Usucapião – Destinação de Imóvel Rural para Urbano

Foi registrado o mandado de usucapião do imóvel objeto de uma matricula, como imóvel urbano e o assessor jurídico da Municipalidade deu um parecer jurídico dizendo que o imóvel é rural.

Resposta:

1. O imóvel em questão apesar de ter origem em imóvel rural foi usucapido e assim registrado como urbano, até porque assim constava do pedido ;
2. O Município  manifesta em seu parecer jurídico inclusão do imóvel como rural, dando pela impossibilidade e indeferindo o pedido de inclusão do imóvel no perímetro urbano. Contudo o que define se um determinado imóvel é rural ou urbano é a sua destinação, E em assim sendo é possível termos um imóvel rural localizado na zona urbana ou de expansão urbana e da mesma forma termos um imóvel urbano (com destinação urbana por assim dizer) localizado na zona rural, como exemplo temos as chamadas chácaras de lazer ou de recreio. A questão se cinge mais a questão de cadastro artigos 15 do Decreto Lei n. 57/66 (utilização em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial, enfim – destinação – não sendo abrangido pelo artigo n. 32 do Código Tributário Nacional, a exemplo da agricultura familiar) e o artigo n. 32 da LC n. 5.172/66 – CTN, sendo que nesse caso deve ser definido por Lei Municipal observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos do parágrafo 1º desse artigo 32, quais sejam: I – meio fio ou calçamento como canalização de águas fluviais; II – abastecimento de água; III- sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação publica, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar e V- escola primária ou posto de saúde a uma distância de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. Sendo que o parágrafo 2º desse artigo 32 da CTN menciona que: “A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos, competentes, destinados a habitação, à industria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas urbanas definidas no parágrafo anterior (parágrafo 1º do artigo n 32 citado). Sendo que no caso em tela consoante o item 4 (quatro) da petição inicial parece o imóvel encaixar-se dentro de três dos requisitos  do parágrafo 1º do artigo n. 32 do CTN (água, luz, e localização a 650,00 metros de posto de saúde e 1.000,00 de escola primária – incisos II, IV e V do parágrafo 1º do artigo 32 da CTN);
3. Portanto o imóvel objeto da usucapião tanto pode ser rural ou urbano (localizado na zona rural), o que define é a sua destinação/utilização (recreio/lazer – exploração agrícola) restando ainda a sua questão cadastral que se negada por um ou outro órgão, ou mesmo por ambos, dever ser resolvido pelos meios jurisdicionais;
4. Mas o que definirá de fato será a destinação dada ao imóvel pela vontade de seu proprietário evidentemente pelo princípio da instância ou de rogação (a seu requerimento) na seara do registro de imóveis e para fins de cadastramento (IPTU – CCIR);
5. Desta forma ao meu sentir como houve recibo de entrega, documento de informação e atualização cadastral do ITR – DIAC e se assim for à intenção da proprietária de passar o imóvel que figura na matrícula descerrada como urbano para rural deverá além de assim, requerer a averbação da alteração da destinação do imóvel de urbano para rural o que poderá ser feito nos termos do artigo n. 246 da Lei de Registro Públicos com a apresentação do CCIR e certidão negativa do ITR atualizada e certidão expedida pela municipalidade de Boa Esperança do Sul declarando que o imóvel em questão não tem lançamento de IPTU uma vez que o mesmo tem destinação rural.
6. Ainda podemos observar em remate que:

Como é sabido, no Brasil se adota o critério de destinação e não da localização para definir se o imóvel é rural ou urbano.

Para fins tributários (IPTU/ITR), o que vale é a localização do imóvel (artigo 32, parágrafo 1º do CTN).

Para fins de cadastro e definição da exploração rural, o que conta é a destinação do imóvel cujo enquadramento é de competência do INCRA.

As propriedades encravadas na zona urbana, onde são exercidas as atividades agropastoris, por razões de política tributária e urbana podem ser excluídas da definição de zona urbana pela Lei Municipal competente.

Além do que o artigo 15º do Decreto Lei n. 57/66, exclui da incidência do IPTU imóveis cuja destinação seja, comprovadamente, a exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial.

E com a edição do referido Decreto Lei, retorna-se ao critério de destinação para definir se o imóvel é urbano ou rural.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Abril de 2.017.

Segue:

DECRETO-LEI Nº 57, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1966.

Art 15. O disposto no art. 32 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, não abrange o imóvel de que, comprovadamente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial, incidindo assim, sôbre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados. (Revogação suspensa pela RSF nº 9, de 2005)

LEI N^o 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Art. 53 – Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

LEI Nº 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964.

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:

        I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;

LEI Nº 8.629, DE 25 DE FEVEREIRO DE 1993.

  Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:

        I – Imóvel Rural – o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial;

LEI Nº 5.172, DE 25 DE OUTUBRO DE 1966.

     Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

• 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

        I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

        II – abastecimento de água;

        III – sistema de esgotos sanitários;

        IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

        V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

• 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

   CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988

Art. 30. Compete aos Municípios:

I – legislar sobre assuntos de interesse local;

VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;