Alienação Fiduciária – Termo de Quitação Omisso – Correção

  1. O negócio jurídico envolvem 03 imóveis, Matrícula X (apartamento 132); Matrícula Y (vaga 101); e, Matrícula Z (vaga 102), sendo que os mesmos foram consolidados em nome da Caixa Econômica Federal-CEF.
  2. Foi apresentado o seguinte título: Contrato de Aquisição mediante Arrematação de Imóvel, mútuo e alienação fiduciária e uma Cédula de Crédito Imobiliário.
  3. No ITBI, consta como ARREMATAÇÃO.
  4. Foi apresentado o edital do 1° e 2° leilão
  5. Foi apresentado o Ata da sessão do 1° leilão, com resultado negativo.
  6. Foi apresentado o Ata da sessão do 2° leilão, com resultado negativo.
  7. Foi apresentado Termo de Quitação/Extinção da Obrigação.

Obs. Nos itens 5, 6 e 7 acima, foi mencionado somente a Matrícula X (apartamento).

Como proceder?

​Resposta:

  1. Conforme registros R.6 feito junto às matrículas de nºs. X, Y e Z as proprietárias alienaram fiduciariamente os imóveis apartamento e duas vagas de garagens a CEF;
  2. Já pelos registros R.7 feitos nas três matriculas consta a averbações da consolidação dos três imóveis em nome da CEF;
  3. Após a consolidação ocorreram como deveria os leilões, 1º, e 2º, que resultaram negativos;
  4. A CEF apresenta junto com uma nova transação das três unidades (apartamento e duas vagas de garagens) entre outros documentos os leilões realizados com resultas negativo e o termo de quitação para fins de averbação junto às matrículas dos imóveis e a fim de possibilitar a nova alienação dos imóveis com garantia também de nova alienação fiduciária realizada por este comprador. Bem como a emissão de uma Cédula de Credito Imobiliário cartular para fins de averbação após os registros de v/c e da nova alienação fiduciária junto às três matrículas dos imóveis;
  5. Ocorre que apesar da alienação fiduciária envolver num mesmo instrumento três imóveis, ou seja, o apartamento 132 e as vagas autônomas, 101 e 102, correspondentes as matrículas de nºs. X, Y e Z, tanto nos leilões (1º e 2º) que restaram infrutíferos como no termo de quitação dado às fiduciantes anteriores, não constaram as vagas de garagens 101 e 102, impedindo assim as averbações dos leilões negativos bem como o termo de quitação da operação anterior junto às três matrículas dos imóveis, repito apartamento e vagas de garagens em número de duas. E por via de conseqüência impedindo aos os registros da venda e compra realizada, e a alienação fiduciária constituída a favor da vendedora CEF, Portanto assim devem os títulos protocolados serem qualificados negativamente;
  6. Quanto a constar no novo título (v/c) que se pretende registrar, assim como na guia de ITBI, como “arrematação”, é de certa forma irrelevante, e poderia ser mitigado a critério do Senhor Oficial Registrador (item n. 9 do Capítulo XX das NSCGJSP) considerando-se o artigo n. 112 do CC, e que no instrumento a menção de vendedora, comprador (quadro resumo), venda e compra e financiamento (item, “1” caput do contrato), e mais menções no instrumento de contrato e obrigações contratuais e não arrematação. Podendo inclusive a CEF fazer a ressalva no local apropriado e destinado para tal (à folhas 12 do instrumento).

 

Estes são os caminhos do procedimento que sub censura fazemos.

São Paulo, 05 de Abril de 2.018.

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