Escritura de Compra e Venda – Cessão em nome de Espólio

Foi apresentada para registro um Escritura de Compra e Venda, onde a outorgante vendedora vende o imóvel para uma pessoa.

Consta no corpo da escritura a título de histórico que a outorgante vendedora prometeu a uma primeira pessoa, posteriormente esta pessoa cedeu para um espólio, que em seguida cedeu para o ora comprador.

Na escritura nada dispõe sobre alvará.

O cedente por parte do espólio apresenta representação por seu inventariante.

Neste caso, o inventariante é o mesmo comprador e nada dispõe sobre alvará

Apesar do espólio não ter personalidade jurídica e não conter alvará, a escritura de compra e venda esta apta para registro, uma vez que o compromisso e as cessões não serão objeto do presente registro?  

Resposta:

 

  1. De fato o espólio não tem personalidade jurídica para adquirir bens, a não ser em certas situações (compromisso de compra e venda registrado anteriormente p.e.), mas isso não vem ao caso porque não se fará registro algum em nome do espólio;
  2. O compromisso, nem as cessões não acessarão ao RI, uma vez que não figuram no folio real (Quod No Est In Tabula, Non Est In Mundo).

São fatos historiados pelo Notário no título e que são mais de ordem pessoal e dizem respeito somente às partes envolvidas, refugindo à esfera registraria.

Sendo certo que no registro, se fosse possível, nada se mencionará, podendo eventualmente fazer a menção de: “as demais condições constantes do título”.

Nem mesmo o recolhimento do ITBI das cessões seria necessário, pois não haverá necessidade dos registros do compromisso e cessões para que se possa registrar a escritura de venda e compra.

Se o imóvel se encontra registrado em nome do outorgante vendedor, não tendo havido os registros do compromisso de compra e venda, a escritura pode ser registrada diretamente em nome do outorgado comprador. Porque o que não está no registro não esta no mundo.

O notário, ao lavrar a escritura somente fez um histórico das operações de transmissões ocorridas com o imóvel.

Esses títulos (compromisso e cessões) não serão levados a registro. Podem existir 5, 10, 20 cessões, não importa, o registro será feito em nome do último cessionário.

O princípio da continuidade não alcança negócios extra tabulares, sendo considerada de nenhuma relevância a variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário.

Quando o alienante é titular da transcrição ou matrícula, o princípio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos e cessões intermediários (ver APC 6.405-0, 5.831-0, 6.486-0, 20.522-0/9, 593/96, 539/93 e 653-6/1).

  1. Entretanto a escritura não poderá ser registrada a não ser que haja ordem judicial (alvará) do juiz do processo do inventário. E isso nos termos dos artigos 497, I do Código Civil e 618, II do Novo Código de Processo Civil.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

 

São Paulo, 03 de Setembro de 2.017.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

 

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 618.  Incumbe ao inventariante:

II – administrar o espólio, velando-lhe os bens com a mesma diligência que teria se seus fossem;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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