Usucapião e Indisponibilidade

Há algum impedimento em registro de usucapião cujo imóvel possui registro de indisponibilidade em nome da loteadora ???

Resposta:

Não, não há a uma porque a usucapião é forma originária de aquisição, e a duas porque nela não há nenhuma transmissão, tanto que não sujeito a recolhimento do ITBI. É a declaração do domínio para que já tenha a posse.

Ver abaixo, posição do Irib,  inclusive uma nossa resposta anterior a um cliente de outro estado da federação, inclusive mencionando quanto a certos procedimentos.

O máximo que se poderia fazer é comunicar ao Juízo que decretou a indisponibilidade de que o imóvel em questão foi objeto de usucapião (judicial ou extrajudicial) tendo sido declarado o domínio em nome do autor da ação que já detinha a posse há muitos anos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Abril de 2.018.

Data: 31/01/2017
Protocolo: 14692
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião extrajudicial – aquisição originária. Indisponibilidade de bens. São Paulo.

Pergunta:

Indisponibilidade judicial averbada na matrícula impede a usucapião administrativa do imóvel?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, por se tratar de aquisição originária, a indisponibilidade de bens não impede a usucapião administrativa do imóvel. Entretanto, entendemos que o juízo que determinou a indisponibilidade de bens deve ser notificado da aquisição, bem como o credor (legitimado passivo incerto).

Data: 04/06/2014
Protocolo: 11698
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Usucapião. Imóvel penhorado. Indisponibilidade. São Paulo.

Pergunta:

Considerando a existência de penhoras e de uma indisponibilidade averbada na matrícula de um bem imóvel, deve ser adotado algum procedimento para viabilizar a usucapião do referido imóvel? Por ser forma de aquisição originária da propriedade, como ficam a penhora e a indisponibilidade averbadas após a transferência da propriedade por meio da usucapião?

Resposta:

Prezada consulente:

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, devendo o imóvel ser registrado em nome do novo proprietário livre de qualquer ônus, inclusive, de penhoras e da indisponibilidade.

Portanto, ainda que o imóvel esteja gravado com penhora e/ou indisponibilidade, se o título apresentado estiver em ordem, o registro será possível.

Data: 06/06/2011
Protocolo: 7820
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Servidão Administrativa. CCIR. Ônus. Usucapião. Alienação Fiduciária. Arresto – indisponibilidade – impossibilidade. Rondônia.

Pergunta:

Gostaria que nos esclarecesse as seguintes dúvidas: 1 – Para registro de Servidão Administrativa faz-se necessário a apresentação do CCIR? 2 – Um imóvel possui vários Ônus (Penhora, Arresto, Indisponibilidade) e foi sentenciado com ação de usucapião. Para procedermos o registro solicitado faz-se necessário a apresentação do cancelamento de todos estes ônus? A própria sentença de usucapião tem força para cancelar estes ônus? 3 – Um imóvel foi dado em Alienação Fiduciária ao Banco do Brasil. Porém, ocorreu uma ação de execução fiscal onde foi determinado o Arresto do imóvel e também uma ação de indisponibilidade. Podemos proceder ao registro desses ônus, uma vez que o imóvel encontra-se alienado fiduciariamente ao Banco?

Resposta:

Prezada consulente:

  1. Embora o consulente não mencione a natureza da servidão administrativa, entendemos que o CCIR não poderá ser dispensado para o registro da servidão.
  2. Quanto à necessidade de que a sentença de usucapião informe quais os ônus que devem ser cancelados, a nosso ver, levando em conta que nenhuma transmissão anterior, bem assim, nenhum outro direito anterior subsiste com a aquisição por usucapião, entendemos que os ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto. Senão vejamos:

“Vale transcrever, na esteira do explanado, o escólio doutrinário de Narciso Orlandi Neto, que discorre sobre a força peculiar da aquisição originária: “Há outras hipóteses em que o registrador é obrigado a averbar o cancelamento, independentemente de requerimento. São exceções ao princípio da instância. É o que ocorre quando, em matrícula aberta especialmente para tanto, é registrada a desapropriação; na matrícula do imóvel, em que a propriedade estava registrada em nome do particular, tenha ele sido réu na desapropriação, ou não, o registrador deve averbar a perda da propriedade, fazendo remissão à nova matrícula do imóvel. Da mesma forma, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião; na matrícula que existia para o imóvel, o registrador deve averbar a perda da propriedade. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade […]. São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, págs. 235/236).” (http://www.irib.org.br/beta/html/area-associado/jurisprudencia-busca-integra.php?codjuris=575)

“A usucapião, como se sabe, é modo originário de aquisição da propriedade. É também de sua natureza juspositiva, agora com esteio constitucional (CF/88, art. 183, § 3.°), a circunstância de só incidir sobre imóveis de particulares De tais características próprias do instituto, emerge a conclusão de que o ingresso no registro predial de título judicial declaratório de usucapião é por si bastante a fazer cessar a eficácia de todo e qualquer outro registro aquisitivo porventura existente e relativo ao mesmo imóvel: tudo isso sem se cogitar se os titulares dos registros atingidos pela sentença declaratória de usucapião foram – ou não – citados para a ação respectiva, porquanto “a instância administrativa não é instância revisora da instância judicial, pelo que, mesmo não citados condôminos ou confrontantes que deveriam tê-lo sido, ainda assim a sentença de usucapião, uma vez transitada em julgado, há de ser objeto de registro” (CSM/SP, Ap. Cível 274.934, de 14.12.78, Rel. o Des. Andrade Junqueira, ‘apud’ Narciso Orlandi Neto, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 89, ementa 78). O registro da sentença de usucapião, assim, inaugura linha filiatória que, exatamente por escapar em sua origem à regra básica da continuidade, sobrepuja e neutraliza qualquer outra corrente dominial que com ela venha a se pôr em conflito. (grifei) (http://www.irib.org.br/beta/html/area-associado/jurisprudencia-busca-integra.php?codjuris=5300)

  1. A nosso ver, tendo em vista a natureza da alienação fiduciária, onde o patrimônio do devedor é transmitido ao credor, entendemos não ser possível o registro do arresto e da indisponibilidade, uma vez que o patrimônio não pertence ao devedor, conforme mencionamos.

Usucapião Indisponibilidade

5 de outubro de 2010 por GGV

Consulta:

Imóvel urbano foi objeto de ação de usucapião, no curso do processo, sabendo da tentativa do proprietário de alienar o imóvel, o autor da ação obteve, através de ação cautelar apensa aos autos, um mandado de indisponibilidade que foi averbado na matrícula do imóvel.
Conclusa a ação da usucapião e sendo atribuído domínio em favor do autor, o juiz na sentença, sem se manifestar sobre o cancelamento da indisponibilidade, determina o encerramento da matrícula do imóvel hoje existente e abertura de uma nova, baseada no memorial descritivo constante nos autos.
É possível procedermos desta forma?? E em relação a indisponibilidade, será necessário cancelar??
05-10-2.010

Resposta: Respondo positivamente a questão, pois as determinações do Juízo devem ser cumpridas, não havendo a necessidade do cancelamento da indisponibilidade. Primeiro, porque a usucapião é forma originária de aquisição, a sua aquisição correspondente não concorre à vontade do titular do domínio extinto e irá de certa forma sanear o imóvel, e segundo, porque a indisponibilidade foi determinada contra o proprietário anterior e requerida pelo próprio autor da usucapião.
Na matricula do imóvel averba-se de que o imóvel foi objeto de usucapião conforme processo tal, a favor de Fulano de tal, para o qual foi aberta a matrícula sob o n. tal, encerrando-se a matricula do imóvel. Em seguida descerra-se outra matricula com a descrição constante do memorial que deverá acompanhar o mandado registrando-se a usucapião.
Quanto à indisponibilidade, como dito, não haveria a necessidade de seu levantamento, pois de certa forma o imóvel usucapiendo não terá filiação por ser a usucapião forma originária de aquisição, no entanto como da matrícula figurará o registro anterior, seria interessante e salutar de que a indisponibilidade fosse afastada/levantada, para não gerar interpretações dúbias.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 05 de Outubro de 2.010.

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