Alienação Fiduciária – Cessão de Direitos

Pedro e Ana, solteiros, por Instrumento Particular adquiriram um imóvel e o alienaram à Caixa Federal (SFH).

Agora Maria quer vender a sua parte a Pedro o que concorda a Caixa Federal.

Pergunta:

  1. Pode ser feita a Compra e Venda dos 50% do imóvel, com a anuência da Caixa Federal, recolhendo o ITBI?
  2. Esta compra pode ser feita por Instrumento Particular, com força de escritura ou é necessário a Escritura Publica?

Desde já meus agradecimentos.

Resposta:

Se os compradores (solteiros) são Pedro e Ana, ao meu sentir é Ana que pretende alienar a sua parte de 50% ou ½ do imóvel a Pedro, e não Maria (A não ser que o nome na consulta esteja errado)

De qualquer forma respondo positivamente às duas questões. Pois Ana poderá ceder os seus direitos de alienação fiduciária nos termos do artigo de nº 29 da Lei n. 9.514/97 e do item de nº 238 do Capítulo XX das NSCGJSP desde que com a anuência do credor fiduciário e o recolhimento do ITBI devido pela cessão.

Esta transmissão também poderá ser formalizada através de instrumento particular com força de escritura pública nos termos do artigo nº 38 da citada Lei e do item de nº 235 do Capitulo XX das NSCGJSP. O ato a ser praticado é o de averbação conforme item nº 239 do Capítulo XX das NSCGJSP, onde também é mencionado que deverá ser observado o recolhimento do ITBI.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 27 de Fevereiro de 2.018

Desapropriação Concessionária – Imissão de Posse

Envio para seu exame o r. mandado relativo a averbação de imissão na posse de interesse da Via Estrada S/A, para orientações sobre como proceder a respeito, se precisa vir a descrição da área imitida na posse, qual a forma de cobrança, enfim, já que se trata de uma ordem que veio diretamente do juízo local e por e-mail.

Resposta:

  1. Houve a declaração de utilidade (Decreto de Utilidade Pública nº xx.xxx/16) do Governo Estadual – Artesp (artigos nºs. 5º, 6º e 7º do DL nº. 3.365/41);
  2. O processo judicial de desapropriação esta requerido pela concessionária pública Via Estrada S/A nos termos do artigo 3º do DL 3.365/41;
  3. A descrição da área a ser desapropriada e declarada de utilidade pública está presente no mandado, no entanto, até por uma questão de segurança jurídica, deve ser apresentada planta ou croqui de localização da área declarada de utilidade pública, objeto da imissão de posse e que será desapropriada, inclusive deverá ser feita a menção de que as áreas desapropriadas não englobam, não atingem a servidão (AV.01.M/yy.yyy), pois se for o caso esta se extinguirá (pela desapropriação – artigo n. 1387, II do CC);
  4. Não haverá a real necessidade de apuração do remanescente pelo registro do mandado de imissão, o que deverá ser feito pelo proprietário dessa área remanescente quando registrada a desapropriação (Ver decisão do CSMSP de nº. 1014391-6)
  5. Quanto e quando do registro da desapropriação:

A desapropriação é forma originária de aquisição, a área desapropriada será localizada e está inserida no todo do imóvel da matricula. Portanto apesar de o todo ter descrição em rumos e graus, a área desapropriada deve ser registrada, descerrando-se nova matrícula com a descrição constante do memorial, averbando-se na matricula mãe/original/matriz de que do imóvel foi desapropriada pela Via Estrada S/A concessionária pública, uma  área de  8.543,42 m2, para a qual foi aberta/descerrada a matrícula de nº.  tal, pois a desapropriação principalmente a judicial é forma originária de aquisição.

  1. Portanto a imissão de posse deverá ser objeto de registro (artigos 167, I, 36 da LRP e 15 parágrafo 4º do DL 3.365/41) por ora na matricula matriz, e quando do registro da desapropriação descerrar-se-á nova matrícula conforme acima;
  2. Emolumentos pelo registro Tabela II do RI item “1” (Um) (registro com valor declarado sem isenção ou redução), pois não se aplica o artigo 8º e seu parágrafo único da Lei Bandeirante de n. 11.331/02, uma vez que não de trata do Estado ou autarquia estadual, mas empresa privada/concessionária.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Junho de 2.017.

Permuta descaracterizada – Compra e Venda disfarçada

Consulta:

Foi apresentada para registro escritura pública de permuta de imóveis, sendo que o primeiro no valor de R$ 520.000,00 e o segundo no valor de R$ 132.823,00, havendo torna em dinheiro, ou seja,  “os 2° permutantes tornam aos 1° permutantes a quantia de valor de R$ 387.177,00, pagos anteriormente a esta escritura, em boa e corrente moeda nacional”

Foi recolhido o ITBI sobre os valores de R$ 520.000,00 e de R$ 132.823,00.

Em relação a torna em dinheiro, ou seja R$ 387.177,00, incide ITBI; ITCMD ou nada? 

vide:  1095880-08.2014 – Dúvida – S. L. M. X 18º Cartório de Registro de Imóveis. ” o Registrador considerou que é devido o ITCMD sobre o a diferença do valor da transação efetuada entre os imóveis”

e Artigo de KIYOSHI HARADA

“Existindo diferença de valores entre os dois imóveis, mas sem a torna caracterizada estará à incidência do ITCMD sobre a diferença não paga”.

“A contrario sensu, se houver torna, haverá incidência do ITBI, mas não pela diferença, como se poderia supor, porém, sobre o valor venal de cada um dos imóveis em razão da dupla ocorrência do fato gerador do ITBI”.

http://conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=390_Kiyoshi_Harada&ver=2351

Resposta:

  1. Via de regra nesses casos como também em casos de partilhas o princípio é o seguinte: a) transação onerosa ITBI (Município) gratuita/doação ITCMD (Estado), b) em havendo torna, portanto onerosa – ITBI, c) em não havendo torna, portanto gratuita ITCMD, exatamente como menciona Kiyoshi Harada (sem adentarmos da questão de permuta de terreno ou fração por futuras unidade autônomas a serem construídas que não vem ao caso na situação apresentada;
  2. No caso da dúvida do 18º RI da Capital do Estado mencionada na consulta, houve renúncia ao valor excedente por uma das partes, portanto doação sujeita a ITCMD;
  3. No caso em questão, como houve torna há a incidência de ITBI, não pela diferença, mas pelo valor de cada imóvel levando-se em consideração os incisos I, II, e III do artigo 7º da Lei Bandeirante de n. 11.331/02 – preço ou valor econômico da transação, valor tributário do imóvel, base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão);
  4. Entretanto como no caso apresentado há excesso de valor, ou seja, esta ocorrendo predominância do dinheiro com uma diferença ululante (gritante) de valores desvirtuando o instituto da troca (permuta) e com eventual burla ao fisco, o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações serem formalizadas através de compra e venda, conforme nossa resposta anterior (que segue abaixo);
  5. Resta evidente de que não poderá haver bitributação, ou seja, o recolhimento além do que já foi feito também para a torna (ITBI/ITCMD)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Agosto de 2.017.

Pergunta: É possível registrar uma escritura de permuta, onde os imóveis tem valores diferentes e não há torna, no caso em questão, é a permuta de três salas, no valor de R$ 100.000,00 cada, totalizando R$ 300.000,00 , por dois terrenos no valor de 30.000,00 cada, totalizando R$ 60.000,00. ( observação: os proprietários são pessoas jurídicas )

 Resposta:

  1. A permuta realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa), para que objete ou receba da outra parte uma coisa equivalente.

Ocorrem, na permuta simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade; os contratantes ou permutantes fazem, entre si, recíprocas transferências de coisas que se equivalem.

Na venda há um preço. Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se exclui qualquer obrigação que resulte na entrega de soma em dinheiro.

Bem claro está o conceito, em virtude do qual se verifica que uma coisa é permutar e outra coisa é comprar e vender.

Na permuta, não há propriamente um preço, isto é, uma contraprestação em dinheiro, de modo a se distinguirem comprador e vendedor, em conseqüência, a coisa vendida e comprada. Ocorrem duas entregas de coisas de igual valor, ou que se estimam equivalentemente. E, assim, quando há um excesso de valor, de modo que se cumpra um pagamento, ou seja, haja uma entrega efetiva de dinheiro, não haverá permuta, mas venda. E neste caso a coisa dada pelo comprador será computado no preço da venda como parte de pagamento. (Vocabulário Jurídico de Plácido E. Silva – Forense 1.982, páginas 357/358);

  1. Considera-se permuta o contrato por meio do qual cada parte obriga-se a transferir à outra uma coisa equivalente Tudo o que é suscetível de venda é permutável, exceto o dinheiro. Na compra e venda há coisa, preço e consentimento. Na permuta há coisas equivalentes e consentimento. Não há preço na permuta. Ainda que não haja preço, há valor estimado de cada coisa. Na permuta pura não há qualquer pagamento em dinheiro. Pode ocorrer pagamento em dinheiro, sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Assim, é admissível a permuta quando a parte em dinheiro for complementar, denominada torna.

Segundo Carvalho Santos, em regra a volta ou reposição (torna) é um elemento acessório ao contrato, que não pode, por isso mesmo modificar a sua natureza: “a troca, embora feita com uma reposição, continua a ser troca. Mas, se a coisa é cedida por um preço e por outra coisa, de menor valor que o preço em dinheiro, o contrato deve ser havido como compra e venda, porque a quantia em dinheiro é que predomina”.

Quem permuta busca precisamente a troca direta dos objetos em jogo, levado por interesses e motivações que nada tem a ver com o valor real ou venal das coisas trocadas. Para os permutantes, o valor das coisas é estimado apenas subjetivamente, à margem dos preços que regem o mercado.

A permuta, aplicam-se “as disposições concernentes à compra e venda”, indicando-se apenas duas modificações, respeitantes ao rateio das despesas do contrato (a norma não se refere ao rateio das despesas com o registro, contudo a referência feita com “despesas com o instrumento da troca”  deve ser entendida como abrangente dele, pois o único instrumento servirá de título para o registros das duas coisas permutadas – o valor do registro, dependente do valor atribuído às coisas, não será igual quando uma das partes tiver assumido complemente pecuniário ou torna) e a proibição de ser feita entre ascendentes e descendentes com valores desiguais.(Comentários ao Código Civil  – Paulo Luiz Netto Lôbo – Editora Saraiva 2003 páginas 228/237):

  1. A permuta ou troca é, em tudo, semelhante à compra e venda, com exceção do pagamento do preço, o qual ao invés de ser efetuado em dinheiro, é efetuado por outra coisa. No caso, ao imóvel pertencente a “A” está sendo atribuído para a permuta o valor de R$ 300.000,00 e ao imóvel de “B” o valor de R$ 60.000,00 ocorrendo, portanto uma diferença ululante de valores desvirtuando totalmente o instituto da troca e com eventual burla ao fisco (IR/ITBI);
  2. Portanto, entendo s.m.j. que o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações serem formalizadas através de compra e venda.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Janeiro de 2.016.

Doação c/c Acréscimo

Doação feita à filha e seu marido, ou seja, ao casal, com reserva de usufruto e constando que o imóvel não responderá por dívidas dos donatários nem poderá ser alienado sem o expresso consentimento dos usufrutuários.

Um deles faleceu e o usufruto acresceu ao sobrevivente.

Agora faleceu o cônjuge da donatária e ela está requerendo o acréscimo nos termos do artigo 551 do CC.

A pergunta é se, nos termos do artigo 1911 do CC, se a cláusula de inalienabilidade, que implica em incomunicabilidade, se ela impede esse acréscimo.

Seria o caso de se fazer inventário?

Resposta:

No caso concreto, está claro de que a doação foi feita ao casal, ou seja, a marido e mulher aplicando-se o parágrafo único do artigo 551 do CC, sendo perfeitamente possível o acréscimo da parte do falecido a viúva , a requerimento desta acompanhado da certidão de óbito de seu falecido marido;

Constou da consulta que a doação fora feita ao casal, e não Fulana  casada com Ciclano;

Quando as doações com a cláusula de inalienabilidade que implica na incomunicabilidade, em sendo a doação feita ao casal, marido e mulher, é irrelevante, pois o que importa é a vontade do doador e que a doação foi feita ao casal, não sendo no caso, importante a cláusula restritiva de inalienabilidade, ou mesmo se houve ou não a comunicabilidade.

A cláusula de inalienabilidade, importaria se a doação fosse feita à donatária quando solteira, ou mesmo no caso de casamento em 2ªs núpcias do viúvo ou viúva.

Entende-se que a doação feita ao casal procurou beneficiar um grupo familiar, não se justificando a divisão do bem com a morte de um deles, valendo-se da cláusula restritiva de inalienabilidade que implica na incomunicabilidade.

Conclui-se que a possibilidade de subsistência da doação para o cônjuge sobrevivo, depende exclusivamente do fato de terem figurado no contrato como donatários tanto a mulher quanto o marido, independentemente do regime de bens adotado no matrimônio, e da existência ou não de cláusula de comunicabilidade no contrato de doação. (voto proferido Min. Nancy Andrigui – Recurso Especial nº. 324.593).

Resta evidente de que as clausulas permanecem gravando o imóvel.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 18 de Setembro de 2.017.

Cédula de Crédito à Exportação – Varias Comarcas – Emolumentos

Recebi e protocolei a Cédula de Credito à Exportação, no valor de R$.23.000.000,00 e foram dados em hipoteca doze imóveis, sendo um nesta comarca, que na pagina 28/29 constou com a área de (tamanho) 14.3318 ha e o correto é 143.33.18 ha, e pela Av.2 da matricula o imóvel passou a denominar-se Fazenda Xiririca – Gleba 2 e na cédula constou Xiririca.

Constou como emitente a Usina S/A, como avalistas Agropecuária Fulano S/A e mais cinco pessoas físicas; sendo a Agropecuária Fulano S/A, proprietária do imóvel, a mesma não teria que constar como avalista e interveniente hipotecante?

Por gentileza gostaria de saber sobre os valores a cobrar, e prazo para registrar a CCE?

Se tiver que fazer alguma exigência, por favor minutá-la.

CÉDULA DE CRPEDITO À EXPORTAÇÃO nº xxxxxxxxx emissão 04-11-2.016

Emitente: USINA Fulano S/A

Credor: BANCO Beltrano S/A

Valor: R$ 23.000.000,00

Vencimento: 10.11.2.021

Imóvel hipotecado: fazenda Xiririca gleba 2 – 143.33,18 hectares – matrícula nº zzzzz de propriedade da AGROPECUÁRIA Fulano S/A

Respostas fora de ordem:

  1. No que diz respeito ao prazo de registro das Cédulas de Crédito Rural/Industrial/Comercial/Exportação/Bancário, a legislação pertinente às mesmas fala em 03 (três) dias (Ver artigo n. 38 do DL 167/67, artigo 38 do DL 413/69, artigo 5º Lei n. 6.840/80, artigo 3º Lei 6.313/75, artigo 30 Lei 10.931/04 – CCB);
  2. No Anexo IV imóvel localizado em sua comarca, corrigir de 14.3318 hectares  para 143,3318 hectares, e de Xiririca para Fazenda Xiririca – Gleba 2 (AV.2.), podendo aceitar requerimento nesse caso;
  3. Deverá constar no título – Cédula de Credito à Exportação de que a proprietária do imóvel objeto da matricula de nº 15.287 AGROPECUÁRIA Fulano S/A é a interveniente garante/hipotecante, ou seja esta deverá figurar/constar no título como interveniente garante/hipotecante;

  1. Nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604 , Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Publico – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da AGROPECUÁRIA FULANO S/A;

  1. O Orçamento – Anexo I deverá ser preenchido e assinado pelas partes (emitente e credor);

  1. A solicitação de desembolso – Anexo II também deverá ser preenchido e assinado pelas partes , item 11 do preâmbulo da CCE (nas datas designadas na solicitação (…));

  1. Constar os nomes completos e cargo de quem assina pela emitente Usina Fulano S/A na CCE Diretores Presidente e Agrícola);

  1. Quanto à avalista que figura no título no estado civil de casada, é necessária a qualificação;

  1. Apesar de o outro SRI estar utilizando uma tabela desatualizada (me parece) cobrou esse valor porque fez um registro da CCE pelo valor total no Livro 3- Auxiliar.

  1. No caso de termos a competência territorial dividida, ou seja, para o penhor um RI, e para a hipoteca outro, o Oficial do penhor deverá fazer o registro da cédula somente no Livro 3- Aux., constando em sua redação que a hipoteca será objeto de registro junto ao SRI tal.

O RI de localização do imóvel dado em hipoteca, procederá ao registro da Cédula no Livro 2 (hipoteca) e também no livro 3- Aux., observando que o penhor dado em garantia foi (ou será) objeto de registro junto ao SRI tal.

(Ver Também Bol. Irib 176).

Entretanto, quando a cédula de crédito tem garantia hipotecária consistente em imóveis em duas comarcas diferentes, registra-se a cédula e a hipoteca na primeira comarca, e na segunda comarca, registra-se somente a hipoteca na matricula do imóvel, indicando-se que a cédula foi previamente registrada em tal data, sob n. tal, em tal comarca.

  1. No seu caso divide o valor de R$ 23.000.000,00 por doze (12) imóveis e cobra sobre a base de cálculo de um (R$ 1.916.666,00) R$ 4.105,78.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo 30 de Novembro de 2.016.

Consultas informais ao Cartório – Alerta

Boa tarde, gostaria que o senhor analisasse as perguntas feitas e como devo responder. A parte nos enviou e-mail com questões relativas ao caso específico.

Obrigado

Resposta:

Inicialmente informamos de que não cabe ao SRI responder consultas formuladas por interessados, o que está bem esclarecida/explicitada na LRP e Lei 8.935/94.

Respondi esta questão que não deixa de ser complexa, mas com o alerta de que aos SRI não lhes é dado responder consultas, suas funções constitucionais estão implícitas das leis 6.015/73 e 8.835/94, até porque com a resposta ocorrerá:

  1. A responsabilização pela resposta dada;
  2. Os interessados cobrarão, e podem mudar o sentido, incluído ou excluído fatos novos ou mesmo antigos, ou mesmo quando da apresentação de algum título ao RI, mudar completamente a toada;
  3. Ademais se a moda pega, o SRI fará quase isso, pois poderá haver repiques, ou seja, falar com outros, até mesmo em redes sociais, até mesmo postagens;
  4. É se os notários também adotarem a moda?
  5. Não deixa de ser um complicador até mesmo perante a ECGJSP, que pode responsabilizar o Oficial por isso, uma vez que é prerrogativa de Advogados até por questões estatutárias e legais.
  6. Cabe o alerta ao interessado;
  7. Ver processo nº 1023331-97.2014.8.26.0100 abaixo reproduzido da 1ª VRP da Capita do Estado.

É o que entendemos.

São Paulo, 08 de Fevereiro de 2.018.

REGISTRO DE IMÓVEIS – CONSULTA

Publicado em maio 28, 2014por Luciano Passarelli

REGISTRO DE IMÓVEIS: “CONSULTA”

Cabe ao Registrador de Imóveis responder a consultas formuladas por interessados?

Em princípio, o bom atendimento supõe que o Registrador informe ao interessado, sanando suas dúvidas, acerca do melhor procedimento registrário para atender sua pretensão.

Veja-se: procedimento “registral”. Assim, a consulta deve ser restrita aos procedimentos internos do cartório.

Não cabe agir como consultor jurídico para “fatos ainda inexistentes no mundo jurídico, que estão em fase de discussão no âmbito privado e contratual”, conforme bem constou da decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, que copio abaixo.

Em uma linguagem coloquial, diria que é dever do Registrador prestar todas as informações relativas a procedimentos “do balcão para dentro”. Mas “do balcão para fora”, referente a atos que ainda serão entabulados, não cabe ao Registrador opinar (até porque irá depois qualificar os títulos que resultarem desses atos). 

De fato, essa atividade envolve autêntica consultoria e assessoria jurídica, que é privativa de advogados (artigo 1º, II, do Estatuto da Advocacia), e dos tabeliães quanto aos atos dirigidos ao seu ofício (Lei 8.935/94).

Portanto, a meu juízo, bem colocados os termos da r. decisão, que segue na íntegra:

Processo 1023331-97.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – EDIFÍCIO PERSPECTIVE NEW LIFE – Consulta – tanto o denominado pedido de providências quanto o procedimento de dúvida (artigo 198 da Lei 6.015/73) pressupõem irresignação contra alguma exigência formulada pelo Oficial em caso concreto – não cabe ao Corregedor Permanente responder a consulta formulada pelo interessado – extinção sem resolução do mérito. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por EDIFÍCIO PERSPECTIVE NEW LIFE em face da negativa do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo em proceder à alteração de sua convenção condominial, no tocante ao quórum de condôminos. O diligente Oficial, em sua manifestação, afirmou que o pedido se trata de uma verdadeira consulta feita pelo requerente sobre atos que pretende praticar e que dependem da composição do “quórum” qualificado e realização posterior de assembléia. O Ministério Público opinou pela extinção do processo sem resolução do mérito.

É o relatório.

DECIDO

 

Com razão o Oficial e o Ministério Público. Pretende o requerente, após tentativa frustrada de consulta perante o 6º Registro de Imóveis da Capital, o exame prévio por esta Corregedoria Permanente sobre fatos ainda inexistentes no mundo jurídico, que estão em fase de discussão no âmbito privado e contratual do condomínio. Conforme bem apontado pelo Oficial Registrador e no parecer da Promotora de Justiça, o requerente sequer apresentou título para qualificação, caracterizando o pleito verdadeira “consulta”. Este fato, por si só, torna o pedido prejudicado, pois tanto o denominado pedido de providências quanto o procedimento de dúvida (artigo 198 da Lei 6.015/73) pressupõem irresignação contra alguma exigência formulada pelo Oficial, em caso concreto. Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89) :”…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”.

Diante do exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 267, IV, do Código de Processo Civil Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: ALESSANDRA SOUZA VILELA (OAB 265093/SP) (D.J.E. de 28.05.2014 – SP)

Servidão Administrativa correções necessárias

Foi apresentada e protocolada para exame e calculo, a escritura publica de constituição de servidão administrativa e ata retificativa, juntamente com os memoriais descritivos, plantas e a matricula do imóvel.

Por favor analise e em caso negativo, minute a exigência.

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que no R.25 (hipoteca) constam divergências que precisam ser verificadas. Mas isso no caso desta hipoteca não ser cancelada (como se verá adiante);
  2. Com relação às correções realizadas pela Ata Notarial retificativa de 09-10-2.017, é perfeitamente possível nos termos do item n. 53 e seu subitem 53.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP (Provimento CGJSP de n. 40/12);
  3. O imóvel objeto da matricula de n. X possui pouco mais de 100 hectares (101,40 hectares) já necessitaria ser georreferenciado uma vez que o prazo carencial já se expirou em 20-11-2.016 ( Artigo 10, V, e seus parágrafos 2º e 3º do Decreto n. 4.449/02). No entanto não será necessário o georreferenciamento para registros de servidões administrativas de passagem/transmissão de energia elétrica;
  4. Para os registros das servidões (4) deverá haver a prévia anuência do credor hipotecário da hipoteca cedular objeto do R.Y, ou seja, do Banco Fulano S/A ou ser providenciado o prévio cancelamento da hipoteca vencida em 15-09-2.008.
  5. A rigor as servidões de passagem poderiam ser registradas a despeito da hipoteca cedular, pois não se trata de venda, nem mesmo de penhora, arresto ou sequestro (artigos 59 e 69 do DL 167/67). Contudo se trata de constituição de direito real voluntário, e que a exemplo dos casos de desmembramentos e remembramentos necessitam da anuência do credor hipotecário.

A hipoteca já existia, e quando constituída, sobre o imóvel não pesava nenhum ônus de servidão, que de certa forma vem a onerar o imóvel, retirando-lhe parte da utilidade, o desvalorizando.

Se tivéssemos uma situação contrária, ou seja, em um imóvel onerado por servidão ser constituída hipoteca cedular, a situação seria pacífica e poderia ser feita independentemente de qualquer formalidade.

Mas pesando sobre o imóvel hipoteca cedular, a situação se inverte e até por cautela é necessária a anuência do credor hipotecário.

  1. Deverá ser apresentado o CCIR do imóvel rural bem como certidão negativa do ITR, ou os cinco últimos ITR’s quitados nos termos do artigo n. 21 e seu parágrafo único da Lei de n. 9.393/96 c/c o artigo n. 22 parágrafos 1º e 3º da Lei n. 4.947/66 e artigo 167, I, 6 da LRP;
  2. No entanto, ficam impossibilitados os registros das servidões administrativas constantes da escritura em face da impossibilidade de se localizar as faixas das servidões no interior do imóvel rural objeto da matrícula de nº X em face das decisões do CSMSP de nºs: 1001809-55.2015.8.26.0269, 1003805-88.2015.8.26.0269, 000443-20.2015.8.26.082,9000002-37.205.8.26.0082, 9000001-52.2015.8.26.0082, 0000491-27.2015.8.26.0472, 9000002-71.2014.8.26.0082;

É o que entendemos passível de censura.

S]ao Paulo, 19 de Outubro de 2.017.

Paróqia como Filial – Registro Civil de Pessoa Jurídica

Recebemos em Pessoa Jurídica um “Decreto de Criação da Quase Paróquia de Xiririca da Serra”, onde é requerente a “Mitra Diocesana”, que tem seu estatuto registrado conosco.

Segundo eles, é necessário registrar essa “paróquia” no registro da mitra, pois entendem que é uma “filial”, para possibilitar criar um CNPJ. Junto à Receita Federal.

Somente com base no “decreto”, é possível tal ato ???

Resposta:

  1. As organizações religiosas são pessoas jurídicas, quando regularmente registradas. A lei confere inteira liberdade de constituição e organização, significando que não necessitam ter a forma de associação civil, nem de associados. Basta o ato de fundação ou de declaração de sua existência, com ou sem bens materiais, pois a comunidade religiosa caracteriza-se pelo fluxo constante de fiéis, que nela ingressam ou se retiram livremente, sem qualquer ato formal de associação ou retiradaPor sua natureza,a organização religiosa não pode ter finalidade econômica, nem ter seus haveres sob domínio, posse ou controle real de pessoas que a integrem. …

CF, art. 5º, VI, assegura a liberdade de exercício de cultos religiosos e garante, na forma da lei, “a proteção aos locais de culto e a suas liturgias”. Vê-se que a liberdade de organização religiosa está limitada às finalidades de culto e liturgia.Somente para esses fins pode ser considerada organização religiosa e assim registrada. Se a comunidade religiosa desenvolve outras atividades, de caráter econômico, como instituições educacionais ou empresariais, estas não se consideram incluídas no conceito de “organizações religiosas” para os fins da Constituição e do CC, pois não destinadas diretamente para culto ou liturgia. Essas outras atividades deverão ser organizadas sob outras formas de personalidade jurídica (…), ainda que seus resultados econômicos sejam voltados para dar sustentação a projetos desenvolvidos pela respectiva comunidade religiosa.[12] (grifei) (CSMSP – APC nº 1023847-89.2014.8.26.0562 – abaixo reproduzido);

  1. Via de regra, quando da criação de filial com previsão no estatuto, esta, estando localizada em outra circunscrição territorial, deve ser registrada no RCPJ de sua localização e ser averbada junto ao registro original de sua matriz (artigos 969 e 1.000 do CC – subsidiariamente aplicados). Portanto no caso a filial deve primeiro ser registrada no RCPJ da comarca de Matão – SP., para em seguida ser averbada no RCPJ local, junto ao registro da Mitra Diocesana;
  2. Normalmente quando da criação da filial também será eleita uma diretoria responsável por essa filial, não havendo impedimento que essa diretoria seja a mesma da matriz, no caso de não haver nenhum interesse por parte dos associados ou mesmo em face de deliberação nesse sentido;
  3. No caso, por tratar-se de ORGANIZAÇÃO RELIGIOSA, além da Constituição Federal devem ser levados em conta: a) o artigo n. 44, IV e seu parágrafo único do CC, b) o Decreto n, 7.107/2010 e seu anexo “ O Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé relativo ao Estatuto Jurídico da Igreja Católica no Brasil, artigos 3º e seus parágrafos 1º e 2º, e artigo 20 (ressalvadas as situações jurídicas existentes e constituídas ao abrigo do Decreto nº 119-A, de 7 de janeiro de 1890 e do Acordo entre a República Federativa do Brasil e a Santa Sé sobre Assistência Religiosa às Forças Armadas, de 23 de outubro de 1989.) e os processos nºs 2014/114125 – CGJSP e 0035061-54.2016.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado, além do que a situação é nova (em caso de registro em RCPJ);
  4. Nesse caso por ser Organização Religiosa e não associação deve atender os requisitos registrais (artigo 46 do CC) e não necessariamente os requisitos estatutários (artigo n. 54 do CC e registrais – artigo 46 – que á para as Associações (o artigo 54));
  5. A filial, alem de ter uma diretoria (pároco) responsável pela entidade ou mesmo a própria Mitra Diocesana, se for o caso (artigo 46, III – o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente) também deverá em sua criação ter os requisitos dos incisos I (denominação correta e atual, considerando que constam do Decreto as denominações Paróquia São José, no Município de Matão, Igreja Santa Luzia, Igreja Matriz, e Paróquia São José e do Vicariato Senhor Bom Jesus) , e IV do artigo n. 46 do CC ( alem do inciso III acima citado);
  6. Portanto a Paróquia ou Quase Paróquia de Xiririca da Serra deve primeiro ser registrada junto ao RCPJ de Matão – SP., para depois ser averbada junto ao registro da Mitra local – SP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Fevereiro de 2.018.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

IV – as organizações religiosas;        (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

  • 1oSão livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.           (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
  • 2oAs disposições concernentes às associações aplicam-se subsidiariamente às sociedades que são objeto do Livro II da Parte Especial deste Código.          (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

Art. 46. O registro declarará:

I – a denominação, os fins, a sede, o tempo de duração e o fundo social, quando houver;

II – o nome e a individualização dos fundadores ou instituidores, e dos diretores;

III – o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

IV – se o ato constitutivo é reformável no tocante à administração, e de que modo;

V – se os membros respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais;

VI – as condições de extinção da pessoa jurídica e o destino do seu patrimônio, nesse caso.

Art. 969. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser averbada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede.

Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição da sucursal, filial ou agência deverá ser averbada no Registro Civil da respectiva sede.

 

 

ORGANIZAÇÃO RELIGIOSA – ASSOCIAÇÃO  – FILIAL – CIRCUNSCRIÇÃO TERRITORIAL

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1023847-89.2014.8.26.0562
LOCALIDADE: Santos DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2016 DATA DJ: 16/12/2016
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 44, 54, V, 60, 1000
LEI: CF – Constituição da República – 1988 ART: 5, VI, 50 INC: VI LET: b
LEI: LO – Altera dispositivos do CC2002 – 10.825/2003

REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS – Constituição de filial – Expansão das atividades da recorrente para nova localidade – Necessidade de nova inscrição dos atos constitutivos, em atenção à circunstância territorial dos Oficiais de Registro – Pessoa jurídica que, ao lado de serviços religiosos, desenvolve, sem finalidade lucro, outras atividades, algumas delas de natureza econômica – Interessada que não se dedica exclusivamente ao culto religioso e à liturgia – Exclusão de sua qualificação jurídica como organização religiosa – Conformação que se ajusta à figura da associação – Estatuto lacunoso quanto ao prazo de antecedência mínima para fins de convocação de assembleia geral – Ofensa às regras dos arts. 54, V, e 60 do CC – Juízo negativo de qualificação registral confirmado – Procedência da dúvida – Recurso desprovido.

ÍNTEGRA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelaçãonº 1023847-89.2014.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são partes é apelante IGREJA APOSTÓLICA FONTE DA VIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURIDICA DE SANTOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistraturado Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso de apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 10 de novembro de 2016.

PEREIRA CALÇAS
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Assinatura Eletrônica

Apelaçãonº 1023847-89.2014.8.26.0562
Apelante: IGREJA APOSTÓLICA FONTE DA VIDA
Apelado: Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Santos

Voto nº 29.576

REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS – Constituição de filial – Expansão das atividades da recorrente para nova localidade – Necessidade de nova inscrição dos atos constitutivos, em atenção à circunstância territorial dos Oficiais de Registro – Pessoa jurídica que, ao lado de serviços religiosos, desenvolve, sem finalidade lucro, outras atividades, algumas delas de natureza econômica – Interessada que não se dedica exclusivamente ao culto religioso e à liturgia – Exclusão de sua qualificação jurídica como organização religiosa – Conformação que se ajusta à figura da associação – Estatuto lacunoso quanto ao prazo de antecedência mínima para fins de convocação de assembleia geral – Ofensa às regras dos arts. 54, V, e 60 do CC – Juízo negativo de qualificação registral confirmado – Procedência da dúvida – Recurso desprovido.

Inconformada com a r. sentença que julgou a dúvida procedente[1], a recorrente, interessada, interpôs apelação, invocando a liberdade religiosa, o princípio da legalidade e precedentes do E. STF, com vistas à obtenção de ordem de inscrição de seus atos constitutivos[2], recusada, porém, pelo Oficial de Registro, que, ao afastar sua qualidade de organização religiosa, compreendendo-a como uma associação, exigiu ajustes no seu estatuto social, que deveria dispor a respeito do prazo de antecedência mínima para convocação de assembleia geral, considerando as regras positivadas nos arts. 54, V, e 60 do CC, a serem interpretadas em conjunto[3].

Uma vez recebido o recurso em seu duplo efeito[4], e após parecer da Procuradoria Geral da Justiça pelo desprovimento da apelação[5], os autos, por força do v. acórdão proferido pela E. 3.ª Câmara de Direito Privado deste Tribunal, que então se orientou pela questão preliminar levantada pelo Ministério Público, foram redistribuídos para este C. CSM[6].

É o relatório.

A interessada, ora recorrente, apresentando-se como organização religiosa, busca o registro de seus atos constitutivos, então inscritos originariamente no 2.º Tabelionato de Protesto e Registro de Pessoas Jurídicas, Títulos e Documentos de Goiânia[7], tendo em vista a expansão de suas atividades, mediante abertura de filial na cidade de Santos, portanto, em circunscrição territorial diversa da do Registro Civil de Pessoas Jurídicas de sua sede.

Nada obstante necessária e justificável a providência perseguida – em consideração às exigências de publicidade, mas porque também encontra fundamento na norma do art. 1.000, caput, do CC[8], a ser aplicada por analogia –, impõe ratificar a desqualificação registral.

As organizações religiosas, de acordo com o inc. IV do art. 44 do CC, introduzido no ordenamento jurídico pátrio pela Lei nº 10.825, de 22 de dezembro de 2003, são, é certo, pessoas jurídicas de direito privado.

Em harmonia com as normas extraídas dos arts. 5.º, VI, e 19, I, da Carta de 1988[9], o § 1.º do art. 44 do CC, estabelece:

Art. 44. (…)

  • 1º. São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.

Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes, quando comentam, no que ora interessa, as modificações resultantes da Lei nº 10.825/2003, assinalam:

Com a alteração, as igrejas deixaram de ser simples entidades de classe de futebol ou outras organizações não religiosas e passaram a figurar como pessoas jurídicas de direito privado. A medida protege a autonomia das organizações religiosas, pois garante a liberdade de criação, organização, estruturação interna e funcionamento, vedada a ingerência do poder público, como destaca o parágrafo primeiro.[10] (grifei)

Segundo lição de Francisco Amaral, as organizações religiosas abrangem “as igrejas, as ordens monásticas, as congregações religiosas, as irmandades, os centros dos variados cultos etc.”[11] Ao delas tratar, Paulo Lôbo anota, com argúcia, suas características peculiares e regência própria:

As organizações religiosas são pessoas jurídicas, quando regularmente registradas. A lei confere inteira liberdade de constituição e organização, significando que não necessitam ter a forma de associação civil, nem de associados. Basta o ato de fundação ou de declaração de sua existência, com ou sem bens materiais, pois a comunidade religiosa caracteriza-se pelo fluxo constante de fiéis, que nela ingressam ou se retiram livremente, sem qualquer ato formal de associação ou retirada. Por sua natureza, a organização religiosa não pode ter finalidade econômica, nem ter seus haveres sob domínio, posse ou controle real de pessoas que a integrem. …

CF, art. 5º, VI, assegura a liberdade de exercício de cultos religiosos e garante, na forma da lei, “a proteção aos locais de culto e a suas liturgias”. Vê-se que a liberdade de organização religiosa está limitada às finalidades de culto e liturgia.Somente para esses fins pode ser considerada organização religiosa e assim registrada. Se a comunidade religiosa desenvolve outras atividades, de caráter econômico, como instituições educacionais ou empresariais, estas não se consideram incluídas no conceito de “organizações religiosas” para os fins da Constituição e do CC, pois não destinadas diretamente para culto ou liturgia. Essas outras atividades deverão ser organizadas sob outras formas de personalidade jurídica (…), ainda que seus resultados econômicos sejam voltados para dar sustentação a projetos desenvolvidos pela respectiva comunidade religiosa.[12] (grifei)

Dentro desse contexto, convém apurar, no caso, com vistas à incidência (ou não) da regra do § 1.º do art. 44 do CC e, especialmente, à tutela da liberdade e autonomia consagradas nessa norma protetiva, se a recorrente, para os fins legais, marcadamente para efeito de inscrição de seus atos constitutivos no registro civil de pessoas jurídicas, qualifica-se como organização religiosa.

A propósito, com amparo nas considerações acima desenvolvidas, a E. CGJ, no parecer n.º 26/13-E, aprovado pelo Des. José Renato Nalini, em 21 de janeiro de 2013, nos autos do processo n.º 6.477/2012, sublinhou que a autonomia e a liberdade reconhecidas às organizações religiosas não são infensas ao controle de legalidade de seu registro; não desautorizam, por conseguinte, sindicância direcionada à fiscalização do respeito ao prescrito pela ordem jurídica.

Socorreu-se, inclusive, na ocasião, do enunciado n.º 143, aprovado na III Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, vazado nos termos que seguem:

143 – Art. 44: A liberdade de funcionamento das organizações religiosas não afasta o controle de legalidade e legitimidade constitucional de seu registro, nem a possibilidade de reexame, pelo Judiciário, da compatibilidade de seus atos com a lei e com seus estatutos. (grifei)

Nessa linha, impõe reconhecer a descaracterização da recorrente como organização religiosa, em atenção ao conteúdo do estatuto levado a registro, ao objeto social nele especificado, ao teor de seu art. 3.º e, principalmente, das alíneas d e e e dos §§ 1.º e 2.º de seu art. 4.º[13]. Antes, de fato, ao também desenvolver atividades econômicas, ao dirigir-se a práticas educacionais e culturais, então sem finalidade de lucro, qualifica-se como associação.

Ao voltar-se, igualmente – ainda que a pretexto de fomentar suas atividades religiosas –, ao estabelecimento de escolas e faculdades não confessionais, à promoção de cursos profissionalizantes e outras iniciativas direcionadas ao incremento de políticas sociais básicas de saúde, recreação, esporte, cultura e lazer, a recorrente desnaturou-se como organização religiosa; distanciou-se da melhor compreensão a ser conferida a essa espécie de pessoa jurídica de direito privado.

A recorrente assumiu a condição de associação, ao entregar-se à prestação de serviços, ao desenvolvimento de atividades econômicas (malgrado sem finalidade de lucro, sem fins econômicos) estranhas às religiosas, nada obstante visando ao alcance de seus fins ideais, estatutários, precipuamente (mas não exclusivamente) religiosos, consoante seu estatuto social.

Ora, não se dedica apenas ao cultoà liturgia, e, assim, não se beneficia da liberdade e informalidade positivadas no § 1.º do art. 44 do CC, em suma, da desregulamentação advinda da Lei nº 10.825/2003; não se liberta, enfim, das regras próprias das associações, das exigências que lhes são típicas, impostas pela legislação civil. E para essa conclusão, desimportante a denominação atribuída à recorrente pelo seus atos constitutivos.

Esse entendimento, é oportuno frisar, foi prestigiado recentemente pela E. CGJ deste Tribunal, por ocasião da aprovação do parecer n.º 15/14-E, nos autos do processo n.º 147.741/2013, pelo Des. Hamilton Elliot Akel, em 30.1.2014.

Com auxílio do escólio de Pontes de Miranda, lá se destacou: as pessoas jurídicas que, ao lado das atividades religiosas, dedicam-se, sem fins econômicos, à prestação de serviços educacionais, culturais, recreativos, esportivos, entre outros, não se encaixam, para os fins do § 1.º do art. 44 do CC, no conceito de organizações religiosas, submetendo-se, por conseguinte, ao regime jurídico das associações.

Não interfere, nesse entendimento, a compreensão larga do E. STF sobre a imunidade tributária dos templos de qualquer culto, tratada no art. 150, VI, b, da CF, no sentido de contemplar não somente os prédios onde desenvolvidas as atividades religiosas (igreja, convento, claustros, sinagoga, mesquita etc) e suas dependências anexas (casas paroquiais, residências de pastor, casas de rabinos, área destinada ao estacionamento de veículos dos fiéis etc), mas também o patrimônio, a renda e os serviços que guardam relação com as finalidades essenciais e o funcionamento dos cultos religiosos[14].

A interpretação da Corte Suprema sobre a amplitude da limitação constitucional ao poder estatal de tributar não repercute na identificação, na conceituação da pessoa jurídica como organização religiosa ou associação. A imunidade tributária, por outro lado, não exige a qualificação da pessoa jurídica como organização religiosa.

O patrimônio, as rendas e os serviços relacionados com atividades religiosas, necessários ao seu desenvolvimento, ainda que assumido por uma associação (assim considerada porque, sem fins econômicos, sem finalidade lucrativa, dedica-se também a atividades estranhas aos serviços religiosos, destes, então, desatreladas), serão, do mesmo modo, imunes à incidência de impostos.

Vale dizer: a imunidade tributária aqui discutida, garantia constitucional em benefício da liberdade religiosa, ao proibir o exercício da competência tributária no âmbito material autorizado pela CF, definindo, em resumo, hipóteses de não tributação sobre situações previamente indicadas pela Carta Maior, pode favorecer tanto uma organização religiosa como uma associação que, entre outras atividades sem fins econômicos, também se entrega ao culto e à liturgia religiosos.

Em outras palavras: não é privativa de organizações religiosas, a descartar qualquer associação entre a compreensão da Corte Suprema, interpretando de forma extensiva, ampla, a regra de imunidade tributária, e a conceituação daquelas. Aliás, a condição de organização religiosa sequer é suficiente à aplicação da regra imunizante, tanto que, consoante o E. STF, admitida a cobrança de IPTU incidente sobre bem imóvel pertencente a instituição eclesiástica, caso não relacionado com finalidade essencial aos serviços religiosos[15].

Em contrapartida, as rendas auferidas por associação que tem, entre outros, fins religiosos, mediante remunerada prestação de serviços, locações de bens ou, por exemplo, aplicações financeiras, em atividades lícitas, estranhas, entretanto, aos serviços religiosos, mas preordenadas ao seu funcionamento e desenvolvimento, serão imunes a impostos, isto é, a regra imunizante favorecerá aquela pessoa jurídica, se não configurada ofensa ao princípio da livre concorrência, embora seu objeto social vá além do estreito âmbito conceitual das organizações religiosas.[16]

Assim sendo, reconhecida a condição de associação da apelante, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação registral. A omissão do estatuto social quanto ao prazo de antecedência mínima para convocação de assembleia geral[17]obsta, de fato, a inscrição requerida, por força do princípio da legalidade.

A lacuna constatada contraria a norma imperativa, democratizante e afinada com o princípio da transparência, extraída do art. 54, V, do CC, a ser compreendida em sintonia com a plasmada no art. 60, também do CC.

A primeira dessas regras dispõe que o estatuto das associações, sob pena de nulidade, conterá “o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos”, enquanto a outra prevê que “a convocação dos órgãos deliberativos far-se-á na forma do estatuto, garantido a 1/5 (um quinto) dos associados o direito de promovê-la”, tudo, in concreto, a prestigiar a questionada desqualificação registral, ratificada pelo MM Juiz Corregedor Permanente.

Nesse sentido se posicionou a E. CGJ desta Corte, no parecer n.º 125/11-E, aprovado, em 31.3.2011, pelo Des. Maurício Vidigal, nos autos do processo n.º 130.064/2010, onde restou assentado o caráter cogente da norma do art. 60, destinada a “eliminar eventual arbítrio dos dirigentes da associação a respeito da forma de convocação, impondo que sejam observadas as regras estatutárias previamente estabelecidas.”

Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Assinatura Eletrônica

[1] Fls. 676-677 e 686.

[2] Fls. 688-699.

[3] Fls. 1-5.

[4] Fls. 704, item 1.

[5] Fls. 710-714 e 730.

[6] Fls. 720-721 e 726.

[7] Fls. 18-20.

[8] Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com prova da inscrição originária.

[9]Art. 5.º. (…): VI – é inviolável a liberdade de consciência e de crença, sendo assegurado o livre exercício dos cultos religiosos e garantida, na forma da lei, a proteção aos locais de culto e a suas liturgias.

Art. 19. É vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: I – estabelecer cultos religiosos ou igrejas, subvencioná-los, embaraçar-lhes o funcionamento ou manter com eles ou seus representantes relações de dependência ou aliança, ressalvada, na forma da lei, a colaboração de interesse público; (…).

[10] Código Civil interpretado e conforme a Constituição da República: parte geral e obrigações. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 118. v. I.

[11] Direito Civil: introdução. 6.ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 295

[12] Direito Civil: parte geral. 3.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 186-187.

[13] Fls. 49-51 e 185-187.

[14] RE n.º 325.822-2/SP, rel. para o acórdão Min. Gilmar Mendes, j. 18.2.2002; RE n.º 578.562-9/BA, rel. Min. Eros Grau, j. 21.5.2008; Ag. Reg. no AI n.º 690.712-8/RJ, rel. Min. Ricardo Lewandowski, j. 23.6.2009.

[15] Ag. Reg. no RE n.º 604.390/SP, rel. Min. Dias Toffoli, j. 7.2.2012.

[16] Sobre o tema, cf. Roque Antonio Carrazza, in Curso de Direito Constitucional Tributário, 29.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 861-866.

[17] Fls. 59-61 e 195-197.

Garantia em Loteamento por Apólice de Seguro

Por gentileza, qual a sua opinião a respeito do “instrumento de garantia para a execução das obras” previsto no inciso V, do artigo 18, da Lei nº 6766/79.

Qual tipo de garantia pode ser oferecida neste instrumento?

Temos um caso em que está sendo oferecida apólice de seguro. Podemos aceita-la?

Resposta:

 

  1. A lei ao referir-se aos instrumentos de garantia (artigo 18, V da Lei 6.766/79) não nomeia qual dele pode ser. Daí fica autorizado a inferir que qualquer meio de garantia, inclusive um instrumento de compromisso simples acompanhado de garantia fidejussória e/ou real atenderá plenamente a exigência contida no texto legal;
  2. É de se levar em conta, ainda a própria garantia que a Lei confere ao poder Municipal, para intervir na execução de parcelamento urbano (artigos 40 a 44) na hipótese de o cronograma de execução de obras não estar sendo obedecido nos prazos em que foi prometido, ou de estar sendo feita de maneira incorreta e incompleta, em desacordo ao memorial descritivo;
  3. Recorde-se também que, ainda por força do disposto no artigo n. 47 da Lei, o empresário, além de responder pessoalmente por qualquer inadimplência que venha a cometer, na hipótese de integrar grupo econômico ou financeiro, pessoa física ou jurídica, direta ou indiretamente ligada a esse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será responsável pelos prejuízos por ela causados aos adquirentes dos lotes e ao poder público. Ficam reforçadas, assim, as garantias que a própria lei confere ao poder público;
  4. As garantias que o poder público tem à mão, para obrigar o empresário a cumprir compromissos assumidos por ocasião da apresentação do projeto de parcelamento urbano, são bastante amplas e admitem a possibilidade de intervir no projeto para as correções devidas, acionando o parcelador pessoalmente, seus sócios, suas firmas e demais pessoas físicas ou jurídicas, que direta e indiretamente estejam ligadas a ele na execução do empreendimento irregular. (Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano -Sérgio A. Frazão do Couto – Editora Forense – Rio de Janeiro – 1.981).
  5. A garantia é o seguro, que também é utilizado nos casos de locações (seguro de fiança locatícia – artigo 37, III da Lei n. 8.245/91), ou seja, no caso, caução seguro garantia que o poder público aceitou como garantia da execução das obras de infra-estruturas do empreendimento;
  6. Portanto, entendo que essa modalidade de garantia – que foi aceita pelo município – poderá ser aceita pelo registro de imóveis para fins de registro do loteamento.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Junho de 2.017.

 

 

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

  • 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
  • 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
  • 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
  • 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
  • 5oA regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3oe 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 1o desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.

Art. 42. Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado.

Art. 43. Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções administrativas, civis e criminais previstas.

Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o total das áreas públicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

Art. 44. O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades.

Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público

 

 

LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Morte de Sócio Partilha de Quotas e Posterior Distrato

Segue um Distrato Social para análise, e gostaria de perguntar quanto a possibilidade de aceitarmos da forma como foi feito. Diz a parte que um dos sócios faleceu e seus herdeiros não querem prosseguir com a sociedade. Noto ainda que falta a assinatura de Fulano, o terceiro sócio.

 

Resposta:

  1. Pela escritura de sobrepartilha os herdeiros do falecido sócio Sicrano declaram que o balanço patrimonial deu negativo, e na sobrepartilha estabeleceu-se o valor de R$ 2.000,00 para as 200 quotas que pertenciam ao autor da herança das quais coube R$ 1.000,00 para cada herdeiro correspondente a 100 quotas para cada um dos herdeiros, que também declaram que não haver interesse de continuar na sociedade (que aliás esta sendo dissolvida, liquidada extinta, baixada). Sendo que para tal mister os herdeiros autorizam o inventariante a praticar todos os atos necessários para o encerramento e baixa da empresa (o que equivale a um alvará judicial);
  2. Com sua morte do sócio, o que deve ser inventariado são as suas quotas sociais, o que foi feito e nesse caso a regra é a liquidação das suas quotas com a apuração dos haveres para pagamento aos seus herdeiros e legatários (artigo 1.028 caput do CC);
  3. Após o que a sociedade poderá proceder ao distrato social (dissolução, liquidação e extinção) firmado pelos sócios remanescentes (Ver processos 100.10.022941-6 e 0038275-2.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital), e isso depois da liquidação das quotas do falecido uma vez apurados e pagos os haveres dos sucessores do morto. (Ver APC 0059075-78.2011.8.26.0100, 0005121-97.2011.8.26.0236, 0039109-22.2011.8.26.0071, 0001644-10.2010.8.26.0266);
  4. Eventualmente, se não houver impedimento os herdeiros após o inventário (das quotas) poderão ingressar na sociedade (artigo n. 1.028, III do CC), para então proceder ao distrato social recebendo em pagamento o que lhes couberem proporcionalmente as suas quotas sociais;
  5. Consoante o processo CGJSP n. 2014/02462 morto o sócio, propõe-se como regra gera, o empreendimento de uma resolução parcial do contrato celebrado provocando, na forma do disposto no artigo n. 1.031 do CC, a liquidação isolada e singular de sua quota social. Aos herdeiros é atribuído, mediante a redução do capital social o valor correspondente a quota do de cujus, preservando o restante (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, Barueri Ed. Manoele, 2007, p. 858)
  6. No caso concreto a sobrepartilha das quotas sociais do de cujos foi realizada em 07-12-2.017, atribuído-as aos seus herdeiros, e o distrato é de 15-01-2.018. Portanto considerando a sobrepartilha das quotas do sócio falecido que coube proporcionalmente aos herdeiros, a regra é que primeiro seja alterado o contrato social liquidando se as quotas do sócio falecido (artigo 1.028) e aplicando-se também o artigo 1.031 do CC com resolução parcial do contrato e a liquidação isolada e singular de sua quota social, se atribuído aos herdeiros, mediante redução do capital no valor correspondente à quota do de cujus preservando-se o restante aos demais que após realizarão o distrato social. (artigos 1.028 caput e 1.031 do CC). Ou seja, com quando ocorre a morte de um sócio devem ser cumpridas as exigências legais e contratuais para a sua substituição, com a realização do inventário e posterior averbação/registro do contrato social no órgão competente (RCPJ). Não há como se efetivar qualquer alteração contratual antes de se resolver a situação do sócio morto.
  7. Portanto altera-se primeiro o contrato social nos termos dos artigos 1.028 (caput) e 1.031 do CC com a liquidação das quotas do sócio falecido e liquidação aos seus herdeiros (juntando-se também a escritura de sobrepartilha) reduzindo o capital social (em relação ao sócio falecido e pagamento aos seus herdeiros) para então depois proceder ao distrato pelos sócios remanescentes;
  8. Conforme comprovante de inscrição e situação cadastral a empresa é ME, portando ocorre a dispensa de visto de Advogado e apresentação das CND’s (LC n. 123/06).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.018.

RCPJ – REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS. SOCIEDADE. CONTRATO SOCIAL. FALECIMENTO DE SÓCIO. EXCLUSÃO

 

CGJSP – PROCESSO: 102.462/2014
LOCALIDADE: Guarulhos DATA DE JULGAMENTO: 16/10/2014 DATA DJ: 30/10/2014
UNIDADE: 1
RELATOR: Elliot Akel
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 1028

Pessoa jurídica – averbação de alteração do contrato social – morte de sócio – redução do capital e exclusão do falecido – ausência de apuração de haveres e de participação do espólio no ato – impossibilidade – averbação negada – recurso improvido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2014/102462 – GUARULHOS – SIA – SERVIÇO ESPACIALIZADOS EM ANESTESIA S/S LTDA – Advogado: LUIZ EDGARD BERALDO ZILLER, OAB/SP 208.672 (303/14-E)

Pessoa jurídica – averbação de alteração do contrato social – morte de sócio – redução do capital e exclusão do falecido – ausência de apuração de haveres e de participação do espólio no ato –impossibilidade – averbação negada – recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso interposto contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Guarulhos, que indeferiu a averbação de alteração contratual consistente na exclusão de sócio falecido, sem a participação do espólio ou liquidação das quotas (fls. 108/109).

A recorrente alega, em suma, que a participação do Espólio é desnecessária porque os sócios remanescentes não adquiriram as quotas do falecido, de forma que restaria a liquidação das quotas do falecido e o pagamento de haveres aos herdeiros como obrigação pessoal dos sócios remanescentes (fls. 116/120).

O Douto Procurador de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 133/135).

É o relatório.

Opino.

Ao contrário do que entende a recorrente, a morte do sócio não permite a simples atualização dos atos constitutivos da sociedade, extinguindo-se em relação a ele e reduzindo-se o capital.

O contrato social estabelece que o falecimento de qualquer dos sócios não constituirá causa para a dissolução da sociedade, que continuará com o sócio remanescente, a quem caberá juntamente com um dos herdeiros ou representante legal proceder ao imediato levantamento do balanço patrimonial, fixativo dos haveres de cada uma das partes, na proporção das quotas, que serão levantados e pagos (cláusula décima terceira e parágrafo único, fl. 14).

O artigo 1.028 do Código Civil dispõe que no caso de morte do sócio, liquidar-se-á sua quota, salvo se o contrato dispuser diferentemente; se os sócios remanescentes optarem pela dissolução da sociedade; se, por acordo com os herdeiros, regular-se a substituição do sócio falecido.

No caso dos autos, o contrato não dispõe diferentemente. Ao contrário, corrobora o comando de que a morte de um sócio ensejará a apuração de haveres para o(s) herdeiro(s).

Nesse sentido, ensina Marcelo Fortes Barbosa Filho:

“(…) morto o sócio, propõe-se, como regra geral, o empreendimento de uma resolução parcial do contrato celebrado, provocando, na forma do disposto no art. 1.031, a liquidação isolada e singular de sua quota social. Aos herdeiros é atribuído, mediante a redução do capital social, o valor correspondente à quota do de cujus, preservado o restante” (Código Civil Comentado, Coordenador Ministro Cezar Peluso, Barueri: Ed. Manole, 2007, p. 858).

As quotas sociais do falecido agora integram a herança, o Espólio.

Em caso análogo, o parecer da Juíza Assessora da Corregedoria, Dra. Ana Luiza Villa Nova, aprovado pelo então Corregedor Geral Desembargador Gilberto Passos de Freitas:

REGISTRO CIVIL DE PESSOA JURÍDICA. Pretensão de averbação de alteração contratual para inclusão de nova sócia, em decorrência do falecimento de um dos sócios. Ausência da assinatura do espólio ou dos herdeiros do sócio falecido no título apresentado. Inviabilidade da averbação. As quotas sociais que pertenciam ao sócio falecido agora integram a herança e foram transmitidas aos herdeiros, o que reclama participação destes no ato. Decisão mantida. Recurso não provido (Processo CG 13.108/2007, 22.02.2008).

Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 09 de novembro de 2014.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto.

Publique-se.

São Paulo, 16/10/2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça.