Emolumentos Financiamento fora do SFH

Entrou para registro um contrato de compra e venda com financiamento pelo Bradesco, nada constando sobre se era do SFH… Esse mesmo mutuário já havia registrado, anos atrás, um financiamento feito por escritura pública junto à CEF… também sem envolvimento do SFH. A dúvida era sobre a cobrança dos emolumentos, nesse contrato que entrou ontem. Teria redução dos emolumentos e custas? Lembrando que nenhum dos financiamentos dessa pessoa se enquadrou no SFH.

Resposta:

Se a aquisição não está vinculada, não se enquadra ao SFH (eventualmente vinculado ao SFI – alienação fiduciária), não há a aplicação do artigo n. 290 da LRP, não havendo a redução prevista de 50%.

No entanto é necessário verificar se de fato não está enquadrado no SFH, ou se não se enquadra em outras disposições legais que preveem a redução dos emolumentos ( Lei Bandeirante n. 13.290/08 artigo 2º, item 14 e seus subitens da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis) ou PMCMV/FAR/FDS (Lei n. 11.977/09 – artigo 43, incisos I e II) (Ver decisão da 1ª VRP – da Capital abaixo reproduzida).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Julho de 2.017.

RECLAMAÇÃO – EMOLUMENTOS – SFH – REDUÇÃO DE 50%

1ª VRPSP – PROCESSO: 0046688-26.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 23/02/2015 DATA DJ: 02/03/2015
UNIDADE: 15
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LCESP – Lei de Custas de SP – 11.331/2002
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 290

ÍNTEGRA:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

SENTENÇA

Processo Digital nº 0046688-26.2014.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS

Requerente: Lucas Vanzin

CONCLUSÃO

Em 23 de fevereiro de 2015 faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, ___ Bianca Taliano Beraldo, escrev., digitei.

Vistos.

Trata-se de reclamação proposta por Lucas Vanzin em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital.

Relata o reclamante que fez a compra de um imóvel no valor de R$ 730.000,00, do qual foi 80% financiado pelo Banco Santander. Ao levar os contratos a registro, solicitou ao Oficial desconto de 50%, conforme instrução da instituição financeira, sendo que foram liberados os documentos somente mediante o pagamento de uma taxa adicional de R$ 2.099,38. Salienta que esta quantia refere-se à avaliação feita pelo Banco, que considerou o valor do imóvel como R$ 794.0000,00, que não se encontra de acordo com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que considera apenas imóveis de até R$ 750.000,00. Argumenta que essa avaliação constituiu informação para o Banco aprovar o financiamento considerando o próprio imóvel como garantia.

O Oficial Registrador manifestou-se às fls.03/06. Informa que o bem foi adquirido pelo reclamante pelo preço de R$ 730.000,00, dos quais R$ 150.000,00 com recursos próprios e o saldo restante financiado, o que gerou a alienação fiduciária consubstanciado no registro nº 5 da matrícula nº 166.137. Ressalva que não fazia jus à redução de 50%, já que financiamento concedido não se enquadra no Sistema Financeiro da Habitação, a despeito da declaração do reclamante em sentido contrário, embora seja o imóvel sua primeira aquisição (art. 290 da Lei 6.015/73).

Salienta que a não tipificação como financiamento integrante do Sistema Financeiro de Habitação seguiu os parâmetros definidos na Resolução nº 3932, de 16.12.2010 do Banco Central do Brasil que, em seu artigo 14, estabelece que o limite máximo de valor da avaliação do imóvel é de R$ 750.000,00, enquanto que o contrato de financiamento apresentado pelo reclamante indicou como valor de avaliação o montante de R$ 794.000,00.

Esclarece, por fim, que os demais oficiais registradores desta Capital também utilizam estes indicadores para estabelecer o enquadramento ao SFH, bem como os requisitos referente à primeira aquisição imobiliária para fins de obtenção do desconto de 50%.

Intimado acerca das informações do Oficial, o reclamante manteve-se inerte, deixando transcorrer o prazo “in albis”, conforme certidão de fl. 72.

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

A reclamação posta em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital não procede.

De acordo com o artigo 290 da Lei 6.015/73 e a Tabela estipulada na Lei  Estadual nº 11.331/02, para ser cabível a redução de 50% sobre os valores relativos ao registro, o bem deve ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Todavia, ao que se denota do documento juntados às fls. 14/24 intitulado “Venda e Compra de Imóvel Financiamento nº 073736230010528”, nos itens 2 e 3, o preço para a venda e compra do imóvel é de R$ 730.000,00, dos quais R$ 150.000,00 foram pagos com recursos próprios e o saldo remanescente financiado pela instituição financeira. Portanto, não houve qualquer financiamento pelo SFH e, consequentemente, não há incidência do desconto de 50% previsto na Lei 6.015/73.

No mais, conforme verifica-se da Resolução nº 3932 do Banco Central do Brasil , que trata das normas sobre direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o artigo 14, § 7º é bem claro ao estabelecer as condições das operações no âmbito do SFH:

“… § 7º O limite máximo do valor de avaliação dos imóveis financiados nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal é de R$ 750.000,00”

Conforme se verifica do financiamento realizado pelo reclamante, no item 1, “e”, o valor da avaliação e de venda do imóvel é de R$ 794.000,00, ou seja, superior ao valor daquele incidente no SFH. Logo, com razão o Oficial Registrador.

De qualquer modo, mesmo intimado para se manifestar sobre o teor das informações prestadas, o reclamante demonstrou desinteresse, conforme certidão de fl.72.

Diante do exposto, indefiro a reclamação formulada por Lucas Vanzin em face do Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 23 de fevereiro de 2015.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

Renúncia de Usufruto ITCMD

Recebi uma escritura pública de renuncia de usufruto.

Fulano e sua esposa Beltrana por escritura pública de venda e compra a Sicrano e Sicrana, transmitiram a NUA PROPRIEDADE de um imóvel rural com 181,8146 hectares, pelo valor de R$490.343,00; isto em 20/10/2011 – sendo recolhido ITBI só da nua-propriedade.

Agora os vendedores renunciam ao usufruto registrado a seu favor no mesmo dia.

Na escritura consta que a renuncia é isenta do ITCMD com base na Decisão Normativa CAT-SP – Coordenação da Administração do Estado de S. Paulo – CAT/SP nº 3 de 26.2.2010.

Está correta está afirmação, ou terá que recolher o imposto sobre 1/3 do imóvel?

Resposta:

  1. Independentemente da forma de sua constituição, se oneroso ou gratuito, para a sua extinção pela renúncia (artigo n. 1.410, I do CC) gratuita, onde se opera uma renúncia abdicativa, deve ser apresentada a guia de pagamento ou exoneração do ITCMD (artigo n. 289 da LRP);
  2. Quanto à renúncia do usufruto, ela é abdicativa e forma de extinção do usufruto (artigo 1.410, I do CC). Em relação ao direito real do usufruto, somente podem existir renúncia gratuita, que é no caso em tela (renúncia abdicativa pura e simples) ou alienação onerosa. A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações. Se o usufrutuário pretende renunciar o usufruto, deve fazê-lo de forma gratuita, beneficiando por liberalidade o usufrutuário.

Desta forma, em relação ao direito real do usufruto, somente pode haver renúncia gratuita de natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações (quando haveria a necessidade do comparecimento do nu-proprietário).

A renúncia é ato pessoal e unilateral, independe da anuência ou concordância do nu-proprietário.

A cautela é, mesmo sendo o usufruto direito personalíssimo, se o usufrutuário for casado, deve obrigatoriamente à mulher (ou o marido conforme o caso) comparecer para dar a outorga uxória (ou marital).

Portanto, como não é caso de transmissão, mas de extinção do usufruto nos termos do artigo 1.410, I do CC, onde se opera uma verdadeira renúncia abdicativa, não há a real necessidade de constar a quem esta renúncia está sendo feita.  O (s) nu (s) proprietário (s) ou titular do domínio do imóvel gravado com esse direito real de terceiro  não necessita comparecer na escritura porque a renúncia dos usufrutuários é ato unilateral, que não depende da anuência ou autorização de ninguém;

  1. Nos termos do artigo 6º, I, alínea “f” da Lei Estadual de n. 10.705/2000 e também do Decreto Estadual de n. 46.655/02 fica isento do imposto, na extinção do usufruto, quando o nu-proprietário tiver sido o instituidor, que não é o caso;
  2. Também no caso de o imposto por ocasião da doação da nua propriedade com reserva do usufruto ter sido recolhido sobre 3/3, não haverá a incidência do ITCMD, agora pela renúncia, porque já foi recolhido antecipadamente à época.

E isto nos termos do artigo n. 31, parágrafo 3º, item “3” do Decreto Estadual n. 46.655/02 (Ver também artigo n. 48-A do Decreto), o que também não é o caso;

  1. Portanto em que pese a Portaria CAT/SP nº 3 de 26-02-2.010 que induz em erro os destinatários do ato administrativo (Ver ITCMD – Instituição e Extinção do Usufruto e Doação com Reserva (Antonio Herance Filho ) – Ponto de Vista – Jornal do Notário em anexo (não marquei o nº da edição) e Boletim Cartorário – Diário das Leis – DLI 3º Decêndio – Março/2006 – n. 09 paginas 31/32 – A Aplicabilidade ou Não do Limite de Isenção do ITCMD Na Instituição e Extinção do Usufruto Sobre Bens Imóveis – Cristiano Henrique Francisco) o ITCMD devido pela renúncia (gratuita) deve ser recolhida (artigo 31, parágrafo 3º, item “2” do Decreto Estadual nº 46.655/02)  sob 1/3 do valor do imóvel e apresentada juntamente com a escritura para fins de averbação da renúncia do usufruto (emolumentos averbação com valor sobre 1/3 do valor do imóvel).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Janeiro de 2.018.

Doação entre Cônjuges

Foi apresentada e protocolada a escritura de doação com reserva de usufruto de um imóvel, em cuja matrícula, Fulana adquiriu o imóvel como solteira e agora estamos averbando o casamento da mesma com Beltrano no regime da separação obrigatória de bens – artigo 258, paragrafo único do anterior Código Civil.

Na escritura Fulana doa 1/6 (um sexto) do imóvel a seu marido Beltrano.

Depois disso, ambos doam o imóvel a cinco donatários e reservam para si o usufruto vitalício do imóvel, com a cláusula de acrescer, nos termos do artigo 1.411 do CC, de modo que o quinhão do usufruto daquele que primeiro falecer caberá de pleno direito ao usufrutuário sobrevivente.

Pergunto:

  • Fulana doou 1/6 (um sexto) ou 16,666% do imóvel a seu marido, ela não teria que ter doado a metade do imóvel, para poder reservar usufruto para, com a cláusula de acrescer?
  • Na escritura constou o grau de parentesco da doadora com os donatários, sendo que o grau de parentesco é só com ela doadora, não teria que constar também se existe ou não grau de parentesco com o doador, pode ser aceito da maneira que foi feito?
  • Constou na escritura que um dos donatários foi representado por seus pais

Resposta:

  1. A rigor no regime da separação obrigatória de bens não é permitida a doação entre cônjuges, principalmente nos casamentos realizados sob a égide do CC/16 (artigos 2.039 CC/02, 226 e 312 do CC/16), pois desvirtuaria o regime de bens. Entretanto há jurisprudência em sentido contrário permitindo a doação entre cônjuges, nesse sentido TJSP – APC nº 1006105-15.2014.8.26.0477 – Praia Grande – SP – 9ª Câmara de Direito Privado e Recurso Especial nº 471.958 – RS (2002/136764-8);
  2. Quanto à questão de nº “1” (um) acima para que a reserva do usufruto para os doadores deverá ser na proporção de seus respectivos quinhões (Artigo n. 1.411 CC/02 – “ 1.411). Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.”, ou seja, a reserva do usufruto deverá ser na proporção de seus quinhões (doados) 16,666% para Beltrano e 83,334% para Fulana, e nesse sentido a escritura deverá ser re-ratificada com o comparecimento de todas as partes, pois tal proporção não ficou especificada no título;
  3. Quanto à questão de nº “2” (dois) (alínea “j” do item n. 44 do Capítulo XIV das NSCGJSP) constou do título os graus de parentescos dos donatários com a donatária Fulana, nada constando com relação ao doador Beltrano, onde presume-se e entende-se que não há nenhum grau de parentesco entre o doador Beltrano e os donatários o que no meu sentir não há a necessidade de constar do título;

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 25 de Janeiro de 2.018.

Citação em Ações Reais

Foi solicitado para registro, requerimento, nos termos do artigo 167, inciso I, nº 21 da Lei 6.015/73, registro da exigência da ação de demarcação /divisão do imóvel da matrícula X, sendo apresentado requerimento e certidão de objeto e pé.

Pergunta:

O requerimento e a certidão de objeto e pé são suficientes para prática do registro da existência da ação?

Resposta:

  1. Conforme averbações AV.24, AV.26, AV.27, e AV.28 o imóvel foi penhorado à Fazenda Nacional (Ver CNPJ) e portanto ficou, nos termos do parágrafo 1º do artigo n. 53 da Lei. 8.212/91, indisponível;
  2. No entanto esta indisponibilidade não impede a averbação de outras constrições judiciais nos termos do artigo n. 22 do provimento da ECGJSP de n. 13/12 bem como nos termos do artigo n. 16 do Provimento de n. 39/14 do CNJ. Ainda mais que no caso não se trata propriamente de outras constrições, mas de registro (artigo n. 167, I, 21 da LRP) e de averbação (artigo 54, incisos I e II da Lei n. 13.097/15), para fins de publicidade;
  3. A rigor o registro deveria ser feito com a apresentação de mandado ou certidão da citação dos requeridos, bem como cópia da inicial para que se examine se se trata  de ação real ou pessoal reipersecutória, comprovação de que os requeridos foi feita em que data e o valor dado a causa que vai ser utilizado para cálculo dos emolumentos;
  4. No entanto da certidão (objeto e pé) apresentada constam: número do processo, juízo, comarca, vara, tipo de ação nome das partes (requerente e requeridos que constam da matrícula do imóvel), valor da ação (para fins de cálculo de emolumentos), data da ação, certificação  de que os réus foram citados, ademais consta a data do trânsito em julgado e a ação se encontra em fase de execução de sentença;
  5. Desta forma considerando o processo de dúvida da 1ª VRP da Capital do Estado, em caso semelhante, processo de nº 0003737-29.2013.8.26.0100 . A critério do Senhor Oficial Registrador (item n. “9” do Capítulo XX das NSCGJSP), entendo, que o registro poderá ser feito com a certidão de objeto e pé. E cito registro porque feito este (artigo 167, I, 21 da LRP) desnecessário seria fazer averbação no mesmo sentido cobrando-se duas vezes (registro e averbação a exemplo no caso de locação – clausula de vigência e direito de preferência) (artigo 54, incisos I e II da Lei 13.097/15). No entanto no ato deverão ser mencionados ambos (LRP e Lei 13.097/2015), citando os artigos e seus incisos como finalidade, uma vez que além desta finalidade de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, também há a finalidade de fase de cumprimento de sentença.

São Paulo, 11 de Setembro de 2.017.

Consórcio Cobrança Ato Único

Diante do Parecer (331/2017-E) – Processo nº 2017/66992 – SP – CGJ-SP , como proceder em cancelamento de alienação fiduciária oriunda de consórcio de contratos anteriores a este parecer.

Ex. Em 2015, foi registrado um contrato, onde foi cobrada a compra e venda, a alienação fiduciária e não foi cobrado a averbação das restrições.

Um cancelamento antes deste parecer cobraria mais uma averbação com valor declarado, agora como cobrar o cancelamento após o citado parecer?

Resposta:

  1. O referido parecer cuida de sugestão formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis/SP segundo o qual, o artigo 45 da Lei 11.795/08, ao se referir ao registro e à averbação referentes à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, teve o intuito de incluir em única cobrança os dois registros (compra e venda e garantia real) e as duas averbações (averbação do artigo 5º, parágrafo 7º e a averbação de cancelamento da garantia);
  2. Sustenta o proponente de que a ECGJSP deveria entender que os quatro atos registrais deveriam ser cobrados como ato único;
  3. Já a Arisp vem entendendo e como conseqüência os registradores vêm cobrando, isoladamente, o registro de aquisição da propriedade pelo consorciado e, como ato único o registro da alienação fiduciária em garantia com a averbação das restrições acima indicadas (considera tão só o segundo registro para caracterizar-se com as averbações ato único);
  4. Segundo o entendimento do Irib, o alcance da isenção tributária pretendido pelo legislador diz respeito à cobrança do registro de compra e venda do imóvel e da averbação das restrições da lei especial, cobrando-se separadamente, o registro da garantia real;
  5. Ficou decidido/interpretado no parecer de que compreende-se, a partir dessa interpretação, que a verdadeira intenção do legislador foi que se considerassem como único ato, para fins de cobrança de emolumentos, ambos os registros e ambas as averbações um vez que todos eles, em conjunto dizem respeito à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio;
  6. Afinal foi aprovado o entendimento que o artigo 45, da Lei 11.795/08 deve ser interpretado da seguinte forma:

 

1)  coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio com o imóvel dado em garantia, devem considerar integrantes de ato único, o registro da compra e venda, o registro da garantia real, a averbação do artigo 5º, parágrafo 7, da Lei 11.795/08 e a averbação do cancelamento da garantia, cobrando-se apenas os emolumentos referentes ao ato registral mais custoso dentre os quatro mencionados e

 

2) não coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consorcio com o imóvel dado em garantia, cobram-se os emolumentos correspondentes ao registro da compra e venda e consideram-se integrantes de ato único, o registro da garantia, a averbação do artigo 5º, parágrafo 7º da Lei de Consórcio e a averbação de cancelamento da garantia;

 

  1. Da forma colocada o Registro de Imóveis adotou a interpretação da Arisp
  2. Portanto para o deslinde da questão em tela não importa se há coincidência de ser o mesmo imóvel ou não, agora a interpretação da legislação pela ECGJSP, aprovado pelo Corregedor Geral tanto no item “1” e “2” as averbações (do artigo 5º parágrafo 7º da Lei bem como a averbação do cancelamento da garantia ) são consideradas ato único com o registros tanto na situação “1” como na situação “2”;
  3. Desta forma, pela nova interpretação não se cobra a averbação do cancelamento da garantia seja antes ou depois do parecer.

São Paulo, 02 de Outubro de 2.017.

Abertura de Matrículas Rede Ferroviária Federal

Tenho um pedido feito pela Secretaria do Patrimônio da União, solicitando a abertura de matrículas para vários imóveis, então pertencentes à extinta Rede Ferroviária Federal S/A, tendo por origem o registro aquisitivo do Primeiro Registro de Imóveis de Bauru, ao qual estavam subordinados os mesmos.

 Estão presentes os documentos previstos no artigo 195-A da Lei 6015/73.

  Pergunto, então, se posso prosseguir com a abertura das matrículas, simplesmente abertura de matrículas, com as descrições constantes dos memoriais apresentados, indicando o registro anterior (procedência) como sendo aquela acima citada e, na rubrica PROPRIETÁRIO: a UNIÃO. Ou carecemos de mais algum outro documento ou providência?

Resposta:

  1. Presentes a plantas e memoriais descritivos e os documentos dos artigos 195-B e 195-A da LRP e considerando o artigo n. 171 e seu parágrafo único da LRP, recentemente alterado pela Lei n. 13.465/17 o descerramento das matrículas conforme requerido poderá ser feito;
  2. No entanto nos termos do parágrafo 1º do artigo n. 171, a certidão da transcrição deverá ser atualizada;
  3. Também deverá ser apresentada uma cópia autenticada ou original da portaria de nomeação do Superintendente do Patrimônio da União em São Paulo (portaria nº 612 (MPOG) de 04-07-2.017, publicada no DOU. Bem como ser providenciada a baixa/cancelamento da hipoteca mencionada nas “Condições do Contrato” e constante da certidão apresentada (o que poderá ser feito por perempção a requerimento dos interessados junto ao 1º SRI de Bauru – SP., até mesmo de oficio se assim entender aquele Oficial Registrador , até mesmo por decorridos quase cem anos da constituição da hipoteca);
  4. Uma vez realizados os descerramentos das matrículas deverá ser comunicado o SRI de origem através de ofício acompanhado das respectivas certidões das matrículas.

São Paulo, 08 de Janeiro de 2.018.

Programa de Arrendamento Residencial – Aditamento

Por gentileza, analise a escritura pública de venda e compra lavrada pelo Tabelião de Notas desta comarca, pela qual, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL está vendendo o imóvel matriculado sob nº XYZ (integrante do PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR), sem o devido arrendamento.

Sabemos que a venda direta (sem o arrendamento) é permitida e que deverá necessariamente e expressamente constar da escritura pública, a cláusula impeditiva de venda, promessa de venda ou cessão de direitos do imóvel alienado, pelo prazo de 24 meses (art. 8º, § 1º da Lei nº 11.474/07).

Entretanto, ficamos na dúvida quando à necessidade de verificação e adaptação da escritura à Lei de Licitações, consoante vem decidindo o Conselho Superior da Magistratura Paulista (última decisão – Apelação nº 0016997-46.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos – DJE de 27.10.2017).

Resposta:

Os imóveis estão sendo alienados pela CEF (dentro do PAR) sem arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º da Lei 10.188/2001) e sem licitação (artigo 4º, parágrafo único da Lei referida).

E consoantes decisões do CSMSP, além da mencionada cima na consulta, as APC de nºs: 0016996-61.2015.8.26.0224, 0016999-16.2015.8.26.0224, 0017001-83.2015.8.26.0224, 0017005-23.2015.8.26.0224, 0017002-68.2015.8.26.0224,0017003-53.2015.8.26.0224, 0016998-31.2015.8.26.0224, 0017005-23.2015.8.26.0224, 0017007-90.2015.8.26.00224 e 0016999-16.2015.8.26.0224. E tendo em vista que ao alterar a Lei 10.188/01, a Lei n. 11.474/07, a um só tempo, teve que assentar, em suas disposições gerais:

a) a possibilidade de alienação, sem prévio arrendamento;

b) a figura da desimobilização;

c) conseqüentemente a criação do prazo de carência de 24 meses para revenda.

A intenção foi a de viabilizar a alienação dos imóveis não adquiridos, sem a necessidade de arrendamento, mas através da venda com pagamento à vista ainda que através de mútuo com alienação fiduciária. Para tanto, previram-se a exceção ao arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º) e a figura da desimobilização (artigo 2º parágrafo 7º, II), mas ao mesmo tempo, para evitar especulação imobiliária, desvirtuando-se a intenção da lei – oferta de moradia à população carente – impediu-se a revenda por 24 meses, em qualquer forma (vender, prometer ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado) (APC0016996-61.2015.8.26.00224).

Portanto, o título deve ser aditado/ re-ratificado para constar/contemplar a clausula impeditiva de o adquirente , no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado (artigo 8º, parágrafo 1º da Lei 10.188/01);

Quanto a adaptação da escritura a Lei 8.666/93 (artigos 61, 17, I e 24, V) temos de que não será necessário em face do que preceitua o parágrafo único do artigo 4º da Lei 10.188/01

São Paulo, 17 de Janeiro de 2.018.

Reserva Legal e Termo de Responsabilidade de 2005

Foi protocolado o pedido de averbação das reservas legais, em que constou matricula mas trata-se de transcrição.

Com o pedido foi juntada uma procuração pública de 1998; termo de responsabilidade de preservação de reserva legal de 18-04-2005; planta de junho de 2003; memoriais descritivos das reservas florestais 1, 2 e 3 datados de 30-02-2005, assinados pelo engenheiro agrônomo e somente a reserva 3, assinada pelo engenheiro agrônomo, vistado pelo engenheiro do DEPRN local; ART recolhida, além desses documentos estou encaminhando a certidão da transcrição.

O Promotor de Justiça solicitou da parte que protocolasse os documentos em cartório.

Verifique a possibilidade de ser feita a averbação, em caso negativo, por favor minutar a exigência.

 

Resposta:

 

  1. Para a averbação da Reserva Legal – RL (artigo n. “16” da Lei 4.771/65), à época eram necessários além do requerimento do proprietário com firma reconhecida, ser apresentados: o Termo de Preservação Legal emitido pelo DEPRN (assinado pelo proprietário – item n. 112 do Capitulo XX das NSCGJSP); Planta e memorial descritivo da RL localizada no perímetro do imóvel, devendo esses documentos ficar arquivados em cartório. Lembrando que pelo parágrafo 7º do artigo 22 da Lei n. 4.947/66 (alterada pela Lei 10.267/01), é exigido que a averbação da RL seja comunicada ao INCRA. (Ver Boletim Eletrônico do Irib nºs 2.500 de 24/06/2.006 e 2.528 de 10/07/2.006);
  2. Esses documentos principais foram apresentados, o Termo de Responsabilidade de preservação da Reserva Legal, a Planta e o memorial descritivo de nº “3” foram assinados pelo engenheiro responsável pelo DEPRN, entendo irrelevante este não ter assinado/vistado os memoriais de nºs. “1” e “2”, pois assinou os documentos principais (Termo e Planta) sendo que o Termo de Responsabilidade totaliza as três áreas da Reserva Legal – RL;
  3. A procuração a rigor deveria ser atualizada por certidão de onde foi lavrada RCPN de um dos Subdistritos da Capital do Estado, constando que não foi revogada (90 dias – item 44, alínea “h” e subitem 88.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP. No entanto considerando o ato praticado (Averbação de Reserva Legal), poderia ser mitigada conforme item “9”  do Capítulo XX das NSCGJSP;
  4. Lembramos que nos termos do artigo n. 10, III e seu parágrafo 3º, o prazo para o georreferenciamento expirou-se em 20/11/2.008, entretanto para a averbação pretendida não será necessário.

 

São Paulo, 06 de Dezembro de 2.017.

 

 

DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        I – noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;

        II – um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;

        III – cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)       

        IV – dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares; (Redação dada pelo Decreto nº 7.620, de 2011)

        V – treze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares; (Incluído pelo Decreto nº 7.620, de 2011)

        VI – dezesseis anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e (Incluído pelo Decreto nº 7.620, de 2011)

        VII – vinte anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares. (Incluído pelo Decreto nº 7.620, de 2011)

        I – desmembramento, parcelamento ou remembramento; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        II – transferência de área total; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        III – criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

Falência e Cédula de Crédito Bancário

Foi protocolado o oficio recebido via correio do Juiz de Direito local, acompanhado da sentença que decretou a falência de uma Empresa.

Esta empresa não possui imóvel transcrito ou registrado em seu nome.

Porém, pelo R.7 da matricula nº. X, existe o registro de uma Cédula de Crédito Bancário emitida pela referida empresa, referente a alienação fiduciária do imóvel.

Quais as providencias que devem ser tomadas pelo cartório?

Resposta:

  1. No caso não se trata de empresário individual, mas sim de sociedade empresária inscrita no CNPJ e com registro na JUCESP.
  2. Conforme buscas efetuadas no cartório relativo a bens imóveis nada foi encontrado até a presente data em nome da Empresa, que teve a sua falência decretada pelo Juízo;
  3. Consta somente uma emissão de Cédula de Crédito Bancário pela empresa, na qual os proprietários do R.6 da Matrícula X, na qualidade de avalistas e intervenientes garantes, alienaram fiduciariamente o imóvel de suas propriedades à Caixa Econômica Federal – Caixa conforme R.7 da mesma Matrícula, cuja certidão deverá acompanhar a informação ao Juízo;
  4. Desta forma a decretação de falência deverá ser lançada no indicador pessoal com o nº do CNPJ da empresa, e o Juízo deve ser informado por oficio, que, realizada buscas no Serviço de Registro de Imóveis até a presente data nada foi encontrado em nome da empresa. Constando apenas a emissão de Cédula de Crédito Bancário pela empresa, na qual os proprietários do R.6 da Matrícula X, na qualidade de avalistas e intervenientes garantes alienaram fiduciariamente o imóvel de suas propriedade à Caixa Econômica Federal  – Caixa conforme R.7 da Matrícula, cuja certidão acompanha o ofício. Informando, mais, que a decretação de falência foi lançada no indicador pessoal da serventia (Livro nº 5) para os fins do artigo de nº 215 da Lei dos Registros Públicos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Novembro de 2.017.

Pacto Antenupcial e Regime adotado

Foi apresentada escritura de compra e venda de imóvel, acompanhada de escritura de Pacto Antenupcial onde, o Fulano tinha 20 anos, e Beltrana, 16.

O Regime de Bens adotado foi o da Comunhão Universal, mas não deveria ter sido o da Separação Obrigatória? Devo aceitar e registrar?

Resposta: Sim, a serventia poderá registrar a escritura de pacto antenupcial caso pertença a essa circunscrição imobiliária acompanhada da certidão de casamento e declinando no requerimento a ser feito por um dos cônjuges com firma reconhecida o último domicilio conjugal, porque os nubentes à época foram na escritura antenupcial assistidos por seus pais, ele por seu pai e ela por sua mãe. (Ver artigos de nºs 180, III do CC/16 (1.525, II CC/02), 196 CC/16 (1.537 CC/02), 183, XI do CC/16 (sem correspondente CC/02), 183, XII do CC/16 (1.517 CC/02), 256 CC/16 (1.639 e 12.653 CC/02), 258 do CC/16 (1.641 CC/02).

Ver também as antigas respostas do Dr. Gilberto Valente da Silva abaixo reproduzidas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Janeiro de 2.018.

Seguem as consultas respondidas pelo Dr. Gilberto Valente da Silva:

111) CONSULTA:

               Foi apresentada para registro Escritura Pública de venda e compra em que os adquirentes são qualificados como casados no regime da comunhão de bens. Solicitado o registro do pacto antenupcial, verificou o Cartório que nele a menor, contraente, não foi assistida nem representada por seu pai ou por sua mãe, que apenas deram autorização para o casamento. Como proceder?

                RESPOSTA:

               O pacto é nulo, porque a ele acorreu incapaz (ainda que relativamente) sem assistência do pai ou da mãe. Prevalece, pois, o regime da comunhão parcial, que é o legal. Os interessados, entretanto, poderão requerer ao Juiz que mande averbar, no casamento e na escritura (eu pessoalmente entendo que não) que o regime prevalece como sendo o da comunhão de bens, a despeito de a menor não ter sido assistida quando da formalização do pacto. Caso não se obtenha decisão judicial a respeito, prevalece o regime legal.

1.002) CONSULTA:

         Pacto antenupcial: registro (menor assistida pelos pais)

Registro:   pacto antenupcial (menor assistida pelos pais)

ESCRITURA PÚBLICA DE PACTO ANTENUPCIAL

  1. Apresentada a registro uma escritura pública de pacto antenupcial, verificou-se que a mulher, ao tempo, só tinha 16 anos de idade, e compareceu desassistida à escritura. Pode ser registrada no Livro n. 3?
  2. Se o agente é incapaz, a escritura é nula. Nada impede, no entanto, que se faça um pedido ao Juiz para que determine a reti-ratificação dessa escritura por outra, em que a mulher compareça assistida dos pais. A solução não é jurídica, mas apenas prática.

       FORMALIZAÇÃO DA ESCRITURA DE RETI-RATIFICAÇÃO

  1. Foi firmado pacto antenupcial por mulher com 16 anos de idade, sem estar assistida. Recusado o registro, foram as partes orientadas para que se instrumentasse escritura de reti-ratificação, via judicial. Esta foi lavrada sem alvará judicial. Como deve o Registro proceder?
  2. Menor, relativamente incapaz, não pode praticar ato da vida civil sem estar assistida. Assim, a formalização da escritura de reti-ratificação, especialmente pela natureza do ato (pacto antenupcial), só pode ser instrumentada com lastro em alvará judicial.

O Juiz concederá ou não o alvará se entender ou não que o ato poderá ser reti-ratificado, convalidado. O tabelião não tem poderes para tanto.

 

 REGISTRO DE ESCRITURA DE PACTO ANTENUPCIAL 

  1. Pode ser registrada escritura de pacto antenupcial em que a menor, de 17 anos de idade, comparece sozinha, sem os pais, para celebrá-lo desde que transcrita no instrumento a autorização destes para o casamento?
  2. A escritura é nula, pois agente incapaz (relativamente) não pode praticar nenhum ato sem a assistência, ou, quando o caso, a representação do responsável. Não deve, assim, ser registrada.

 

         Resposta: A escritura é nula, pois agente incapaz (relativamente) não pode praticar nenhum ato sem a assistência, ou, quando o caso, a representação do responsável. Não deve, assim, ser registrada.