Alienação Fiduciária – Declaração do Devedor que não supre Exigências de Procedimentos Legais

Mais um caso de ausência de prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel, sem previsão legal ou contratual e  realização  em local diverso daquela em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual.

Diante da negativa de registro por esta serventia, a devedora fiduciante apresentou um declaração com firma reconhecida, dando ciência as notificações/editais/leilões, e  que não tem interesse neste imóvel. (declaração em anexo). 

Assim podemos ignorar a Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100 e registrar a compra e venda? 

Resposta:

  1. A decisão do CSMSP citada acima na consulta trata sobre leilões realizados em outro local, nada tendo a ver com a questão da comunicação que deve ser feita ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei 9.514/97) para fins de direito de preferência (parágrafo 2º-B do artigo 27);
  2. Portanto as comunicações previstas em lei (datas, horários e locais), deveriam ser feitas antes da realização dos leilões;
  3. A declaração do devedor fiduciante declarando ter ciência das notificações referentes aos primeiro e segundo leilões, a publicação dos editais, e não ter interesse no que se refere ao imóvel descrito, feita após a realização dos leilões não supre a exigência legal;
  4. Os leilões deveriam ter sido feitos em conformidade com o que prevê a Lei (artigo 27) e da mesma forma a comunicação das datas, horários e locais dos leilões, cumprindo o procedimento legal e assim não ocorreu.
  5. Ver as decisões da 1ª VRP da comarca da capital do estado de nºs. 1121498-13.2018.8.26.0100 e 1078401-60.2018.8.26.0100 que são relativas à comunicação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Janeiro de 2.019.

Auto de Penhora posterior à Alienação – Declaração de Ineficácia de Registro

Recebemos para fins de penhora, referente a dois imóveis, um AUTO DE PENHORA, AVALIAÇÃO E REGISTRO junto a outros documentos oriundos do processo de execução, os quais não indicam o valor da dívida.

As matrículas ainda são do Cartório de Registro de Imóveis anterior.

Em ambas as matrículas já houve a alienação por parte do executado.

Consta, porém, averbações de indisponibilidades em ambas as matrículas, posteriores às alienações e relativas ao antigo proprietário, ora executado.

Pela análise dos documentos constantes da penhora, percebe-se que o Juízo, em decisão exarada nos autos do processo, declarou ineficaz a alienação dos bens imóveis ora penhorados.

Diante disso, surgiram a seguintes dúvidas:

1.  Como devemos proceder diante da situação que nos foi apresentada?

2. Deve ser solicitado o mandado da penhora, onde conste o valor da dívida, ou os documentos apresentados bastam ao registro da penhora determinado?

.

Resposta:

Foram determinados os registros (averbações em SP) dos imóveis objeto das matrículas de nºs. xxxx e yyyy que figuravam em nome do executado Fulano;

Pelo registros 1 (um) R1. das respectivas matrículas os imóveis foram (em 2.012) alienados a terceiros;

Posteriormente as alienações (em 2.013) os imóveis foram declarados pela exequente indisponíveis e averbadas junto as matrículas dos imóveis ( que a rigor não poderiam ter sido feitas pois os imóveis figuravam em nome de terceiros em face das alienações antes mencionadas)

Por seu turno o Juízo declarou a ineficácia das alienações dos registros (R.1);

Entretanto as declarações de ineficácias das alienações não cancelam o registro que continua válido entre as partes, somente não o é em relação ao exeqüente, e no futuro se for apresentado para registro carta de arrematação os registros devem previamente ser cancelados. A declaração de ineficácia é feita tão somente para possibilitar o registro da penhora, sobre o tema temos:

Averba-se a ineficácia da alienação como determinada pelo Juízo, com relação aos atos posteriores em nada implicam, caso seja no futuro seja determinado o cancelamento do registro os demais também serão automaticamente cancelados via de conseqüência pois posteriores ( efeito dominó).

Via de regra, os mandados/ofícios (que também é uma ordem) de declaração de ineficácia de alienação são feitos para possibilitar ao registro de penhora, uma vez que a alienação foi feita em fraude a execução.

A averbação da declaração da ineficácia da alienação é praticada para em seguida, ser averbada a penhora.

A ineficácia decretada não implica no cancelamento do registro, ela é favor da Lei ao exeqüente em face do qual a disposição do bem não opera efeitos.

O negócio jurídico que frauda a execução gera plenos direitos ao adquirente e alienante. Apenas não pode ser oposto ao exeqüente.

Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração (Hipoteca pe.), como se estas não tivessem ocorrido. O bem será de propriedade do terceiro, num autêntico exemplo de responsabilidade sem débito.

Não haverá ainda, a necessidade de cancelamento do registro de eventual alienação fraudulenta. O negócio é válido, mas ineficaz. Não se podendo equiparar a invalidade do ato jurídico com a sua ineficácia, institutos que se situam em planos diversos, gerando efeitos inconfundíveis.

A declaração de ineficácia não tira o direito de propriedade do adquirente do imóvel. Os efeitos do registro são plenos e, por força da declaração do Juiz da execução, só não atingem o credor da execução.

A alienação em fraude à execução não se tem como nula nem anulável, mas apenas ineficaz em relação ao credor exeqüente e especialmente a certa e determinada execução.

A averbação da declaração de ineficácia de alienação só foi feita para possibilitar o registro da penhora, e não há necessidade de averbação da declaração da ineficácia, que pode ser consignada no próprio corpo da averbação da penhora, quando for o caso (quando a declaração de ineficácia vem juntamente com a determinação da penhora).

Procede-se a averbação da penhora e ao final se consigna que ele esta sendo feita em vista a declaração de ineficácia da alienação registrada sob o nº. tal acima. Se assim se proceder, nunca haverá dúvida ou incerteza quanto ao cancelamento da declaração de ineficácia no caso do cancelamento da averbação da penhora.

No caso concreto, o Juiz do processo teve conhecimento da venda do imóvel a terceiro e declarou a fraude à execução, conseqüentemente a ineficácia da alienação.

Desta forma, se for o caso a averbação da penhora poderá ser feito consignando-se a ineficácia da alienação como acima mencionado.

Caso o mandado somente declare a ineficácia da alienação sem que se determine o a averbação de penhora, o mandado deverá ser cumprido, averbando-se somente a declaração da ineficácia da alienação, contudo, via de regra, essas declarações de ineficácia de alienação são determinadas em mandados/ofícios de averbação de penhora.

Quanto aos demais registros posteriores nenhuma menção se fará na averbação da declaração de ineficácia da alienação.

O seu cancelamento, se ocorrer, deverá ser determinado pelo mesmo Juízo que a determinou.

Já quanto às indisponibilidades que foram realizadas após a alienação dos imóveis, mesmo fosse válidas nos termos do artigo 16 do Provimento 39/14 do CNJ não impedem a inscrição (averbação) das constrições judiciais (penhora no caso).

Portanto averbam-se as penhoras e no caso de haver alienação judicial futura (carta de arrematação/adjudicação) deve novamente ser aplicado o artigo 16 citado mais o seu parágrafo único;

(Ver também decisões do ECSMSP de nºs: 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554)

Quanto ao valor da dívida nos termos dos artigos de nºs. 176, parágrafo 1º, III, 5, e 239 da LRP, devem sim serem solicitados.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Janeiro de 2.019.

.

Indisponibilidade de imóvel – Averbação em matrícula no cartório imobiliário – Possibilidade de penhora – A indisponibilidade de bens, com averbação na matrícula de cartório imobiliário, é um instituto jurídico que visa impedir que o executado, titular da propriedade, pratique atos de disposição e oneração, ou seja, que venha a dilapidar suas posses, prejudicando, dificultando ou impossibilitando, com atos de ilícito desvio de seu patrimônio, a própria liquidação de sua responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuízos gravíssimos a uma vasta coletividade de credores – Contudo, nada impede que o bem declarado indisponível seja alvo de penhora ou de outro tipo de contrição judicial – Exegese do artigo 186, do CTN que prevê que não seria razoável que o registro de indisponibilidade, decorrente de penhora realizada em razão de crédito tributário, impedisse a penhora do mesmo bem, máxime em se tratando de credor trabalhista, que detém superprivilégio – Aplicável, ainda, o artigo 30 da Lei nº 6.830/1980 – Agravo de petição do exequente a que se dá provimento. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

PROCESSO TRT/SP Nº 0002610-33.2011.5.02.0079 16ª TURMA

AGRAVO DE PETIÇÃO

AGRAVANTE: RUBENS PEREIRA DOS SANTOS

AGRAVADOS: 1) STAR TECNOLOGIA EM SERVIÇOS LTDA.

2) SEBIL SERVIÇOS ESPECIALIZADOS DE VIGILÂNCIA INDUSTRIAL E BANCÁRIA LTDA.(MASSA FALIDA)

3) DELVASTE LEANDRO PINTO

4) ROBERTO MENDES

5) RICARDO MENDES

ORIGEM: 79ª VARA DO TRABALHO DE SÃO PAULO

EMENTA – INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL – AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA – A indisponibilidade de bens, com averbação na matrícula de Cartório Imobiliário, é um instituto jurídico que visa impedir que o executado, titular da propriedade, pratique atos de disposição e oneração, ou seja, que venha a dilapidar suas posses, prejudicando, dificultando ou impossibilitando, com atos de ilícito desvio de seu patrimônio, a própria liquidação de sua responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuízos gravíssimos a uma vasta coletividade de credores. Contudo, nada impede que o bem declarado indisponível seja alvo de penhora ou de outro tipo de contrição judicial. Exegese do artigo 186, do CTN que prevê que não seria razoável que o registro de indisponibilidade, decorrente de penhora realizada em razão de crédito tributário, impedisse a penhora do mesmo bem, máxime em se tratando de credor trabalhista, que detém superprivilégio. Aplicável, ainda, o artigo 30 da Lei nº 6.830/1980. 

Agravo de petição do exequente a que se dá provimento.

Inconformado com a r. decisão (fl. 279), que julgou improcedentes os embargos à execução, interpôs o exequente agravo de petição (fls. 281/282), requerendo a autorização da penhora dos lotes nsº 14 e 15, quadra 6, da Rua Santa, s/nº, da planta de desmembramento do Patrimônio do Senhor Bom Jesus dos Perdões, em Bom Jesus dos Perdões, na cidade de Atibaia/SP, pertencentes a Roberto Mendes, sócio da 1ª executada, Star Tecnologia em Serviços Ltda. Pede provimento.

Procuração outorgada pela agravante ao signatário nos exatos termos do art. 654 do Código Civil à fl. 08.

Não foi apresentada contraminuta.

É o relatório.

VOTO

Conheço do agravo de petição, por presentes os pressupostos de admissibilidade.

MÉRITO

INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL AVERBADA EM MATRÍCULA NO CARTÓRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA

O autor agravante insurge-se relativamente à decisão “a quo”, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel de propriedade do sócio executado, Roberto Mendes, diante da existência de registro de indisponibilidade do imóvel, procedido em razão da Ação da Vara do Trabalho de Itatiba/SP, Processo sob nº 00014547720105150145. Sustenta que o registro de indisponibilidade do bem não possui o condão de proibir que o imóvel venha a ser penhorado e arrematado em processo judicial que tramite na Justiça do Trabalho, porque entende que o impedimento declarado, “…além de possuir natureza transitória e limitada, tem o objetivo de impedir a alienação voluntária dos bens pelo proprietário, mas não a hipótese de alienação forçada, como seria o caso dos autos, tanto é que o artigo 16 do Provimento 39/2014 do CNJ não impede a inscrição de constrições judiciais e não impede o registro de alienação judicial do imóvel (…)” (parágrafo nono, fl.281 – verso – apelo).

Assiste-lhe razão. “Data vênia”, entendo de modo diverso ao decido pelo MM. Juízo de origem.

A indisponibilidade de bens é um instituto jurídico que visa impedir a prática de atos de disposição e oneração pelo proprietário, ou seja, que o devedor dilapide seu patrimônio, prejudicando, desse modo, o recebimento por seus credores dos valores relativos às obrigações existentes entre eles. E essa inalienabilidade patrimonial – que não implica perda de titularidade dominial sobre os bens – reveste-se de importante função instrumental, pois apenas afeta os “jus abutendi vel disponendi” [1] do proprietário, qualificando-se como legítima restrição jurídica que incide sobre o direito de livre disposição dos bens pertencentes ao “dominus”, mas que, certamente, não impossibilita a constrição judicial.

Seguindo este raciocínio, observa-se, nos presentes autos, que prosseguindo a execução em face da 1ª executada, Star Tecnologia em Serviços Ltda. (fl. 225), e tendo em vista os resultados negativos obtidos no Sistema “BacenJud 2.0”, o agravante requereu a desconsideração da personalidade jurídica desta, no que foi atendido (fl. 237). E, após as buscas e pesquisas de praxe, foram localizados imóveis em nome dos sócios. Daí, o exequente indicou à penhora o imóvel com matrícula junto ao Registro de Imóveis de Atibaia-SP (fl. 278), conforme documento de fls. 267/269-verso. Consta do referido documento a averbação de indisponibilidade do imóvel, em virtude da existência de outra ação trabalhista na cidade de Itatiba/SP.

Portanto, a vedação inscrita na matrícula nº 14847, do Cartório de Atibaia (fls. 267/269-verso), do imóvel (terreno formado pelos lotes nsº 14 e 155, da quadra 06, da Planta de desmembramento do Patrimônio do Senhor Bom de Jesus dos Perdões, pertencente ao sócio da 1ª executada (Star Tecnologia), Roberto Mendes), visou, como alhures dito, somente a impedir que o executado, titular da propriedade, venha a se desfazer desse mesmo bem, dificultando ou impossibilitando, com atos de ilícito desvio de seu patrimônio, a própria liquidação de sua responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuízos gravíssimos a uma vasta coletividade de credores.

Assim sendo, nada impede que o bem declarado indisponível seja alvo de penhora ou de outro tipo de contrição judicial. Aliás, se o próprio Código Tributário Nacional prevê, em seu artigo 186, que “o crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho”, não seria razoável que o registro de indisponibilidade, decorrente de apreensão realizada em razão de crédito tributário, impedisse a penhora do mesmo bem, máxime em se tratando de credor trabalhista, que detém superprivilégio.

A Lei nº 6.830 /1980, aplicável subsidiariamente nesta Especializada em virtude do artigo 889 , da CLT , igualmente, dispõe em seu artigo 30 , acerca da possibilidade de bloqueio de bens gravados por ônus real ou cláusula de indisponibilidade:

Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Divida Ativa da Fazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara absolutamente impenhoráveis” (grifei).

Note-se, outrossim, que um bem penhorado em um processo judicial pode ser penhorado em outro processo desde que o valor do bem seja suficiente para adimplir o valor referente aos dois processos executivos. Não sendo, todavia, o importe suficiente para o pagamento das duas execuções, devese dar preferência ao primeiro processo que realizou a penhora do bem. Nesse aspecto, o artigo 797, parágrafo único, do Novo CPC/2015 que dispõe: “Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência”. Por sua vez, o artigo 908, parágrafo 1º, do Novo CPC/2015 (anterior artigo 711, do CPC/1973), também, estabelece que o produto da adjudicação ou alienação será utilizado para pagar, primeiramente, o montante devido aos detentores de crédito privilegiado.

Assim, dou provimento ao presente agravo de petição para que seja realizada a penhora sobre o imóvel indicado pela agravante às fls. 278 e 282 (parta final), prosseguindo-se com a execução.

É o voto.

CONCLUSÃO

Isto posto, ACORDAM os Magistrados da 16ª. Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª. Região em: conhecer e, no mérito, dar provimento ao agravo de petição interposto, para que seja realizada a penhora sobre o imóvel indicado pelo agravante às fls. 278 e 282 (parte final), prosseguindo-se com a execução, nos termos da fundamentação.

NELSON BUENO DO PRADO

Relator

Notas:

[1] Prerrogativa que permite ao proprietário dispor/alienar um bem ou mesmo dá-lo em garantia (seja penhor ou hipoteca).

Dados do processo:

TRT 2ª Região – Agravo de Petição nº 0002610-33.2011.5.02.0079 – São Paulo – 16ª Turma – Rel. Des. Nelson Bueno do Prado – DJ 05.12.2017


LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                        (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:                        (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

Art. 239 – As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.                     (Renumerado do art. 244 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único – A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido

Distrato Sociedade Simples

Para a averbação de um Distrato Social de uma sociedade simples: 

    -Faz-se necessário estar averbada a Ata de Nomeação de Liquidante?

    ​-A sociedade não tem ativo e nem passivo. 

Muito obrigado

Resposta:

  1. O artigo 1.150 do CC define competência de registro para as sociedades simples e empresárias, dizendo, inclusive, que se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade empresária deverá obedecer às normas fixadas para aquele registro. O referido dispositivo não impõe o registro de uma sociedade simples limitada no Registro Público de Empresas Mercantis (JUCESP), pelo simples motivo de a sociedade simples ter adotado um tipo de sociedade empresária, com é, por exemplo, a sociedade limitada por força do artigo 983 do CC. Efetivamente, de acordo com as regras contidas no Livro II da Parte Especial do NCC, e especificamente no já citado artigo 983, a sociedade simples pode constituir-se de conformidade com um tipo de sociedade empresária, sem, contudo desnaturar-se. Ou seja, a sociedade simples não perde a sua natureza de simples ao adotar a forma de uma sociedade empresária, ficando desta forma, como todas as sociedades simples, sujeita ao registro no RCPJ;
  2. Tratando-se se sociedade simples não empresária estas realizam o distrato (dissolução, liquidação e extinção) tão somente por consenso unânime dos sócios (artigo 1.033, II do CC) mesmo sem nomeação de liquidante, ficando um deles responsável pela guarda dos livros;
  3. Via de regra a extinção da pessoa jurídica deve passar por três fases. Dissolução, liquidação e extinção;
  4. Entretanto o artigo 1.036 prevê que ocorrida a dissolução, cumpre aos administradores providenciar imediatamente a investidura do liquidante, assim também o é no artigo 1.071, VII todos co CC;
  5. Da mesma forma a nomeação do liquidante vem citado no artigo 1.101 do CC;
  6. Portanto o ideal seria que o distrato fosse realizado de maneira correta, passando pelos processos de dissolução, liquidação com nomeação de liquidante, e finalmente extinção.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de janeiro de 2.019.

.

(Ver também artigos 983, 997, 1.035, 1.044, 1.087, e 1.103 e seguintes  e 1.150 todos também do CC).

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Do Direito de Empresa

Art. 982. Salvo as exceções expressas, considera-se empresária a sociedade que tem por objeto o exercício de atividade própria de empresário sujeito a registro (art. 967); e, simples, as demais.

Parágrafo único. Independentemente de seu objeto, considera-se empresária a sociedade por ações; e, simples, a cooperativa.

Art. 983. A sociedade empresária deve constituir-se segundo um dos tipos regulados nos arts. 1.039 a 1.092; a sociedade simples pode constituir-se de conformidade com um desses tipos, e, não o fazendo, subordina-se às normas que lhe são próprias.

Da Sociedade Simples

Do Contrato Social

Art. 997. A sociedade constitui-se mediante contrato escrito, particular ou público, que, além de cláusulas estipuladas pelas partes, mencionará:

I – nome, nacionalidade, estado civil, profissão e residência dos sócios, se pessoas naturais, e a firma ou a denominação, nacionalidade e sede dos sócios, se jurídicas;

II – denominação, objeto, sede e prazo da sociedade;

III – capital da sociedade, expresso em moeda corrente, podendo compreender qualquer espécie de bens, suscetíveis de avaliação pecuniária;

IV – a quota de cada sócio no capital social, e o modo de realizá-la;

V – as prestações a que se obriga o sócio, cuja contribuição consista em serviços;

VI – as pessoas naturais incumbidas da administração da sociedade, e seus poderes e atribuições;

VII – a participação de cada sócio nos lucros e nas perdas;

VIII – se os sócios respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais.

Parágrafo único. É ineficaz em relação a terceiros qualquer pacto separado, contrário ao disposto no instrumento do contrato.

Art. 998. Nos trinta dias subseqüentes à sua constituição, a sociedade deverá requerer a inscrição do contrato social no Registro Civil das Pessoas Jurídicas do local de sua sede.

§ 1o O pedido de inscrição será acompanhado do instrumento autenticado do contrato, e, se algum sócio nele houver sido representado por procurador, o da respectiva procuração, bem como, se for o caso, da prova de autorização da autoridade competente.

§ 2o Com todas as indicações enumeradas no artigo antecedente, será a inscrição tomada por termo no livro de registro próprio, e obedecerá a número de ordem contínua para todas as sociedades inscritas.

Art. 999. As modificações do contrato social, que tenham por objeto matéria indicada no art. 997, dependem do consentimento de todos os sócios; as demais podem ser decididas por maioria absoluta de votos, se o contrato não determinar a necessidade de deliberação unânime.

Parágrafo único. Qualquer modificação do contrato social será averbada, cumprindo-se as formalidades previstas no artigo antecedente.

Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição da sucursal, filial ou agência deverá ser averbada no Registro Civil da respectiva sede.

Da Dissolução

Art. 1.033. Dissolve-se a sociedade quando ocorrer:

I – o vencimento do prazo de duração, salvo se, vencido este e sem oposição de sócio, não entrar a sociedade em liquidação, caso em que se prorrogará por tempo indeterminado;

II – o consenso unânime dos sócios;

III – a deliberação dos sócios, por maioria absoluta, na sociedade de prazo indeterminado;

IV – a falta de pluralidade de sócios, não reconstituída no prazo de cento e oitenta dias;

V – a extinção, na forma da lei, de autorização para funcionar.

Art. 1.034. A sociedade pode ser dissolvida judicialmente, a requerimento de qualquer dos sócios, quando:

I – anulada a sua constituição;

II – exaurido o fim social, ou verificada a sua inexeqüibilidade.

Art. 1.035. O contrato pode prever outras causas de dissolução, a serem verificadas judicialmente quando contestadas.

Art. 1.036. Ocorrida a dissolução, cumpre aos administradores providenciar imediatamente a investidura do liquidante, e restringir a gestão própria aos negócios inadiáveis, vedadas novas operações, pelas quais responderão solidária e ilimitadamente.

Parágrafo único. Dissolvida de pleno direito a sociedade, pode o sócio requerer, desde logo, a liquidação judicial.

Art. 1.038. Se não estiver designado no contrato social, o liquidante será eleito por deliberação dos sócios, podendo a escolha recair em pessoa estranha à sociedade.

§ 1o O liquidante pode ser destituído, a todo tempo:

I – se eleito pela forma prevista neste artigo, mediante deliberação dos sócios;

II – em qualquer caso, por via judicial, a requerimento de um ou mais sócios, ocorrendo justa causa.

§ 2o A liquidação da sociedade se processa de conformidade com o disposto no Capítulo IX, deste Subtítulo.

Art. 1.044. A sociedade se dissolve de pleno direito por qualquer das causas enumeradas no art. 1.033 e, se empresária, também pela declaração da falência.


Da Sociedade Limitada

Disposições Preliminares

Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.

Art. 1.053. A sociedade limitada rege-se, nas omissões deste Capítulo, pelas normas da sociedade simples.

Parágrafo único. O contrato social poderá prever a regência supletiva da sociedade limitada pelas normas da sociedade anônima.

Art. 1.054. O contrato mencionará, no que couber, as indicações do art. 997, e, se for o caso, a firma social.

Da Administração

Art. 1.060. A sociedade limitada é administrada por uma ou mais pessoas designadas no contrato social ou em ato separado.

Parágrafo único. A administração atribuída no contrato a todos os sócios não se estende de pleno direito aos que posteriormente adquiram essa qualidade.

Das Deliberações dos Sócios

Art. 1.071. Dependem da deliberação dos sócios, além de outras matérias indicadas na lei ou no contrato:

V – a modificação do contrato social;

VII – a nomeação e destituição dos liquidantes e o julgamento das suas contas;

Da Dissolução

Art. 1.087. A sociedade dissolve-se, de pleno direito, por qualquer das causas previstas no art. 1.044.

Da Liquidação da Sociedade

Art. 1.102. Dissolvida a sociedade e nomeado o liquidante na forma do disposto neste Livro, procede-se à sua liquidação, de conformidade com os preceitos deste Capítulo, ressalvado o disposto no ato constitutivo ou no instrumento da dissolução.

Parágrafo único. O liquidante, que não seja administrador da sociedade, investir-se-á nas funções, averbada a sua nomeação no registro próprio.

Art. 1.103. Constituem deveres do liquidante:

I – averbar e publicar a ata, sentença ou instrumento de dissolução da sociedade;

II – arrecadar os bens, livros e documentos da sociedade, onde quer que estejam;

III – proceder, nos quinze dias seguintes ao da sua investidura e com a assistência, sempre que possível, dos administradores, à elaboração do inventário e do balanço geral do ativo e do passivo;

IV – ultimar os negócios da sociedade, realizar o ativo, pagar o passivo e partilhar o remanescente entre os sócios ou acionistas;

V – exigir dos quotistas, quando insuficiente o ativo à solução do passivo, a integralização de suas quotas e, se for o caso, as quantias necessárias, nos limites da responsabilidade de cada um e proporcionalmente à respectiva participação nas perdas, repartindo-se, entre os sócios solventes e na mesma proporção, o devido pelo insolvente;

VI – convocar assembléia dos quotistas, cada seis meses, para apresentar relatório e balanço do estado da liquidação, prestando conta dos atos praticados durante o semestre, ou sempre que necessário;

VII – confessar a falência da sociedade e pedir concordata, de acordo com as formalidades prescritas para o tipo de sociedade liquidanda;

VIII – finda a liquidação, apresentar aos sócios o relatório da liquidação e as suas contas finais;

IX – averbar a ata da reunião ou da assembléia, ou o instrumento firmado pelos sócios, que considerar encerrada a liquidação.

Parágrafo único. Em todos os atos, documentos ou publicações, o liquidante empregará a firma ou denominação social sempre seguida da cláusula “em liquidação” e de sua assinatura individual, com a declaração de sua qualidade.

Art. 1.104. As obrigações e a responsabilidade do liquidante regem-se pelos preceitos peculiares às dos administradores da sociedade liquidanda.

Art. 1.105. Compete ao liquidante representar a sociedade e praticar todos os atos necessários à sua liquidação, inclusive alienar bens móveis ou imóveis, transigir, receber e dar quitação.

Parágrafo único. Sem estar expressamente autorizado pelo contrato social, ou pelo voto da maioria dos sócios, não pode o liquidante gravar de ônus reais os móveis e imóveis, contrair empréstimos, salvo quando indispensáveis ao pagamento de obrigações inadiáveis, nem prosseguir, embora para facilitar a liquidação, na atividade social.

Art. 1.106. Respeitados os direitos dos credores preferenciais, pagará o liquidante as dívidas sociais proporcionalmente, sem distinção entre vencidas e vincendas, mas, em relação a estas, com desconto.

Parágrafo único. Se o ativo for superior ao passivo, pode o liquidante, sob sua responsabilidade pessoal, pagar integralmente as dívidas vencidas.

Art. 1.107. Os sócios podem resolver, por maioria de votos, antes de ultimada a liquidação, mas depois de pagos os credores, que o liquidante faça rateios por antecipação da partilha, à medida em que se apurem os haveres sociais.

Art. 1.108. Pago o passivo e partilhado o remanescente, convocará o liquidante assembléia dos sócios para a prestação final de contas.

Art. 1.109. Aprovadas as contas, encerra-se a liquidação, e a sociedade se extingue, ao ser averbada no registro próprio a ata da assembléia.

Parágrafo único. O dissidente tem o prazo de trinta dias, a contar da publicação da ata, devidamente averbada, para promover a ação que couber.

Art. 1.110. Encerrada a liquidação, o credor não satisfeito só terá direito a exigir dos sócios, individualmente, o pagamento do seu crédito, até o limite da soma por eles recebida em partilha, e a propor contra o liquidante ação de perdas e danos.

Art. 1.111. No caso de liquidação judicial, será observado o disposto na lei processual.

Art. 1.112. No curso de liquidação judicial, o juiz convocará, se necessário, reunião ou assembléia para deliberar sobre os interesses da liquidação, e as presidirá, resolvendo sumariamente as questões suscitadas.

Parágrafo único. As atas das assembléias serão, em cópia autêntica, apensadas ao processo judicial.

Do Registro

Art. 1.150. O empresário e a sociedade empresária vinculam-se ao Registro Público de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais, e a sociedade simples ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o qual deverá obedecer às normas fixadas para aquele registro, se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade empresária.

Imóvel Rural – Estrangeiro – Comunicação Tardia

Recebemos uma Escritura de Venda e Compra de determinado imóvel rural, onde constam como vendedores Fulano, brasileiro, e seu cônjuge Beltrana, peruana. Enquanto na matrícula do imóvel rural, objeto da presente compra e venda, sob o R-1, consta como adquirente Fulano, casado, mas não descreve com quem, o que nos leva a crer que não houve a inscrição desta aquisição no Livro de Registro de Aquisição e Arrendamento de Imóveis Rurais por Estrangeiros. Ressalta-se que, à época, tal registro foi praticado pelo Cartório Anterior, de onde veio a Certidão. Considerando que atualmente estão vendendo o imóvel, seria necessário fazer algo?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que se do registro (aquisitivo de Roberto, casado), não constou o nome e a qualificação completa de seu cônjuge isto deverá ser previamente averbado, inclusive a averbação de seu casamento, regime e época (de preferência junto ao Registro de Imóveis ANTERIOR – artigo 169, I da LRP);
  2. O registro de aquisição de imóvel rural por estrangeiros, ou de brasileiro casado com estrangeira é previsto em Lei e nas Normas de Serviço. Portanto necessário, ainda que tardiamente;
  3. Já tivemos alguns casos aqui em São Paulo, que os registros foram feitos tardiamente, assim como as comunicações (INCRA e Corregedoria Geral) para fins de controle;
  4. De qualquer forma em nosso estado a comunicação também é obrigatória quando da aquisição por brasileiros de imóvel rural de propriedade de estrangeiros. E isso nos termos do sub item 100.3 do Capítulo XX das NSCGJSP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 27 de Janeiro de 2.019.

.

                CAPITULO XX DAS NSCGJSP.

100.3. Serão, outrossim, obrigatoriamente comunicadas à Corregedoria Geral da Justiça, tão logo ocorram, com cópias reprográficas das respectivas matrículas atualizadas, mas sem necessidade de preenchimento de novas planilhas, as transferências, a brasileiros, de imóveis rurais anteriormente adquiridos por estrangeiros.

Cancelamento de Alienação Fiduciária – Reconhecimento de Firmas Obrigatório

Na data de ontem compareceu em cartório advogado e proprietário do imóvel em questão, e protocolou a autorização para cancelamento do registro nº.5, feito na matricula nº.xxxx da alienação fiduciária, tendo o funcionário que o atendeu, solicitado o reconhecimento de firma e a procuração de quem assinou a autorização, para poder proceder o cancelamento.

Ele não aceitou a solicitação feita no balcão e exigiu o protocolo com a nota de devolução, gostaria que o relatasse os motivos para a devolução, com o fundamento legal.

,

Resposta:

  1. Deverá ser feita prova de representação de quem assina a autorização para cancelamento da propriedade fiduciária (datado de 15 de Janeiro de 2.019);
  2. Nos termos dos artigos de nºs 221, II e 250, II, da Lei dos Registros Públicos (também mencionado no artigo 246 parágrafo 1º dessa Lei) e dos itens de nºs  87 e 134, Aline “b” do Capitulo XX das NSCGJSP, deverá ser reconhecida a firma de quem assina a autorização pela CEF;
  3. Apesar da existência do artigo n. 221 do CC, o artigo n. 221 (inciso II) da LRP não foi revogado, e a exigência do reconhecimento de firma permanece, nesse sentido, conforme item “2” acima.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Janeiro de 2.019.

.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Dos Títulos

Art. 221 – Somente são admitidos registro:                   (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.                  (Renumerado do art. 247 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.                        (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 10.267, de 2001)

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:                      (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;                      (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

NSCGJSP – CAPITULO XX

87. Para o registro das cédulas de crédito industrial, rural, à exportação e comercial, bem como de seus aditivos, é dispensável o reconhecimento de firmas. Também será dispensável o reconhecimento de firma das Cédulas Bancárias para o registro das garantias reais ali versadas. No entanto, tal providência deve ser exigida, para fins de averbação, em relação aos respectivos instrumentos de quitação, comprovando-se, por documento autêntico, os poderes do signatário para dar quitação, caso não seja o próprio credor ou este esteja representado.

134. Será feito o cancelamento:

a) em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

b) a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se

capazes, com as firmas reconhecidas;

c) a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

Lembramos dos itens 235 e 235.1

235. Os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997, ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

 235.1. As entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação estão dispensadas do reconhecimento de firma.

Alienação Fiduciária – Loteamento – Termo de Concessão de Uso Municipal – Impossibilidade

Recebemos um termo aditivo visando substituir garantia pessoal (responsabilidade solidária) por garantia real (alienação fiduciária em garantia).

Ocorre que o imóvel a ser objeto do registro foi construído em terreno da municipalidade, com anuência desta e financiamento pela Caixa Econômica Federal, nos termos do Contrato, onde consta o universo dos adquirentes de todas as unidades imobiliárias construídas no terreno.

Além disso, a parte apresentou um “Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso”, de 2016, subscrito pelo prefeito, sem firma reconhecida, porém e através de instrumento particular.

Diante do exposto, surgiram as seguintes dúvidas:

1. É possível proceder-se à substituição da garantia, conforme termo aditivo?

2. Uma vez que o imóvel pertence à municipalidade, na matrícula, como dever-se-ia proceder, no caso? Quais documentos solicitar à parte?

3. Quais documentos solicitar para proceder-se à averbação da Construção?

4. O “Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso” é documento capaz de produzir efeitos no Registro Imobiliário, na forma em que se encontra?

5. Devemos solicitar mais algum documento a ser emitido/produzido pela municipalidade ou pelas partes?

6. Quais atos deveríamos praticar e como deveríamos proceder com relação a situação apresentada, tendo em vista suas peculiaridades?

7. Deve ser exigida e citada no ato de registro a CND Federal relativa ao município?

293 lotes de terrenos destinados a construção residencial

Matrícula do 1º SRI – onde registrado o loteamento

Apresentado:

  1. Contrato Para Construção de Unidade Habitacional Em Terreno de Propriedade de Terceiros – Responsabilidade Solidária (Devedor (es) Solidários) firmado em 29/11/2.013   – PMCMV

Proprietária do imóvel e Interveniente: Município

Entidade Organizadora: Associação

Credor: Fundo de Desenvolvimento Social – FDS, representado pela CEF (como nos casos do FAR)

  • Termo de Aditivo para Substituição de Garantia (devedor solidário) por Alienação Fiduciária do Imóvel PMCMV assinado 25-11-2.016 ao contrato original
  • Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso
  • Concedente: Município
  • Concessionários: Fulano e Beltrana, solteiros
  • Imóvel: Lote de Terreno nº 28 Q R do Loteamento.
  • Requerimento de averbação da casa de nº XXX da Rua Projetada 16 (L 28 Q R – Loteamento)
  • Certidão inteiro Teor do lote 28 Q R do loteamento constando como proprietário O Município matrícula de nº yyyy

Resposta:

Quanto ao Contrato para Construção:

  1. Fazer prova de representações das partes;
  2. No item “IV”  (fls. 120) do instrumento consta como interveniente a Prefeitura, devendo constar o Município;
  3. Apresentar as CND’s conjuntas em nome do Município (RFB/PGFN/SRP);
  4. No item D.1 (fls. 448) constou O Terreno onde será implantado o empreendimento “Residencial” com 293 lotes (matrícula wwww do 1º SRI) de propriedade do Município, com autorização Municipal para a construção de unidades habitacionais em nº de 293 mencionadas no item B.1;
  5. No item D.2, consta que após  a construção do empreendimento promoverão as averbações das unidades atribuído-as a cada um do devedores qualificados na letra A;
  6. Clausula primeira menciona um financiamento  com valor individual (293)  e confissão de dívida;
  7. Garantia: DEVEDOR SOLIDÁRIO;
  8. Portanto este contrato não tem acesso ao RI, por falta de previsão/amparo legal;

Quanto ao Aditivo firmado em 25/11-2.016:

  1. O nº do contrato que se esta aditando está incorreto, constou outro nº de contrato;
  2. Ocorre a substituição da garantia solidária para alienação fiduciária a ser feita pelos devedores Fulano e Beltrana (solteiros). De certa forma este aditivo juntamente com o contrato para construção poderia ser registrado quando a alienação fiduciária, ocorre que o imóvel ( Lote 16 Q R, Rua Projetada, nº 405) não está registrado em nome dos fiduciantes, mas conforme certidão da matrícula, se encontra registrado em nome do Município;
  3. É certo que foi apresentado um Instrumento Jurídico de Concessão de Direito Real de Uso que tecnicamente poderia acessar ao RI (artigo 167, I, 40 da LRP). Entretanto uma vez registrado, não seria possível realizar a alienação fiduciária de concessão de direito real de uso conforme posição do IRIB abaixo reproduzida;

Quanto à solicitação da averbação da construção com 42, 08 m2 de área construída:

  1. Não será possível sem a apresentação do habite-se e CND relativa à obra.

Ao meu sentir a realidade é outra, existe um loteamento registrado junto ao 1º SRI, em nome do Município, com 293 lotes, onde será implantado o empreendimento Habitacional PMCMV para 293 pessoas.

Desta forma a exemplo dos casos do FAR, deverá o Município, proceder a venda e compra desses 293 lotes para as 293 pessoas beneficiadas através  do PMCMS e por instrumento particular dentro do SFH, em um só instrumento ou em 293 instrumentos individuais.

Apresentado esse instrumentos esses serão registrados em nome de cada qual com a alienação fiduciária a Fundo de Desenvolvimento seguida do registro da compra e venda (como é nos caso do FAR), e depois de concluído o empreendimento serão averbadas as construções nas matrículas respectivas.

Tais registros serão feitos com redução de 75% nos termos do artigo 43, I da Lei 11.977/09.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Janeiro de 2.019.

LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009.

Art. 43.  Os emolumentos referentes à escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:         (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 201

CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO NÃO PODE SER DADO EM ALEINAÇÃO FIDUCIÁRIA, HIPOTECA OU PENHORADO.

IRIB:

Data: 12/02/2015 
Protocolo: 12576 
Assunto: Alienação Fiduciária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Leonardo Monçores Vieira
Verbetação: Alienação fiduciária. Concessão de direito real de uso. Rio de Janeiro. 

Pergunta:

É possível proceder com o registro da alienação fiduciária de um bem objeto de concessão de direito real de uso?

Resposta:

Prezada consulente:

Vejamos o conceito da Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): é direito real de uso “de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.” (art. 7º, do Decreto-Lei nº 271/67).

Diante do conceito acima, podemos extrair que a propriedade do imóvel não é transferida ao particular, permanecendo em caráter resolúvel e retornando à Administração no caso de descumprimento de sua destinação. Posto isto entendemos que não será possível que a propriedade do imóvel seja dada pelo particular como garantia em alienação fiduciária. Da mesma forma, entendemos que tal imóvel não poderá ser hipotecado ou penhorado por iniciativa do particular, já que o mesmo não detém sua propriedade.

No entanto, o § 1º, do art. 22, da Lei nº 9.514/97, estabelece que, além da propriedade, dos bens enfitêuticos, do direito de uso especial para fins de moradia e da propriedade superficiária, pode ser objeto de alienação fiduciária o direito real de uso, desde que suscetível de alienação (inciso III).

Obviamente, não se está tratando do direito de uso, previsto no inciso V do art. 1.228, do Código Civil, e disciplinado nos arts. 1.412 e 1.413, do mesmo diploma. Este direito real, como o usufruto, é inalienável, e, portanto, não pode ser objeto de garantia. Além disso, o direito de uso é mais restrito do que o usufruto, apenas se permitindo ao usuário utilizar a coisa e perceber-lhe os frutos exigidos pelas suas necessidades e de sua família, ou, como estabelece a melhor doutrina, “o uso nada mais é do que um usufruto limitado. Destina-se a assegurar ao beneficiário a utilização imediata da coisa alheia, limitada às necessidades do usuário e de sua família” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro, vol. V, p. 471).

Acresça-se a isso o fato de que o inciso III, do art. 22, da Lei nº 9.514/97, foi inserido pela mesma lei que trouxe ao Código Civil, e ao Decreto nº 271/67, o instituto da Concessão de Direito Real de Uso (Lei nº 11.481/2007), e a outra conclusão não se pode chegar senão a de que se trata do mesmo instituto.

Observe-se, no entanto, que o direito real de uso só pode ser objeto de alienação fiduciária se alienável for, conforme dispuser o termo administrativo de sua concessão. Ademais, por força do § 2º, do art. 22, da Lei nº 9.514/97, por se tratar de gravame sobre direito resolúvel, a alienação fiduciária contratada sobre direito real de uso fica limitada à duração da concessão.  

Data: 24/06/2011 
Protocolo: 7876 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Concessão de Direito Real de Uso. Penhora. Hipoteca. Alienação fiduciária. Rio Grande do Norte. 

Pergunta:

Os imóveis objetos de Concessão de Direito Real de Uso podem ser objeto de penhora, hipoteca ou alienação fiduciária? E possível falar que o concessionário possui o domínio útil e o concedente o domínio direito?

Resposta:

Prezado associado: 

Vejamos o conceito da Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): é direito real de uso “de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.” (art. 7º, do Decreto-Lei nº 271/67, com redação dada Lei nº 11.481/2007). 

Diante do conceito acima, podemos extrair que o imóvel não é transferido ao particular, permanecendo em caráter resolúvel e retornando à Administração no caso de descumprimento de sua destinação. Posto isto entendemos que não será possível que o imóvel seja dado pelo particular como garantia em alienação fiduciária. Da mesma forma, entendemos que tal imóvel não poderá ser hipotecado ou penhorado por iniciativa do particular, já que o mesmo não detém sua propriedade. 

Além disso, entendemos que não é possível afirmar que o concessionário possui o domínio útil do bem, uma vez que, ele deverá sujeitar seu uso à destinação que lhe foi conferida. Afirmar o contrário implica em dizer que o concessionário poderá utilizar o imóvel em sua forma mais completa possível, como o faz, por exemplo, nos casos de enfiteuse. É necessário esclarecer que os dois institutos não se assemelham. 

Alienação Fiduciária – Doação entre Cônjuges – Possibilidade

Recebemos um Contrato Particular de Mútuo para Obras e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH, onde consta como devedores fiduciantes Fulano e Beltrana.

Na matrícula, oriunda do 1º RI, Fulano adquiriu o imóvel através de compra e venda, ainda solteiro.

Anos depois casou-se com Beltrana sob o regime da comunhão parcial de bens.

Não vimos prejuízo em registrar o contrato recebido, porque, apesar de não vir expressamente que Fulano, além de devedor, era dador de garantia, e Beltrana, por sua vez, além de devedora, era anuente, ambos assinaram, considerando também que trata-se de minuta da CEF.

Sendo assim, abrimos a matrícula fazendo constar Fulano como proprietário, solteiro; averbamos a alteração de estado civil e, em seguida, registramos a alienação fiduciária. Neste registro, colocamos apenas estes como devedores.

Neste sentido, a CEF, quando recebeu o contrato, após registrado, percebeu que o imóvel não pertencia a ambos e está querendo verificar se há alguma possibilidade de se transmitir 50% da propriedade para Alana, pois, caso contrário, não irá liberar o valor acordado.

  1. Sobre o relatado, gostaria de V. parecer se fizemos errado em registrar o contrato, sem a menção expressa que as partes, além de devedores, eram dador de garantia e anuente e, em caso positivo, se devemos praticar algum ato no intuito de corrigir o respectivo ato.
  • Ademais, se existe alguma forma do imóvel alienado fiduciariamente ser transmitido ou se seria necessário cancelar a alienação fiduciária, praticar uma doação de 50% do imóvel, para então alienar fiduciariamente novamente o imóvel.
  • Na hipótese de cancelamento, seria possível aplicar o art. 250, inciso II, da Lei 6.015/73 utilizando requerimento particular de todos os envolvidos, quais sejam: CEF, José Fernando e Alana, com firma reconhecida? Ainda nesta hipótese, se cabível, quando do registro da próxima alienação fiduciária, ainda seria considerado como a primeira aquisição com o financiamento do SFH e, portanto, o mesmo teria o desconto de 50% nos emolumentos?
  • .

.

Resposta:

Em complemento a resposta anterior, respondo o seguinte:

Resposta:

Conforme posição do Irib, tecnicamente é possível a doação dos direitos (e obrigações) de 50% do imóvel a ser realizada por Fulano a Beltrana, com a anuência da CEF (artigo 29 da Lei 9.514/97) que com a aquisição dos direitos também assumira as obrigações fiduciárias na qualidade de fiduciante;

No regime da Comunhão Parcial de Bens é possível a doação entre os cônjuges em relação aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre os bens particulares de cada cônjuge;

A doação que um cônjuge faça ao outro quando o casamento é realizado pelo regime da CPB, é passível de registro, porque a parte doada, considerando o regime, não se comunica ao doador;

No regime da CPB, aplicável sempre que não houver pacto antenupcial, podem ser doados pelo cônjuge ao outro os bens particulares, ou seja, os que cada cônjuge já era titular até a data do casamento, os que foram adquiridos com a venda destes depois do casamento, os recebidos por doação ou sucessão hereditária.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Janeiro de 2.019.

IRIB:

Data: 16/03/2012 
Assunto: Usufruto 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Alienação fiduciária. Doação. Usufruto. Credor – anuência. Pernambuco. 

Pergunta:

Para um imóvel que foi adquirido com financiamento da Caixa Econômica Federal, e que se encontra gravado com alienação fudiciária em virtude de existirem ainda parcelas vincendas do financiamento, é possível registrar uma doação com reserva de usufruto para os filhos menores do casal comprador? A Caixa Econômica vem outorgando anuência para este tipo de operação?

Resposta:

Prezado consulente: 

Enquanto não transmitida à propriedade aos adquirentes, estes não poderão doá-las aos filhos menores ou a quem quer que seja, uma vez que, o que eles possuem é meramente o direito de aquisição desta. Se não podem alienar, também não poderão instituir usufruto em seu favor. 

Posto isto, o que entendemos ser possível é a cessão destes direitos aquisitivos aos filhos menores, com a devida anuência do agente financiador. Ademais, presume-se que a alienação fiduciária já tenha sido registrada para que após se opere a cessão dos respectivos direitos. 

Além disso, é importante observar que a referida cessão aos filhos menores exige a presença de curador especial, ainda que com a anuência obrigatória do credor fiduciário. Isto porque, no caso em exame, os menores estarão adquirindo um imóvel (direitos) onerado. Como é cediço, nos moldes do que ocorre com a doação, a escritura que transfira o imóvel de forma pura e simples não depende para sua validade, bem como para o seu registro, da aceitação dos donatários menores, mas o contrário não é verdadeiro (art. 1.692 do Código Civil). É que na transmissão sem ônus, a aceitação é presumida. Na existência de conflito de interesses ou de encargos, a nomeação de curador especial é de direito. 

É importante observar ainda que, a cessão da posição do fiduciante caracteriza incidência do imposto de transmissão, pois trata-se de transmissão de direito real sobre imóvel. 

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

Alienação Fiduciária – Averbação de Leilões Negativos

A Caixa Econômica Federal consolidou o referido imóvel, conforme se verifica no Averbação 07 da Matrícula, e, o anteriormente fiduciante (Registro 04), comprou o imóvel por meio de Escritura Pública tendo como vendedora a Caixa Econômica Federal, exercendo o direito de preferência previsto no Artigo 27, §2º B da Lei 9514/97.

Pergunto:

Deveria ser averbado o 1º leilão negativo promovido pela Caixa ou podemos registrar direto o imóvel em nome do comprador outrora fiduciante?

.

Resposta:

  1. Embora não prevista expressamente a averbação dos leilões, é evidente a necessidade dela para que, na matrícula, conste o cumprimento da obrigação sem a qual não seria possível a consolidação;
  2. Como se trata de um procedimento solene a rigor a (s) averbação (ões) junto à matrícula do imóvel seria necessária, em face do procedimento solene e para fins do cumprimento da obrigação pela credora fiduciária;
  3. Como o imóvel foi adquirido por compra e venda (com quitação) pelo próprio devedor fiduciante essa exigência poderia ser dispensada;
  4. Entretanto para maior segurança jurídica de todo o procedimento (intimação, consolidação, leilões, quitação, etc.) que como dito tem solenidade, poderia ser solicitado do devedor fiduciante ora comprador um requerimento dispensando o (s) leilão (ões), bem como a averbação na matrícula de leilão (ões) realizado (s) em face do seu exercício do direito de preferência na aquisição.

É o que entendemos e sugerimos passível de censura.

São Paulo, 17 de Janeiro de 2.019.

Compra e Venda De Ascendente a Descendente – Anulabilidade Que não Cabe ao Registro Suscitar

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda de ascendente para descendente. Na escritura, além dos vendedores e do comprador, é qualificado também um interveniente anuente que, pela filiação, nota-se que trata-se de outro descendente. Na Escritura não é feita qualquer menção a ciência do disposto do art. 496 do Código Civil, nem tampouco da inexistência de outros descendentes. Neste caso, precisamos solicitar declaração das partes declarando tal ciência e inexistência?

Resposta:

Como deveria comparece no título um descendente anuindo a venda e compra, como deveria nos termos do artigo 496 do CC. SE existem outros descendentes, se estes anuíram ou não (se for o caso) é uma questão de direito pessoal entre eles que refoge a esfera registraria.

Portanto não é o caso de solicitar declaração quer seja no sentido de não haverem outros descendentes, ou mesmo anuência se houverem.

Em que pese entendimentos no sentido de que se deve buscar segurança jurídica e legalidade, entendo que por tratar-se de direito pessoal, e ser caso de anulabilidade, não deve o RI indagar sobre a ausência de consentimento dos demais filhos.

As anulabilidades não podem ser pronunciadas de ofício, mas apenas pelos interessados (artigo n. 177 do CC) e ao registrador não caberá desqualificar o título por esse motivo.

Sendo anulável necessita, incondicionalmente, de comprovação da simulação do negócio.

Inexistindo prejuízo aos demais herdeiros, sendo o preço do negócio justo e real, fraude não haverá, e validado o ato estará, a mera compra e venda de ascendente para a descendente não importa em anulabilidade.

Nossos pretórios, nos termos da decisão do STJ e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paul, corroboram o entendimento exposto:

Inobstante, farta discussão doutrinária e jurisprudencial, adota-se a corrente que entende cuidar-se de ato anulável, de sorte que o seu desfazimento depende de prova de que a venda se fez por preço inferior ao valor real dos bens, para fins de caracterização da simulação, circunstância sequer aventada no caso dos autos, pelo que é de se ter como lícita a avença (STJ REsps74.135 – 4ª Turma – Rel, Min. Aldir Passarinho Junior – DJU 11.12.2001).

(Ver também artigo 496 do CC e APC 8.625-0/0).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 16 de Janeiro de 2.019.

.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar, e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade.

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Penhor Rural – Contrato p/ Registro Diverso

Na data de ontem foi protocolado a requerimento de Fulano, o Contrato de Abertura de Teto e outras avenças, que entre si celebram o Banco do Brasil S/A e Fulano, para ser registrado no livro 3 – Auxiliar, nos termos do artigo 178, inciso VII da Lei dos Registros Públicos.

Queria saber se posso registrar este contrato e como cobrar?

Contrato de Abertura de Crédito e Outras Avenças, realizado em 10-01-2.019, entre o Banco do Brasil S/A – Fulano, casado.

Valor R$ 200.000,00

Garantia – Clausula Décima Segunda – Penhor Rural Agrícola Gado (Vaca, Novilha Bovina e Boi) num total de 180 animais

Vigência entre em vigor na data da sua assinatura com vigência de 420 dias

Registro: Clausula Vigésima Quarta: sem especificação

Resposta:

  1. A rigor como se trata de penhor rural pecuário (artigos 1.438 e 1.444 do CC) o contrato deveria ser registro no Livro 3- Auxiliar nos termos do artigo nº 178, VI da LRP (e não inciso VII). No entanto segue-se o princípio da instância ou de rogação (artigo nº 13, II da LRP);
  2. É fundamental observar a atribuição do registro, pois o registro em local equivocado é nulo e não surtirá efeitos;
  3. Portanto o registro no Livro 3-Auxiliar feito como requerido nos termos do artigo nº 178, VII da LRP, não dispensa o registro do penhor no Livro 3- Auxiliar artigo 178, inciso VI, da citada Lei. E nesse sentido deve a parte ser alertada;
  4. O fim principal do livro 3 é constituir repositório de atos sem relação imediata com o imóvel matriculado (artigo 177 LRP) .Mas há um objetivo acessório que foge à regra geral: no livro auxiliar se lança em inteiro teor atos diretamente referentes a imóveis, inseridos, por isso mesmo, no livro 2 (Lei dos Registros Públicos Comentada – Editora Saraiva 2.005 – Walter Ceneviva – página 399);
  5. Às partes, entretanto é facultado pedir ao oficial o registro por extenso de qualquer título para maior segurança do ato, conforme o caso. A hipótese é de rara ocorrência, mas pode verificar-se nos casos em que o interessado precise precatar-se contra extravios ou fraudes, sobretudo em se tratando de instrumentos particulares. Para o registro por extenso existe o livro auxiliar (artigo n. 178, VII – Registro de Imóveis – Editora Saraiva – 1.982 – Valmir Pontes – pagina 72);
  6. Tal registro (livro 3- Auxiliar), no entanto não evitará que o devedor transfira ou transacione sob qualquer forma os bens dados em garantia. Portanto, deve o interessado ser alertado de que o registro em RI feito no Livro 3- Auxiliar nos termos do artigo nº 178, VII da LRP, não dispensa o registro nos termos do inciso VI do artigo 178 citado (penhor) para sua validade e eficácia. E que o registro nos termos solicitados não impedirá a transferência ou transação sob qualquer forma dos bens garantidos.
  7. Dessa forma, levando em consideração o artigo 13, II e 178, VII da Lei dos Registros Públicos,  e item nº 80, , alínea “f” do Capitulo XX das NSCGJSP, entendo que excepcionalmente como requerido o registro poderá ser feito no Livro 3- Auxiliar, certificando-se no título que tal registro foi feito nos termos do artigo n. 178, VII da LRP;
  8. Quanto aos emolumentos como se trata de instrumento particular (contrato) e não cédula:

A Tabela II – Dos Ofícios de Registros de Imóveis faz menção ao penhor no item 1.2 das Notas Explicativas.

Para a cobrança dos emolumentos do registro do penhor agrícola que no caso constituído por instrumento particular, aplica-se a tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, item “1” (Registro com o valor declarado), sobre o valor total da dívida (R$ 200.000,00 no caso).

No entanto, por tratar-se de instrumento particular deverá ser feita a apresentação dos documentos de representação do Banco do Brasil S/A.

Quanto as CND’S, devem ser dispensadas, nos termos da decisão n. 000.05.049950-5 da 1ª VRP da Capital, artigo 37 da Lei 4.829/65, e por evidência ululante de que a garantia (gado) não faz parte do ativo permanente da devedora.

É o Parecer sub censura.

São Paulo, 15 de Janeiro  de 2.019.