Loteamento de Pessoa Física para Jurídica

Pergunta:

Solicitamos
uma orientação quanto ao que segue:

Foi protocolado nesta Serventia Requerimento para registro de um Loteamento, de
propriedade de um casal – pessoas físicas. Já foram publicados os 3 editais.


Ocorre que o loteador nos procurou e disse que pretende constituir uma pessoa
jurídica com a integralização dos lotes em seu capital social.

É possível efetuar um único registro na matrícula mãe do loteamento, após o
registro do loteamento, ou será necessário ser feito o registro da
integralização ao capital social em cada lote individualmente?

Resposta: A conferência de bens para
integralização de capital social (artigo 64 da Lei n. 8.934/94), poderá ser
feita como registro único na matrícula mãe/matriz, onde registrado o
loteamento, desde que a conferência de bens seja da propriedade loteada nos
termos do artigo n. 29 da Lei 6.766/79, e não de lotes individualmente
considerados.
Tal transmissão nos termos do artigo n. 156,
parágrafo 2º, I da Carta Maior, estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido
ao Município.
Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica
juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do
seu contrato social, título de propriedade (própria conferência), as certidões
necessária previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b”, e “d” e VI
da Lei do Parcelamento do Solo, item 165.1 do Capitulo XX das NSCGJSP, devendo
as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) ser estaduais e
federais, certidões trabalhistas, CND’S do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN),
exemplar na minuta do contrato padrão (em nome do adquirente, pessoa jurídica
constituída).
Logo após o registro único da conferência de
bens, deverá a serventia proceder à averbação de tal fato junto às eventuais
matrículas abertas em decorrência de transmissões, compromissos de v/c, etc., e
aquelas porventura abertas nos termos do item n. 45, letra “a” do Capítulo XX
das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, 280.538, processo CGJ – Fonte: 578/2006 e
RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros)

Alienação Fiduciária Nua Propriedade

Pergunta:
Imóvel gravado com usufruto
pode ser alienado fiduciariamente?
  
A Alienação está sendo feita
pelos nu-proprietários sem a anuência da usufrutuária.
Resposta:
A instituição do usufruto impõe a coexistência de dois titulares de direito
sobre a mesma coisa:
a)              
O nú-proprietário,
a quem compete à propriedade, cabendo-lhe o direito da coisa, de que se
destacaram os direitos de uso e gozo.
b)              
O usufrutuário, a
quem se confere o direito de gozar a coisa, por um certo tempo.
O
exercício das duas titularidades se dá concomitantemente, não existindo nenhuma
comunhão ou estado de indivisão, entre o nú-proprietário e o usufrutuário do
mesmo bem.
No
usufruto, o poder jurídico sobre o imóvel fica dividido temporariamente entre o
proprietário, titular da substância e o usufrutuário, titular do proveito,
requerendo duas inscrições consecutivas na mesma folha (matrícula).
No
entanto, não há impedimento para a transmissão da nua-propriedade.

a alienação fiduciária é uma espécie de negócio em que se utiliza a transmissão
da propriedade para fins de garantia. Na propriedade fiduciária o devedor
transmite a propriedade, passando-a ao credor para que fique com este até que
seja satisfeita a obrigação. A propriedade fiduciária é um direito real em
coisa própria, e em razão de sua constituição desdobra-se a posse,
atribuíndo-se a posse direta ao devedor fiduciante, e a posse indireta ao
credor-fiduciário.
É
suscetível de alienação fiduciária todo e qualquer imóvel passível de alienação
plena, isto é, que não esteja fora do comércio
.
Desta
forma, a alienação fiduciária da nua-propriedade, teoricamente, é perfeitamente
possível, a exemplo dos imóveis enfitêuticos que também podem ser objetos de
alienação fiduciária, mesmo sem a anuência do senhorio porque a transmissão se
faz somente em caráter fiduciário
.

Desta
forma é de se admitir a alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto,
sendo prescindível a anuência do usufrutuário, assim como seria na venda e
compra.

Aluvião como proceder

Proprietária solicitou a retificação, na forma do artigo 213, da Lei dos
Registros Públicos, do lote 27, da quadra A, do loteamento, devidamente inscrito, denominado “Estância Tal”, nesta Cidade, da área de 1.190,00m², para 4.191,79m² (3.000,00² a mais), cujo terreno confronta, nos fundos, com um Ribeirão, que teria sido objeto de aluvião (artigo 1250, CC).
PERGUNTA:
O Cartório teria segurança para promover esta retificação ou devolveria, a fim de que a interessada obtivesse essa diferença, através da usucapião?
Resposta:
1. Inicialmente, acho que é possível, porém muito pouco provável aluvião proveniente de ribeirão, no entanto isso não vem ao caso;
2.  Quanto ao lote 27 da quadra “A” de propriedade da interessada, este imóvel poderá sim ser objeto de retificação judicial ou administrativa;
3.   Já essa área aluvional (3.000,00 m2) é área nova não contida no conceito “intra muros”, e se não pertencia ao imóvel não há o que retificar. Até porque, retificação não é modo de aquisição de propriedade, nem de declarar qualquer domínio;
Portanto, essa área adquirida por acessão (artigos 1.248, II e 1.250 do CC – aquisição originária), deve ter prévia declaração judicial de aquisição do domínio agregada à área titulada já existente. O que deverá ser feita pelas vias ordinárias jurisdicionais, através de ação própria com citação de todos os interessados (artigo 942 do CPC) e demonstração em Juízo de que o aluvião se deu por fato natural (não tendo havido aterro) e que o reconhecimento lhe é devido declarando-lhe o domínio (ação declaratória constitutiva de direito de aquisição de propriedade por acessão por aluvião, ou mesmo por usucapião se o interessado já estiver na posse pelo temo exigido por lei ( artigos 1.238/1.239 do CC)) para fins de registro, após o que os imóveis poderão serem fundidos (remembrados/unificados).

Distrato Pessoa Jurídica Corretora de Seguros

Solicito sua gentileza
no sentido de examinar o distrato em anexo, pelo que fico desde logo agradecido.

Resposta:
1.    
Não sabemos de a Pessoa Jurídica realizou ou não a
adaptação de seu contrato social ao NCC (artigo 2.031), pois a rigor deveria
nos termos do processo GJSP n. 2013/166848 – Parecer n.28/2014-E – DJE de
27-02-2.014;
2.    
Via de regra a lei trata além da constituição, da
atividade, também das fases de dissolução, liquidação e da extinção da pessoa
jurídica. O que não quer dizer que necessariamente a sociedade (simples no
caso) tenha que passar obrigatoriamente por essa três fases, como de fato não
passou, pois desnecessária a fase de liquidação que nem chegou a existir no
caso conforme documentação apresentada;
3.    Portanto como não
houve essa fase (liquidação) não haverá a necessidade de publicação em Jornal
do Estado e Jornal de grande circulação (local);
4.    As CND’s foram apresentadas, assim como também há o
visto de Advogado (que seriam desnecessário caso apresentada declaração de
enquadramento como ME). Sendo que a apresentação das CND’s também estaria
dispensadas  com o advento da LC n.
147/14 que alterou a LC 123/2006 e introduziu o artigo 7-A  na Lei 11.598/07;
5.    
Devem ser apresentadas cópias autenticadas da
documentação comprobatória das identidades dos sócios (Carteira de Identidade –
RG – artigo 37, V da Lei n. 8.934/94) as quais ficarão arquivadas no RCPJ;
6.    
A declaração de que a sociedade não deixa ativo nem
passivo está implícita na clausula quarta do distrato, assim como houve nessa
clausula a declaração da guarda dos livros;
7.    
Também houve a declaração da extinção da sociedade
(clausula terceira do distrato);
8.    
Em que pese o artigo 221 do CC, devem ser reconhecidas
as firmas também das testemunhas (Decreto 1.800/96 artigo 40);
É o que entendemos passível de
censura.
São Paulo Sp., 04 de Agosto de 2.015

                 ROBERTO TADEU MARQUES.