Escritura Compra e Venda – Banco em Liquidação

FORA APRESENTADO NESTA SERVENTIA, ESCRITURA DE VENDA E COMPRA, ONDE O ORA VENDEDOR, QUALIFICADO COMO “BANCO ECONÔMICO S/A – EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL”.

NESSE CASO, COMO DEVEMOS PROCEDER?

Resposta:

  1. A escritura esta correta, o imóvel objeto da alienação consta da lista/relação dos imóveis;
  2. No entanto a autorização (nova autorização) do Banco Central do Brasil – Deling/GTBSP-2009/1721 – Pt.0901447876 para a realização da hasta pública expirou-se  180 dias da data  do expediente, ou seja em Março de 2.010;
  3. Desta forma nos termos dos artigos 16, parágrafo 1º e 34 da Lei n. 6.024/74, deverá ser apresentada autorização do Banco Central do Brasil para o registro da alienação do imóvel, ou juntar documentos que provem que a alienação é em decorrência de hasta pública (leilão) ocorrido no período em que a autorização mencionada de 15-09-2.009 estava válida, em vigor, sendo a escritura definitiva outorgada somente agora.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 15 de Setembro de 2.016.

LEI Nº 6.024, DE 13 DE MARÇO DE 1974.

Art . 16. A liquidação extrajudicial será executada por liquidante nomeado pelo Banco Central do Brasil, com amplos poderes de administração e liquidação, especialmente os de verificação e classificação dos créditos, podendo nomear e demitir funcionários, fixando-lhes os vencimentos, outorgar e cassar mandatos, propor ações e representar a massa em Juízo ou fora dele.

  • 1º Com prévia e expressa autorização do Banco Central do Brasil, poderá o liquidante, em benefício da massa, ultimar os negócios pendentes e, a qualquer tempo, onerar ou alienar seus bens, neste último caso através de licitações.

Art . 34. Aplicam-se a liquidação extrajudicial no que couberem e não colidirem com os preceitos desta Lei, as disposições da Lei de Falências (Decreto-lei nº 7.661, de 21 de junho de 1945), equiparando-se ao síndico, o liquidante, ao juiz da falência, o Banco Central do Brasil, sendo competente para conhecer da ação revocatória prevista no artigo 55 daquele Decreto-lei, o juiz a quem caberia processar e julgar a falência da instituição liquidanda.

Nos reportamos a nossa resposta anterior:

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Consulta:

  1. Apresentada para registro, escritura de venda e compra onde comparece como outorgante o Banco Econômico S/A – em liquidação extrajudicial, neste ato representado pelo liquidante, Natalino Pegorini, conforme ato nº 999, de 18. de dezembro de 2002, do Presidente do Banco Central, publicado no D.O.U., em 19.12.2002.

 02.Consta da escritura que a outorgante apresentou a Certidão Positiva com efeito de Negativa – INNS em nome da outorgante vendedora.

  1. Consta ainda da referida escritura que deixa de apresentar a Certidão de Quitação de Tributos  e Contribuições Federais,  administrados pela Secretaria da Receita Federal, por estar  o mesmo em liquidação extrajudicial, conforme dispõe  a decisão nº 344, de 14.12.1998, da Secretaria da Receita Federal, publicada no D.O.U., em 23.03.1999.

 Pergunta-se:

  1. É necessária a autorização do Banco Central para efetuar o registro pretendido. Sobre o assunto ver APC. nº 478-6/2 – Jundiaí – 15.03.2006. ?
  2. Quanto a CND ausente, como proceder ?

Resposta:

  1. Quanto a autorização do Banco Central para o registro do título, esta se faz necessária por força dos artigos 16º parágrafo 1º e 34º da Lei 6.024/74, e das decisões do CSMSP 478-6/2 e 81410-0/4;
  2. Com relação às CND’S a do INSS (SRP) foi apresentada ( Positiva com efeito de Negativa – artigo 206 CTN) e a CND da SRF (RFB/PGFN), poderá ser dispensada por força da decisão proferida pelo Ministério da Fazenda, em data de 14.12.98, a qual recebeu o n. 344, e publicada no DOU de 23.03.99, do artigo 34 da Lei 6.024/74, da decisão mencionada na consulta (478-6/2) e das decisões 76.742-0/7 e 66.368-0/1 do CSMSP.

É o parecer sub censura.

São Paulo SP. 07 de Maio de 2.010.

Segue:

NÃO EXIGÊNCIA DA CND

No registro ou arquivamento, na junta comercial, dos atos relativos a constituição, alteração e baixa de micro empresas ou empresas de pequeno porte, em conformidade com o caput e o inciso II do § 1°, todos do art. 9° da Lei Complementar 123, de 14 de dezembro de 2006 e observado o disposto no inciso VIII do caput e no § 4°, todos do art. 179 da Instrução Normativa MPS/RFB nº 3, de 2005.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Os dados cadastrais informados pelo contribuinte através deste sistema para a solicitação da CND de baixa têm caráter declaratório sob as penas da Lei e não isentam o contribuinte do cumprimento das obrigações acessórias previstas na Legislação.

A RFB reserva-se no direito de solicitar comprovação das informações aqui prestadas, sempre que julgar necessário.

Nos termos do art. 13 da Lei nº 8.620/93, o titular da firma individual e os sócios das empresas por cotas de responsabilidade limitada respondem solidariamente, com seus bens pessoais, pelos débitos Previdenciários.

Não poderão utilizar-se deste serviço as empresas que:

  • estiverem enquadradas em algumas das atividades constantes do Anexo III da Instrução Normativa SRP Nº 03, de 14 de julho de 2005;
  • possuírem média superior a 10 (dez) vínculos empregatícios, considerando-se, para o período desse cálculo, as competências não atingidas pela decadência;
  • possuírem filial (ais) ativas ou paralisadas;
  • solicitarem a baixa exclusivamente de estabelecimento filial;
  • tiverem contra si processo de falência, de recuperação judicial, de concordata ou estiverem em processo de liquidação judicial ou extrajudicial;
  • estiverem sob procedimento fiscal;
  • forem identificadas por CNPJ ou por matrícula CEI e tiverem registro da marca de expurgo no seu cadastro no sistema da SRP;
  • tiverem obra de construção civil não regularizada perante a SRP.
Estudos Visando Elucidar Obrigatoriedade ou não de Exigência de CND do INSS e da Receita Federal, em casos de Transmissão ou Oneração de Direitos Reais sobre Imóvel Rural ou Urbano, tendo como Transmitente Pessoa Física ou Jurídica

(Sérgio Busso, 2o. Tabelião de Notas de Araraquara. Atualizado até 26 de junho de 1999, com inclusão do Decreto federal 3048, datado de 6/maio/1999, e Ordem de Serviço do INSS, de nº. 211, de 10/junho/1999)

Base legal: – as remissões e breves comentários atêm-se apenas ao que é de interesse exclusivo das Serventias Notariais.

OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES:

11 – Devemos lembrar, ainda, como já dito anteriormente, que em decisão proferida pelo Ministério da Fazenda, em data de 14 de dezembro de 1998, a qual recebeu o nº. 344, e publicada no Diário Oficial da União de 23 de março de 1999, entendeu-se que, nos termos das Leis federais 5172/66 (CTN), 6024/74, 9430/97 e 8212/91, bem como da RIR/94, e das Instruções Normativas 80 e 85/97, da Receita Federal, as Instituições Financeiras submetidas a processo de liquidação extrajudicial, nos casos de venda de seus imóveis, dando curso à realização de seu ativo permanente, para pagamento do passivo, estão, também, isentas da apresentação de Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais originárias da Receita Federal.

12 – em casos de alienação de imóveis pertencentes a massa falida, e feita em decorrência de alvará judicial, não será exigida a apresentação de CNDs do INSS e da Receita Federal, como já dito anteriormente.

Araraquara, 26/7/99

  

Venda e Compra – Recuperação Judicial

Foi apresentado para registro uma escritura pública de compra e venda, onde consta a qualificação da vendedora, que é uma Empresa em recuperação judicial.

– Não menciona na escritura o alvará judicial autorizando a venda do imóvel.

– O ramo principal da empresa é a exploração com exclusividade da atividade de venda e compra de imoveis.

Pergunta:

É necessário alvará judicial para a venda do imóvel? Ou, como o ramo principal da empresa é a exploração de atividade de venda e compra de imóveis, não é necessário apresentação do alvará?

 

Resposta: Não sabemos a data da formalização da escritura e se a recuperação judicial foi ou não convolada em falência. No entanto isso não vem ao caso, e deverá para a venda do imóvel haver autorização do Juiz do processo de recuperação judicial.

(Ver Lei n. 11.101/2005 – artigos 27, II alínea “c”, 73, 74, 94, 99, VI, 113 e 129, incisos VI e VII, e artigo n. 215 da LRP.

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 16 de Janeiro de 2.017.

LEI No 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

 Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

        I – na recuperação judicial e na falência:

  1. a) fiscalizar as atividades e examinar as contas do administrador judicial;
  2. b) zelar pelo bom andamento do processo e pelo cumprimento da lei;
  3. c) comunicar ao juiz, caso detecte violação dos direitos ou prejuízo aos interesses dos credores;
  4. d) apurar e emitir parecer sobre quaisquer reclamações dos interessados;
  5. e) requerer ao juiz a convocação da assembléia-geral de credores;
  6. f) manifestar-se nas hipóteses previstas nesta Lei;

        II – na recuperação judicial:

  1. a) fiscalizar a administração das atividades do devedor, apresentando, a cada 30 (trinta) dias, relatório de sua situação;
  2. b) fiscalizar a execução do plano de recuperação judicial;
  3. c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

   Art. 73. O juiz decretará a falência durante o processo de recuperação judicial:

        I – por deliberação da assembléia-geral de credores, na forma do art. 42 desta Lei;

        II – pela não apresentação, pelo devedor, do plano de recuperação no prazo do art. 53 desta Lei;

        III – quando houver sido rejeitado o plano de recuperação, nos termos do § 4o do art. 56 desta Lei;

        IV – por descumprimento de qualquer obrigação assumida no plano de recuperação, na forma do § 1o do art. 61 desta Lei.

        Parágrafo único. O disposto neste artigo não impede a decretação da falência por inadimplemento de obrigação não sujeita à recuperação judicial, nos termos dos incisos I ou II do caput do art. 94 desta Lei, ou por prática de ato previsto no inciso III do caput do art. 94 desta Lei.

        Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.

 Art. 94. Será decretada a falência do devedor que:

        I – sem relevante razão de direito, não paga, no vencimento, obrigação líquida materializada em título ou títulos executivos protestados cuja soma ultrapasse o equivalente a 40 (quarenta) salários-mínimos na data do pedido de falência;

        II – executado por qualquer quantia líquida, não paga, não deposita e não nomeia à penhora bens suficientes dentro do prazo legal;

        III – pratica qualquer dos seguintes atos, exceto se fizer parte de plano de recuperação judicial:

  1. a) procede à liquidação precipitada de seus ativos ou lança mão de meio ruinoso ou fraudulento para realizar pagamentos;
  2. b) realiza ou, por atos inequívocos, tenta realizar, com o objetivo de retardar pagamentos ou fraudar credores, negócio simulado ou alienação de parte ou da totalidade de seu ativo a terceiro, credor ou não;
  3. c) transfere estabelecimento a terceiro, credor ou não, sem o consentimento de todos os credores e sem ficar com bens suficientes para solver seu passivo;
  4. d) simula a transferência de seu principal estabelecimento com o objetivo de burlar a legislação ou a fiscalização ou para prejudicar credor;
  5. e) dá ou reforça garantia a credor por dívida contraída anteriormente sem ficar com bens livres e desembaraçados suficientes para saldar seu passivo;
  6. f) ausenta-se sem deixar representante habilitado e com recursos suficientes para pagar os credores, abandona estabelecimento ou tenta ocultar-se de seu domicílio, do local de sua sede ou de seu principal estabelecimento;
  7. g) deixa de cumprir, no prazo estabelecido, obrigação assumida no plano de recuperação judicial.
  • 1oCredores podem reunir-se em litisconsórcio a fim de perfazer o limite mínimo para o pedido de falência com base no inciso I do caput deste artigo.
  • 2oAinda que líquidos, não legitimam o pedido de falência os créditos que nela não se possam reclamar.
  • 3oNa hipótese do inciso I do caput deste artigo, o pedido de falência será instruído com os títulos executivos na forma do parágrafo único do art. 9o desta Lei, acompanhados, em qualquer caso, dos respectivos instrumentos de protesto para fim falimentar nos termos da legislação específica.
  • 4oNa hipótese do inciso II do caput deste artigo, o pedido de falência será instruído com certidão expedida pelo juízo em que se processa a execução.
  • 5oNa hipótese do inciso III do caput deste artigo, o pedido de falência descreverá os fatos que a caracterizam, juntando-se as provas que houver e especificando-se as que serão produzidas.

   Art. 99. A sentença que decretar a falência do devedor, dentre outras determinações:

        I – conterá a síntese do pedido, a identificação do falido e os nomes dos que forem a esse tempo seus administradores;

        II – fixará o termo legal da falência, sem poder retrotraí-lo por mais de 90 (noventa) dias contados do pedido de falência, do pedido de recuperação judicial ou do 1o (primeiro) protesto por falta de pagamento, excluindo-se, para esta finalidade, os protestos que tenham sido cancelados;

        III – ordenará ao falido que apresente, no prazo máximo de 5 (cinco) dias, relação nominal dos credores, indicando endereço, importância, natureza e classificação dos respectivos créditos, se esta já não se encontrar nos autos, sob pena de desobediência;

        IV – explicitará o prazo para as habilitações de crédito, observado o disposto no § 1o do art. 7o desta Lei;

        V – ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o falido, ressalvadas as hipóteses previstas nos §§ 1o e 2o do art. 6o desta Lei;

        VI – proibirá a prática de qualquer ato de disposição ou oneração de bens do falido, submetendo-os preliminarmente à autorização judicial e do Comitê, se houver, ressalvados os bens cuja venda faça parte das atividades normais do devedor se autorizada a continuação provisória nos termos do inciso XI do caput deste artigo;

 Art. 113. Os bens perecíveis, deterioráveis, sujeitos à considerável desvalorização ou que sejam de conservação arriscada ou dispendiosa, poderão ser vendidos antecipadamente, após a arrecadação e a avaliação, mediante autorização judicial, ouvidos o Comitê e o falido no prazo de 48 (quarenta e oito) horas.

Da Ineficácia e da Revogação de Atos Praticados antes da Falência

        Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:

        I – o pagamento de dívidas não vencidas realizado pelo devedor dentro do termo legal, por qualquer meio extintivo do direito de crédito, ainda que pelo desconto do próprio título;

        II – o pagamento de dívidas vencidas e exigíveis realizado dentro do termo legal, por qualquer forma que não seja a prevista pelo contrato;

        III – a constituição de direito real de garantia, inclusive a retenção, dentro do termo legal, tratando-se de dívida contraída anteriormente; se os bens dados em hipoteca forem objeto de outras posteriores, a massa falida receberá a parte que devia caber ao credor da hipoteca revogada;

        IV – a prática de atos a título gratuito, desde 2 (dois) anos antes da decretação da falência;

        V – a renúncia à herança ou a legado, até 2 (dois) anos antes da decretação da falência;

        VI – a venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição dos credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de títulos e documentos;

        VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior.

        Parágrafo único. A ineficácia poderá ser declarada de ofício pelo juiz, alegada em defesa ou pleiteada mediante ação própria ou incidentalmente no curso do processo.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 215 – São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente. (Renumerado do art. 216 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

União Estável – Averbação e Requisitos

Posso fazer a averbação de união estável apenas com uma declaração ou quais documentos devo exigir?

Resposta:

  1. Não, a averbação da união estável entre o casal Fulano e Beltrana (conforme constou da declaração de união estável firmada somente por Fulano, na data de 23/10/2.007) não poderá ser averbada junto a matrícula, pelos seguintes motivos:
  2. A declaração foi feita unilateralmente por Fulano (sem o comparecimento de Beltrana);
  3. Nada foi requerido;
  4. A União Estável não esta registrada no Registro Civil de Pessoas Naturais do último domicilio (do casal);
  5. Na declaração faltou constar a qualificação completa dos conviventes, ou seja, nacionalidade, CIC, RG, estado civil, bem como o domicílio da convivente Beltrana;
  6. Não constou o regime adotado pelos unidos estavelmente;
  7. No caso trata-se de uma simples declaração (unilateral e incompleta);
  8. Portanto para a averbação da união estável junto a matricula, será preciso apresentar:
  9. Escritura pública de contrato (de convivência) constando os requisitos acima (qualificação completa, domicílio, regime adotado, a época do início da convivência, etc.) e registrada no RCPN (Livro “E” do último domicílio do casal. Sendo que eventualmente a união estável (depois de devidamente formalizada e registrada no RCPN) poderá ser registrada no Livro 3-Auxiliar do Registro de Imóveis da comarca em que os companheiros têm ou tiveram seu último domicílio sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem adquiridos;
  10. Ver NSCGJSP – Capítulo XVII (RCPN) itens nºs. 1 alínea “k”, e 113 alínea “g”, Capítulo XX (RI) itens 11, alínea “a” 11, 11, alínea “b”, 1 e 5, 58, 63.1., 80, 85, e subitem 85.1 e Provimento n. 37 do CNJ de 07/07/2014 artigos 1º, 2º e 10, e anexo já encaminhado.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 08 de Janeiro de 2.017.

CAPITULO XVII

DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS

  1. Serão registrados no Registro Civil de Pessoas Naturais:2
  2. k) a união estável, declarada judicialmente ou estabelecida por escritura pública

Da União Estável

  1. Os registros das sentenças declaratórias de reconhecimento, dissolução e extinção, bem como das escrituras públicas de contrato e distrato envolvendo união estável, serão feitos no Livro “E”, pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais da Sede, ou onde houver, no 1º Subdistrito da Comarca em que os companheiros têm ou tiveram seu último domicílio, devendo constar:
  1. a) a data do registro;
  2. b) o prenome e o sobrenome, datas de nascimento, profissão, indicação da numeração das Cédulas de Identidade, domicílio e residência dos companheiros;
  3. c) prenomes e sobrenomes dos pais;
  4. d) data e Registro Civil das Pessoas Naturais em que foram registrados os nascimentos das partes, seus casamentos e, ou, uniões estáveis anteriores, assim como os óbitos de seus outros cônjuges ou companheiros, quando houver;
  5. e) data da sentença, Vara e nome do Juiz que a proferiu, quando o caso;
  6. f) data da escritura pública, mencionando-se no último caso, o livro, a página e o Tabelionato onde foi lavrado o ato;
  7. g) regime de bens dos companheiros.
  1. Após o aperfeiçoamento dos registros referidos no item anterior, deverá o Oficial

anotá-los nos atos anteriores, com remissões recíprocas, se lançados em seu Registro Civil das Pessoas Naturais, ou fará comunicação ao Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais em que estiverem os registros primitivos dos companheiros.

  1. Admitir-se-á o registro da união estável do solteiro ou viúvo e, também, do divorciado judicialmente ou por escritura pública, efetuando-se a comunicação e anotação referidas no item anterior.
  1. Após os registros das sentenças e escrituras públicas, as ocorrências dos itens constantes nesta Seção VIII, referentes à Interdição, Emancipação, Ausência, Morte Presumida e União Estável, serão comunicadas pelo Oficial da Sede ou do 1º Subdistrito, ao Oficial do Registro Civil em que estiverem os registros primitivos, para a devida anotação.

CAPÍTULO XX

DO REGISTRO DE IMÓVEIS

  1. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
  2. a) o registro de: convenções antenupciais e das escrituras públicas que regulem regime de bensdos companheiros na união estável (Livro 3);
  1. b) a averbação de: convenções antenupciais, das escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável e dos regimes de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges ou companheiros, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento ou ao contrato ou reconhecimento judicial da união estável;
  1. casamento, da alteração de nome por casamento ou por separação judicial, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro e nas pessoas nele interessadas, inclusive a alteração do regime de bens e da união estável declarada judicialmente ou estabelecida por escritura pública registrada no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais;
  1. escrituras públicas de separação, divórcio e dissolução de união estável, das sentenças de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

NOTA: A escritura pública de separação, divórcio e dissolução de união estável, a sentença de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento será objeto de averbação, quando não decidir sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmar permanecerem estes, em sua totalidade, em comunhão, atentando-se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio “pro indiviso”.

  1. São requisitos da matrícula:

63.1. Sendo o proprietário casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos companheiros na união estável.

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Livro nº 3 – Registro Auxiliar

  1. O Livro nº 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.
  1. Serão registrados no Livro nº 3
  2. d) as convenções antenupciais e as escrituras públicas que regulem regime de bens dos companheiros na união estável;
  1. As escrituras antenupciais e as escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de Imóveis da comarca em que os cônjuges ou companheiros têm ou tiverem seu último domicílio sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos.

85.1. O registro da convenção antenupcial ou da escritura pública envolvendo regime de bens na união estável mencionará, obrigatoriamente, os nomes e a qualificação dos cônjuges ou companheiros, as disposições ajustadas quanto ao regime de bens e a data em que se realizou o casamento ou da escritura pública, constante de certidão que deverá ser apresentada com a escritura.

Se essa certidão não for arquivada em cartório, deverão ainda ser mencionados no registro o cartório em que se realizou o casamento, o número do assento, o livro e a folha em que tiver sido lavrado ou do registro da escritura envolvendo a união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais.

Penhora sobre Usufruto

É possível averbar a penhora sobre o “exercício” do usufruto?

Foi protocolada via Arisp um penhora online, envolvendo 2 imóveis. Ocorre que o executado é detentor apenas do usufruto vitalício do imóvel.

Resposta:

 

  1. No caso foram/serão penhorados os exercícios dos usufrutos constantes das matrículas, até por que o usufruto é impenhorável, ou seja, o direito real do usufruto, pela sua própria natureza, é impenhorável, como deixa patente o já comentado e discutido artigo n. 1.393 do CC, ao vedar de forma expressa a sua alienação, a não ser ao proprietário da coisa, carregando como conseqüência lógica, a impossibilidade de ser levado a leilão na hipótese de o débito exequendo não ser saldado.
  2. Não há como questionar a possibilidade efetiva e processual da penhora do exercício do direito atinente ao usufruto, como expressamente previsto no art. 656 do CPC/73 atuais artigos 847/848 CPC/15, que se caracteriza pela possibilidade de se apoderar dos frutos civis que o bem pode render. Essa possibilidade processual da referida constituição deve ser avaliada pelo juízo da execução em decorrência das ressalvas feitas nos itens do artigo 833 do CPC, e que, no entanto não implica a viabilidade de seu acesso a tabual registral, já que os atos registrários são regrados pela tipicidade como elencados taxativamente no art. 167, I e II, da Lei 6.015/73, não sendo dado ao registrador promover registro ou averbação de atos não previstos especificamente em dispositivo legal. Desnecessário dizer que o exercício do usufruto não está previsto no referido elenco.
  3. A penhora sobre o exercício do usufruto não é efetivamente, um direito real, e sim efeito deste. Desde que contenha expressão econômica, com a qual o credor poderá obter rendimentos periódicos para salvar o seu crédito, é plenamente viável a restrição; não sobre o direito real propriamente dito, inalienável e impenhorável pela sua própria índole.
  4. Enfim, a penhora não pode recair sobre o direito do usufruto, mas sobre o exercício desse direito, como o qual o credor poderá obter rendimentos periódicos para pagamento de seu crédito (MS 138.661, 2º TACivSP).
  5. No entanto a penhora do exercício do usufruto por ser direito obrigacional e pessoal não poderá acessar o Serviço de Registro de Imóveis.
  6. Ainda que se argumente ser licito e absolutamente necessário o registro da penhora sobre o exercício do usufruto, como forma de prevenir o desconhecimento de terceiros numa possível aquisição da nua propriedade do imóvel, o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo negou acesso na matrícula, penhora sobre o direito de exercício do usufruto, por tratar-se de direito pessoal e não real (APC 95.768-0/4 – Comarca de Ribeirão Preto SP., 19-12-2.002 – Des. Luiz Tâmara).
  7. Discorrendo sobre o mesmo tema, a E. Corregedoria Geral da Justiça Paulista, em parecer no processo nº. CGJSP 32008/82.514 de 19-05-2.009, do Juiz Walter Rocha Barone, aprovado pelo desembargador Ruy Pereira Camilo, inviabilizou a averbação da constituição (penhora) sobre o exercício do usufruto, por ser direito pessoal e pela inexistência de previsão legal para o ato na tabula predial.
  8. Eventual título judicial de mandado de registro de penhora de direito real de usufruto não merece ingresso, salvo melhor juízo. O fundamento legal para impedir o acesso repousa na clara disposição do art. 1.393 do CC em conexão com o artigo 833, I do CPC. O artigo 833, I, do CPC elenca como expressamente impenhorável o bem inalienável. Consabido que da inalienabilidade resulta a impenhorabilidade. Logo, o direito real do usufruto é impenhorável.
  9. Admite-se, única e tão somente, que apenas o exercício do usufruto possa ser objeto de penhora, desde que tenhas expressão econômica. A penhora recairá, sobre a faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa, sobre a sua utilidade em suma. Mas esta cessão não tem acesso ao registro predial.
  10. Em suma é perfeitamente possível a penhora do exercício do usufruto desde que tenha expressão econômica, no entanto não poder ser averbado no Registro de Imóveis, a uma por falta de previsão legal, e a duas por tratar de direito pessoal e obrigacional.

 

 

(Ver Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Ademar Fioranelli – Arisp – Editora Quinta  – 2.013 páginas 101/105) (anexo)

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 06 de Setembro de 2.018.

Cédula de Crédito Bancário – Termo de Garantia como Documento Anexo

Foi apresentada uma Cédula de Crédito Bancário e gostaria de saber como devo proceder ao registro, pois,  juntamente com a CCB, foi apresentado o Termo de Constituição de Garantia. Não sei se devo realizar  um ou dois registros, ou averbar o termo à margem do registro da Cédula, depois de efetuá-lo.

Também gostaria de saber como faço a cobrança dos emolumentos.

Resposta:

 

  1. Nos casos de Cédulas de Crédito Bancário a constituição da garantia poderá ser feita na própria cédula ou em documento separado como é o caso (artigo 32 da Lei 10.931/04);
  2. Já nos termos do artigo 42 da citada Lei a validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros;
  3. Na CCB emitida há a garantia de aval, e poderia ser registrada em Registro de Imóveis, e mesmo sem garantia, ocorre que o seu registro em Registro de Imóveis, conforme item anterior é prescindível, no entanto possível;
  4. Já com relação ao termo de constituição de garantia, e que tem como garantia a cessão fiduciária dos direitos creditórios de depósitos (certificado de depósito bancário) no valor de R$ 77.000,00, deverá ser registrada em Registro de Títulos e Documentos nos termos doa artigos de nºs. 127 I e 129 parágrafo 9º da Lei de Registro Públicos, no domicilio ou sede das partes (artigo 130 da LRP). Ver também artigo 51 da Lei 10.931/04 (cessão de crédito de direitos creditórios – outros);
  5. Portanto a CCB poderia ser registrada em RI, somente a CCB (aval) e o Termo de Constituição de Garantia realizado por Instrumento Particular em Garantia da Dívida pela emitente creditada da CCB indicada no termo registrado em RTD, no domicílio ou sede das partes (artigo 130 da LRP);
  6. Para que não haja questionamentos deve a serventia solicitar um requerimento simples (mesmo sem o reconhecimento de firma) dos interessados solicitando o registro da CCB em RI (se for o caso, pois prescindível como dito alhures) e do Termo de Constituição de Garantia em RTD. Entretanto como do Termo não consta a sede das pessoas jurídica deverá ser juntado para o registro em RTD a CCB que o termo faz menção a ela, pois nela consta a sede da emitente/creditada e da credora.
  7. Emolumentos RI e RTD, à base de calculo de R$ 77.000,00. Em RTD mais o anexo CCB considerado nesse caso sem valor declarado (o valor declarado já esta no Termo) mais o valor subitem 2.2. da Tabela III (RTD) alínea “b” do item “2” (dois) por página que acrescer.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Setembro de 2.018.

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO

.        Art. 32. A constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal circunstância.

        Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta Lei.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: (Renumerado do art. 128 pela Lei nº 6.216, de 1975).

        I – dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;

  Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: (Renumerado do art. 130 pela Lei nº 6.216, de 1975).

        9º) os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento.

        Art. 130. Dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura pelas partes, todos os atos enumerados nos arts. 128 e 129, serão registrados no domicílio das partes contratantes e, quando residam estas em circunscrições territoriais diversas, far-se-á o registro em todas elas. (Renumerado do art. 131 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Alienação Fiduciária e Divórcio c/ Partilha

Fulano e Beltrana (casados) alienaram para Caixa Federal o terreno que possuíam. Divorciaram-se e o imóvel ficou 50% para cada um. Agora Fulano adquiriu a parte de Beltrana.

A Caixa Federal fez um contrato de cessão de direitos e obrigações com assunção da dívida e ratificação da alienação fiduciária. Está correto? ou deverá ser compra e venda dos 50% do imóvel?

Resposta:

  1. Pelo que pude entender a alienação acima referida se – trata de alienação fiduciária;
  2. Pela partilha por ocasião do divorcio do casal a CEF deveria nos termos do artigo n. 29 da Li 9.514/97 ter dado a sua anuência;
  3. No entanto ao meu sentir a partilha por ocasião do divórcio não foi registrada no Registro de Imóveis;
  4. Não há venda e compra da propriedade (imóvel) até porque com o registro da alienação fiduciária a cedente não é mais proprietária do imóvel, mas sim da propriedade resolúvel, ou seja, dos direitos e obrigações de fiduciante, e é isso que se transmite, pois a propriedade após o registro da alienação fiduciária é da CEF, o devedor fiduciante tem somente a expectativa do direito de propriedade caso venha a quitar a dívida (artigo 25 da Lei 9.514/97);
  5. Desta forma o correto a ser feito é a averbação da cessão dos direitos e obrigações de 50% de Joana para Luiz;
  6. O mais importante é que a CEF deu a sua anuência necessária para a transferência por averbação (artigo 29 da lei citada);
  7. A ITBI deverá recolhida;
  8. Portanto averba-se o divórcio com a apresentação de certidão de casamento atualizada contendo nela a averbação do divórcio pelo RCPN. Para em seguida averbar-se a cessão dos direitos e obrigações da alienação fiduciária (averbação porque consoante NSCGJSP – Capítulo XX)
  9. Em caso de pagamento total da dívida pelo cessionário a CEF outorgará a quitação para o cancelamento da alienação fiduciária pelos procedimentos do artigo 25 e seus parágrafos da Lei 9.514/97;
  10. Emolumentos com valor declarado pelo valor da cessão (dívida) .

 

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo 23 de Agosto de 2.018.

Cadastro Ambiental – Mera Observação de Regularidade Formal

Foi protocolado o pedido de georreferenciamento de imóvel rural matriculado, com o CAR ( Cadastro Ambiental Rural ), acompanhado de planta e memorial descritivo da especialização da área de reserva existente no CAR que é de 5.54 hectares.

A área de reserva legal do CAR não corresponde aos 20% necessários.

O proprietário do imóvel não concorda com a proposta de reserva além do que existe no imóvel.

Ele pesquisou em todos os cartórios da região e todos estão fazendo o geo apenas com a inscrição do CAR, com qualquer área de reserva e até sem constar área de reserva no CAR.

Como proceder?

Resposta:

  1. A rigor nos termos do inciso I do artigo 12 da Lei 12.651/12 a Reserva Legal ou o CAR deveria ser na proporção de 20% da área do imóvel rural, ou seja, 34,09 hectares, correspondente a 20% da área de 170,4648 hectares;
  2. A dispensa de área inferior poderá ser feita pelo órgão ambiental e em conformidade com o parágrafo único do artigo 3º da Lei 12.651/12 e artigo 3º da Lei 11.326/06, que não é o caso;
  3. No entanto conforme explica Marcelo Augusto Santana de Melo, o Registro de Imóveis quando confere publicidade da Reserva Florestal Legal não fiscaliza a porcentagem nem existência de cobertura florestal, não é função inerente a qualificação registral;
  4. Portanto, entendo s.m.j., de que o georreferenciamento poderá ser averbado assim como o CAR.

 

São Paulo, 04 de Setembro de 2.018.

 

Pergunta:

Gostaria de saber se está correta nossa interpretação quanto ao seguinte caso: Foi apresentado um título que envolve desmembramento de imóvel rural, sendo exigido o comprovante de inscrição no CAR – Cadastro Ambiental Rural, nos termos do item 125.2, do Capítulo XX das NSCGJ. O requerente apresentou um comprovante de inscrição no CAR com um percentual de 2,1% de área de reserva legal do imóvel. Ocorre que o percentual mínimo permitido é de 20% do imóvel, nos termos do artigo 12 do Código Florestal. O interessado argumenta que em virtude de sua propriedade ser inferior a 4 módulos fiscais, e conforme o artigo 67 do mesmo Código ele está desobrigado ao percentual mínimo estabelecido. Na nossa interpretação para obter a dispensa, não basta apenas a área do imóvel, é necessário também se enquadrar ao parágrafo único do artigo 3º do Código Florestal, e simultaneamente aos requisitos do artigo 3º da Lei nº 11.326/2006, sendo tal dispensa aceita, somente quando expressamente expedida pelo Órgão Ambiental competente, que irá avaliar se o interessado atende ou não ao exigido.

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, a dispensa da manutenção da Reserva Florestal Rural deve ser expressamente declarada pelo órgão ambiental competente. Neste ponto, entendemos correto o raciocínio do Oficial Registrador.

Entretanto, entendemos que isto não impede o desmembramento pretendido.

Sobre o assunto, vejamos o que nos explica Marcelo Augusto Santana de Melo, em trecho do artigo intitulado “A Publicidade da Reserva Florestal Legal”, reproduzido na Revista de Direito Imobiliário nº 77, p. 54:

“O Registro de Imóveis quando confere publicidade da Reserva Florestal Legal não fiscaliza a porcentagem nem existência de cobertura florestal, não é função inerente a qualificação registral. A função ambiental do Registro de Imóveis de espaços protegidos é circunscrita tão somente em espelhar informações ambientais contidas e criadas no cadastro ambiental, a obrigação ambiental não é criada com o registro que apenas potencializa a publicidade ambiental, tornando-se pública e com acesso a todos.”

Data: 06/08/2010

LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012.

Art. 3o  Para os efeitos desta Lei, entende-se por:

V – pequena propriedade ou posse rural familiar: aquela explorada mediante o trabalho pessoal do agricultor familiar e empreendedor familiar rural, incluindo os assentamentos e projetos de reforma agrária, e que atenda ao disposto no art. 3o da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006;

.                  Parágrafo único.  Para os fins desta Lei, estende-se o tratamento dispensado aos imóveis a que se refere o inciso V deste artigo às propriedades e posses rurais com até 4 (quatro) módulos fiscais que desenvolvam atividades agrossilvipastoris, bem como às terras indígenas demarcadas e às demais áreas tituladas de povos e comunidades tradicionais que façam uso coletivo do seu território.        (Vide ADC Nº 42)          (Vide ADIN Nº 4.903)

Art. 12.  Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:                      (Redação dada pela Lei nº 12.727, de 2012).

II – localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).

 

LEI Nº 11.326, DE 24 DE JULHO DE 2006.

Estabelece as diretrizes para a formulação da Política Nacional da Agricultura Familiar e Empreendimentos Familiares Rurais.

Art. 3o  Para os efeitos desta Lei, considera-se agricultor familiar e empreendedor familiar rural aquele que pratica atividades no meio rural, atendendo,  simultaneamente, aos seguintes requisitos:

I – não detenha, a qualquer título, área maior do que 4 (quatro) módulos fiscais;

II – utilize predominantemente mão-de-obra da própria família nas atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento;

III – tenha percentual mínimo da renda familiar originada de atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento, na forma definida pelo Poder Executivo;                     (Redação dada pela Lei nº 12.512, de 2011)

IV – dirija seu estabelecimento ou empreendimento com sua família.

  • 1o O disposto no inciso I do caputdeste artigo não se aplica quando se tratar de condomínio rural ou outras formas coletivas de propriedade, desde que a fração ideal por proprietário não ultrapasse 4 (quatro) módulos fiscais.
  • 2o São também beneficiários desta Lei:

I – silvicultores que atendam simultaneamente a todos os requisitos de que trata o caput deste artigo, cultivem florestas nativas ou exóticas e que promovam o manejo sustentável daqueles ambientes;

II – aqüicultores que atendam simultaneamente a todos os requisitos de que trata o caput deste artigo e explorem reservatórios hídricos com superfície  total de até 2ha (dois hectares) ou ocupem até 500m³ (quinhentos metros cúbicos) de água, quando a exploração se efetivar em tanques-rede;

III – extrativistas que atendam simultaneamente aos requisitos previstos nos incisos II, III e IV do caput deste artigo e exerçam essa atividade artesanalmente no meio rural, excluídos os garimpeiros e faiscadores;

IV – pescadores que atendam simultaneamente aos requisitos previstos nos incisos I, II, III e IV do caput deste artigo e exerçam a atividade pesqueira artesanalmente.

V – povos indígenas que atendam simultaneamente aos requisitos previstos nos incisos II, III e IV do caput do art. 3º;                    (Incluído pela Lei nº 12.512, de 2011)

VI – integrantes de comunidades remanescentes de quilombos rurais e demais povos e comunidades tradicionais que atendam simultaneamente aos incisos II, III e IV do caput do art. 3º.                   (Incluído pela Lei nº 12.512, de 2011)

  • 3o O Conselho Monetário Nacional – CMN pode estabelecer critérios e condições adicionais de enquadramento para fins de acesso às linhas de crédito destinadas aos agricultores familiares, de forma a contemplar as especificidades dos seus diferentes segmentos.                    (Incluído pela Lei nº 12.058, de 2009)
  • 4o Podem ser criadas linhas de crédito destinadas às cooperativas e associações que atendam a percentuais mínimos de agricultores familiares em seu quadro de cooperados ou associados e de matéria-prima beneficiada, processada ou comercializada oriunda desses agricultores, conforme disposto pelo CMN.                        (Incluído pela Lei nº 12.058, de 2009)

Cédula Rural Pignoratícia Hipotecária Vencida – Possibilidade de Registro

Recebemos uma cédula rural pignoratícia e hipotecária já vencida. Para registro da hipoteca cedular, do penhor e da cédula é necessário vir um aditivo já prorrogando seu prazo?

Resposta:

 

Tratando-se de Cédula hipotecária a única possibilidade de recusa de título tendente a constituir hipoteca seria na hipótese de ter sido pactuado há mais de trinta anos, posto que depois desse prazo a hipoteca somente possa ser reconstituída por novo título.

Entretanto, no caso em mesa, (Cédula rural Pignoratícia e Hipotecária) por cautela deverá ser solicitado à apresentação mediante ciência antecipada ou requerimento de ambas as partes, credor e devedor, ou a apresentação do aditivo juntamente com a cédula, para fins de registro desta e a averbação do aditivo.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 03 de Setembro de 2.018.

Seguem:

Data: 18/03/2015
Protocolo: 12684
Assunto: Cédulas de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Cédula de Crédito à Exportação. Vencimento. Registro – impossibilidade. Mato Grosso.

Pergunta:

Foi apresentado nesta Serventia uma Cédula de Crédito a Exportação para registro. Acontece que a referida Cédula encontra-se vencida. Haveria possibilidade de se registrar a cédula? Considerando ela um ativo financeiro, ela estando vencida não perderia essa qualidade de ativo financeiro?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, a Cédula de Crédito à Exportação é um título de crédito que somente prescreverá anos após o seu vencimento. E até mesmo depois de prescrita, o Protesto Cambial é admitido, não sendo atribuição do Tabelião de Protestos conhecer de prescrição ou decadência de título de crédito.

Do ponto de vista do Registro de Imóveis, a cédula vencida também pode ser acolhida, até mesmo se já estiver prescrita, posto que também ao Registrador de Imóveis não cabe conhecer estas circunstâncias.

O Colégio Registral do RS já enfrentou a questão:

“Consulta 235/2014 – RI – Cédula Crédito Bancário – Hipoteca – Vencida – Registro

PERGUNTA:

Tenho o seguinte caso prático:

Foi apresentada para registro, uma CCB (Cédula de Crédito Bancário), já vencida em 30/05/2012, na qual foram hipotecados em 2º grau ( o 1º grau é para o mesmo credor), 2 imóveis, um deles foi arrematado e não é mais de propriedade do emitente e o outro, após o registro da hipoteca em 1º grau (para o mesmo credor), foram registradas 2 penhoras e averbadas a  existências de  6 execuções (art. 615-A do CPC).

Minha dúvida:

1º – É possível o registro de documento já vencido?

2º – Como um dos imóveis dados em hipoteca, foi arrematado (não é mais de propriedade do emitente), é possível o registro somente em relação ao outro imóvel que ainda é de propriedade deste? Se é possível, devo solicitar um requerimento no qual a credora requer o registro somente em relação a este imóvel e também neste mesmo requerimento, dizer que tomou conhecimento das 2 penhoras e 6 averbações de execuções constantes da matrícula (isto porque na data da emissão da CCB, estes ônus não existiam e não constaram da mesma)?

RESPOSTA:

Inicialmente, necessário esclarecer se as penhoras não são originárias de execução da UNIÃO ou suas autarquias, hipótese em que vigora o disposto no art. 53 Lei 8.212/91, que torna o bem penhorado indisponível.

Quanto ao fato de estar vencida a CCB e a repercussão do fato na hipoteca, há questionamento anterior respondido sobre o tema:

Publicada em 12/07/2013

O prazo fixado para o pagamento se refere à dívida, não à hipoteca, conforme ressaltam TITO FULGÊNCIO (Direito Real de Hipoteca, Forense, 2ª ed. 1978, vol. I, p. 84) e PONTES DE MIRANDA (Tratado de Direito Privado, Ed. Revista dos Tribunais, 3ª ed., 1983, vol. XX, p. 22). Na lição de TUPINANBÁ NASCIMENTO (Hipoteca, Aide Editora, 2ª ed. 1996, p. 61) “O prazo de vigência da hipoteca se liga a outras regras. Ou o contrato vai indicar o termo de duração ou sua vigência será enquanto perdurar a dívida.”

Portanto, a primeira análise a ser feita é se o prazo já vencido diz respeito ao pagamento da dívida ou se é da hipoteca.

Mas mesmo que tenha sido fixado prazo para a hipoteca, ainda assim podem existir circunstâncias que não cabem ao Registrador conhecer, como interrupção ou suspensão de prazo prescricional. Se não podem ser levadas em consideração eventuais prescrição ou decadência nos títulos de crédito levados ao Tabelionato de Protestos (CNNR, artigo 716, § 1º), com igual razão se pode considerar que o Registro de Imóveis também não deve levá-las em conta.

O Código Civil elenca nos artigos 1.499 e 1.500 as causas que determinam a extinção da hipoteca, e dentre elas não se encontra o vencimento do prazo.

É bem verdade que no caso em tela ainda não há hipoteca, posto que vale a máxima de que “hipoteca não inscrita é hipoteca inexistente”. O que existe é apenas um ajuste para constituição do direito real como garantia de dívida. Se a dívida não foi saldada, a hipoteca permanece ou, neste caso, o pacto de constituição da hipoteca. Mas ainda assim é preciso levar em consideração que a Lei dos Registros Públicos estabelece a obrigatoriedade e constitutividade do registro da hipoteca (artigos 169 e 172) sem, no entanto, estabelecer prazo de validade para os títulos.

Parece-nos que a única possibilidade de recusa de registro de título tendente a constituir hipoteca seria na hipótese de ter sido pactuado há mais de trinta (30) anos, posto que depois deste prazo a hipoteca somente pode ser reconstituída por novo título (artigo 1.485 do CC).

Agradecemos as referências elogiosas, o animo que nos move fica aumentado e gratificado.

Atenciosamente

Colégio Registral RS (Fonte: http://www.colegioregistralrs.org.br/associado_perguntaeresposta_resposta.asp?codArea=5&codPerg=198)

Por fim, é medida de todo salutar a apresentação de requerimento solicitando a cindibilidade do título a fim de registrar-se a hipoteca apenas sobre o bem disponível, bem como para informar o conhecimento da existência das 2 penhoras e das 6 averbações premonitórias constantes da matrícula.

Saudações,

Colégio Registral RS”

Data: 20/03/2012
Protocolo: 8832
Assunto: Cédulas de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Cédula rural pignoratícia. Prazo – vencimento. Mato Grosso.

Alteração Incorporação – Anuência dos Adquirentes Necessária

Temos uma incorporação registrada na matrícula nº xxxx, referente ao empreendimento composto de 03 torres e 96 apartamentos.

Do referido registro, consta que: “Cada apartamento terá o direito ao uso de uma vaga de garagem de veículo de porte médio “descoberta”, cuja localização será definida através de sorteio que será realizado em Assembléia Geral dos condôminos”.

E também: “Das Vagas de Garagem: O condomínio possuirá 110 vagas de garagem descobertas, devidamente demarcadas no projeto de construção, com capacidade para estacionamento de um veículo de porte médio em cada uma, sendo: 1 vaga na frente do condomínio, destinada aos portadores de necessidades especiais; 4 vagas também na frente do condomínio, destinadas aos visitantes; 96 vagas localizadas na parte interna do condomínio, que serão usadas exclusivamente pelos proprietários dos apartamentos, os quais terão direito ao uso de uma vaga cada um; e, 9 vagas também localizadas na parte interna do condomínio, que serão destinadas aos visitantes e prestadores de serviços”.

Agora, juntamente a averbação da construção e o registro da instituição e especificação do condomínio, o interessado está requerendo também a alteração da incorporação, nos seguintes termos:

“a) A INCORPORADORA pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, RETIFICA como de fato na verdade RETIFICADO tem a incorporação do mencionado condomínio, para constar que de acordo com o projeto de substituição aprovado pela Prefeitura Municipal, a edificação sofreu as seguintes alterações:

Diminuição do número de vagas para veículos, localizadas no pavimento térreo, passando a possuir o total de 103 vagas, sendo 96 vagas, designadas de 01 a 96, destinadas aos apartamentos, 07 vagas de uso comum do condomínio (01 vaga externa para P.N.E e 04 vagas externas para visitantes, designadas 01 a 04; 01 vaga interna para P.N.E e 01 vaga interna para carga/descarga/visitante)”.

Juntamente com o requerimento foi apresentado o projeto de alteração da localização das vagas de garagens, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal.

Acontece que, já foram vendidas e registradas várias frações ideais do terreno (vinculadas à futuras unidades do empreendimento) e nós exigimos a anuência de todos esses compradores.

Dá pra fazer o registro sem a anuência dos compradores das frações ideais?

Resposta:

 

  1. Como houve alteração do projeto de Incorporação registrado, alterando as unidades de vagas de garagens (de uso comum) diminuindo 09 (nove) vagas de visitantes, criando mais uma para os portadores de necessidades especiais, e uma para carga/descarga/visitantes, a alteração deverá contar com a anuência de todos os proprietários de fração ideal de futura unidades autônomas que tenham seus títulos registrados. E se casados forem do marido e mulher, à exceção se casados pelo regime da separação absoluta de bens (artigo 1.647 do CC), e isso nos termos dos artigos 1.351 do CC e 43, inciso IV da Lei 4.591/64;
  2. Como o projeto também foi aprovado pelo GRAPROHAB (item 224.3, alínea “a” do Capítulo XX das NSCGJSP) a alteração também deverá contar com a anuência ou aprovação daquele órgão.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 02 de Setembro de 2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.           (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

 

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas às seguintes normas:

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

 

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

224.3. Quando do registro da incorporação ou instituição, deve ser exigida, também, prova de aprovação pelo GRAPOHAB, desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos (Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º, inciso IV):

  1. a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00 m²;
  2. b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública;
  3. c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².