Desmembramento de Quadra – Reunificação e Novo Parcelamento
Em 2015, foi feito um desmembramento de uma quadra em 16 lotes .
Agora o proprietário quer fazer alteração do mesmo com referencia aos lotes 7 – 8 – 9 e 10 – unificando-os e fazer novo desmembramento em 3 lotes.
Dos 16 lotes primitivos foi alienado e registrado somente o lote 3.
Pergunto:
1º) Pode ser feito como ele requereu? Unificando os 4 lotes já matriculados e desmembrando em 3 lotes?
2º) É necessário a anuência do lote alienado?
3º) Ou devo fazer novo desmembramento (anulando o primitivo) e nova matriculas dos 15 lotes?
Reposta:
Inicialmente, e em primeiro lugar, informamos de que se tais desmembramentos (a – 16 lotes, – b – desmembramento em 3 lotes (após a unificação de 4 lotes),forem de propriedade do loteador não poderia ter sido feito o desmembramento da quadra em 16 lotes, assim como também não poderá ser feita a unificação de 4 lotes e posterior desmembramento dessa área fusionada em 3 lotes, pois implicaria em alteração do plano/projeto do loteamento, o que somente seria possível com a anuência dos proprietários dos lotes alienados e/ou compromissados a venda e aprovação pelo Município e GRAPROHAB (artigo 28 da Lei 6.766/79). Portanto se não for esse o caso fica validado o desmembramento anterior, sendo perfeitamente possível a unificação (fusão) dos lotes 7 a 10, e o posterior desmembramento dessa área em 3 lotes com a aprovação pela municipalidade.
Em segundo lugar é necessário verificar se não há restrição legal ou convencional, esta última imposta pelo parcelador supletiva às legais.
Portanto em não se tratando das hipóteses acima, a fusão/unificação/remembramento e o posterior desmembramento da área unificada/fusionada poderá ser feito, independentemente da anuência do lote alienado, uma vez que não se trata de loteamento, mas de unificação e desmembramento por ato de averbação, não se enquadrando na Lei 6.766/79, pois os proprietários não são os loteadores, ou seja, desde que não seja feito pelo loteador original.
E também se levando em consideração o subitem 170.5, item, “4” deste, e item 5 também deste subitem (170.5) parte final (se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem)
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 24 de Agosto de 2.017
CAPITULO XX DAS NSCGJSP.
170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público,
destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou
facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias,
sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante
a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior
desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de
ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o
tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são
os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram
na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem
qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de
burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo
parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo
desdobro;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso
de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria
Permanente.
170.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro
especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se
exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.