Incorporação – Poderes por Procuração

Uma empresa foi investida de incorporadora de outra empesa, e solicitou a incorporação de 03 prédios nesta Comarca.

Após a conclusão da obra, a mesma incorporadora requereu o registro da Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio.

PERGUNTA: A incorporadora pode requerer a Instituição ou somente cabe a proprietário fazê-lo, dada a responsabilidade do empreendimento e as obrigações a serem transmitidas aos adquirentes dos apartamentos, constantes da convenção?

Resposta:

1. Nos termos do artigo nº 31 da Lei 4.591/64, além do proprietário, promitente comprador e o cessionário, o ente da federação emitido na posse, também podem figurar como incorporador o construtor ou o corretor. Sendo que nestes últimos casos (construtor e/ou o corretor) estes devem estar investidos de mandato pelo proprietário do terreno, promitente comprador, e cessionário deste ou o promitente cessionário para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, obrigando-se pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador (artigo 31, parágrafo 1º da Lei 4.591/64);
2. O incorporador (construtor ou corretor) tem obrigações a serem cumpridas até a conclusão final de toda a operação (incorporação/averbação da construção/instituição especificação e convenção do condomínio/conclusão de todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, etc.) e se obriga pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador;
3. Portanto a incorporadora (construtor/corretor de imóveis) investida de mandato pode requerer a averbação da (s) construção (ões), bem como a instituição, especificação e convenção do condomínio edilício (Ver também artigo nº 44 da Lei citada).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Novembro de 2.017.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

1. a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
2. b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
3. c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

• 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
• 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
• 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

1. m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.    (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

• 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.