Compra e Venda Espólio – Contrato de Gaveta

Consulta: 

Uma pessoa (Sr.
Antônio) ingressou com ação para suprimento de assinatura para outorga de
escritura pública de imóvel que havia comprado via “contrato de
gaveta” que, na ocasião da quitação do financiamento, não localizou o
então proprietário (Sr. Pedro) para a prática do ato.
No curso do processo o
requerente (Sr. Antônio)  faleceu e o Juiz  atendeu o requerente e
determinou a expedição do Alvará para lavratura da escritura de v/c tendo
beneficiário o seu Espólio.
Na escritura
apresentada consta a representação do proprietário (Sr. Pedro) através do
alvará judicial, mas não consta o alvará expedido para a inventariante
 praticar o ato representando o Espólio do Sr. Antônio na situação, tanto
como representante do outorgante/vendedor, como outorgado/comprador.
Devolvida a escritura,
os interessados argumentam que ainda será feito o inventário (via
administrativa) do Sr. Antônio e que a inventariante será a Esposa, que assinou
a escritura representando o Espólio e que estão justamente aguardando a
aquisição desta propriedade para assinarem a escritura de inventário. (????)
A princípio disse que
deveriam fazer o inventário e, posteriormente, a sobrepartilha, mas a questão
é, o compromisso de inventariante prestado no inventário administrativo irá
legitimar a inventariante para representar o Espólio extrajudicialmente na
aquisição do bem e com isso firmar rerratificação do ato?? 
20-06-2.014. 

Resposta: 

1.                
Houve
a expedição de alvará judicial autorizando a lavratura da escritura e o espólio
receber o bem imóvel adquirido anteriormente através de “contrato de gaveta”; 
2.                
O
espólio de Antonio, representado por sua inventariante (artigos 12, V, e 991, I
do CPC) não está alienando (artigo 992 do CPC) bem imóvel, ao contrário,
adquirindo bem imóvel a fim de proceder ao inventário extrajudicial que será
feito em seguida;
3.                
Desta
forma, considerando o artigo 11 da Resolução do CNJ de 24/04/2.007, que já
houve a expedição de alvará judicial, a inventariante nomeada no inventário
extrajudicial poderá representar o espólio de Antonio adquirindo o bem imóvel,
objeto de anterior contrato de gaveta; 
4.                
A
recomendação que se faz é que na escritura de inventário se inclua poderes
(especiais) das demais partes, autorizando a inventariante a receber em nome do
espólio e por escritura pública que será objeto de re-ratificação, o bem imóvel
que também será objeto de inventário e partilha em seguida. (ver também decisão
n. 0011976-78.2012.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo). 

É o nosso
entendimento, passível de censura. 
São Paulo
Sp., 22 de Junho de 2.014. 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

Emolumentos Cédula de Crédito Bancário

Consulta:

A dúvida é acerca da cobrança quando uma Cédula
de Crédito Bancário apresentar duas garantias, sendo, Alienação Fiduciária de
trator e garantia fidejussória de Avalistas.
Com o presente contrato, qual a maneira correta
de cobrar?
Devemos seguir o item 1 da tabela de TDPJ que é
o que seria cobrado no caso de avalistas ou o item 5 que versa unicamente sobre
a alienação fiduciária?
09-06-2.014
Resposta:
Se o
contrato/as garantias tiverem uma única finalidade, por exemplo, a compra do
trator no valor de “x”, os emolumentos devem ser cobrados somente pelo item “5”
da tabela (alienação fiduciária). No entanto, se tiver mais de uma finalidade,
compra do trator pelo valor de “x” mais abertura de crédito ou mútuo no valor
de “Y”, aplicar-se-á tanto o item “5” para a alienação fiduciária, como o item
“1” para a abertura de crédito ou mútuo (um só registro, mas para duas
finalidades distintas).
É o
nosso entendimento passível de censura.
São
Paulo  Sp., 09 de Junho de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES.

Carta de Arrematação – Valor Venal Divergente

Consulta:

Recebi uma Carta
de Arremataçao que tem como valor de tal ato de R$1.000.000,00. O Valor Venal
fornecido pela Prefeitura e o recohimento do ITBI é no valor de R$400.000,00.
Qual o valor que devo seguir para o Registro?
Desde já os meu
agradecimentos

Resposta:

A rigor, se o valor da arrematação foi de R$ 1.000.000,00 (artigo 703, II do
CPC), será este o valor que servirá de base de cálculo para a cobrança de
emolumentos devidos pelo registro, nos termos do artigo 7º caput considerando-se
o inciso “I” do artigo. Dessa mesma forma, a rigor, o valor do ITBI também
deveria ser recolhido sobre R$ 1.000,000,00, o que deverá ser esclarecido pela
Municipalidade, a fim de que no futuro não se cobre o RI por solidaria.
É o
nosso entendimento passível de censura.

São
Paulo Sp., 06 de Junho de 2.014.

ROBERTO
TADEU MARQUES

Condomínio Civil Escritura de Venda e Compra

Consulta:

 
Recebi uma
Escritura Publica de venda e compra. Na matrícula são proprietários Luzia,
Regina, Luiz e esposa e Marcos. Na escritura consta como vendedores Luiz e
Regina vendendo 50% do imovel e Luiz e esposa comparecem como intervenientes
anuentes. Consta ainda na escritura: “as partes declaram que foram
orientadas por este Tabelião sobre a necessidade da anuência dos demais
condominos, isentando o mesmo de qualquer responsabilidade”. Fui informado
que o condomino Marcos é interdito. Posso fazer o Registro?

Resposta:

 
A meu
sentir, como Luiz e esposa comparecem no título como intervenientes anuentes,
figuram como outorgantes vendedoras Luiza e Regina e não Luiz e Regina, no
entanto isso não vem ao caso.
A rigor e
juridicamente nos termos do artigo n. 504 do CC, no caso de condomínio de coisa
indivisível, não pode o condômino vender a sua parte a estranhos sem a anuência
dos demais, sendo necessária a anuência dos demais consortes.
No entanto,
é uma questão que refoge a esfera registrária, sendo uma questão exclusivamente
das partes. Para o
registro não é requisito a ser exigido.
Quanto ao
condômino Marcos ser ou não interdito, não consta oficialmente do título de
transmissão, nem do registro, e também não vem ao caso, pois no caso de anuência,
esta será dada pelo seu representante legal (curador), mas como dito, esta
anuência é uma questão extra registrária.
Portanto,
o registro poderá ser feito, podendo constar do registro que consta do título
de que as partes ficaram cientes de tal mister.

É o nosso
entendimento passível de censura.
São Paulo
Sp., 06 de Junho de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

Art. 504. Não
pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento
da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadência.

Abertura de Matrícula Áreas Verdes

Consulta:

 
Conjunto Habitacional regularizado na serventia, nos moldes do
item 172 e seguintes do Cap.XX, do prov.58/89 da CGJ.

Agora a Prefeitura Municipal está requerendo as inaugurações de
matrículas, em sem nome, do Centro Comunitário e de 03 área verdes.

Este procedimento é possível?

E, se possível, será adotado o mesmo procedimento para o estatuído
no art. 22 da Lei .6.766 ?

Antecipadamente, agradecemos a resposta.

02-06.-2.014.

 
Resposta:
 
1. Os
conjuntos habitacionais também são forma ou modalidade de parcelamento do solo,
somente com unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.
Tanto que subordinam-se ao artigo 18 da Lei 6.766/79 aos empreendimentos
promovidos por particulares, não se aplicando para os empreendimentos erigidos
pelas pessoas jurídicas referidas do incisos VII e VIII do artigo 8º da Lei
4.380/64;

2. No
rol dos documentos necessários para a averbação do conjunto habitacional consta
a apresentação de planta contendo também logradouros, espaços livres e outras
áreas com destinação específica (área verde entre elas);

3. De
qualquer forma, o centro comunitário e as áreas verdes com a averbação do
conjunto habitacional do RI passam a integrar bens públicos (bem de uso
especial e bem de uso comum do povo), até mesmo por destinação/afetação (ver
processo CGJSP n. 1.189/94);

4. Portanto,
tanto o centro comunitário, como as denominadas “áreas verdes”, podem com a
averbação do conjunto habitacional ter matriculas descerradas em nome da
municipalidade, uma vez que passam a integrar o domínio do Município com o
parcelamento (aplicando-se analogicamente o artigo 22 da Lei 6.766/79 e o
artigo 4º do DL 271/67);

5. Ainda
está a possibilitar o requerido artigo n. 195-A da Lei dos Registros Públicos;

6. Lembramos
tão somente do artigo n. 180, VII, da Constituição Estadual.

É
o nosso entendimento passível de censura.

São
Paulo Sp., 02 de Junho de 2.014.

 
 

ROBERTO
TADEU MARQUES.