Averbação de Construção Casa de Madeira e Alvenaria

Consulta:

Um pessoa edificou 5 casas sobre um terreno e
pretende instituir condomínio sobre tais edificações. 
No habite-se expedido pela Prefeitura local,
ora apresentado para averbação da construção, observamos que uma das
edificações foi construída parte em alvenaria e outra parte em madeira.
Existe algum impedimento para o registro da
instituição do condomínio de edificação desta forma???
23-09-2.014

Resposta: 

1.                
Não,
não existe impedimento para que se averbe a construção e se faça o registro da
instituição, especificação e convenção de condomínio edilício de uma ou mais
unidades construídas de alvenaria ou parte de alvenaria e parte de madeira ou
mista (ver IN RFP n. 9741/09 artigos 349/351 e 364, parágrafo 5º); 
2.                
As
averbações das construções de casas pré-fabricadas (madeira/alvenaria/mistas)
no registro de imóveis são feitas da mesma forma das casas construídas que não
pré-fabricadas (somente de alvenaria).
De
qualquer forma, a construção civil deverá ser aprovada pela Municipalidade, que
expedirá o “habite-se” ou documento equivalente (certidão de construção, etc.),
e nos termos do parágrafo primeiro do artigo n. 246 da LRP, a averbação no RI
se fará mediante a apresentação de documento comprobatório fornecido pela
autoridade competente (Prefeitura Municipal do caso).
Quanto
a CND do INSS (SRP), a contribuição incide sobre a mão de obra assalariada nos
termos da Lei, mas não é só, com relação ao INSS há legislação e instruções
sobre o tema, enquadrando como situações especiais as obras que utilizem
materiais pré-moldados ou pré-fabricados (como madeira ou mista).
Dessa
forma, tais tipos de construções (pré-moldados – pré-fabricados – madeira/mista,
metal, etc.) não são isentas do recolhimento das contribuições devidas ao
INSS/MPS/SRP. Terão sim um enquadramento especial, uma redução, mas não estarão
isentos dos recolhimentos devidos que incidem sobre a mão de obra assalariada,
e quando da averbação no RI, devem apresentar também a CND para com o INSS/SRP
relativa a obra, além dos demais documentos necessários para a prática do ato
(requerimento, “habite-se” ou documento comprobatório). 
Portanto,
não importa se a construção é de alvenaria, de madeira ou mista, a apresentação
da CND do INSS é devida. 

É o
parecer sub censura. 
São
Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.014.

ROBERTO
TADEU MARQUES

Crédito Hipotecário

Consulta:
Recebi
em Cartório Escritura Publica de Cessão de Crédito e outras Avenças
em que uma Pessoa Jurídica cede a Pessoa Física (Pedro). A cessão
refere-se a integralidade de seu credito, direitos, garantia hipotecária,
constrição e ações existentes na Ação Monitoria em fase de Cumprimento de
Sentença, em tramite perante a 17ª Vara Civil. 
Cessão essa
no valor de R$20.000,00. 
A Pessoa
Jurídica tem registrado em Cartório uma Hipoteca no valor de R$150.000,00
(juntamente com outro imóvel de outra comarca). 
Pergunto:
Devo fazer Registro da Cessão ou somente averbação ? E  qual o valor a ser
cobrado ? Pelo valor de R$150.000,00 atualizado (registro efetuado em
11.06.1996) ou pelo Valor Venal ? 
Resposta: 
1.                 O crédito hipotecário pode ser objeto
de cessão (artigos 286/298 do CC, especialmente artigos nºs. 286/289/290) e o
ato a ser praticado é o de averbação (ver também RDI n. 30 – Notas sobre
Hipoteca no Registro de Imóveis – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa – item n. 27
– Cessão do Crédito Hipotecário e Breves Anotações sobre a Hipoteca – Maria
Helena Leonel Gandolfo); 
2.                 A cessão, uma vez averbada, passa a
valer contra terceiros, mas em relação ao devedor só vale se este for dela
notificado. Obviamente, o comparecimento do devedor no instrumento de
transferência do crédito, anuindo, supre a notificação (artigo n. 290 do CC),
mas esta é uma questão extraregistrária; 
3.                 Quanto aos emolumentos, entendo
s.m.j., que devem ser cobrados (averbação) sobre a base de cálculo do valor da
cessão do crédito, ou seja, sobre o valor de R$ 20.000,00 (dividido pelo número
de imóveis se a cessão do crédito abranger outras hipotecas que recaiam sobre
outros imóveis – item 1.2 da Notas Explicativas da Tabela II, dos Ofícios de Registro
de Imóveis).
É o que
entendemos passível de censura. 
São Paulo
Sp., 16 de Setembro de 2.014. 

ROBERTO
TADEU MARQUES. 

Inventário Cotas Sociais

Consulta:
Um Advogado disse-me que está dando Baixa na Junta
Comercial de uma Pessoa Jurídica.
Esta Pessoa Juridica é composta de um casal
(casados) e possuem um loteamento registrado, sendo que falta 6 lotes para
encerrar a disponibilidade.
O marido faleceu e o advogado disse-me que ao dar
baixa na Junta Comercial, constara que 2 lotes ficarão para a viuva e 4 lotes
para os filhos. Está correto?
Creio que seria necessário fazer inventário destes
lotes e partilhado. 
Resposta:
1.                 Na realidade, os bens imóveis (lotes)
não pertencem à pessoa física/natural do autor da herança, mas sim a pessoa
jurídica da qual ele era sócio; 
2.                 Com sua morte, o que deve ser
inventariado são as suas quotas sociais, e nesse caso a regra é a liquidação
das suas quotas com a apuração dos haveres para pagamento aos seus herdeiros e
legatários (artigo 1.028 caput do CC), através de escritura pública de dação em
pagamento; 
3.                 Após o que a sociedade poderá proceder
ao distrato social (dissolução, liquidação e extinção) firmado pela sócia
remanescente e pelo espólio do falecido, representado por sua inventariante
autorizada por alvará judicial específico a ser expedido nos autos do
inventário do autor da herança (ver processos 100.10.022941-6 e
0038275-2.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital), e isso depois da liquidação das
quotas do falecido, uma vez apurados e pagos os haveres dos sucessores do
morto. Pelo distrato a sócia remanescente e na qualidade de viúva receberá o
que lhe couber (lotes) também através de escritura pública de dação em
pagamento autorizada pelo alvará (pessoa jurídica representada pela
inventariante do sócio falecido) e pela sócia remanescente (quanto a escritura
pública de dação em pagamento ver APC 0059075-78.2011.8.26.0100,
0005121-97.2011.8.26.0236, 0039109-22.2011.8.26.0071,
0001644-10.2010.8.26.0266, entre outros); 
4.                 Eventualmente, se não houver
impedimento, os herdeiros após o inventário (das quotas) poderão ingressar na
sociedade (artigo n. 1.028, III do CC), para então proceder ao distrato social
recebendo em pagamento através de escritura publica de dação em pagamento os
lotes que lhe couberem proporcionalmente as suas quotas sociais; 
5.                 No processo de extinção de uma pessoa
jurídica, a DISSOLUÇÃO é uma fase anterior a liquidação, sendo que até o
momento a entidade não perde a personalidade jurídica. A DISSOLUÇÃO
caracteriza-se pela paralisação das atividades da pessoa jurídica, tendo a
LIQUIDAÇÃO, por finalidade, apurar os haveres e deveres da mesma. Na fase da
LIQUIDAÇÃO, deve ser acrescido à denominação a expressão “em liquidação”. Após
a LIQUIDAÇÃO é que vem a EXTINÇÃO, quando então apurado que a entidade não
deixa Ativo nem Passivo, formaliza-se o instrumento de EXTINÇÃO, o qual uma vez
averbado no órgão de registro público competente faz com que deixe de existir a
pessoa jurídica. Portanto, DISSOLUÇÃO não é o mesmo que EXTINÇÃO.  Até
mesmo o estado de LIQUIDAÇÃO pode cessar, voltando a entidade a desenvolver
suas atividades (ver processo CGJSP n. 2008/84.867 e
artigos números 51, 1,033, 1.036 a 1.038  e 1.102 do CC). 
É o que
entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 08 de Setembro de
2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES

Doação – Separação Judicial Sem Partilha

Consulta:
Recebi para Registro Escritura
de Doação em que Elaine separada judicialmente
faz Doação a seu filho Edgar (menor). Sendo que consta
como aquisição: havido pela doadora através de seu matrimonio celebrado
sob regime da comunhão de bens.
Solicitei que fosse trazido a Carta de
Sentença da Separação para que pudesse constatar se houve
partilha. 
Foi apresentado agora um mandado
Judicial para averbar a Separação Judicial, não fazendo
referência a Partilha de bens.
Pergunto: Posso registrar a mencionada
Escritura?
Resposta: 
Se pela separação judicial do casal não
houve partilha dos bens, estes estão em mancomunhão ou mesmo em condomínio pro-
indiviso, e desta forma, sem que antes seja registrada a partilha dos bens, não
poderá haver alienação (doação) do imóvel ou parte deste somente por um deles
(ver decisão da 1ª VRP da Capital n. 100.10.014617-0 – ver também APC
79.158-0/3, 78.215-0/7, 23.886-0/0, 10.380-0/1, Bol do Irib de números 57 e 43,
comunicado n. 12/82 da CGJSP – RDI n. 09 e RDI n. 08 – Partilha de Bens de
Casal).
Eventualmente, se a doação fosse feita
por ambos (separandos), a doação poderia ser registrada.
Já com relação ao mandado de separação,
poderá ser objeto de averbação.
É o nosso entendimento passível de
censura.
São Paulo Sp., 03 de Setembro de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES.