Indisponibilidade de Usufruto – Possibilidade

Foi publicado no portal da indisponibilidade, um comunicado de INDISPONIBILIDADE de uma pessoa que figura como USUFRUTUÁRIA de um imóvel matriculado neste Cartório.

Devemos averbar a indisponibilidade na matrícula?

Qual seu entendimento?

Resposta:

  1. A indisponibilidade do direito real de usufruto é perfeitamente possível, porque este juntamente com a nua propriedade pode ser alienado a terceiros. Da mesma forma pode o usufrutuário alienar o usufruto ao nu-proprietário do bem imóvel, assim como também pode haver a renúncia do usufruto. E isto ficou claro da resposta do Irib, citando trecho de doutrina do Dr. Ademar Fioranelli;
  2. De qualquer forma entendo ser possível a decretação bem como a averbação no RI da indisponibilidade do usufruto ver nesse sentido o Processo CGJSP de n° 584/2006 abaixo reproduzido e também resposta anterior.
  3. Lembramos de que a indisponibilidade também deve ser lançada no indicador pessoal e real (até por cautela)

 

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Abril de 2.018.

Em 07/07/2016

Usufruto – indisponibilidade

Questão esclarece dúvida acerca da averbação de indisponibilidade incidente sobre o direito real do usufruto

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da averbação de indisponibilidade incidente sobre o direito real do usufruto. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: É possível a averbação da indisponibilidade sobre o direito real do usufruto?

Resposta: A nosso ver, a indisponibilidade deve ser averbada para que o usufrutuário não renuncie o usufruto, nem participe junto com o nu-proprietário da venda do imóvel.

Neste sentido, Ademar Fioranelli, em obra intitulada “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 167, explica o seguinte:

“30. USUFRUTO – INDISPONIBILIDADE

Não se pode afastar a possibilidade de ingressar no fólio real medida tendente a declarar a indisponibilidade incidente sobre o direito real do usufruto, mormente a prevista no art. 36 da Lei 6.024/1974. O motivo se amolda a tudo que já foi expandido nesse trabalho. Não obstante sua intransmissibilidade expressa no art. 1.393 do CC/2002, para que não sobreviva sob a titularidade de terceiro, que contraria sua índole. A transmissão é, porém, admitida nas hipóteses já aventadas neste trabalho, como, por exemplo, para o proprietário da coisa, ou, transmissão conjunta do usufrutuário e nu-proprietário a terceiros, com ocorrência do fenômeno da consolidação.

É de toda relevância a averbação da indisponibilidade, de modo a blindar os atos de transmissão ou mesmo de renúncia ou cessão do direito de usar ou gozar do imóvel, por parte do usufrutuário.

A incidência da indisponibilidade sobre o usufruto ficou bem demonstrada em parecer do nobre magistrado quando Juiz Auxiliar da E. Corregedoria-Geral de Justiça Paulista, Dr. José Antonio de Paula Santos, aprovado pelo E. Desembargador Elias Tâmbora, no Processo CG 2007/22001, de 28.08.2009, com citação de precedente da mesma E. Corregedoria”

Visando uma análise mais avançada do aqui exposto, fazemos seguir abaixo ementa da decisão lançada no sobredito Processo CG 2007/22001, a qual é citada no entendimento que Ademar Fioranelli insere em sua obra acima apontada:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Indisponibilidade de bens – Averbações em matrículas nas quais o sujeito passivo só figura como usufrutuário – Cancelamento inviável, pois o gravame averbado incide, apenas, sobre o patrimônio desta pessoa, nominalmente mencionadaNão atingida, assim, a nua-propriedade das recorrentes – Possibilidade de se averbar indisponibilidade quanto a usufruto, inviabilizando seu afastamento no âmbito administrativo-correcional – Recurso parcialmente provido, considerando a publicidade do Registro de Imóveis, tão-somente a fim de que, para clareza ainda maior e por cautela, com vistas a facilitar o entendimento por terceiros, seja averbada explicitação de que tal indisponibilidade recai, exclusivamente, sobre o usufruto. (Proc CG 22.001/2007)”

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

Comentários: Equipe de revisores técnicos

INDISPONIBILIDADE DE BENS. USUFRUTO. NUA PROPRIEDADE.

CGJSP – PROCESSO: 584/2006

LOCALIDADE: Guarulhos DATA DE JULGAMENTO: 12/12/2006
RELATOR: GILBERTO PASSOS DE FREITAS
LEGISLAÇÃO: Art. 36, da Lei nº 6.024/1974.

Registro de Imóveis – Indisponibilidade de bens decorrente de intervenção decretada pelo Banco Central – Indisponibilidade que atinge, no caso, direito de usufruto de ex-administrador de corretora de câmbio e valores – Gravame averbado no tocante à propriedade do imóvel sem discriminação – Erro configurado a ensejar correção no assento registral para excluir da indisponibilidade a nua-propriedade – Afastamento, porém, do gravame sobre o direito de usufruto inadmissível na esfera administrativo-correcional – Recurso parcialmente provido.

ÍNTEGRA

Processo CGJ nº 584/2006 (428/06-E)

Registro de Imóveis – Indisponibilidade de bens decorrente de intervenção decretada pelo Banco Central – Indisponibilidade que atinge, no caso, direito de usufruto de ex-administrador de corretora de câmbio e valores – Gravame averbado no tocante à propriedade do imóvel sem discriminação – Erro configurado a ensejar correção no assento registral para excluir da indisponibilidade a nua-propriedade – Afastamento, porém, do gravame sobre o direito de usufruto inadmissível na esfera administrativo-correcional – Recurso parcialmente provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Marcos Augusto Martinelli, Simone Stael Francisconi Martinelli e Cláudia Regiane Martinelli contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do 12º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos que indeferiu pleito de levantamento da indisponibilidade que recai sobre a nua propriedade do imóvel objeto da matrícula n. 76.949, sob o fundamento de somente ser passível de obtenção na esfera jurisdicional (fls. 24 e 25).

Sustentam ter havido erro evidente do oficial registrador ao cumprir a determinação de averbação da indisponibilidade em questão, já que o imóvel lhes pertence e jamais fizeram parte da administração da corretora de valores cujos administradores foram atingidos pela medida. Acrescentam que a nua propriedade do bem lhes foi transmitida em 1995, tendo sido decretada a indisponibilidade apenas no ano de 2005, relativamente ao seu genitor, mero titular de usufruto vitalício sobre a coisa. Além disso, entendem que o usufruto em questão não tem conteúdo econômico, motivo por que não está sujeito à indisponibilidade disciplinada pelo art. 36 da Lei n. 6.024/1974. Dessa forma, requerem seja retificada a averbação realizada na matrícula n. 76.949 com o conseqüente levantamento da indisponibilidade que recai sobre o bem (fls. 26 a 34).

O Ministério Público, em ambas as instâncias manifestou-se no sentido do não provimento do recurso (fls. 37 a 40 e 48 a 52).

É o relatório.

Passo a opinar.

Conforme se verifica da cópia da matrícula n. 76.949 do 2º RI de Guarulhos (fls. 11), no ano de 1995 os anteriores proprietários do imóvel em questão – Mário Arcângelo Martinelli e Rita Simone Martinelli – transmitiram por doação a nua propriedade do bem aos ora Recorrentes, com reserva de usufruto. Posteriormente, no ano de 2005, foi averbada na mesma matrícula a indisponibilidade do imóvel, em cumprimento a ofício circular expedido por esta Corregedoria Geral da Justiça, nos termos do Ato Presi n. 1.083 de 12.11.2004 do Banco Central do Brasil, por meio do qual foi decretada a intervenção em Santos Corretora de Câmbio e Valores e, partir daí, a indisponibilidade de todos os bens dos seus ex-administradores, entre os quais figurava, precisamente, o usufrutuário Mário Arcângelo Martinelli.

Como se pode perceber, houve, no caso, averbação da indisponibilidade do imóvel objeto da matrícula n. 76.946, quando, na verdade, o ex-administrador atingido pela medida há vários anos já tinha transmitido a nua propriedade do bem aos Recorrentes, permanecendo como titular apenas do direito real de usufruto, direito esse integrante do seu patrimônio e passível, no caso, de ser tido como indisponível.

Assim, tendo a indisponibilidade afetado tão somente os bens do usufrutuário Mário Arcângelo Martinelli, deve ela restringir-se ao direito de usufruto de que era titular por ocasião da intervenção decretada pelo Banco Central do Brasil, sem que se possa admitir sua extensão à nua propriedade transferida aos Recorrentes.

Sob esse ponto de vista, portanto, têm razão os Recorrentes ao apontarem a existência de erro na averbação levada a efeito pelo oficial registrador.

Quanto ao argumento de que o direito de usufruto não está sujeito à indisponibilidade prevista no art. 36 da Lei n. 6.024/1974, a situação é adversa, não podendo ser afastado o gravame como pretendem os Recorrentes.

Com efeito, embora a própria Lei n. 6.024/1974, em seu art. 36, § 3º, excepcione da indisponibilidade os bens considerados inalienáveis ou impenhoráveis e o usufruto seja em si mesmo intransmissível (art. 1.393, primeira parte, do Código Civil), o certo é que se admite, por exceção, a alienação deste último ao nu-proprietário, possibilitando-se, com isso, a consolidação da propriedade. Além disso, permitem-se, também, a cessão pelo usufrutuário do direito de usar e gozar da coisa (art. 1.393, segunda parte, do Código Civil), bem como a penhora sobre os rendimentos por ele auferidos com o usufruto.

Pertinente invocar, aqui, a doutrina de Sílvio de Salvo Venosa sobre a matéria:

“O direito do usufrutuário é intransmissível e assim é expresso o art. 1.393 do novo Código. Fosse isso permitido, estabelecer-se-ia usufruto sobre outro usufruto (subusufruto), que contraria sua índole. Ademais, o usufruto extingue-se com a morte do usufrutuário (art. 1.410, I; antigo, art. 739, I), o que reafirma sua instransmissibilidade. Como geralmente é ato benéfico, a permissão de alienação suprimiria sua finalidade.

Pela mesma razão, o usufrutuário não pode gravar seu direito, que é inalienável, com hipoteca, penhor ou anticrese, pois o art. 756 do Código de 1916 o permite expressamente apenas ao proprietário que tenha o poder de alienar. O princípio se mantém nos princípios do novo ordenamento jurídico.

Somente o direito de usar e gozar da coisa pode ser cedido, a título gratuito ou oneroso, independentemente de aquiescência do nu-proprietário, que não pode vedá-lo. O direito de usufruto somente pode ser alienado ao nu-proprietário, possibilitando-se a consolidação da propriedade (art. 1.393; antigo, art. 717). Desse modo, o usufruto é exclusivo do usufrutuário.

Representando, porém, um valor econômico, a jurisprudência tem admitido, com discrepâncias, a penhora sobre o exercício do direito de usufruto, quando ao credor não resta outra alternativa (…).” (Direito Civil – direitos reais. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 436-437).

Bem por isso, de toda pertinência, na hipótese, a averbação da indisponibilidade do usufruto de que é titular Mário Arcângelo Martinelli, já que, por intermédio dela, ficam no mínimo inviabilizadas a transmissão do usufruto pelo usufrutuário aos Recorrentes e a cessão por aquele a terceiros do direito de usar e gozar do imóvel em questão.

De todo modo, ainda que assim não fosse, não haveria, no caso, como obter, pela via administrativa, o cancelamento da indisponibilidade que atingiu o direito de usufruto referido, pois, como decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente e observado pelo Ministério Público em ambas as instâncias, tal providência somente poderia se dar junto ao próprio ente que decretou a intervenção – Banco Central – ou pela via jurisdicional.

De interesse invocar, neste passo, entendimento já manifestado por esta Corregedoria Geral da Justiça sobre a matéria, em parecer da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar, Dr. Antonio Carlos Alves Braga Júnior, aprovado pelo eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça:

“A indisponibilidade de bens é prevista na Lei 6.024, de 13 de março de 1974, e decorre da intervenção, liquidação extrajudicial ou falência das instituições financeiras e cooperativas de crédito. A decretação compete ao Banco Central, nos dois primeiros casos, e à autoridade judicial, no caso de falência. O levantamento do gravame, por sua vez, dá-se com o encerramento do processo e é determinado também pelo Banco Central ou pela autoridade judicial, conforme o caso, mas sempre dentro do procedimento que o constituiu.

A pretensão da recorrente é de transferir para a via administrativa o exame da questão, o que é impossível, porque não previsto nas hipóteses legais. É que o cancelamento da averbação dependia do levantamento do gravame em si; não poderia ser feito isoladamente, salvo se, em processo judicial, fosse declarado que a indisponibilidade não alcançaria o bem por algum motivo, como por exemplo, reconhecendo-se a anterioridade da aquisição.

Somente na via judicial é possível a discussão quanto ao cabimento ou não da imposição do gravame (…).” (Proc. CG n. 737/96). [o correto seria Processo CG 373/1996, NE]

Nesses termos, em conclusão, deve-se reconhecer que têm razão em parte os Recorrentes no seu reclamo, no tocante à inviabilidade de a indisponibilidade em questão atingir a propriedade do imóvel, devendo ela, diversamente, limitar-se ao direito real de usufruto de que é titular Mário Arcângelo Martinelli, não se podendo, porém, nesta esfera administrativa, discutir sobre o cabimento ou não do gravame e seu cancelamento ou levantamento.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado parcial provimento ao recurso interposto, para o fim de ser retificada a averbação da indisponibilidade do bem objeto da matrícula n. 76.949 do 2º RI de Guarulhos, com a especificação de que a indisponibilidade decretada atinge o direito real de usufruto de Mário Arcângelo Martinelli.

Sub censura.

São Paulo, 1º de dezembro de 2006.

ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA

Juiz Auxiliar da Corregedoria

C O N C L U S Ã O

Em 4 de dezembro de 2006, faço estes autos conclusos ao Desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS, DD. Corregedor Geral da Justiça.

Eu, ___________ , (Rosa Maria Maia), Escrevente, subscrevi.

Proc. CG nº 584/2006

Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, dou parcial provimento ao recurso interposto, para o fim de ser retificada a averbação da indisponibilidade do bem objeto da matrícula nº 76.949 do 2º RI de Guarulhos, com a especificação de que a indisponibilidade decretada atinge o direito real de usufruto de Mário Arcângelo Martinelli.

Publique-se.

São Paulo, 12 de dezembro de 2006.

GILBERTO PASSOS DE FREITAS

Corregedor Geral da Justiça

Formal de Partilha – Apresentação de Certidão de Casamento

Quando é apresentado o formal de partilha expedido em autos de SEPARAÇÃO ou DIVÓRCIO para registro da partilha, devemos exigir a apresentação da certidão de casamento expedida pelo Registro Civil contendo a respectiva averbação da separação ou do divórcio?

Resposta:

  1. Respondo positivamente a questão, pois a certidão expedida pelo RCPN com a averbação do desquite, separação ou divórcio é o documento hábil para a averbação no RI, até porque nos termos do parágrafo 1º do artigo nº. 100 da LRP antes de averbadas, as sentenças não produzirão efeito contra terceiros;
  2. Ademais poderá nesse interregno de tempo até mesmo o restabelecimento do casamento como também ocorrer alteração de nome;
  3. Para não irmos para as NSCGJSP, ficando somente na Lei dos Registros Públicos, alem do artigo citado veja também (apesar de não atualizados) os artigos de nºs 29, parágrafo 1º, “a”, 97, 99, 100, parágrafo 1º (já mencionado), 107, parágrafo 2º e 246 e seu parágrafo 1º.

 

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Abril de 2.018.

Art. 29. Serão registrados no registro civil de pessoas naturais:

  • 1º Serão averbados:
  1. a) as sentenças que decidirem a nulidade ou anulação do casamento, o desquite e o restabelecimento da sociedade conjugal;

Da Averbação

Art. 97.  A averbação será feita pelo oficial do cartório em que constar o assento à vista da carta de sentença, de mandado ou de petição acompanhada de certidão ou documento legal e autêntico.         (Redação dada pela Lei nº 13.484, de 2017)

Parágrafo único.  Nas hipóteses em que o oficial suspeitar de fraude, falsidade ou má-fé nas declarações ou na documentação apresentada para fins de averbação, não praticará o ato pretendido e submeterá o caso ao representante do Ministério Público para manifestação, com a indicação, por escrito, dos motivos da suspeita.        (Incluído pela Lei nº 13.484, de 2017)

Art. 98. A averbação será feita à margem do assento e, quando não houver espaço, no livro corrente, com as notas e remissões recíprocas, que facilitem a busca.                    (Renumerado do art. 99 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 99. A averbação será feita mediante a indicação minuciosa da sentença ou ato que a determinar.                  (Renumerado do art. 100 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 100. No livro de casamento, será feita averbação da sentença de nulidade e anulação de casamento, bem como do desquite, declarando-se a data em que o Juiz a proferiu, a sua conclusão, os nomes das partes e o trânsito em julgado.                       (Renumerado do art. 101 pela Lei nº 6.216, de 1975).

  • 1º Antes de averbadas, as sentenças não produzirão efeito contra terceiros.
  • 2º As sentenças de nulidade ou anulação de casamento não serão averbadas enquanto sujeitas a recurso, qualquer que seja o seu efeito.
  • 3º A averbação a que se refere o parágrafo anterior será feita à vista da carta de sentença, subscrita pelo presidente ou outro Juiz do Tribunal que julgar a ação em grau de recurso, da qual constem os requisitos mencionados neste artigo e, ainda, certidão do trânsito em julgado do acórdão.
  • 4º O oficial do registro comunicará, dentro de quarenta e oito horas, o lançamento da averbação respectiva ao Juiz que houver subscrito a carta de sentença mediante ofício sob registro postal.
  • 5º Ao oficial, que deixar de cumprir as obrigações consignadas nos parágrafos anteriores, será imposta a multa de cinco salários-mínimos da região e a suspensão do cargo até seis meses; em caso de reincidência ser-lhe-á aplicada, em dobro, a pena pecuniária, ficando sujeito à perda do cargo.

Art. 101. Será também averbado, com as mesmas indicações e efeitos, o ato de restabelecimento de sociedade conjugal.                     (Renumerado do art. 102  pela Lei nº 6.216, de 19

Das Anotações

Art. 106. Sempre que o oficial fizer algum registro ou averbação, deverá, no prazo de cinco dias, anotá-lo nos atos anteriores, com remissões recíprocas, se lançados em seu cartório, ou fará comunicação, com resumo do assento, ao oficial em cujo cartório estiverem os registros primitivos, obedecendo-se sempre à forma prescrita no artigo 98.                   (Renumerado do art. 107 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único. As comunicações serão feitas mediante cartas relacionadas em protocolo, anotando-se à margem ou sob o ato comunicado, o número de protocolo e ficarão arquivadas no cartório que as receber.

Art. 107. O óbito deverá ser anotado, com as remissões recíprocas, nos assentos de casamento e nascimento, e o casamento no deste.                   (Renumerado do art. 108 pela Lei nº 6.216, de 1975).

  • 1º A emancipação, a interdição e a ausência serão anotadas pela mesma forma, nos assentos de nascimento e casamento, bem como a mudança do nome da mulher, em virtude de casamento, ou sua dissolução, anulação ou desquite.
  • 2° A dissolução e a anulação do casamento e o restabelecimento da sociedade conjugal serão, também, anotadas nos assentos de nascimento dos cônjuges.

Art. 108. Os oficiais, além das penas disciplinares em que incorrerem, são responsáveis civil e criminalmente pela omissão ou atraso na remessa de comunicações a outros cartórios.                   (Renumerado do art. 109 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.                  (Renumerado do art. 247 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

  • 1oAs averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.                        (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 10.267, de 2001)

Loteamento – Restrições – Desmembramento

Foi apresentado um desmembramento em 02 partes de um Loteamento registrado. Contudo no contrato do loteamento, consta cláusula que as edificações ficam restritas à uma casa de habitação por lote.

Já houve processo de dúvida em relação a outro imóvel do mesmo loteamento, onde a Corregedoria autorizou a prática do ato.

Assim, diante do caso análogo onde autorizou a prática do ato e, item 191 das Normas Serviços da Corregedoria onde afirma que “Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento. Não caberá ao oficial, porém, fiscalizar sua observância”, poderá ser realizado a averbação de desmembramento?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que nos temos do item de nº 191 do Capítulo XX das NSCGJSP, não caberá ao Oficial Registrador, fiscalizar a observância das restrições do loteamento/parcelamento impostas pelo poder público (legais) ou pelo loteador (convencionais/supletivas);
  2. A restrição convencional/supletiva imposta pelo loteador é no sentido de que as edificações no lote ficam restritas a uma casa de habitação. Sendo que no processo CGJSP de nº 2013/00005597 enviado os requerentes em situação análoga pugnaram pelo afastamento da restrição constante do contrato de constituição da restrição;
  3. Em recente passado se permitia o desdobro/desmembramento de lotes desde que houvesse Lei Municipal autorizadora, ocasião em que muitos desdobros/desmembramentos de lotes foram feitas e averbadas nos registro de imóveis;
  4. Ocorre que esse entendimento mudou conforme se deflui dos processos CG nºs. 453/2006 (Parecer 277/2006-E), 29/2006 (Parecer n. 160/2006-E), 10473/2007sendo irrelevante a existência de Lei Municipal autorizando o desmembramento ou mesmo cancelando as restrições impostas pelo loteador. Também nesse sentido, os acórdãos do CSM do Estado nºs: 587-6/0, 594-6/1, 747-6/0, 866-6/3, 833-6/3 e 990.10.163.993-9

Ademais, consoante as também decisões das 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, processos nºs: 583.00.2006.463-0-0 (4º RI) e 583.00.2006.106599-5 (11º RI); somente será possível a averbação do desmembramento que ora se propõe com o levantamento da restrição através do cancelamento das cláusulas restritivas conforme acima mencionado;

Portanto, o entendimento recente é de que somente será possível a averbação do desdobro/desmembramento após o cancelamento das restrições a ser feito em processo judicial, sendo irrelevante a existência de Lei Municipal autorizando o desmembramento ou cancelando unilateralmente as restrições impostas pelo loteador quando do registro do processo de loteamento;

  1. Nesse sentido decisões da1ª VRP da Capital do Estado de nºs: 0058730-15.2011.8.26.0100, 0025874-61.2012.8.26.0100, 1053421-88.2014.8.26.0100,1098139-73.2014.8.26.0100 ( esta duas abaixo reproduzidas) e 0010133-12.2011.8.26.0100, e da ECGJSP de nºs: 2009/79.569, 2009/64.820, 2012/100.271 ,2012/107272, 2.802/2001 e 2015/192978 (esta abaixo reproduzida);
  2. Portando para o levantamento/cancelamento das clausulas restritivas convencionais impostas pelo loteador necessário decisão judicial para tal mister. 1ª VRP – Capital 583.00.2006.106599-5 e 583.00.2006.220463-0 (antes citadas), acórdão do CSMSP n. 0038476-21.2011.8.26.0100, e APC n. 70045217924 do CSM do Rio Grande do Sul.
  3. Ver as decisões em negrito e abaixo reproduzidas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Fevereiro  de 2.018.

PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. DESDOBRO. RESTRIÇÃO URBANÍSTICA CONVENCIONAL. CANCELAMENTO.

1VRPSP – PROCESSO: 1098139-73.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 27/01/2015 DATA DJ: 30/01/2015
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LPSU – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – 6766/1979 ART: 18, 4 INC: II

“Registro de Imóveis – procedimento administrativo em que se questiona a possibilidade de desdobro de lote – restrição convencional – prevalência da limitação contratual sobre a autorização Municipal – mudança de orientação da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça – possibilidade de ingresso do título – pedido procedente”.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

SENTENÇA

Processo Digital nº 1098139-73.2014.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Por Terceiro Prejudicado

Requerente: ALFREDO CAPPONI

CONCLUSÃO

Em 23 de janeiro de 2015 faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, __ Bianca Taliano Beraldo, escrev., digitei.

“Registro de Imóveis – procedimento administrativo em que se questiona a possibilidade de desdobro de lote – restrição convencional – prevalência da limitação contratual sobre a autorização Municipal – mudança de orientação da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça – possibilidade de ingresso do título – pedido procedente”.

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Espólio de Alfredo Capponi, representado por seu inventariante Marco Capponi, em face da negativa do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao cancelamento da cláusula restritiva convencional averbada na matrícula nº 45.047, sob nº 02, bem como ao desmembramento do imóvel em dois lotes, gerando a abertura de duas novas matrículas e, consequentemente, o cancelamento da original, além de proceder à averbação da construção de um prédio no imóvel desmembrado.

Relata o requerente ser proprietário do imóvel localizado na Rua Carlos Tiago Pereira, nºs 856 e 860, Saúde, constituído por dois lotes, no qual foram edificadas duas casas (lote A1 pertencente a casa nº 856 e lote A2 pertencente a casa nº 860). Esclarece que, para construir a segunda casa sobre o todo do terreno, obteve aprovação da Prefeitura de São Paulo (Auto de Regularização nº 2005/32921-00, emitido em 27.09.2005), com autorização para o desdobro do lote e para a edificação, bem como a nova edificação está regularizada perante a Previdência Social. Informa que há 3 anos ingressou neste Juízo pleiteando o cancelamento da cláusula restritiva, contudo teve seu pedido negado em primeira e segunda instâncias. Todavia, havendo necessidade da regularização do imóvel e vários precedentes favoráveis em casos análogos, formulou novamente o pedido, tendo em vista a nova recusa pelo Registrador. Juntou documentos às fls. 20/134.

O Oficial manifestou-se às fls. 141/147, no sentido de que não tem oposição em relação ao cancelamento das cláusulas de restrição averbadas sob nº 02, no imóvel objeto deste procedimento, e requereu o cancelamento das clausulas semelhantes relativas aos demais lotes da quadra. Juntou documentos às fls. 144/147.

O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido.

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Verifico que para a questão posta a desate há vários precedentes favoráveis emitidos pela Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, especificamente em decisão proferida no processo nº 2012/65264, no qual ocorreu a mudança de orientação em relação ao posicionamento a ser adotado para a hipótese aventada.

Neste sentido, transcrevo a decisão que caracterizou o marco da nova orientação:

“Não se desconhece a orientação até então vigente nesta Corregedoria Geral. É que, desde o julgamento, com votação unânime, da apelação n° 0038476-1.2011.8.26.0100, pelo C. Conselho Superior da Magistratura, relatada por V. Exa., surgiu nova orientação relativa à qualificação registral no caso de loteamento gravado com restrições urbanísticas, tendo V. Exa., ao interpretar o item 174, do Capítulo XX, das NSCGJ, destacado que:

O registrador pode mencionar as restrições, mas isso não obstará o registro de contratos como o da espécie. Aliás, essa a melhor leitura do item 174 do Capítulo XX, cuja dicção é clara: Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro. Não caberá ao oficial, porém, fiscalizar sua observância.”

No que diz respeito à necessidade do registro especial previsto no art. 18, da Lei 6.766/79, observe-se que a hipótese versa sobre desdobro, em dois lotes de 125m2, de lote maior com 250m2, o que demonstra a ausência de risco ao aspecto urbanístico existente bem como aos eventuais adquirentes dos lotes, caso colocados à venda. Prescindível, por isso, o registro especial, até porque inviável novo desdobro de cada lote em virtude da limitação constante do art. 4º, II, Lei 6.766/79.

Por fim, é preciso ter em conta que a aprovação do desdobro pelo Município, conquanto resulte de ato administrativo e não de lei, nesta tem seu alicerce haja vista que, pelo princípio da legalidade administrativa, ao administrador só é permitido fazer o que estiver permitido por lei. Assim, se o Município, por sua exclusiva responsabilidade, aprovou o desdobro, deve-se presumir que observou os requisitos legais, não sendo esta esfera administrativa a seara adequada para discuti-los”

Conforme comprovam os documentos de fls.20/22, houve a aprovação da Municipalidade para a realização do desdobro e da edificação na área em questão, através do Auto de Regularização nº 13.558/2003. E, ainda, dos documentos apresentados às fls.23/24, verifica-se que não há débitos relativos às contribuições previdenciárias. Logo, presumem-se que os requisitos legais fora cumpridos.

Além do mais, o Oficial Registrador não se opôs a pretensão do requerente.

Verifico, entretanto, que o pedido formulado pelo Registrador, em relação ao cancelamento das clausulas os demais lotes da quadra, não merece prosperar. Isto porque, conforme o princípio da instância ou da rogação, os atos de registro e averbação não podem ser praticados de ofício, devendo haver requerimento específico apresentado pelo proprietário ou interessado, devidamente instruído.

Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Espólio de Alfredo Capponi, representado por seu inventariante Marco Capponi, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital e determino que se proceda o cancelamento da cláusula restritiva convencional averbada na matrícula nº 45.047, sob nº 02, bem como o desmembramento do imóvel em dois lotes, gerando a abertura de duas novas matrículas e, consequentemente, o cancelamento da matrícula anterior, além de proceder a averbação da construção do prédio no imóvel desmembrado.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas e honorários.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

LOTEAMENTO – RETIFICAÇÃO – ALTERAÇÃO. RESTRIÇÃO URBANÍSTICA CONVENCIONAL. DESAFETAÇÃO. ÁREA NON AEDIFICANDI.

CGJSP – PROCESSO: 192.978/2015
LOCALIDADE: Santos DATA DE JULGAMENTO: 22/03/2016 DATA DJ: 01/04/2016
UNIDADE: 1
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: EC – Estatuto da Cidade – 10.257/2001 ART: 2
LEI: LPSU – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – 6766/1979 ART: 10, 17, 28

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação – Loteamento Riviera de São Lourenço – Pretensão deduzida pelo loteador e proprietário de área reservada – Modificação dos elementos que compõem a descrição do imóvel – Impossibilidade – Via inadequada ao debate sobre a existência de restrição convencional instituída pelo loteador – Risco potencial aos adquirentes em caso de desvio da destinação conferida pelo memorial – Sentença mantida – Recurso desprovido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2015/192978 – SANTOS – PRAIAS PAULISTAS S.A. e OUTROS – Advogados: NARCISO ORLANDI NETO, OAB/SP 191.338, HÉLIO LOBO JÚNIOR, OAB/SP 25.120, ANA PAULA MUSCARI LOBO, OAB/SP 182.368 e ASSUERO RODRIGUES NETO, OAB/SP 238.420 – (73/2015-E) – DJe de 1/4/2016, p. 7

Recurso Administrativo n° 192978/2015
Recorrente: Praias Paulistas S.A e Companhia Fazenda Acaraú
Origem: 10ª Vara Cível da Comarca de Santos (Corregedoria Permanente)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação – Loteamento Riviera de São Lourenço – Pretensão deduzida pelo loteador e proprietário de área reservada – Modificação dos elementos que compõem a descrição do imóvel – Impossibilidade – Via inadequada ao debate sobre a existência de restrição convencional instituída pelo loteador – Risco potencial aos adquirentes em caso de desvio da destinação conferida pelo memorial – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça

PRAIAS PAULISTAS S.A e COMPANHIA FAZENDA ACARAÚ interpuseram recurso insurgindo-se contra sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, ao julgar improcedente o pedido de retificação, manteve a descrição constante na matrícula nº 76.950 do RI de Santos e a indicação da Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18.

Os recorrentes insistem no cabimento da retificação, sustentando, nas razões recursais, que (a) a descrição, da forma como escriturada, apresenta imprecisão e informação inverídica a justificar a alteração do assento; (b) que a restrição de uso da Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18 não poderia constar da matrícula, pois decorre de equivocada interpretação do Oficial Registrador sobre as disposições constantes do Memorial e o Plano de Loteamento da Riviera de São Lourenço (matrícula nº 16.226 do 01º RI de Santos); (c) que o Plano de Loteamento (Urbanístico), devidamente registrado, não proíbe a implantação de empreendimento imobiliário na área especial (art. 36, Cap. XI), uma vez que o imóvel está localizado em zona residencial (Lei Municipal nº 317/1998), não havendo impedimento para a instituição de condomínio (art. 22, art. 9º, II e 26, VII, todos da Lei nº 6.766/79); (d) que o pedido formulado pelos requerentes não contraria decisões normativas da Corregedoria Geral da Justiça e do Conselho Superior da Magistratura e (e) não compete ao Oficial Registrador fiscalizar e exigir o cumprimento de restrições convencionais (item 191, XX das Normas de Serviço).

O D. Oficial Registrador prestou informações, asseverando que a matrícula nº 76.950, aberta em 03 de janeiro de 2013, a pedido dos requerentes, demonstra que a área de 37.905,16 m² tem inequívoca destinação especial para a implantação de Clube ou Centro Campestre do Módulo 18, nos termos do Anexo 03 do Memorial Descritivo do Plano Urbanístico da Riviera de São Lourenço, não havendo campo para interpretações divergentes.

O Ministério Público se manifestou pelo indeferimento do pedido (fls.91/93).

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do D. Oficial do Registro de Imóveis e julgou improcedente o pedido de retificação (fls.95/99).

Os Embargos de Declaração interpostos às fls. 103/105 foram rejeitados pela decisão de fl.106.

Os interessados interpuseram recurso, reiterando as razões anteriormente expostas, pugnando pela reforma da r. sentença (fls.110/117).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.129/130).

É o relatório.

Os requerentes, como proprietários do imóvel objeto da matrícula nº 76.950 do 01º RI de Santos e loteadores da Riviera de São Lourenço, cujo memorial foi inscrito à margem da matrícula nº 16.226, insistem com o pedido de retificação administrativa e unilateral formulado diretamente ao Juiz Corregedor Permanente visando suprimir da matrícula (nº 76.950), por meio de averbação (art. 213, I, alíneas “a” a “g” da Lei nº 6.015/1973), parte do texto em que consta a descrição da Área Reservada para Implantação de Clube Campestre do Módulo 18 (fl.50).

O que parece coisa simples ou exercício regular do direito de propriedade ou plena in re potestas, reclama reflexão sobre a interferência da ordem jurídica na propriedade urbana e na liberdade de edificar (construir). O direito do dono do terreno de construir ou utilizar, tal como previsto no art. 1228, do CC, antes absoluto, passou a ser controlado pelas licenças de construção e quando há envolvimento de áreas comprometidas com loteamentos, essa fiscalização considera os demais interesses e serve para barrar projetos como esse que está posto no presente expediente. A averbação almejada nada mais representa do [que o] primeiro passo para que o proprietário se livre de amarras criadas pelo loteamento do jus aedificandide áreas reservadas.

Da forma como se fez o registro do loteamento, a área reservada foi deixada de lado para nela ser erguido o Clube ou Centro Campestre; agora se pretende escrever que nesse espaço é possível construir condomínio edilício, o que autoriza concluir que caso haja deferimento do pedido, a retificação acaba com eventuais incertezas sobre a maneira de utilização da área restrita reservada pelo loteador (áreas especiais) e libera a escrituração de atos subsequentes, como incorporação, instituição do condomínio, etc.

O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 10.931/04, dispõe: Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.

A lei admite o manejo da retificação quando presentes os seus pressupostos subjetivos e objetivos, ou seja, a pretensão retificatória voltada ao aperfeiçoamento de qualquer assento registral somente poderá ser exercida pelo legítimo interessado, se existirem (a) omissões, (b) imprecisões ou (c) informações inverídicas.

Quem consultar o processo vai entender que o imóvel objeto da matrícula nº 76.950, constituído pela Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18, com 37.905,16 m², no perímetro urbano do município de Bertioga, Comarca de Santos, integrante do loteamento Riviera de São Lourenço, foi afetado, por vontade dos loteadores, a uma destinação específica, isto é, a área especial foi reservada, por meio de uma restrição convencional, para abrigar e sediar Clube Campestre, em benefício da coletividade.

O Plano Urbanístico da Praia de Riviera de São Lourenço, parte integrante do Memorial de Loteamento inscrito à margem da matrícula nº 16.226, aprovado pela Prefeitura Municipal e demais órgãos públicos, contempla as infraestruturas obrigatórias e prevê a divisão das glebas em zonas (turística, residencial e mista), além de áreas institucionais, verdes e loteadas, estas últimas subdivididas em lotes e áreas especiais (Item 5).

As áreas especiais, conceituadas pelo loteador – como sistemas de recreio privativos e passagens privativas para pedestres e ainda ruas em “cul de sac” para tanto, privatizadas -, foram discriminadas para, atendida a destinação específica aprovada no projeto, o estabelecimento de: (a) Área para Hotel; (b) Área para Clube ou Centro Hípico; (c) Área para Clube ou Centro Campestre; (d) Área para Camping; (e) Áreas para centros Comerciais; (g) Áreas Especiais privativas reservadas para estacionamento de veículos de passeio (Item 5.1, fl.60 v.).

Os lotes (agrupados em quadras) e as áreas especiais integram os respectivos módulos, sendo que o nº 18 abriga cinco quadras designadas pelas letras “A” a “E” (fl.65), além da área reservada para a implantação do espaço recreativo comum (clube ou centro campestre).

Cabe ressaltar, ainda, que o art. 36, “c” do Plano Urbanístico deve ser analisado conjuntamente com as demais normas (fl.71), tal como afirmou do D. Advogado dos requerentes, de modo a identificar o peso das restrições urbanísticas incidentes nas áreas especiais. A versão deduzida na inicial (ausência de impedimento para a implantação de condomínio edilício) possui forte conotação pela boa linguagem jurídica empregada no libelo, mas não o suficiente para convencer sobre a necessidade da averbação.

Basta correr os olhos pelo texto para se verificar a natural fluência de ponto controvertido sobre os limites das restrições impostas pelos loteadores, até porque a expressão implantação de um clube ou centro campestre, com os equipamentos, serviços e condomínios a ele integrados não autoriza leitura de que foi prevista a instituição de Clube e, ainda, de um Condomínio Edilício Residencial, data venia.  O que se pode extrair da referência citada (condomínios a ele integrados) é a reafirmação de que pode se construir coisas que somem ou se agreguem na titularidade de comunhão dos interesses comuns dos demais proprietários e não – salvo melhor juízo – condomínio exterior ou de pessoas estranhas, até porque em prédios que serão levantados os demais donos de lotes não dividirão interesse com o grupo.

Há uma indicação de uso e isso é vinculativo (art. 10, II, da Lei 6766/79). Entende-se, afirmou SÉRGIO A. FRAZÃO DO COUTO ao comentar tal dispositivo (Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano, Forense, 1981, p. 143) “como tal o esclarecimento que o empresário deve fazer ao poder público, sobre qual o tipo de uso que ele, quando planejou a expansão da cidade, destinou para o local (zonas industriais, zonas de serviço, zonas comerciais, cinturão verde, reserva florestal, preservação paisagística etc.). Será com base nessas indicações fornecidas pelo parcelador, em comparação com as regras próprias traçadas pelo poder público, para o aproveitamento do local com destinação à construção de unidades unifamiliares ou conjuntos habitacionais, que irá determinar se há conveniência ou não de fraccionar aquela porção territorial em lotes, aproveitando as vias de acesso oficiais e os logradouros públicos já existentes“.

Existe um enorme descompasso entre construir um centro esportivo e levantar um prédio de apartamentos e os efeitos dessa divergência não estão limitados aos aspectos arquitetônicos, exatamente porque há mudança de aproveitamento e até, considerando os condomínios edilícios, de ingresso de mais famílias desfrutando dos espaços comuns internos.

É preciso esclarecer que o titular da área reservada com restrições erga omnes, como ocorre no caso, não disputa a propriedade com os demais proprietários (donos de lotes da Riviera de San Lourenço). No entanto e quando planeja construir, esbarra no interesse difuso que o registro de loteamento confere e cuja proteção está à cargo dos órgãos públicos ou de instituições, como a do registro imobiliário. A averbação pretendida pode dar ensejo a construção de prédios em área que foi reservada pelo loteador para um clube de lazer e isso afeta o direito dos demais proprietários.

O registro do loteamento cria uma relação triangular do loteador com os proprietários e o Poder Público, de modo que a expansão do direito do parcelador está submetida ao fim social da propriedade loteada. O direito ao lazer completo ou o direito de não conviver com condomínio edilício integra os valores fundamentais dos demais proprietários e embora não exista nada escrito nesse sentido no projeto registrado, emana naturalmente dos princípios jurídicos incidentes. O sentido da proteção é o mesmo que se outorga na defesa dos espaços de uso comum e públicos, cuja intangibilidade decorre do art. 17 da Lei nº 6766/79.

A fórmula que orienta a convicção para bem julgar, seja por meio de decisão judicial, quer na esfera administrativa, possui na base o critério da razoabilidade, um valor de interpretação que se obtém pela ponderação de valores. Neste contexto, o alcance das normas previstas no Memorial do Loteamento (Plano Urbanístico), reproduzidas nos contratos padrões depositados na Serventia, não pode ser ampliado através de retificação, como se fosse esse o meio legal para modificar ou diminuir a noção de uso restrito, afetando o direito dos demais adquirentes e moradores da Riviera de São Lourenço.

Esse é o ponto. Existem interesses externos, diretos e indiretos e são relevantes.

Indiscutível que se for admitida a construção de condomínio edilício na área especial afetada ao estabelecimento do centro campestre, ganha o aspecto da circulação de riqueza, através da atividade empresarial desenvolvida pelos incorporadores imobiliários, especialmente em locais considerados supervalorizados, como no caso da Riviera de São Lourenço (Litoral de São Paulo). A área está enriquecida e a lucratividade do projeto é uma expectativa real. Todavia e do outro lado da questão estão os moradores e proprietários dos imóveis loteados que confiam na segurança do serviço extrajudicial e na estabilidade do direito adquirido previsto no art. 5º, XXXVI, da CF, bem como no conteúdo das normas cogentes que estabelecem os caminhos legais para a alteração das regras do loteamento[1], por meio de averbação[2] (art. 28 da Lei nº 6.766/1976).

Aliás, a jurisprudência administrativa da E. Corregedoria e do C. Conselho Superior revela uma firme posição contra estratégias articuladas com o fito de, por vias oblíquas, contornar normas editadas na busca da moralização das questões afetas a loteamentos, restrições convencionais e parcelamento irregular do solo.  Daí surge o principal e até exclusivo óbice contra qualquer tentativa de acesso de uma averbação inadvertida, cujo conteúdo possa esvaziar o propósito da restrição escriturada na matrícula, facilitando a abertura enviesada do procedimento de incorporação, sem concordância dos adquirentes de lotes atingidos pela mitigação dos critérios urbanísticos ou, ainda, sem qualquer autorização obtida na via jurisdicional (art. 5º, LIV, da Carta Magna).

Não soa conveniente e oportuno modificar o registro, a uma canetada da Corregedoria, para inserir no registro algo que não ficou transparente pela vontade originária do loteador, como a certeza sobre direito de construir prédios residenciais na área reservada, apagando-se a restrição de uso no Memorial do Loteamento. O episódio é suficiente para justificar a manutenção da descrição oficial, inclusive para evitar, no futuro, o ajuizamento de ação civil pública, pelo Ministério Público ou qualquer outro legitimado (Associação dos Moradores), sem contar as ações individuais propostas por eventuais adquirentes de unidades autônomas, prejudicados por alguma decisão que possa determinar o embargo das obras.

É certo que a existência da Lei Municipal nº 317/1998 (Bertioga) permite enquadrar o imóvel objeto da matrícula nº 76.950 dentro da Zona Residencial, facultada a instituição de condomínio edilício ou clubes sociais e esportivos. Todavia, as restrições convencionais estabelecidas pelo loteador para fixar as destinações de uso são aplicáveis a todos os adquirentes e são consideradas verdadeiras normas urbanísticas[3], tendo em vista o registro do memorial, aprovação pela Prefeitura e a previsão de cláusula específica nos contratos modelos (art. 26, VII da Lei nº 6.766/79[4]).

Assim, de acordo com a jurisprudência[5], as restrições convencionais prevalecem às leis municipais e, segundo a doutrina, eventual abrandamento de restrições urbanísticas somente poderá ser realizado se houver (a) regular levantamento ou alteração do memorial de loteamento; (b) decisão judicial transitada em julgado ou (c) legislação municipal específica editada para atender interesse público relevante, desde que demonstrada, de forma inequívoca, a indispensabilidade da alteração superveniente das regras urbanísticas de determinada zona ou localidade, observada as diretrizes previstas no art. 2º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), garantida a efetiva participação popular.

Nos termos do item 191, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento, porém o oficial não poderá fiscalizar sua observância. O dispositivo, contudo, não impede que o registrador reproduza na matrícula algo que já consta do assento imobiliário (matrícula nº 12.226), pois não é possível, neste caso, dissociar a área reservada da qualificação completa do imóvel, em conformidade com a especialidade subjetiva.

Portanto, a insurgência dos requerentes quanto aos critérios técnicos utilizados pelo Oficial Registrador no momento da abertura da matrícula[6] não tem o peso que anima retificar o registro imobiliário, porque a expressão “Área Reservada Para Clube Campestre” não representa nenhuma omissão ou imprecisão, nem tampouco precisa ser expurgada do assento para que o registro passe a exprimir a verdade[7].

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo não provimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 21 de março de 2016.

Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo.

Publique-se.

São Paulo, 22 de março de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

RECLAMAÇÃO. LOTEAMENTO. RESTRIÇÃO URBANÍSTICA CONVENCIONAL. CANCELAMENTO. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 1053421-88.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 19/09/2014 DATA DJ: 24/09/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LCE – Lei de Condomínios e incorporação – 4.591/64

Ementa não oficial. Parcelamento do solo – restrição urbanística convencional. Pedido de cancelamento administratico das restrições. Não ocorrendo a desconfiguração urbanística do loteamento ou da região, tendo em vista que no entorno dos lotes já se estabeleceram vários prédios de moradia, bem como não afetará eventuais direitos de terceiros de boa fé, o pedido foi deferido.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1053421-88.2014.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: GT 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Juíza de Direito: Dra. Tania Mara Ahualli

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por GT 10 Empreendimentos Imobiliários LTDA, diante da negativa do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao cancelamento das restrições constantes na averbação nº 04, da matrícula nº 119.991, e averbação nº 1, da matrícula nº 168.838, referentes à construção de somente uma casa de moradia nos terrenos mencionados.

Relata a requerente que tal restrição é incabível, tendo em vista a existência de diversos edifícios de apartamento no entorno dos 32 lotes que compõem a quadra 06. Informa, ainda, que a pretensão se fundamenta na realização de um empreendimento imobiliário regido pela Lei nº 4.591/64, em uma área resultante da futura unificação dos lotes 1, 2, e parte do lote 4, da Quadra 6, do Loteamento Jardim da Saúde. Juntou documentos às fls. 14/442.

O Oficial manifestou-se à fl.445. Assevera que não se opõe ao cancelamento da restrição das matrículas nºs 168.838 e 119.991, todavia, o cancelamento somente poderá ser obtido por mandado judicial.

O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fl.449).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Com o pedido feito em Juízo, o Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital manifestou-se favoravelmente ao ato, salientando, no entanto, que deveria haver ordem judicial a respeito.

Há de se observar que com o crescimento populacional se mostra incabível a mantença de restrição para construção de somente uma casa por lote no loteamento denominado Jardim da Saúde, constituindo uma das soluções para a solução do problema de moradia a realização de empreendimentos imobiliários, com o lançamento de condomínios edilícios, abrigando várias famílias.

No mais, entendo que o cancelamento das averbações não implicará desconfiguração urbanística do loteamento ou da região, tendo em vista que no entorno dos lotes já se estabeleceram vários prédios de moradia, bem como não afetará eventuais direitos de terceiros de boa fé.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por GT 10 Empreendimentos Imobiliários LTDA, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a fim de determinar que proceda ao cancelamento das restrições convencionais constantes da averbação nº 04 da matrícula nº 119.991 e averbação nº 01 da matrícula nº 168.838.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas e honorários.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 19 de setembro de 2014.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

Alienação Fiduciária – Títulos e Documentos – Sem Efeito Constitutivo

Com relação ao aditivo à Contrato de Alienação Fiduciária já registrado, cujo seguimento foi negado em virtude de consulta anterior, se as partes requererem que seja registrada em TÍTULOS E DOCUMENTOS é possível que seja feito?

Resposta:

  1. Com relação ao Instrumento Particular de Aditivo a Contrato de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel que é de atribuição do Registro de Imóveis, o seu registro efetuado em RTD não possui efeito constitutivo.
  2. A expressão “Quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício”, mencionada no parágrafo único do artigo n. 127 da LRP, não significa, porém a absoluta impossibilidade de admissibilidade das hipóteses contrárias, porquanto “nada impede de que um título ou instrumento vinculado por sua natureza a outro registro sejam lançados também no de títulos e documentos, embora sem os fins específicos do Cartório ao qual são pertinentes” (Walter Ceneviva, ob. Cit., p. 275 – Processo CGJSP n. 120/82 ).
  3. Quanto à territorialidade – domicílio das partes (artigo 130 da LRP), não se aplica no caso por tratar-se de registro facultativo para mera guarda e conservação Processo CGJSP n. 192.760/2013 – Pedido de Reconsideração, mitigação da territorialidade no caso dos registros para fins de mera conservação;
  4. Portanto é perfeitamente possível o registro do contrato em RTD para fins de mera guarda e conservação (Itens 2, letra “g” e 3 do Capítulo XIX das NSCGJSP), desde que requerido pelas partes nessas condições e especificado nos termos do artigo n. 127, VII da LRP, declinando no requerimento de quem tem ciência de que o registro em RTD para fins de mera guarda e conservação e nos termos do artigo 127, VII da LRP, não gera nenhum efeito no Registro de Imóveis. Devendo, quando do registro, o Oficial fazer constar do texto do registro a seguinte declaração: “Registro efetuado, nos termos do artigo 127, VII, da Lei dos Registros Públicos, apenas para fins de conservação; prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade e efeitos em relação a terceiros” (item 3, letra “b” do Capítulo XIX das NSCGJSP);
  5. Após o registro, deverá ser certificado no título com especificação expressa de que o registro foi feito em RTD apenas para fins de mera guarda e conservação nos termos do artigo n. 127, VII da LRP, não gerando nenhum efeito em Registro de Imóveis, bem como a declaração acima constante do item n. 3, letra “b” do Capítulo XIX das NSCGJSP;
  6. A DOI, nos termos da IN da RFB n. 1.112/2010 (alterada pelas IN 1.193/11 e 1.239/12), também deverá ser comunicada (emitida declaração), e para tal, o contrato deve possuir os elementos necessários (além das decisões acima citadas, ver também Bol RTD-Brasil nºs: 95 – página 508 e 90 – página 483, 264 e 276 e anexos);
  7. A rigor deve ser requerido tanto pelo fiduciante como pelo fiduciário em conjunto e nessas condições e especificado nos termos do artigo n. 127, VII da LRP, declinando no requerimento de quem tem ciência de que o registro em RTD para fins de mera guarda e conservação e nos termos do artigo 127, VII da LRP, não gera nenhum efeito no Registro de Imóveis.
  8. Particularmente entendo temerário proceder ao registro do aditivo de contrato de alienação fiduciária em Registro de Títulos e Documentos porque não satisfaz o requisito legal, não possui efeito constitutivo, o valor elevado da operação, e se em caso de inadimplemento como se faria os procedimentos do artigo 26 e seguintes da Lei 9.514/97? Enfim, possível é, mas não deixa de ser temerário e arriscado.

 

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Abril de 2.018

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: (Renumerado do art. 128 pela Lei nº 6.216, de 1975).

        VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

        Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.

 Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: (Renumerado do art. 130 pela Lei nº 6.216, de 1975).

        9º) os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento.

CAPÍTULO XIX DAS NSCGJSP.

  1. No Registro de Títulos e Documentos será feito o registro:
  2. a) dos documentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de

qualquer valor;

  1. b) do penhor sobre bens móveis;
  2. c) da caução de títulos da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou em

bolsa;

  1. d) de parceria agrícola ou pecuária;
  2. e) do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento;
  3. f) de quaisquer títulos e documentos, cuja competência para registro não esteja

expressamente atribuída a outra serventia em razão da especialidade ou

territorialidade, a fim de assegurar autenticidade, publicidade ou eficácia

contra terceiros, além de sua conservação;

  1. g) facultativo, de quaisquer documentos, exclusivamente para fins de mera

conservação.

2.1. Para surtir efeitos em relação a terceiros, deverão ser registrados no Registro

de Títulos e Documentos, dentre outros documentos:

  1. a) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo de serem também levados ao

registro imobiliário, quando consignada cláusula de vigência no caso de

alienação da coisa locada;

  1. b) os documentos decorrentes de depósitos ou de cauções feitos em garantia de

cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos

respectivos instrumentos;

  1. c) as cartas de fiança em geral feitas por instrumento particular, seja qual for a

natureza do compromisso por elas abonado;

  1. d) os contratos de locação de serviços não atribuídos a outras especialidades de

registro;

  1. e) os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não,

qualquer que seja a forma de que se revistam;

  1. f) os contratos de alienação fiduciária ou de promessas de venda referentes a bens

móveis, em especifico os veículos automotores, para a execução do processo

de busca e apreensão;

  1. g) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das

respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos

Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, ou em qualquer

juízo ou tribunal;

  1. h) as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como

o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam;

  1. i) os atos administrativos expedidos para cumprimento de decisões judiciais, sem

trânsito em julgado, pelas quais for determinada a entrega, pelas alfândegas

e mesas de renda, de bens e mercadorias procedentes do exterior;

  1. j) os instrumentos de cessão de direito e de crédito, de sub-rogação e de dação em

pagamento.

2.2. Compete privativamente aos oficiais de registro de títulos e documentos do

domicílio das partes mencionadas no título (pessoa física ou jurídica), o

registro obrigatório para eficácia contra terceiros de documentos originais cujo

suporte seja papel, microfilme e mídias óticas, analógicas, eletrônicas ou

digitais, bem como de documentos elaborados sob qualquer outra forma

tecnológica.

1

2.2.1. É vedado o chamado registro ou autenticação de mídia (CD, DVD,

BluRay, etc.) por ausência de previsão legal.

2

2.2.2. É vedado o registro conjunto de títulos e documentos (art. 150 e 153 da

Lei nº 6.015/73).3

2.3. Os atos previstos no item 2.1 acima deverão ser registrados dentro de 20

(vinte) dias da sua assinatura, no domicílio das partes contratantes e, quando

residirem em circunscrições territoriais diversas, far-se-á o registro em todas

elas.

2.3.1. Mesmo ultrapassado o prazo acima, os documentos deverão ser

registrados, mas produzirão efeitos apenas a partir da data da

apresentação ao registro.

  1. No caso de registro facultativo para mera guarda e conservação de originais (art.

142 da Lei nº 6.015/73) em suporte papel ou eletrônico, realizado no interesse do apresentante,

sem qualquer eficácia contra terceiros, o Oficial de escolha livre do requerente fará constar no

texto do registro de cada página do documento de forma clara e visível:4

  1. a) o fato de se tratar de original ou cópia, que será admitida apenas se esta tiver

sido anexada ao documento original apresentado;5

  1. b) a seguinte declaração: ‘Registro efetuado, nos termos do art. 127, VII, da Lei dos

Registros Públicos, apenas para fins de conservação; prova apenas a

existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade e

efeitos em relação a terceiros’.

6

  1. O interessado deverá ser previamente esclarecido de que o registro facultativo

exclusivamente para fins de mera conservação prova apenas a existência, data e conteúdo do

documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros, sendo vedada qualquer

indicação que possa ensejar dúvida sobre a natureza do registro ou confusão com a eficácia

decorrente de outras espécies de atos registrais.

1

Prov. CG nº 04/2015

2

Prov. CG nº 04/2015

3

Prov. CG nº 04/2015

4

Prov. CG nº 04/2015

5

Prov. CG nº 04/2015

6

Prov. CG nº 04/2015

RTD. Registro facultativo. Conservação. Territorialidade. Especialidade. Mídia eletrônica. Meio digital. Documento eletrônico. Autenticação. CD. DVD. RTD – livre eleição do registrador. Provimento CG 4/2015.

Pedido de reconsideração – mitigação da territorialidade no caso dos registros para fins de mera conservação – redação do item 2.2.1 do capítulo XIX das Normas que afrontaria disposições dos artigos 150 E 153 da Lei dos Registros Públicos – pedido de inclusão nas normas de item sobre a forma de cobrança de registros facultativos – provimento parcial para afastar os registros conjuntos vedados pelos artigos 150 e 153 e para afastar a territorialidade no caso dos registros facultativos do art. 127, VII, da Lei dos Registros, conforme minuta anexa. [v. Provimento CG 4/2015].

CGJSP – PROCESSO: 192.760/2013 CGJSP – PROCESSOLOCALIDADE: São Paulo
DATA JULGAMENTO: 13/01/2015 DATA DJ: 23/01/2015
Relator: Elliot Akel
Legislação:

·        LRP – Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 127

íntegra:

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de pedido de reconsideração de decisão que: rejeitou proposta de alteração das Normas de Serviço para que fosse determinado que os registros facultativos previstos no inciso VII do art. 127 da Lei dos Registros Públicos não devem obedecer ao princípio da territorialidade; determinou a edição de provimento alterando as Normas para inviabilizar o registro de mídias eletrônicas sem o respectivo registro do conteúdo delas; indeferiu proposta de inclusão nas Normas de um item a respeito da forma de cobrança dos registros facultativos (fls. 135/150).

No pedido a parte alega, em suma, que a decisão do CNJ mencionada no parecer como razão para afirmar a incidência do princípio da territorialidade no caso dos registros facultativos foi cassada por decisão liminar proferida pelo Ministro Dias Toffoli na Ação Originária nº 1.892 no STF; que o art. 130 da Lei dos Registros Públicos, ao afirmar que todos os documentos devem ser registrados no domicílio das partes, não se refere aos registros facultativos, pois nesses não há, necessariamente, “partes”; que o STJ já decidiu, em sede de recurso repetitivo, pela interpretação teleológica do art. 130 da Lei dos Registros e pelo afastamento do princípio da territorialidade nos casos de notificação, utilizando-se justamente do argumento de que não se trataria de ato tendente a dar conhecimento a terceiros acerca de sua existência; que a jurisprudência do TJSP a respeito de notificações reconhece a não aplicação da territorialidade.

No mais, no que toca à alteração das Normas de Serviço para impossibilitar o registro de mídias sem o registro de seu respectivo conteúdo, alega que a redação dada ao item 2.2.1. estaria errada ao estabelecer o registro conjunto da mídia e dos arquivos contidos nela; e que a forma de cobrança de emolumentos não é tão óbvia a ponto de dispensar regramento explícito nas Normas (fls. 162/185).

O IRTDPJ-SP foi ouvido e se manifestou pelo indeferimento do pedido de reconsideração (fls. 214/228).

É o relatório.

Opino.

A posição administrativa do CNJ, adotada no Procedimento nº 642 afirmando a incidência do princípio da territorialidade, foi cassada no Supremo Tribunal Federal por decisão liminar do Min. Dias Toffoli.

Ao ensejo, revendo a matéria, cumpre destacar que efetivamente há sedimentação da questão no STJ afastando a territorialidade nos casos de notificação extrajudicial, sendo que o fundamento para o afastamento foi o fato do ato não ser tendente a dar conhecimento a terceiros.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.184.570-MG, afeto à Segunda Seção por força do art. 543-C do Código de Processo Civil (recursos repetitivos), e relatado pela Ministra Maria Isabel Galloti (julg. 09.05.2012), cita-se voto proferido anteriormente pelo Ministro Luis Felipe Salomão no REsp 1237699/SC, da Quarta Turma, do qual se extrai que a notificação extrajudicial não está submetida à limitação da territorialidade prevista no art. 130 da Lei 6.015/73 porque não está incluída nos atos enumerados no art. 129 e “porque não se trata de ato tendente a dar conhecimento a terceiros acerca de sua existência“.

Fica claro na fundamentação que uma das razões para a mitigação da territorialidade (e consequente validade das notificações) é a ausência de necessidade do ato ser de conhecimento de terceiros.

A notificação é acessória ao registro e o que se controverte no presente caso é justamente o tratamento a ser dado ao registro facultativo, no qual não há necessidade de conhecimento de terceiros.

Portanto, revendo agora posição anteriormente adotada e diante da cassação da decisão do CNJ no PCA nº 642, tem-se que não há como se olvidar da interpretação já firmada no STJ sobre o tema, a qual abarca o registro facultativo, pois, nos termos da fundamentação dada nos recursos repetitivos, não é ato tendente a dar conhecimento a terceiros.

O STJ, assim, deu interpretação teleológica ao art. 130 da Lei dos Registros e é ele o tribunal ao qual cabe, em última análise, a interpretação de lei federal.

Com relação à redação adotada nas Normas para vedar o registro de mídias eletrônicas, notadamente no item 2.2.1, também se acolhem os argumentos do pedido de reconsideração, já que a expressão “conjuntamente” utilizada fere os artigos 150 e 153 da Lei 6.015/73, conforme argumentado na fl. 182.

Por fim, com relação à inclusão nas Normas de Serviço de um item específico a respeito da forma de cobrança dos registros facultativos, reitera-se que, realmente, não se vê necessidade. A tabela é bastante clara nesse sentido, como já se havia afirmado.

Acolhe-se a sugestão de redação de fls. 184 e 185, referente aos itens 2.2, 2.2.1, 2.2.2, 3 e 42.1.

Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento parcial ao pedido de reconsideração para alterar a redação dos itens 2.2, 2.2.1, 3 e 42.1, e criar o item 2.2.2, no Capítulo XIX  das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos termos da minuta anexa.

Sub censura.

São Paulo, 13 de janeiro de 2015.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

Minuta de Provimento

PROVIMENTO CG Nº ____/2015 – [v. Provimento CG 4/2015].

O Desembargador Hamilton Elliot Akel, Corregedor Geral da Justiça, no exercício de suas atribuições legais, e

Considerando a necessidade da permanente atualização das Normas de Serviço;

Considerando a interpretação de que, no caso dos registros facultativos do art. 127, VII, da Lei dos Registros, é desnecessária a observação ao princípio da especialidade;

Considerando o teor do parecer emitido em sede de pedido de reconsideração nos autos do Processo CG nº 2013/00192760;

RESOLVE:

Artigo 1º: Alterar a redação dos itens 2.2, 2.2.1, 3 e 42.1, e ainda incluir o item 2.2.2, todos da Seção I, Capítulo XIX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:

2.2. Compete privativamente aos oficiais de registro de títulos e documentos do domicílio das partes mencionadas no título (pessoa física ou jurídica), o registro obrigatório para eficácia contra terceiros de documentos originais cujo suporte seja papel, microfilme e mídias óticas, analógicas, eletrônicas ou digitais, bem como de documentos elaborados sob qualquer outra forma tecnológica”.

“2.2.1. É vedado o chamado registro ou autenticação de mídia (CD, DVD, BluRay, etc.) por ausência de previsão legal”.

“2.2.2. É vedado o registro conjunto de títulos e documentos (art. 150 e 153 da Lei nº 6.015/73)”.

“3. No caso de registro facultativo para mera guarda e conservação de originais (art. 142 da Lei nº 6.015/73) em suporte papel ou eletrônico, realizado no interesse do apresentante, sem qualquer eficácia contra terceiros, o Oficial de escolha livre do requerente fará constar no texto do registro de cada página do documento de forma clara e visível:

a) o fato de se tratar de original ou cópia, que será admitida apenas se esta tiver sido anexada ao documento original apresentado;

b) a seguinte declaração: “Registro efetuado, nos termos do art. 127, VII, da Lei dos Registros Públicos, apenas para fins de conservação; prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade e efeitos em relação a terceiros””.

“42.1. As comunicações extrajudiciais poderão ser efetivadas pessoalmente, via postal ou por edital, afixado em local próprio da serventia e publicado pela imprensa local, pelo Oficial de Registro da escolha do requerente (STJ – Recurso Especial nº 1.237.699 – SC -recurso repetitivo)”.

Artigo 2º: Este Provimento entrará em vigor em 30 dias de sua 1ª publicação.

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, determino a publicação do Provimento sugerido, por três vezes, em dias alternados.

São Paulo,

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça

Parte superior do formulário


Serviço de Controle das Unidades Extrajudiciais

Provimentos 4/2015 

Provimento CG nº 04/2015 – Alterara a redação dos itens 2.2, 2.2.1, 3 e 42.1, e ainda incluir o item 2.2.2, todos da Seção I, Capítulo XIX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Processo nº 2013/192760)
Data inclusão: 23/01/2015

PROVIMENTO CG Nº 04/2015

            O Desembargador Hamilton Elliot Akel, Corregedor Geral da Justiça, no exercício de suas atribuições legais, e

Considerando a necessidade da permanente atualização das Normas de Serviço;

Considerando a interpretação de que, no caso dos registros facultativos do art. 127, VII, da Lei dos Registros, é desnecessária a observação ao princípio da especialidade;

Considerando o teor do parecer emitido em sede de pedido de reconsideração nos autos do Processo CG nº 2013/00192760;

RESOLVE:

Artigo 1º: Alterar a redação dos itens 2.2, 2.2.1, 3 e 42.1, e ainda incluir o item 2.2.2, todos da Seção I, Capítulo XIX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:

2.2. Compete privativamente aos oficiais de registro de títulos e documentos do domicílio das partes mencionadas no título (pessoa física ou jurídica), o registro obrigatório para eficácia contra terceiros de documentos originais cujo suporte seja papel, microfilme e mídias óticas, analógicas, eletrônicas ou digitais, bem como de documentos elaborados sob qualquer outra forma tecnológica”.

 “2.2.1. É vedado o chamado registro ou autenticação de mídia (CD, DVD, BluRay, etc.) por ausência de previsão legal”.

 “2.2.2. É vedado o registro conjunto de títulos e documentos (art. 150 e 153 da Lei nº 6.015/73)”.

 “3. No caso de registro facultativo para mera guarda e conservação de originais (art. 142 da Lei nº 6.015/73) em suporte papel ou eletrônico, realizado no interesse do apresentante, sem qualquer eficácia contra terceiros, o Oficial de escolha livre do requerente fará constar no texto do registro de cada página do documento de forma clara e visível:

a) o fato de se tratar de original ou cópia, que será admitida apenas se esta tiver sido anexada ao documento original apresentado;

b) a seguinte declaração: ‘Registro efetuado, nos termos do art. 127, VII, da Lei dos Registros Públicos, apenas para fins de conservação; prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade e efeitos em relação a terceiros’ ”.

 “42.1. As comunicações extrajudiciais poderão ser efetivadas pessoalmente, via postal ou por edital, afixado em local próprio da serventia e publicado pela imprensa local, pelo Oficial de Registro da escolha do requerente (STJ – Recurso Especial nº 1.237.699 – SC – recurso repetitivo)”.

Artigo 2º: Este Provimento entrará em vigor em 30 dias de sua 1ª publicação.

São Paulo, 21 de janeiro de 2015.

(a) HAMILTON ELLIOT AKEL

            Corregedor Geral da Justiça

(DJE 23, 27 e 29/01/2015)

 

Parte inferior do formulário

Usucapião e Indisponibilidade

Há algum impedimento em registro de usucapião cujo imóvel possui registro de indisponibilidade em nome da loteadora ???

Resposta:

Não, não há a uma porque a usucapião é forma originária de aquisição, e a duas porque nela não há nenhuma transmissão, tanto que não sujeito a recolhimento do ITBI. É a declaração do domínio para que já tenha a posse.

Ver abaixo, posição do Irib,  inclusive uma nossa resposta anterior a um cliente de outro estado da federação, inclusive mencionando quanto a certos procedimentos.

O máximo que se poderia fazer é comunicar ao Juízo que decretou a indisponibilidade de que o imóvel em questão foi objeto de usucapião (judicial ou extrajudicial) tendo sido declarado o domínio em nome do autor da ação que já detinha a posse há muitos anos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Abril de 2.018.

Data: 31/01/2017
Protocolo: 14692
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião extrajudicial – aquisição originária. Indisponibilidade de bens. São Paulo.

Pergunta:

Indisponibilidade judicial averbada na matrícula impede a usucapião administrativa do imóvel?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, por se tratar de aquisição originária, a indisponibilidade de bens não impede a usucapião administrativa do imóvel. Entretanto, entendemos que o juízo que determinou a indisponibilidade de bens deve ser notificado da aquisição, bem como o credor (legitimado passivo incerto).

Data: 04/06/2014
Protocolo: 11698
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Usucapião. Imóvel penhorado. Indisponibilidade. São Paulo.

Pergunta:

Considerando a existência de penhoras e de uma indisponibilidade averbada na matrícula de um bem imóvel, deve ser adotado algum procedimento para viabilizar a usucapião do referido imóvel? Por ser forma de aquisição originária da propriedade, como ficam a penhora e a indisponibilidade averbadas após a transferência da propriedade por meio da usucapião?

Resposta:

Prezada consulente:

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, devendo o imóvel ser registrado em nome do novo proprietário livre de qualquer ônus, inclusive, de penhoras e da indisponibilidade.

Portanto, ainda que o imóvel esteja gravado com penhora e/ou indisponibilidade, se o título apresentado estiver em ordem, o registro será possível.

Data: 06/06/2011
Protocolo: 7820
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Servidão Administrativa. CCIR. Ônus. Usucapião. Alienação Fiduciária. Arresto – indisponibilidade – impossibilidade. Rondônia.

Pergunta:

Gostaria que nos esclarecesse as seguintes dúvidas: 1 – Para registro de Servidão Administrativa faz-se necessário a apresentação do CCIR? 2 – Um imóvel possui vários Ônus (Penhora, Arresto, Indisponibilidade) e foi sentenciado com ação de usucapião. Para procedermos o registro solicitado faz-se necessário a apresentação do cancelamento de todos estes ônus? A própria sentença de usucapião tem força para cancelar estes ônus? 3 – Um imóvel foi dado em Alienação Fiduciária ao Banco do Brasil. Porém, ocorreu uma ação de execução fiscal onde foi determinado o Arresto do imóvel e também uma ação de indisponibilidade. Podemos proceder ao registro desses ônus, uma vez que o imóvel encontra-se alienado fiduciariamente ao Banco?

Resposta:

Prezada consulente:

  1. Embora o consulente não mencione a natureza da servidão administrativa, entendemos que o CCIR não poderá ser dispensado para o registro da servidão.
  2. Quanto à necessidade de que a sentença de usucapião informe quais os ônus que devem ser cancelados, a nosso ver, levando em conta que nenhuma transmissão anterior, bem assim, nenhum outro direito anterior subsiste com a aquisição por usucapião, entendemos que os ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto. Senão vejamos:

“Vale transcrever, na esteira do explanado, o escólio doutrinário de Narciso Orlandi Neto, que discorre sobre a força peculiar da aquisição originária: “Há outras hipóteses em que o registrador é obrigado a averbar o cancelamento, independentemente de requerimento. São exceções ao princípio da instância. É o que ocorre quando, em matrícula aberta especialmente para tanto, é registrada a desapropriação; na matrícula do imóvel, em que a propriedade estava registrada em nome do particular, tenha ele sido réu na desapropriação, ou não, o registrador deve averbar a perda da propriedade, fazendo remissão à nova matrícula do imóvel. Da mesma forma, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião; na matrícula que existia para o imóvel, o registrador deve averbar a perda da propriedade. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade […]. São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, págs. 235/236).” (http://www.irib.org.br/beta/html/area-associado/jurisprudencia-busca-integra.php?codjuris=575)

“A usucapião, como se sabe, é modo originário de aquisição da propriedade. É também de sua natureza juspositiva, agora com esteio constitucional (CF/88, art. 183, § 3.°), a circunstância de só incidir sobre imóveis de particulares De tais características próprias do instituto, emerge a conclusão de que o ingresso no registro predial de título judicial declaratório de usucapião é por si bastante a fazer cessar a eficácia de todo e qualquer outro registro aquisitivo porventura existente e relativo ao mesmo imóvel: tudo isso sem se cogitar se os titulares dos registros atingidos pela sentença declaratória de usucapião foram – ou não – citados para a ação respectiva, porquanto “a instância administrativa não é instância revisora da instância judicial, pelo que, mesmo não citados condôminos ou confrontantes que deveriam tê-lo sido, ainda assim a sentença de usucapião, uma vez transitada em julgado, há de ser objeto de registro” (CSM/SP, Ap. Cível 274.934, de 14.12.78, Rel. o Des. Andrade Junqueira, ‘apud’ Narciso Orlandi Neto, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 89, ementa 78). O registro da sentença de usucapião, assim, inaugura linha filiatória que, exatamente por escapar em sua origem à regra básica da continuidade, sobrepuja e neutraliza qualquer outra corrente dominial que com ela venha a se pôr em conflito. (grifei) (http://www.irib.org.br/beta/html/area-associado/jurisprudencia-busca-integra.php?codjuris=5300)

  1. A nosso ver, tendo em vista a natureza da alienação fiduciária, onde o patrimônio do devedor é transmitido ao credor, entendemos não ser possível o registro do arresto e da indisponibilidade, uma vez que o patrimônio não pertence ao devedor, conforme mencionamos.

Usucapião Indisponibilidade

5 de outubro de 2010 por GGV

Consulta:

Imóvel urbano foi objeto de ação de usucapião, no curso do processo, sabendo da tentativa do proprietário de alienar o imóvel, o autor da ação obteve, através de ação cautelar apensa aos autos, um mandado de indisponibilidade que foi averbado na matrícula do imóvel.
Conclusa a ação da usucapião e sendo atribuído domínio em favor do autor, o juiz na sentença, sem se manifestar sobre o cancelamento da indisponibilidade, determina o encerramento da matrícula do imóvel hoje existente e abertura de uma nova, baseada no memorial descritivo constante nos autos.
É possível procedermos desta forma?? E em relação a indisponibilidade, será necessário cancelar??
05-10-2.010

Resposta: Respondo positivamente a questão, pois as determinações do Juízo devem ser cumpridas, não havendo a necessidade do cancelamento da indisponibilidade. Primeiro, porque a usucapião é forma originária de aquisição, a sua aquisição correspondente não concorre à vontade do titular do domínio extinto e irá de certa forma sanear o imóvel, e segundo, porque a indisponibilidade foi determinada contra o proprietário anterior e requerida pelo próprio autor da usucapião.
Na matricula do imóvel averba-se de que o imóvel foi objeto de usucapião conforme processo tal, a favor de Fulano de tal, para o qual foi aberta a matrícula sob o n. tal, encerrando-se a matricula do imóvel. Em seguida descerra-se outra matricula com a descrição constante do memorial que deverá acompanhar o mandado registrando-se a usucapião.
Quanto à indisponibilidade, como dito, não haveria a necessidade de seu levantamento, pois de certa forma o imóvel usucapiendo não terá filiação por ser a usucapião forma originária de aquisição, no entanto como da matrícula figurará o registro anterior, seria interessante e salutar de que a indisponibilidade fosse afastada/levantada, para não gerar interpretações dúbias.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 05 de Outubro de 2.010.

Entidade Religiosa – Aquisição de Imóvel – ITBI

Protocolamos uma escritura pública deste município, apresentada através do ofício eletrônico tendo por objeto a venda feita à CONGREGAÇÃO XYZ do Brasil, do imóvel localizado nesta comarca.

Referida escritura pública autoriza o cancelamento do usufruto registrado, tendo em vista o falecimento do usufrutuário, bem como, declara (e fundamenta no item 11) que a transação está imune do pagamento do ITBI.

Neste caso, devo exigir a guia de recolhimento do ITBI com o devido reconhecimento de sua isenção pela Prefeitura Municipal?

Ou basta a declaração de sua imunidade contida na escritura?

Resposta:

  1. O artigo 150, VI, letra/alínea “c” da CF, somente faz menção a templos de qualquer culto,;

Da mesma forma o artigo 9º, IV, alínea “b” do CTN, mencionando ainda em seu artigo 14, incisos de I a III os requisitos a serem observados pelas entidades religiosas, citando ainda em seus parágrafos 1º (Na falta de cumprimento do disposto no parágrafo 1º do artigo 9º, a autoridade poderá suspender a aplicação do benefício) e 2º (exclusivamente relacionados aos objetivos sociais da entidade);

  1. Desta forma comprovada a qualidade de entidade religiosa ocorrerá à imunidade tributária com relação ao ITBI devido, no entanto eventualmente poderá ocorrer que o imóvel adquirido está desvinculado da atividade religiosa, ou seja, da atividade institucional. E estas comprovações, não podem ser feitas pelo Registro de Imóveis. Desta forma a verificação de que o imóvel está vinculado à atividade religiosa, a qualidade de entidade religiosa prova-se pelo estatuto, deve ser feita pela municipalidade que expedirá a guia de imunidade, até para que se evite ações judiciais requeridas pelo município e maio segurança jurídica das partes do SRI e do Notário que podem responder subsidiariamente.
  2. Ver Apelação Cível nº 0004381-88.2013.8.26.0101 – Caçapava – SP – 5ª Câmera de Direito Público – Relator Marcelo Martins Berthe – DJ de 05.10.2.017 e TJSP Apelação nº 14049877-79.2016.8.26.0114 – Campinas – SP., 14ª Câmera  de Direito Público – Rel. Des. Claudio Marques – DJ 06-03-2018

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Abril de 2.018.

Alienação Fiduciária – Prazo especial p/ Pagamento em Financiamento Habitacional

RECEBI UM REQUERIMENTO PARA CONSOLIDAÇÃO DE UM IMÓVEL PELO CREDOR FIDUCIÁRIO  E NO MESMO DIA UM OUTRO REQUERIMENTO DO DEVEDOR FIDUCIARIO ALEGANDO QUE O MESMO TEM ASSEGURADO O DIREITO DE PAGAR A DÍVIDA DAS PARCELAS VENCIDAS. (§2º DO ARTIGO 26-A DA LEI 9.514/97 COM REDAÇAO DADA PELA LEI 13465/17)

SENDO QUE O PRAZO DE 15 DIAS PARA PAGAR A DIVIDA EXPIROU.

PERGUNTO: COMO DEVO PROCEDER?

Resposta:

 

  1. Conforme consta do requerimento do credor fiduciário este juntou a guia de recolhimento do ITBI;
  2. Já o requerimento do devedor fiduciante protocolado no mesmo dia, consta a informação e o pedido pelo fiduciante da possibilidade do pagamento da totalidade da dívida e demais encargos até a data da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário convalescendo o contrato nos termos do parágrafo 2º do artigo n. 26-A da Lei n. 9.514/97;
  3. Já o artigo nº 26-A “caput” diz que sujeitam-se as normas especiais estabelecidas neste artigo relativo às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR);
  4. E o mesmo artigo (26-A) em seu parágrafo 1º preceitua que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1odo art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  5. Portanto se não decorreu o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para a purgação da mora (parágrafo 1º do artigo n. 26-A da Lei n. 9.514/97) e o fiduciante está de fato enquadrado no caput do artigo citado (26-A – relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O pagamento poderá ser aceito desde que de acordo com os valores constantes da intimação (e planilha), comunicando-se o credor de que a consolidação não foi realizada em face do pagamento do devedor fiduciante realizado no menção dia e nos termos do artigo de nº 26-A caput e seus parágrafo 1º e 2º da Lei n., 9.514/97;
  6. Caso o fiduciante não esteja enquadrado no caput do artigo citado (26-A – relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) deverá ser seguida a ordem do protocolo/prenotação e se o requerimento do credor fiduciário requerendo a consolidação em seu nome foi prenotada anteriormente deverá ser feita a consolidação em nome do credor, não sendo possível o recebimento da totalidade da dívida e demais encargos pois não enquadrado dentro do sistema especial acima mencionado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Abril de 2.018.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

  • 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
  • 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
  • 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 4oQuando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
  • 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
  • 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
  • 7oDecorrido o prazo de que trata o § 1osem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

  • 1oA consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1odo art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 2oAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3odo art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

  • 1oSe no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
  • 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1oe 2odeste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2odeste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
  • 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

  • 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
  • 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
  • 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
  • 7oSe o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • 8oResponde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
  • 9oO disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Usufruto e Direito à Habitação – Incompatibilidade

Na partilha feita nos autos de divórcio de Fulano e Beltrana o imóvel foi doado aos filhos do casal com reserva de usufruto a ambos, constando ainda que Fulano “cede o direito vitalício de moradia a Beltrana”.

Estou pensando em fazer o seguinte:

1º) registro da partilha em favor dos filhos.

2º) registro do usufruto em favor do casal.

3º registro do direito de habitação em favor da mulher.

O 3º registro seria dispensável já que a mulher é usufrutuária? Pensei em fazê-lo para que esse direito (a habitação) seja só dela. Em sua falta o ex-cônjuge passaria a ser usufrutuário de 50% do imóvel.

Enfim gostaria de suas sempre precisas considerações.

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que na inicial foi requerido os benefícios da Justiça Gratuita o que foi deferido pela Juíza do processo;
  2. Depreende-se que o “direito vitalício de moradia” trata-se na verdade do direito real de habitação;
  3. No entanto observamos o seguinte:
    • Uma vez que na doação mencionada na inicial foi reservado o usufruto vitalício ao casal divorciandos, e que pela cessão dos direitos da parte do ex-marido (50%) a ex-esposa entendemos que se trata de cessão dos direitos do exercício usufruto (que não acessa ao RI – artigo 1.393 do CC) é não direito real de habitação até porque que a ele deve ser equiparado (artigo 1.416 do CC);
    • O usufrutuário tem direitos para instituir a habitação em favor de outrem, entretanto não se pode transferir por alienação (doação inclusive) e se isso ocorresse via de regra o usufrutuário estaria transmitindo o seu direito real do usufruto, ou pelo menos parte dele o que é vedado por lei;
    • De qualquer sorte a existência concomitante de usufruto e habitação sobre o imóvel, ou parte dele (fração ideal) seriam incompatíveis e antagônicas. Pois o usufrutuário tem o direito de gozar e usufruir, e ao instituir a habitação em favor de outro, não poderia nem usar nem fruir. E a existência conjunta desses direitos esvaziariam o usufruto que ficaria sem existência;
    • Ademais se porventura a divorcianda viesse a casar-se novamente ou se unisse estavelmente o direito real de habitação eventualmente poderia ser considerado extinto;
    • Na inicial em “Da Partilha” assim como foi homologado (Homologo o divorcio dos requerentes, que se regerá pelas clausula e condições fixadas na peça exordial) constou não propriamente a doação do casal aos seus filhos , mas que “deverá ser doado aos seus filhos”. Portanto como não houve a doação propriamente dita e concomitantemente a reserva do usufruto ao casal a intenção deste deverá ser realizada através de escritura pública, ou particular (se for o caso). Ainda assim resta a questão do ITCM que deve ser apresenta a guia de seu recolhimento ou a declaração de isenção com o reconhecimento pelo fisco;
    • Na realidade seria mais interessante de que o usufruto vitalício fosse reservado somente para Beltrana com a anuência, outorga marital de Fulano.

Esta são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 05 de Abril de 2.018.

Alienação Fiduciária – Termo de Quitação Omisso – Correção

  1. O negócio jurídico envolvem 03 imóveis, Matrícula X (apartamento 132); Matrícula Y (vaga 101); e, Matrícula Z (vaga 102), sendo que os mesmos foram consolidados em nome da Caixa Econômica Federal-CEF.
  2. Foi apresentado o seguinte título: Contrato de Aquisição mediante Arrematação de Imóvel, mútuo e alienação fiduciária e uma Cédula de Crédito Imobiliário.
  3. No ITBI, consta como ARREMATAÇÃO.
  4. Foi apresentado o edital do 1° e 2° leilão
  5. Foi apresentado o Ata da sessão do 1° leilão, com resultado negativo.
  6. Foi apresentado o Ata da sessão do 2° leilão, com resultado negativo.
  7. Foi apresentado Termo de Quitação/Extinção da Obrigação.

Obs. Nos itens 5, 6 e 7 acima, foi mencionado somente a Matrícula X (apartamento).

Como proceder?

​Resposta:

  1. Conforme registros R.6 feito junto às matrículas de nºs. X, Y e Z as proprietárias alienaram fiduciariamente os imóveis apartamento e duas vagas de garagens a CEF;
  2. Já pelos registros R.7 feitos nas três matriculas consta a averbações da consolidação dos três imóveis em nome da CEF;
  3. Após a consolidação ocorreram como deveria os leilões, 1º, e 2º, que resultaram negativos;
  4. A CEF apresenta junto com uma nova transação das três unidades (apartamento e duas vagas de garagens) entre outros documentos os leilões realizados com resultas negativo e o termo de quitação para fins de averbação junto às matrículas dos imóveis e a fim de possibilitar a nova alienação dos imóveis com garantia também de nova alienação fiduciária realizada por este comprador. Bem como a emissão de uma Cédula de Credito Imobiliário cartular para fins de averbação após os registros de v/c e da nova alienação fiduciária junto às três matrículas dos imóveis;
  5. Ocorre que apesar da alienação fiduciária envolver num mesmo instrumento três imóveis, ou seja, o apartamento 132 e as vagas autônomas, 101 e 102, correspondentes as matrículas de nºs. X, Y e Z, tanto nos leilões (1º e 2º) que restaram infrutíferos como no termo de quitação dado às fiduciantes anteriores, não constaram as vagas de garagens 101 e 102, impedindo assim as averbações dos leilões negativos bem como o termo de quitação da operação anterior junto às três matrículas dos imóveis, repito apartamento e vagas de garagens em número de duas. E por via de conseqüência impedindo aos os registros da venda e compra realizada, e a alienação fiduciária constituída a favor da vendedora CEF, Portanto assim devem os títulos protocolados serem qualificados negativamente;
  6. Quanto a constar no novo título (v/c) que se pretende registrar, assim como na guia de ITBI, como “arrematação”, é de certa forma irrelevante, e poderia ser mitigado a critério do Senhor Oficial Registrador (item n. 9 do Capítulo XX das NSCGJSP) considerando-se o artigo n. 112 do CC, e que no instrumento a menção de vendedora, comprador (quadro resumo), venda e compra e financiamento (item, “1” caput do contrato), e mais menções no instrumento de contrato e obrigações contratuais e não arrematação. Podendo inclusive a CEF fazer a ressalva no local apropriado e destinado para tal (à folhas 12 do instrumento).

 

Estes são os caminhos do procedimento que sub censura fazemos.

São Paulo, 05 de Abril de 2.018.

Cédula de Crédito Comercial – Registro de Imóveis

Foi apresentada pela agência local do Banco do Brasil uma Cédula de Crédito Comercial, no valor de R$.59.000,00, acompanhada de um requerimento solicitando o registro no Livro 3 – Registro Auxiliar.

Gostaria que o senhor analisasse os documentos e verificasse a possibilidade do registro e a cobrança.

Resposta:

  1. A rigor em se tratando de alienação fiduciária de bens móveis (CCC no caso) deverão ser registradas em RTD do domicílio das partes (artigo n. 130 da LRP). Tal conclusão é fruto da interpretação sistemática do parágrafo 1º do artigo n. 1.361 do CC, c/c o artigo n. 129, parágrafo 5º da LRP;
  2. Na realidade esta é uma situação de alta complexidade e com divergências;

A rigor nos termos dos artigos 1.361, parágrafo 1º do CC, 129, parágrafo 5º e 130 da LRP o título deve obrigatoriamente ser registrado em RTD;

Nos termos das decisões Processo CGJSP n. 74.562/85 e APC 0003475-14.2012.8.26.0302, tal registro no Livro 3-Auxiliar, também não poderia ser feito, ou pelo menos somente realizado depois de registrada a garantia de alienação fiduciária de bem móvel em RTD;

No entanto essas decisões referem-se a instrumentos particulares, que não cédulas, mas podem serem aplicadas por analogia, ou mesmo por uma interpretação lógico-sistemática;

Desta forma levando-se em consideração os artigos 13, II, 167, I, 14, 178, II e VII da LRP, 29 e 30 do DL 413/69, o requerimento solicitando o registro da CCC no RI, e trabalho apresentando por Marcelo Salaroli  de Oliveira na RDI de n. 62, Cédulas de Crédito e o Registro Imobiliário – item 4 – Atribuição do Registros –  atribuição do Registro em razão da própria cédula – letra “c”, entendo, s.m.j. de que o registro da CCI poderá ser feito no Livro 3- Auxiliar em conformidade com o artigo 178,VII (inteiro teor), certificando-se no título (CCI) de que o registro foi feito a requerimento do interessado/apresentante nos termos do artigo 178, VII da LRP, juntando-se, no entanto cópia (s) autenticada (s) da (s)  Nota (s)  Fiscal (is) se for o caso;

  1. A alienação fiduciária de bem móvel, como é sabido para a sua validade e sua constituição, deve ser registrada no Registro de Títulos e Documentos do domicílio ou sede das partes (artigos 129, parágrafo 5º e 130 da LRP e 1.361, parágrafo 1º do CC). Lembrando-se aqui de que é fundamental observar a atribuição do registro, pois o registro em local equivocado é nulo e não surtirá efeitos (ver também RDI n. 62 – Cédulas de Crédito e o Registro Imobiliário – Marcelo Salaroli de Oliveira, página 270);

O fim principal do livro 3 é constituir repositório de atos sem relação imediata com o imóvel matriculado (como é o caso) (artigo 177 LRP) Portanto, para fins de registro da alienação fiduciária de bens móveis é irrelevante que esses bens estejam localizados em imóveis pertencentes à circunscrição territorial do Registro de Imóveis de Ribeirão Bonito – SP.. Mas há um objetivo acessório que foge à regra geral: no livro 3-auxiliar se lança em inteiro teor. Atos diretamente referentes a imóveis, inseridos, por isso mesmo, no livro 2 (Lei dos Registros Públicos Comentada – Editora Saraiva 2.005 – Walter Ceneviva – página 399). Assim como também leciona Marcelo Salaroli de Oliveira (RDI 62, página 63, A Cédula de Credito Industrial (o que vale também para a CCC (artigo 5º da Lei n. 6.840/80) com garantia de alienação fiduciária de bem móvel  é registrada em RTD do domicílio do emitente, em razão da garantia; e registra-se no Registro de Imóveis, no Livro 3-Auxiliar em razão da cédula. Ou seja, para que a cédula tenha eficácia contra terceiros, a lei exige o registro no registro de imóveis, no local onde estão situados os bens oferecidos em garantia;

Às partes, entretanto é facultado pedir ao oficial o registro por extenso de qualquer título para maior segurança do ato, conforme o caso. A hipótese é de rara ocorrência, mas pode verificar-se nos casos em que o interessado precise precatar-se contra extravios ou fraudes, sobretudo em se tratando de instrumentos particulares. Para o registro por extenso existe o livro auxiliar (artigo n. 178, VII – Registro de Imóveis – Editora Saraiva – 1.982 – Valmir Pontes – pagina 72);

Tal registro (livro 3- Auxiliar), no entanto não evitará que o devedor transfira, venda, aliene ou transacione sob qualquer forma os bens dados em garantia. Devendo, nesses casos, ser seguido/aplicado o parágrafo 2º do artigo 66-B da Lei 4.728/65;

Portanto, deve o interessado ser alertado dessas condições, ou seja: a) irrelevante os imóveis onde localizados os bens garantidos estarem situados nessa circunscrição territorial; b) o registro em RI feito no Livro 3- Auxiliar não dispensa o registro em RTD para sua validade e eficácia; e c) O registro não impedirá a transferência, venda, alienação ou transação sob qualquer forma dos bens garantidos, devendo nesses casos ser observado o parágrafo 2º do artigo 66-B da Lei 4.728/65;

Dessa forma, levando em consideração o artigo 13, II e 178, VII da Lei dos Registros Públicos, entendo que excepcionalmente o registro como requerido poderia ser feito no Livro 3- Auxiliar, certificando-se no título que tal registro foi feito nos termos do artigo n. 178, VII da LRP e a requerimento do interessado/apresentante. Sendo que no caso para o registro da alienação fiduciária de bens imóveis no Livro 3- Auxiliar, seguem se o acima;

  1. Portanto a CCC, nos termos do artigo de n. 13, II da LRP (a requerimento do interessado) tanto poderá ser registrada em RTD (garantia – alienação fiduciária – artigos de nºs. 1361, e seu parágrafo 1º do CC, 127, parágrafo único, 129, parágrafo 5º e 130 da LRP) como em RI (Livro 3-Auxiliar em razão da cédula para que tenha eficácia contra terceiros e nos termos do artigo n. 178, VII, inteiro teor – artigos 167, I,14, 177, 178, II e VII, 5º da Lei 6.840/80 c/c artigos 29 e 30 do DL n. 413/69),
  2. Entretanto, e repetindo deve o interessado ser alertado dessas condições, ou seja: a) irrelevante os imóveis onde localizados os bens garantidos estarem situados nessa circunscrição territorial; b) o registro em RI feito no Livro 3- Auxiliar não dispensa o registro em RTD para sua validade e eficácia; e c) O registro não impedirá a transferência, venda, alienação ou transação sob qualquer forma dos bens garantidos, devendo nesses casos ser observado o parágrafo 2º do artigo 66-B da Lei 4.728/65;
  3. Deve o Oficial após o (s) registro (s) certificar no título a forma requerida (RTD RI ou em ambos);
  4. Deverá ser corrigido onde constar localizados e sediados em Ribeirão Bonito – SP, para Dourados –SP;
  5. Deve ser apresentada declaração do emitente de que não está vinculado a Previdência sócia ou apresentar as CND’s conjuntas da RFB/SRF/PGFN/SRP;
  6. O requerimento solicitando (s) registro (s) deve ser específico, para registro em RTD ou em RI ou em ambos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Abril de 2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Da Propriedade Fiduciária

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

  • 1oConstitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

.Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial.          (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:                           (Renumerado do art. 128 pela Lei nº 6.216, de 1975).

.Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.

Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:                       (Renumerado do art. 130 pela Lei nº 6.216, de 1975).

5º) os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;

Art. 130. Dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura pelas partes, todos os atos enumerados nos arts. 127 e 129, serão registrados no domicílio das partes contratantes e, quando residam estas em circunscrições territoriais diversas, far-se-á o registro em todas elas.                       (Renumerado do art. 131 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único. Os registros de documentos apresentados, depois de findo o prazo, produzirão efeitos a partir da data da apresentação.

 Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                   (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

14) das cédulas de crédito, industrial;

Art. 177 – O Livro nº 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.                    (Renumerado do art. 174 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:                   (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.

LEI Nº 4.728, DE 14 DE JULHO DE 1965.

 

Alienação Fiduciária em Garantia


  Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com tôdas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.              (Redação dada pelo Decreto nº 911, de 1º.10.1969)                  (Revogado pela Lei 10.931, de 2004)
        § 1º A alienação fiduciária sòmente se prova por escrito e seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, será obrigatòriamente arquivado, por cópia ou microfilme, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do credor, sob pena de não valer contra terceiros, e conterá, além de outros dados, os seguintes:           (Redação dada pelo Decreto nº 911, de 1º.10.1969)                (Revogado pela Lei 10.931, de 2004)
        a) o total da divida ou sua estimativa;
b) o local e a data do pagamento;
c) a taxa de juros, os comissões cuja cobrança fôr permitida e, eventualmente, a cláusula penal e a estipulação de correção monetária, com indicação dos índices aplicáveis;
d) a descrição do bem objeto da alienação fiduciária e os elementos indispensáveis à sua identificação.
        § 2º Se, na data do instrumento de alienação fiduciária, o devedor ainda não fôr proprietário da coisa objeto do contrato, o domínio fiduciário desta se transferirá ao credor no momento da aquisição da propriedade pelo devedor, independentemente de qualquer formalidade posterior.             
(Redação dada pelo Decreto nº 911, de 1º.10.1969)               (Revogado pela Lei 10.931, de 2004)

 

Alienação Fiduciária em Garantia no
Âmbito do Mercado Financeiro e de Capitais
(Incluído pela Lei 10.931, de 2004)

        Art. 66-B. O contrato de alienação fiduciária celebrado no âmbito do mercado financeiro e de capitais, bem como em garantia de créditos fiscais e previdenciários, deverá conter, além dos requisitos definidos na Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, a taxa de juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as demais comissões e encargos.           (Incluído pela Lei 10.931, de 2004)

LEI Nº 6.840, DE 03 NOVEMBRO DE 1980.

Art. 5º Aplicam-se à Cédula de Crédito Comercial e à Nota de Crédito Comercial as normas do Decreto-lei nº 413, de 9 de janeiro 1969, inclusive quanto aos modelos anexos àquele diploma, respeitadas, em cada caso, a respectiva denominação e as disposições desta Lei

DECRETO-LEI Nº 413, DE 09 DE JANEIRO DE 1969.

Art 29. A cédula de crédito industrial somente vale contra terceiros desde a data da inscrição. Antes da inscrição, a cédula obriga apenas seus signatários.

        Art 30. De acôrdo com a natureza da garantia constituída, a cédula de crédito industrial inscreve-se no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do local de situação dos bens objeto do penhor cedular, da alienação fiduciária, ou em que esteja localizado o imóvel hipotecado.