Permuta Parcial por Servidão – Impossibilidade

O Tabelião de Notas local nos apresentou uma minuta de escritura de permuta de imóveis sem torna, referente aos imóveis das matriculas nºs. xxxx e yyyy, sendo que os imóveis das referidas matriculas tem que ser georreferenciados.

O Tabelião de Notas também cogitou que no georreferenciamento dos imóveis, fosse acrescida a área permutada, com o recolhimento do ITBI e na outra matricula a instituição da servidão.

Queria que o senhor nos orientasse qual o caminho mais fácil para resolver esta questão, pois nunca fiz.

Estou anexando a minuta e as matriculas dos imóveis.

Muito Obrigado

Matrículas:

  1. xxxx – Imóvel “A” – proprietária:  PARTICIPAÇOES LTDA., 1ª PERMUTANTE – SERVIDÃO – com 0, 4999 hectares com descrição georreferenciada;
  2. yyyy – Imóvel “B” – proprietários: Fulano e s/mr Dª Beltrana, CUB – 2ºs PERMUTANTES – área a ser desmembrada – e alienada com 1,4985 hectares com descrição georreferenciada;

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 176, parágrafo 1º, III, 5 da Lei de Registros Públicos, deverá ser atribuído valores iguais/correspondentes para a servidão e para o imóvel a ser permutado;
  2. Tanto a servidão como a área desmembrada descritas estão georreferenciadas (e ainda sem certificação pelo INCRA), e tanto uma como a outra não serão possíveis de localização dentro do todo do imóvel originário. Principalmente quanto a servidão esta deve estar perfeitamente localizada dentro da área maior do imóvel serviente, com pontos de amarração que permitam a sua localização dentro do todo do imóvel maior, deve ela estar perfeitamente especializada, localizada em atenção ao princípio de especialidade (Ver decisões do CSMSP de nº.: 1001809-55.2015.8.26.0269, 1003805-88.2015.8.26.0269, 000443-20.2015.8.26.082,9000002-37.205.8.26.0082, 9000001-52.2015.8.26.0082, 0000491-27.2015.8.26.0472, 9000002-71.2014.8.26.0082);
  3. De toda sorte não será possível a permuta (artigo 533 do CC), de imóvel, por servidão que apesar de ser direito real (artigo 1225, III do CC) nada transmite, mas onera o imóvel serviente, proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, (artigo 1.378 do CC.). Não há uma troca (venda e compra) de bens imóveis, ou móveis, mas sim um venda e compra (equiparada) e um ônus, uma prestação;
  4. No caso em tela o ideal seria que uma vez georreferenciados os imóveis e averbados nas matrículas correspondentes se fizesse a venda e compra da área de 1, 4985 hectares e a instituição da servidão (de passagem) sobre a área de 0.4999 hectares;
  5. No entanto, as escrituras poderiam ser lavradas até mesmo antes dos georreferenciamentos serem feitos e averbados aplicando-se o parágrafo 13 do artigo 213 da LRP. Mas isso tão somente quanto à venda e compra da área com 1, 4985 hectares. Pois com relação à servidão isso não seria possível, a não ser que posteriormente fosse possível a localização da servidão dentro do todo do imóvel georreferenciado (matrícula xxxx);
  6. A aplicação do parágrafo 9º do artigo 213 da LRP também seria possível, mas depois de georreferenciados os imóveis e os georreferenciamentos averbados nas respectivas matrículas, porque isso seria no caso de independente da retificação/georreferenciamento (que também é uma forma de retificação) os confrontantes (independentemente da retificação) podem por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área com o recolhimento do imposto. Ma nesse caso somente com relação à alienação do imóvel rural com 1,4985 hectares, com relação a servidão esta deveria ser objeto de instituição por escritura;
  7. Com relação à transmissão do imóvel rural com 1, 4985 hectares, por ser inferior a fração mínima de parcelamento, somente seria possível para a anexação ao outro imóvel maior (matrícula xxxx) desde que conste do título de transmissão e seja fusionado/unificado concomitantemente com o registro da escritura, o que implicaria em novo georreferenciamento do imóvel fusionado (depois de realizada a unificação – remembramento) (ver item “5” (cinco acima).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 28 de Novembro de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                       (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.                      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

  • 9oIndependentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Penhora Unidade Autônoma sem Habite-se e Sob Afetação

Recebemos uma Certidão de Penhora (Online), onde foi determinada a penhora de um apartamento.

Ocorre que, com relação ao apartamento, o mesmo ainda não tem matrícula individualizada, pois o condomínio ainda não foi instituído, somente foi registrada a incorporação. E conforme a Av.09/M.xxxxx, a promitente compradora e incorporadora submeteu a incorporação ao Regime de Afetação; e ainda, conforme Av.10/M.xxxxx o imóvel encontra-se bloqueado.

Gostaria de saber se é possível averbar a penhora tendo em vista os fatos acima descritos.

Resposta:

  1. A penhora não poderá ser averbada pelos seguintes motivos:
    • A penhora recai sobre um apartamento (unidade autônoma) que ainda não existe no mundo jurídico, uma vez que ainda não foi averbada a construção do edifício, e não foi registrada a instituição, especificação e convenção do condomínio, quando então surgirá a unidade autônoma apartamento. Devendo portanto ser penhorada a fração ideal que corresponderá a futura unidade autônoma;
    • Se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, a afetação obstará a averbação da penhora (artigo n. 31, parágrafo 1º da Lei n. 4.591/64), em face de o empreendimento estar sob o regime de afetação (artigos 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/64 conforme AV.09.M/131.462
    • Conforme AV.10.M/131.462 o imóvel encontra-se “bloqueado” por decisão judicial, não sendo possível a prática de nenhum ato junto a matrícula do imóvel, até que a ordem de bloqueio seja levantada pelo Juízo que a determinou.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 07 de Maio de 2.017.

 

 

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

  • 1oO patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

 

Do IRIB, temos:

 

Data: 23/05/2016
Protocolo: 13965
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Incorporação imobiliária – validade. Patrimônio de afetação. Penhora. Ceará.

Pergunta:

Um imóvel de nossa serventia teve uma incorporação imobiliária registrada e patrimônio de afetação regularmente constituído. Ocorre que o prazo de validade da incorporação venceu-se sem que nenhum contrato fosse registrado. Após o vencimento do prazo foram apresentados diversos contratos particulares de promessa de compra e venda e uma penhora. Pergunta-se: a publicidade do patrimônio de afetação torna a incorporação irrevogável e irretratável? A afetação obsta o registro da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

Sobre o patrimônio de afetação, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 154:

“O incorporador poderá requerer ao Registro de Imóveis que averbe, na matrícula onde estiver registrada a incorporação imobiliária, que o terreno ali contido, bem como todas as suas acessões, ficará apartado do patrimônio do incorporador. Com essa averbação, o imóvel ficará destinado tão somente à execução do empreendimento, não podendo ser dado em garantia de outras dívidas ou obrigações. Da mesma sorte, ficará livre de responder por outras dívidas ou obrigações do incorporador e/ou do proprietário do terreno que não estejam vinculadas diretamente à execução da incorporação, inclusive em caso de falência.”

Portanto, se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora.

Em relação ao vencimento da incorporação, vejamos o que Mario Pazutti Mezzari, na mesma obra, p. 162, explica:

“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

(…)

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.”

Carta de Arrematação – Partilha – Impossibilidade

Por gentileza, analise a carta de arrematação expedida nos autos de Execução Trabalhista e faça suas sempre valiosas considerações, observando que após a penhora averbada sob nº AV.2, houve o registro da partilha dos bens deixados por Fulano(R.4).

Agradeço desde já a atenção dispensada.

Documento:

Carta de Arrematação com Hipoteca Judicial (Arrematação com parcelamento) expedida pela Vara do Trabalho local.

Penhora mesmo processo averbada sobre o nº AV.2  em execução trabalhista.

Imóvel: Prédio Residencial situado à Avenida 20

Resposta:

  1. Conforme decisões do ECSMSP de nºs. 1092790-21.2016.8.26.0100, 1003260-25.2015.8.26.0590, 1061979-44.2017.8.26.0100, 1000506-84.2016.8.26.0361, 1047731-10.2016.8.26.0100, 1010107-44.2015.8.26.0577 e 1109038-33.2014.8.26.0100, entre outras a arrematação é considerada forma derivada de aquisição, e não mais forma originária;
  2. A penhora for averbada junto a matrícula do imóvel em 14 de Maio de 2.013 pela AV.2.;
  3. Ocorre que posteriormente essa data em 03 de Fevereiro de 2.014, foi registrada a partilha dos bens deixados pelo falecimento de Fulano (falecido em 31-08-1.993 – vide artigo 1.784 CC) que era casado com Beltrana, ficando o imóvel pertencendo a: 1) Beltrana, viúva na proporção de 7/10, e 2) aos herdeiros:  na proporção de 1/10 para cada um, conforme consta da matrícula (certidão atualizada anexa);
  4. Portanto por ser a arrematação forma derivada de aquisição fica impossibilitado os registros da Carta de Arrematação, bem como da Hipoteca Judicial, por o imóvel não pertencer em sua totalidade as executadas que detém 8/10 do imóvel, uma vez que os outros 2/10 são de propriedade de de outros herdeiros que não figuram como executados no processo ferindo-se assim os princípios de continuidade e disponibilidade;
  5. Resta evidente que se a Carta voltar com determinação de crime de desobediência, multa diária ou mesmo ordem de prisão os registros serão feitos consignando-se do corpo dos registros esse fato.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

 

São Paulo, 21 de Novembro de 2.018.

Empresa Extinta – Escritura Dação

Recebemos a Escritura e Venda e Compra onde a VENDEDORA foi extinta em fevereiro desse ano, com ato de distrato devidamente registrado na Junta Comercial.

Em telefone com V. S.ª a um tempo, conversamos sobre o caso, o Sr. perguntou se no ato do Distrato foi feita a liquidação, onde eu informei que sim.

Diante do narrado ao Sr., foram sugeridas duas soluções: a primeira seria fazer a dação em pagamento dos haveres desse único sócio restante da sociedade LTDA e fazer uma rerratificação à Escritura apresentada fazendo constar como vendedor o sócio, depois do registro da dação em pagamento; já a segunda dependeria se existisse uma obrigação anterior à extinção, a exemplo de um compromisso de venda e compra, onde neste caso seria possível lavrar e registrar Escritura de Compra e Venda com a sociedade já extinta, desde que citado em seu texto qual a obrigação anterior que norteou o negócio jurídico, deixando claro que a VENDEDORA já estava extinta.

Depois da nota emitida neste sentido, nos foi apresentada Escritura de Aditamento em anexo.

Analisando tal Escritura estamos solicitando em nota as assinaturas de todas as partes pois seria o caso de Escritura de Rerratificação, bem como a menção do título, forma do título, data e partes da obrigação assumida anteriormente e gostaria de confirmar com o Sr. se é só isso mesmo que devemos solicitar.

Resposta: A escritura de aditamento ratificatório foi feita pelas mesmas partes, ou seja, outorgada vendedora: XYZ LTDA ME, representada pelo seu procurador Fulano, também sócio e outorgado comprador: Beltrano. Mencionando no título de que a venda e compra é referente a uma obrigação anterior à extinção da outorgante vendedora. Ou seja, de certa forma ela esta em extinção, pois cumprindo obrigação anterior (dissolução, liquidação e extinção).

Dessa forma, entendo s.m.j., de que o registro do título (cv e aditamento) pode ser registrado. Entretanto resta a questão das CND’s, se a empresa esta baixada na junta comercial, não haverá a necessidade de sua apresentação. Mas como o seu CNPJ está ativo, deve apresentar as CND’s, ou fazer prova de sua baixa na Junta Comercial.

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 25 de Novembro de 2,018.

Cessão de Direitos Hereditários Registrado como Compra e Venda

“Faleceu o senhor Mario, deixando viúva e 2 filhos. Foi aberto o inventário judicial. Sobre um dos imóveis existe uma escritura de cessão de direitos, que foi juntada nos autos. Posteriormente a viúva e filhos fizeram escritura de inventário e partilha, não mencionaram a cessão de direitos. Sendo partilhado todos os imóveis, entre a viúva e filhos. Mencionada escritura foi protocolada para registro.

O detentor da escritura de cessão de direitos quer registrar o imóvel em seu nome.

Ele, inclusive, apresentou-me um acordão mencionando que deva registrar a escritura de inventário e posteriormente a escritura de cessão (acordão anexo).

Resposta: Sem adentramos muito na questão da cessão dos direitos hereditários, entendo ser possível o registro da escritura de cessão de direitos hereditários como venda e compra, uma vez que o formal de partilha já se encontra registrado em nome do cedente e se trata do mesmo imóvel objeto da cessão, desde que requerido pelas partes (cedentes e cessionários).

Assim, não se pode descartar a possibilidade do registro da escritura de cessão de direitos hereditários como venda e compra, quando no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha e seja o mesmo imóvel objeto do título.

A simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência (artigo 112 CC).    (Ver 297-6/6 – 5º RI Capital – 479-6/7 – Jundiaí Sp., da 1ª VRP da Capital de nº 1127390-05.2015.8.26.0100 e Compra e Venda no Registro Imobiliário, in Direito Registral Imobiliário, Ed. Sergio Fabris, 2001. p. 517 – Ademar Fioranelli). E acordão apresentado no mesmo sentido de nº 0025959-80.2012.8.26.0477.

Com relação a cessão dos direitos hereditários e de meação ao ser registrada como compra e venda em face das decisões mencionadas, deve também ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI.

No entanto, se a serventia quiser se sentir mais segura poderá solicitar que as partes comparecendo no mesmo ou em outro notário retifiquem a escritura.

É o parecer sub censura.

 

São Paulo, 14 de Novembro de 2.018.

Seguem decisões:

CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – MEAÇÃO. COMPRA E VENDA. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 1127390-05.2015.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 27/01/2016 DATA DJ: 01/02/2016
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli

Dúvida – Cessão de mais direitos de que é proprietário – comprovação de que a cessão corresponde ao patrimônio dos outorgantes – escritura de cessão de direitos de meação e hereditários – possibilidade de considerar o título como escritura de compra e venda, conforme precedente – dúvida improcedente.

íntegra

Processo Digital nº: 1127390-05.2015.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14º Oficial de Registro de Imoveis da Capital
Requerido: Flávio Massayuki Hebaru

Dúvida – Cessão de mais direitos de que é proprietário – comprovação de que a cessão corresponde ao patrimônio dos outorgantes – escritura de cessão de direitos de meação e hereditários – possibilidade de considerar o título como escritura de compra e venda, conforme precedente – dúvida improcedente

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Flávio Massayuki Hebaru, após negativa de registro de escritura de cessão de direitos de meação e hereditários.

Tal título tem como outorgantes Solindo Dutra, Maria Lucia Martinez Dutra Alvarenga e seu marido, e como outorgado Ricardo Martinez Dutra, e como objeto 1/3 do imóvel de matrícula nº 17.413 da citada serventia, pertencentes à falecida Irene Martines Dutra.

O ingresso foi obstado porque, segundo o Oficial, a escritura transfere 1/3 do imóvel a Ricardo Dutra, mas na matrícula do imóvel consta que a partilha de Irene já foi realizada e que os outorgantes da escritura são proprietários de 2/9 do bem. Assim, estariam cedendo mais direitos que possuem. Além disso, o Registrador aduz que o instrumento utilizado não é título hábil para registro, devendo ser lavrada escritura de compra e venda. Juntou documentos às fls. 04/46.

Houve impugnação às fls. 47/56, com documentos às fls. 57/77. Argumenta o suscitado que o título na verdade cede apenas 2/9 do imóvel, e não 1/3. Também aduz que a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários deve ser considerada como escritura de compra e venda devido a seu conteúdo, sendo possível seu registro.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida às fls. 81/82.

É o relatório. Decido.

Primeiramente, cumpre discutir qual o objeto da escritura de cessão de direitos de meação e hereditários (fls. 04/07). A análise do documento leva a clara constatação de que Solindo Dutra e Maria Lucia Martinez Dutra Alvarenga estão cedendo a Ricardo Martinez Dutra os direitos sobre o imóvel que serão a eles partilhados com o falecimento de Irene Martinez Dutra, em especial quando diz que “os cedentes cedem e transferem, como de fato cedido e transferido têm ao cessionário ditos direitos de meação e hereditários”.

Alega o Oficial que o título cede 1/3 do imóvel. Contudo, a fração de 1/3 só é mencionada uma vez no título, quando se esclarece qual a fração do imóvel pertencente a Irene Martines Dutra. Isto, porém, não significa que está sendo transferido o direito de 1/3 do bem, mas apenas que quando da partilha de 1/3 do bem aos outorgantes, a parte que lhes fizer jus será destinada a Ricardo Dutra.

Assim, conforme o R. 12 da matrícula do imóvel, Solindo Dutra recebeu 1/6 do imóvel e a herdeira Maria Lucia Martinez recebeu 1/18 avos do bem, totalizando a parte ideal de 2/9. E são estes os direitos transferidos pela escritura. Este entendimento é corroborado pela guia de recolhimento de ITBI (fl. 8), onde se lê que o imposto foi recolhido sobre a fração alienada, correspondente a 4/6 de 1/3 do imóvel, ou seja, os mesmos 2/9.

Fica, assim, superado o primeiro óbice. Quanto a possibilidade do registro do título como se escritura de compra e venda fosse, cito o seguinte precedente desta vara:

“Dúvida – pretensão de se registrar escritura pública de cessão de direitos de meação e hereditários referentes a um imóvel – partilha do imóvel já homologada e registrada – não há mais que se falar em direitos hereditários, mas sim de direitos reais – escritura de cessão pode ser recepcionada como compra e venda – precedentes desta Vara – muito embora o título possa ser registrado como venda e compra, ainda há exigências a serem cumpridas (recolhimento do ITBI e apresentação da DOI), razão pela qual o título não pode, da forma como apresentado, ingressar em fólio real – dúvida procedente.

Neste cenário, a Corregedoria Geral de Justiça tem decidido no sentido de recepcionar a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários como verdadeira escritura de venda e compra. No presente caso, fica evidente, pelo texto do título (v. fls.07) que houve o pagamento e a devida quitação de valores, mostrando-se clara a intenção de os cedentes transferirem todos e quaisquer direitos reais sobre o imóvel para as cessionárias:

‘O autor deste trabalho não descarta a possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título. Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC’ (Ademar Fioranelli apud Apel. Cív. 297-6/6 – CSMSP – j.25.05.2005 – Rel. José Mario Antonio Cardinale).” (Processo 0068806-30.2013.8.26.0100 1ª VRP/SP)

O precedente se assemelha à hipótese dos autos, pois no título levado a registro estão presentes todos os requisitos do contrato de compra e venda, em especial o preço e objeto.

Além disso, trata-se de escritura pública lavrada por tabelião.

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Flávio Massayuki Hebaru, ficando afastados os entraves apresentados pelo Oficial.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de janeiro de 2016

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

Sociedade em Conta de Participação – RTD

É possível o registro de Instrumento Particular e Constituição de Sociedade em Conta de Participação no Registro de Títulos e Documentos?

A lei não exige, mas também não veda.

Em sendo possível o registro, seria somente a titulo de conservação, ou registro como contrato, com valor ??

Consideraria o conteúdo da constituição que a nossa ver esta equivocado em muitos pontos ???

Resposta:

  1. As sociedades em Conta de Participação vêm regulamentadas pelos artigos 991/996 do CC;
  2. A constituição da sociedade em conta de participação independe de qualquer formalidade e pode provar-se por todos os meios de direito (artigo 992 do CC);
  3. Eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade (artigo 993 do mesmo codex);
  4. Portanto se requerido pelos interessados poderá ser registrada em RDT nos termos dos artigos 127, VII e seu parágrafo e 130 (domicílio das partes ou sede se houver) da LRP., para fins de conservação, validade de data e direitos contra terceiros (pelo sócio ostensivo), certificando-se no título de que foi registrada em RTD nos termos do artigo 127, VII da LRP);
  5. Como se trata de uma sociedade não personificada, considerando os artigo 992 e 993 acima citados e que o seu registro será em RTD nos termos para fins de conservação (principalmente) o conteúdo da constituição não deve ser questionado a não ser que contrariem o artigo nº 115 da LRP (quando o seu objeto ou circunstâncias relevantes indiquem destino ou atividades ilícitos ou contrários, nocivos ou perigosos ao bem público, à segurança do Estado e da coletividade, à ordem pública ou social, à moral e aos bons costumes.).
  6. Ver artigo abaixo reproduzido.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 20 de Novembro de 2.018.

 

 

A natureza jurídica da SCP e o posicionamento da CVM

Gustavo Siqueira Calazans

Apesar da discussão relacionada à natureza das SCP ainda estar indefinida na doutrina e na jurisprudência brasileira, a consolidação do entendimento da CVM sobre este tema mostra-se como um avanço visando a segurança jurídica dos negócios envolvendo entidades por ela reguladas.

terça-feira, 16 de outubro de 2018

As Sociedades em Conta de Participação (SCP) são estruturas pelas quais duas ou mais pessoas se unem visando um fim específico em que uma pessoa fornece recursos à outra para que a última os utilize em determinado projeto ou empreendimento visando auferir resultados a serem compartidos.

Esta estrutura, regulamentada pelo Código Civil entre os Arts. 991 e 996, é composta pela figura de um sócio ostensivo e de um ou mais sócios participantes (também denominados ocultos). O primeiro é responsável pela execução das atividades da entidade buscando o seu fim, ao passo que os demais são responsáveis pela contribuição de recursos para ajudar a viabilizar a implementação do objeto almejado.

A administração da SCP e toda a relação externa dela é feita pelo sócio ostensivo, o qual responde exclusivamente perante terceiros (inclusive a Receita Federal), reservando-se o direito de regresso em relação ao sócio participante referente a perdas e danos eventualmente sofridas pela SCP, se previsto em seu contrato social (e nos limites ali previstos). Caso a sócia participante venha a intervir em obrigações inerentes à SCP, poderá responder de forma solidária por tais obrigações.

A SCP, diferentemente das sociedades previstas na legislação societária brasileira, não é composta por um capital social e quotas e/ou ações, mas sim de um patrimônio especial, formado pelos recursos alocados pelos sócios ocultos e pelo sócio ostensivo para o projeto por eles pretendido. Deste patrimônio, destaca-se a respectiva participação e o percentual de cada um destes sócios.

É importante registrar que embora a contabilidade da SCP seja de responsabilidade da sócia ostensiva, sob o ponto de vista fiscal, a SCP é uma entidade distinta deste sócio, podendo ter regime fiscal próprio e devendo separar as informações contábeis dela indicadas nas declarações e escrituração fiscal. Deste modo, apesar da legislação não prever a obrigatoriedade do registro do contrato social da SCP em nenhum cartório ou registro público para sua constituição – podendo, inclusive, ser pactuada de forma verbal -, para fins de tributação e declaração das atividades exercidas por tal entidade, a Receita Federal exige que os documentos da SCP sejam a ela apresentados e que esta seja inscrita perante o CNPJ/MF.

Mas, afinal, a SCP é uma sociedade? Do ponto de vista legislativo, a Sociedade em Conta de Participação foi instituída por meio do Código Comercial brasileiro, datado de 1850, e teve sua regulamentação alterada pelo Código Civil de 2002, o qual revogou as disposições da primeira legislação a este respeito. Apesar de o Código Comercial ter trazido as SCP no capítulo das “Sociedades Comerciais” e, na mesma linha, a SCP ser prevista no Código Civil dentro do subtítulo inerente às “sociedades não personificadas” (sem personalidade jurídica), existe uma grande discussão na doutrina referente à sua natureza jurídica. Há uma corrente que entende que tal estrutura legal se trata de uma sociedade e outra, distinta, que entende que a SCP nada mais é do que uma estrutura contratual celebrada entre duas ou mais partes.

Grande parte da doutrina entende que a SCP é uma sociedade, dentre outras razões, porque há na SCP uma associação entre duas classes de sócios visando um fim comum e pois, além disso, estão presentes no referido mecanismo jurídico todos os elementos que caracterizam uma organização societária contratual, quais sejam (i) pluralidade de sócios; (ii) contribuição; (iii) exercício de atividade econômica; e (iv) partilha dos resultados1.

Neste mesmo sentido, Arnoldo Wald entende que a SCP é, de fato, uma sociedade e, ao tratar da corrente contrária, elenca que “tal posicionamento baseia-se numa equivocada compreensão do que se entende por sociedade e por personalidade jurídica, sendo que a configuração da sociedade não depende da caracterização de sua personalidade jurídica, já que se apresenta como resultado da sua existência”.

Por outro lado, a corrente doutrinária contrária vai além do mencionado argumento levantado e questionado por Arnoldo Wald de que a SCP não possui personalidade jurídica. Outros argumentos apontados por juristas são que (i) a relação existente entre os integrantes do contrato de SCP existe apenas internamente, não havendo existência desta relação perante terceiros; (ii) não há órgãos de administração na SCP; (iii) a SCP não possui um patrimônio autônomo; e (iv) não é possível que a SCP seja titular de direitos e deveres; atributos que deveriam ser observados para que fosse caracterizada uma sociedade. Alfredo de Assis Gonçalves Neto, seguindo esta linha, destaca que a referida entidade não se apresenta como um ente capaz de adquirir direitos e obrigações, nem mesmo pode ser tida como um centro de imputação de interesse, uma vez que toda a atividade é exercida pelo sócio ostensivo, tratando-se, assim, de uma simples relação contratual2.

Em meio a esta discussão, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão responsável por fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil, vem consolidando seu entendimento no sentido de serem as SCPs somente uma relação contratual entre as partes, afastando-se a natureza jurídica societária de tais estruturas.

Este entendimento foi primeiramente abordado pelo Colegiado da CVM no âmbito do Processo Administrativo Sancionador CVM RJ2014/5099, no início de 2016, sendo tal posicionamento reafirmado durante o julgamento do Processo Sancionador CVM RJ2015/7239, ao final do mesmo ano. Neste último caso, discutiu-se a possível atividade irregular de administração de carteira de valores imobiliários por uma sociedade (sócia ostensiva) que celebrou contrato de sociedade em conta de participação com uma sociedade investidora (sócia oculta) com o propósito de administrar e aplicar no mercado financeiro os recursos aportados por tal sociedade investidora.

Neste contexto, trazendo esclarecimentos para a dúvida relacionada à natureza das SCPs, elucidou o então diretor Gustavo Tavares Borba que:

“A sociedade em conta de participação, apesar do nomen iuris que lhe foi atribuída pelo ordenamento jurídico, não consiste verdadeiramente em uma sociedade, o que se observa tanto pela sua inserção em subtítulo do Código Civil que trata das “sociedades não-personificadas”, quanto pela leitura dos dispositivos legais que regem esse instituto, em especial os artigos 991, 993 e 994 do citado diploma legal. Não se verifica, na “sociedade em conta de participação”, a constituição de uma pessoa jurídica para o desempenho da atividade definida em seu instrumento. Trata-se, portanto, de um contrato entre um investidor (sócio oculto/participante) e um empreendedor (sócio ostensivo), a fim de que este exerça determinada atividade espcífica e partilhe o lucro com o investidor.”3

Com este entendimento, a CVM deixa claro também que, ao analisar os processos sancionadores a ela trazidos, levará em consideração a essência do negócio em sobreposição de sua forma no que se refere à utilização da SCP como mecanismos de investimento.

Apesar da discussão relacionada à natureza das SCP ainda estar indefinida na doutrina e na jurisprudência brasileira4, a consolidação do entendimento da CVM sobre este tema mostra-se como um avanço visando a segurança jurídica dos negócios envolvendo entidades por ela reguladas. Espera-se, em um futuro não tão distante, que a questão levantada neste artigo possa ser respondida de forma pacífica por todas as frentes do meio jurídico.

__________

1 SCALZILLI, João Pedro; SPINELLI, Luis Felipe. Sociedade em Conta de Participação. São Paulo: Quartier Latin, 2014.

2 GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis. Direito de Empresa. 7ª Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017.

3 Processo Sancionador CVM RJ2015/7239. Disponível em: clique aqui.

4 A título de exemplificação, no REsp 1.230.981/RJ, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ) ao discordar do entendimento deste tribunal que julgava ser a SCP uma relação contratual e, reestabelecendo a decisão de primeira instancia, afirmar o entendimento de ser a SCP uma sociedade.

*Gustavo Siqueira Calazans é advogado da área de Direito Societário e Fusões e Aquisições do escritório KLA – Koury Lopes Advogados.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Da Sociedade em Conta de Participação

Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.

Art. 992. A constituição da sociedade em conta de participação independe de qualquer formalidade e pode provar-se por todos os meios de direito.

Art. 993. O contrato social produz efeito somente entre os sócios, e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade.

Parágrafo único. Sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais, o sócio participante não pode tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em que intervier.

Art. 994. A contribuição do sócio participante constitui, com a do sócio ostensivo, patrimônio especial, objeto da conta de participação relativa aos negócios sociais.

  • 1oA especialização patrimonial somente produz efeitos em relação aos sócios.
  • 2oA falência do sócio ostensivo acarreta a dissolução da sociedade e a liquidação da respectiva conta, cujo saldo constituirá crédito quirografário.
  • 3oFalindo o sócio participante, o contrato social fica sujeito às normas que regulam os efeitos da falência nos contratos bilaterais do falido.

Art. 995. Salvo estipulação em contrário, o sócio ostensivo não pode admitir novo sócio sem o consentimento expresso dos demais.

Art. 996. Aplica-se à sociedade em conta de participação, subsidiariamente e no que com ela for compatível, o disposto para a sociedade simples, e a sua liquidação rege-se pelas normas relativas à prestação de contas, na forma da lei processual.

Parágrafo único. Havendo mais de um sócio ostensivo, as respectivas contas serão prestadas e julgadas no mesmo processo.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:                           (Renumerado do art. 128 pela Lei nº 6.216, de 1975).

VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.

Art. 130. Dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura pelas partes, todos os atos enumerados nos arts. 127 e 129, serão registrados no domicílio das partes contratantes e, quando residam estas em circunscrições territoriais diversas, far-se-á o registro em todas elas.                       (Renumerado do art. 131 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único. Os registros de documentos apresentados, depois de findo o prazo, produzirão efeitos a partir da data da apresentação.

Alienação Fiduciária – Edital e Leilão em Outro Estado

Foi elaborada a seguinte nota de devolução, ou seja:

A escritura supra deixa de ser registrada pelos motivos abaixo expostos:

  1. f) Quanto aos Editais dos leilões, verificou-se a ausência de prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel, regularizar.  vide Acórdão – TJSP-CSM – Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100
  1. g) Quanto ao Leilão, verificou-se que foi realizado em local diverso daquela em que situado o imóvel, sem previsão legal ou contratual, regularizar. vide Acórdão – TJSP-CSM – Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100.

A parte está inconformada com os esses dois itens da nota de devolução, pois defende a tese de que não tem nada a haver com as publicações e com os leilões negativos, pois sua relação com a Caixa foi a venda direta, assim no entendimento dele, ele não pode ser prejudicado por algo anterior, “Eu não fiz parte disto, sou um comprador de boa fé”. 

Devemos manter ou desconsiderar a Nota, itens “f” e “g”? 

Resposta:

  1. Sim, as duas exigências devem ser mantidas;
  2. Segue abaixo nossa recente resposta anterior que ensejou a Primeira Nota Devolutiva;
  3. E mais, há um novo complicador deverá também haver a prova de “comunicação” ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico e a todos os endereços físicos constantes do contrato (Decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1078401-60.2018.8.26.0100).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 08 de Novembro de 2.018.

 

 

 

DJE DE 31-10-2018 páginas 1.101 e 1.102

Processo 1078401-60.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Antonio Pedro Festa e outro – Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Antonio Pedro Festa e Genoveva Festa que pretendem o registro de escritura de compra e venda pela qual adquirem do Banco Bradesco S/A. o imóvel matriculado sob nº 226.818. O Oficial informa que a transferência da titularidade dominial ao Banco Bradesco se deu pela averbação de nº 5 da matrícula, por meio da consolidação da propriedade em virtude da não purgação da mora do devedor fiduciante João Grabriel Laurentino dos Santos. Na citada averbação, o banco ficou responsável por efetuar os leilões extrajudiciais (fls. 66/67). Entretanto, quando da tentativa de registro da compra e venda por leilão, o Registrador emitiu nota devolutiva informando acerca da necessidade da apresentação do comunicado ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico e a todos os endereços físicos constantes do contrato, posto que o comunicado apresentado (fls. 55/57) só declara a tentativa de intimação em um dos endereços o que representa violação ao art. 27 da Lei 9514/97, acrescido pela Lei 13.465/17, que prevê a obrigatoriedade da comunicação e direito de preferência ao fiduciante no caso de leilões. O interessado

juntou contestação às fls. 69/74. Relata que a consolidação da propriedade se deu anteriormente ao acréscimo do artigo 27 à Lei 9514/97, de modo que não se aplica ao procedimento em questão, sendo válido o leilão realizado. Aduz ainda que a dívida do fiduciante é de longa data e este não demonstrou qualquer tipo de interesse na compra do imóvel. Por fim, entende que não cabe ao Registrador a análise de tais fatores, posto que fogem à sua incumbência. O Ministério Público juntou parecer às fls. 84/87, opinando pela procedência da dúvida e manutenção do óbice ao registro. É o relatório. Decido. Com razão o Ministério Público e o Oficial. Muito embora a consolidação da propriedade tenha ocorrido anteriormente à entrada em vigor do artigo 27 da Lei 9514/97, o leilão ocorreu na vigência do citado dispositivo, de modo que deve respeitar aos parâmetros exigidos por ele, sendo que a lei entrou em vigor quando de sua publicação, nos termos de seu artigo 108. Desse modo, o leilão deveria ter sido feito em conformidade ao citado dispositivo, que traz em seu conteúdo o que segue: Art. 27.Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (…) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Isso posto, a notificação ao devedor deve ocorrer em conformidade com a Lei vigente. Correto está o Oficial em exigir o estrito cumprimento do procedimento legal para efetivação do registro. No caso em debate, a notificação ao devedor deu-se somente em um dos endereços, enquanto o artigo acima referido exige que a correspondência seja dirigida aos endereços constantes no contrato, pelo que deduzo que todos os endereços listados no documento devem ser incluídos, inclusive o endereço do próprio imóvel objeto de leilão. Ademais, a alegação de desinteresse do devedor fiduciante no imóvel não restou comprovada e, de qualquer modo, não exime a instituição financeira de notificá-lo devidamente quando da realização do leilão. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis a requerimento de Antonio Pedro Festa e Genoveva Festa, e mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: DANIELE CRISTIANE FESTA (OAB 239779/SP)

___________________

Pergunta anterior:

Dois títulos foram desqualificados, tratando-se de escritura de venda e compra, onde a outorgada vendedora, Caixa Econômica Federal, vende os imóveis, sem a prova da publicação do edital dos leilões no local da situação do imóvel, sendo que os leilões foram realizados em local diverso daquela em que situado os imóveis, sem previsão legal ou contratual, de acordo com Apelação nº 1007423-92.2017.8.26.0100 da Comarca de São Paulo.

– Agora, foi apresentado um ofício expedido pela Caixa Econômica Federal (em anexo) questionando a devolução, e requerendo registro das escrituras.

– Pergunta, como proceder, manter a nota devolução ou registrar as escrituras?

Resposta:

  1. Em que pese à solicitação da Caixa Econômica Federal a exigência deve ser mantida, devendo se for o caso haver procedimento de suscitação de dúvida a requerimento dos interessados;
  2. A publicação dos editais assim como o leilão não poderia ter sido realizada em outra comarca que não é o da situação do imóvel. A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente aterem-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil (artigo 884, II) na Lei nº 9.514/97e no Decreto-lei nº 70/66 (Ver decisão da 1ª VRP da comarca da Capital de n° 1007423-92.2.017.8.26.0100 e decisão do Conselho Superior da Magistratura de nº 1007423-92.2017.8.26.0100, ambas do 14º RI da comarca da Capital do Estado e com o mesmo número em face de recurso de apelação interposto contra decisão da 1ª VRP da Capital). Quanto ao edital ver também o item de nº 253 do Capítulo XX das NSCGJSP (…) promoverá intimação por edital, publicado por e (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de facil acesso, se no local não houver.
  3. Ademais não se trata de procedimento de dúvida julgada em primeira instância (Juiz Corregedor Permanente), mas de recurso de apelação julgado pelo E. CSM do Estado com caráter normativo o qual não cabe mais recurso.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Outubro de 2.018

Penhora Direito Real de Habitação – Impossibilidade

É possível averbar a penhora, sobre o imóvel, em ação movida contra proprietária, tendo em vista o direito real de habitação anteriormente averbado na matrícula, extraído do processo de inventário e partilha de seu falecido esposo?

Resposta:

  1. O direito real de habitação (artigo 1.225, VI do CC) se encontra registrado pelo R.5 na matrícula 102.535, em nome da executada qualificada no R.02;
  2. Nos termos do artigo 1.414 do CC o titular deste direito não pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-lo com a sua família;
  3. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto (artigo 1.416 do CC);
  4. Por seu turno o usufruto é impenhorável, ou seja, o direito real do usufruto, pela sua própria natureza, é impenhorável, como deixa patente o já comentado e discutido artigo n. 1.393 do CC, ao vedar de forma expressa a sua alienação, a não ser ao proprietário da coisa, carregando como conseqüência lógica, a impossibilidade de ser levado a leilão na hipótese de o débito exeqüendo não ser saldado. No mesmo sentido o direito real de habitação não se pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente alugar (artigo 1.414 citado). Portanto inalienável e impenhorável.
  5. Com relação ao usufruto cujas disposições se aplicam ao direito real de habitação (artigo 1.416 citado). Portanto não há possibilidade da penhora do direito real de habitação, nem mesmo o seu exercício uma vez que não há frutos cíveis que o bem poderia render e sem expressão econômica (artigo 1.414 do CC) como é no usufruto. Ademais não tem previsão legal, e não elencados no artigo 167, I e II da Lei dos Registros Público. Mesmo fosse possível a penhora do exercício do direito de habitação não haveria como acessar ao Registro de Imóveis. Pois quanto ao usufruto cujas regras se aplicam ao direito real de habitação não há como questionar a possibilidade efetiva e processual da penhora do exercício do direito atinente ao usufruto, como expressamente previsto no art. 656 do CPC/73 atuais artigos 847/848 CPC/15, que se caracteriza pela possibilidade de se apoderar dos frutos civis que o bem pode render. Essa possibilidade processual da referida constituição deve ser avaliada pelo juízo da execução em decorrência das ressalvas feitas nos itens do artigo 833 do CPC, e que, no entanto não implica a viabilidade de seu acesso a tabual registral, já que os atos registrários são regrados pela tipicidade como elencados taxativamente no art. 167, I e II, da Lei 6.015/73, não sendo dado ao registrador promover registro ou averbação de atos não previstos especificamente em dispositivo legal. Desnecessário dizer que o exercício do usufruto não está previsto no referido elenco.
  6. A penhora sobre o exercício do usufruto não é efetivamente, um direito real, e sim efeito deste. Desde que contenha expressão econômica, com a qual o credor poderá obter rendimentos periódicos para salvar o seu crédito, é plenamente viável a restrição; não sobre o direito real propriamente dito, inalienável e impenhorável pela sua própria índole.
  7. Enfim, a penhora não pode recair sobre o direito do usufruto, mas sobre o exercício desse direito, como o qual o credor poderá obter rendimentos periódicos para pagamento de seu crédito (MS 138.661, 2º TACivSP).
  8. No entanto a penhora do exercício do usufruto por ser direito obrigacional e pessoal não poderá acessar o SRI.
  9. Ainda que se argumente ser licito e absolutamente necessário o registro da penhora sobre o exercício do usufruto, como forma de prevenir o desconhecimento de terceiros numa possível aquisição da nua propriedade do imóvel, o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo negou acesso na matrícula, penhora sobre o direito de exercício do usufruto, por tratar-se de direito pessoal e não real (APC 95.768-0/4 – Comarca de Ribeirão Preto SP., 19-12-2.002 – Des. Luiz Tâmara).
  10. Discorrendo sobre o mesmo tema, a E. Corregedoria Geral da Justiça Paulista, em parecer no processo nº. CGJSP 32008/82.514 de 19-05-2.009, do Juiz Walter Rocha Barone, aprovado pelo desembargador Ruy Pereira Camilo, inviabilizou a averbação da constituição (penhora) sobre o exercício do usufruto, por ser direito pessoal e pela inexistência de previsão legal para o ato na tabula predial.
  11. Eventual título judicial de mandado de registro de penhora de direito real de usufruto não merece ingresso, salvo melhor juízo. O fundamento legal para impedir o acesso repousa na clara disposição do art. 1.393 do CC em conexão com o artigo 833, I do CPC. O artigo 833, I, do CPC elenca como expressamente impenhorável o bem inalienável. Consabido que da inalienabilidade resulta a impenhorabilidade. Logo, o direito real do usufruto é impenhorável.
  12. Admite-se, única e tão somente, que apenas o exercício do usufruto possa ser objeto de penhora, desde que tenhas expressão econômica. A penhora recairá, sobre a faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa, sobre a sua utilidade em suma. Mas esta cessão não tem acesso ao registro predial.
  13. Em suma é perfeitamente possível a penhora do exercício do usufruto desde que tenha expressão econômica, no entanto não poder ser averbado no Registro de Imóveis, a uma por falta de previsão legal, e a duas por tratar de direito pessoal e obrigacional.

(Ver Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Ademar Fioranelli – Arisp – Editora Quinta  – 2.013 páginas 101/105);

  1. Já no direito real de habitação nem mesmo isso é possível, ou seja a penhora do seu exercício.
  2. Portanto não é possível averbar a penhora sobre o direito real de habitação e nem mesmo do seu exercício em conformidade com o artigo 1.414 do CC).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Novembro de 2.018.

Reconhecimento de Firma – Lei 13.726

Foi apresentado e protocolado o requerimento solicitando a averbação da atualização do cadastro junto ao INCRA em uma matricula desta serventia, sem o devido reconhecimento de firma no mesmo, acompanhado da Lei nº.13.726 de 08-10-2018, alegando o apresentante que não seria mais necessário o reconhecimento de firma e exigiu o protocolo.

Por ser o primeiro caso, por favor analise se é necessário o reconhecimento de firma e elabore a nota de devolução.

Resposta:

  1. A partir da entrada em vigor da referida Lei (45 dias da publicação oficial (23-11-2.018 – artigo1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro – DL 4.657/42) o cidadão tem duas escolhas: continuar utilizando os serviços do cartório ou apresentar os documentos diretamente aos órgãos públicos os quais serão analisados pelos servidores;
  2. Portanto esta lei que ainda não entrou em vigor não se aplica aos cartórios extrajudiciais;
  3. Ver trabalho de João Pedro Lamana Paiva Presidente do Colégio Registral do Rio Grande do Sul: Reconhecimento de Firma e Autenticações de Documentos Pela Administração Pública. Aplicabilidades da Lei 13.460/17, do Decreto 9.094/17 e Da Lei 13.726/18 nos Serviços Notariais e Registrais item INCIDÊNCIA NOS SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTRAIS abaixo reproduzidos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Novembro de 2.018.

Em 19/10/2018

 

 

Artigo – Reconhecimento de firma e autenticações de documentos pela administração pública – Por João Pedro Lamana Paiva

RECONHECIMENTO DE FIRMA E AUTENTICAÇÕES DE DOCUMENTOS PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA: APLICABILIDADES DA LEI Nº 13.460/17, DO DECRETO Nº 9.094/17 E DA LEI Nº 13.726/18 NOS SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTRAIS

  1. INTRODUÇÃO

Inaugurada nova agenda de desburocratização em 2017 em face da publicação da Lei nº 13.460/17 e do Decreto nº 9.094/17. Agora, em 2018, o Governo Federal reforça tal propósito em face do advento da Lei nº 13.726/18.

Como ainda não evoluímos, no Brasil, para a presunção absoluta de boa fé e de confiança – quiçá por termos uma legislação penal desatualizada e pela carência de efetividade de sanção pelos ilícitos contra o patrimônio, a fé pública e a administração pública – acaba-se transferindo o ônus de verificação de autenticidade, que antes era custeado pelo Administrado, para a Administração Pública, uma vez que é ela agora quem aferirá a autenticidade de assinaturas e de documentos.

Esta breve exposição não tem o escopo de defender interesse corporativo algum, mas de tentar fazer uma análise concreta a respeito do seu cumprimento. Independentemente dos prós e contras promovidos pelas hodiernas legislações, tratar-se-á de expor objetivamente o modus operandi de sua aplicação na seara notarial e registral.

  1. APLICABILIDADES DOS RECENTES DIPLOMAS NORMATIVOS (LEI Nº 13.460/17, DO DECRETO Nº 9.094/17 E LEI Nº 13.726/18)

À primeira vista, a Lei nº 13.460/17 representaria grande impacto nas atividades notariais e registrais.Dispõe, ela, “sobre a participação, proteção e defesa dos direitos do usuário dos serviços públicos da administração pública”.

Por seu turno, o Decreto nº 9.094/17 dispôs “sobre a simplificação do atendimento prestado aos usuários dos serviços públicos, ratifica a dispensa do reconhecimento de firma e da autenticação em documentos produzidos no País e institui a Carta de Serviços ao Usuário.”

Agora veio a Lei nº 13.726/18 para racionalizar atos e procedimentos administrativos dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, além de instituir o Selo de Desburocratização e Simplificação. Ocorre que tal racionalização visa a supressão ou a simplificação de formalidades ou exigências desnecessárias ou superpostas, cujo custo econômico ou social, tanto para o erário como para o cidadão, seja superior ao eventual risco de fraude. Não foi definida, entretanto, a fórmula que deverá nortear a relação entre o custo econômico ou social frente ao risco de fraude, para fins de aplicação do comando normativo pelos destinatários da norma. Será uma análise subjetiva do agente público sopesando cada situação apresentada? Quais as balizas objetivas que nortearão o seu agir? Com que segurança o agente público poderá definir se se aplica ou não a citada legislação ao caso concreto? Nada disso restou esclarecido, demonstrando ou que teremos mais uma lei sem efetividade, ou que precisará ser regulamentada por Decreto para que possa vir a ser aplicada como se espera.

Voltando às normas de 2017, necessário enfatizar que o Decreto nº 9.094/17 não regulamentou a Lei nº 13.460/17. Tal Decreto, por ser lançado com espeque no art. 84, caput, inciso VI, alínea “a” da Constituição Federal, alcança status similar ao de lei federal, integrando o rol dos Decretos Autônomos. Assim, embora refiram-se a temas similares, não guardam vínculo entre si.

Como reflexão introdutória, o uso de Decreto Autônomo pela Presidência da República não pode implicar no aumento de despesas para a Administração Pública. Para aumento de despesas exige-se lei (em sentido estrito). Se se passar os atos de reconhecimento de firmas e de autenticações hoje praticados pelos Notários para a Administração Pública não importará, de forma indireta, no incremento de despesas pelo maior volume de material humano para a execução dos serviços e para a qualificação desta mão-de-obra, sem falar na responsabilidade civil aparentemente avocada pela Administração?

No cotejo entre a Lei e o Decreto identificam-se três pontos relevantes de distinção. São eles:

O primeiro relaciona-se aos destinatários das normas. Enquanto a Lei nº 13.460/17 destina-se à Administração Pública Direta e Indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios (art. 1º, §1º), o Decreto nº 9.094/17 tem como destinatários tão somente os órgãos e as entidades do Poder Executivo Federal (art. 1º, caput).

O segundo ponto de divergência refere-se à sua vigência. O art. 25 da Lei nº 13.460/17 apresentou uma escala de vigência em face da população dos Municípios, ao passo que o Decreto nº 9.094/17, pelo seu art. 24, entrou em vigor na data da sua publicação.

E, ainda (terceiro), os casos de dispensa de reconhecimento de firmas e autenticações, que são os que realmente dizem respeito às atividades notarial e registral. De um lado, o art. 5º, IX da Lei nº 13.460/17 explicita: “autenticação de documentos pelo próprio agente público, à vista dos originais apresentados pelo usuário, vedada a exigência de reconhecimento de firma, salvo em caso de dúvida de autenticidade;”.

De outro, o art. 9º do Decreto nº 9.094/17 primeiro indica a dispensa de reconhecimento de firma e de autenticação para os documentos expedidos no País e destinados a fazer prova junto a órgãos e entidades do Poder Executivo federal; todavia, no art. 10, §1º explicita que a autenticação poderá ser feita pelo servidor público. Então, a Lei nº 13.460/17 mantém o ato de autenticação e explicita que será o servidor a fazê-lo, enquanto o Decreto nº 9.094/17 o dispensa, mas indica que poderá ser feito pelo servidor. Em que pese o art. 7º, V, da Lei nº 8.935/94, ato de autenticação não é nova atribuição da Administração Pública; já era possível se compreender tal autorização em decorrência dos atributos dos atos administrativos (presunção de legitimidade, legalidade e veracidade; autoexecutoriedade; imperatividade; e, tipicidade).

Na mesma toada, o art. 3º da Lei nº 13.726/18 na relação dos órgãos e entidades dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios com o cidadão, dispensa a exigência o reconhecimento de firma, a autenticação de cópia de documento etc., atribuições estas que ficarão ao encargo do agente administrativo.

Hoje, por exemplo, o INSS, sujeito ao Decreto nº 9.094/17, já pode dispensar o reconhecimento de firmas e autenticações se passar a fiscalizar o usuário quando da utilização do serviço público.

Secretarias Estaduais ou Municipais também já podem realizar tal aferição? Como elas não estão sujeitas ao Decreto nº 9.094/17, mas à Lei nº 13.460/17, a princípio deveriam observar os prazos em que a lei entrará em vigor, dependendo da população de cada Município.

Sobre este aspecto, o art. 25 da Lei nº 13.460/17 estabelece o seguinte:

Art. 25.  Esta Lei entra em vigor, a contar da sua publicação, em:

I – trezentos e sessenta dias para a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios com mais de quinhentos mil habitantes;

II – quinhentos e quarenta dias para os Municípios entre cem mil e quinhentos mil habitantes; e

III – setecentos e vinte dias para os Municípios com menos de cem mil habitantes.

Da análise dos prazos previstos constata-se a situação peculiar de se relacionar a entrara em vigor da lei em face da população existente em cada Município… De qualquer modo, impõe-se a sua observância.

De qualquer forma, pela amplitude da Lei nº 13.726/18, que tem, friza-se, aplicabilidade imediata pelosPoderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, parece que o prazo do art. 25 da Lei nº 13.460/17 perdeu eficácia, devendo (respondendo a pergunta acima) as Secretarias Estaduais e Municipais passar a cumprir as determinações da lei nova, mas quando alcançarem as balizas objetivas para nortear a relação entre o custo econômico ou social e o risco de fraude, antes ponderada.

  1. DA PROFILAXIA ALCANÇADA PELOS ATOS NOTARIAIS EXTRAPROTOCOLARES

São atos notariais extraprotocolares os reconhecimentos de firmas e as autenticações.

Reconhecimento de firmas e autenticações no Brasil são medidas profiláticas, que evitam muita incomodação para o usuário e para o Estado, embora pouco se compreenda a respeito disso. Num primeiro momento pode parecer mera burocracia; todavia, em face das incontáveis falsidades e irregularidades que se tentam praticar diariamente perante a Administração Pública e entre os particulares tais medidas se prestam para prevenir litígios e alcançar segurança jurídica sem a necessidade de processo judicial.

Com muita frequência o Estado Brasileiro gasta vultosos recursos para recadastrar beneficiários de programas em face da frequência com que se operam as falsidades. As Juntas Comerciais enfrentaram sérios problemas ao tempo em que não exigiam reconhecimento de firmas. E tantos outros casos podem ser citados como problemáticos em face da flexibilização da exigência de cautelas mínimas como as ora em comento.

Com efeito, não são os Tabeliães que procuram os usuários para a prática de tais atos, mas são estes que procuram os Notários ou para atender interesse pessoal, ou para satisfazer exigência legal, ou no interesse privado ou de repartição pública.

Incontroverso que a Administração Pública direta e indireta se adaptará ao texto legal e regrará sua forma de atuação com fundamento nesta nova realidade, que pode ser saudável. Deverá inclusive preparar e treinar servidores para a prática de atos de autenticação de documentos mediante a realização de cursos de grafodocumentoscopia, inclusive porque passará a ter responsabilidade por tais atos. Quando o custo com tal ato antes cabia ao usuário, ficando a responsabilidade civil com o Notário que realizava a autenticação, agora o custo decorrente das falsidades será compartilhado por todos, para sustentar a nova atribuição e a responsabilidade estatal.

  1. INCIDÊNCIA NOS SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTRAIS

Os serviços notariais e registrais, para agirem, também precisarão observar a Lei nº 13.460/17 e a Lei nº 13.726/18? São também destinatários dos novos comandos? Poderão ser caracterizados como integrantes da Administração Pública indireta, em face do exercício via delegação (Lei nº 13.460/17), ou dos Poderes constituídos (Leinº 13.726/18? Pela forma como atuam, via delegação, suas rotinas igualmente serão afetadas e alteradas?

A análise da natureza jurídica dos serviços notariais e registrais pela jurisprudência é extremamente vacilante: Ora se verifica a presença do caráter empresarial (incidência tributária do Imposto Sobre Serviço e inexistência de aposentadoria compulsória), ora entende-se como serviço público latu sensu(teto remuneratório para os interinos, acesso à função por concurso público, serviço remunerado por emolumentos etc.). Nunca houve uma definição precisa sobre a aplicação do art. 236 da Constituição Federal (CF), quando explicita que “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”. Ainda não se sabe, com precisão, qual a parte pública e qual a privada decorrente da prestação dos aludidos serviços.

De qualquer modo, quanto à aplicação da Lei nº 13.460/17 e da Lei nº 13.726/18, acredita-se que o Poder Judiciário, a quem compete a fiscalização e orientação dos serviços notariais e registrais, irá entender que compreendem-se, no caso, dentro da Administração Pública prestada de forma indireta, por delegação. Da análise da Lei nº 13.460/17, o §3º do art. 1º justifica tal consideração e o art. 2º, II e III parecem incluir tacitamente os serviços delegados do art. 236 da CF.

Em que pese tal consideração, conforme §2º do art. 1º da Lei nº 13.460/17, sua aplicação não afasta a necessidade de cumprimento do disposto em normas específicas (inciso I do §2º do art. 1º da Lei nº 13.460/17). Igualmente, o art. 9º do Decreto nº 9.094/17 dá respaldo às leis que explicitam a obrigatoriedade de atos de reconhecimento de firma e de autenticações.

Com fundamento em tais dispositivos legais, salvo melhor juízo, deverão continuar sendo exigidos reconhecimentos de firmas para (i) se registrar uma procuração no Registro de Títulos e Documentos, como prevê o art. 158 da Lei de Registros Públicos (LRP); (ii) recepcionar títulos particulares no Registro de Imóveis (art. 221, II c/c art. 250, II, ambos da LRP); e, (iii) recepção de requerimentos em geral (art. 246, §1º da LRP).

Necessário refletir pela manutenção, ou não, de tal exigência para os casos de aplicação de medidas de desjudicialização, como ocorre para a retificação de registro imobiliário (art. 213 da LRP) e para a usucapião extrajudicial (art. 216-A). Hoje ditas regra mencionam apenas a necessidade de anuência dos lindeiros e titulares de direitos reais, por medida de segurança na aplicação destes institutos impõe-se que as firmas estejam reconhecias.

Será que o Brasil já evoluiu a ponto de dispensar tal formalidade nestes casos específicos? A presunção de boa-fé do usuário prevista no art. 5º, II, da Lei nº 13.460/17 e no art. 1º, I do Decreto nº 9.094/17 não sofrerá nenhum controle ou modulação, inclusive nos casos complexos que se referem a definição do direito de propriedade?

É preciso analisar esta questão com a moderação e o equilíbrio esperados. O Estado Brasileiro está devidamente aparelhado para coibir e reprimir as inúmeras falsidades que ocorrerão a partir de tal “flexibilização”? A quem interessa esta abertura? Não serão raros os casos de responsabilização da Administração Pública pelos atos praticados por seus servidores. Pelas falsidades praticadas por alguns seguidamente milhões que recebem algum benefício previdenciário precisam fazer seu recadastramento…

Por certo, não se está aqui defendendo interesse da classe notarial, muito pelo contrário, defende-se o claro interesse da sociedade em geral, que conta com o menor custo de seguro para estar protegida através do instituto do reconhecimento de firma, ou mesmo com gratuidade na obtenção da eficaz informação jurídica no caso concreto. A título de exemplo podemos afirmar, em tom de pergunta, quantos contratos ilegais deixaram de ser celebrados quando, ao dirigirem-se ao tabelionato para reconhecimento das firmas, as partes foram alertadas (gratuitamente) da ilegalidade daquele pacto; da impossibilidade jurídica daquele objeto; da inviabilidade jurídica daquela forma ou ainda da incapacidade jurídica daqueles agentes?

Ademais, veja que a diretriz do inciso XI, trata da “eliminação de formalidades e de exigências cujo custo econômico ou social seja superior ao risco envolvido” (grifos nossos). Por isso, sustenta a necessidade de se manter o reconhecimento de firma nos casos de retificação de registro imobiliário e de usucapião extrajudicial porque o custo econômico de tal medida para a sociedade será infinitamente menor do que na resolução de litígios gerados se tal formalidade for dispensada. Quem está regularizando seu imóvel sabe que terá certos custos para enfrentar, proporcional à valorização alcançada em face da regularização da propriedade. Logo, melhor que ao interessado caiba este custo do que repassá-lo à sociedade como um todo pelos inúmeros problemas que irão surgir pela generalizada flexibilização.

Assim, salvo melhor juízo, a presunção de boa-fé do usuário deve ser analisada em compasso com outra diretriz do art. 5º, qual seja, a do inciso IV, que explicita a adequação entre meios e fins. Ora, é razoável e proporcional manter o reconhecimento de firma para determinados casos, em especiais os que encetam, por exemplo, as retificações imobiliárias, a usucapião extrajudicial e as transações econômicas como a transferência de veículos.

Trazendo outro caso de exigência normativa de reconhecimento de firmas e de autenticação é possível citar o art. 10 e parágrafos do Provimento nº 58 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que disciplina procedimentos das autoridades competentes para a aposição de apostila (Apostila de Haia). Por tal regulamento foram previstos mecanismos de proteção da confiança antes de se realizar o apostilamento.

Mas alguma aplicabilidade imediata das novéis legislações deve ser alcançada. Quanto à possibilidade de (i) requerimentos serem assinados perante prepostos de Notários e Registradores (ex.: requerimento para averbação de construção no Registro de Imóveis) e de (ii) se proceder a conferência de originais com cópias a eles apresentadas (ex.: cotejo entre a certidão de casamento e sua cópia no Registro de Imóveis para que seja deferida uma averbação de alteração de estado civil), são medidas que se impõe desde já.

  1. DA NECESSÁRIA REGULAMENTAÇÃO PELO CNJ OU CORREGEDORIAS

Com a maior brevidade esperada o Conselho Nacional de Justiça ou as Corregedorias-Gerais de Justiça precisarão adequar suas normas administrativas as citadas legislações para que com segurança os Notários e Registradores possam atuar. Curial que se esclareça a amplitude dos seus efeitos.

Em face das novéis legislações será preciso que se defina quando manter ou não as exigências (legais) de reconhecimento de firmas e de autenticações para a prática de determinados atos perante a Administração Pública em geral  (direta ou indireta).

Por certo que atos de bom senso de cada Notário e cada Registrador, no caso concreto, jamais serão automaticamente substituídos por frias letras de regras gerais; porém, sem as frias letras das regras gerais, quais serão as bases para o aferimento do bom senso?

  1. CONCLUSÃO

As mazelas enfrentadas pelos usuários de serviços públicos no Brasil não decorrem dos serviços notariais e registais, os quais servem de exemplo de atuação do serviço público e se encontram em primeiro lugar em índices de satisfação.

Espera-se que os efeitos principais decorrentes da Lei nº 13.460/17, do Decreto nº 9.094/17 e agora da Lei nº 13.726/18 sejam sentidos pelos usuários nas áreas de saúde, educação e segurança pública, cujos índices estão muito aquém da contribuição custeada pela sociedade em geral e sem a devida contraprestação por parte do Estado.

Importante que o foco da Administração Pública mire o alvo correto, alterando sim o que precisa ser alterado, mas preservando o que ainda funciona muito bem no nosso País, que são os serviços notariais e registrais.

De qualquer modo, sempre há espaço para se oportunizar melhorias ao cidadão, desburocratizando aquilo que for possível, levando-se em conta, como bem indicado na norma, o fator custo versus risco.

Por fim, espera-se que não tenhamos mais normas escritas sem a observância pelo seu destinatário final, no caso, o próprio Estado Brasileiro, mormente porque a desburocratização não é assunto novo na Administração Pública nacional.

Porto Alegre – RS, 18 de outubro de 2018.

COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL

João Pedro Lamana Paiva

Presidente

Fonte: Colégio Registral do Rio Grande do Sul

Financiamento – Renegociação – SFI para SFH

Foi apresentado nesta Serventia Instrumento Particular de Renegociação de Financiamento, com Enquadramento nas Condições do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e Ratificação da Propriedade Fiduciária dada em Garantia, datado de 20-09-2018, cuja finalidade é a renegociação, para enquadramento nas condições do SFH, de financiamento anteriormente obtido pelo Devedor nas condições do SFI, com ratificação da garantia da propriedade fiduciária existente.

Assim, tendo em vista que é o primeiro deste tipo que recepcionamos, questionamos a respeito de como devemos proceder; se é possível o registro (ou a averbação) do referido contrato e como devemos realizar a cobrança.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Fiduciário: CDHU

Fiduciante: Fulano e s/mr Beltrana

Matrícula: xxxxx – R.;4

Resposta:

 

  1. No item 2 do Quadro Resumo Fulano constou como solteiro já no mesmo item constou Beltrana como seu cônjuge/companheira. Como o título é de 2.008, precisa ser re-ratificado, pois se for o caso de casamento de ambos fiduciantes deverá ser averbado previamente na matrícula. Mesma situação no caso de união estável;
  2. Foram pagas 115 prestações, restando 175 conforme consta do contrato de renegociação, portanto 300 meses não alterando o prazo de pagamento;
  3. A rigor não se está alterando partes essenciais, como prazo, valor, enfim não se esta alterando vencimento, prazo, aumentando o valor da dívida. Mas somente atualizando saldo devedor, alterando taxas de Juros nominal, efetiva, seria tecnicamente possível a averbação;
  4. Entretanto conforme subitens de números 1.2, 2.3 e 5.1 do contrato

 (Capítulos I, II e V – Partes e Motivos do Contrato, do Financiamento Original e da Atual Renegociação e da Ratificação da Propriedade Fiduciária) está alterando o contrato (renegociação) para o enquadramento do financiamento as regras do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (1.2) que passará a ser regido pelas normas do SFH (2.3) e mantida/ratificada a alienação fiduciária com base na Resolução nº 2.519/98 do Conselho Monetário Nacional (que sofreu diversas alterações/revogações) e pelo artigo 14, II da Resolução que prevê a modalidade de garantia da alienação fiduciária;

Ocorre que o artigo nº 39 da Lei 9.514/97 (SFI) foi alterada pela redação da Lei 13465/17 ficando incluindo no inciso “I” do artigo 39 da citada lei que: “I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH”;

  1. Portanto o subitem 2.3 do instrumento de renegociação onde constou “2.3. De comum acordo, o Devedor e o Credor decidem alterar as condições originais do financiamento, a fim de que, a partir desta data, passe o mencionado financiamento a ser regido pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação –SFH” deve ser alterado porque o financiamento continuará a ser regido pelas regras do SFI, não se aplicando as disposições da Lei 4.380/64, e as demais disposições  referentes ao SFH conforme artigo 39, II da Lei 9.514/97;
  2. (Subitem 1.8 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis – 1.8 – Sistema Financeiro da Habitação).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 07 de Novembro de 2.018.

 

 

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 39.  Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:     (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.      (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

RESOLUÇÃO N° 2519 de 29 de junho de1998

 

O BANCO CENTRAL DO BRASIL, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de

31.12.64, torna público que o CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL, em sessão realizada em

29.06.98, com base no art. 7º do Decreto-lei nº 2.291, de 21.11.86, e na Medida Provisória nº

1.671, de 24.06.98,

RESOLVEU:

Art. 14. Os financiamentos habitacionais de que trata este Regulamento terão por

garantia:

 

II – a alienação fiduciária do imóvel objeto da operação, nos termos da Lei nº

9.514, de 20.11.97;