Escritura e Posterior Mandado de Bloqueio – Prioridade

Foi apresentada em Cartório, uma Escritura Pública de Compra e Venda, com prazo de entrega pra o dia 28 próximo.

Porém, deu entrada através de Ofício Eletrônico, uma ordem de Bloqueio da mesma matrícula.

Como devo proceder?

Resposta:

 

  1. Via de regra nos termos dos artigos de nºs 174, 182, 183 e 186 da LRP, e itens/subitens de nºs 26.1, 37, 39 e 39.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, os títulos protocolados/prenotados em primeiro lugar tem prioridade sobre os que acessarem posteriormente (Ver decisões do CSMSP de nºs. 0000894-79.2014.8.0100, 1030481-25.2015.8.26.0576 e 1121395-11.2015.8.26.0100, e decisões da ECGJSP de nºs. 95.139/2014 e 273/97);
  2. Entretanto no caso concreto não houve uma ordem de bloqueio/indisponibilidade que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fins de registro. Mas uma ordem genérica de bloqueio/indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir. Ou seja, houve uma ordem de bloqueio do imóvel objeto da matrícula em tela;
  3. Desta forma como a escritura de compra e venda foi prenotada em primeiro lugar (protocolo feito em 10-05-2.018) a ordem de bloqueio prenotada em segundo lugar (protocolo feito em 16-05-2.018) a escritura goza de prioridade conforme acima (item 2) e deve ser registrada (item 110.3 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  4. Feito o seu registro a ordem de bloqueio prenotada em segundo lugar deverá ser cumprida, averbando-se o bloqueio junto a matricula, conforme determinado e nos termos do item 110.3 antes citado, porque em trâmite. Os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2 do Capítulo XX das NSCGJSP, nos termos do mesmo item 110.3 citado parte final;
  5. De tudo ocorrido deverá ser feita a comunicação ao Juízo que determinou a ordem de bloqueio, que eventualmente poderá fazer novas determinações até mesmo o cancelamento do registro da escritura prenotada em primeiro lugar e que será registrada;
  6. Caso a escritura seja devolvida por algum motivo, e que as exigência não sejam eventualmente cumpridas até a data limite (11-06-2.018) o bloqueio deverá ser averbado, comunicando-se também nesse caso o Juízo juntando-se certidão da matrícula.
  7. Veja processo CGJSP nº 95.139/14 abaixo reproduzido.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 21 de Maior de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 174 – O livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.                    (Renumerado do art. 172 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 182 – Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.                    (Renumerado do art. 185 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 183 – Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.                        (Renumerado do art. 185 parágrafo único para artigo autônomo com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.                         (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP.

26.1. Apresentado ao cartório o título, este será imediatamente protocolizado e tomará o número de ordem que lhe competir, em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. É vedado o recebimento de títulos para exame sem o regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepção de Títulos.

  1. O número de ordem determinará a prioridade do título.
  2. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criarse-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação.

 39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

 

110.1 Quando se tratar de ordem de indisponibilidade que tenha por objeto título

determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de

registro, sua prenotação ficará prorrogada, até que seja solucionada a

pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenotação,

no local próprio do Livro 1 – Protocolo.

110.2 Na hipótese descrita no subitem 110.1, também permanecerão suspensas as

prenotações dos demais títulos representativos de direitos reais conflitantes

relativos ao mesmo imóvel que forem posteriormente protocolados, passando-se

à qualificação, observadas a ordem de prioridade decorrente da

anterioridade do protocolo, assim que apreciada definitivamente a matéria na

esfera jurisdicional.

110.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado

bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão

sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes

devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que

forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como

previsto no item 110.2.

LOCAÇÃO – AVERBAÇÃO. PRIORIDADE. PRENOTAÇÃO – PRORROGAÇÃO. FILA DE CONTRADITÓRIO. TÍTULO ORIGINAL – CÓPIA.

CGJSP – PROCESSO: 95.139/2014

LOCALIDADE: Taubaté DATA DE JULGAMENTO: 02/10/2014 DATA DJ: 16/10/2014
RELATOR: Elliot Akel
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 182
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 174
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 12

Registro de Imóveis – pretensão de averbação de contrato de locação na matrícula – prenotação anterior de títulos contraditórios – quebra dos princípios da prioridade e da continuidade – recurso desprovido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2014/95139 – TAUBATÉ – CIT – CENTRAL TAUBATÉ DE IMÓVEIS LTDA – Advogado: SERGIO FORNACIARI, OAB/SP 63.553 (287/14-E)

Registro de Imóveis – pretensão de averbação de contrato de locação na matrícula – prenotação anterior de títulos contraditórios – quebra dos princípios da prioridade e da continuidade – recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de sentença que manteve a negativa do Oficial do Registro de Imóveis de Taubaté em averbar contrato de locação, para o fim de garantir preferência na compra do imóvel locado.

A recusa derivou do fato de que outros dois títulos haviam sido prenotados antes da prenotação do título do recorrente. Prenotaram-se uma carta de adjudicação e uma escritura de compra e venda, que se seguiu à adjudicação, antes da prenotação do contrato de locação.

Entre as duas primeiras prenotações e a prenotação do contrato de locação adveio uma ordem judicial obstando o registro do primeiro título. Por isso, o Oficial considerou prorrogada a primeira prenotação e suspensas as posteriores, até que se decidisse a questão jurisdicional.

Em segundo grau, foi liberado o registro da carta de adjudicação, o que possibilitou, por sua vez, o registro da compra e venda posterior. Logo, restou prejudicada a averbação do contrato de locação.

O recorrente não se conforma com tal orientação, defendendo que, se havia bloqueio judicial para o registro da carta de adjudicação e da escritura de compra e venda, o seu título – o contrato de locação – deveria ter sido averbado.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

Passo a opinar.

O recurso não merece provimento.

Em primeiro lugar, nota-se que o título juntado não está na sua via original, mas cópia. Isso levaria a julgar o recurso prejudicado. Porém, de acordo com a nova orientação, prevista no item 41.1.1, do Cap. XX, das NSCGJ, o Juiz Corregedor Permanente deveria ter convertido o julgamento em diligência, para a juntada do original, sob pena de arquivamento. Não o fez e seria contraproducente a providência nesse momento. Portanto, entendo que o melhor seja julgar o mérito do recurso, dado que, de qualquer maneira, ele não prospera.

Conforme se pode ver de fl. 25, a carta de adjudicação foi prenotada, sob nº 324.122, em 11/01/13; a escritura de compra e venda, sob nº 324.123, em 11/01/13; a ordem judicial de bloqueio, sob nº 324.490, em 24/01/13; e, finalmente, o contrato de locação, sob nº 324.490, em 28/01/13. Essa foi a ordem de prenotações.

A prenotação mais antiga, da carta de adjudicação, veio a ser prorrogada, por conta de ordem judicial de bloqueio do registro. Por essa razão, foram suspensas as prenotações seguintes, aguardando a solução final da pendência judicial. É o que determinam os itens 110.1 e 110.2, do Cap. XX, das NSCGJ:

110.1 Quando se tratar de ordem de indisponibilidade que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de registro, sua prenotação ficará prorrogada, até que seja solucionada a pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenotação, no local próprio do Livro 1 – Protocolo.

110.2 Na hipótese descrita no subitem 110.1, também permanecerão suspensas as prenotações dos demais títulos representativos de direitos reais conflitantes relativos ao mesmo imóvel que forem posteriormente protocolados, passando-se à qualificação, observadas a ordem de prioridade decorrente da anterioridade do protocolo, assim que apreciada definitivamente a matéria na esfera jurisdicional.

A pretensão do recorrente, portanto, esbarra no princípio da prioridade. Tal princípio tem a principal finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel.  A prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com a ordem de seu ingresso. A Lei de Registros Públicos disciplina a matéria e estabelece regras que devem ser observadas pelos Oficiais.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho, “o princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência  fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois.” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Editora Forense, 1998, p.181).

Os artigos 182, 183 e 174 da Lei de Registros Públicos dispõem, respectivamente, que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”; “reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”; e  “o Livro n. 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.”.

Os artigos 11 e 12 prescrevem, respectivamente, que “os oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação de seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número da ordem geral”; e que “nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante”.

Extrai-se da leitura e interpretação destes dispositivos legais a regra de que todos os títulos apresentados são obrigatoriamente lançados no Livro de Protocolo e que a ordem de apresentação mediante atribuição de um número deve ser rigorosamente respeitada. A finalidade é de dar publicidade à situação jurídica que possibilita a atribuição dos efeitos que o ordenamento jurídico lhes concede e que gera direitos que terão repercussões na transmissão ou na oneração dos imóveis.  Afrânio de Carvalho, na mesma obra citada, diz que “a sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a seqüência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois, a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contanto que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável.” (p.182 e 183).

Logo, ao contrário do que insinua o recorrente, não houve qualquer favorecimento àquele que adjudicou o imóvel e prenotou, antes, a sua carta. Pelo princípio da prioridade, esse título tinha preferência sobre os demais. A prenotação prorrogou-se enquanto discutido, judicialmente, o bloqueio do registro. Liberado esse registro, a anterioridade da prenotação garantiu a preferência ao adjudicante.

Assim, registrou-se a carta de adjudicação e, na sequência, a escritura de compra e venda firmada entre o adjudicante e um terceiro. Por consequência, restou prejudicada a averbação do contrato de locação, que visava a garantir uma preferência que o locatário já não tinha, pois o imóvel já havia sido alienado. E, diante da anterior alienação, a averbação posterior do contrato de locação, para garantir preferência, feriria o princípio da continuidade.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa excelência, respeitosamente, é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 24 de setembro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 02/10/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça.

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