Penhor – Novação – Reti-Ratificação

Recebemos, para avaliarmos a possibilidade de averbação/registro, uma escritura pública de aditamento à outra escritura pública de composição e confissão de dívidas.

Nessa escritura pública de aditamento, que tem por título base escritura não registrada em nosso livro 3, as partes pactuaram novos e diversos termos, modificando essencialmente, ao nosso ver, a escritura pública original (em anexo), vez que alterou: (i) o depositário e interveniente fiador, (ii) o interveniente hipotecante e o imóvel dado em hipoteca, (iii) o vencimento, (iv) o valor da dívida para maior, (v) a forma de pagamento, (vi) o valor do penhor e a safra dada em garantia, e (vii) os encargos de inadimplemento. Tais alterações, percebidas porque a parte interessada apresentou a escritura pública original, objeto do aditamento, fazem concluir que houve, em verdade, novação, e não aditamento.

Cabe ressaltar que o bem dado em garantia hipotecária é da circunscrição do 1RI, enquanto os bens empenhados estão situados na circunscrição desta Serventia, resumindo nossa competência no registro no Livro 3 – Registro Auxiliar exclusivamente do penhor.

Entretanto, diante do exposto, uma vez que restaria inaplicável o art. 61, parágrafo único do Decreto nº 167/67 e todos os demais artigos que dispõem sobre aditamento, por analogia ao caso, passamos a entender que não caberia aceitar, para averbação, a escritura pública de aditamento, haja vista inexistir, perante nossa serventia, registro anterior à aditar, existindo tão somente o registro do penhor.

Além disso, uma vez que identificamos e concluirmos ter havido novação, e não aditamento, à despeito do nome dado ao título a ser registrado/averbado, entendemos que ele deverá ser constituído na forma de nova escritura pública de composição e confissão de dívidas, e não na forma que fora apresentado, isto é, como “escritura pública de primeiro aditivo”.

Por um ou pelo ou fundamento, concluímos que o ato a ser praticado é o de registro, e não o de averbação, nos termos do art. 178, inciso VI, da Lei 6.015/73.

Diante de tais fatos, do que seguem anexadas as escrituras públicas, surgiram os seguintes questionamentos?

1. Qual ou quais atos devem ser praticados, diante da situação exposta?

2. Em sendo caso de registro, este poderia ser realizado diante da escritura pública de aditamento apresentada ou é necessário que a parte providencie nova escritura pública, sendo esta de composição e confissão de dívidas?

3. Quais são os requisitos para o registro de penhor rural?

3. O texto da nota devolutiva poderia ser o abaixo indicado?

“Reportando-me ao documento em epígrafe que V.S. apresentou para análise neste Serviço Registral, informo que, para o título ser registrado ou averbado é necessário:

1. Apresentar Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, ao invés de Escritura Pública de Primeiro Aditivo de Retificação e Ratificação à Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, considerando que:

(a) Uma vez que foram alterados, por força da Escritura Pública de Primeiro Aditivo de Retificação e Ratificação à Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, lavrada em 26/12/2018, (i) o depositário e interveniente fiador, (ii) o interveniente hipotecante e o imóvel dado em hipoteca, (iii) o vencimento, (iv) o valor da dívida, (v) a forma de pagamento, (vi) o valor do penhor e a safra dada em garantia e (vii) os encargos de inadimplemento, em comparação com os termos constantes daquele que seria o título originário da dívida (Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas lavrada no dia 20/03/2015), tem-se por certo que houve inegável novação da dívida originária, nos termos do art. 360, inciso I, do Código Civil, e não aditamento, de modo que o instrumento a ser apresentado para registro, perante esta 2ª Serventia de Registro de Imóveis é uma  Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas, reconhecendo a dívida constante da primitiva escritura (Escritura Pública de Composição e Confissão de Dívidas lavrada no dia 20/03/2015) e pactuando os novos termos de adimplemento, assim como se procedeu no título nominado como sendo “Escritura Pública de Primeiro Aditivo”, mediante os acréscimos das condições e cláusulas devidas, sobretudo tendo em vista que a mesma foi lavrada posteriormente ao vencimento da dívida originária, conforme constante da escritura pública primitiva apresentada”.

Sem mais, aguardamos vossas valorosas orientações.

Resposta:

  1. O imóvel hipotecado pertence ao RI da 1º circunscrição local, e os bens empenhados (400 ton. de uvas) estão localizados em imóvel pertencentes 2º SRI. Portanto vamos nos ater somente ao penhor rural agrícola, apesar de a hipoteca parece estar na mesma situação, uma vez que nenhuma das garantias foram registradas;
  2. Como a escritura lavrada em 20/03/2.015 não chegou a ser registrada o aditamento que ora se faz, não deve ser considerado propriamente dito uma novação. Porque a (s) garantia (s) constantes do título somente se perfazem (são válidas) com o registro que não chegou a ser feito;
  3. Em outras palavras (Quod Non Estin Tabula, Non Estin Mundo – O que não consta do registro não está no mundo);
  4. Portanto, a rigor o que deveria ser feito no 2º SRI, seria o registro do penhor no Livro 3 – Auxiliar, utilizando-se os dois títulos, ou seja, a Escritura Pública de Composição e Confissão de dívidas lavrada em 20/03/2.015 e o aditivo, uma vez que o primeiro título não chegou acessar ao RI;
  5. Via de regra uma vez registrado o título não se pode alterar as partes essenciais do registro;
  6. Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos essenciais da inscrição;
  7. Uma vez registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes, valor, título causal, objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou tanto no aspecto jurídico como fiscal;
  8. Se o título não chegou a ser registrado poderia ser realizada entre as partes uma escritura de re-ratificação, retificando-se condições, e ratificando o que não foi alterado;
  9. Essa seria a situação se a primeira escritura fosse objeto de re-ratificação (ou mesmo aditamento) retificando-se o penhor e outras condições alteradas, ratificando o que não foi alterado,como constou da clausula  Décima Sétima – RATIFICAÇÃO: Ficam ratificados todos os termos,clausulas e condições do instrumento , que não foram expressamente alterados por este aditivo (…)
  10.  Portando registra-se o penhor (atual) no Livro 3- Auxiliar utilizando-se como dito ambos os títulos;
  11.  Item 1 e 2 da consulta já respondidos pelos itens “4” e “10” acima;
  12. Item 3 os requisitos peara o registro do penhor rural agrícola são  basicamente os constantes dos artigos de nºs. 1.424, 1.438, 1.439, 1.442 e 1.443 do CC e artigo 14, incisos II a IX do DL 167/67 (por analogia no que couber);
  13.  Item “4” (que constou repetitivamente como item “3” – prejudicado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Janeiro de 2.019.

Alienação Fiduciária – Intimação – Devedor Solidário

Recebi um requerimento para efetuar intimação nos termos do Art. 26 da Lei 9.514/97(Alienação Fiduciária)

Na matrícula do imóvel, além da alienação fiduciária (R.11), foi registrada uma Carta de Adjudicação de 7,08% dos Direitos e Obrigações para o Sr. Fulano (R.12).

Pergunto: É possível aceitar o requerimento na forma que se encontra?

Resposta:

Não porque parte ideal dos DIREITOS E OBRIGAÇÕES da alienação fiduciária (R.11) relativas ao imóvel foi pelo R.12. M/97.226 adjudicadas a Fulano, que se tornou devedor fiduciante (solidário)  na proporção de seu título aquisitivo, ou seja, na proporção de 7,08%, devendo portanto a intimação também ser dirigida a este, sob pena de nulidade.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Junho de 2.017.

Usucapião – Averbação da Construção – Cobrança não Devida

Recebemos, para registro, um MANDADO DE SENTENÇA DE USUCAPIÃO, devidamente subscrito pelo Juiz e Chefe de Secretaria e acompanhado dos principais documentos do processo.

O imóvel usucapido é o seguinte, conforme consta do Mandado: um “imóvel localizado na Avenida da Um, nº 15, (…) registrado no Livro 02 do Registro Geral de Imóveis deste município sob o nº R-01 da matrícula nº xxxx, com a seguinte identificação: ‘um lote de terreno nº 37 (trinta e sete) da quadra ‘A’ situado no Loteamento XYZ, nesta cidade, medindo 12,50m de frente por 25,00m de fundos (12,50mX25,00m)'”.

Como se nota, foi usucapido o imóvel residencial construído no terreno.

Na matrícula primitiva, porém, não consta a competente averbação da edificação, conforme Certidão de Registro que nos foi apresentada. Registre-se, ainda, que a matrícula do imóvel é de outro Cartório, e não desta Serventia.

Diante de tais fatos, procedemos à solicitação da averbação da edificação, a qual já  foi devidamente paga.

O título se encontra pronto para registro, contudo, pende dúvida quanto ao procedimento a ser adotado quanto ao número de matrículas a serem abertas perante esta Serventia, relativamente ao imóvel usucapido?

QUESTIONAMENTOS:

1. Uma vez aberta a matrícula nesta serventia (que chamarei de “matrícula 01”), para transporte dos dados constantes da matrícula da outra serventia (que chamarei de “matrícula originária”), como deveremos proceder, considerando que nesta primeira matrícula (matrícula 01), iremos averbar LOGRADOURO, CONFRONTAÇÕES, ATUALIZAÇÃO DE BAIRRO, INSCRIÇÃO MUNICIPAL, ÁREA e a EDIFICAÇÃO?

2. Após a averbação da Edificação, poderíamos registrar a usucapião nesta mesma matrícula (matrícula 01) ou devemos abrir outra matrícula (matrícula 02), registrar a usucapião, nesta (matrícula 02), e, após, averbar, na matrícula anterior (matrícula 01), o encerramento dela (matrícula 01), ante a aquisição originária da propriedade, constante da matrícula 02?

Resposta:

A usucapião é forma originária de aquisição e independentemente de na matrícula anterior constar somente terreno a usucapião foi feita do terreno contento o prédio residencial, ou seja, Um Prédio residência localizado na Avenida da UM, nº 15, e seu respectivo terreno (lote) de nº 37 da Quadra “A” do loteamento XYZ, nesta cidade medindo 12,50 m2 de frente por 25,00 m2 de fundos (etc… se tiver outros dados constar da abertura da matrícula, ou seja, por exemplo 12,50 de frente por igual medida nos fundos por 25,00 m2 de ambos os lados  com a área de 312.50 m2, confrontações, área construída, de frente para a Avenida, confrontações das laterais e dos fundos, distância da esquina, etc.). Se não tiver abre a matrícula conforme descrição constante do mandado ou de eventual memorial descritivo que acompanhou o mandado.

Não é correto pedir a averbação da construção, pois como dito a usucapião foi de prédio e seu respectivo terreno. Já abre a matrícula (para o registro da usucapião) conforme constou da descrição do mandado ou do memorial. Abre uma única matrícula constando como registro anterior o nº da matrícula do 1º SRI (circunscrição anterior) e só (NENHM ÔNUS ANATERIOR SERÁ TRANSPORTADO).

Como foram cobrados emolumentos para a averbação da construção (desnecessária) devolva-se ao interessado ou abata-se do preço dos emolumentos devidos para o registro da usucapião (Prédio tal e seu respectivo terreno).

Se for o caso abre a matrícula com a descrição constante do mandado ou do memorial, se nesse (s) não contiver logradouro, confrontações, atualização de Bairro, inscrição municipal, área, averba-se depois. Ou até mesmo já poderia abrir a matriculas completa contendo esses dados para registrar a usucapião.

Na abertura da matrícula (para o registro da usucapião não vai transportar dado nenhum da matrícula anterior (do 1º SRI) que servirá apenas para consta na matrícula a ser aberta o registro anterior.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Janeiro de 2.019.

Consórcio – Emolumentos em Alienação Fiduciária

Diante do Parecer (331/2017-E) – Processo nº 2017/66992 – SP – CGJ-SP, como proceder em cancelamento de alienação fiduciária oriunda de consórcio de contratos anteriores a este parecer. 

Ex. Em 2015, foi registrado um contrato, onde foi cobrada a compra e venda, a alienação fiduciária e não foi cobrado a averbação das restrições. 

Um cancelamento antes deste parecer cobraria mais uma averbação com valor declarado, agora como cobrar o cancelamento após o citado parecer. 

Resposta:

  1. O referido parecer cuida de sugestão formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis/SP segundo o qual, o artigo 45 da Lei 11.795/08, ao se referir ao registro e à averbação referentes à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, teve o intuito de incluir em única cobrança os dois registros (compra e venda e garantia real) e as duas averbações (averbação do artigo 5º, parágrafo 7º e a averbação de cancelamento da garantia);
  2. Sustenta o proponente de que a ECGJSP deveria entender que os quatro atos registrais deveriam ser cobrados como ato único;
  3. Já a Arisp vem entendendo e como conseqüência os registradores vêm cobrando, isoladamente, o registro de aquisição da propriedade pelo consorciado e, como ato único o registro da alienação fiduciária em garantia com a averbação das restrições acima indicadas (considera tão só o segundo registro para caracterizar-se com as averbações ato único);
  4. Segundo o entendimento do Irib, p alcance da isenção tributária pretendido pelo legislador diz respeito à cobrança do registro de compra e venda do imóvel e da averbação das restrições da lei especial, cobrando-se separadamente, o registro da garantia real;
  5. Ficou decidido/interpretado no parecer de que compreende-se, a partir dessa interpretação, que a verdadeira intenção do legislador foi que se considerassem como único ato, para fins de cobrança de emolumentos, ambos os registros e ambas as averbações um vez que todos eles, em conjunto dizem respeito à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio;
  6. Afinal foi aprovado no sentido de que o artigo 45, da Lei 11.795/08 deve ser interpretada da seguinte forma:

1)  coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio com o imóvel dado em garantia, devem considerar integrantes de ato único, o registro da compra e venda, o registro da garantia real, a averbação do artigo 5º, parágrafo 7, da Lei 11.795/08 e a averbação do cancelamento da garantia, cobrando-se apenas os emolumentos referentes ao ato registral mais custoso dentre os quatro mencionados e

2) não coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consorcio com o imóvel dado em garantia, cobram-se os emolumentos correspondentes ao registro da compra e venda e consideram-se integrantes de ato único, o registro da garantia, a averbação do artigo 5º, parágrafo 7º da Lei de Consórcio e a averbação de cancelamento da garantia;

  • Da forma colocada o Registro de Imóveis que no consulta adotou a interpretação da Arisp
  • Portanto para o deslinde da questão em tela não importa se há coincidência de ser o mesmo imóvel ou não, agora a interpretação da legislação pela ECGJSP, aprovado pelo Corregedor Geral tanto no item “1” e “2” as averbações (do artigo 5º parágrafo 7º da Lei bem como a averbação do cancelamento da garantia ) são consideradas ato único com o registros tanto na situação “1” como na situação “2”;
  • Portanto pela nova interpretação não se cobra a averbação do cancelamento da garantia seja antes ou depois do parecer.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Outubro de 2.017.

Leilão Realizado em Outra Praça – Anterior à decisão em Sentido Diverso

Em data anterior as decisões que impedem alienação de imóvel, levado a leilão (leilão negativo de alienação fiduciária), em local diverso da situação do mesmo, foi averbado os leilões negativos na matrícula anexa, agora, com a apresentação da escritura de compra e venda, a mesma fora devolvida com as exigências constantes da Nota de Devolução.

Ocorre que o tabelionato que lavrou a escritura nos questionou do “porque”, foi averbado o leilão e agora não se registra a compra e venda, sendo pedido pelo Dr. Reginaldo um digníssimo parecer de vossa senhoria, a respeito do assunto.

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Resposta:

  1. Os leilões negativos (1º e 2º) sem oferta de lances, realizados em outra comarca, foram averbados junto à matrícula do imóvel em 02/03/2. 017, como deveriam, por requerimento datado de 16/01/2.016, cujos leilões foram realizados em datas anteriores (ao requerimento), possivelmente até mesmo em anos anteriores e nesse caso não se aplicando o artigo 27, parágrafo 2º-A da Lei 9.514/97 incluída pela Lei 13.465 de 11-07- 2017 (comunicação ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico);
  2. A escritura de compra e venda lavrada, somente foi apresentada a registro em 28-12-2.018, quando já havia a decisão de nº 1007423-92.2017.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado publicada no DJE de 31-10-2.018 e decisão 1007423-92.2017.8.26.0100 do CSMSP, de 14-08-2.018 no sentido de ausência de prova da publicação do edital dos leilões no local de situação do imóvel e leilão realizado em local diverso daquela em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual. Ademais ainda há de se contar com o artigo de nº 884, II do CPC;
  3. A solução seria que a escritura de compra e venda fosse aditada/re-ratificada para que o devedor fiduciante comparecesse dispensando os leilões e dando a sua anuência a venda e compra, com eles realizados em local diverso.  Ao contrario a questão deverá ser resolvida pelo procedimento de dúvida até porque Tempus Regit Actus (O Tempo Rege o Ato).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Janeiro de 2.019.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 884.  Incumbe ao leiloeiro público:

I – publicar o edital, anunciando a alienação;

II – realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar designado pelo juiz;

Notificações em Usucapião Administrativo

Notificações (Art. 216-A, § 2º da Lei n° 6.015/73) em Usucapião Administrativo.

O escrevente foi aos locais indicados pelo Advogado e constatou o seguinte: 

01) Em relação ao confrontante dos fundos, o escrevente anotou o seguinte: Imóvel está alugado junto a imobiliária e inquilino não mantém contato com o proprietário. 

02) Em relação a compromissária compradora (não registrado), foi anotado que é desconhecida no local. 

03) Em relação ao cedente (também não registrado), foi anotado que mudou-se há mais de 20 anos para lugar incerto e não sabido. 

Qual a solução para cada caso? 

Resposta:

Inicialmente informamos o seguinte:

  1. No caso em tela não se trata somente de notificação do proprietário/titular de direitos do imóvel usucapiendo;
  2. Mas também da continuidade, natureza e tempo de posse que quem requereu a usucapião, uma vez que é estranho o fato de a requerente ser desconhecida no local;
  3. Para tal deverá ser verificada a ata notarial que deve conter o tempo de posse da interessada (continuidade, natureza, tempo de posse, características da posse, posse própria da requerente, posse somada aos possuidores anteriores) (item 138.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP, artigo nº 216-A da LRP incisos I, IV (pagamento dos impostos – IPTU, e taxas que incidirem sobre o imóvel), artigos 3º incisos I, II, 4º, I, alínea “b”, III, bem como documentos de quitação da promessa de compra e venda;
  4. Quanto ao confrontante do fundo (locatário) eventualmente este pode mesmo desconhecer o proprietário do imóvel locado (locador) por tratar-se de locação feita através de imobiliária, e/ou administrador. No entanto se o imóvel esta locado não é difícil para o Advogado conseguir e indicar o endereço (s) do proprietário (s) do imóvel confrontante nos fundos. Pois de qualquer forma este confrontante deve ser notificado (artigo 216-A da LRP, parágrafos 2º e 13 edital, itens 427, 427.3, 4.28.1, 428.1.1e 428.1.2 (edital para conhecimento de terceiros) do Provimento 51/17 da CGJSP – Capítulo XX das NSCGJSP, artigo 10 e seus parágrafos do Provimento 65/17 do CNJ;
  5. Quanto à promitente compradora (artigo 220 IX da LRP), por ser desconhecida no local deve ser segui o que acima foi dito (na alínea “c”, devendo no caso além de o procedimento ser aditado/adequado as exigências legais (artigo 216-A da LRP, item 425 do Provimento 51/2017 – Capítulo XX das NSCGJSP e artigo 3º do Provimento 65/17 do CNJ (Ver decisão da 1ª VRP da Capital de nº 1091014-15.2018.8.26.0100 – 5º SRI – Capital). Devendo também ser realizada pelo SRI diligências pelo Oficial Registrador (Ou seu preposto) (artigo 216-A da LRP, 431 do Provimento 51/17 da CGJSP e artigo 17 do Provimento 65/17 do CNJ. Em sendo insuficientes deverá ser feita a justificação administrativa (nos termos doa artigos de nºs 381, parágrafo 5º, 382 e 383 do CPC) artigo 216-A da LRP, parágrafo 15, item 430 do Provimento 51/17 da CGJSP e artigo 17, parágrafo 1º do Provimento nº 65/17 do CNJ). Se ainda assim, forem insuficientes o pedido deverá ser rejeitado com nota devolutiva artigo 216-A da LRP, item 431 do Provimento 51/17 da CGJSP e artigo 17, parágrafo 2º do Provimento 65/17 do CNJ, com direito de impugnação pelo requerente no prazo de 15 dias e eventual reconsideração pelo Oficial Registrador. Após o que somente restará o caminho do procedimento de dúvida, ou  ação judicial;
  6. Quanto ao cedente em que há informações de que se mudou há mais de vinte anos e se encontra em local incerto e não sabido poderá ser feita a notificação através de edital conforme as disposições e procedimentos  legais.
  7. Além da decisão da 1º VRP da Capital, antes citada ver também as decisões seguintes: 1087198-25.2018.8.26.0100 (notificações necessárias), 1107782-84.2016.8.26.0100 (cancelamento de usucapião ausência de citação – “querela nullitatis insabilis”), 1051969-04.2018.8.26.0100 todas da 1ª VRP da Capital e Processo nº 70077520062 Comarca de São Borja – RS.)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Janeiro de 2.019