Menor Impúbere Desmembramento


Consulta:

Pelo presente, solicito seu parecer no seguinte caso:
Dos imóveis matriculados sob nºs 48.632, 48.633 e 48.634, figuram como
nuproprietários PEDRO, que é menor impúbere e usufrutuário, seu pai NELSON, que é divorciado.
Através de requerimento firmado pelo menor (PEDRO) representado por seus
pais
, o usufrutuário (NELSON) e sua ex mulher (DANIELA), pretendem o
desmembramento do imóvel matriculado sob nº 48.633 em duas partes, as quais
serão anexadas aos imóveis confrontantes (matrículas nºs 48.632 e 48.634).
Pergunto:
São possíveis estes atos, na medida em que o nuproprietário (PEDRO) é
menor ou haverá necessidade de autorização judicial? 
29-07-2.014


Resposta:

 

1.                
O
menor, como deveria, está sendo representado pelos pais (Pai e Mãe – artigo n.
1.690 do CC);
2.                
No
caso, se trata de ato de mera administração (artigo 1.689, II do CC) e não há
divergência entre os pais (parágrafo único do artigo 1.690 do CC);

3.                
Não
está ocorrendo alienação ou oneração, nem mutação jurídica do bem imóvel, e a
operação (desmembramento/unificação) não causa nenhum dano potencial ao menor;

4.                
Apenas
quando os atos para a administração dos bens exigirem conhecimentos técnicos ou
forem complexos, os pais precisarão de autorização judicial;

5.                
E
não há no caso necessidade de conhecimentos técnicos ou complexos e os pais
podem representar o menor para o desdobro e unificação/fusão dos imóveis, sem
necessidade de autorização judicial;

6.                
A
observação que se faz é que o pai deve assinar o requerimento na qualidade de
representante do menor juntamente com a mãe, e também na qualidade de
usufrutuário.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.

 

Averbação Com ou Sem Valor Declarado

    Consulta: 

De acordo com o R.11 infra, o valor da compra e venda é de R$
22.432.500,00, sendo pago à vista R$
11.432.500,00 e o restante R$ 11.000.000,00 que será pago da seguinte
forma.. 
Foi apresentada pela F.C.P. IMOBILIÁRIOS S/A, uma declaração/termo de quitação, de
que o restante R$ 11.000.000,00 foi
pago. 
Diante da declaração foi elabora a Av.14/M.13.706, para constar a quitação dos
pagamentos referentes às obrigações assumidas. 
PERGUNTAS: 1.  A
 referida Av.14/M.13.706​
, cobra-se como uma “averbação
sem valor declarado
” ou “averbação
com valor declarado
“? 
24-07-2.014
2. Tem alguma importância neste caso se é uma DECLARAÇÃO ou
um TERMO DE QUITAÇÃO, sendo para o mesmo fim (dizer que já encontra-se
pago). 
Resposta: 
Como o preço não se
confunde com a forma de pagamento e não se está cancelando direitos reais ou
outros gravames, entendo que os emolumentos devem ser cobrados de acordo com o
subitem 2.4 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de
Imóveis, ou seja, como ato de averbação sem valor declarado. 
Caio Mario da Silva
Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os
romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII tít. I, fr.2,
parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da
lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à
coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não
chega a compor-se. (….) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia
correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de
emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite),
representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente
de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro”
(Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181).
No Capítulo XIV das
NSCGJSP – Notas constam que:
Item
44. A escritura pública, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, deve
conter:
m)              
A declaração, se o caso da forma de pagamento,
se em dinheiro ou cheque com indicação deste pelo seu número e pelo banco
sacado ou mediante outra forma
estipulada pelas partes;
n)                
Declaração
de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso; 
O contrato de compra e
venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais:
coisa, preço, consentimento. 
O pagamento do preço não é
elemento essencial do negócio.
O contrato de compra e venda,
por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do
negócio. Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em
dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474 do mesmo
codex, tudo se passa no plano obrigacional. 
Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência
da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a
propriedade do adquirente é plena.
Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel,
que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482) possa ser registrada, é
necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como
os elencados no artigo n. 215 do CC, na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto
regulamentador nº. 93.240/86.
O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos
elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este
poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro,
mas o pagamento que é a execução do contrato poderá ser avençado de maneira
diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que
importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou
parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo
através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se
estabeleceu preço e dele se deu quitação.
O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que
é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser
resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de
vontades acordando no preço e na forma de pagamento.
Conforme preleciona Ademar
Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve
ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de
pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no
título a condição resolutiva para os efeitos do art. 647 do Código Civil, tudo
se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia
ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com
pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que
deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas
as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim, o vendedor
contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que
não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e
venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do
pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus
ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode
o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da
quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com
relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral
Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula
resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de
forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano
obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos
cambiais, de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro,
saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e
venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do
pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria prática ilegal
gravar de ônus ou impor restrição o registro. 
Nos termos do artigo 421 do
CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC),
e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de
pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto ser
consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão. 
A escritura pública de compra e venda de bem
imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é
necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o
acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei
n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.
Com relação ao preço,
este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos
elementos integrantes do contrato. 
Já no que se refere ao
pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária,
podendo, entretanto constar do registro: “Com as demais condições constantes do
título”.
2. Quanto ao
instrumento particular mencionado na AV.14.M/ 13.706, não tem importância se é
“declaração” ou “termo de quitação (preâmbulo)”, o que importa é o seu
conteúdo  (dizer que esta pago – artigo
n. 112 do CC) e para a finalidade que se destina.
É o que entendemos
passível de censura. 
São Paulo Sp., 24 de
Julho de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES. 

Certidão em Forma de Relação

Consulta:
Gostaria de saber, qual
a correta acerca do item 13 da Tabela de Registro de imóveis, que visa acerca
do pedido de buscas.
A redação do texto é:
“Informação
prestada por qualquer forma ou meio quando o interessado dispensar a certidão,
inclusive sob forma de relação às Prefeituras
e pedidos de certidões via Internet efetuado em Cartório diverso da situação do
imóvel.”
A questão
é, uma pessoa solicitou certidão em forma de relação, que conste apenas quem
são os proprietários de uma série de matrículas.
Devemos
fazer essa forma de relação ou ela só é destinada às prefeituras ?
Caso
devamos fazer, será cobrado o valor de tal item (R$3,84) por imóvel mesmo ou seria
o valor de certidão por imóvel (R$38,48) ?
22-07-2.014
Resposta:
1.                
No
caso, se trata de pedido de certidão em forma de relação (artigos 16, parágrafo
1º e 19 (relatório) da LRP), portanto será feita “uma” única certidão em forma
de relação, aplicando-se o item 11 da tabela e não o item 13 (busca). Eventualmente, poder-se-ia cobrar mais o valor de uma busca por imóvel, no
entanto entendo não ser recomendável, devendo ser cobrado somente o valor de
uma certidão em forma de relação (ver também item 36, do Capítulo XIII, 149,
149.1 e 156 do Capitulo XX, das NSCGJSP). 
É o que
entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 22 de
Julho de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES.

Usucapião Unidade Autônoma


Consulta: 
Foi-nos apresentado Mandado de
Usucapião de unidades autônomas “apartamentos”. No Mandado o juiz da
causa declarou o domínio aos autores das frações ideais do terreno e dos
Apartamentos e Vagas de Garagem vinculados.  Do mandado consta a descrição
do terreno e das unidades autônomas, com áreas, medidas, etc.., sendo que a
soma das frações ideais deu 99,987%, havendo “menção” de que constam
do processo a CND do INSS e o Habite-se.
Esse Usucapião recaiu sobre o imóvel da
matrícula nº 11.088. Nesta matrícula, está registrada a Incorporação do
Condomínio objeto da ação, cujas descrições batem, exceto o nº das vagas que
foram alteradas.
Na citada matrícula a proprietária do
imóvel é a B.R., que compromissou o imóvel para uma incorporadora.
Ambas empresas compareceram no processo
de usucapião concordando com o mesmo.
Entretanto o ultimo ato da matrícula
foi averbada em 21/06/2013, e trata-se de uma Penhora a favor da Fazenda
Nacional, cuja mandado foi expedido aos 14/05/2013, e que recaí sobre 95,1642%
do imóvel, haja visto que há um compromisso de venda compra registrado para um
dos autores da usucapião.
O transito em julgado do Usucapião se
deu em 27/03/2014, a ação foi proposta em 28/04/2012.
Sendo assim:
É possível fazer o registro da
instituição e abrir as matrículas das unidades sem fazer
vinculo com a citada penhora ?
07-07-2.014.
Resposta:
1. Sim, é possível porque sabido que a usucapião
desde as fontes constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de
saneamento da propriedade (Lenine Nequete, Da Prescrição Aquisitiva, 2ª edição
Sulina, pag. 14: Nelson Luiz Pinto, Ação de Usucapião, Editora RT, pág.49
–  _ Processo CGJSP 18/11/1996 – Fonte: 001549/96 –
São Paulo – SP., relator: Dr. Francisco Eduardo Loureiro);
2.  Como
é sabida, a aquisição usucapional legitima-se pela posse prolongada e
qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente,
superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro
Público. Através da usucapião, o adquirente recebe o imóvel livre de ônus. Com
o registro, opera-se automaticamente a extinção dos direitos reais constituídos
pelo antigo proprietário e nenhum outro direito anterior subsiste com a
aquisição por usucapião, os ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso
facto;
3.  Não
há o prevalecimento dos gravames contra o usucapiente, que terá a propriedade
originária do imóvel de forma livre e desembaraçada de quaisquer gravames (STJ
– Resp 716.753 – RS (2.005/002065-0 e REsps941.464 – SC 24/04/2012 – Ver também
RDI n. 33 – A sentença de Usucapião e o Registro de Imóveis – Dr. Benedito
Silvério e APC 9000001.63.2013.8.26.0101 – Caçapava SP).
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES. 

Associação Comercial e Industrial

Consulta:
Mais uma precisamos de seus bons préstimos e esclarecimentos quanto ao objetivo
da Associação Comercial e Industrial, notadamente aos itens “d”, “g”,
“k” e l” do artigo 2º do estatuto social que se pretende a
alteração (anexo). 
Seria possível o registro, tendo em vista que referidos itens se referem à
“Assistência e Consultoria Técnica”, “arbitragem”,
“correspondente bancário” e “locação de espaços, etc…”,
uma vez que a associação referida não tem fins lucrativos?
Atenciosamente,
03-07-2.014
Resposta:
1.                
Dispõe
o artigo 53 do CC, que: “constituem-se as associações pela união de pessoas que
se organizem para fins não econômicos”. Esse conceito legal incorporou o
pensamento da doutrina que definia a associação como sendo sociedade civil sem
fins lucrativos à época em que vigorava o código anterior, que aliás, não
fazia qualquer distinção entre sociedade e associação. No entanto, andou mal o
legislador ao redigir o caput do artigo 53 do CC por ter utilizado o termo
genérico “econômicos” em lugar do específico “lucrativos”, pois as associações
podem exercer atividade econômica (ver enunciado n. 534 da VI Jornada de
Direito Civil);
2.                
Pela
lição doutrinária de Luciano Amaro, a “inexistência de fim lucrativo” foi
corretamente traduzida pelo artigo 14 do CTN ao estabelecer a “não distribuição
de patrimônio ou renda”, ou seja, entidade sem fim lucrativo seria aquela cujo
criador (ou instituidor ou mantenedor, ou associado ou filiado) não tenha lucro
para si, o que obviamente não impede que a entidade aufira resultados positivos
(ingressos financeiros, eventualmente superiores às despesas) na sua atuação.
Assim, de acordo com o referido doutrinador, quem cria a entidade é que não
pode visar lucro, ou seja, a entidade será, por decorrência, sem fim de lucro,
o que não impede que ela aplique a disponibilidade de caixa e aufira renda, ou
que eventualmente tenha, em certo período, um ingresso financeiro liquido
positivo (superávit). 
Acrescenta ainda que o mencionado superávit não
é lucro. Para ele, lucro é conceito afeto à noção de “empresa”, coisa que a
entidade não é nas referidas condições justamente porque lhe falta o fim lucro
(vale dizer, a entidade foi criada não para dar lucro ao seu criador, mas sim
para atingir uma finalidade altruísta). 
Nesse mesmo sentido, encontra-se a disciplina
normativa contida do artigo 12, parágrafo 3º da Lei n. 9.532/97, que ao
conceituar entidade sem fins lucrativos, dispôs que seria aquela que não
apresenta superávit em suas contas ou caso o apresente em determinado
exercício, destine referido resultado integralmente à manutenção e ao
desenvolvimento dos seus objetivos sociais;
3.                
Como dito, o Novo Código Civil define
as associações como união de pessoas que se organizam para fins não econômicos
(artigo 53 do CC). E mesmo antes da entrada em vigor desse novo codex, alguns
já diziam que a sociedade (comercial) era caracterizada pela distribuição de
lucros, enquanto que na associação, eventuais receitas somente
poderiam ser usadas nas suas próprias atividades e jamais convertendo-se em
lucros a serem distribuídos aos associados.
Já a lei tributária, ao invés de utilizar o conceito
de associação em contraposição ao de sociedade, costumava esquivar-se da
confusão apontando diretamente requisitos que deveriam ser cumpridos para que
determinadas entidades estivessem livres de tributação, por exemplo, a
finalidade lucrativa (parágrafo 3º do artigo 12 da Lei n. 9.532/97).
Já no Novo Código Civil, a distinção entre as
sociedades e associações é muito clara, já que sociedades sempre têm por
objetivo o exercício de atividade econômica para partilha de resultados entre
sócios (artigo 981 do CC) e associações são uniões de pessoas para fins não
econômicos (artigo 53 do CC).
A expressão fins econômicos se confunde com fins
lucrativos, e pelo NCC, as associações seriam organizadas por pessoas
interessadas em finalidades que não tivessem por objetivo a partilha futura de
lucros. 
Assim, muitas associações poderiam realizar
atividades econômicas e ainda assim não ter fins econômicos. 
Nesta toada estão incluídas, por exemplo, as
entidades de ensino sem fins lucrativos. O fato dos resultados da atividade não
serem distribuídos não significa que as entidades não podem cobrar mensalidades
de seus alunos para custear salários de professores, manutenção de salas de
aula e todas as outras despesas inerentes à atividade. 
A distinção entre atividade e finalidade é então
fundamental. Em nenhum momento o novo Código Civil indica que a associação não
pode ter “atividade” econômica. Menciona-se apenas “fins”
econômicos. 
Por isso, faz sentido o critério de que, mesmo
havendo atividade econômica, a associação não perderá a sua natureza se não
tiver por objeto a partilha dos resultados. 
As associações não podem prestar serviços ou
comercializar produtos desvinculados às suas atividades próprias previstas em
estatuto, assim como não podem exercer atividades econômicas destinando
referidos resultados a partilha entre seus associados. Podem, entretanto
exercer atividade econômica destinando o resultado integralmente à manutenção e
ao desenvolvimento de seus objetivos sociais sem que haja a finalidade de lucro
(parágrafo 3º do artigo 12 da Lei 9.532/97).  Por exemplo, determinada tribo indígena poderia
criar uma associação de artesanato e comercializar alguns produtos artesanais para
manter a associação (artigo 54, IV do CC); 
4.                
Praticamente em todas as letras
mencionadas na consulta, à exceção da letra “g”, é citado “objetivos sociais,
exigências legais e estatutárias”, “natureza com os objetos (finalidade) da
associação”; 
5.                
O próprio Irib (que apesar da
designação “Instituto”) é uma associação que pratica atos de assistência
técnica, consultoria, locação de espaços (nos congressos), firma parcerias
públicas e privadas, etc.; 
6.                
Muitas associações possuem filiais,
federações, confederações, etc; 
7.                
Portanto, dessa arte e em remate,
entendo ser perfeitamente possível a averbação e o arquivamento da alteração do
estatuto da Associação Comercial e Industrial desta cidade – SP, com as
alterações estatutárias de suas atividades (não finalidades), pois não se
estará alterando a finalidade da associação, mas se estarão criando certas
atividades vinculadas as suas atividades próprias previstas em estatuto sem que
haja qualquer distribuição de resultados ou lucros aos seus associados ou
membros, mas destinando esse resultado para a manutenção da própria associação. 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.. 03 de Julho de 2.014. 
ROBERTO TADEU MARQUES

Incorporação

Consulta:

01. Apresentado para registro alguns contratos de promessa de venda e
compra, relativos a fração ideal de terreno, vinculado a futura unidade
autônoma em edifício de salas comerciais.  
02. Na matrícula do imóvel não existe nenhum registro de incorporação ou
instituição.
Levando-se em conta os artigos 65 e 66 da Lei Federal 4.591/64, que
providência esta serventia deveria tomar ? 
Como os cartórios da capital e interior estão procedendo sobre o
assunto ?
30-06-2014
Resposta: 
1.                 A falta de registro da incorporação
impede o registro de transmissões das unidades autônomas. O registro da
incorporação é requisito prévio do registro das transmissões das unidades
autônomas e das frações ideais de terreno vinculadas às futuras unidades (APC
001919-0 – Campinas – SP); 
2.                 Aqui na capital, consultado dois
SRI, esse é o procedimento, qual seja, contratos de venda e compra ou promessa
de compra e venda de frações ideais vinculadas a futuras unidades autônomas,
não são passíveis de registro sem que previamente seja feito o registro da
incorporação imobiliária. Títulos nesse sentido são qualificados negativamente,
exigindo-se o prévio registro da incorporação;
3.                 Ver além dos artigos 65 e 66
citados, também o artigo 68 da Lei 4.591/64, item n. 226 do Capítulo XX das
NSCGJSP, e APC 001919-0 (já acima citada), 286.693, 1.176-0, 1.486-0, 2.145-0,
e TJMG 1.0145.10.002939-9/001 – Juiz de Fora. 
É o que entendemos
passível de censura.
São Paulo
Sp., 30 de Junho de 2.014

ROBERTO
TADEU MARQUES

Carta de Adjudicação

Consulta:

Apresentada
Carta de Adjudicação – processo movido pelo Banco do Brasil contra M & M Ltda., e Ivan e Ivaldo, na qual consta o auto de
arrematação da nua propriedade do imóvel, no entanto Ivan e Ivaldo possuem
somente 1/5 da nua propriedade cada um e as partes ideais dos mesmo
encontram-se indisponíveis. 
Como
proceder? 
25-06-2.014. 
Resposta:
1.                
Com
relação as indisponibilidades, nos termos do artigo 22 do provimento 13/2012
(item n. 405 do Capítulo XX das NSCGJSP), não impedem a alienação judicial do
bem imóvel. No entanto, devem ser certificadas no título (artigo n. 230 da LRP)
para levantamento posterior quando da alienação voluntária; 
2.                
Os
executados são proprietários em conjunto somente da parte ideal de 2/5 ou 40%
da nua-propriedade do imóvel, que foi adjudicado ao exeqüente em sua
totalidade; 
3.                
No
caso foi expedida, como deveria carta de adjudicação, uma vez que o imóvel não
chegou a ir a leilão e ser arrematado. Foi adjudicado pelo próprio credor
(sub-rogado) e a adjudicação tem procedimento diferente da arrematação (alienação
em hasta pública – artigo 685-*A e 685-B do CPC); 
4.                
Desta
forma, entendo s.m.j., de que a adjudicação não pode ser como a arrematação
considerada forma originária de aquisição (sub-rogação de crédito, negociação
de valores, etc.); 
5.                
Portanto,
a carta deve ser qualificada negativamente em face de os executados não serem
proprietários da totalidade da nua-propriedade do imóvel. 

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 25 de Junho de 2.014. 

ROBERTO
TADEU MARQUES.