Doação Registrada – Alteração de Valor

Foi lavrada e registrada a escritura de doação com reserva de usufruto com valor atribuído ao imóvel de R$63.000,00.

Posteriormente os doadores e a donatária lavraram escritura de rerratificação (do mesmo Tabelião) com o fim de alterar o valor atribuído ao imóvel para R$500.000,00.

É possível esta averbação, na medida em que a escritura de doação já está registrada?

Resposta:

 

Seria perfeitamente possível a re-ratificação pretendida se o título não estivesse registrado. No entanto após o registro não mais será possível tal alteração;

Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos essenciais da inscrição;

Uma vez registrado o título como foi, não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes, valor, título causal, objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITCM, DOI, IR, etc., sendo que o ITCDM foi recolhido a DOI e IR poderia ser retificados, mas isso não vem ao caso);

No entanto não será possível a retificação pleiteada em face do titulo já se encontrar registrado;

Ver decisões do CSMSP de nºs. 256.531 Americana – SP., 1.976, 583-6/1 Ibitinga – SP., 2.006 e 1000526-04.2016.8.26.0320 – Limeira – SP., 2.016 e Processo CGJSP de nº 171177/2.014 (em outras situações mas com finalidades semelhantes).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 17 de Outubro de 2.018.

Averbação Premonitória e Isenção de Custas e Emolumentos

Um Advogado compareceu em Cartório afirmando que a averbação premonitória é isenta de custas e emolumentos.

Com base no Art.54 da Lei Federal n° 9.099/95 c/c com o Art. 9º  da Lei Estadual n° 11.331/02, o Advogado entende que a Averbação Premonitória (Art.828 do CPC) é isenta de custas e emolumentos.

Obs. Segundo o Advogado a ação foi feita através do Juizados de Pequenas Causas.

 

Resposta:

 

  1. Em uma análise lógico sistemática (dentro do sistema) entendo que não procede;
  2. O artigo 54 da Lei 9.099/95 menciona que o acesso em primeiro grau e jurisdição independe do pagamento de custas, taxas ou despesas. Se referindo a custas, taxas ou despesas processuais (em primeiro grau). Não se estendendo ao atos extrajudiciais
  3. Tanto que o parágrafo único desse artigo diz que o preparo do recurso compreendera todas as despesas processuais, inclusive aquelas dispensadas em primeiro grau de jurisdição (ressalvada a hipótese assistência judiciária gratuita);
  4. Se houvesse isenção o parágrafo único desse artigo não mencionaria que o preparo do recurso compreendera todas as despesas processuais, inclusive aquelas dispensadas em primeiro grau de jurisdição (ressalvada a hipótese assistência judiciária gratuita);
  5. Já o artigo 9º da Lei Bandeirante de nº 11.331/02 faz referência à gratuidade nos casos que especifica no inciso I os atos previstos em lei e no inciso II dos atos praticados da parte beneficiária da justiça gratuita expressamente determinada pelo Juiz do processo;
  6. No caso não há, portanto previsão de isenção em lei, pois o artigo 54 antes citado diz respeito somente às despesas processuais tanto que o se parágrafo único menciona despesas processuais que serão cobradas em caso de recurso, inclusive aquelas dispensadas;
  7. Desta forma poderá haver isenção dos emolumentos extrajudiciais somente nos termos do inciso II do artigo 9º da Lei 11.331/02 se houver determinação expressa pelo Juízo do benefício de gratuidade a parte (beneficiária).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Outubro de 2.018.

 

LEI Nº 9.099, DE 26 DE SETEMBRO DE 1995.

 

Das Despesas

        Art. 54. O acesso ao Juizado Especial independerá, em primeiro grau de jurisdição, do pagamento de custas, taxas ou despesas.

        Parágrafo único. O preparo do recurso, na forma do § 1º do art. 42 desta Lei, compreenderá todas as despesas processuais, inclusive aquelas dispensadas em primeiro grau de jurisdição, ressalvada a hipótese de assistência judiciária gratuita.

GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002

Artigo 9º – São gratuitos:

I – os atos previstos em lei;

II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.

Artigo 29 – Em caso de dúvida do notário ou registrador sobre a aplicação desta lei e das tabelas, poderá ser formulada consulta escrita ao respectivo Juiz Corregedor Permanente, que, em 5 (cinco) dias, proferirá decisão.
§ 1º – Dessa decisão caberá recurso, no prazo de 5 (cinco) dias, ao Corregedor Geral da Justiça, sem prejuízo da possibilidade de sua pronta aplicação ao caso concreto que tenha ensejado a dúvida.
§ 2º – As dúvidas formuladas por escrito e suas respectivas decisões serão encaminhadas pelo Juiz Corregedor Permanente à Corregedoria Geral da Justiça, para uniformização do entendimento administrativo a ser adotado no Estado.
§ 3º – A Corregedoria Geral da Justiça encaminhará cópias das decisões à Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, para acompanhamento e aprimoramento da legislação relativa aos emolumentos.

Vagas de Garagem – Troca entre Condôminos

Fui questionado da possibilidade de condôminos trocarem as vagas de garagem.

No caso em questão, um apartamento tem uma vaga de garagem acessória, essa vaga é para deficiente,

A pessoa não é deficiente, e agora um outro condômino do mesmo prédio quer permutar a vaga com ele.

Como pode ser feita essa permuta se as vagas estão vinculadas como acessórias ?

Haveria necessidade de Escritura, teria que transformar essa vaga em autônoma ? Como proceder ?

Resposta:

Há certa confusão na questão doutrinaria sobre as vagas de garagens, pois, a lei (parágrafo 1º do artigo 2º da Lei 4.591/64) faz menção à vaga “vinculada” que deve ser entendido para maior compreensão como “acessória”, citada nos trabalhos do Dr. Ademar, tanto que na parte final do artigo em questão é dito “no caso de não lhe ser atribuída fração ideal de terreno”.

São vagas em que as suas áreas útil e comum, estão ligadas as do apartamento, descritas separadas ou não.

Vagas acessórias:

Como acessória da unidade autônoma (esta vaga será ligada/vinculada ao apartamento a que corresponder), podendo suas áreas e frações (nesse caso, além da área útil e comum, a fração ideal do terreno estará também englobada as áreas e fração do apartamento) estar somadas as do apartamento ou descritas separadamente (nesse caso, separadamente somente as áreas úteis e comuns), pois a fração ideal do terreno não poderá ser descrita separadamente, pois se a vaga tiver a fração ideal de terreno, será unidade autônoma

Vagas acessórias são as vinculadas às unidades autônomas, suas áreas acrescidas às das referidas unidades não possuem fração ideal específica, entretanto, podem ser alienadas a outro condômino, vedada a sua transferência às pessoas estranhas ao condomínio (apartamento “x” com a área útil de ……m2, área comum de ……m2, mais a área de ….m2 de garagem acessória. Sob o nº …, localizada no subsolo, perfazendo assim, dita unidade autônoma (apartamento), a área total construída de …..m2, correspondendo-lhe no terreno do edifício a fração de …..%), essas vagas (acessórias) não possuem fração ideal e podem ser transmitidas a outro condômino (parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 4.591/64 e parágrafo 2º do artigo n. 1.339 do CC/02).

Vagas vinculadas propriamente dito:

A vaga (autônoma) vinculada ao apartamento são vagas que possuem fração ideal de terreno, são unidades autônomas, mas são vinculas aos apartamentos por imposição legal da administração municipal como é no caso de Campinas – SP.

Essas vagas (autônomas vinculadas) são uma modalidade especial de vagas de garagens, nascem com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal (Código de Obras), a vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da aprovação do projeto de construção do edifício, ou então, no momento da expedição do “habite-se”, através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal.

Nos termos do dispositivo Municipal equivale a dizer que em determinados edifícios de apartamentos há necessidade de vinculação do apartamento a um determinado número de vagas de garagens, na proporção mínima de 1:1 – isto é, uma vaga de garagem para cada apartamento.

Trata-se de norma de regulamentação edilícia que restringe o direito de propriedade, em atenção ao bem comum que é a convivência social dentro do edifício, e também, ao desenvolvimento urbanístico provendo a existência de vagas ou estacionamentos para automóveis nos mencionados edifícios, em número mínimo indispensável e necessário ao conforto e harmonia da comunidade.

O próprio Dr. Elvino Silva filho em sua excelente obra intitulada “Questões de Condomínio no Registro de Imóveis” – Editora Malheiros 1.999, página “53”, reconhece que procedia a abertura de matrícula única para o apartamento e vaga de garagem autônoma vinculada e que reviu essa posição passando então a descerrar matriculas distintas (uma para o apartamento e outra para a vaga autônoma de garagem vinculada ao apartamento), fazendo a vinculação em cada uma das matrículas.

As vagas vinculadas aos apartamentos, segundo Ademar Fioranelli, tem uma só matricula, descrita em conjunto com a unidade. Não pode ser alienada a outra pessoa, ainda que condômino, já que tratada como um todo incindível. Ao apartamento corresponde uma determinada vaga, que pode ser determinada ou indeterminada. Suas áreas e frações podem estar somadas às da unidade autônoma ou descritas separadamente.

 Por seu turno, sustenta Elvino Silva Filho a existência da vaga vinculada quando ela não puder, em hipótese alguma, ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício por tratar de um todo incindível (Ver APC 713-6/6 – Campinas SP.).

O que se tem é uma limitação ao direito de dispor, o que implica uma associação indissolúvel entre a unidade autônoma e a vaga de garagem. Impede-se, assim, que a vaga de garagem seja alienada sem o apartamento ao qual está ligada, ainda que se pretenda cede-la a outro condômino.

Trata-se, em última análise, de uma restrição imposta ao titular da vaga, perdendo a sua individualidade.

Segundo Elvino, o Código de Obras do Município de Campinas Sp., determina esse tipo de vinculação, disposição que seria legítima, constitucional e hierarquicamente correta.

A existência da “VAGA VINCULADA” já se inicia com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal, pois, a Prefeitura Municipal, ao expedir o “habite-se” da construção do edifício, já faz constar do mesmo a vinculação dos Box de garagens aos apartamentos.

Vaga vinculada é quando ela não puder, em hipótese alguma ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício, por se tratar de um todo incindível.

Nenhuma alteração no critério de distribuição ou utilização das vagas de garagens poderá ser realizada unilateralmente, mas somente pela unanimidade dos condôminos.

A alienação da vaga implicará na alteração da instituição e especificação do condomínio (memorial, planta, habite-se arquivados), e essa alteração deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos, pois implicará na necessidade de alterar a instituição e especificação registrada.

Assim, para que essa venda seja possível, é necessária prévia alteração da instituição e especificação do condomínio, o que exige a totalidade dos condôminos.

A vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da provação da planta de construção do edifício ou, então, no momento da expedição do “habite-se” através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal.

Imposta a vinculação, não há possibilidade de alienação da vaga de garagem separada do apartamento, a menos que o Poder Público Municipal aprove o desmembramento, o que somente poderá ser feito através de ato ou despacho administrativo, mas mantida a vinculação da quantidade de vagas de garagem em relação ao apartamento, em respeito à proporcionalidade determinada pela Lei Municipal.

No caso trata-se de vagas de garagens “acessórias”, e não de vagas autônomas (que possuem fração ideal de terreno) e também não é o caso de transformar essas vagas acessórias em vagas autônomas o que implicaria em alteração do projeto e exigiriam a anuência da unanimidade dos condôminos.

Portanto possível a permuta entre os condôminos das vagas de garagens acessórias, o que deverá ser realizado através de escritura pública (ou particular se os valores forem iguais ou inferiores a trinta salários mínimos) com a conseqüente e concomitante averbação junto as matriculas correspondentes da desvinculação das vagas dos apartamentos permutados, vinculando-se aos que ficará para cada um dos permutantes. Ou seja se as áreas útil e comum das vagas forem desiguais, subtrai-se de um apartamento e acresce ao outro (em ambos os casos) .  O requerimento (de ambos) será nesse sentido e contando com a aprovação do Município, para fins de lançamento de IPTU, evitando-se confusão futura no caso de inadimplência.

Não haverá necessidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos, nem mesmo AGE, desde que não haja impedimento na convenção de condomínio.

(Ver artigos nºs 1.339, parágrafo 2º do CC e 2º, parágrafo 2º da Lei n. 4.591/64 e nossa resposta anterior de 11-11-2.013.

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 01 de Maio de 2.017.

Alienação Fiduciária – Sub-rogação por Arrematação

Foi apresentada uma Carta de Arrematação, da qual o Sr. Fulano, arrematou os Direitos do imóvel objeto da matrícula n° xxxxx.

Questionamentos:

1) De acordo com o Artigo 29 da Lei 9.514/97, os direitos só poderão ser alienados com anuência expressa do fiduciário. Houve a citação da Caixa, isto supre sua anuência?

2) O arrematante só arrematou os Direitos do imóvel, ficando de fora as obrigações do fiduciante:

  1. a) Isto é possível, ou foi apenas uma omissão no texto?
  2. b) Não houve a sub-rogação da dívida (artigo 31 da lei 9514/97) !

3) Com a presente arrematação foi extinta a dívida (alienação fiduciária), assim devo pedir o cancelamento da alienação fiduciária?

Resposta:

 

  1. O imóvel arrematado se encontrava alienado fiduciariamente a favor da CEF, cujo ônus inclusive constou do auto de arrematação, portando o arrematante tinha pleno conhecimento da alienação fiduciária em favor da CEF, e que a esta pertencia. Constando inclusive da decisão judicial esta ciência às partes, a respeito do saldo devedor contratual do financiamento do imóvel perante a CEF;
  2. Desta forma apesar da obrigação, nos termos do artigo n. 29 da Lei 9.514/97, ser automática, deverá constar do auto de arrematação de que a arrematação foi sobre os direitos e obrigações do devedor fiduciante, devendo ser o titulo devolvido para aditamento.
  3. O executado, e devedor fiduciante não tinha somente direitos, mas direitos e obrigações, e nos termos do artigo 29 antes citado o adquirente ao adquirir os direitos assume automaticamente as obrigações da alienação fiduciária;
  4. Com a arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes, penhorados em processo de cobrança de despesas condominiais, o arrematante assume a posição contratual daqueles. Aliás, a aquisição foi feita com plena ciência da alienação fiduciária. Em suma, a propriedade fiduciária do bem imóvel continuou pertencendo ao credor fiduciário CEF, que, contudo, por força da alienação (forçada) judicial, passou a ter novos devedores. A propósito, e ao que consta, ela não questionou a validade e eficácia da arrematação.
  5. A transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária sob titularidade do devedor fiduciante importou, naturalmente, a incorporação, pelo adquirente das obrigações próprias da propriedade fiduciária em garantia. Nessa linha, inclusive, segue a lição de Melhim Namem Chalhub. Aliás, o que vale de acordo com o art. 29 daLei nº 9.514/1997, para a transmissão consensual, por iniciativa dos fiduciantes, aplica-se, com mais razão, à transferência judicial, coativa, realizada independentemente da anuência expressa do fiduciário (Nesse sentido decisão de nº. 1102451-58.2015.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado (abaixo reproduzida).
  6. Em suma o arrematante arrematou os direitos e obrigações do fiduciante e não o domínio pleno do imóvel, ou seja os direitos e obrigações do devedor/fiduciante e não os direitos da CEF.Sub-rogou-se nos direitos e obrigações da alienação fiduciária perante a CEF, uma vez que a alienação fiduciária continua, e o arrematante ao arrematar os direitos e obrigações substitui o devedor/fiduciante no negócio da alienação fiduciária conforme decisão acima mencionada.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 16 De Fevereiro de 2.017.

 

 

 

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

 

Alienação fiduciária – notificação – purgação da mora. Consolidação da propriedade. Arrematação de direitos. Continuidade. Cancelamento de averbação.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alienação fiduciária em garantia – Arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes – Assunção da posição contratual pelos adquirentes – Intimação desses para fins de purgação da mora – Procedimento hígido sob o prisma registral – Ausência de vulneração do princípio registral da continuidade – Desautorizado o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade – Rejeição do pedido no ambiente administrativo – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

CGJSP > RECURSO ADMINISTRATIVO: 1102451-58.2015.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 4
DATA JULGAMENTO: 21/07/2016 DATA DJ: 12/08/2016
Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças
Legislação:

  • LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel | 9.514/1997, ART: 29
  • LRP – Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 214, PAR: 1

íntegra:

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100 – SÃO PAULO – R.C.F.A. E OUTRO. – Advogados: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI, OAB/SP 115.188, ALCEU MALOSSI JUNIOR, OAB/SP 94.219, FRANCISCO DUARTE GRIMAUTH FILHO, OAB/SP 221.981 e GUILHERME DE OLIVEIRA DE BARROS, OAB/SP 335.750.- 157/2016-E – DJe 12.08.2016, p. 8.

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100 – PARECER 157/2016-E

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alienação fiduciária em garantia – Arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes – Assunção da posição contratual pelos adquirentes – Intimação desses para fins de purgação da mora – Procedimento hígido sob o prisma registral – Ausência de vulneração do princípio registral da continuidade – Desautorizado o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade – Rejeição do pedido no ambiente administrativo – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

R.C.F.A. e M.A.O.F.A., inconformados com a r. sentença que prestigiou o procedimento registral do qual resultou a consolidação da propriedade imobiliária em nome do credor fiduciário C.N.S[1], requerem sua reforma com vistas ao cancelamento do av. 9 da mat. n.º 119.049 do 4.º RI desta Capital, pois, em síntese, afirmam que os genuínos devedores fiduciantes, O.D.M. e R.C.M., não foram intimados para purgação da mora[2].

Recebida a apelação como recurso administrativo[3], a Procuradoria Geral de Justiça, enviados os autos à E. CGJ, opinou pelo seu desprovimento[4].

É o relatórioOPINO.

Nada obstante o esforço argumentativo desenvolvido na peça recursal e as judiciosas ponderações expostas, a irresignação não admite acolhimento. Sob a ótica dos princípios e das regras que orientam o sistema registral, não houve erro de qualificação imputável ao Oficial, que, com acerto, após a intimação dos recorrentes[5] e o decurso do prazo para purgação da mora, averbou a consolidação da propriedade do bem imóvel descrito na mat. n.º 119.049 do 4.º RI desta Capital em nome do credor fiduciário[6], conforme bem reconhecido na r. sentença atacada.

Com a arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes[7], penhorados em processo de cobrança de despesas condominiais[8], os recorrentes assumiram a posição contratual daqueles. Aliás, a aquisição foi feita com plena ciência da alienação fiduciária. Em suma, a propriedade fiduciária do bem imóvel continuou pertencendo ao credor fiduciário C.N.S, que, contudo, por força da alienação (forçada) judicial, passou a ter novos devedores. A propósito, e ao que consta, ele não questionou a validade e eficácia da arrematação.

A transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária sob titularidade dos devedores fiduciantes importou, naturalmente, a incorporação, pelos adquirentes, ora recorrentes, das obrigações próprias da propriedade fiduciária em garantia. Nessa linha, inclusive, segue a lição de Melhim Namem Chalhub[9]. Aliás, o que vale, de acordo com o art. 29 da Lei nº 9.514/1997[10], para a transmissão consensual, por iniciativa dos fiduciantes, aplica-se, com mais razão, à transferência judicial, coativa, realizada independentemente da anuência expressa do fiduciário.

Ademais, depois da aquisição aperfeiçoada, com o preço levantado, em seguida, pelo credor condominial e (no tocante ao remanescente, descontado o crédito garantido pela penhora atrelada a uma reclamação trabalhista) pelos devedores fiduciantes[11], eram, eles, os recorrentes, os únicos interessados em adimplir a obrigação garantida pela alienação fiduciária. Os primitivos devedores fiduciantes, sem qualquer perspectiva de retomar a propriedade do bem imóvel, interesse algum, nisso, com efeito, tinham; é evidente. Por isso, não há dúvida, legítimas as intimações impugnadas, promovidas, para fins de purgação da mora, em nome deles, recorrentes.

Em reforço, observo: no processo contencioso, antes das intimações questionadas e, logicamente, da consolidação impugnada, resolveu-se, em decisão monocrática, confirmada pelo E. TJSP[12], que a arrematação abrangeu as obrigações inerentes à propriedade fiduciária[13]. No mesmo sentido foi o v. acórdão recentemente proferido no AI n.º 2234019-92.2015.8.26.0000, rel. Des. Paulo Ayrosa, j. 24.11.2015. Ainda que não definitivos, diante dos recursos interpostos, dirigidos ao C. STJ, são inegáveis os efeitos persuasivos derivados desses acórdãos, que não podem ser desconsiderados nessa via administrativa.

Nesse ambiente administrativo, por fim, não cabe análise alguma sobre a avaliação judicial dos bens penhorados, o preço da alienação judicial e os levantamentos deliberados em favor do credor condominial e dos devedores fiduciantes. Agora, seguramente, e então ao reverso da compreensão do recorrente, o princípio da continuidade registral foi respeitado; hígido se apresenta o encadeamento dominial. Não houve saltos, interrupções, no encadeamento dos direitos e ônus reais.

Por conseguinte, o cancelamento não se justifica. De todo modo, se a nulidade de pleno direito estivesse caracterizada, se configurado se encontrasse o erro de qualificação registral, descaberia, no atual estágio procedimental, diante do trâmite que se observou, determinar o cancelamento pretendido, que exigiria a observância prévia do contraditório e da ampla defesa, garantindo-se manifestação e participação processual plenas aos demais interessados, particularmente, ao credor fiduciário e àqueles que hoje figuram como proprietários do bem imóvel[14] (art. 214, § 1.º, da Lei n. 6.015/1973).

Pelo exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 19 de julho de 2016.

Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo.

Publique-se.

São Paulo, 21 de julho de 2016.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça

[1] Fls. 185-188 e 366-367.

[2] Fls. 372-397.

[3] Fls. 399.

[4] Fls. 409-411.

[5] Fls. 41-51 e 52-63.

[6] Fls. 9-15 e 109-115, av. 9.

[7] Fls. 9-15 e 109-115, r. 6 e av. 8.

[8] Fls. 9-15 e 109-115, av. 5, e fls. 105-106.

[9] Negócio fiduciário. 4.ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 246.

[10] Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciário em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. (grifei)

[11] Fls. 353-354, 355-357, 362-363 e 364-365.

[12] Fls. 66-70.

[13] Fls. 64.

[14] Fls. 9-15 e 109-115, r. 10.

Alienação fiduciária. Penhora. Notificação – purgação da mora. Consolidação da propriedade. Matrícula – bloqueio.

Garantia fiduciária – Penhora – Incidência sobre os direitos e obrigações – notificação para purgação da mora em nome do arrematante válida – pedido improcedente

1VRPSP > PROCESSO: 1102451-58.2015.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 4
DATA JULGAMENTO: 15/03/2016 DATA DJ: 22/03/2016
Relator: Tânia Mara Ahualli
Legislação:

  • LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel | 9.514/1997, ART: 29

íntegra:

Processo 1102451-58.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Ricardo de Carvalho Ferreira Alves e outro –

Garantia fiduciária – Penhora – Incidência sobre os direitos e obrigações – notificação para purgação da mora em nome do arrematante válida – pedido improcedente

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Ricardo de Carvalho Ferreira Alves e Mariana Antunes de Oliveira Ferreira Alves.

Os requeridos pretendem o cancelamento da Av. 09 da matrícula nº 119.049, que trata da consolidação da propriedade em favor de credor fiduciário. Baseiam o pedido na existência de vício no procedimento intimatório.

Esclarece a Oficial, relativamente ao histórico da matrícula, que os antigos proprietários, Osvaldo Mattos e Rosilene Mattos, alienaram fiduciariamente o bem para garantia de obrigações (R.04). Por determinação da 12ª Vara Cível da Capital, foi realizada a Av. 05, onde constou a penhora dos direitos de fiduciantes de Osvaldo e Rosilene. Com o R.06, houve a arrematação dos direitos e obrigações penhorados em favor dos ora requeridos. Após, por solicitação dos requeridos, foi realizada a Av.08, retificando o último registro para constar apenas a expressão direitos. Finalmente, a Av.09 veio consolidar a propriedade em nome do credor fiduciário. Sustenta a Oficial a legalidade da averbação que consolidou a propriedade, vez que foi regularmente realizado o procedimento para purgação da mora, havendo notificação dos requeridos, que eram os detentores dos direitos e obrigações do contrato de garantia realizado e posteriormente penhorado. Ressalta também que houve decisão do Juízo que determinou a penhora no sentido de salientar que foram arrematadas também as obrigações relativas à garantia. Juntou documentos às fls. 06/80.

Os requeridos manifestaram-se às fls. 81/100, com documentos às fls. 101/152. Alegam, em suma, não serem parte legítima para intimação de mora, visto que adquiriram apenas os direitos sobre o imóvel, sendo que as obrigações de pagamento da alienação fiduciária permaneceram com os antigos proprietários do bem, posteriormente executado judicialmente. Aduzem que houve manifestação judicial neste sentido, e por esta razão pleitearam a Av. 08 na matrícula do imóvel. Por fim, dizem que houve prescrição do direito de cobrar a dívida objeto da garantia. A decisão de fl. 158 reconheceu a legitimidade dos requeridos como parte deste procedimento, além de estabelecer que a prescrição da obrigação contratual refoge da competência deste Juízo, não havendo qualquer tipo de impugnação posterior nos autos quanto ao tema. Houve nova manifestação da Oficial às fls. 162/166, esclarecendo que realizou a Av.08 a pedido dos requeridos para que constasse na matrícula os mesmos termos utilizados no título que deu ensejo ao registro, sem que isso alterasse o fato de que a penhora advinda de contratos de alienação fiduciária engloba os direitos e obrigações advindas deste, sendo esta a razão da notificação em nome dos requeridos. Tal conclusão é inclusive corroborada pelos processos judiciais de fls. 64/73.

Contrarrazões dos requeridos às fls. 174/180. O Ministério Público opinou, às fls. 170/171, pela improcedência do pedido.

É o relatório.

Decido.

Diz o Art. 29 da Lei nº 9.514/97:

“Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”

Assim, com base nesta possibilidade legal, foram penhorados (Av.05) os direitos sobre o imóvel, sendo que decorre da própria lei que o adquirente assume também as obrigações, não havendo nenhuma manifestação judicial expressa neste tema, não podendo uma omissão ser utilizada como justificativa para se afastar a determinação legal.

Portanto, ainda que na carta de fl. 35 conste apenas o termo direitos, a Oficial agiu dentro da legalidade ao intimar os requerentes para purgação da mora, tendo em vista que, materialmente, eram estes os devedores da obrigação fiduciária, nos termos da Lei. A Av.08 foi realizada apenas para constar na matrícula exatamente o que se dizia na carta de arrematação, sem que isto afetasse seu conteúdo, que incluía as obrigações fiduciárias, conforme o próprio dispositivo legal supracitado e a jurisprudência nacional dominante. Este entendimento é corroborado pelo magistrado que determinou à penhora (fl.64), tendo sido ratificado pelo Tribunal.

Destarte, entendo que não houve vício no procedimento intimatório, sendo a consolidação da propriedade, sob o âmbito registral de competência deste Juízo, válida. Mesmo que se alegue que não houve trânsito em julgado do acórdão que determinou incidir a arrematação também nas obrigações fiduciárias, entendo que eventual reforma da decisão terá efeito ex tunc, podendo os requeridos, neste caso, terem seu pedido atendido, respeitando o direito ao contraditório dos interessados, quais sejam o antigo credor fiduciário e os atuais proprietários tabulares da matrícula.

Assim, prezando pela segurança jurídica esperada dos registros públicos determino o bloqueio da matrícula até o trânsito em julgado dos agravos de instrumento nº 2028444-87.2015.8.26.0000 e 2234019-92.215.8.26.0000, para que o bem não possa ser alienado trazendo prejuízo futuro a terceiros caso o pleito dos requerentes seja acolhido.

Do exposto, julgo improcedente o presente pedido de providências, com as determinações acima.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 15 de março de 2016.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI (OAB 115188/SP)

Dúvida. Embargos de declaração. Alienação fiduciária. Notificação – purgação de mora. Consolidação da propriedade.

Dúvida. Embargos de declaração. Alienação fiduciária. Notificação – purgação de mora. Consolidação da propriedade.

CGJSP > EMBARGOS DECLARATÓRIOS: 1102451-58.2015.8.26.0100/50000 LOCALIDADE: São Paulo
DATA JULGAMENTO: 29/08/2016 DATA DJ: 19/09/2016
Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças íntegra:

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100/50000 – SÃO PAULO – R.C.F.A. e OUTROS – Advogados: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI, OAB/SP 115.188, ALCEU MALOSSI JUNIOR, OAB/SP 94.219, FRANCISCO DUARTE GRIMAUTH FILHO, OAB/SP 221.981 e GUILHERME DE OLIVEIRA DE BARROS, OAB/SP 335.750 – (157/2016-E) – DJe 19.09.16, p. 20.

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100/50000

DECISÃO: Vistos

Os embargos de declaração opostos por R.C.F.A. M.A.O.F.A. têm nítido caráter infringente[1]. O parecer aprovado por meio da decisão atacada apreciou as questões relevantes, descartou o erro de qualificação então atribuído ao Oficial, afastou expressamente a ofensa ao princípio da continuidade registral e concluiu, em harmonia com os fundamentos e os elementos de convicção expostos, pelo desprovimento do recurso[2].

Em suma, não há omissões, contradições ou mesmo obscuridades a justificar o acolhimento dos embargos, que, é de rigor sublinhar, não se prestam, salvo situações excepcionais (não presentes), à obtenção de efeitos infringentes.

Isto posto, rejeitam-se os embargos de declaração.

São Paulo, 29 de agosto de 2016.

(a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça.

[1] Fls. 1-7.

[2] Fls. 413-417 dos autos principais.

Escritura Compra e Venda – Interdição e Alvará

Foi apresentada e protocolada a escritura de venda e compra do imóvel adquirido através dos registros 1 e 4 da matrícula nº xxxx, por Fulano e sua mulher Beltrana.

Da matrícula consta a averbação nº 6  – penhora.

Da certidão de casamento apresentada dos proprietários do imóvel e da certidão de interdição, consta a interdição de Fulano.

Para a venda do imóvel é necessário alvará judicial?

Resposta:

 

  1. A interdição do Senhor Fulano foi decretada em 2.006, transitada em julgado em 2.007 sendo nomeada como curadora a sua esposa Dª Beltrana. A escritura de compra e venda foi lavrada em 2.011 quando o outorgante vendedor já tinha sido interditado, tudo antes da Lei 13.146/15. Entretanto isso não vem ao caso, até porque o artigo 85 da lei diz que a curatela afetará tão somente os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial;
  2. Desta forma considerando os artigos de nºs 1.774/1.781 (Aplicam-se à curatela as disposições, as regras da tutela) e 1.741, 1.748, 1.749, II, 1.754, 1.782 todos do código civil, Apelação Cível nº 1.0083.12.000756-8/001 – Borda da Mata MG., e decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1118586-14.206.8.26.0100 para a alienação do imóvel será sim imprescindível a autorização judicial (alvará);
  3. Nesse sentido após a expedição do alvará a escritura deverá ser re-ratificada para constar a menção do alvará, que Fulano é representado por sua curadora, e para constar também a aquisição do imóvel em relação ao R.1 da matrícula.

 

É o que entendemos passive de censura.

 

São Paulo, 10 de Outubro de 2.018

 

 

 

LEI Nº 13.146, DE 6 DE JULHO DE 2015.

Institui a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da Pessoa com Deficiência).

Art. 85.  A curatela afetará tão somente os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial.

  • 2oA curatela constitui medida extraordinária, devendo constar da sentença as razões e motivações de sua definição, preservados os interesses do curatelado.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.741. Incumbe ao tutor, sob a inspeção do juiz, administrar os bens do tutelado, em proveito deste, cumprindo seus deveres com zelo e boa-fé.

Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz:

IV – vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em que for permitido;

Art. 1.749. Ainda com a autorização judicial, não pode o tutor, sob pena de nulidade:

II – dispor dos bens do menor a título gratuito;

Art. 1.753. Os tutores não podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados, além do necessário para as despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens.

  • 1 º Se houver necessidade, os objetos de ouro e prata, pedras preciosas e móveis serão avaliados por pessoa idônea e, após autorização judicial, alienados, e o seu produto convertido em títulos, obrigações e letras de responsabilidade direta ou indireta da União ou dos Estados, atendendo-se preferentemente à rentabilidade, e recolhidos ao estabelecimento bancário oficial ou aplicado na aquisição de imóveis, conforme for determinado pelo juiz.

Art. 1.754. Os valores que existirem em estabelecimento bancário oficial, na forma do artigo antecedente, não se poderão retirar, senão mediante ordem do juiz, e somente:

I – para as despesas com o sustento e educação do tutelado, ou a administração de seus bens;

II – para se comprarem bens imóveis e títulos, obrigações ou letras, nas condições previstas no § 1 º do artigo antecedente;

III – para se empregarem em conformidade com o disposto por quem os houver doado, ou deixado;

IV – para se entregarem aos órfãos, quando emancipados, ou maiores, ou, mortos eles, aos seus herdeiros.

Art. 1.774. Aplicam-se à curatela as disposições concernentes à tutela, com as modificações dos artigos seguintes.

Art. 1.775. O cônjuge ou companheiro, não separado judicialmente ou de fato, é, de direito, curador do outro, quando interdito.

  • 1 º Na falta do cônjuge ou companheiro, é curador legítimo o pai ou a mãe; na falta destes, o descendente que se demonstrar mais apto.
  • 2 º Entre os descendentes, os mais próximos precedem aos mais remotos.
  • 3 º Na falta das pessoas mencionadas neste artigo, compete ao juiz a escolha do curador.

Art. 1.775-A. Na nomeação de curador para a pessoa com deficiência, o juiz poderá estabelecer curatela compartilhada a mais de uma pessoa. (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

(Revogado pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

Art. 1.777. As pessoas referidas no inciso I do art. 1.767 receberão todo o apoio necessário para ter preservado o direito à convivência familiar e comunitária, sendo evitado o seu recolhimento em estabelecimento que os afaste desse convívio. (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

Art. 1.778. A autoridade do curador estende-se à pessoa e aos bens dos filhos do curatelado, observado o art. 5 º .

Da Curatela do Nascituro e do Enfermo ou Portador de Deficiência Física

Art. 1.779. Dar-se-á curador ao nascituro, se o pai falecer estando grávida a mulher, e não tendo o poder familiar.

Parágrafo único. Se a mulher estiver interdita, seu curador será o do nascituro.

(Revogado pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

Do Exercício da Curatela

Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção.

Art. 1.782. A interdição do pródigo só o privará de, sem curador, emprestar, transigir, dar quitação, alienar, hipotecar, demandar ou ser demandado, e praticar, em geral, os atos que não sejam de mera administração.

Art. 1.783. Quando o curador for o cônjuge e o regime de bens do casamento for de comunhão universal, não será obrigado à prestação de contas, salvo determinação judicial.

Da Tomada de Decisão Apoiada

(Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

Art. 1.783-A. A tomada de decisão apoiada é o processo pelo qual a pessoa com deficiência elege pelo menos 2 (duas) pessoas idôneas, com as quais mantenha vínculos e que gozem de sua confiança, para prestar-lhe apoio na tomada de decisão sobre atos da vida civil, fornecendo-lhes os elementos e informações necessários para que possa exercer sua capacidade. (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

  1. O curador pode, sim, vender bens do curatelado. DESDE QUE haja autorização judicial. E o juiz somente autorizará a venda se o destino da verba for justificado (como a necessidade premente de dinheiro para uma operação). 
  2. O curador não pode, durante a curatela, aplicar o dinheiro no que bem entender, mas sempre no interesse do curatelado. Isso inclui aquilo que conseguir com a venda de bens. Neste último caso, o destino é a justificativa feita em juízo. 
  3. Para que se tenha controle sobre a administração dos bens, o curador é obrigado a prestar contas em juízo, e os interessados (os herdeiros) podem impugná-las (assim como podem impugnar o pedido de venda de um imóvel).

Data: 17/01/2018
Protocolo: 15506
Assunto: Compra e Venda
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Compra e venda. Interdito – adquirente. Alvará judicial. Paraná.

Pergunta:

Apresentaram-nos uma escritura de venda e compra em que o adquirente é INTERDITO e está representado por sua CURADORA (a matrícula, inclusive, possui a transposição da sentença judicial da interdição). Pode ser registrada a escritura ou devemos pedir a apresentação de Alvará Judicial específico para a aquisição?

Resposta:

Prezada consulente:

Ao abordar o assunto, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto assim explicou em obra intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 13, 3ª edição, publicada pelo IRIB:

“c) É necessário alvará judicial:

(3) na alienação ou na aquisição feita por interdito. Embora não exista regra expressa para a aquisição de bens imóveis em nome do interdito, pois o Código Civil só define as regras para a alienação dos bens, os arts. 1.747, III; 1.748, III, e a parte final do § 1o do art. 1.753 determinam que a aquisição de bens imóveis em nome do interdito (usando, para tanto, o dinheiro ou outro patrimônio móvel ou imóvel do interdito como pagamento) dependerá de ‘prévia autorização judicial’, constando no requerimento do curador os motivos que justificam a compra;[9] 

[9] Resposta na coluna do IRIB, publicada no dia 11 de março de 2007, no jornal Diário de São Paulo”

A íntegra deste documento poderá ser acessada em http://www.irib.org.br/publicacoes/cartilha/pdf.pdf 

A aquisição de imóvel pelo interdito através de seu curador é ato que extrapola a mera administração que este titula, exigindo-se, portanto, o alvará judicial.

Data: 05/11/2015
Protocolo: 13426
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda – escritura pública. Interdito. Alvará judicial. Santa Catarina.

Pergunta:

Tramitou um processo de interdição de uma pessoa com deficiência mental no qual a mesma foi interditada ao final do processo. Na petição inicial quando aos fatos foi informado que essa deficiente possuía um imóvel e que o mesmo já tinha sido vendido por sua mãe “compromisso de compra e venda”, nos pedidos da petição não há o pedido de autorização para venda, sendo que a sentença de interdição não faz menção a autorização para venda do imóvel (lavratura de escritura). Assim neste caso será necessário novo processo solicitando a venda ou com a menção na petição inicial de interdição que o imóvel foi objeto de compromisso de compra e venda será possível lavrar a escritura e consequentemente efetuar o registro.

Resposta:

Prezado consulente:

Diante do caso apresentado, a nosso ver, para o pretendido registro, entendemos que a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda realizada por interdito deverá ser autorizada pelo Juízo competente.

Retificação de Erro por Requerimento

Foi feito um desdobro da matricula nº. 001, do qual foram abertas as matriculas nºs. 002 e 003.

Na matricula nº. 002 constou a existência de um prédio residencial sob nº. 580 e na realidade o prédio esta localizado na matricula nº. 003, o engenheiro que fez o desdobro errou.

Como pode ser feita a correção?

Resposta:

 

A correção deverá ser feita a requerimento dos interessados com firma reconhecida nos termos do artigo de nº 213, I, alínea “a” da Lei dos Registros Públicos, devendo para maior segurança ser juntada uma certidão expedida pela municipalidade que aprovou o desdobro.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 09 de Outubro de 2.018.

 

 

 

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                       (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:                          (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;        

Instituição Parcial e Cessão de Direitos em Incorporação

Uma empresa proprietária do imóvel da matrícula nº. xxxxx, registrou, sob o nº. 07, parcialmente, o condomínio denominado “Reserva”, nesta comarca e constituído de 09 casas assobradadas.

Agora, pretendendo construir as demais casas, necessita de recursos financeiros.

PERGUNTA: Pode outra empresa incorporar o remanescente do imóvel, com a outorga de mandato, para construir e vender as demais casas, não obstante tenha implantado, parcialmente, referido condomínio?

Resposta:

  1. A Lei não proíbe que se construam as casas e depois se faça a especificação em condomínio;
  2. Entretanto para que exista condomínio edilício, além das partes exclusivas (unidades autônomas) é necessário que haja também partes comuns, e não somente coisas comuns (artigos 8º da Lei 4.591/64 e 1.331 do Código Civil);
  3. Não existe óbice para que se averbe o “habite-se” parcial, registrando-se a instituição concernente a todo o empreendimento, e a especificação, que se aterá apenas as casas já construídas;
  4. O registro da instituição e da convenção contempla o empreendimento como integralidade, mas a especificação pode ser parcial, levando-se em conta o já edificado e averbado, como um procedimento divisório parcial, preliminar, ou intermédio, entre os titulares de direitos sobre casas construídas, na parte a ser especificada. A parte os as partes faltantes serão especificadas – sem quebra de harmonia do todo – quando construídas as demais casas, mantido o projeto original (ou, se alterado, a mudança tenha a anuência unânime dos adquirentes);
  5. No caso não sabemos quantas casas ainda serão construídas, ou qual é o total das casas, se as construídas já foram ou não alienadas a terceiros;
  6. Mas houve um projeto e um empreendimento inicial já consolidado ainda que com construção, instituição, especificação e convenção parcial de condomínio edilício. E com a existência de coisas de uso comum aos condôminos especialmente o terreno onde assentado o empreendimento;
  7. A instituição, especificação e convenção parcial do condomínio somente poderiam ser feitas quando existisse o prévio registro da incorporação edilícia, sem o que a rigor não poderia ser feita, pois não existe um projeto inicial registrado – incorporação (artigos 32 e 66, I, da Lei 4.591/64);
  8. Portando não será possível outra empresa incorporar o remanescente que não realidade não há, pois mesmo com a instituição, especificação parcial do condomínio, a instituição e a convenção do condomínio contempla o empreendimento como integralidade, inclusive com coisas de uso comum, e a regras da convenção a todos;
  9. Ou seja, apesar de a especificação ter sido parcial, com relação a nove (09) casas assobradadas, a instituição e a convenção é sobre todo o empreendimento, inclusive já com coisas e não somente partes comuns, especialmente o terreno onde se assenta todo o empreendimento.
  10. Ademais o mandato para construir que vem mencionado nos artigos 32, alínea “m’ 31, aliena “b” e seu parágrafo primeiro, aplica-se tão somente nos casos de incorporação prevista na lei 4.591/64 e não para instituição, especificação e convenção de condomínio, sem prévia incorporação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Outubro de 2.018.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

  1. a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
  2. b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
  3. c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
  4. d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

  1. m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

  1. a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
  2. b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
  3. c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
  • 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

 

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1 º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
  • 2 º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
  • 3 º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • 4 º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
  • 5 º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

 

Data: 15/07/2012
Protocolo: 9243
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Incorporação imobiliária. Casas geminadas. Instituição parcial de condomínio. Santa Catarina.

Pergunta:

O proprietário de um terreno está construindo 05 casas geminadas, sendo referidas casas divididas em dois blocos. Bloco A com 3 casas, bloco B com duas casas (Conforme Projeto aprovado pela Prefeitura). Agora ele terminou duas casas do bloco A e quer vender as mesmas sem terminar a última casa do referido bloco. (ele precisa vender as duas casas para terminar as outras). No nosso entender, ele teria que fazer a incorporação de todo o projeto das cinco casas, e só poderá fazer a instituição do Bloco A, quando tiver a habite-se das três casas do bloco A, averbar as mesmas e depois fazer a instituição do referido bloco. Nosso Entendimento está correto? Ou é possível fazer a instituição somente de duas casas do bloco A, e depois fazer a instituição da terceira casa do bloco A com as outras duas do bloco B?

Resposta:

Prezada consulente:

Se o caso se tratar de condomínio regido pela Lei nº 4.591/64, entendemos para que as casas sejam alienadas, o proprietário deverá ter promover o registro da incorporação imobiliária, sob pena de incorrer em crime. Sendo este o caso, é possível que o proprietário faça a instituição apenas das duas casas e as aliene (desde que haja o prévio registro da incorporação) 

Data: 05/12/2008
Protocolo: 5201
Assunto: Direito Civil – Condomínio
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luciano Lopes Passarelli
Verbetação: Instrumento de Instituição e Especificação “Parcial” de condomínio. Incorporação imobiliária – ausência. São Paulo.

Pergunta:

Ingressou, para registro, neste R.I., um Instrumento de Instituição e Especificação “Parcial” de condomínio, tão somente em relação ao Bloco 1, com 16 apartamentos. Esse empreendimento será composto por 6 blocos, com um total de 96 apartamentos. Ocorre que não houve o prévio registro da Incorporação Imobiliária. É possível o registro da Instituição e Especificação Parcial, mencionada, sem o registro da Incorporação Imobiliária???? Na impossibilidade existe algum fundamento???

Resposta:

Prezada associada:

É possível que se “parcele” a construção dos edifícios, sendo, portanto, admitida a Instituição e Especificação “parcial” do condomínio. Entretanto, ainda que seja admitida a Instituição e Especificação “parcial” do condomínio, entendemos que a incorporação deve ser previamente registrada. Isto porque, o registro da especificação de condomínio deve seguir o projeto arquivado no Serviço Predial, quando do registro da incorporação.

 

Data: 05/07/2006
Protocolo: 3141
Assunto:
Autor(es): Dr. Eduardo Oliveira
Revisor(es):
Verbetação: Condomínio – instituição parcial.

Pergunta:

Um empreendedor comprou um terreno com quatro casas edificadas e averbadas na respectiva matrícula (apresentando habite-se e cnd); houve possibilidade e este empreendedor aprovou projeto para construção de mais dez casas, ou seja, o projeto total passou a ter quatorze casas. Todavia, porém, o empreendedor não tem mais aporte financeiro e deseja construir em regime de incorporação as dez casas restantes. Ele não deseja desmembrar o imóvel (para instituir uma parte e incorporar a outra). A dúvida: é possível instituir parcialmente o condomínio com quatro casas (já averbadas) e incorporar as outras dez casas que serão construídas? quais os lançamentos que devo fazer? instituição parcial e incorporação? ou incorporação da dez ou quatorze e instituição das quatro e depois da dez? ou terá o empreendedor que pedir a demolição (só formal) para ter a matrícula sem construção para depois averbar o total de quatorze casas? ele vai ter que pagar a cnd da demolição das quatro casas, depois a cnd da construção novamente das quatro casas? existe algum caso parecido com este sobre o qual incida decisão judicial em sp ou em outro estado membro?

Resposta:

Prezado colega: Pelo que pude entender as quatro primeiras casas foram construídas fora do sistema da Lei 4.591/64 pelo antecessor do empreendedor que agora quer construir 10 casas, totalizando 14 casas no sistema da Lei 4.591/64. Serão 10 novas casas, mas num projeto que prevê 14 casas no mesmo terreno condominial, aproveitando as 4 casas já concluídas e aproveitando da incorporação (e do prazo de carência e dos financiamentos bancários usuais) para continuar com o negócio. Para manter o projeto como de 14 casas, necessário apresentar a registro projeto de incorporação imobiliária das 14 casas, de forma que todas estejam no terreno condominial. A Lei não proíbe que se construam as casas e depois se faça a especificação em condomínio. Logo considero ser possível corrigir o problema por você proposto da seguinte forma: Apresentar a registro instrumento de incorporação imobiliária para 14 casas, já com pedido de especificação parcial de 4 casas (as já averbadas).. Logo, em termos de atos de registro, serão feitos: 1 registro de incorporação imobiliária para 14 casas (todas devem integrar o terreno condominial, exigindo que o quadro de áreas da NBR tenha esta especificação com a participação no terreno condominial de forma correta). 1 especificação parcial em condomínio das 4 casas já averbadas e regulares com a Prefeitura local e com o INSS. À medida dos acontecimentos, serão feitas especificações parciais das casas que forem concluídas. Notar que caso o empreendedor venha a hipotecar o terreno condominal para obter recursos para a conclusão do empreendimento, deverá hipotecar fração ideal correspondente às 10 casas que faltam concluir, pois apenas estas estarão englobadas como acessões incluídas na garantia real. As outras 4 casas podem até sofrer hipotecas, como garantia adicional, mas serão registros autônomos, já que com a especificação parcial terão matrículas autônomas. Desconheço caso parecido com o seu, como também desconheço decisão judicial sobre o tema. Contudo, acho que a solução prática resolve o problema e acaba sendo desnecessário suscitar dúvida, uma vez que a solução acima resolve o problema técnico do registro e o problema prático do empreendedor. O condomínio edilício da Lei nº 4.591/64 e dos dispositivos do atual Código Civil, tem contornos próprios, com os requisitos do artigo 8º da mesma Lei nº 4.591/64, com existência de área de uso comum, além das exclusivas, que são as unidades autônomas. Se não há, o caso não é de condomínio e sim de desmembramento com aprovação urbanística do terreno, para abertura individual de matrícula para cada unidade, analisando-se a aprovação requer o registro especial da Lei nº 6.766/79. No caso parece-me que o empreendimento apenas mascara a sua irregularidade, conquanto contraria as posturas municipais, impeditivas do tal fracionamento. De qualquer forma, continuo à disposição.

Data: 05/10/2015
Protocolo: 13363
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Instituição de condomínio. Unidade autônoma – averbação de construção. Goiás.

Pergunta:

Há uma incorporação imobiliária de 25 (vinte e cinco) casas devidamente registrada. O procedimento correto seria o incorporador realizar a averbação de todas as construções e posteriormente instituir o condomínio. Ocorre que o incorporador compareceu nesta serventia requerendo a averbação de apenas uma unidade, inclusive mencionando que sua intenção de realizar a averbação de cada unidade por vez. É possível realizar o referido procedimento? Como proceder a instituição de condomínio neste caso?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível a averbação parcial da construção, conforme mencionado pelo consulente, desde que apresentados todos os documentos exigíveis para tal medida.

Além disso, a averbação da construção poderá ser parcial, mas a instituição com especificação parcial do condomínio deverá ser total, bem como a convenção a ser registrada no Livro nº 3 – Registro Auxiliar.

Data: 09/04/2015
Protocolo: 12750
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Instituição parcial de condomínio. Incorporação imobiliária. Espírito Santo. 

Pergunta:

O proprietário de um imóvel (lote) onde encontra-se averbada uma construção de 3 (três) pavimentos, apresentou nesta Serventia o título de instituição e especificação de condomínio parcial, para que seja regularizada a situação do imóvel e comercializada as unidades existentes nesses 3 (três) pavimentos, no mesmo título consta a descrição completa do projeto aprovado pela municipalidade, descrevendo que o empreendimento será uma construção de dez pavimentos, com varias unidades autônomas que serão regularizadas futuramente (contendo a descrição completa de cada unidade individualizada). Sendo que ai surge nossa dúvida: 1) Se o presente título (instituição e especificação de condomínio parcial) pode ser registrado nessas condições apontadas? 2) No caso de possibilidade de registro, posso efetuar a abertura das matrículas de todas as unidades (inclusive as futuras, estas com menção expressa ao fato de serem unidades futuras, ainda não construídas e pendentes da averbação de construção e do registro do complementação da instituição e especificação de Condomínio? Obs.: A soma das frações ideais que consta no título, dá 100% incluindo as unidades já averbadas e as que viram a ser regularizadas posteriormente.

Resposta:

Prezado consulente:

Se há a intenção de comercialização das unidades, entendemos que deverá haver o prévio registro da incorporação imobiliária, conforme art. 66, I da Lei nº 4.591/64. Não fosse a intenção de alienar as unidades, entendemos que nada obstaria a instituição parcial de condomínio conforme aponta o consulente.

Assim, entendemos que deverá ser realizada a incorporação imobiliária, com a apresentação dos documentos elencados no art. 32 da citada Lei.

Data: 20/03/2013
Protocolo: 10217
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Instituição de condomínio parcial. Amazonas.

Pergunta:

Em uma matrícula encontra-se registrado uma incorporação para um empreendimento composto de 50 torres, individualizadas com suas respectivas frações ideais que ocupa cada uma das torres, onde 25 delas já se encontram construídas e com o respectivo habite-se. Pergunta-se, depois de averbado esse habite-se parcial, há possibilidade de registra uma instituição de condomínio parcial, dessas 25 torres?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, nada obsta a instituição parcial do condômino, com a individualização das unidades já construídas. Da mesma forma, nada impede o registro da convenção condominial apenas dos edifícios já concluídos.

Pacto Antenupcial – Comunhão Parcial de Bens

Foi apresentado e protocolado o requerimento para averbação do casamento de CFulano, no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal nº.6.515/1977, com escritura de pacto antenupcial registrada no Oficial de Registro de Imóveis de Xiririca da Serra.

Queria saber se na averbação do casamento consto as clausulas constantes do registro do pacto, porque ainda não tinha visto pacto no casamento realizado no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei?

Resposta: Não porque tais clausulas são em decorrência da lei e estão de acordo com ela (artigos 1647, 1655 e 1658 a 1.666 do Código Civil), não havendo a real necessidade de constá-las na averbação do casamento.

Ademais, nos termos do artigo n. 1655, citado é nula a convenção ou cláusula dela que contravenha disposição absoluta de lei. E as questões relativas aos pactos antenupciais devem ser resolvidas, quando for o caso, pelas vias jurisdicionais.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 05 de Julho de 2.017.

Alienação Fiduciária de Bens Móveis – Aditamento

Chegaram os aditamentos ao Instrumento Particular de Constituição de Alienação Fiduciária em Garantia de Bens Móveis e de Constituição de Garantia Penhor Agrícola para serem averbados nos registros em Títulos e Documentos e Livro 3 – Auxiliar de Registro de Imóveis, respectivamente.

Nossa dúvida é em relação à cobrança, bem como da possibilidade de tais averbações. Os bens vinculados no instrumento incluem imóveis de outras comarcas.

Como devemos proceder?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos que:
    • O requerimento apresentado (descriminação dos serviços) refere-se somente ao penhor do Livro 3 – Auxiliar nada mencionando quanto a alienação fiduciária cujo aditivo deve ser registrado em RTD, como foi outrora ( artigo 127, VII da LRP), devendo portanto ser apresentado requerimento nesse sentido;
  2. A alienação fiduciária é de bem, móvel e por disposição legal será registrada no RTD, caso fosse requerido para ser registrado no Registro de Imóveis, o aditivo apresentado não poderia ser feito uma vez que está ocorrendo uma nova operação de crédito como novos valores e novos bens garantidos (novas safras) devendo ser constituída uma nova alienação fiduciária através de novo contrato;
  3. Observo que no contrato de alienação fiduciária datado de 21-10-2.014, registrado em 14-11-2.014 no item/clausula (26) – Das Comunicações e Pessoas Autorizadas na letra “A” constou o fiduciante com o endereço do Cliente;
  4. Como se trata de aditivo para averbação em RTD, esta poderá ser feita devendo os emolumentos ser cobrados pela base de cálculo de R$ 10.379.154,48, aplicando-se o subitem n. 1.10 das notas explicativas da Tabela III – RTD e RCPJ, bem como o item n. 5 da tabela (Alienação fiduciária) e também o subitem 2.2 das Notas explicativas (Anexos – não serão cobrados).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 07 de Novembro de 2,016.

Cédula de Crédito Bancário – Aditivo

Foi-nos apresentado um aditivo à Cédula de Crédito Bancário, onde o credor “cooperativo”, aumenta o valor da dívida, autoriza cancelar a hipoteca de 3º grau já registrada, manda registrar novamente a hipoteca no mesmo imóvel, novamente em 3º grau, e incluir mais 2 imóveis em hipoteca.

É evidente tratar-se de uma “novação”, mas a duvida é se poderia ser feito por aditivo a uma cédula já existente, ou se é necessário nova cédula.

Obrigado

Resposta: Pelo que pude entender pelo aditivo cancela a hipoteca já existente e registrada, e constituí outras (novas hipotecas) sob novas condições valores, vencimento, novas garantias com a inclusão de dois outros imóveis, alem daquele que já estava hipotecado, cuja hipoteca foi cancelada. Não resta dúvida de que se trata de novação nos termos do artigo n.360, I do CC, pois o devedor contrai nova dívida para extinguir e substituir à anterior.

Não se trata no caso de reforço ou mesmo de substituição de garantia, mas de nova dívida com novas garantias, inclusive com o imóvel que já estava hipotecado e foi liberado

Portanto entendo s.m.j., que trata-se de novo contrato com novas condições, e este deverá ser formalizado por novo título, ou seja, por  nova Cédula de Credito Bancário, ou outro título competente, até porque via de regra a CCB nos termo do artigo nº 42 da Lei n. 10.931/04 não é registrada mas tão somente as suas garantias.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 21 de Março de 2.017.

 

 

 

 

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 360. Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO

                Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da garantia, em caso de perda, deterioração ou diminuição de seu valor.

        Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente e, se for o caso, o terceiro garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia no prazo de quinze dias, sob pena de vencimento antecipado da dívida garantida.

.        Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta Lei.