Distrato Micro-Empresa – Dispensa de CND e visto de Advogado

Gostaria de saber quais as exigências para um distrato social.
São tantas as alterações na legislação que a gente acaba muitas vezes se confundindo. Parece que caiu a exigência de CNDs ( Certidão Negativa de Débito), nesses casos, não tenho certeza.

Também não sei se ainda se deve exigir o “visto’ de um advogado.
Enfim, não fosse seu socorro, estaria num mato sem cachorro.

Deixo desde logo meus antecipados agradecimentos e cordiais saudações.

Resposta:

 

  1. Deverão ser reconhecidas as firmas no requerimento e no Distrato, este último dispensado as das testemunhas;
  2. A empresa esta enquadrada como Micro Empresa (ver CNPJ) (artigo 3º da Lei Complementar 123/06, e nos termos do artigo n. 9º e seu parágrafo);
  3. Portanto nos termos do artigo 9º e seus parágrafos 1º e 2º da Lei Complementar citada, não haverá a necessidade de visto de Advogado e a apresentação das CND’s;
  4. O visto de Advogado (Lei 8.906/94 artigo 1º parágrafo 2º) não será exigido nos casos de distrato/baixa/encerramento (dissolução e liquidação e extinção) da pessoa jurídica, este somente é exigido nos casos de constituição, alguns Registro Civis de Pessoas Jurídicas, e outras repartições também exigem em caso de alteração.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 14 de Dezembro de 2.017.

LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 14 DE DEZEMBRO DE 2006

 

DA DEFINIÇÃO DE MICROEMPRESA E DE EMPRESA DE PEQUENO PORTE

Art. 3º Para os efeitos desta Lei Complementar, consideram-se microempresas ou empresas de pequeno porte, a sociedade empresária, a sociedade simples, a empresa individual de responsabilidade limitada e o empresário a que se refere o art. 966 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), devidamente registrados no Registro de Empresas Mercantis ou no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, conforme o caso, desde que:

I – no caso da microempresa, aufira, em cada ano-calendário, receita bruta igual ou inferior a R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais); e

II – no caso de empresa de pequeno porte, aufira, em cada ano-calendário, receita bruta superior a R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais) e igual ou inferior a R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais).   (Redação dada pela Lei Complementar nº 155, de 2016)     Produção de efeito

  • 1º Considera-se receita bruta, para fins do disposto no caputdeste artigo, o produto da venda de bens e serviços nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado nas operações em conta alheia, não incluídas as vendas canceladas e os descontos incondicionais concedidos.
  • 2º No caso de início de atividade no próprio ano-calendário, o limite a que se refere o caputdeste artigo será proporcional ao número de meses em que a microempresa ou a empresa de pequeno porte houver exercido atividade, inclusive as frações de meses.
  • 3º O enquadramento do empresário ou da sociedade simples ou empresária como microempresa ou empresa de pequeno porte bem como o seu desenquadramento não implicarão alteração, denúncia ou qualquer restrição em relação a contratos por elas anteriormente firmados.
  • 4ºNão poderá se beneficiar do tratamento jurídico diferenciado previsto nesta Lei Complementar, incluído o regime de que trata o art. 12 desta Lei Complementar, para nenhum efeito legal, a pessoa jurídica:

I – de cujo capital participe outra pessoa jurídica;

II – que seja filial, sucursal, agência ou representação, no País, de pessoa jurídica com sede no exterior;

III – de cujo capital participe pessoa física que seja inscrita como empresário ou seja sócia de outra empresa que receba tratamento jurídico diferenciado nos termos desta Lei Complementar, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso II do caput deste artigo;

IV – cujo titular ou sócio participe com mais de 10% (dez por cento) do capital de outra empresa não beneficiada por esta Lei Complementar, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso II do caput deste artigo;

V – cujo sócio ou titular seja administrador ou equiparado de outra pessoa jurídica com fins lucrativos, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso II do caput deste artigo;

VI – constituída sob a forma de cooperativas, salvo as de consumo;

VII – que participe do capital de outra pessoa jurídica;

VIII – que exerça atividade de banco comercial, de investimentos e de desenvolvimento, de caixa econômica, de sociedade de crédito, financiamento e investimento ou de crédito imobiliário, de corretora ou de distribuidora de títulos, valores mobiliários e câmbio, de empresa de arrendamento mercantil, de seguros privados e de capitalização ou de previdência complementar;

IX – resultante ou remanescente de cisão ou qualquer outra forma de desmembramento de pessoa jurídica que tenha ocorrido em um dos 5 (cinco) anos-calendário anteriores;

X – constituída sob a forma de sociedade por ações.

XI – cujos titulares ou sócios guardem, cumulativamente, com o contratante do serviço, relação de pessoalidade, subordinação e habitualidade.        (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

  • 5oO disposto nos incisos IV e VII do § 4odeste artigo não se aplica à participação no capital de cooperativas de crédito, bem como em centrais de compras, bolsas de subcontratação, no consórcio referido no art. 50 desta Lei Complementar e na sociedade de propósito específico prevista no art. 56 desta Lei Complementar, e em associações assemelhadas, sociedades de interesse econômico, sociedades de garantia solidária e outros tipos de sociedade, que tenham como objetivo social a defesa exclusiva dos interesses econômicos das microempresas e empresas de pequeno porte.
  • 6ºNa hipótese de a microempresa ou empresa de pequeno porte incorrer em alguma das situações previstas nos incisos do § 4o, será excluída do tratamento jurídico diferenciado previsto nesta Lei Complementar, bem como do regime de que trata o art. 12, com efeitos a partir do mês seguinte ao que incorrida a situação impeditiva.
  • 7o Observado o disposto no § 2odeste artigo, no caso de início de atividades, a microempresa que, no ano-calendário, exceder o limite de receita bruta anual previsto no inciso I do caputdeste artigo passa, no ano-calendário seguinte, à condição de empresa de pequeno porte.
  • 8o Observado o disposto no § 2odeste artigo, no caso de início de atividades, a empresa de pequeno porte que, no ano-calendário, não ultrapassar o limite de receita bruta anual previsto no inciso I do caput deste artigo passa, no ano-calendário seguinte, à condição de microempresa.
  • 9ºA empresa de pequeno porte que, no ano-calendário, exceder o limite de receita bruta anual previsto no inciso II do caput deste artigo fica excluída, no mês subsequente à ocorrência do excesso, do tratamento jurídico diferenciado previsto nesta Lei Complementar, incluído o regime de que trata o art. 12, para todos os efeitos legais, ressalvado o disposto nos §§ 9o-A, 10 e 12.
  • 9o-A.  Os efeitos da exclusão prevista no § 9odar-se-ão no ano-calendário subsequente se o excesso verificado em relação à receita bruta não for superior a 20% (vinte por cento) do limite referido no inciso II do caput.
  • 10.  A empresa de pequeno porte que no decurso do ano-calendário de início de atividade ultrapassar o limite proporcional de receita bruta de que trata o § 2oestará excluída do tratamento jurídico diferenciado previsto nesta Lei Complementar, bem como do regime de que trata o art. 12 desta Lei Complementar, com efeitos retroativos ao início de suas atividades.
  • 11.  Na hipótese de o Distrito Federal, os Estados e os respectivos Municípios adotarem um dos limites previstos nos incisos I e II do caput do art. 19e no art. 20, caso a receita bruta auferida pela empresa durante o ano-calendário de início de atividade ultrapasse 1/12 (um doze avos) do limite estabelecido multiplicado pelo número de meses de funcionamento nesse período, a empresa não poderá recolher o ICMS e o ISS na forma do Simples Nacional, relativos ao estabelecimento localizado na unidade da federação que os houver adotado, com efeitos retroativos ao início de suas atividades.
  • 12.  A exclusão de que trata o § 10 não retroagirá ao início das atividades se o excesso verificado em relação à receita bruta não for superior a 20% (vinte por cento) do respectivo limite referido naquele parágrafo, hipótese em que os efeitos da exclusão dar-se-ão no ano-calendário subsequente.
  • 13.  O impedimento de que trata o § 11 não retroagirá ao início das atividades se o excesso verificado em relação à receita bruta não for superior a 20% (vinte por cento) dos respectivos limites referidos naquele parágrafo, hipótese em que os efeitos do impedimento ocorrerão no ano-calendário subsequente.
  • 14.  Para fins de enquadramento como microempresa ou empresa de pequeno porte, poderão ser auferidas receitas no mercado interno até o limite previsto no inciso II do caputou no § 2o, conforme o caso, e, adicionalmente, receitas decorrentes da exportação de mercadorias ou serviços, inclusive quando realizada por meio de comercial exportadora ou da sociedade de propósito específico prevista no art. 56 desta Lei Complementar, desde que as receitas de exportação também não excedam os referidos limites de receita bruta anual.        (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)      (Produção de efeito)
  • 15.  Na hipótese do § 14, para fins de determinação da alíquota de que trata o § 1odo art. 18, da base de cálculo prevista em seu § 3oe das majorações de alíquotas previstas em seus §§ 16, 16-A, 17 e 17-A, serão consideradas separadamente as receitas brutas auferidas no mercado interno e aquelas decorrentes da exportação.        (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)      (Produção de efeito)
  • 16.  O disposto neste artigo será regulamentado por resolução do CGSN.        (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)
  • 17.(VETADO)(Incluído pela Lei Complementar nº 155, de 2016)     Produção de efeito
  • 18.(VETADO)(Incluído pela Lei Complementar nº 155, de 2016)     Produção de efeito

 

 

Art. 9o  O registro dos atos constitutivos, de suas alterações e extinções (baixas), referentes a empresários e pessoas jurídicas em qualquer órgão dos 3 (três)  âmbitos de governo ocorrerá independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas, principais ou acessórias, do empresário, da sociedade, dos sócios, dos administradores ou de empresas de que participem, sem prejuízo das responsabilidades do empresário, dos titulares, dos sócios ou dos administradores por tais obrigações, apuradas antes ou após o ato de extinção.       (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

  • 1o O arquivamento, nos órgãos de registro, dos atos constitutivos de empresários, de sociedades empresárias e de demais equiparados que se enquadrarem como microempresa ou empresa de pequeno porte bem como o arquivamento de suas alterações são dispensados das seguintes exigências:

I – certidão de inexistência de condenação criminal, que será substituída por declaração do titular ou administrador, firmada sob as penas da lei, de não estar impedido de exercer atividade mercantil ou a administração de sociedade, em virtude de condenação criminal;

II – prova de quitação, regularidade ou inexistência de débito referente a tributo ou contribuição de qualquer natureza.

Art. 10.  Não poderão ser exigidos pelos órgãos e entidades envolvidos na abertura e fechamento de empresas, dos 3 (três) âmbitos de governo:

I – excetuados os casos de autorização prévia, quaisquer documentos adicionais aos requeridos pelos órgãos executores do Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins e do Registro Civil de Pessoas Jurídicas;

II – documento de propriedade ou contrato de locação do imóvel onde será instalada a sede, filial ou outro estabelecimento, salvo para comprovação do endereço indicado;

III – comprovação de regularidade de prepostos dos empresários ou pessoas jurídicas com seus órgãos de classe, sob qualquer forma, como requisito para deferimento de ato de inscrição, alteração ou baixa de empresa, bem como para autenticação de instrumento de escrituração.

Art. 11.  Fica vedada a instituição de qualquer tipo de exigência de natureza documental ou formal, restritiva ou condicionante, pelos órgãos envolvidos na abertura e fechamento de empresas, dos 3 (três) âmbitos de governo, que exceda o estrito limite dos requisitos pertinentes à essência do ato de registro, alteração ou baixa da empresa.

Estado Civil – Divergências e Correções

Na matrícula o estado civil de Fulano é o de desquitado.

Na escritura o estado civil de Fulano é o de viúvo.

Na Certidão de Casamento atualizada Fulano e Beltrana, são desquitados.

Na Certidão de óbito de Beltrana, consta que a mesma era divorciada de Fulano.

​Posso averbar na matrícula o óbito de Beltrana, passando assim o Sr. Fulano a ter o estado civil de viúvo,  mesmo constando da certidão de óbito que os mesmos são divorciados?

Resposta:

  1. Por um lado na certidão de casamento atualizada de Fulano e Beltrana, consta o estado civil de ambos como os de “desquitados”, o que seria prova suficiente de que caso houvesse divórcio deveria constar da certidão de casamento por averbação;
  2. Por outro lado o documento que vai ser utilizado para averbar o óbito de Beltrana é a sua certidão de óbito na qual constou que ela era divorciada;
  3. Se Fulano adquiriu o imóvel no estado civil de desquitado essa aquisição não comunicaria com Beltrana, e a averbação do óbito desta é somente para alterar o estado civil de Fulano de desquitado para viúvo, pois o desquite não rompeu o vínculo do casamento (como a separação consensual ou litigiosa que uma vez ocorrida o casal podem reconciliar-se);
  4. Normalmente nas declarações de óbito o declarante faz por vezes declarações errôneas até mesmo por desconhecimentos, ou por má interpretação, como muitas vezes afirmam que o falecido era casado quando na realidade era unido estavelmente, etc.;
  5. Como não causa nenhuma repercussão patrimonial, se assim entender o Senhor Oficial Registrador (item 9 do Capítulo XX das NSCGJSP) que solicite uma declaração do interessado com firma reconhecida, onde Fulano diga que após o seu desquite com Beltrana o casal não realizou divórcio, nem extrajudicial nem judicial, ou que solicite que se retifique o óbito de Beltrana, para constar que a mesma era desquitada e não divorciada como constou.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 27 de Maio de 2.018.

Mandado de Sequestro de Imóvel em Ação Penal

Recebemos online a certidão de sequestro expedida do processo de Ação Criminal, tendo como autor o Ministério Publico do Estado de São Paulo e como réus Fulano e mais cinco, onde foram sequestrados nove imóveis, dentre eles o relacionado de nº.6, referente a 50% da matricula nº.XXXX, desta serventia.

Conforme se verifica o senhor Fulano e sua mulher Beltrana adquiriram por escritura pública o usufruto do imóvel, constando do registro que o usufruto foi feito com a clausula de acrescer.

Conforme foi expedida a certidão de sequestro, a averbação pode ser feita?

 

Resposta:

 

  1. O seqüestro criminal difere do seqüestro na esfera civil. O Juiz declara o seqüestro de bens móveis e imóveis, se e quando o Ministério Público o requerer, provando que o bem a ser seqüestrado foi adquirido pelo criminoso ou por alguém de sua família com o dinheiro que é produto de atividade criminosa, de tal sorte que nem sempre se poderá satisfazer o princípio da disponibilidade;
  2. A responsabilidade, no caso, fica para o Promotor que requerer e o Juiz que deferir o seqüestro;
  3. Via de regra, nesses casos o seqüestro penal é registrado (artigos 128 do CPP e 167, I, 5 e239 da LRP) ainda que o imóvel se encontre em nome de terceiros (artigos 125, 126, 128, 130 e 132 do CPP, ver também artigo 4º do DL 3.249/41, artigo 4º da Lei 9.613/98 e BE – IRIB n 2.665 de 22.09.2.006), cabendo ao acusado ou ao terceiro prejudicado o direito de embargos (artigo 130, I e II do CPP),
  4. Conforme consta da matrícula de nº XXXX, pelo R.12 foi registrado a venda da nua propriedade em nome dos adquirentes Sicrano e Sicrana (solteiros, menores púberes e eventual filhos do acusado) e pelo R.13 o usufruto do imóvel para Fulano (acusado) e s/mulher Beltrana. Desta forma o seqüestro deve recair e ser registrado englobando tanto o usufruto como a nua propriedade, pois o usufruto não esta sendo sequestrado isoladamente, e isso seria inadmissível, mas esta sendo seqüestrado juntamente com a nua-propriedade, para que se em caso de venda judicial tenha por objeto a propriedade plena, quando então ocorrerá a consolidação da plena propriedade;
  5. Ver também processos de nºs. 100.07.248987-6 da 1ª VRP da Capital (caso de cancelamento do registro do seqüestro) e Processo CGJSP nº 11002/2012 (caso de qualificação negativa do registro do seqüestro e não comunicação ao Juízo da Nota Devolutiva, e com registro posterior do seqüestro).

 

 É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 23 de Maio de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                   (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

Art. 239 – As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.                     (Renumerado do art. 244 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único – A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido.

DECRETO-LEI Nº 3.689, DE 3 DE OUTUBRO DE 1941.

Código de Processo Penal

DAS MEDIDAS ASSECURATÓRIAS

        Art. 125.  Caberá o seqüestro dos bens imóveis, adquiridos pelo indiciado com os proventos da infração, ainda que já tenham sido transferidos a terceiro.

Art. 126.  Para a decretação do seqüestro, bastará a existência de indícios veementes da proveniência ilícita dos bens.

Art. 128.  Realizado o seqüestro, o juiz ordenará a sua inscrição no Registro de Imóveis.

Art. 130.  O seqüestro poderá ainda ser embargado:

        I – pelo acusado, sob o fundamento de não terem os bens sido adquiridos com os proventos da infração;

        II – pelo terceiro, a quem houverem os bens sido transferidos a título oneroso, sob o fundamento de tê-los adquirido de boa-fé.

        Parágrafo único.  Não poderá ser pronunciada decisão nesses embargos antes de passar em julgado a sentença condenatória.

Art. 132.  Proceder-se-á ao seqüestro dos bens móveis se, verificadas as condições previstas no art. 126, não for cabível a medida regulada no Capítulo Xl do Título Vll deste Livro.

DECRETO-LEI Nº 3.240, DE 8 DE MAIO DE 1941.

.Sujeita a sequestro os bens de pessoas indiciadas por crimes de que resulta prejuizo para a fazenda pública, e outros

Art. 4º O sequestro pode recair sobre todos os bens do indiciado, e compreender os bens em poder de terceiros desde que estes os tenham adquirido dolosamente, ou com culpa grave.

Os bens doados após a pratica do crime serão sempre compreendidos no sequestro.

  • 1º Quanto se tratar de bens moveis, a autoridade judiciária nomeará depositário, que assinará termo de compromisso de bem e fielmente desempenhar o cargo e de assumir todas as responsabilidades a este inerentes.
  • 2º Tratando-se de imoveis:

1) o juiz determinará, ex-officio, a averbação do sequestro no registo de imoveis;

2) o ministério público promoverá a hipoteca legal em favor da fazenda pública.

LEI Nº 9.613, DE 3 DE MARÇO DE 1998.

Vide Decreto nº 2.799, de 1998Dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, e dá outras providências.

Art. 4o  O juiz, de ofício, a requerimento do Ministério Público ou mediante representação do delegado de polícia, ouvido o Ministério Público em 24 (vinte e quatro) horas, havendo indícios suficientes de infração penal, poderá decretar medidas assecuratórias de bens, direitos ou valores do investigado ou acusado, ou existentes em nome de interpostas pessoas, que sejam instrumento, produto ou proveito dos crimes previstos nesta Lei ou das infrações penais antecedentes. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

  • 1o Proceder-se-á à alienação antecipada para preservação do valor dos bens sempre que estiverem sujeitos a qualquer grau de deterioração ou depreciação, ou quando houver dificuldade para sua manutenção. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)
  • 2o O juiz determinará a liberação total ou parcial dos bens, direitos e valores quando comprovada a licitude de sua origem, mantendo-se a constrição dos bens, direitos e valores necessários e suficientes à reparação dos danos e ao pagamento de prestações pecuniárias, multas e custas decorrentes da infração penal. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)
  • 3o Nenhum pedido de liberação será conhecido sem o comparecimento pessoal do acusado ou de interposta pessoa a que se refere o caputdeste artigo, podendo o juiz determinar a prática de atos necessários à conservação de bens, direitos ou valores, sem prejuízo do disposto no § 1o(Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR – PENA – CULPA – SANÇÃO.

CGJSP – PROCESSO: 11.002/2012
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 29/03/2012 DATA DJ: 13/04/2012
RELATOR: José Renato Nalini

Falha apurada na prestação do serviço derivada de deficiência na orientação e fiscalização do Delegado em relação aos atos praticados por seus prepostos. Culpa – pena – sanção disciplinar – dosimetria – atribuições da CGJCP.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2012/11002 – SÃO PAULO – X – Advogados: NARCISO ORLANDI NETO, OAB/SP 191.338 e HELIO LOBO JUNIOR, OAB/SP 25.120

DECISÃO: Pese embora a ponderável proposta da Juíza Assessora TÂNIA MARA AHUALLI, concluo pelo desprovimento do recurso.

A portaria do d. Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital retrata fielmente a ocorrência. O Oficial do Registro de Imóveis qualificou negativamente ordem de sequestro expedida por Juízo Criminal federal. Por erro interno, deixou de comunicar ao Juízo interessado o teor da nota devolutiva. Em virtude disso, o réu da ação penal alienou o imóvel.

Ao receber solicitação de informações a respeito do destino da ordem de sequestro, o Oficial requalificou de ofício o título e procedeu ao registro.

Evidente a falha na prestação do serviço. Falha derivada de deficiência na orientação e fiscalização do Delegado em relação aos atos praticados por seus prepostos. O responsável pela erronia havia sido recentemente promovido para o setor de recebimento e direcionamento de títulos. Precisaria estar monitorado, exatamente para que seus préstimos não lesassem terceiros e cumprissem a vocação ínsita da instância registária, que é propiciar a possível segurança jurídica.

Verdade que o ato é escoteiro na vida funcional do Delegado. E que também existem precedentes nesta Corregedoria, autorizadores de se relevar a prática errônea. Nos processos CG 2011/52428 e 2011/103282, o eminente Desembargador MAURÍCIO DA SILVA CARVALHO VIDIGAL, meu antecessor na titularidade deste Órgão, considerou as falhas insuscetíveis de sanção.

Não se invalida o entendimento. Não é essa, porém, a trilha imposta por longeva tradição desta Corregedoria. A responsabilidade do Oficial deve ser mensurada caso a caso. A tópica é que prevalece na análise das condutas infracionais perpetradas por Delegados de Serviço Extrajudicial. Extrai-se da jurisprudência desta CGJ uma série de precedentes conducentes à punição. Citem-se, v.g., a) descumprimento de ordem judicial que vedou determinado registro – CG 2010/216477; b) preposto que erra na lavratura de escritura – CG 2009/74201; c) preposto que cobra emolumentos em excesso – CG1273/96; d) preposto que não recolhe custas, tributos e FGTS ao lavrar escritura; e) preposto que abre cartão de firma falso, permitindo reconhecimento de assinatura em falsas autorizações para obtenção de passaporte e viagem dos filhos – CG 1883/99; f) preposto que recolhe o valor do ITBI na lavratura da escritura, mas não recolhe o tributo e se apropria do dinheiro – CG 2010/144520 e CG 123/07; g) falha na busca de certidão de nascimento determinada por magistrado – CG 885/04; h) preposto que lavra escritura com base em procuração falsa – CG 2010/47861; i) lavratura de escritura com base em procuração de outorgante falecido – CG 2011/614; j) protesto irregular em virtude de equívoco do escrevente ao qualificar o título – CG 180/96.

Todas essas hipóteses são de Delegados sancionados disciplinarmente por atos de seus prepostos.

A Corregedoria não pode acenar com uma política de impunidade por má prestação de serviço. A delegação dos serviços chamados extrajudiciais foi uma solução sui generis do constituinte de 1988 e trouxe um plus de relevância ao delegado, que tem iniciativa para gerir a serventia em caráter privado e com as melhores técnicas hábeis a assegurar o melhor serviço. Em contraprestação, foi intensificada sua responsabilidade. A maiores poderes, correspondem maiores obrigações.

Ao reconhecer o equívoco e tomar providências para minimizar o dano, o Oficial agiu adequadamente. Mas isso não elimina a sua responsabilidade. O erro poderia ter sido evitado com uma diligência mais efetiva em relação a servidor em prático período de prova. Se o funcionário era efetivamente diligente e capaz, não teria havido erro. Se não era – e o equívoco é primário, não poderia ter ocorrido – houve falha na má seleção, deficiente orientação e negligente supervisão exercida pelo Oficial.

Não custaria manter um monitoramento até que o funcionário estivesse integralmente apto a se desincumbir de suas atribuições. O dever de eficiência incide sobre a atuação dos titulares dos serviços delegados (1) e, além da inobservância no caso concreto, houve evidente vulneração do dever de atendimento prioritário às ordens judiciais (2).

O aprimoramento dos serviços extrajudiciais se condiciona à assunção de uma responsabilidade integral pela melhor prestação. A mais eficiente, hígida e conforme com o grau de qualidade a que as partes têm direito.

O Delegado é sempre responsável por tudo aquilo que ocorre dentro da unidade que lhe incumbe gerir. Não pode se escudar em falha alheia. Esse o sistema instaurado pela Constituição de 1988 e pela Lei 8.935/94. A autonomia com que o titular da serventia foi premiado, para administrar como bem queira a unidade, merece como contraprestação a exigência de um nível ótimo de excelência. O padrão de eficiência deve ser uma busca permanente, não apenas porque é direito do usuário exigi-la, mas também porque toda e qualquer imperfeição será carreada a quem assumiu os encargos de exercer essa delegação.

Por esses fundamentos, malgrado o bem elaborado parecer da operosa e diligente Juíza Assessora, mantenho a incensurável decisão do Juiz GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO (3) e nego provimento ao recurso.

São Paulo, 29 de março de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça.

1 Lei 8935/94, artigo 30, inciso II.

2 Lei 8935/94, artigo 30, inciso III.

3 Fls. 54/57 dos autos

(D.J.E. de 13.04.2012)

SEQUESTRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. MATRÍCULA – BLOQUEIO. TÍTULO JUDICIAL – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 100.07.248987-6
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 13/05/2010 DATA DJ: 01/06/2010
RELATOR: Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques
LEGISLAÇÃO: Lei 6.015/73

EMENTA NÃO OFICIAL. Os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para o ingresso no fólio real. Ordem de sequestro de imóveis registrados em nome de terceiros, embora exista escritura pública de alienação não registrada. Óbice ao registro procedente.

ÍNTEGRA

Processo 100.07.248987-6 – Pedido de Providências – 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.CP 691 – ADV: ANTIMO PIO PASCOAL BARBIERO (OAB 93484/SP)

Vistos.

Cuida-se de expediente encaminhado pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis para providências quanto ao cumprimento da ordem de seqüestro das unidades 150.297 e 150.298 oriunda da 1ª Vara Federal Criminal do Júri e das Execuções Penais da Seção Judiciária de São Paulo em razão da ofensa ao princípio da continuidade.

Foi determinado o bloqueio da matrícula.

Os titulares de domínio foram notificados e informaram a ocorrência da alienação dos imóveis por escritura pública.

O Representante do Ministério Público opinou pelo acolhimento da recusa quanto ao registro do pedido de sequestro.

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Deve ser acolhida a providência solicitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis e, conseqüentemente, cancelado o registro do seqüestro oriundo da ordem ilegal.

Observe-se, de início, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para o ingresso no fólio real.

A propósito, o E. Conselho Superior da Magistratura decidiu, nos autos da Apelação Cível 464-6/9, de São José do Rio Preto, que: “O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registraria, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.

No caso em exame, ao qualificar o título judicial (mandado de seqüestro de dois imóveis), verificou O Oficial incompatibilidade entre o titular do registro e os réus que respondem à ação criminal que gerou a ordem de seqüestro questionada.

De fato, o imóvel continua sob a titularidade de Carlos Eduardo Françoso Pereira da Cruz e Luiz Felipe Françoso Pereira da Cruz, pessoas que não figuram como investigados no inquérito policial que deu origem à ordem de seqüestro dos imóveis. Apesar das escrituras de venda e compra de fls. 71 e 72 demonstrarem que os titulares teriam alienado tais imóveis a Marysol Empreendimentos e Participações Ltda, representada por Isabel Mejias Rosales, uma das investigadas do inquérito policial (fl. 11) é bem verdade que títulos não ingressaram no Registro Imobiliário, não figurando ela como titular do imóvel seqüestrado no fólio real, o que deu ensejo à representação formulada pelo Oficial, cujo posicionamento é realmente correto quanto ao óbice registrário..

A exigência é pertinente e conta com expresso amparo dos arts. 167, II, 5, e 246, § 1º, ambos da Lei nº 6.015/73.

Como se vê, o Oficial do Registro de Imóveis agiu absolutamente dentro de suas atribuições, não podendo ser punido por ter qualificado de forma negativa um título oriundo de órgão judicial. Como ensina Afrânio de Carvalho: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeira de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”.

Na mesma linha de raciocínio é a lição de Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 55/56 (1997) : “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios”.

Assim, correta a recusa do Oficial em proceder ao registro pretendido, de tal sorte que deve o mesmo ser cancelado, até que o interessado tome as providências necessárias para o registro dos títulos (escrituras de venda e compra) ao fólio, quando então a titularidade dominial será compatível com a ação penal referente, permitindo a qualificação positiva do título, de acordo com os princípios registrários. De notar-se que o próprio titular da ação penal poderá tomar as providências para o registro do título, atendidos os requisitos formais e demais exigências do Registro Imobiliário.

Diante do exposto, à míngua de medida censório-disciplinar a ser aplicada ao 15º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, determino o cancelamento do seqüestro realizado no registro nº 4 junto às matrículas 150.297 e 150.298, arquivamento dos autos, e a manutenção do bloqueio das referidas matrículas, do 15º Registro de Imóveis da Capital. Oficie-se à 1ª Vara Federal Criminal do Júri e das Execuções Penais da Seção Judiciária com cópia da presente decisão.

Arquivem-se os autos.

PRIC.

São Paulo, 13 de maio de 2.010.

MARIA ISABEL ROMERO RODRIGUES HENRIQUES

Juíza de Direito

Escritura de Compra e Venda – Qualificação da Empresa – Diferença no Enquadramento

Consta como proprietário do imóvel “CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA XYZ LTDA”. Entretanto, na Escritura Pública de Venda e Compra apresentada consta como transmitente “CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA XYZ LTDA ME“, com o mesmo CNPJ e SEDE, a única diferença está nesse mero enquadramento constante em seu nome empresarial, qual seja: ME (Micro Empresa).

Vale ressaltar que, relativo à empresa, foi apresentada apenas a certidão simplificada via internet. Tal documento é o suficiente para efetuar o registro grafando a transmitente da forma constante no instrumento público ou devo solicitar a declaração/requerimento de enquadramento registrado (a) na respectiva Junta Comercial junto ao contrato social e suas alterações?

Resposta:

1. Pelo que pude entender a pessoa jurídica consta no registro com o nome empresarial CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA XYZ LTDA, e na Junta Comercial, com última alteração em 21-07-2.014, e na escritura de venda e compra como CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA XYZ LTDA – ME, com o mesmo CNPJ e sede;

2. Atualmente o artigo 72 da Lei Complementar 123/06 que previa o acréscimo a sua firma ou denominação as expressões “Micro Empresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, foi revogada pelo artigo 10 da LC 155/16, e assim também consta do artigo 2º da Instrução Normativa do DREI nº 45/18, aplicando-se também o artigo 3º da referida Instrução Normativa;

3. Portanto não é o caso de se exigir para o registro da escritura de c/v o enquadramento da pessoa jurídica como ME, principalmente porque a empresa possui o mesmo CNPJ e sede, constando a representação do sócio na Certidão da Junta Comercial apresentada, o que é suficiente para o registro da escritura apresentada;

4. A certidão simplificada no caso é suficiente para o registro, não sendo necessária a apresentação de certidão inteiro teor, reservada para situações mais complexas (desconsideração de pessoa jurídica, aquisição de imóveis rurais, por exemplo).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Maio de 2.018.

 

LEI COMPLEMENTAR Nº 155, DE 27 DE OUTUBRO DE 2016
Art. 10. Revogam-se a partir de 1o de janeiro de 2018:

V – o art. 72 da Lei Complementar no 123, de 14 de dezembro de 2006;

 

LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 14 DE DEZEMBRO DE 2006
Do Nome Empresarial

Art. 72. As microempresas e as empresas de pequeno porte, nos termos da legislação civil, acrescentarão à sua firma ou denominação as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, conforme o caso, sendo facultativa a inclusão do objeto da sociedade. (Revogado pela Lei Complementar nº 155, de 2016) (Vigência)

 

Ministério da Indústria, Comércio Exterior e Serviços
Secretaria Especial da Micro e Pequena Empresa
Departamento de Registro Empresarial e Integração

 

INSTRUÇÃO NORMATIVA DREI Nº 45, DE 7 DE MARÇO DE 2018.

 

Dispõe sobre os efeitos da revogação do art. 72 da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, no nome empresarial das microempresas e empresas de pequeno porte, e revoga o art. 5º, III, “e” e “f”, e o art. 14 da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013; e o art. 2º e parágrafo único da Instrução Normativa DREI nº 36, de 3 de março de 2017.

 

O DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE REGISTRO EMPRESARIAL E INTEGRAÇÃO – DREI, no uso das atribuições que lhe confere o art. 4o da Lei no 8.934, de 18 de novembro de 1994, o art. 4º do Decreto nº 1.800, de 30 de janeiro de 1996, e o art. 33 do Decreto nº 9.260, de 29 de dezembro de 2017;

Considerando o disposto no art. 10, V, da Lei Complementar nº 155, de 27 de outubro de 2016; e Considerando o disposto no Capítulo II, do Título IV, do Livro II, da Parte Especial do Código Civil, resolve:

Art. 1º Para efeitos desta Instrução Normativa:

I – designações de porte são as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, constantes do final do nome empresarial;

II – legado é o conjunto de empresários e de sociedades empresárias inscritos no Registro Público de Empresas Mercantis durante a vigência do art. 72 da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, e que trazem em seu nome empresarial a designação de porte em conformidade com este dispositivo legal.

Parágrafo único. Observar-se-á o art. 36 da Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994, para verificação da data de inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis.

Art. 2º A partir de 1º de janeiro de 2018, não é passível de registro o nome empresarial que traga designação de porte ao seu final.

Art. 3º Para o legado, somente é admissível a formulação de exigência para exclusão da designação de porte quando o ato a ser arquivado contemplar qualquer alteração do nome empresarial.

Parágrafo único. As Juntas Comerciais poderão sugerir, preferencialmente por divulgação em seus sítios eletrônicos, que a designação de porte seja excluída do nome empresarial.

Art. 4º Revogam-se:

I – o art. 5º, III, “e” e “f”, da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013;
II – o art. 14 da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013;
III – o art. 2º da Instrução Normativa DREI nº 36, de 3 de março de 2017.

Art. 5º Esta Instrução entra em vigor na data de sua publicação.

CONRADO VITOR LOPES FERNANDES

Publicada no D.O.U., de 8/3/2018

Escritura e Posterior Mandado de Bloqueio – Prioridade

Foi apresentada em Cartório, uma Escritura Pública de Compra e Venda, com prazo de entrega pra o dia 28 próximo.

Porém, deu entrada através de Ofício Eletrônico, uma ordem de Bloqueio da mesma matrícula.

Como devo proceder?

Resposta:

 

  1. Via de regra nos termos dos artigos de nºs 174, 182, 183 e 186 da LRP, e itens/subitens de nºs 26.1, 37, 39 e 39.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, os títulos protocolados/prenotados em primeiro lugar tem prioridade sobre os que acessarem posteriormente (Ver decisões do CSMSP de nºs. 0000894-79.2014.8.0100, 1030481-25.2015.8.26.0576 e 1121395-11.2015.8.26.0100, e decisões da ECGJSP de nºs. 95.139/2014 e 273/97);
  2. Entretanto no caso concreto não houve uma ordem de bloqueio/indisponibilidade que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fins de registro. Mas uma ordem genérica de bloqueio/indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir. Ou seja, houve uma ordem de bloqueio do imóvel objeto da matrícula em tela;
  3. Desta forma como a escritura de compra e venda foi prenotada em primeiro lugar (protocolo feito em 10-05-2.018) a ordem de bloqueio prenotada em segundo lugar (protocolo feito em 16-05-2.018) a escritura goza de prioridade conforme acima (item 2) e deve ser registrada (item 110.3 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  4. Feito o seu registro a ordem de bloqueio prenotada em segundo lugar deverá ser cumprida, averbando-se o bloqueio junto a matricula, conforme determinado e nos termos do item 110.3 antes citado, porque em trâmite. Os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2 do Capítulo XX das NSCGJSP, nos termos do mesmo item 110.3 citado parte final;
  5. De tudo ocorrido deverá ser feita a comunicação ao Juízo que determinou a ordem de bloqueio, que eventualmente poderá fazer novas determinações até mesmo o cancelamento do registro da escritura prenotada em primeiro lugar e que será registrada;
  6. Caso a escritura seja devolvida por algum motivo, e que as exigência não sejam eventualmente cumpridas até a data limite (11-06-2.018) o bloqueio deverá ser averbado, comunicando-se também nesse caso o Juízo juntando-se certidão da matrícula.
  7. Veja processo CGJSP nº 95.139/14 abaixo reproduzido.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 21 de Maior de 2.018.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 174 – O livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.                    (Renumerado do art. 172 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 182 – Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.                    (Renumerado do art. 185 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 183 – Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.                        (Renumerado do art. 185 parágrafo único para artigo autônomo com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.                         (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP.

26.1. Apresentado ao cartório o título, este será imediatamente protocolizado e tomará o número de ordem que lhe competir, em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. É vedado o recebimento de títulos para exame sem o regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepção de Títulos.

  1. O número de ordem determinará a prioridade do título.
  2. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criarse-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação.

 39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

 

110.1 Quando se tratar de ordem de indisponibilidade que tenha por objeto título

determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de

registro, sua prenotação ficará prorrogada, até que seja solucionada a

pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenotação,

no local próprio do Livro 1 – Protocolo.

110.2 Na hipótese descrita no subitem 110.1, também permanecerão suspensas as

prenotações dos demais títulos representativos de direitos reais conflitantes

relativos ao mesmo imóvel que forem posteriormente protocolados, passando-se

à qualificação, observadas a ordem de prioridade decorrente da

anterioridade do protocolo, assim que apreciada definitivamente a matéria na

esfera jurisdicional.

110.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado

bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão

sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes

devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que

forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como

previsto no item 110.2.

LOCAÇÃO – AVERBAÇÃO. PRIORIDADE. PRENOTAÇÃO – PRORROGAÇÃO. FILA DE CONTRADITÓRIO. TÍTULO ORIGINAL – CÓPIA.

CGJSP – PROCESSO: 95.139/2014

LOCALIDADE: Taubaté DATA DE JULGAMENTO: 02/10/2014 DATA DJ: 16/10/2014
RELATOR: Elliot Akel
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 182
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 174
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 12

Registro de Imóveis – pretensão de averbação de contrato de locação na matrícula – prenotação anterior de títulos contraditórios – quebra dos princípios da prioridade e da continuidade – recurso desprovido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2014/95139 – TAUBATÉ – CIT – CENTRAL TAUBATÉ DE IMÓVEIS LTDA – Advogado: SERGIO FORNACIARI, OAB/SP 63.553 (287/14-E)

Registro de Imóveis – pretensão de averbação de contrato de locação na matrícula – prenotação anterior de títulos contraditórios – quebra dos princípios da prioridade e da continuidade – recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de sentença que manteve a negativa do Oficial do Registro de Imóveis de Taubaté em averbar contrato de locação, para o fim de garantir preferência na compra do imóvel locado.

A recusa derivou do fato de que outros dois títulos haviam sido prenotados antes da prenotação do título do recorrente. Prenotaram-se uma carta de adjudicação e uma escritura de compra e venda, que se seguiu à adjudicação, antes da prenotação do contrato de locação.

Entre as duas primeiras prenotações e a prenotação do contrato de locação adveio uma ordem judicial obstando o registro do primeiro título. Por isso, o Oficial considerou prorrogada a primeira prenotação e suspensas as posteriores, até que se decidisse a questão jurisdicional.

Em segundo grau, foi liberado o registro da carta de adjudicação, o que possibilitou, por sua vez, o registro da compra e venda posterior. Logo, restou prejudicada a averbação do contrato de locação.

O recorrente não se conforma com tal orientação, defendendo que, se havia bloqueio judicial para o registro da carta de adjudicação e da escritura de compra e venda, o seu título – o contrato de locação – deveria ter sido averbado.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

Passo a opinar.

O recurso não merece provimento.

Em primeiro lugar, nota-se que o título juntado não está na sua via original, mas cópia. Isso levaria a julgar o recurso prejudicado. Porém, de acordo com a nova orientação, prevista no item 41.1.1, do Cap. XX, das NSCGJ, o Juiz Corregedor Permanente deveria ter convertido o julgamento em diligência, para a juntada do original, sob pena de arquivamento. Não o fez e seria contraproducente a providência nesse momento. Portanto, entendo que o melhor seja julgar o mérito do recurso, dado que, de qualquer maneira, ele não prospera.

Conforme se pode ver de fl. 25, a carta de adjudicação foi prenotada, sob nº 324.122, em 11/01/13; a escritura de compra e venda, sob nº 324.123, em 11/01/13; a ordem judicial de bloqueio, sob nº 324.490, em 24/01/13; e, finalmente, o contrato de locação, sob nº 324.490, em 28/01/13. Essa foi a ordem de prenotações.

A prenotação mais antiga, da carta de adjudicação, veio a ser prorrogada, por conta de ordem judicial de bloqueio do registro. Por essa razão, foram suspensas as prenotações seguintes, aguardando a solução final da pendência judicial. É o que determinam os itens 110.1 e 110.2, do Cap. XX, das NSCGJ:

110.1 Quando se tratar de ordem de indisponibilidade que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de registro, sua prenotação ficará prorrogada, até que seja solucionada a pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenotação, no local próprio do Livro 1 – Protocolo.

110.2 Na hipótese descrita no subitem 110.1, também permanecerão suspensas as prenotações dos demais títulos representativos de direitos reais conflitantes relativos ao mesmo imóvel que forem posteriormente protocolados, passando-se à qualificação, observadas a ordem de prioridade decorrente da anterioridade do protocolo, assim que apreciada definitivamente a matéria na esfera jurisdicional.

A pretensão do recorrente, portanto, esbarra no princípio da prioridade. Tal princípio tem a principal finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel.  A prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com a ordem de seu ingresso. A Lei de Registros Públicos disciplina a matéria e estabelece regras que devem ser observadas pelos Oficiais.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho, “o princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência  fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois.” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Editora Forense, 1998, p.181).

Os artigos 182, 183 e 174 da Lei de Registros Públicos dispõem, respectivamente, que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”; “reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”; e  “o Livro n. 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.”.

Os artigos 11 e 12 prescrevem, respectivamente, que “os oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação de seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número da ordem geral”; e que “nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante”.

Extrai-se da leitura e interpretação destes dispositivos legais a regra de que todos os títulos apresentados são obrigatoriamente lançados no Livro de Protocolo e que a ordem de apresentação mediante atribuição de um número deve ser rigorosamente respeitada. A finalidade é de dar publicidade à situação jurídica que possibilita a atribuição dos efeitos que o ordenamento jurídico lhes concede e que gera direitos que terão repercussões na transmissão ou na oneração dos imóveis.  Afrânio de Carvalho, na mesma obra citada, diz que “a sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a seqüência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois, a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contanto que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável.” (p.182 e 183).

Logo, ao contrário do que insinua o recorrente, não houve qualquer favorecimento àquele que adjudicou o imóvel e prenotou, antes, a sua carta. Pelo princípio da prioridade, esse título tinha preferência sobre os demais. A prenotação prorrogou-se enquanto discutido, judicialmente, o bloqueio do registro. Liberado esse registro, a anterioridade da prenotação garantiu a preferência ao adjudicante.

Assim, registrou-se a carta de adjudicação e, na sequência, a escritura de compra e venda firmada entre o adjudicante e um terceiro. Por consequência, restou prejudicada a averbação do contrato de locação, que visava a garantir uma preferência que o locatário já não tinha, pois o imóvel já havia sido alienado. E, diante da anterior alienação, a averbação posterior do contrato de locação, para garantir preferência, feriria o princípio da continuidade.

Pelo exposto, o parecer que submeto a Vossa excelência, respeitosamente, é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 24 de setembro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 02/10/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça.

Cessão de Direitos e Obrigações de Incorporação em Recuperação Judicial – Alvará

Preciso de um auxilio no tocante a um caso de condomínio de casas, a serem construídas.

Temo um caso aqui, de uma incorporadora que está em processo de recuperação judicial. 

Ela já vendeu todas as unidades autônomas (terrenos, vinculados a futuras construções).

As obras de infraestruturas  e a área comum construída foram entregues e averbadas na matrícula mãe.

Agora pretende fazer um escritura de cessão das obrigações de incorporador. É possível ou viável ??

Nesse tipo de empreendimento a nova “incorporadora” somente administraria e organizaria a construção das casas, visto que é de responsabilidade do comprador esta construção.

Já fora registrada uma escritura de Dação em pagamento onde a incorporadora original repassou algumas unidades a titulo de pagamento por esse serviço, agora estão querendo somente definir essa situação.

Resposta:

  1. A cessão deverá ser das obrigações e dos direitos da incorporação inclusive com a alienação do terreno e a juntada dos novos documentos da cessionária (nova incorporadora responsável) e que deve contar com a anuência dos proprietários das unidades já alienadas para a liberação completa do incorporador alienante/cedente. Pois se realizada a cessão da incorporação (direitos e obrigações + terreno) sem a anuência dos adquirentes das unidades, o incorporados cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário (RDI de n. 3 Janeiro/79 – Contrato de Incorporação Imobiliária – pagina 59);
  2. A rigor o fato de a incorporadora em recuperação judicial e por tratar-se de alienação e cessão de direitos e obrigações da incorporação que não pertencem ao seu ativo permanente, mas ao ativo circulante, não impediriam a alienação do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação nos termos dos artigos de nºs 27, II, alienas a, b e c, 49, parágrafos 1º e 2º, 66 (especialmente) e 74 da Lei n. 11.101/05;
  3. Entretanto como além da alienação do terreno onde assentada a incorporação edilícia de casas, haverá a cessão das obrigações da incorporação, e repasse da administração das construções, inclusive que não pode ser somente dos adquirentes, em face da própria legislação que rege o condomínio edilício e incorporações (Lei 4.591/64 e CC), e também cessão dos direitos com recebimento de créditos que mesmo eventuais e por não se tratar de mera administração inclusive já com a dação em pagamento já registrada, sem qualquer autorização do juízo da recuperação judicial entendo s.m.j., que deverá ser solicitada a apresentação de autorização do Juízo da Recuperação Judicial mediante alvará judicial, até mesmo para maior segurança jurídica e eventual responsabilização do Registro de Imóveis.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Agosto de 2.017.

LEI No 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

  Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

        II – na recuperação judicial:

  1. a) fiscalizar a administração das atividades do devedor, apresentando, a cada 30 (trinta) dias, relatório de sua situação;
  2. b) fiscalizar a execução do plano de recuperação judicial;
  3. c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

  • 1oOs credores do devedor em recuperação judicial conservam seus direitos e privilégios contra os coobrigados, fiadores e     obrigados de regresso.
  • 2oAs obrigações anteriores à recuperação judicial observarão as condições originalmente contratadas ou definidas em lei, inclusive no que diz respeito aos encargos, salvo se de modo diverso ficar estabelecido no plano de recuperação judicial.

    Art. 66. Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comitê, com exceção daqueles previamente relacionados no plano de recuperação judicial.

 Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.

Penhora Trabalhista – Imóvel com Cédula de Crédito Comercial Vencida

Foi apresenta uma penhora trabalhista contra o proprietário, cujo imóvel recai uma hipoteca cedular.

Já existe um penhora averbada neste imóvel, a qual foi realizada em cima de uma REsp. n° 220.179-MG, porém da certidão de penhora on-line nada dispõe.

Em um trabalho do IRIB “IRIB Responde – Cédulas de Crédito. Bens dados em garantia – impenhorabilidade. Questão esclarece acerca da impenhorabilidade de bens dados em garantia em Cédulas de Crédito.”

Os casos que excepcionam a regra da impenhorabilidade por cédula são os seguintes:

  1. c) crédito trabalhista, graças à natureza alimentar (REsp 55196RJ e REsp 236553SP);

Fonte: http://www.irib.org.br/noticias/detalhes/irib-responde-cedulas-de-credito-bens-dados-em-garantia-impenhorabilidade

Tendo em vista que  já existe uma penhora averbada e mais o trabalho do IRIB, posso averbar outra penhora? 

Resposta:

 

  1. A CCC já se encontra vencida há mais de 18 anos, sem que tenha sido efetuada (averbada) qualquer penhora em relação à dívida inadimplida;
  2. De fato o crédito trabalhista tem natureza alimentar, inclusive sobre os demais, à exceção dos créditos por acidente do trabalho;
  3. O fato de já existir uma penhora (trabalhista) averbada não impede averbar-se outras;
  4. No entanto a averbação da penhora laboral ora apresentada, em que pese não mencionar sobre as decisões do STJ, pode ser feita por essas razões e mais;
  1. Via de regra é pacífico de que estando as dívidas constituídas por hipoteca cedular vencidas, sem notícia de penhora por parte do credor hipotecário, a averbação de outras penhoras poderá ser feita (APC n. 70049720824 – RS e Processos CGJSP nºs. 2011/118556 e 2009/130095).

 

Ou seja, vencida a cédula de crédito e não existindo registro de penhora promovida em execução da hipoteca, é possível a averbação da penhora em ação movida pelo credor não titular da garantia, principalmente por ser crédito de origem laboral que prefere aos demais (ver APC 230-6/1, Decisão monocrática STJ 05/05/2.005 – Fonte 9.590 – Mato Grosso do Sul, STJ – Recurso Especial n. 220.179 – MG 1999/0055602-0, APC n. 70049720824 – TJRS, RR 509.681/98.2 – 2ª T. – TST – j. 1º.06.1.999 – Rel. Min. Valdir Righeto, Processo CGJSP n. 2011/118556,  Acórdãos do TJRS de nºs., 70049720824 – Vacaria – RS e 70053224051 – Taquari – RS).

  1. No entanto, após a averbação da penhora deverá ser certificado no título (artigo 230 da LRP) a existência dos ônus que pesam sobre o imóvel e feita à comunicação por ofício aos demais credores (CCC hipoteca cedular).

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 16 de Maio de 2.018

Aditamento Alienação Fiduciária – Impossibilidade

É possível o registro (ou averbação) do aditivo à contrato registrado de Alienação Fiduciária?

Resposta:

Não sabemos as particularidades do caso, o vencimento inicial, o valor das prestações, as taxas de juros e encargos incidentes, o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário, etc. (artigo 24 da Lei 9.514/97).

 

No entanto entendemos que em havendo alteração/prorrogação do vencimento, alteração do prazo de pagamento, conseqüentemente haverá alteração dos valores das prestações, eventual alteração das taxas de juros efetiva ao mês, alteração da forma e condições de pagamento, ocorrendo inovações acarretando em novação, em um novo negócio jurídico, devendo a alienação fiduciária registrada ser cancelada para o registro de uma nova alienação fiduciária.

 

Portanto entendo não ser possível a averbação do aditivo apresentado. E também em face das seguintes decisões: 1084660-08.2017.8.26.0100 (1ª VRP – Capital), 0001513.26.2014.8.26.0547 e 0001131-55.2017.8.26.0344 (processos CGJSP) abaixo reproduzidos.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 14 de Maio de 2.018.

Seguem decisões:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ADITAMENTO. NOVAÇÃO OBJETIVA.

 

1VRPSP – PROCESSO: 1084660-08.2017.8.26.0100


LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 21/11/2017 DATA DJ: 23/11/2017
UNIDADE: 5
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22

Alienação fiduciária – aditamento. Novação objetiva.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1084660-08.2017.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: BANCO SAFRA S/A
Suscitado: 5º Oficial de Registro de Imóveis

Vistos.

Trata-se de duvida inversa suscitada pelo Banco Safra S/A em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, tendo em vista a negativa de ingresso ao registro do Instrumento Particular de Aditamento a Contrato/ Cédula de Crédito/ Nota de Crédito nº 002069504, lavrado pelo 16º Tabelião de Notas da Capital.

O óbice registrário refere-se à repactuação da antiga alienação fiduciária firmada entre a empresa OPTR Empreendimentos LTDA e o suscitante, referente à garantia registrada sob nº 09 na matrícula nº 62.021.

Esclarece o Registrador que o novo título apresentado traz algumas inovações dentre as quais: a) repactuação do valor da dívida de R$ 4.117.000,00, para R$ 5.245.362,00; b) alteração do prazo de pagamento, de 24 meses para 60 meses; c) alteração do valor da prestação, de R$ 228.722,22, para R$ 87.442,70; d) alteração da taxa de juros efetiva ao mês, fixada de 0,80000% para 0,200000%; e) alteração da taxa de juros efetiva ao ano, fixada de 10,033869% para 2,426577%.

Aduz o registrador que a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada (r.09), para a constituição e registro de nova garantia, referente ao negócio jurídico repactuado.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o óbice imposto (fls.90/92).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Registrador, bem como a D Promotora de Justiça.

A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa.

Na presente hipótese, em uma comparação do primeiro instrumento Particular de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia (fls.19/24), firmado pela empresa OPTR Empreendimentos LTDA, na qualidade de fiduciante e a instituição financeira, na qualidade de fiduciária, com o instrumento particular de aditamento do contrato de cédula de crédito/ nota de crédito nº 002061112 (fls.33/41), verifica-se que as partes entabularem novo contrato, uma vez que houve: a) repactuação do valor da dívida de R$ 4.117.000,00, para R$ 5.245.362,00; b) alteração do prazo de pagamento, de 24 meses para 60 meses; c) alteração do valor da prestação, de R$ 228.722,22, para R$ 87.442,70; d) alteração da taxa de juros efetiva ao mês, fixada de 0,80000% para 0,200000%; e) alteração da taxa de juros efetiva ao ano, fixada de 10,033869% para 2,426577%.

Neste contexto, houve a alteração da forma e das condições de pagamento, caracterizando verdadeira novação, o que é incompatível com o instituto da alienação fiduciária, sendo que o atraso no pagamento dos débitos gera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Tal questão já foi analisada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2015/31763, Relator: Des. Hamilton Elliot Akel): “Registro de Imóveis Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias Recurso não provido.”

Extrai-se do corpo do mencionado Acórdão que:

“…

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.2205/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.”

E ainda:

“Cédula de crédito bancário – aditamento. Novação. Registro em sentido estrito. Registro de imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso Desprovido” (Recurso Administrativo nº 0003377-11.2015.8.26.0080, Cabreúva, j.15.07.2016, Dje 11.08.2016, Rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças).

Conclui-se, assim, que há a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro da nova garantia referente ao negócio jurídico repactuado.

Diante do exposto, julgo procedente a dúvida inversa suscitada pelo Banco Safra S/A em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 21 de novembro de 2017.

Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito

CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ADITAMENTO. NOVAÇÃO.

 

CGJSP – PROCESSO: 0001513-26.2014.8.26.0547


LOCALIDADE: Santa Rita do Passa Quatro DATA DE JULGAMENTO: 09/12/2016 DATA DJ: 23/01/2017
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: CCB – Cédula de Crédito Bancário – 10.931/2004 ART: 29 PAR: 4

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não conhecido, em face da ausência do título original.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 0001513-26.2014.8.26.0547 – SANTA RITA DO PASSA QUATRO – BANCO BRADESCO S/A – ADVOGADOS: NEIDE SALVATO GIRALDI, OAB/SP 165.231 e FERNANDO CARVALHO BARBOZA, OAB/SP 251.028 – (272/2016-E) – DJe 23.01.2017, p. 9.

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso não conhecido, em face da ausência do título original.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto em face de decisão que, embora julgando prejudicado o pedido, pela falta do original do título, acabou por circunscrever o entendimento do Oficial do Registro de Imóveis de Santa Rita do Passa Quatro, que negou a averbação de aditamento à cédula de crédito bancário, sob o argumento de que se constituiu novo negócio – novação.

O recurso funda-se no argumento de que o art. 29, §4º, da Lei n. 10.931/04, permite o aditamento da cédula de crédito bancário por qualquer documento escrito e que o instrumento não implica novação, mas traduz, somente, a alteração de condições intrínsecas da operação originária, de modo a adequá-la à atual situação do mutuário. Diz o recorrente, ademais, que não havia necessidade de apresentação do original do título.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

Opino.

A falta de apresentação do original do título prejudica, de fato, o pedido, conforme remansosa jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura e dessa Corregedoria Geral da Justiça.

No entanto, passa-se ao exame da exigência, como forma de orientar futura análise, caso reiterado o pleito.

A questão não é nova. Já foi enfrentada em ocasiões anteriores, não se vislumbrando qualquer razão para alteração de posicionamento.

As partes pactuaram, por meio do instrumento, a alteração das condições originárias da cédula de crédito bancário. Poderiam fazê-lo, a teor do art. 29, §4º, da Lei n. 10.931/04. Até aí, não se controverte.

Porém, ao fazê-lo, mudaram toda a base do negócio, novando a dívida. Da leitura do instrumento vê-se, claramente, que houve: 1) alteração (não “mera atualização”) do valor da dívida; 2) alteração das parcelas e dos juros.

Vale dizer, tratando-se de um empréstimo garantido por alienação fiduciária de imóvel, modificaram-se elementos essenciais, constituindo-se novo negócio. Ou seja, novação.

Nesse sentido, em caso idêntico, o parecer exarado no processo n. 2015/31763, em que o próprio Banco Bradesco era interessado:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária – Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação – Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior – Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias – Recurso não provido.

O recorrente firmou Cédula de Crédito Bancário com o Banco Bradesco S/A (fls. 13/26), alienando fiduciariamente os imóveis matriculados sob os nºs 3.802, 6.900 e 6.899 do Registro de Imóveis de General Salgado, como garantia de dívida no valor de R$ 450.000,00, a ser paga em 96 parcelas pré-fixadas de R$ 9.299,78, à taxa de juros efetiva de 1,63% ao mês.

Referida Cédula de Crédito fora registrada em 08.02.12 (R-15 da matrícula nº 3.802 – fl. 46 vº, R-03 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-03 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº).

Em 19.12.13 as partes firmaram Aditamento à Cédula de Crédito Bancário, renegociando o saldo devedor, então no valor de R$ 414.304,00, para pagamento com desconto no valor de R$ 412.900,00, em 96 parcelas pós-fixadas, à taxa de juros de 1,00 % ao mês e atualizadas pela TR (fls. 08/10).

Apresentado o referido aditamento para averbação, o registrador entendeu, entretanto, tratar-se de verdadeira novação de dívida, cancelando as alienações fiduciárias anteriormente registradas (AV-16 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, AV-04 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e AV-04 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº) e registrando o título, com a constituição de novas alienações fiduciárias (R-17 da matrícula nº 3.802 – fl. 47, R-05 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-05 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº).

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013 Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Corretos, portanto, os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos.”

Não se obsta o ingresso do título ao folio real. O que se impede é que ele ingresse por meio de averbação. Há de sê-lo pela via do registro em sentido estrito.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo não conhecimento do recurso, em razão da não apresentação do titulo original.

Sub censura.

São Paulo, 07 de dezembro de 2016.

Swarai Cervone de Oliveira
Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, não conheço do recurso.

Publique-se.

São Paulo, 09/12/2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça

CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ADITAMENTO. NOVAÇÃO. REGISTRO ESTRITO SENSO.

 

CGJSP – PROCESSO: 0001131-55.2017.8.26.0344


LOCALIDADE: Marília DATA DE JULGAMENTO: 06/06/2017 DATA DJ: 24/07/2017
UNIDADE: 1
RELATOR: MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS,
LEI: CCB – Cédula de Crédito Bancário – 10.931/2004 ART: 29 PAR: 4

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento de cédula de crédito bancário por instrumento particular – Possibilidade, na forma do artigo 29, § 4º, da Lei n. 10.931/04 – Necessidade, contudo, no caso concreto, dada a novação, de registro em sentido estrito – Alteração de elementos essenciais do negócio – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Parecer pelo não provimento do recurso.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 0001131-55.2017.8.26.0344 – MARÍLIA – BANCO DO BRASIL S/A. – ADVOGADOS: IGOR PEREIRA DOS SANTOS, OAB/SP 304.463 e ANDRÉ LUIS CATELI ROSA, OAB/SP 232.389.- (224/2017-E) – DJE 24.7.2017, P.8.

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento de cédula de crédito bancário por instrumento particular – Possibilidade, na forma do artigo 29, § 4º, da Lei n. 10.931/04 – Necessidade, contudo, no caso concreto, dada a novação, de registro em sentido estrito – Alteração de elementos essenciais do negócio – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Parecer pelo não provimento do recurso.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Banco do Brasil S/A contra a sentença de fls. 133/134, que negou o aditamento da cédula de crédito bancário nº 495.701.002, sob o argumento de que, tendo ocorrido novação, obrigatória a realização de registro em sentido estrito.

Sustenta o apelante, em síntese, que não houve novação, de modo que a inscrição pode ser formalizada por meio de averbação (fls. 139/151).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 160/161).

É o relatório.

Opino.

Em se tratando de expediente em que o apresentante busca ato de averbação, e não de registro em sentido estrito, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo.

No mérito, a questão aqui colocada não é nova e a posição desta Corregedoria Geral a seu respeito encontra-se sedimentada.

Por meio do instrumento copiado a fls. 60/66, Casaalta Construções Ltda., na condição de financiada, e Banco do Brasil S/A, na condição de financiador, pactuaram a alteração das condições originárias da cédula de crédito bancária nº 495.701.002, cuja hipoteca cedular está registrada sob nº 6 na matrícula nº 58.961 do 1º Registro de Imóveis e Anexos de Marília (fls. 10/11).

Preceitua o § 4º do artigo 29 da Lei n. 10.931/04:

  • 4o A Cédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e ratificada mediante documento escrito, datado, com os requisitos previstos no caput, passando esse documento a integrar a Cédula para todos os fins.

A questão é saber se o instrumento apresentado simplesmente adita, retifica ou ratifica a cédula anterior hipótese em que a inscrição se dará por averbação ou se caracteriza verdadeira novação hipótese em que necessário o registro em sentido estrito.

Da leitura do instrumento, comparando a avença original e o que consta no instrumento aqui analisado, nota-se que houve alteração: a) do valor da dívida, de R$15.432.227,30 para R$18.790.754,94; b) do vencimento, de 17 de outubro de 2.020 para 25 de outubro de 2.021; e c) dos encargos financeiro, que passaram de uma taxa nominal de 1,72% ao mês, que corresponde a uma taxa efetiva de 22,7% ao ano, para uma taxa nominal de 1,98% ao mês, que corresponde a uma taxa efetiva de 26,52% ao ano.

Ou seja, em empréstimo garantido por hipoteca, as condições do negócio foram alteradas de tal forma que o reconhecimento da novação se impõe.

As partes não se limitaram a aditar ou retificar aquilo que já havia sido avençado. Houve, na verdade, completa modificação de elementos essenciais do negócio originário. Em sentido idêntico, parecer aprovado por Vossa Excelência, no processo nº 0003377-11.2015.8.26.0080:

Registro de Imóveis – Averbação – Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário – Possibilidade – Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito, dada a existência de novação – Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido (j. em 15/7/2016).

No referido parecer, precedente anterior desta Corregedoria sobre o tema é citado:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária – Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação – Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior – Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias – Recurso não provido.

O recorrente firmou Cédula de Crédito Bancário com o Banco Bradesco S/A (fls. 13/26), alienando fiduciariamente os imóveis matriculados sob os n°s 3.802, 6.900 e 6.899 do Registro de Imóveis de General Salgado, como garantia de dívida no valor de R$ 450.000,00 a ser paga em 96 parcelas pré-fixadas de R$ 9.299,78, à taxa de juros efetiva de 1,63% ao mês.

Referida Cédula de Crédito fora registrada em 08.02.12 (R-15 da matrícula n° 3.802 – fl. 46 v°, R-03 da matrícula n° 6.899 – fl. 48 v° e R-03 da matrícula n° 6.900 – fl. 50 v°).

Em 19.12.13 as partes firmaram Aditamento à Cédula o de Crédito Bancário, renegociando o saldo devedor, então no valor de R$ 414.304,00, para pagamento com desconto no valor de R$ 412.900,00, em 96 parcelas pósfixadas, à taxa de juros de 1,00 % ao mês e atualizadas pela TR (fls. 08/10).

Apresentado o referido aditamento para averbação, o registrador entendeu, entretanto, tratar-se de verdadeira novação de dívida, cancelando as alienações fiduciárias anteriormente registradas (A V-16 da matrícula n° 3.802 -fl. 47, A V-04 da matrícula n ° 6.899 – fl. § § 48 v° e A V-04 da matrícula n° 6.900 – fl. 50 v°) e registrando o título, com a constituição de novas alienações fiduciárias, (R-17 da matrícula nº 3.802, fl. 47, R-05 da matrícula nº 6.899 – fl. 48 vº e R-05 da matrícula nº 6.900 – fl. 50 vº.

Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel Des. Elliot Alcei, j . 21.01.2014).

É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Corretos, portanto, os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos.”

Deve ficar claro, por fim, que o título apresentado pode ser inscrito no fólio real. Isso, todavia, deve ocorrer por meio de registro em sentido estrito e não por averbação, como pretende o recorrente.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo recebimento da apelação como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário Estadual, e pelo não provimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 5 de junho de 2017.

Carlos Henrique André Lisboa
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento.

Publique-se.

São Paulo, 6 de junho de 2017.

PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça

Alteração Condomínio – Interdição – Curador – Alvará

Um incorporador (pessoa física), teve decretada a sua interdição, e nomeado um curador (seu filho).

O filho pode representar o pai, agora curatelado, em processos de alteração parcial de condomínio, bem como instituição parcial ?

Resposta:

  1. Nos termos dos artigos nºs 1.774 e 1.781 do Código Civil, aplicam-se à curatela as disposições concernentes à tutela;
  2. A alteração parcial da incorporação, bem como a instituição, especificação e convenção parcial do condomínio implicam que o procedimento poderá acarretar em modificações físicas no imóvel, bem como a movimentação de valores que existirem em estabelecimento bancário (artigo n. 1.754 do CC);
  3. Portanto considerando os artigos nºs.: 1741, 1748, 1749, 1754, 1774, 1781 e 1782 do CC (Ver também, o artigo n. 1.783-A do CC), entendemos sob maior juízo, de que para que o curador (filho) possa representar o curatelado (pai) em processos de alteração parcial da incorporação, bem como a instituição, especificação e convenção parcial do condomínio, até para maior segurança dos atos, que envolverá terceiros, dependerá de autorização judicial, através de alvará.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Maio de 2.018.

Da Tutela

Art. 1.741. Incumbe ao tutor, sob a inspeção do juiz, administrar os bens do tutelado, em proveito deste, cumprindo seus deveres com zelo e boa-fé.

Art. 1.743. Se os bens e interesses administrativos exigirem conhecimentos técnicos, forem complexos, ou realizados em lugares distantes do domicílio do tutor, poderá este, mediante aprovação judicial, delegar a outras pessoas físicas ou jurídicas o exercício parcial da tutela.

Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz:

I – pagar as dívidas do menor;

II – aceitar por ele heranças, legados ou doações, ainda que com encargos;

III – transigir;

IV – vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em que for permitido;

V – propor em juízo as ações, ou nelas assistir o menor, e promover todas as diligências a bem deste, assim como defendê-lo nos pleitos contra ele movidos.

Parágrafo único. No caso de falta de autorização, a eficácia de ato do tutor depende da aprovação ulterior do juiz.

Art. 1.749. Ainda com a autorização judicial, não pode o tutor, sob pena de nulidade:

I – adquirir por si, ou por interposta pessoa, mediante contrato particular, bens móveis ou imóveis pertencentes ao menor;

II – dispor dos bens do menor a título gratuito;

III – constituir-se cessionário de crédito ou de direito, contra o menor.

Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.

Dos Bens do Tutelado

Art. 1.754. Os valores que existirem em estabelecimento bancário oficial, na forma do artigo antecedente, não se poderão retirar, senão mediante ordem do juiz, e somente:

I – para as despesas com o sustento e educação do tutelado, ou a administração de seus bens;

II – para se comprarem bens imóveis e títulos, obrigações ou letras, nas condições previstas no § 1o do artigo antecedente;

III – para se empregarem em conformidade com o disposto por quem os houver doado, ou deixado;

IV – para se entregarem aos órfãos, quando emancipados, ou maiores, ou, mortos eles, aos seus herdeiros.

Da Prestação de Contas

Art. 1.755. Os tutores, embora o contrário tivessem disposto os pais dos tutelados, são obrigados a prestar contas da sua administração.

Da Curatela

Dos Interditos

Art. 1.767. Estão sujeitos a curatela:

I – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;                             (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)          (Vigência)

II – (Revogado);                          (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)        (Vigência)

III – os ébrios habituais e os viciados em tóxico;                         (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)     (Vigência)

IV – (Revogado);                             (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)      (Vigência)

V – os pródigos.

Art. 1.774. Aplicam-se à curatela as disposições concernentes à tutela, com as modificações dos artigos seguintes.

Art. 1.775. O cônjuge ou companheiro, não separado judicialmente ou de fato, é, de direito, curador do outro, quando interdito.

  • 1oNa falta do cônjuge ou companheiro, é curador legítimo o pai ou a mãe; na falta destes, o descendente que se demonstrar mais apto.
  • 2oEntre os descendentes, os mais próximos precedem aos mais remotos.

 

Do Exercício da Curatela

Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção.

Art. 1.782. A interdição do pródigo só o privará de, sem curador, emprestar, transigir, dar quitação, alienar, hipotecar, demandar ou ser demandado, e praticar, em geral, os atos que não sejam de mera administração.

Da Tomada de Decisão Apoiada
(Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)  (Vigência)

Art. 1.783-A.  A tomada de decisão apoiada é o processo pelo qual a pessoa com deficiência elege pelo menos 2 (duas) pessoas idôneas, com as quais mantenha vínculos e que gozem de sua confiança, para prestar-lhe apoio na tomada de decisão sobre atos da vida civil, fornecendo-lhes os elementos e informações necessários para que possa exercer sua capacidade.                         (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)        (Vigência)

  • 1oPara formular pedido de tomada de decisão apoiada, a pessoa com deficiência e os apoiadores devem apresentar termo em que constem os limites do apoio a ser oferecido e os compromissos dos apoiadores, inclusive o prazo de vigência do acordo e o respeito à vontade, aos direitos e aos interesses da pessoa que devem apoiar.                              (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 2oO pedido de tomada de decisão apoiada será requerido pela pessoa a ser apoiada, com indicação expressa das pessoas aptas a prestarem o apoio previsto no caputdeste artigo.                        (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)         (Vigência)
  • 3oAntes de se pronunciar sobre o pedido de tomada de decisão apoiada, o juiz, assistido por equipe multidisciplinar, após oitiva do Ministério Público, ouvirá pessoalmente o requerente e as pessoas que lhe prestarão apoio.                        (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 4oA decisão tomada por pessoa apoiada terá validade e efeitos sobre terceiros, sem restrições, desde que esteja inserida nos limites do apoio acordado.        (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)          (Vigência)
  • 5oTerceiro com quem a pessoa apoiada mantenha relação negocial pode solicitar que os apoiadores contra-assinem o contrato ou acordo, especificando, por escrito, sua função em relação ao apoiado.                  (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 6oEm caso de negócio jurídico que possa trazer risco ou prejuízo relevante, havendo divergência de opiniões entre a pessoa apoiada e um dos apoiadores, deverá o juiz, ouvido o Ministério Público, decidir sobre a questão.                         (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 7oSe o apoiador agir com negligência, exercer pressão indevida ou não adimplir as obrigações assumidas, poderá a pessoa apoiada ou qualquer pessoa apresentar denúncia ao Ministério Público ou ao juiz.                  (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 8oSe procedente a denúncia, o juiz destituirá o apoiador e nomeará, ouvida a pessoa apoiada e se for de seu interesse, outra pessoa para prestação de apoio.                           (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 9oA pessoa apoiada pode, a qualquer tempo, solicitar o término de acordo firmado em processo de tomada de decisão apoiada.                             (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 10.  O apoiador pode solicitar ao juiz a exclusão de sua participação do processo de tomada de decisão apoiada, sendo seu desligamento condicionado à manifestação do juiz sobre a matéria.                          (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)
  • 11.  Aplicam-se à tomada de decisão apoiada, no que couber, as disposições referentes à prestação de contas na curatela.                             (Incluído pela Lei nº 13.146, de 2015)(Vigência)