Instituição Parcial e Cessão de Direitos em Incorporação

Uma empresa proprietária do imóvel da matrícula nº. xxxxx, registrou, sob o nº. 07, parcialmente, o condomínio denominado “Reserva”, nesta comarca e constituído de 09 casas assobradadas.

Agora, pretendendo construir as demais casas, necessita de recursos financeiros.

PERGUNTA: Pode outra empresa incorporar o remanescente do imóvel, com a outorga de mandato, para construir e vender as demais casas, não obstante tenha implantado, parcialmente, referido condomínio?

Resposta:

  1. A Lei não proíbe que se construam as casas e depois se faça a especificação em condomínio;
  2. Entretanto para que exista condomínio edilício, além das partes exclusivas (unidades autônomas) é necessário que haja também partes comuns, e não somente coisas comuns (artigos 8º da Lei 4.591/64 e 1.331 do Código Civil);
  3. Não existe óbice para que se averbe o “habite-se” parcial, registrando-se a instituição concernente a todo o empreendimento, e a especificação, que se aterá apenas as casas já construídas;
  4. O registro da instituição e da convenção contempla o empreendimento como integralidade, mas a especificação pode ser parcial, levando-se em conta o já edificado e averbado, como um procedimento divisório parcial, preliminar, ou intermédio, entre os titulares de direitos sobre casas construídas, na parte a ser especificada. A parte os as partes faltantes serão especificadas – sem quebra de harmonia do todo – quando construídas as demais casas, mantido o projeto original (ou, se alterado, a mudança tenha a anuência unânime dos adquirentes);
  5. No caso não sabemos quantas casas ainda serão construídas, ou qual é o total das casas, se as construídas já foram ou não alienadas a terceiros;
  6. Mas houve um projeto e um empreendimento inicial já consolidado ainda que com construção, instituição, especificação e convenção parcial de condomínio edilício. E com a existência de coisas de uso comum aos condôminos especialmente o terreno onde assentado o empreendimento;
  7. A instituição, especificação e convenção parcial do condomínio somente poderiam ser feitas quando existisse o prévio registro da incorporação edilícia, sem o que a rigor não poderia ser feita, pois não existe um projeto inicial registrado – incorporação (artigos 32 e 66, I, da Lei 4.591/64);
  8. Portando não será possível outra empresa incorporar o remanescente que não realidade não há, pois mesmo com a instituição, especificação parcial do condomínio, a instituição e a convenção do condomínio contempla o empreendimento como integralidade, inclusive com coisas de uso comum, e a regras da convenção a todos;
  9. Ou seja, apesar de a especificação ter sido parcial, com relação a nove (09) casas assobradadas, a instituição e a convenção é sobre todo o empreendimento, inclusive já com coisas e não somente partes comuns, especialmente o terreno onde se assenta todo o empreendimento.
  10. Ademais o mandato para construir que vem mencionado nos artigos 32, alínea “m’ 31, aliena “b” e seu parágrafo primeiro, aplica-se tão somente nos casos de incorporação prevista na lei 4.591/64 e não para instituição, especificação e convenção de condomínio, sem prévia incorporação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Outubro de 2.018.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

  1. a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
  2. b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
  3. c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
  4. d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

  1. m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

  1. a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
  2. b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
  3. c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
  • 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

 

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1 º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
  • 2 º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
  • 3 º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • 4 º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
  • 5 º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

 

Data: 15/07/2012
Protocolo: 9243
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Incorporação imobiliária. Casas geminadas. Instituição parcial de condomínio. Santa Catarina.

Pergunta:

O proprietário de um terreno está construindo 05 casas geminadas, sendo referidas casas divididas em dois blocos. Bloco A com 3 casas, bloco B com duas casas (Conforme Projeto aprovado pela Prefeitura). Agora ele terminou duas casas do bloco A e quer vender as mesmas sem terminar a última casa do referido bloco. (ele precisa vender as duas casas para terminar as outras). No nosso entender, ele teria que fazer a incorporação de todo o projeto das cinco casas, e só poderá fazer a instituição do Bloco A, quando tiver a habite-se das três casas do bloco A, averbar as mesmas e depois fazer a instituição do referido bloco. Nosso Entendimento está correto? Ou é possível fazer a instituição somente de duas casas do bloco A, e depois fazer a instituição da terceira casa do bloco A com as outras duas do bloco B?

Resposta:

Prezada consulente:

Se o caso se tratar de condomínio regido pela Lei nº 4.591/64, entendemos para que as casas sejam alienadas, o proprietário deverá ter promover o registro da incorporação imobiliária, sob pena de incorrer em crime. Sendo este o caso, é possível que o proprietário faça a instituição apenas das duas casas e as aliene (desde que haja o prévio registro da incorporação) 

Data: 05/12/2008
Protocolo: 5201
Assunto: Direito Civil – Condomínio
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luciano Lopes Passarelli
Verbetação: Instrumento de Instituição e Especificação “Parcial” de condomínio. Incorporação imobiliária – ausência. São Paulo.

Pergunta:

Ingressou, para registro, neste R.I., um Instrumento de Instituição e Especificação “Parcial” de condomínio, tão somente em relação ao Bloco 1, com 16 apartamentos. Esse empreendimento será composto por 6 blocos, com um total de 96 apartamentos. Ocorre que não houve o prévio registro da Incorporação Imobiliária. É possível o registro da Instituição e Especificação Parcial, mencionada, sem o registro da Incorporação Imobiliária???? Na impossibilidade existe algum fundamento???

Resposta:

Prezada associada:

É possível que se “parcele” a construção dos edifícios, sendo, portanto, admitida a Instituição e Especificação “parcial” do condomínio. Entretanto, ainda que seja admitida a Instituição e Especificação “parcial” do condomínio, entendemos que a incorporação deve ser previamente registrada. Isto porque, o registro da especificação de condomínio deve seguir o projeto arquivado no Serviço Predial, quando do registro da incorporação.

 

Data: 05/07/2006
Protocolo: 3141
Assunto:
Autor(es): Dr. Eduardo Oliveira
Revisor(es):
Verbetação: Condomínio – instituição parcial.

Pergunta:

Um empreendedor comprou um terreno com quatro casas edificadas e averbadas na respectiva matrícula (apresentando habite-se e cnd); houve possibilidade e este empreendedor aprovou projeto para construção de mais dez casas, ou seja, o projeto total passou a ter quatorze casas. Todavia, porém, o empreendedor não tem mais aporte financeiro e deseja construir em regime de incorporação as dez casas restantes. Ele não deseja desmembrar o imóvel (para instituir uma parte e incorporar a outra). A dúvida: é possível instituir parcialmente o condomínio com quatro casas (já averbadas) e incorporar as outras dez casas que serão construídas? quais os lançamentos que devo fazer? instituição parcial e incorporação? ou incorporação da dez ou quatorze e instituição das quatro e depois da dez? ou terá o empreendedor que pedir a demolição (só formal) para ter a matrícula sem construção para depois averbar o total de quatorze casas? ele vai ter que pagar a cnd da demolição das quatro casas, depois a cnd da construção novamente das quatro casas? existe algum caso parecido com este sobre o qual incida decisão judicial em sp ou em outro estado membro?

Resposta:

Prezado colega: Pelo que pude entender as quatro primeiras casas foram construídas fora do sistema da Lei 4.591/64 pelo antecessor do empreendedor que agora quer construir 10 casas, totalizando 14 casas no sistema da Lei 4.591/64. Serão 10 novas casas, mas num projeto que prevê 14 casas no mesmo terreno condominial, aproveitando as 4 casas já concluídas e aproveitando da incorporação (e do prazo de carência e dos financiamentos bancários usuais) para continuar com o negócio. Para manter o projeto como de 14 casas, necessário apresentar a registro projeto de incorporação imobiliária das 14 casas, de forma que todas estejam no terreno condominial. A Lei não proíbe que se construam as casas e depois se faça a especificação em condomínio. Logo considero ser possível corrigir o problema por você proposto da seguinte forma: Apresentar a registro instrumento de incorporação imobiliária para 14 casas, já com pedido de especificação parcial de 4 casas (as já averbadas).. Logo, em termos de atos de registro, serão feitos: 1 registro de incorporação imobiliária para 14 casas (todas devem integrar o terreno condominial, exigindo que o quadro de áreas da NBR tenha esta especificação com a participação no terreno condominial de forma correta). 1 especificação parcial em condomínio das 4 casas já averbadas e regulares com a Prefeitura local e com o INSS. À medida dos acontecimentos, serão feitas especificações parciais das casas que forem concluídas. Notar que caso o empreendedor venha a hipotecar o terreno condominal para obter recursos para a conclusão do empreendimento, deverá hipotecar fração ideal correspondente às 10 casas que faltam concluir, pois apenas estas estarão englobadas como acessões incluídas na garantia real. As outras 4 casas podem até sofrer hipotecas, como garantia adicional, mas serão registros autônomos, já que com a especificação parcial terão matrículas autônomas. Desconheço caso parecido com o seu, como também desconheço decisão judicial sobre o tema. Contudo, acho que a solução prática resolve o problema e acaba sendo desnecessário suscitar dúvida, uma vez que a solução acima resolve o problema técnico do registro e o problema prático do empreendedor. O condomínio edilício da Lei nº 4.591/64 e dos dispositivos do atual Código Civil, tem contornos próprios, com os requisitos do artigo 8º da mesma Lei nº 4.591/64, com existência de área de uso comum, além das exclusivas, que são as unidades autônomas. Se não há, o caso não é de condomínio e sim de desmembramento com aprovação urbanística do terreno, para abertura individual de matrícula para cada unidade, analisando-se a aprovação requer o registro especial da Lei nº 6.766/79. No caso parece-me que o empreendimento apenas mascara a sua irregularidade, conquanto contraria as posturas municipais, impeditivas do tal fracionamento. De qualquer forma, continuo à disposição.

Data: 05/10/2015
Protocolo: 13363
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Instituição de condomínio. Unidade autônoma – averbação de construção. Goiás.

Pergunta:

Há uma incorporação imobiliária de 25 (vinte e cinco) casas devidamente registrada. O procedimento correto seria o incorporador realizar a averbação de todas as construções e posteriormente instituir o condomínio. Ocorre que o incorporador compareceu nesta serventia requerendo a averbação de apenas uma unidade, inclusive mencionando que sua intenção de realizar a averbação de cada unidade por vez. É possível realizar o referido procedimento? Como proceder a instituição de condomínio neste caso?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível a averbação parcial da construção, conforme mencionado pelo consulente, desde que apresentados todos os documentos exigíveis para tal medida.

Além disso, a averbação da construção poderá ser parcial, mas a instituição com especificação parcial do condomínio deverá ser total, bem como a convenção a ser registrada no Livro nº 3 – Registro Auxiliar.

Data: 09/04/2015
Protocolo: 12750
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Instituição parcial de condomínio. Incorporação imobiliária. Espírito Santo. 

Pergunta:

O proprietário de um imóvel (lote) onde encontra-se averbada uma construção de 3 (três) pavimentos, apresentou nesta Serventia o título de instituição e especificação de condomínio parcial, para que seja regularizada a situação do imóvel e comercializada as unidades existentes nesses 3 (três) pavimentos, no mesmo título consta a descrição completa do projeto aprovado pela municipalidade, descrevendo que o empreendimento será uma construção de dez pavimentos, com varias unidades autônomas que serão regularizadas futuramente (contendo a descrição completa de cada unidade individualizada). Sendo que ai surge nossa dúvida: 1) Se o presente título (instituição e especificação de condomínio parcial) pode ser registrado nessas condições apontadas? 2) No caso de possibilidade de registro, posso efetuar a abertura das matrículas de todas as unidades (inclusive as futuras, estas com menção expressa ao fato de serem unidades futuras, ainda não construídas e pendentes da averbação de construção e do registro do complementação da instituição e especificação de Condomínio? Obs.: A soma das frações ideais que consta no título, dá 100% incluindo as unidades já averbadas e as que viram a ser regularizadas posteriormente.

Resposta:

Prezado consulente:

Se há a intenção de comercialização das unidades, entendemos que deverá haver o prévio registro da incorporação imobiliária, conforme art. 66, I da Lei nº 4.591/64. Não fosse a intenção de alienar as unidades, entendemos que nada obstaria a instituição parcial de condomínio conforme aponta o consulente.

Assim, entendemos que deverá ser realizada a incorporação imobiliária, com a apresentação dos documentos elencados no art. 32 da citada Lei.

Data: 20/03/2013
Protocolo: 10217
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Instituição de condomínio parcial. Amazonas.

Pergunta:

Em uma matrícula encontra-se registrado uma incorporação para um empreendimento composto de 50 torres, individualizadas com suas respectivas frações ideais que ocupa cada uma das torres, onde 25 delas já se encontram construídas e com o respectivo habite-se. Pergunta-se, depois de averbado esse habite-se parcial, há possibilidade de registra uma instituição de condomínio parcial, dessas 25 torres?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, nada obsta a instituição parcial do condômino, com a individualização das unidades já construídas. Da mesma forma, nada impede o registro da convenção condominial apenas dos edifícios já concluídos.

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