Incorporação – Cessão de Direitos – Recuperação Judicial

Preciso de um auxilio no tocante a um caso de condomínio de casas, a serem construídas.

Temos um caso aqui, de uma incorporadora que está em processo de recuperação judicial. 

Ela já vendeu todas as unidades autônomas (terrenos, vinculados a futuras construções).

As obras de infraestruturas  e a área comum construída foram entregues e averbadas na matrícula mãe.

Agora pretende fazer um escritura de cessão das obrigações de incorporador, o senhor acha possível ou viável ??

Nesse tipo de empreendimento a nova “incorporadora” somente administraria e organizaria a construção das casas, visto que é de responsabilidade do comprador esta construção.

Já fora registrada uma escritura de Dação em pagamento onde a incorporadora original repassou algumas unidades a titulo de pagamento por esse serviço, agora estão querendo somente definir essa situação.

Resposta:

  1. A cessão deverá ser das obrigações e dos direitos da incorporação inclusive com a alienação do terreno e a juntada dos novos documentos da cessionária (nova incorporadora responsável) e que deve contar com a anuência dos proprietários das unidades já alienadas para a liberação completa do incorporador alienante/cedente. Pois se realizada a cessão da incorporação (direitos e obrigações + terreno) sem a anuência dos adquirentes das unidades, o incorporados cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário (RDI de n. 3 Janeiro/79 – Contrato de Incorporação Imobiliária – pagina 59);
  2. A rigor o fato de a incorporadora em recuperação judicial e por tratar-se de alienação e cessão de direitos e obrigações da incorporação que não pertencem ao seu ativo permanente, mas ao ativo circulante, não impediriam a alienação do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação nos termos dos artigos de nºs 27, II, alienas a, b e c, 49, parágrafos 1º e 2º, 66 (especialmente) e 74 da Lei n. 11.101/05;
  3. Entretanto como além da alienação do terreno onde assentada a incorporação edilícia de casas, haverá a cessão das obrigações da incorporação, e repasse da administração das construções, inclusive que não pode ser somente dos adquirentes, em face da própria legislação que rege o condomínio edilício e incorporações (Lei 4.591/64 e CC), e também cessão dos direitos com recebimento de créditos que mesmo eventuais e por não se tratar de mera administração inclusive já com a dação em pagamento já registrada, sem qualquer autorização do juízo da recuperação judicial entendo s.m.j., de que deverá ser solicitada a apresentação de autorização do Juízo da Recuperação Judicial mediante alvará judicial, até mesmo para maior segurança jurídica e eventual responsabilização do Registro de Imóveis.

 

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 28 de Agosto de 2.017.

LEI No 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

  Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

        II – na recuperação judicial:

  1. a) fiscalizar a administração das atividades do devedor, apresentando, a cada 30 (trinta) dias, relatório de sua situação;
  2. b) fiscalizar a execução do plano de recuperação judicial;
  3. c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

  • 1oOs credores do devedor em recuperação judicial conservam seus direitos e privilégios contra os coobrigados, fiadores e     obrigados de regresso.
  • 2oAs obrigações anteriores à recuperação judicial observarão as condições originalmente contratadas ou definidas em lei, inclusive no que diz respeito aos encargos, salvo se de modo diverso ficar estabelecido no plano de recuperação judicial.

    Art. 66. Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comitê, com exceção daqueles previamente relacionados no plano de recuperação judicial.

 Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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