Cessão Fiduciária

Por gentileza nos oriente sobre a Cessão Fiduciária com as seguintes características:

  1. A parte quer averbar na matrícula a cessão, ser for realmente no Registro de Imóveis (167, II, 8 LRP) seria uma única averbação e por qual valor.  (O valor da hipoteca é de R$ 20.000.000,00)

  1. Eles querem APROVEITAR O CONTRATO ARQUIVADO NESTA SERVENTIA. Seria possível?

  1. Carece de requerimento para o RI, para averbar a referida cessão fiduciária?

 

Resposta:

  1. A cessão fiduciária é sobre os direitos creditórios oriundos dos instrumentos de particulares de promessa de venda e compra de unidades autônomas (apartamentos, vagas de garagens e depósitos) do empreendimento denominado “Condomínio Residencial”, item 5 do instrumento e é uma segunda garantia além da hipoteca;
  2. Portanto a averbação da cessão fiduciária deverá ser feita junto à matrícula do imóvel nos termos dos artigos 167, II, 8 da LRP e 17, II, e seu parágrafo 1º e 18 da Lei 9.514/97 (Ver também artigos de nºs. 22/24 da Lei 4.864/65, 51 da Lei 10.931/04, 66-B, parágrafos 4º, 5º e 6º da Lei 4.728/65, 19 e 20 da Lei 9.514/97 e artigo 43DL 70/66 e Boletim do Irib nº 42  – Novembro de 1.980 – Maria Helena Leonel Gandolfo, Registro de Imóveis – Afrânio de Carvalho – Edição Forense – 3ª Edição – Rio de Janeiro – RJ 1.982 – paginas 14/148 e Registro de Imóveis – Valmir Pontes –Editora Saraiva 1.982 – página 49 e anexos);
  3. Será uma averbação única pelo valor do mútuo item 6 – página 2 (R$ 20.000.000,00) por tratar-se de um segunda garantia;
  4. Quanto ao contrato arquivado na serventia, penso que não é o original, mas sim instrumento digitalizado, que não é título, mas documento, devendo para a averbação ser apresentando o instrumento original;
  5. A rigor prescinde de requerimento para a averbação, no entanto como há mais de uma garantia e a hipoteca já foi registrada seria interessante que se solicitasse um requerimento simples solicitando a averbação junto à matrícula do imóvel;
  6. Para a averbação deverá ser apresentada (se já não arquivada) na serventia as CND’s conjuntas da devedora.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 30 de Setembro de 2.018.

CESSÃO FIDUCIÁRIA DE DIREITOS DE IMÓVEIS  AVERBAÇÃO RI 167, II, 8

BOLETIM DO IRIB Nº 42 – CESSÃO FIDUCIÁRIA – MARIA HELENA LEONEL GANDOLGO

REGISTRO DE IMÓVEIS AFRÂNIO DE CARVALHO – EDIÇÃO FORENCE 3ª EDIÇÃO – RIO DE JANEIRO PÁGINA 147

REGISTRO DE IMÓVEI  – VALMIR PONTES – EDITORA SARAIVA – 1.982,DIREITOS AQUISITIVOS RELATIVOS  A IMÓVEIS – PÁGINA 49

 

Data: 19/04/2017
Protocolo: 14899
Assunto: Cessão de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Cessão fiduciária. Competência registral. Goiás.

Pergunta:

Pergunto por haver divergência entre colegas e pedidos de esclarecimentos de uma construtora. Como é importante a uniformização de procedimentos, solicito o entendimento do IRIB quanto a essa situação. A construtora obtém financiamento para promover um empreendimento imobiliário (loteamento). Para garantir o pagamento do financiamento contraído com o banco, a construtora quer ceder a esse banco o direito a recebimento dos créditos de sua carteira (créditos a serem recebidos dos compradores dos imóveis) Não é uma venda de carteira. É apenas a cessão dos direitos referentes a essa carteira. Não se altera nada na matrícula dos imóveis. Sendo assim, por se tratar de “cessão fiduciária”, a construtora sustenta que deve ser seguida a previsão do artigo 1.361 do Código Civil, exigindo apenas o registro no RTD: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. Entretanto, há notícia de RTD recusando tal registro, porque exige previamente o registro no RI (o RTD e RI são acumulados no mesmo cartório, nesse caso). Tal exigência fundamenta-se no artigo 28 da Lei nº 9.514/97. A construtora entende não ser aplicável, pois o banco está pegando os direitos creditórios em garantia de uma operação financeira, e não comprando os créditos. Seria necessário, pois, apenas seguir o artigo 1.361,§1º, do Código Civil, que obriga a realizar o registro no RTD. Como pensam os consultores do IRIB? É necessário o registro/averbação de algo no RI nesse caso?

Resposta:

Prezado consulente: 

A nosso ver, o caso trata de cessão fiduciária, celebrada entre a construtora e o banco. 

Sobre a cessão fiduciária, Melhim Namem Chalhub explica o seguinte: 

“A cessão fiduciária tem caráter de direito real, que tem como objeto o direito creditório, somente tendo eficácia “erga omnes” depois de averbado o contrato no Registro de Imóveis competente (art. 17, § 1º), quando se tratar de crédito imobiliário, ou no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, quando se tratar de cessão fiduciária sobre direitos ou títulos de crédito em geral, contratada no âmbito do mercado financeiro e de capitais.” (CHALHUB, Melhim Namem. “Negócio Fiduciário”, Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 356-357). 

Destaca-se que o referido artigo acima corresponde à Lei nº 9.514/97. 

Diante do exposto, entendemos que o consulente deve analisar em qual situação se encaixa o negócio celebrado. S.M.J, no seu caso, entendemos que, por se tratar de crédito imobiliário decorrente do financiamento, deve ser averbado no Registro Imobiliário. Mas será o título apresentado para qualificação que indicará com precisão a pretensão das partes. 

 

Data: 04/11/2013
Protocolo: 11041
Assunto: Cessão de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Cessão fiduciária – averbação. São Paulo.

Pergunta:

Qual é o fundamento legal e os princípios registrais que norteiam a averbação junto a matrícula de imóvel do Instrumento Particular de Constituição de garantia de Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios que tem como objeto os contratos de compra e venda de imóvel em construção caracterizados em matrícula.

Resposta:

Prezado consulente:

A fundamentação legal para a exigência da averbação da cessão fiduciária encontra-se no art. 167, II, 8, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73):

“Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

(…)

II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

(…)

8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;”

Data: 25/05/2007
Protocolo: 3893
Assunto:
Autor(es): Dr. Ulysses da Silva
Revisor(es):
Verbetação: Alienação Fiduciária. Garantia. Rio Grande do Sul.

Pergunta:

Reproduzo a pergunta e a resposta, antes de apresentar meus argumentos: Alienação Fiduciária. Garantia. Rio Grande do Sul. P. Havia uma dúvida surgida desde o início da aplicação da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, a saber: que tipo de financiamento pode ser garantido por alienação fiduciária de imóvel? Só os de cunho habitacional? O Dr. Lamana Paiva havia se posiconado nesse sentido. Acompanhei muitas discussóes a respeito e posicionei-me no sentido de qualquer tipo de contrato poderia ser garantido pela propriedade fiduciária. Aí veio a Medida Provisória nº 2.223, de 4 de setembro de 2001, e colocou fim a qualquer dúvida, ao prever: Art. 19.  Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel. O problema é que a Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004 revogou a MP nº 2.223/01. E nada dispôs a respeito. De certa forma, a dúvida retorna e a discussão foi retomada. Gostaria de saber a posição do IRIB frente a isso. R. Prezado colega: Em face do disposto no § 2.º do art. 5.º da Lei 9.514, de 1997, introduzido pela Lei 10.931, de 2004, nenhuma dúvida restou quanto à possibilidade de utilização da alienação fiduciária como garantia da transmissão de qualquer imóvel. Consultor: Dr. Ulysses da Silva  Ano: 2007 ————————————————————————————— Fui examinar o diploma legal citado pelo Dr. Ulysses, ou seja, o contido no § 2º do artigo 5º da Lei 9.514/97, que diz: “As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.” Com todo o respeito e salvo melhor juízo, esses contratos eferidos no citado § 2º são todos de cunho IMOBILIÁRIO. O que eu gostaria de saber é se a alienação fiduciária de imóveis pode garantir contratos de OUTRA NATUREZA como, por exemplo, financiamento de CAPITAL DE GIRO. Peço que acompanhe o raciocínio deste registrador: Segundo a Medida Provisória nº 2.223, de 4 de setembro de 2001, a alienação fiduciária de imóveis podia garantir as OBRIGAÇÕES EM GERAL, e não apenas os contratos imobiliários. Veja a redação: Art. 19.  Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel. Reitero, portanto, a pergunta: considerando que o texto do artigo 19 da MP 2223 (que era claro quanto á possibilidade do uso da alien. fid. de imóvel como garantia de QUALQUER OBRIGAÇÃO) foi “substituído” pelo atual § 2º do art. 5º da Lei 9.514 (com a redação dada pela lei 10.931), a pergunta é pertinente e eu ficaria grato se fosse novamente enfrentada a questão, que se traduz em: A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL PODE GARANTIR QUALQUER TIPO DE CONTRATO OU DE OBRIGAÇÃO (como previa a MP 2223) OU GARANTE SOMENTE CONTRATOS DE CUNHO IMOBILIÁRIO (como consta no § 2º do art. 5º da Lei 9.514)?

Resposta:

Prezado colega: Em resposta à consulta solicitada informamos que, o referido art. 19, da MP nº 2.223/01 foi recepcionado, ipsis literis, pelo art. 51, da Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, cujo teor reproduzimos abaixo: “Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.” O IRIB agradece o contato e espera ter colaborado para a solução da questão.

Data: 21/10/2009
Protocolo: 6355
Assunto: Cessão de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Compromisso de Compra e Venda. Cessão fiduciária. São Paulo.

Pergunta:

Gostaria de saber se já houve caso de cessão fiduciária de compromisso de compra e venda, e se já houve onde poderei encontrar jurisprudência para tal assunto?

Resposta:

Prezado consulente:

Recomendamos a leitura do parecer “CESSÃO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO – Alienação fiduciária de imóvel por possuidor indireto do bem”, de autoria dos Drs. Carlos Eduardo da Costa Pires Steiner, Michael Altit e Eduardo Messias Altemani, cuja íntegra pode ser acessada em http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel776a.asp.

Acrescentamos o excelente parecer de Maria Helena Leonel Gandolfo (http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel857a.asp) que de forma muito didática aumenta nosso alcance sobre a matéria.

Ainda temos um artigo de Melhim Calhub (http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel828a.asp) também em continuidade à Audiência Pública III que tratou especialmente desse assunto.

Solicitamos ao consulente que, desejando, nos formule consulta acerca do caso concreto, para que possamos auxiliá-lo de forma mais efetiva.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação:                    (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

LEI Nº 4.864, DE 29 DE NOVEMBRO DE 1965.

Art. 21. Nas suas operações de crédito imobiliário, as Caixas Econômicas, ouvido o Conselho Superior das Caixas Econômicas Federais, darão preferência ao financiamento de projetos da iniciativa privada para a construção e venda a prazo, em edificações, ou conjunto de edificações, de unidades habitacionais de interêsse social, ou destinadas às classes de nível médio de renda.

  • 1º Nas operações previstas neste artigo, as Caixas Econômicas poderão financiar, mediante abertura de crédito a ser utilizado pelo empresário, à medida da entrega das unidades habitacionais, admitido o contrato prévio de promessa de financiamento.
  • 2º Nas condições que o Conselho Superior das Caixas Econômicas Federais fixar, poderá ser permitida a utilização, antes da entrega das unidades e em função da execução da obra, de até 60% (sessenta por cento) do financiamento contratado.
  • 3º Nas operações a que se referem os §§ 1º e 2º dêste artigo, poderá ser previsto que o valor nominal dos desembolsos ajustados seja atualizado monetàriamente à data de sua efetiva entrega ao financiado.
  • 4º Nas operações previstas nos §§ 1º e 2º dêste artigo, a correção monetária do débito e os juros cobrados incidirão apenas sôbre o saldo devedor da parcela do financiamento que tenha sido efetivamente realizada.
  • 5º O disposto neste artigo e seus parágrafos poderá ser aplicado nas operações contratadas diretamente com pessoas físicas.

Art. 22. Os créditos abertos nos têrmos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.

  • 1º Nas aberturas de crédito garantidas pela caução referida neste artigo, vencido o contrato por inadimplemento da emprêsa financiada, o credor terá o direito de, independentemente de qualquer procedimento judicial e com preferência sôbre todos os demais credores da emprêsa financiada, haver os créditos caucionados diretamente dos adquirentes das unidades habitacionais, até a final liqüidação do crédito garantido.
  • 2º Na cessão parcial referida neste artigo, o credor é titular dos direitos cedidos na percentagem prevista no contrato, podendo, mediante comunicações ao adquirente da unidade habitacional, exigir, diretamente, o pagamento em cada prestação da sua percentagem nos direitos cedidos.

Art. 23. Na cessão fiduciária em garantia referida no art. 22, o credor é titular fiduciário dos direitos cedidos até a liquidação da dívida garantida, continuando o devedor a exercer os direitos em nome do credor, segundo as condições do contrato e com as responsabilidades de depositário.

  • 1º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o credor fiduciário poderá, mediante comunicação aos adquirentes das unidades habitacionais, passar a exercer diretamente todos os direitos decorrentes dos créditos cedidos, aplicando as importâncias recebidas no pagamento do seu crédito e nas despesas decorrentes da cobrança, e entregando ao devedor o saldo porventura apurado.
  • 2º Se a importância recebida na realização dos direitos cedidos não bastar para pagar o crédito do credor fiduciário, bem como as despesas referidas no parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente obrigado a pagar o saldo remanescente.
  • 3º É nula a cláusula que autoriza o cessionário fiduciário a ficar com os direitos cedidos em garantia, se a dívida não fôr paga no seu vencimento.
  • 4º A cessão fiduciária em garantia sòmente valerá contra terceiros depois que o seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, fôr arquivado por cópia no Registro de Títulos e Documentos.

Art. 24. Nas condições fixadas pelo Conselho Monetário Nacional, as sociedades de crédito imobiliário poderão operar nas modalidades de financiamento referidas nos arts. 21 e 22, mediante aceite de letras de câmbio reajustáveis sacadas pela emprêsa financiada, cujos valores e vencimentos, correspondentes aos direitos caucionados, tenham sido cedidos parcialmente, ou cedidos fiduciàriamente em garantia.

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

  Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.

LEI Nº 4.728, DE 14 DE JULHO DE 1965.

Seção XIV
Alienação Fiduciária em Garantia no
Âmbito do Mercado Financeiro e de Capitais
(Incluído pela Lei 10.931, de 2004)

        Art. 66-B. O contrato de alienação fiduciária celebrado no âmbito do mercado financeiro e de capitais, bem como em garantia de créditos fiscais e previdenciários, deverá conter, além dos requisitos definidos na Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, a taxa de juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as demais comissões e encargos.           (Incluído pela Lei 10.931, de 2004)

 

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I – hipoteca;

II – cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

III – caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.

  • 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.
  • 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil.
  • 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

Art. 18. O contrato de cessão fiduciária em garantia opera a transferência ao credor da titularidade dos créditos cedidos, até a liquidação da dívida garantida, e conterá, além de outros elementos, os seguintes:

I – o total da dívida ou sua estimativa;

II – o local, a data e a forma de pagamento;

III – a taxa de juros;

IV – a identificação dos direitos creditórios objeto da cessão fiduciária.

Art. 19. Ao credor fiduciário compete o direito de:

I – conservar e recuperar a posse dos títulos representativos dos créditos cedidos, contra qualquer detentor, inclusive o próprio cedente;

II – promover a intimação dos devedores que não paguem ao cedente, enquanto durar a cessão fiduciária;

III – usar das ações, recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente no contrato de alienação do imóvel;

IV – receber diretamente dos devedores os créditos cedidos fiduciariamente.

  • 1º As importâncias recebidas na forma do inciso IV deste artigo, depois de deduzidas as despesas de cobrança e de administração, serão creditadas ao devedor cedente, na operação objeto da cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e encargos, responsabilizando-se o credor fiduciário perante o cedente, como depositário, pelo que receber além do que este lhe devia.
  • 2º Se as importâncias recebidas, a que se refere o parágrafo anterior, não bastarem para o pagamento integral da dívida e seus encargos, bem como das despesas de cobrança e de administração daqueles créditos, o devedor continuará obrigado a resgatar o saldo remanescente nas condições convencionadas no contrato.

Art. 20. Na hipótese de falência do devedor cedente e se não tiver havido a tradição dos títulos representativos dos créditos cedidos fiduciariamente, ficará assegurada ao cessionário fiduciário a restituição na forma da legislação pertinente.

Parágrafo único. Efetivada a restituição, prosseguirá o cessionário fiduciário no exercício de seus direitos na forma do disposto nesta seção.

DECRETO-LEI Nº 70, DE 21 DE NOVEMBRO DE 1966.

Autoriza o funcionamento de associações de poupança e empréstimo, institui a cédula hipotecária e dá outras providências.

Art 43. Os empréstimos destinados ao financiamento da construção ou da venda de unidades mobiliárias Poderão ser garantidos pela caução, cessão parcial ou cessão fiduciária dos direitos decorrentes de alienação de imóveis, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 22 da Lei número 4.864, de 29 de novembro de 1965.

        Parágrafo único. As garantias a que se refere êste artigo constituem direitos reais sôbre os respectivos imóveis.

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