de bens adotado pelos cônjuges. Isso conforme decisão do CSMSP de nº1094840-54.2015.8.8.26.0100 e da 1ª VRP da Capital do Estado com o mesmo número (pois houve recurso de apelação) (Ver também de cisão do CSMSP de nº 1081978-80.2017.8.0100);
  5. De qualquer sorte a certidão de casamento e o pacto antenupcial (se houver) devem ser traduzidos por tradutor público juramentadas e registradas em RTD;
  6. Deve comprovar o regime de bens adotado com a legislação de origem;
  7. O casamento realizado no exterior produz efeitos no Brasil ainda que e não seja registrado no País. Trata-se de um ato jurídico perfeito, sendo esse o entendimento sedimentado pelo STJ. Todavia o registro se faz necessário para produzir prova e efeitos perante terceiros “A Lei dispõe que o traslado dos assentamentos estrangeiros se fará ‘quando tiverem de produzir efeito no Brasil’;
  8. O artigo 13 da Resolução 155/2012 do CNJ elenca os documentos para tal mister;
  9. O casal conforme constou da consulta reside nos Estados Unidos. Portanto não será necessário o registro do casamento no Brasil no RCPN (Livro E) (Do 1º Oficio de RCPN da comarca do domicilio do interessado ou no 1º Ofício do RCNP do Distrito Federal)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.019.

Hipoteca já Registrada – Aditamento Impossível

Através do R.20 da Matrícula, foi registrado uma Hipoteca, incidente sobre a fração ideal de 24,88% do imóvel, vinculadas as unidades autônomas tidas como apartamentos:

Foi cobrado um registro no valor de R$ 797.080,80(valor da dívida) com desconto de 50% (PMCMV). 

Agora, foi apresentado um Aditamento, Retificação e Ratificação ao contrato de hipoteca, a fim de um reforço a garantia supra, incluindo mais uma futura unidade autônoma, ou seja, Ap.53/Vaga 15, atrelado a uma fração de 5,0200%. 

1) O Aditamento é um ato de registro ou de averbação? 

2) Como cobrar tal ato? 

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Resposta: O instrumento particular com força de escritura pública na forma do parágrafo 5º do artigo 61 da Lei 4.380/64 já foi registrado tendo sido constituída hipoteca sobre a fração ideal de 24,88% correspondente a dez (10) unidades autônoma (5 apartamento + 5 vagas de garagens).

Pelo aditamento/re-ratificação se esta incluindo mais uma fração ideal total de 5.0200% correspondente ao apartamento 53 e vaga de garagem de n. 15.

No entanto como o titulo de constituição de hipoteca já foi registrado não é possível retificar as partes essenciais do negócio jurídico já realizado, tais como partes, preço, valor titulo causal, objeto, etc. Pois o negócio jurídico já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal. Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder a mudanças dos elementos essenciais da inscrição.

Assim como a hipoteca já foi registrada não será possível o aditamento/re/ratificação para incluir na hipoteca anteriormente registrada mais dois imóveis (apartamento e vaga de garagem) devendo o caso ser resolvido por novo negócio jurídico, ou seja, a constituição de novas hipotecas por título próprio.

(Ver APC583-6/1, 256.531 e decisão do CGJSP n. 2014/171177)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Outubro de 2.016.

Servidão entre Imóveis do mesmo Proprietário – Impossibilidade

Foi recepcionado uma Escritura Pública de Compra e Venda, de uma parte de um imóvel rural a ser desmembrado (Matrícula nº xxxx).

A parte ora alienada através da Escritura é a ÁREA 4; o acesso p/ a referida área se dará por servidões de passagem instituídas sobre a Área 2 – Remanescente, e sobre a Área 3… conforme Memorial Descritivo e Planta.

Analisando o memorial e croqui, percebe-se que a servidão está sendo instituída em todas as áreas, e não tão somente para aquela que está sendo vendida; dessa forma o proprietário estaria instituindo servidão para ele mesmo, é isso?

Como devo proceder?

Matrícula de nº xxxx dividida em 5 glebas de 1 a 5, sendo que a gleba 1 já foi desmembrada/destacada e alienada a terceiros originando a matrícula de nº yyyy.

Resposta:

A servidão pressupõe proprietários diferentes para os imóveis dominante e serviente conforme se extrai do artigo n. 1.378 do CC.

A questão da servidão por destinação do proprietário (pater famílias) é controvertida, pois alguns entendem que é possível o seu registro outros não.

Impõe-se a servidão predial a um prédio em favor do outro, pertencente a diverso dono, excluindo-se a imposição desse ônus a um prédio em favor do outro pelo próprio dono. Lembrando que a servidão se extingue dede que o prédio dominante e serviente passe a pertencer ao mesmo dono (artigo 1.389, I CC/02).

A diversidade de imóveis pertencentes a donos diferentes é essencial à existência da servidão (art. 1.378 CC/02), pelo que não pode qualquer desses donos instituí-la por si só, ainda que para beneficiar futuramente outro que dele se desmembre. A diversidade de imóveis há de casar-se com a diversidade de proprietários para que, num só ato, surja a servidão. Os dois requisitos hão de coexistir simultaneamente e não sucessivamente.

Baseado no CC/02 condena-se a possibilidade de ser um só proprietário do prédio dominante e do serviente.

Contudo alguns civilistas admitem s servidão por destinação do proprietário.

Também a jurisprudência acabou por acolher a destinação do proprietário como via regular de constituir servidão. Mas devemos salientar que essa forma apenas estabelece uma serventia, sem criar servidão, pois esta só irá se constituir-se quando (ou se) os prédios vieres a pertencer a proprietários diversos, não se subordinando-se a servidão por destinação ao registro no Registro de Imóveis.

Se o proprietário de um só imóvel, ao dividi-lo em dois para venda, quer que uma de suas partes mantenha a serventia anterior sobre a outra parte, bastará, para isso, que na escritura pública divisória declare expressamente que fica constituída a servidão de uma em favor de outra que passou a pertencer a novo dono. Ao invés de presumir-se que existe um ônus sobre parte do imóvel, o que presume é que todo este se ache “livre e desembaraçado de qualquer ônus”.

Quando se busca imprimir certeza à existência de qualquer servidão, a ponto de sujeitar a registro até a aparente, com obras ostensivas, seria imperdoável incoerência admitir a existência da servidão por destinação do proprietário. Ao invés da certeza, característica da servidão, haveria a clandestinidade, já que, de repente, poderia surgir uma servidão completamente desconhecida do público e ausente do Livro em deveria ser inscrita.

Portanto a situação não é pacifica, e desta forma considerando os artigos de nºs. 1378 e 1.389, I, entendo s.m.j. que não poderá acessar ao RI servidões que sejam instituídas em que figurem como mesmo proprietário do imóvel serviente e dominante , pois de acordo com o citado artigo 1.389, I é forma de extinção da servidão.

Ver Revista do Direito Imobiliário do Irib de nº 28 páginas 35/42 (Notas Sobre As Servidões e o Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa) e Servidões Ente Imóveis do Mesmo Dono – Maria Helena Leonel Gandolfo – IV Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – Porto Alegre 26-9 a 1.10.1977.

É o que entendemos passível de Censura.

 São Paulo, 12 d e Fevereiro de 2.019.

Averbação de Óbito sem Requerimento de outra Finalidade – Possibilidade

Surgiu um requerimento aqui na serventia em que o interessado solicita a averbação do óbito dos dois (e únicos) proprietários de duas matrículas.

Ora, é possível a averbação simplesmente para constar o óbito, sem que seja apresentado inventário e partilha? Ou devo devolver a documentação solicitando a apresentação de tais documentos?

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Resposta:

  1. Sim a averbação conforme requerida é possível, nos termos dos artigos de nºs 13, II, 167, II, 5 e 246 caput e seu parágrafo primeiro, sem que seja necessária a apresentação de outros documentos;
  2. A averbação se aterá ao que foi requerido, ou seja, somente a averbações dos óbitos conforme certidões apresentadas;
  3. As averbações de óbito podem ter repercussões inclusive  de ordem patrimoniais, tais como extinção de usufruto, de clausulas restritivas, de falecimento de cônjuge casado no regime da CPB, cujo bem foi adquirido por outro quando ainda solteiro, por doação ou sucessão etc.,
  4. Entretanto nessas situações também devem ser requeridas (a finalidade);
  5. No caso como nada mais foi requerido averba-se somente os óbitos, cobrando-se averbações sem valor declarado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 11 de Fevereiro de 2.019.

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LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

 Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação:                    (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.                  (Renumerado do art. 247 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.                        (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 10.267, de 2001)

Cédula de Produto Rural – Ajustes

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Semana passada devolvemos uma Cédula de Produto Rural pelos seguintes  motivos:

– no título constou CÉDULA DE PRODUTOR RURAL e não Cédula de PRODUTO Rural. Disse que até poderia mitigar, mas como já teria que devolver por outro motivo (adiante), então fez constar esse também na Nota de Devolução, ou seja, já que teriam que arrumar a cédula por um motivo, que consertem esse também;

– o segundo motivo é que na cláusula de garantia constou: “Que em garantia da presente, dá em penhor agrícola de primeiro grau…” Disse que o correto seria “em penhor cedular de primeiro grau”… mais: que PENHOR AGRÍCOLA é típico de outro tipo de instrumento, ou seja, é próprio de um CONTRATO PARTICULAR DE PENHOR AGRÍCOLA… não de cédula rural.

Por gentileza nos oriente sobre o procedimento.

Resposta:

  1. Quando a designação de Cédula de Produto Rural ou Cédula de Produtor Rural, a Lei relativa à CPR (Lei 8.929/94) consta Cédula de Produto rural, e a cédula que nos foi encaminhada com a consulta consta ‘Cédula de Produto rural’. Mesmo assim não fosse e constasse Cédula de Produtor Rural, poderia ser mitigado, pois resta evidente tratar-se de Cédula e em assim sendo trata-se de Cédula de Produto Rural. É pelo visto foi corrigido;
  2. Quanto ao penhor rural (artigo 1.438 do CC) este pode ser agrícola (artigo 1.442 do CC, inciso II no caso – colheitas pendentes, ou em via de formação), ou pecuário (artigo 1.444 do CC) que não é o caso;
  3. E no caso resta evidente tratar-se de penhor rural agrícola;
  4. Quanto a ter constado (…) da em penhor agrícola (…) e não em penhor cedular, também não há a real necessidade, pois evidente tratar-se de penhora rural agrícola. E como constituído por Cédula de produto Rural, resta claro tratar-se de penhor cedular (o que poderá constar do registro);
  5. E mais do título constou na OBRIGAÇÕES E DECLARAÇÕES : Item II Que os bens acima especificados estão, neste mesmo ato e em decorrência desta CÉDULA DE PRODUTO RURAL, vinculados a garantia de Penhor Cedular (apesar de ter faltado o “r”) DE PRIMEIRO Grau, Especial e sem Concorrência de Terceiros (…)
  6. A CPR consagra uma promessa de entrega de produtos rural (o credor empresta recursos ou fornece produtos, e o devedor se compromete a entregar toda ou parte de sua produção), cabendo ação de execução por quantia certa, se se tratar de CPR com liquidação financeira (artigo 4º-A, parágrafo 2º da Lei n. 8.929/94), ou ação de execução para entrega de coisa incerta se se tratar de CPR que não preveja liquidação financeira (artigo 15 da Lei 8.929/94) Coleção Cadernos do Irib – Cédulas de Crédito no Registro de Imóveis de nº 9 (Nove) página 12/13);
  7. Na CPR física o emitente vende antecipadamente parcela de sua safra e se obriga a entregar, num vencimento futuro, a quantidade de produto negociada nas condições previstas na cédula. O artigo 3º da Lei não exige que se coloque o valor em moeda corrente nacional. Portando para cálculo de emolumentos deverá ser utilizado o preço dos frutos (sacas de amendoim) vigente a época da apresentação a registro, apurado pela cotação divulgada em jornal de circulação no estado, ou pelo preço de órgão oficial (IEA) (subitem 1.9 das Notas Explicativas da tabela  III – Dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas) aplicando-se também o item “8” (Oito)  – Cédulas de Crédito ou Produto rural Pignoratícia – da Tabela II Dos Ofícios de Registro de Imóveis.
  8. Faltam as assinaturas do emitente e da avalista no título, bem como as suas rubricas nas folhas à exceção do fecho.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Fevereiro de 2.019.

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Penhora e Indisponibilidade – Possibilidade

Foi protocolada a penhora online sobre o imóvel objeto da matricula nº. xxxx.

Na matricula foi averbado sob nº 6 a indisponibilidade do imóvel, essa indisponibilidade impede a averbação da penhora?

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Resposta:

  1. Nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP n° 13/12, item 405 do Capítulo XX das NSCGJSP, e do artigo n.º. 16 do provimento nº 39/14 da Corregedoria Nacional da Justiça – CNJ não impedem à inscrição (averbação) das constrições judiciais (penhora no caso) as indisponibilidades averbadas sob os nºs. 04 (fiscal – Fazenda Nacional) e 06 (Trabalhista) na matrícula n. 5.532;
  2. Portanto averba-se a penhora, comunicando-se, por cautela, e por oficio o Juízo que decretou a indisponibilidade da averbação da penhora feita nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP n° 13/12, item 405 do Capítulo XX das NSCGJSP, e do artigo n.º. 16 do provimento nº 39/14 da Corregedoria Nacional da Justiça – CNJ
  3. No caso de haver alienação judicial futura (carta de arrematação/adjudicação) deve novamente ser aplicado o artigo 16 citado mais o seu parágrafo único;
  4. (Ver também decisões do ECSMSP de nºs: 9000001-36.2015.8.26.0443 , 0023897-25.2015.8.26.0554 (no caso de cartas de arrematações e 0019371-42.203.8.26.0309 (no caso de carta de arrematação e penhoras))

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.017.

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Ver também resposta anterior:

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Foi apresentada e protocolada a certidão de penhora online cuja cópia se anexa juntamente com a matrícula nº. yyyy do imóvel.

Peço ao senhor que analise os documentos sobre a possibilidade ou não de sua averbação.

Muito obrigado

  

Penhora – Exeqüente Ministério Público 

Vlr da dívida R$ 771.119,46

Penhora de 100% do imóvel.

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP n° 13/12, item 405 do Capítulo XX das NSCGJSP, e do artigo n.º. 16 do provimento nº 39/14 da Corregedoria Nacional da Justiça – CNJ não impedem a inscrição (averbação) das construções judiciais (penhora no caso);
  2. Portanto averba-se a penhora, comunicando-se, por cautela, e por oficio o Juízo que decretou a indisponibilidade da averbação da penhora feita nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP n° 13/12, item 405 do Capítulo XX das NSCGJSP, e do artigo n.º. 16 do provimento nº 39/14 da Corregedoria Nacional da Justiça – CNJ
  3. No caso de haver alienação judicial futura (carta de arrematação/adjudicação) deve novamente ser aplicado o artigo 16 citado mais o seu parágrafo único;
  4. Entretanto no caso concreto a penhora não poderá ser averbada pelos motivos seguintes:

4.1 A penhora esta recaindo sobre a plena propriedade do bem imóvel objeto da matricula de n. 71, no entanto conforme R.10.M/71 o executado Luiz Alberto Hilst Izar é proprietário somente de 30% da nua propriedade do imóvel e o executado Alberto Izar conforme R.11 é detentor de 50% do usufruto, que não é penhorável. No entanto no caso do usufruto podem ser penhorados somente os direitos de seu exercício. O usufruto, por ser um direito inalienável, será também impenhorável, nada impedindo, que a penhora incida sobre os direitos concernentes ao seu exercício caso contenha expressão econômica. Contudo, não pode alcançar o registro imobiliário, quer como direito real, por ser inalienável, quer como exercício, por ser pessoal.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 25 de Fevereiro de 2,016.

Incorporação – Dação Parcial – Hipoteca Anterior – Anuência do Credor

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Tenho um caso onde a incorporadora transmitiu a título de dação em pagamento X fração ideal de terreno vinculada a futuras unidades autônomas, em prédio a ser construído, cuja incorporação encontra-se registrada.

Eu devolvi informando que deveria ser apresentada a anuência do credor Banco do Brasil S/A, tendo em vista a hipoteca registrada sobre 100% do empreendimento (feito por Escritura Pública, de Abertura de Crédito para Construção de Empreendimento Imobiliário, com Hipoteca em Garantia, na forma da Lei nº 4.380/64, alterada pela Lei nº 5.049/66), tendo em vista o parágrafo único do art. 1º da Lei 8.004/90.

O citado artigo é aplicável neste caso ?

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Resposta:

  1. Via de regra, nesses casos a incorporadora dá em hipoteca a totalidade do empreendimento para o Banco, para fins de financiamento da obra, na realidade dá todas as frações ideais de terreno que corresponderão às futuras unidades autônomas (Ver também artigo 1.488 do CC);
  2. Portanto a questão será com relação à súmula de nº 308 do STJ: “Súmula nº 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da (promessa de) compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Que no caso é de aplicação duvidosa (Ver respostas do Irib abaixo);
  3. Desta forma entendo que ou a hipoteca relativa às frações ideais dadas em dação em pagamento (matrículas de nºs (…)) deverá previamente ser cancelada ou os (promitentes) compradores deverão ser cientificados de sua existência. Nesse sentido ver a segunda posição do Irib (Resposta de nº 13083 de 23/07/2.015 – Revisor Dr. João Baptista Galhardo, a qual entendo aplicar-se mais no caso (Ver também RDI de nº 63 Ano 30 Julho/Dezembro de 2.007 páginas 11/35, – Os rumos da hipoteca diante do advento da Sumula 308 do Superior Tribunal de Justiça – Beatriz Pereira Samuel Marques, Luiz Henrique de Oliveira Marques e José de Samuel Marques  especialmente páginas 28, 29, 31, 32 e 35 (Esta onde consta: Diante do exposto, é recomendável que se afaste a incidência da Sumula (308 do STJ) nas situações em que a hipoteca é anterior à compra e venda do imóvel, regularmente instituída e registrada, dando-se ciência ao adquirente, sob pena de se tornar absolutamente inócuo um instituto que data de 2000 anos e, mais que isso sob pena de se mergulhar na mais profunda insegurança jurídica”.
  4. A hipoteca convencional não impede a alienação (artigo 1.475 do CC). Entretanto deve haver a interveniência do credor hipotecário, não sendo aplicável a Súmula nº 308 do STJ., e que se de ciência ao adquirente e que se certifique no título (artigo 230 da LRP).
  5.  

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Janeiro de 2.019.

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Do IRIB

Data: 23/04/2018 
Protocolo: 15807 
Assunto: Hipoteca 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Hipoteca. Súmula 308 do STJ – aplicabilidade. Rio Grande do Norte. 

Pergunta:

Apresentada a esta CRI, uma escritura noticiando a hipoteca formalizada com o Incorporador Construtor e uma Entidade Financeira, onde o valor do financiamento foi destinado à construção do Empreendimento, do qual, a unidade transacionada é integrante, portanto, formalizada com fundamento na Súmula nº 308-STJ, pergunta-se, podemos acatar a registro? Se acatada devemos noticiar, através de averbação, a existência da hipoteca e a não responsabilidade do Adquirente pelo citado ônus?

Resposta:

Prezada consulente:

De acordo com a Súmula nº 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Desta forma, entendemos que não há problema na aceitação do título para registro. Registrado o título, entendemos que deverá constar a informação que a hipoteca foi constituída na forma da mencionada súmula, isentando o adquirente da unidade autônoma.

Data: 23/07/2015 
Protocolo: 13083 
Assunto: Hipoteca 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda. Hipoteca. SFH. Súmula nº 308 do STJ. Espírito Santo. 

Pergunta:

HIPOTECA DO SFH E ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. Foi apresentado a registro uma escritura de compra e venda de imóvel hipotecado pela construtora ao SFH, por ocasião da realização da obra. A parte interessada (promissário comprador do apto.) sustenta que é dispensável a anuência do credor hipotecário, tendo em vista a inteligência da Súmula 308 do STJ, que diz que: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Pergunto: é possível realizar tal registro, tendo como base a referida súmula? Ou no caso incide a inalienabilidade do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90?

Resposta:

Prezado consulente:

É necessário destacar, de início, a existência de corrente que entende que a Lei nº 8.004/90 foi revogada pelo Código Civil de 2002, uma vez que, seu art. 1.475 proibiu qualquer cláusula que restrinja o direito de propriedade do devedor hipotecário. Neste caso, não há se falar na aplicabilidade do Parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90:

“Art. 1º O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas à imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 2000)”

Entretanto, entendemos que a Lei permanece vigente e que, no caso, deve haver a interveniência do credor hipotecário, não sendo aplicável a Súmula nº 308 do STJ.

Neste sentido, transcrevemos trecho do artigo intitulado “Os rumos da hipoteca diante do advento da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça”, de autoria de Beatriz Pereira de Samuel Marques, Luiz Henrique de Oliveira Marques e José de Samuel Marques, publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 63, p. 35:

“Diante do exposto, é recomendável que se afaste a incidência da Súmula nas situações em que a hipoteca é anterior à compra e venda do imóvel, regularmente instituída e registrada, dando-se ciência ao adquirente, sob pena de se tornar absolutamente inócuo um instituto que data de 2000 anos e, mais que isso, sob pena de se mergulhar na mais profunda insegurança jurídica.”

A íntegra deste artigo, cuja leitura recomendamos para maior aprofundamento na questão, encontra-se disponível no site do IRIB, podendo ser acessado através do link http://www.irib.org.br/publicacoes/RDI063/pdf.PDF. (paginas 11/35)

Caberá ao Registrador, portanto, escolher qual corrente deseja adotar para fundamentar a aceitação ou denegação do registro.