Incorporação – Promessa de Permuta

O Cartório prenotou uma escritura de permuta de terreno por área construída – futuras unidades autônomas, pela qual a Empresa XYZ Empreendimentos Ltda, titular do imóvel da matrícula (R.1), permutaria com a Empresa WWW Empreendimentos Imobiliários SPE –Ltda, com a transmissão do imóvel, sendo que está ofereceria em pagamento à primeira, 33 unidades autônomas, com cláusula resolutiva que deveria ser averbada na matrícula.

O registro é possível?

 

O Cartório registraria a escritura, sob condição, ou seja, prevendo efeito futuro, fazendo constar que, se trata de construção do edifício, pela segunda permutante, com a contraprestação de devolver à primeira as 33 unidades, com a outorga de escritura definitiva de que? (venda e compra – dação em pagamento ou outra), a que título?.

No registro deverá constar a individualização do condomínio ou simplesmente a construção do empreendimento?

Para nós é coisa nova, e devemos tomar cuidado.

Resposta:

  • 1. Como parte do pagamento está sendo realizado pela entrega de 33 (trinta e três) unidades futuras unidades a serem construídas, a transação deverá ser formalizada por preliminar instrumento público ou particular de permuta/promessa de permuta por área a ser construída e incorporação (artigo 39 da Lei n. 4.591/64) a ser registrado concomitantemente com o registro da Incorporação Imobiliária (Lei nº. 4.951/64).
  • Via de regra, a promessa de permuta de bens imóveis não pode acessar ao Registro Imobiliário por falta de previsão legal;
  1. Entretanto, embora não citada de maneira expressa na Lei 6.015/73, tem sido admitida e utilizada nos casos de troca de terreno incorporado por unidades autônomas futuras, desde que registrada concomitantemente com a incorporação imobiliária, mas é exceção a regra (ver RDI n. 27 – Permuta de Terreno por Área Construída – Dr. Marcelo Terra);
  2. Assim, a permuta/promessa de permuta de terreno ou de fração ideal de terreno por área construída, pressupõe a existência de registro de incorporação imobiliária. E em havendo incorporação, a qual será/deverá ser registrada concomitantemente com a escritura de promessa de permuta, e especialmente em atenção ao artigo n. 39 da Lei 4.591/64, deve o empreendimento estar definido, constando, inclusive, da escritura de promessa de permuta a área construída de ”x” m2, definida/distribuída em unidades autônoma (futuras) com a menção de seus respectivos números (de apartamentos) localização/pavimentos, áreas, fração ideal de terreno etc.;
  3. Nos exatos termos do artigo n. 32 da Lei 4.591/64, não poderá haver negociação de unidade autônoma futura sem que antes esteja registrada a incorporação.

Sem o registro do memorial de incorporação não se pode falar em condomínio edilício por unidades,ou sem instituição/especificação e convenção de condomínio).

Não se pode discriminar futuras unidades, pois como preceitua o artigo 32 acima citado, esse tipo de negócio exige o prévio registro da incorporação.

A incorporação imobiliária deve ser registrada antes do registro de qualquer título translativo de direitos referentes a futuras unidades.

Portando a escritura de permuta/promessa de permuta do terreno pelas unidades autônomas (futuras –  eventuais apartamentos) poderá ser registrada desde que concomitantemente com o registro da incorporação edilícia.

Registra-se primeiro a escritura para em seguida registrar a incorporação.

Em ato contínuo registram-se as trinta e três frações ideais de terrenos que corresponderão às futuras unidades autônomas, (eventuais apartamentos), os quais deverão ser identificados/indicados (apartamentos 101, 112, 202, 203, 312 e 315, por exemplo) inclusive as vagas de garagens correspondentes a cada apartamento (se autônomas terão frações ideais próprias que corresponderão as futuras garagens (01, 05, 13, 21, 33 e 50 por exemplo) e que deverão também ser objeto de registros (frações ideais de terrenos das garagens).

Lembramos que além dos demais devem ser cumpridos os requisitos do artigo 32 da Lei 4.591/64, especialmente a alínea “l” (ele)

(declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39) desse artigo bem como o artigo 39 da citada lei.

(sobre o tema ver também APC n. 9000007-97.2013.8.26.0577)

Material enviado em complemento à consulta

É o parecer sub censura.

 

São Paulo, 20 de Junho de 2.018.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Da boca linda da principesa saem ordens ! Use a palavra vinho ! Mas o mago não quer usar a palavra vinho, pois a palavra vinho não pode ser apenas o que significa: vinho ! E não significa apenas vinho, não mesmo !

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