Cessão Fiduciária de Créditos – Praça de Pagamento

A pedido do pessoal do Títulos e Documentos:

Vendo os documentos enviados, a duvida é se há necessidade estar preenchido o campo “praça de pagamento”.

Cedente Garantidora: XIRIRICA DO BRASIL LTDA, com sede nesta comarca.

Cessionário – BANCO SANTANDER (BRASIL S/A), com sede em São Paulo Capital.

Contratos apresentados:

  1. Cessão fiduciária de duplicatas – Valor. R$ 483.673,73
  2. Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios (Direitos creditórios de uso de recursos existentes na conta corrente de titularidade da Garantidora.
  3. Eventuais outros créditos (cheques, contratos, etc.)

Quanto à cessão Fiduciária ver: artigos nºs 286 e seguintes do CC., 66-B, parágrafo 3º da Lei n. 4.728/66, 129, parágrafo 9º da LRP

Quanto ao local de registro artigo n. 130 da LRP

Quanto ao lugar do pagamento – artigo n. 327 e seguintes do CC.

Resposta:

  1. A Praça ou o lugar do pagamento é o local do pagamento do débito, ou seja, via de regra o domicilio do devedor, o foro eleito, ou seja, se as partes convencionares diversamente, ou se o contrato resultar de Lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias (artigo 327 do CC, antes citado);
  2. Portanto no caso de cessão fiduciária de créditos de recursos existentes em conta corrente da garantidora, não há propriamente praça de pagamento, é o local/agência bancária da conta corrente;
  3. No mais a praça de pagamento será as dos títulos de crédito (duplicatas), ou os constantes do contrato;
  4. Não há praça de pagamento da cessão dos créditos, portanto para os registros desses contratos em RTD (validade contra terceiros/data/conservação), não haverá o preenchimento do campo “Praça de Pagamento”, até porque entre uns e outros títulos será diversa.
  5. No entanto Nos termos do artigo n. 47, I, alínea “c” e artigo 48 da Lei n. 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604 , Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Publico – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da cedente garantidora.

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 09 de Março de 2.017.

LEI Nº 8.212, DE 24 DE JULHO DE 1991.

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

I – da empresa:

  1. c) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem móvel de valor superior a Cr$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil cruzeiros) incorporado ao ativo permanente da empresa; 19

ANEXO.

19 Valores atualizados a partir de 1º de junho de 1998, para R$ 15.904,18 (quinze mil, novecentos e quatro reais e dezoito centavos)

Execução de Alimentos – Averbação Premonitória

Foi recebida por esta serventia o documento anexo : Execução de alimentos – obrigação de fazer.

Pergunta-se como proceder neste caso? Há possibilidade de ser averbado?

Deve-se somente “noticiar” a existência da ação?

 

Resposta:

 

  1. O Oficio judicial é considerado ordem emanada do poder judiciário;
  2. No caso na ordem/oficio é determinado ao Registro de Imóveis a proceder à inscrição da dívida do executado sobre o imóvel objeto da matrícula de nº xxxxx, onde anexado Certidão para Protesto da Dívida atualizada no valor de R$ 7.981,52, mais para fins de publicidade;
  3. Portanto entendo s.m.j. de que a decisão judicial poderá ser averbada junto a matrícula do imóvel nos termos do artigo nº 167, II, 12 da LRP;
  4. Aliás, de certa forma a averbação também seria possível nos ternos do artigo de nº 54, II da Lei 13.097/15;
  5. Após a averbação comunica-se o Juízo enviando certidão da matrícula.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 28 de Agosto de 2.018.

LEI Nº 13.097, DE 19 DE JANEIRO DE 2015.

Art. 54.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:         (Vigência)

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

Empresário Individual – Não tem Personalidade Jurídica

Recebemos um desmembramento todo em nome do empresário individual.

Este imóvel, objeto do desmembramento, foi adquirido pela pessoa física, o qual, com outorga conjugal, o destinou a atividade empresarial que desempenha como empresário individual.

Sendo assim, gostaríamos de saber se há problemas toda a documentação vir em nome do empresário individual.

Resposta:

 

 

  1. O empresário individual, assim como as antigas firmas individuais, não tem personalidade jurídica;
  2. As aquisições são feitas em nome da pessoa física que poderá dar destinação desse imóvel adquirido para fins empresariais, para que assim possa exercer as suas atividades empresariais;
  3. Contudo assim como as aquisições, qualquer alienação, oneração com a anuência conjugal, se casado for nestes dois últimos casos, a não ser que já tenha dado destinação a atividade empresarial, deverá ser feito em nome da pessoa física (que exerce a atividade com empresário individual com a denominação de X, inscrito no CNPJ/MF sob o nº tal o que deverá constar);
  4. Portanto o desmembramento deverá ser feito em nome da pessoa física/natural especialmente o requerimento e as aberturas de novas matrículas (nome da pessoa física, com qualificação completa que exerce a atividade de empresário individual com a denominação de X, inscrito no CNPJ/MF sob o nº tal);
  5. Entretanto se (apenas) os documentos tais com planta, croqui, memoriais, atos de aprovação municipal vieram em nome do empresário individual via de regra não haverá problemas (até porque a pessoa física e jurídica se confundem). Mas o requerimento e os atos no Registro de Imóveis devem ser feitos em nome da pessoa física natural, até as aberturas das novas matrículas, pois a pessoa jurídica não tem personalidade jurídica.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 26 de Agosto de 2.018.

Doação Pura à Menor Impúbere – Alvará Desnecessário

Foi apresentada e protocolada a escritura de doação com instituição de usufruto do imóvel objeto da matricula nº.xxxx.

Os proprietários doaram a nua propriedade a seu neto, menor impúbere, nascido em 02-12-2004, representado por seus pais e tutores natos e instituíram usufruto vitalício a sua filha e genro, com a clausula de acrescer (artigo 1.411 do CC).

Constou da escritura a doação desta escritura é realizada pelo valor total de R$.3.900,00.

A escritura nos termos em que foi lavrada pode ser feito os registros?

Como é feita a cobrança dos emolumentos?

 

 

Resposta:

 

  1. A escritura está correta, constou o grau de parentesco do donatário (e dos usufrutuários). Houve a aceitação da doação (que nos termos do artigo 543 do CC seria prescindível);
  2. Não há necessidade de alvará judicial para que o menor impúbere receba a doação pura assim considerada mesmo com a reserva do usufruto (Decisão do CSM de nº 1055983-36.2015.8.26.0100
  3. O usufruto foi feito simultâneo ou conjuntivo, com o direito de acrescer (artigo 21.411 do CC) e gratuito;
  4. ITCMD isenta;
  5. Deverá ser feito um registro pela doação da nua propriedade cobrando os emolumentos pela base de 2/3 do valor venal do imóvel do presente exercício fiscal, que deverá ser apresentado. E outro registro pela instituição do usufruto que deverá ser cobrado pela base de cálculo do valor venal;
  6. Entretanto da matrícula do imóvel constou que os doadores são casados pelo regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6.515 de 26-12-1.977, e da escritura constou que estes são casados pelo regime da Comunhão Parcial de Bens, desde 29 de Outubro de 1.977, portanto antes da Lei 6.515/77 (26-12-1.977);
  7. Desta forma se eventualmente houve erro na data da realização do casamento dos usufrutuários e pais do donatário, na escritura (valendo a que consta da matrícula) a escritura deverá ser re-ratificada nesse sentido, ou mesmo por ata notarial (erro de tomada e notas), para constar a data correta do casamento (posteriormente a Lei 6.515/77 data  “x”), podendo constar somente na vigência da Lei, ou até mesmo ser aceito, se assim entender o Senhor Oficial Registrador um requerimento dos usufrutuários com firma reconhecida acompanhado de cópia autenticada da certidão de casamento com data recente (90 dias).
  8. Caso contrário se o erro for da matrícula e o casal convolou núpcias antes da Lei (6.515/77) pelo regime da CPB, deverá ser apresentado a escritura de pacto antenupcial registrada no livro 3- Auxiliar no primeiro domicilio do casal (à época era assim, hoje nas NSCGJSP consta o último domicilio do casal). E isso porque o regime comum à época antes da Lei era o da CUB. Veja a redação do artigo 258 do CC/16 (antes da alteração pela Lei 6.515/77) e procedendo a retificação na matrícula, para constar que o casamento realizou-se antes da Lei 6.515/77 constando o registro do pacto antenupcial (local data e certidão de onde registrado).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 21 de Agosto de 2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura.

 

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

Art. 1.640. Não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial. (correpondente ao 258 do CC/16,posterior a Lei 6.515/77)

Parágrafo único. Poderão os nubentes, no processo de habilitação, optar por qualquer dos regimes que este código regula. Quanto à forma, reduzir-se-á a termo a opção pela comunhão parcial, fazendo-se o pacto antenupcial por escritura pública, nas demais escolhas.

 

LEI Nº 6.515, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1977.

 Regula os casos de dissolução da sociedade conjugal e do casamento, seus efeitos e respectivos processos, e dá outras providências

 

 

 

Art 50 – São introduzidas no Código Civil as alterações seguintes:

7) “Art. 258 – Não havendo convenção, ou sendo nula, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime de comunhão parcial.”  (com sua correspondendia ao artigo 1.640 do CC/02)

 

A redação do artigo n. 258 do CC, antes da alteração introduzida pela lei n. 6.515 de 26-12-1.977 era a seguinte:

Artigo 258. Não havendo convenção, ou sendo nula, vigorará quanto ao bens, entre os cônjuges, o regime da comunhão universal

 

Carta de Adjudicação c/ Registro mesmo em Imóvel Indisponível – Alienação Forçada

Temos para ser qualificada e registrada Carta de Adjudicação exarada em processo de Execução de Título  Extrajudicial – Espécies de Contratos, tendo como requerente Fulana, com parte ideal de 5,43% do Imóvel da Matrícula nº xxxxx, sobre o qual recaem inúmeras penhoras, tendo como exequente: INSS, Fazenda Nacional; União, etc.

Pergunta: Essas penhoras impedem o registro da adjudicação aqui comentada?

 

Resposta:

  1. A rigor por tratar-se de alienação forçada nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 422 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs.1011373-65.2016.8.26.0320, 0006122-61.2016.8.26.0198 (esta abaixo reproduzida), 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o titulo poderá ser registrado independentemente das indisponibilidades em face da penhoras averbadas da União Federal, Fazenda Nacional e INSS (artigo 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91);
  2. Diferente situação seria se se tratasse de Adjudicação compulsória uma vez que não são títulos originários de expropriação judicial, e não encontram abrigo na regra de exceção;
  3. No entanto, nos termos do artigo de nº 230 da LRP, as penhoras averbadas devem ser certificadas no título após o seu registro.

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 22 de Agosto de 2.018.

  1. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012, e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrição judiciais do imóvel. (Acrescentado pelo Provimento CG nº 51/2017)

CARTA DE ADJUDICAÇÃO. INDISPONIBILIDADE DE BENS. ALIENAÇÃO FORÇADA.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0006122-61.2016.8.26.0198
LOCALIDADE: Franco da Rocha DATA DE JULGAMENTO: 20/07/2017 DATA DJ: 04/09/2017
RELATOR: MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS,
LEI: LOSS – Lei Orgânica da Seguridade Social – 8.212/1991 ART: 53 PAR: 1
ESPECIALIDADES: Registro de Imóveis

REGISTRO DE IMÓVEIS – Prévia anotação de indisponibilidade de bem imóvel. Registro de carta de adjudicação – Possibilidade – Alienação forçada – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

íntegra

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0006122-61.2016.8.26.0198, da Comarca de Franco da Rocha, em que são partes é apelante T. C. CONSTRUTORA E ENGENHARIA LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE FRANCO DA ROCHA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o regstro da carta de adjudicação. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 20 de julho de 2017.

PEREIRA CALÇAS
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação n.º 0006122-61.2016.8.26.0198
Apelante: T. C. Construtora e Engenharia Ltda.
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Franco da Rocha

Voto n.º 29.798

REGISTRO DE IMÓVEIS – Prévia anotação de indisponibilidade de bem imóvel. Registro de carta de adjudicação – Possibilidade – Alienação forçada – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por TC Construtora e Engenharia Ltda. contra a sentença de fls. 78/80, que manteve a recusa ao registro de carta de adjudicação junto à matrícula n.º 3.117 do Registro de Imóveis de Franco da Rocha.

Sustentou a apelante, em resumo, que a recusa ao registro não deve prosperar, pois a indisponibilidade não impede a alienação judicial do bem e porque a inscrição da penhora é anterior à averbação da indisponibilidade.

Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento (fls. 103/105).

É o relatório.

Apresentada carta de adjudicação, sobreveio a recusa do Oficial, sob o argumento de que houve a decretação da indisponibilidade do imóvel objeto da carta de adjudicação e que somente com o levantamento da indisponibilidade será possível o pretendido registro. A sentença prolatada em primeiro grau ratificou o teor da exigência e manteve o óbice ao registro.

O caso é de se dar provimento à apelação.

A ordem de indisponibilidade impede atos de alienação voluntária, já que a indisponibilidade implica a inalienabilidade e impenhorabilidade do bem. Contudo, a indisponibilidade não constitui óbice à alienação forçada.

Este E. Conselho Superior da Magistratura consolidou o entendimento no sentido de que a indisponibilidade obsta a alienação voluntária, mas não a forçada, em harmonia com a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça (REsp. 512.398).

E não importa se a indisponibilidade derivou de execução fiscal ou tenha sido ordenada pelo juízo da falência. As situações são equiparáveis e exigem solução idêntica.

Referido entendimento está em consonância com o item 405 do capítulo XX das NSCGJ:

“405. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG 13/2012, e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrição judiciais do imóvel”.

Nesse sentido, precedentes deste E. Conselho Superior:

“Registro de Imóveis. Dúvida. Carta de arrematação. Imóvel gravado com registro de hipoteca. Penhora em favor do credor em execução hipotecária, penhora em execução fiscal da fazenda nacional, e averbação de indisponibilidade determinada em ação de falência. Recusa do registro sob o fundamento de necessidade de prévio cancelamento dos ônus que gravam o imóvel. Alienação forçada. Registro viável de acordo com os precedentes do Conselho Superior da Magistratura. Recurso Parcialmente provido. Dúvida Procedente. (CSMSP – Apelação Cível: 3001116-49.2013.8.26.0223, Rel. Des. Elliot Akel. j. 18/11/2014).

“Registro de Imóveis. Dúvida. Arrematação de imóvel em hasta pública. Forma originária de aquisição de propriedade. Inexistência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem. Imóvel penhorado com base no art. 53, §1º, da Lei 8.212/91. Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária. Incidência de ITBI nas arrematações judiciais por expressa determinação legal – Recurso não provido”. (CSMSP – Apelação Cível: 0007969-54.2010.8.26.0604, Rel. Des. José Renato Nalini. j. 10/05/2012).

Note-se, ademais, que a adjudicação se concretizou antes da averbação da indisponibilidade e se relaciona com penhora averbada também anteriormente.

Em suma, a indisponibilidade não é óbice ao registro da carta de adjudicação, motivo pelo qual deve ser reformada a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro da carta de adjudicação.

PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Direito de Superfície – Constituição

A tabeliã da cidade vizinha entrou em contato conosco para saber se é necessário na lavratura de escritura que dispõe sobre direito de superfície, onde a parte pretende colocar duas torres em dois lotes de terreno distintos, fazer constar a área que será utilizada em cada lote para estas torres.

Seria necessário descrever os limites e as áreas das torres em cada lote? Utilizando qual fundamento legal?

 

Resposta:

  1. O Direito de Superfície além daquele do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01 – artigo 22 e seguintes que não é o caso) vem previsto nos artigos 1369/1377 do CC;
  2. Quanto ao requisitos/dados necessários além da escritura pública (decisão da 1ª VRP – Capital São Paulo de nº 1099413-38.2015.8.0100 e do CSMSP de nº 1099413-38.2015.8.26.0100) e tempo determinado, são também os do artigo 176 da LRP. No caso (direito de superfície CC) são os do credor (fundeiro) e do credor (superficiário), qualificados e verificadas a disponibilidade objetiva e subjetiva, o título, a forma do título, prazo, preço (ou declaração de que é gratuito) e demais clausulas ou condições que constem do título;
  3. Deve ser declarado no registro que fica constituído o direito de superfície sobre o imóvel ou parte dele;
  4. Nos termos do parágrafo único do artigo 1.369 do CC o direito de superfície não autoriza obra no subsolo salvo se for inerente ao objeto da concessão;
  5. Via de regra o seu objeto é o terreno (havendo posições de que é possível sua instituição em terreno já construído);
  6. Não se admite o direito de superfície perpétuo devendo haver prazo determinado (artigo 1.369 do CC), extinto o prazo outro poderá ser constituído;
  7. É perfeitamente possível o direito de superfície sobre parte do imóvel. No entanto essa parte deve ser descrita, especializada, sua determinação exata dentro do todo, viabilizando a sua perfeita identificação, se for o caso deverá ser apresentado memorial descritivo e planta para fins de localização, e independente de desmembramento;
  8. Seu registro como direito real (artigo 1.225, II do CC) será constituído pelo registro na matrícula do imóvel (matrícula mãe/matriz/original, e não em matrícula separada/descerrada;
  9. Esta ele sujeito ao recolhimento de ITBI, ou ITCMD, e a comunicação da DOI ;
  10. Ver RDI de nº 81 páginas 145 e 149.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Agosto de 2.018.

Adjudicação em Imóvel Indisponível

Foi apresentado para registro, um mandado de registro de adjudicação compulsória do imóvel objeto de matrícula, onde a requerida é a empresa proprietária do imóvel.

Consta na Averbação 01 da matrícula, uma determinação de indisponibilidade de bens, extraída dos autos Ação Cautelar Fiscal, movida pela União Federal.

Pergunta:

A indisponibilidade de bens impede o registro da carta de adjudicação compulsória?

 

Resposta:

  1. A rigor nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 405 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs. 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o titulo poderia ser registrado independentemente da indisponibilidade averbada sob o nº. AV.01/;
  2. No entanto não é o que se apresenta, pois no caso em mesa não se trata de alienação forçada propriamente dita, pois na adjudicação compulsória o Juiz supre a vontade do promissário vendedor. E não se trata, portanto de expropriação judicial. Pois as cartas de adjudicação compulsória e os formais de partilhas são títulos judiciais, mas não tem o ingresso autorizado pela NSCGJSP (item n. 405 do Capitulo XX), Provimento CGJSP 13/12 e Provimento n. 39/14 do CNJ uma vez que não são títulos originários de expropriação judicial, e não encontram abrigo na regra de exceção.
  3. Desta forma o título (que a rigor deveria ser carta de adjudicação) não poderá ser registrado sem que previamente seja levantada a indisponibilidade averbada, pelo próprio juízo que a decretou;
  4. Nesse sentido ver decisões do CSMSP de nºs. 990.10.027.0281 (esta abaixo reproduzida), 0004060-59.2014.8.26.0120 e 0000750-95.2015.8.26.0577, Processo CGJSP de n. 0045781-17.2015.8.26.0100 e decisões da 1ª VRP da Capital de nºs. 1132393-04.2016 e 1110150-66.2016.8.0100.

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 31 de Maio de 2.017.

Acórdão CSM/SP
Fonte: 990.10.027.028-1
Julgamento: 30/03/2010 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 25/05/2010
Estado: São Paulo | Cidade: Araraquara (1º SRI)
Relator: Munhoz Soares
Legislação: Art. 36 da Lei n° 6.204/74; item 106 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ; entre outras.

Ementa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade decorrente de liquidação extrajudicial, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.204/74 – Instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado anteriormente à decretação da liquidação extrajudicial – Irrelevância da anterioridade do compromisso, posto que não levado a registro oportunamente – Recurso não provido.

Íntegra:

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.027.028-1, da Comarca de ARARAQUARA, em que é apelante DORIVAL DIAS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

São Paulo, 30 de março de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade decorrente de liquidação extrajudicial, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.204/74 – Instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado anteriormente à decretação da liquidação extrajudicial – Irrelevância da anterioridade do compromisso, posto que não levado a registro oportunamente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Dorival Dias contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Primeiro Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Araraquara, que negou o registro de carta de adjudicação referente ao imóvel matriculado sob número 43.875, em razão de indisponibilidade incidente sobre referido prédio, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.024/74.

O apelante sustentou que a indisponibilidade que pesa sobre o imóvel adjudicado teve origem em liquidação extrajudicial doBanco de Financiamento Internacional S/A, decretada em 17 de abril de 1996 e encerrada em 15 de julho de 1997. Aduziu que referida indisponibilidade não lhe pode ser oposta, visto que o imóvel em exame foi adquirido bem antes de tal fato, isto é, em 20 de dezembro de 1994, através de instrumento particular de venda e compra quitado, mas não levado a registro. Afirmou residir no imóvel desde a data de sua aquisição, sem qualquer oposição de quem quer que seja. Alegou tratar-se de ordem genérica de indisponibilidade, de natureza administrativa.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Não se pode perder de vista que cabe ao Oficial Registrador proceder à qualificação do título, ainda que se trate de título emanado de autoridade judicial.

Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Apelação Cível n° 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relatada pelo eminente Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Dúvida – Divisão – Submissão da Carta de Sentença aos princípios registrários – Qualificação dos títulos judiciais – Prática dos atos registrários de acordo com as regras vigentes ao tempo do registro – Recurso negado.

A necessidade de prévia qualificação de qualquer título pelo Oficial Registrador encontra-se, aliás, expressamente prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica do item 106 do Capítulo XX, Tomo II, a saber:

‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.’

Portanto, o fato de o Oficial ter recusado o pedido de registro da carta de adjudicação em exame constitui-se em mera expressão do exercício de sua função delegada, encontrando-se inserida entre suas atribuições, como se sabe, aquela de proceder à qualificação dos títulos que lhe são apresentados na Serventia.

Quanto à questão de fundo, o presente recurso não comporta provimento.

Enquanto não levantada a indisponibilidade decorrente da liquidação extrajudicial do Banco de Financiamento Internacional S.A., que atingiu o patrimônio do alienante Roberto Calmon de Barros Barreto, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.024/74, não pode ser registrada a carta de adjudicação em tela, pois não cabe ao MM. Juiz Corregedor Permanente, no âmbito administrativo, discutir a correção ou adequação de tal medida.

Com efeito, dispõe o artigo 36 da Lei n° 6.024/74 que ‘os administradores das instituições financeiras em intervenção, em liquidação extrajudicial ou em falência, ficarão com todos os seus bens indisponíveis, não podendo, por qualquer forma, direta ou indireta, aliená-los ou onerá-los, até apuração e liquidação final de suas responsabilidades.

Parágrafo primeiro – A indisponibilidade prevista neste artigo decorre do ato que decretar a intervenção, a liquidação extrajudicial ou a falência, e atinge a todos aqueles que tenham estado no exercício das funções nos 12 (doze) meses anteriores ao mesmo ato.

Parágrafo segundo – Por proposta do Banco Central do Brasil, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional, a indisponibilidade prevista neste artigo poderá ser estendida:

  1. a) aos bens de gerentes, conselheiros fiscais e aos de todos aqueles que, até o limite da responsabilidade estimada de cada um, tenham concorrido, nos últimos 12 (doze) meses, para a decretação da intervenção ou da liquidação extrajudicial;
  2. b) aos bens de pessoas que, nos últimos 12 (doze) meses, os tenham, a qualquer título, adquirido de administradores da instituição, ou das pessoas referidas na alínea anterior, desde que haja seguros elementos de convicção de que se trata de simulada transferência com o fim de evitar os efeitos desta Lei.

Parágrafo terceiro – Não se incluem nas disposições deste artigo os bens considerados inalienáveis ou impenhoráveis pela legislação em vigor.

Parágrafo quarto – Não são igualmente atingidos pela indisponibilidade os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, desde que os respectivos instrumentos tenham sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência’.

O artigo 38 de referido diploma legal, e seu parágrafo único, acrescentam: ‘decretada a intervenção, a liquidação extrajudicial ou a falência, o interventor, o liquidante ou escrivão da falência comunicará ao registro público competente e às Bolsas de Valores a indisponibilidade de bens imposta no artigo 36.

Parágrafo único. Recebida a comunicação, a autoridade competente ficará relativamente a esses bens impedida de:

  1. a) fazer transcrições, inscrições ou averbações de documentos públicos ou particulares;
  2. b) arquivar atos ou contratos que importem em transferência de cotas sociais, ações ou partes beneficiárias;
  3. c) realizar ou registrar operações e títulos de qualquer natureza;
  4. d) processar a transferência de propriedade de veículos automotores’.

Irrelevante a alegação de que o imóvel em tela teria sido adquirido por instrumento particular firmado anteriormente à liquidação extrajudicial que ensejou a indisponibilidade, dado que a qualificação do título deve ser feita no momento de sua apresentação à serventia predial, sendo certo que, quando tal ocorreu, já incidia a indisponibilidade sobre o imóvel que foi adjudicado, conforme se vê da averbação n° 08, lançada na matrícula n° 43.875 (fls.32), e, portanto, não era possível o registro da correspondente carta de adjudicação.

Ademais, como visto acima, o parágrafo quarto do artigo 36 da Lei n° 6.024/74 é muito claro ao dispor que os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, só não são atingidos pela indisponibilidade se os respectivos instrumentos tiverem sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência. Considerando que, na hipótese dos autos, o próprio apelante informou que não foi realizado o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel em exame, daí resulta ser incontroverso que esse bem se sujeita, pois, à indisponibilidade em comento, sem embargo da alegação de anterioridade do negócio em relação à liquidação extrajudicial decretada.

O eventual levantamento da indisponibilidade deverá ser perseguido pelo interessado junto à autoridade que fez sua comunicação à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, a qual, como se sabe, apenas a retransmitiu ao Registro de Imóveis.

De acordo com o artigo 44 da Lei n° 6.024/74, ‘se o inquérito concluir pela inexistência de prejuízo, será, no caso de intervenção e de liquidação extrajudicial, arquivado no próprio Banco Central do Brasil, ou, no caso de falência, será remetido ao competente juiz, que o mandará apensar aos respectivos autos’.

O parágrafo único de referido artigo complementa: ‘Na hipótese prevista neste artigo, o Banco Central do Brasil, nos casos de intervenção e de liquidação extrajudicial, ou o juiz, no caso de falência, de ofício ou a requerimento de qualquer interessado, determinará o levantamento da indisponibilidade de que trata o artigo 36’.

Assim, deverá o interessado pleitear ao Banco Central do Brasil, ou, se for o caso, ao juízo falimentar, o pretendido levantamento da indisponibilidade incidente sobre o bem em tela, sendo certo que, na hipótese de recusa de atendimento dessa pretensão, poderá o interessado valer-se das vias jurisdicionais na busca de seu intento.

Incabível, porém, no âmbito exclusivamente administrativo deste procedimento de dúvida, determinar o levantamento da indisponibilidade em exame, a pretexto de que a liquidação extrajudicial que lhe deu origem já teria sido encerrada, visto que, nesta sede, não se pode apreciar a controvérsia acerca da existência ou não de débito pendente em nome do banco liquidado extrajudicialmente, ao qual estava ligado o alienante do imóvel.

A indisponibilidade implica, pois, a inalienabilidade do bem, abrangendo, portanto, não apenas atos de disposição voluntária, mas também a transmissão de domínio operada por adjudicação compulsória, como ‘in casu’.

Neste sentido é o entendimento adotado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se verifica do Protocolado CG nº 11.394/2006, com parecer aprovado, da lavra dos Meritíssimos Juízes Auxiliares da Corregedoria, Doutores Álvaro Luiz Valery Mirra e Vicente de Abreu Amadei, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Cancelamento automático ou por decisão administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justiça de penhoras, arrestos e seqüestros anteriores, a partir do registro da arrematação ou adjudicação do bem constrito realizada em ação de execução – Inadmissibilidade – Necessidade de ordem judicial expressa oriunda do juízo que determinou a constrição – Impossibilidade de desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo determinado na esfera jurisdicional – Consulta conhecida, com resposta negativa.

Registro de Imóveis – Cancelamento automático ou por decisão administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justiça de indisponibilidade de bens imóveis em virtude da arrematação ou adjudicação destes em ação de execução – Inadmissibilidade – Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no fólio real da carta de arrematação ou de adjudicação e, por via de conseqüência, o cancelamento da restrição – Consulta conhecida, com resposta negativa.

A inviabilidade do registro de carta de adjudicação relativa a imóvel sobre o qual incida a indisponibilidade prevista pela Lei 6.024/74 já vem sendo reconhecida, aliás, de longa data em precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura.

Neste sentido, a Apelação Cível n° 14.796-0/6, de 22/05/92, da Comarca de São Paulo, em que foi Relator o Eminente Desembargador Dínio Garcia, então Corregedor Geral da Justiça, em que restou consignado:

‘As exceções derrogatórias de direito normativo mais geral reclamam interpretação estrita, e a Lei nº 6.024, de 1974, exclui do efeito da indisponibilidade apenas os bens legalmente inalienáveis ou impenhoráveis (artigo 36 – § 3°) e aqueles, objeto de transferência, cujo título aquisitivo haja sido apresentado “ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência” (artigo 36 – § 4°).

Os precedentes deste Egrégio Conselho são no sentido de que, indiscutida embora a validade do título (Apelação n° 2.812), considera inviável se supere a indisponibilidade apenas pela circunstância de a aquisição se ter instrumentado por escritura pública anterior ao decreto ou à averbação daquela indisponibilidade (Apelações n°s 3.333, 3.599)’.

Outro não foi o entendimento adotado na Apelação Cível nº 41.801-0/6, de 06/02/98, da Comarca de São Paulo, em que foi Relator o E. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Registro de escritura de compra e venda precedida de compromisso particular de compra e venda – Pendência de averbação da indisponibilidade dos bens de um dos condôminos alienantes, oriunda de liquidação extrajudicial de empresa que dirigia – Irrelevância da anterioridade do compromisso de compra e venda – Título que, enquanto não for levantada a indisponibilidade dos bens do co-vendedor, não pode ser inscrito na tábua registral – Recurso não provido.

Por fim, irrelevante, nesta sede, a alegação de que o apelante estaria na posse do imóvel em tela, desde a data de sua aquisição, sem qualquer oposição de terceiros, visto que a controvérsia possessória trazida à baila pelo interessado é estranha ao objeto deste procedimento de dúvida.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

(D.J.E. de 25.05.2010)

Emolumentos Meação

Foi lavrado no Tabelionato, escritura de inventário e partilha.

Conforme passamos o valor dos emolumentos ao tabelião daquela repartição, o mesmo não concordou com o valor, porque incluímos a meação. Junto para tanto parecer 136/2007-E enviado pelo mesmo.

Pergunto: como devemos cobrar? Com a meação ou sem a meação? E se o regime não for o da comunhão de bens, será idêntico?

Resposta:

  1. Nos termos do parecer 136/2007 – Processo CGJSP 179/2007 em havendo meação o valor dessa meação será excluído da base de calculo para a cobrança dos emolumentos, ou seja, na base de cálculo será excluído o valor da meação, conforme decisão no final do parecer;
  2. Aliás, de há muito tempo não era cobrado pelo fisco o ITCMD sobre a meação;
  3. Quanto ao regime de casamento, em havendo meação aplica-se a decisão do parecer, seja no regime da Comunhão Universal de Bens, no regime da Comunhão Parcial de Bens dos bens adquiridos na constância do casamento (artigos 1.658 e 1660 do CC) excluídos os bens havidos por doação, ou sucessão a favor somente de um dos cônjuges, e os sub-rogados em seu lugar (artigos 1.659, I e II do CC), à exceção dos incisos I e II d artigo 1.660 do CC (adquiridos por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges e os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges), no regime da Separação Obrigatória de Bens (1.641 CC) nos termos da súmula 377 do STF comunicam-se os bens adquiridos na constância do casamento (à exceção os havidos por doação, sucessão, ou por sub-rogação), havendo, portanto a meação;
  4. Quanto à meação, em havendo, também deverá ser aplicada a redução da base de cálculo do valor da meação (50%) nos casos de união estável (artigo 1.725 do CC);
  5. De qualquer forma o princípio é: “Quem meia não herda, e quem herda não meia” até por se herda será em relação aos bens particulares do autor da herança. Desta forma em não havendo meação o cônjuge, ou o companheiro supérstite será herdeiro, e em sendo herdeiro não haverá a aplicação da redução de 50% da base de cálculo que seria somente da meação conforme processo CGJSP n. 179/2007 (Praia Grande – SP).

 

É o que entendemos passível de censura

 

São Paulo, 09 de Agosto de 2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.658. No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes.

Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:

I – os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

III – as obrigações anteriores ao casamento;

IV – as obrigações provenientes de atos ilícitos, salvo reversão em proveito do casal;

V – os bens de uso pessoal, os livros e instrumentos de profissão;

VI – os proventos do trabalho pessoal de cada cônjuge;

VII – as pensões, meios-soldos, montepios e outras rendas semelhantes.

Art. 1.660. Entram na comunhão:

I – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

II – os bens adquiridos por fato eventual, com ou sem o concurso de trabalho ou despesa anterior;

III – os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges;

IV – as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

V – os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.

Art. 1.725. Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens.

Art. 1.790. A companheira ou o companheiro participará da sucessão do outro, quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigência da união estável, nas condições seguintes: (Vide Recurso Extraordinário nº 646.721)  (Vide Recurso Extraordinário nº 878.694)

I – se concorrer com filhos comuns, terá direito a uma quota equivalente à que por lei for atribuída ao filho;

II – se concorrer com descendentes só do autor da herança, tocar-lhe-á a metade do que couber a cada um daqueles;

III – se concorrer com outros parentes sucessíveis, terá direito a um terço da herança;

IV – não havendo parentes sucessíveis, terá direito à totalidade da herança.

Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem seguinte: (Vide Recurso Extraordinário nº 646.721)  (Vide Recurso Extraordinário nº 878.694)

I – aos descendentes, em concorrência com o cônjuge sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens (art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares;

II – aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;

III – ao cônjuge sobrevivente;

IV – aos colaterais.

Art. 1.838. Em falta de descendentes e ascendentes, será deferida a sucessão por inteiro ao cônjuge sobrevivente.

Súmula 377. No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento. Jurisprudência posterior

Alienação Fiduciária – Intimação de Devedor Falecido

Tenho uma Carta de Intimação em andamento (caso de alienação fiduciária, falta de pagamento das prestações, a CEF manda a Carta…)

A mulher foi intimada mas o marido é falecido.

Como proceder?

Devo contar o prazo dela, de 15 dias, depois certificar que não veio pagar e informar à CEF através do Portal Ofício Eletrônico da ARISP?​

Entendo que não poderei fazer a averbação da consolidação, se for requerida, já que o Fulano faleceu. Penso que deve existir um seguro que quita a parte dele na dívida…

Enfim, como proceder nesse caso? A fase atual do processo é: INTIMADA hoje, prazo vence em 15 dias.

Resposta:

 

  1. Cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles (item n. 252 do Capítulo XX das NSCGJSP). Portanto o marido (falecido) deve também ser intimado, na pessoa de seu inventariante, e no caso de não ter sido aberto inventário, serão intimados todos os herdeiros, legatários do devedor, os quais serão indicados pelo credor-fiduciário (subitens de nºs 252.1 e 252.1.1 na norma citada);
  2. O prazo somente correrá após essa intimação.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 13 de Março de 2.017.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP.

  1. Cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.

252.1. Na hipótese de falecimento do devedor, a intimação será feita ao inventariante, devendo ser apresentadas cópias autênticas da certidão de óbito e do termo de compromisso de inventariante, ou certidão passada pelo ofício judicial ou tabelião de notas.

252.1.1. Não tendo havido abertura de inventário, serão intimados todos os herdeiros e legatários do devedor, os quais serão indicados pelo credor-fiduciário. Neste caso, serão apresentadas cópias autênticas da certidão de óbito e do testamento, quando houver, ou declaração de inexistência de testamento, emitida pelo Registro Central de Testamentos On-Line – RCTO.

Averbação de Construção em Imóvel Rural

Compareceu em cartório o  proprietário de imóvel rural matriculado, desta serventia, com uma CND que se refere a área comercial de 1.346,39 m2.

Ele pretende averbar esta construção na matricula acima mencionada, o que devo exigir além da CND e como é feita a cobrança?

Resposta:

  1. As averbações de construções, via de regra, podem ser feitas em matrículas ou transcrições de imóveis rurais. Quanto às averbações de construções (isoladas – casa sede/casas/paiol/barracão/aviário, etc.) em imóvel rural, é perfeitamente possível. No entanto, nesses casos não há licença (autorização) ou aprovação pela municipalidade que não aprova e não fornece habite-se de construções realizadas em imóveis rurais. A competência nesse caso, a rigor, seria do INCRA, mas esse órgão também não autoriza, não aprova tais edificações, até porque dispensável. Portanto, as averbações de construções/edificações em imóveis rurais prescindem de aprovação pela municipalidade ou de qualquer outro órgão (INCRA), a não ser que a municipalidade atue aprovando, fiscalizando e emitindo habite-se para prédios em zona rural (ver Processo 1.073/84 da 1ª VRP da Capital – Revista do Irib n. 15 – páginas 153/155 e Boletim do Irib n. 23 de Abril/79), podendo, portanto serem dispensadas, bastando declaração/requerimento do proprietário com firma reconhecida, declarando ter feito essas construções constando, evidentemente (no requerimento), a área construída (1.346,39 m2) para fins da CND da construção que é necessária. Podendo também ser solicitado pelo RI, a juntada de uma planta/croqui da construção assinada por profissional habilitado e A.R.T.;
  2. As hipotecas R.10 (aditada AV.11) e R. 29 não impedem a averbação;
  3. A cobrança dos emolumentos é normal como toda e qualquer averbação de construção devendo o valor que servirá para a base de cálculo ser declarado no requerimento, seguindo-se para a cobrança o valor declarado feito pelo interessado ou o subitem de nº 2.3 das Notas Explicativas da Tabela II Dos Ofícios de Registro de Imóveis (valores por metro quadrado divulgados pelas revistas especializadas de entidades de construção civil – Pini – Sinduscon) o qual for mais alto.

 

 

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 14 de Agosto de 2.018.