Aditamento Alienação Fiduciária – Impossibilidade

É possível o registro (ou averbação) do aditivo à contrato registrado de Alienação Fiduciária?

Resposta:

Não sabemos as particularidades do caso, o vencimento inicial, o valor das prestações, as taxas de juros e encargos incidentes, o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário, etc. (artigo 24 da Lei 9.514/97).

 

No entanto entendemos que em havendo alteração/prorrogação do vencimento, alteração do prazo de pagamento, conseqüentemente haverá alteração dos valores das prestações, eventual alteração das taxas de juros efetiva ao mês, alteração da forma e condições de pagamento, ocorrendo inovações acarretando em novação, em um novo negócio jurídico, devendo a alienação fiduciária registrada ser cancelada para o registro de uma nova alienação fiduciária.

 

Portanto entendo não ser possível a averbação do aditivo apresentado. E também em face das seguintes decisões: 1084660-08.2017.8.26.0100 (1ª VRP – Capital), 0001513.26.2014.8.26.0547 e 0001131-55.2017.8.26.0344 (processos CGJSP) abaixo reproduzidos.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 14 de Maio de 2.018.

Seguem decisões:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ADITAMENTO. NOVAÇÃO OBJETIVA.

 

1VRPSP – PROCESSO: 1084660-08.2017.8.26.0100


LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 21/11/2017 DATA DJ: 23/11/2017
UNIDADE: 5
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22

Alienação fiduciária – aditamento. Novação objetiva.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1084660-08.2017.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: BANCO SAFRA S/A
Suscitado: 5º Oficial de Registro de Imóveis

Vistos.

Trata-se de duvida inversa suscitada pelo Banco Safra S/A em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, tendo em vista a negativa de ingresso ao registro do Instrumento Particular de Aditamento a Contrato/ Cédula de Crédito/ Nota de Crédito nº 002069504, lavrado pelo 16º Tabelião de Notas da Capital.

O óbice registrário refere-se à repactuação da antiga alienação fiduciária firmada entre a empresa OPTR Empreendimentos LTDA e o suscitante, referente à garantia registrada sob nº 09 na matrícula nº 62.021.

Esclarece o Registrador que o novo título apresentado traz algumas inovações dentre as quais: a) repactuação do valor da dívida de R$ 4.117.000,00, para R$ 5.245.362,00; b) alteração do prazo de pagamento, de 24 meses para 60 meses; c) alteração do valor da prestação, de R$ 228.722,22, para R$ 87.442,70; d) alteração da taxa de juros efetiva ao mês, fixada de 0,80000% para 0,200000%; e) alteração da taxa de juros efetiva ao ano, fixada de 10,033869% para 2,426577%.

Aduz o registrador que a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada (r.09), para a constituição e registro de nova garantia, referente ao negócio jurídico repactuado.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o óbice imposto (fls.90/92).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Registrador, bem como a D Promotora de Justiça.

A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa.

Na presente hipótese, em uma comparação do primeiro instrumento Particular de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia (fls.19/24), firmado pela empresa OPTR Empreendimentos LTDA, na qualidade de fiduciante e a instituição financeira, na qualidade de fiduciária, com o instrumento particular de aditamento do contrato de cédula de crédito/ nota de crédito nº 002061112 (fls.33/41), verifica-se que as partes entabularem novo contrato, uma vez que houve: a) repactuação do valor da dívida de R$ 4.117.000,00, para R$ 5.245.362,00; b) alteração do prazo de pagamento, de 24 meses para 60 meses; c) alteração do valor da prestação, de R$ 228.722,22, para R$ 87.442,70; d) alteração da taxa de juros efetiva ao mês, fixada de 0,80000% para 0,200000%; e) alteração da taxa de juros efetiva ao ano, fixada de 10,033869% para 2,426577%.

Neste contexto, houve a alteração da forma e das condições de pagamento, caracterizando verdadeira novação, o que é incompatível com o instituto da alienação fiduciária, sendo que o atraso no pagamento dos débitos gera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Tal questão já foi analisada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2015/31763, Relator: Des. Hamilton Elliot Akel): “Registro de Imóveis Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias Recurso não provido.”

Extrai-se do corpo do mencionado Acórdão que:

“…

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.2205/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.”

E ainda:

“Cédula de crédito bancário – aditamento. Novação. Registro em sentido estrito. Registro de imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso Desprovido” (Recurso Administrativo nº 0003377-11.2015.8.26.0080, Cabreúva, j.15.07.2016, Dje 11.08.2016, Rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças).

Conclui-se, assim, que há a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro da nova garantia referente ao negócio jurídico repactuado.

Diante do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada pelo Banco Safra S/A em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 21 de novembro de 2017.

Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito

CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ADITAMENTO. NOVAÇÃO.

 

CGJSP – PROCESSO: 0001513-26.2014.8.26.0547


LOCALIDADE: Santa Rita do Passa Quatro DATA DE JULGAMENTO: 09/12/2016 DATA DJ: 23/01/2017
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: CCB – Cédula de Crédito Bancário – 10.931/2004 ART: 29 PAR: 4

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não conhecido, em face da ausência do título original.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 0001513-26.2014.8.26.0547 – SANTA RITA DO PASSA QUATRO – BANCO BRADESCO S/A – ADVOGADOS: NEIDE SALVATO GIRALDI, OAB/SP 165.231 e FERNANDO CARVALHO BARBOZA, OAB/SP 251.028 – (272/2016-E) – DJe 23.01.2017, p. 9.

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não conhecido, em face da ausência do título original.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto em face de decisão que, embora julgando prejudicado o pedido, pela falta do original do título, acabou por circunscrever o entendimento do Oficial do Registro de Imóveis de Santa Rita do Passa Quatro, que negou a averbação de aditamento à cédula de crédito bancário, sob o argumento de que se constituiu novo negócio – novação.

O recurso funda-se no argumento de que o art. 29, §4º, da Lei n. 10.931/04, permite o aditamento da cédula de crédito bancário por qualquer documento escrito e que o instrumento não implica novação, mas traduz, somente, a alteração de condições intrínsecas da operação originária, de modo a adequá-la à atual situação do mutuário. Diz o recorrente, ademais, que não havia necessidade de apresentação do original do título.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

Opino.

A falta de apresentação do original do título prejudica, de fato, o pedido, conforme remansosa jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura e dessa Corregedoria Geral da Justiça.

No entanto, passa-se ao exame da exigência, como forma de orientar futura análise, caso reiterado o pleito.

A questão não é nova. Já foi enfrentada em ocasiões anteriores, não se vislumbrando qualquer razão para alteração de posicionamento.

As partes pactuaram, por meio do instrumento, a alteração das condições originárias da cédula de crédito bancário. Poderiam fazê-lo, a teor do art. 29, §4º, da Lei n. 10.931/04. Até aí, não se controverte.

Porém, ao fazê-lo, mudaram toda a base do negócio, novando a dívida. Da leitura do instrumento vê-se, claramente, que houve: 1) alteração (não “mera atualização”) do valor da dívida; 2) alteração das parcelas e dos juros.

Vale dizer, tratando-se de um empréstimo garantido por alienação fiduciária de imóvel, modificaram-se elementos essenciais, constituindo-se novo negócio. Ou seja, novação.

Nesse sentido, em caso idêntico, o parecer exarado no processo n. 2015/31763, em que o próprio Banco Bradesco era interessado:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária – Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação – Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior – Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias – Recurso não provido.

O recorrente firmou Cédula de Crédito Bancário com o Banco Bradesco S/A (fls. 13/26), alienando fiduciariamente os imóveis matriculados sob os nºs 3.802, 6.900 e 6.899 do Registro de Imóveis de General Salgado, como garantia de dívida no valor de R$ 450.000,00, a ser paga em 96 parcelas pré-fixadas de R$ 9.299,78, à taxa de juros efetiva de 1,63% ao mês.

Referida Cédula de Crédito fora registrada em 08.02.12 (R-15 da matrícula nº 3.802 – fl. 46 vº, R-03 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-03 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº).

Em 19.12.13 as partes firmaram Aditamento à Cédula de Crédito Bancário, renegociando o saldo devedor, então no valor de R$ 414.304,00, para pagamento com desconto no valor de R$ 412.900,00, em 96 parcelas pós-fixadas, à taxa de juros de 1,00 % ao mês e atualizadas pela TR (fls. 08/10).

Apresentado o referido aditamento para averbação, o registrador entendeu, entretanto, tratar-se de verdadeira novação de dívida, cancelando as alienações fiduciárias anteriormente registradas (AV-16 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, AV-04 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e AV-04 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº) e registrando o título, com a constituição de novas alienações fiduciárias (R-17 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, R-05 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-05 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº).

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013 Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Corretos, portanto, os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos.”

Não se obsta o ingresso do título ao folio real. O que se impede é que ele ingresse por meio de averbação. Há de sê-lo pela via do registro em sentido estrito.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo não conhecimento do recurso, em razão da não apresentação do titulo original.

Sub censura.

São Paulo, 07 de dezembro de 2016.

Swarai Cervone de Oliveira
Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, não conheço do recurso.

Publique-se.

São Paulo, 09/12/2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça

CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ADITAMENTO. NOVAÇÃO. REGISTRO ESTRITO SENSO.

 

CGJSP – PROCESSO: 0001131-55.2017.8.26.0344


LOCALIDADE: Marília DATA DE JULGAMENTO: 06/06/2017 DATA DJ: 24/07/2017
UNIDADE: 1
RELATOR: MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS,
LEI: CCB – Cédula de Crédito Bancário – 10.931/2004 ART: 29 PAR: 4

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento de cédula de crédito bancário por instrumento particular – Possibilidade, na forma do artigo 29, § 4º, da Lei n. 10.931/04 – Necessidade, contudo, no caso concreto, dada a novação, de registro em sentido estrito – Alteração de elementos essenciais do negócio – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Parecer pelo não provimento do recurso.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 0001131-55.2017.8.26.0344 – MARÍLIA – BANCO DO BRASIL S/A. – ADVOGADOS: IGOR PEREIRA DOS SANTOS, OAB/SP 304.463 e ANDRÉ LUIS CATELI ROSA, OAB/SP 232.389.- (224/2017-E) – DJE 24.7.2017, P.8.

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento de cédula de crédito bancário por instrumento particular – Possibilidade, na forma do artigo 29, § 4º, da Lei n. 10.931/04 – Necessidade, contudo, no caso concreto, dada a novação, de registro em sentido estrito – Alteração de elementos essenciais do negócio – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Parecer pelo não provimento do recurso.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Banco do Brasil S/A contra a sentença de fls. 133/134, que negou o aditamento da cédula de crédito bancário nº 495.701.002, sob o argumento de que, tendo ocorrido novação, obrigatória a realização de registro em sentido estrito.

Sustenta o apelante, em síntese, que não houve novação, de modo que a inscrição pode ser formalizada por meio de averbação (fls. 139/151).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 160/161).

É o relatório.

Opino.

Em se tratando de expediente em que o apresentante busca ato de averbação, e não de registro em sentido estrito, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo.

No mérito, a questão aqui colocada não é nova e a posição desta Corregedoria Geral a seu respeito encontra-se sedimentada.

Por meio do instrumento copiado a fls. 60/66, Casaalta Construções Ltda., na condição de financiada, e Banco do Brasil S/A, na condição de financiador, pactuaram a alteração das condições originárias da cédula de crédito bancária nº 495.701.002, cuja hipoteca cedular está registrada sob nº 6 na matrícula nº 58.961 do 1º Registro de Imóveis e Anexos de Marília (fls. 10/11).

Preceitua o § 4º do artigo 29 da Lei n. 10.931/04:

  • 4o A Cédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e ratificada mediante documento escrito, datado, com os requisitos previstos no caput, passando esse documento a integrar a Cédula para todos os fins.

A questão é saber se o instrumento apresentado simplesmente adita, retifica ou ratifica a cédula anterior hipótese em que a inscrição se dará por averbação ou se caracteriza verdadeira novação hipótese em que necessário o registro em sentido estrito.

Da leitura do instrumento, comparando a avença original e o que consta no instrumento aqui analisado, nota-se que houve alteração: a) do valor da dívida, de R$15.432.227,30 para R$18.790.754,94; b) do vencimento, de 17 de outubro de 2.020 para 25 de outubro de 2.021; e c) dos encargos financeiro, que passaram de uma taxa nominal de 1,72% ao mês, que corresponde a uma taxa efetiva de 22,7% ao ano, para uma taxa nominal de 1,98% ao mês, que corresponde a uma taxa efetiva de 26,52% ao ano.

Ou seja, em empréstimo garantido por hipoteca, as condições do negócio foram alteradas de tal forma que o reconhecimento da novação se impõe.

As partes não se limitaram a aditar ou retificar aquilo que já havia sido avençado. Houve, na verdade, completa modificação de elementos essenciais do negócio originário. Em sentido idêntico, parecer aprovado por Vossa Excelência, no processo nº 0003377-11.2015.8.26.0080:

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido (j. em 15/7/2016).

No referido parecer, precedente anterior desta Corregedoria sobre o tema é citado:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária – Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação – Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior – Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias – Recurso não provido.

O recorrente firmou Cédula de Crédito Bancário com o Banco Bradesco S/A (fls. 13/26), alienando fiduciariamente os imóveis matriculados sob os n°s 3.802, 6.900 e 6.899 do Registro de Imóveis de General Salgado, como garantia de dívida no valor de R$ 450.000,00 a ser paga em 96 parcelas pré-fixadas de R$ 9.299,78, à taxa de juros efetiva de 1,63% ao mês.

Referida Cédula de Crédito fora registrada em 08.02.12 (R-15 da matrícula n° 3.802 – fl. 46 v°, R-03 da matrícula n° 6.899 – fl. 48 v° e R-03 da matrícula n° 6.900 – fl. 50 v°).

Em 19.12.13 as partes firmaram Aditamento à Cédula o de Crédito Bancário, renegociando o saldo devedor, então no valor de R$ 414.304,00, para pagamento com desconto no valor de R$ 412.900,00, em 96 parcelas pósfixadas, à taxa de juros de 1,00 % ao mês e atualizadas pela TR (fls. 08/10).

Apresentado o referido aditamento para averbação, o registrador entendeu, entretanto, tratar-se de verdadeira novação de dívida, cancelando as alienações fiduciárias anteriormente registradas (A V-16 da matrícula n° 3.802 -fl. 47, A V-04 da matrícula n ° 6.899 – fl. § § 48 v° e A V-04 da matrícula n° 6.900 – fl. 50 v°) e registrando o título, com a constituição de novas alienações fiduciárias, (R-17 da matrícula nº 3.802, fl. 47, R-05 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-05 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº.

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel Des. Elliot Alcei, j . 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Corretos, portanto, os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos.”

Deve ficar claro, por fim, que o título apresentado pode ser inscrito no fólio real. Isso, todavia, deve ocorrer por meio de registro em sentido estrito e não por averbação, como pretende o recorrente.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo recebimento da apelação como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário Estadual, e pelo não provimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 5 de junho de 2017.

Carlos Henrique André Lisboa
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento.

Publique-se.

São Paulo, 6 de junho de 2017.

PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça

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