Condomínio de Lotes

Consulta:

 
As cidades crescem e os empreendedores ávidos por facilidade e lucros,
buscam brechas nas leis para implantar os seus empreendimentos. Pois bem.

Outro dia fui consultado sobre a possibilidade da implantação de condomínio
de lotes
(somente lotes) onde as construções privativas ficariam a cargo
dos condôminos, e a parte comum, pelo empreendedor, incluindo aqui, as vias de
circulação, praças, etc.

Pedi um tempo para dar uma resposta embasada, mesmo que fosse negativa.

Pesquisando, encontrei os arts. 1131 a 1358 do CC., artigo 3º do Dec.
271/1967, art. 8º – alínea “a” da lei 4591/64 e item 222.2 – Cap. XX do Prov.
58/89 da CGJ.

Lendo-os, não cheguei a nenhuma conclusão. Me parece que, no Estado de
São Paulo, não existe implantado nenhum empreendimento nestes moldes.

Por tudo isso, caso fosse possível, gostaria ficar enriquecido com a
abalizada opinião de Vossa Senhoria, a respeito deste assunto.

28/04/14.

Resposta:

 

1.                
De fato, pelo que sei, em nosso estado, até então,
não tenho conhecimento de nenhum registro de condomínio de lotes. Eventualmente,
poderá haver em alguma comarca algum registro (misto e irregular);

2.                
Até então, até mesmo como nossa resposta anterior,
tal registro (condomínio de lotes) não era permitido nem pelo CSM, nem pela
ECGJ;

3.                
No entanto, pela recente atualização das NSCGJSP,
curiosamente, foi permitido conforme subitem 222.2 e 229, abaixo reproduzidos;

4.                
Contudo, nesse subitem e item só há menção de
acrescido/alterado pelo provimento 37/13, sem mencionar processo algum da
CGJSP, nem mesmo procedimentos;

5.                
Portanto, de acordo com tais itens é possível o
registro de condomínio de lotes (tanto incorporação como instituição, especificação
e convenção de condômino de lotes);

6.                
Evidentemente, a situação é nova e questionamentos
surgirão com o decorrer do tempo, mas basicamente os requisitos e atos são os
abaixo mencionados que repetimos conforme BE Irib n. 4112 DE 18/10/2011, acrescentando
que deverá ser apresentado o comprovante de aprovação pelo GRAPROHAB ou prova
de dispensa de análise por este (itens 186 e 223.4 do Capítulo XX das NSCGJS):

• Um projeto devidamente aprovado
pela Municipalidade, a qual deverá conter:
• a legislação que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento, contendo
o que segue:
• um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento
(descrição dos lotes autônomos contendo especialmente as áreas privativa, comum
e total e a fração ideal correspondente na área total etc.);
• planta de lotes;
• planilha de cálculo de áreas;
• planilha de custos da realização da infra-estrutura (documentos exigidos pela
NB 140);
• uma convenção de condomínio (grande protagonista desta modalidade de
empreendimento), na qual deverão constar, entre outras cláusulas previstas em
lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar, os
direitos e deveres de cada condômino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Código
Civil);
• a anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto;
• aprovação das autoridades competentes (Ex.: Município, FEPAM, METROPLAN
etc.).


Da
Incorporação

Frise-se que a criação deste empreendimento se dará com a incorporação
imobiliária (artigo 32, da Lei nº 4.591/64), com posterior individualização e
instituição condominial, ou diretamente com a individualização e instituição
condominial (ocorrerá quando o empreendimento já estiver pronto).

Fundamento Legal

O Condomínio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes
dispositivos: artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 271/67, combinado com o artigo 8.º
da Lei Federal n.º 4.591/1964. Por oportuno, é de se ressaltar que a Lei nº
10.406/02 (Novo Código Civil) alterou dispositivos da Lei nº 4.591/64, ao
prever um capítulo denominado “Do Condomínio Edilício” (arts. 1.331 e segs.).

Porém, entende-se que o art. 8º, da Lei nº 4.591/64, ainda permanece em vigor,
eis que não há previsão em contrário no NCC.

Hely Lopes Meirelles

A lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a Lei
4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais é a Lei n. 6.766/79.

A prática do registro do condomínio horizontal de lotes

• Os procedimentos registrais serão:
• a) a incorporação imobiliária e a instituição do condomínio serão registradas
junto à matrícula da gleba (livro 2 – Registro Geral);
• b) a conclusão das obras de infra-estrutura será averbada também junto à
matrícula da gleba;
• c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3
(Registro Auxiliar)) e, em ato contínuo, será averbada na matrícula;
d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para nela
serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as
edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os
demais atos de registro relativos a cada unidade.

Ver também:

– Trabalho ‘Condomínio sem Construção’ do Dr. Gilberto Valente
da Silva (http://www.ggv.com.br/condominio_sem_construcao.pdf
)

– Trabalho apresentado pelo Dr. Narciso Orlandi em Boletim Eletrônico IRIB
nº 4.273 de 28/06/2013

 

É o parecer, sub censura.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

 

Carta de Sentença – Partilha Separação

Consulta:

Recebi uma Carta de Sentença referente a separação
entre Pedro e Sonia. O título menciona que possuem uma casa avaliada por 
R$50.000,00 e um caminhão com o mesmo valor. Pedro na Partilha ficou com o caminhão
e Sonia com a casa. Necessário recolher o ITBI da metade do imóvel? Por quê?

Desde já os meus agradecimentos

28/04/14

 
 
Resposta:
 

1.                
O
casal de separandos possui dois bens: a) uma casa avaliada por R$ 50.000,00
(bem imóvel), e b) um veículo automotor (caminhão) avaliado pelo mesmo valor
(R$ 50.000,00);

2.                
Pela
partilha, a casa (bem imóvel) ficou pertencendo em sua totalidade a separanda
(Sonia) e o caminhão (bem móvel) ficou pertencendo em sua totalidade ao
separando (Pedro), de tal forma que cada qual transmite 50% dos bens em comum;

3.                
Portanto,
o ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) incidirá somente sobre a
casa (bem imóvel), não incidindo sobre o outro bem (caminhão), e essa
incidência será somente sobre a metade ou 50% que pertencia ao marido, e
transmitido pela partilha a Sonia.

 
É o que entendemos passível de censura.

São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

Averbação Premonitória

Consulta:

 
Foi apresentado
requerimento fundamentado no art. 615-A do CPC, solicitando averbação da
existência de ação de cumprimento provisório de sentença na
matrícula de imóvel de propriedade do requerido. 

Pela natureza da ação possível a averbação?

22-04-2.014.

 
 
Resposta:
 
 
Não, porque o artigo citado aplica-se somente as ações de execução, que não é o
caso, pois a averbação do cumprimento provisório
de sentença não se trata de execução e não poderá ser objeto da chamada
averbação premonitória.
No caso,
considerando-se os artigos abaixo, tal averbação não deverá mesmo ser
realizada, pois eventualmente poderia parecer que foi feita para induzir o
litigante (reclamante) em má fé, averbação indevida, multa e indenização.

A
averbação premonitória possui duas finalidades claras: a primeira como alerta a
futuros adquirentes de que referido imóvel poderá ser afetado ao pagamento de ação de execução, e a outra
como prova de fraude a execução
em caso de transferência de imóvel.

Ela
noticia a existência de um processo
de execução
que poderá ter soluções diversas, até mesmo extinção.

E o artigo
615-A do CPC, não deixa dúvidas em sua redação quanto ao objeto da averbação
premonitória, que é o ajuizamento da execução de títulos executivos que são uma
sentença judicial ou um título extrajudicial, que não é o caso que se apresenta.

A
averbação prevista no citado artigo somente é possível quando se tratar do ajuizamento de ação de execução, não é
o ajuizamento de qualquer ação que poderá ser averbada.

Como no
caso não se trata do ajuizamento de ação de execução, mas sim de ação de
cumprimento provisório de
sentença, a averbação solicitada não poderá ser feita (ver Acórdão CSM do
estado de São Paulo n. 607-6/2 e decisão da 1ª VRPSP da Capital n.
583.00.2007.193644-7).

É o
parecer sub censura..

São Paulo
Sp., 22 de Abril  de 2.014.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES

 

 

Retificação de Estado Civil

Consulta:

Na matrícula não
constou o estado civil do proprietário. Informação necessária para posterior
registro de compromisso de v/c.

Como se trata de
estrangeiro que naturalizou-se brasileiro, ele não tem como apresentar a
certidão de nascimento atualizada para comprovar seu estado civil de
solteiro.

Para procedermos à
averbação, será possível aceitar uma declaração do proprietário, com firma
reconhecida, na qual ele afirma que seu estado civil é solteiro???
 

11-04-2.014

 
 
Resposta:
 
 
Não será possível aceitar declaração unilateral do proprietário de que seu
estado civil que não constou quando da lavratura do título aquisitivo e do
registro.

É princípio assente que qualquer falha ou erro em escritura
pública só pode ser emendado mediante a lavratura de novo ato com a
participação das mesmas partes outorgantes e outorgada, portanto se o erro é do
título que ensejou o registro, a escritura de aquisição deve ser re-ratificada
com o comparecimento das mesmas partes que compareceram naquele ato.

Caso isso não seja possível, o interessado
deverá valer-se do que preceitua o artigo 213, I, letra “g”, mediante despacho judicial, pois
nesse caso haverá necessidade de produção de outras provas ou tal procedimento
ser requerido diretamente em Juízo, quando poderá provar seu estado civil por
outros documentos (declaração do consulado de seu País, atestado de celibato,
passaporte, etc.).

Ver processo números: 0077449-11.2012.8.26.0100 e
001606-40.2012.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital e 2012/84853 e 2012/115923 da
ECGJSP.

É o que
entendemos passível de censura.

São Paulo
Sp., 13 de Abril de 2.014.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

 

CND Positiva Com Efeito Negativa

Consulta:

 
 
É possível uma pessoa
jurídica averbar a construção de um prédio comercial apresentando
a Certidão Positiva
com Efeito de Negativa para Construção do referido prédio? 

Obs. A CND saiu em nome do Administrador
legal da empresa. 

08-04-2014

  

Resposta:

 
A existência de débito tributário, por si só, não obsta a expedição de certidão
positiva com o efeito de negativa nos termos do artigo n. 206 do CTN.

Essa
certidão pode ser expedida no curso da discussão administrativa do crédito
tributário, hipótese em que a sua exigibilidade estará suspensa por força do
artigo n. 151, III do CTN. Poderá ser expedida também no curso da execução
fiscal, desde que assegurado o juízo pela penhora.

Portanto,
respondo positivamente a questão, pois a referida certidão poderá ser aceita
para os fins almejados (averbação de construção), nos termos dos artigos nºs.
205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colégio Notarial-SP, publicada
em 15/07/2.011, e por referida CND não constar da tabela anexa
ao Ato Declaratório de n. “2” (dois) de 06 de Junho de 2.011 da
Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em face da Nota Técnica SERPRO.
001/2011, publicada no DOU de 07 de Junho de 2.011 e no Boletim Eletrônico do
IRIB de n. 4.077 de 13/07/2.011.

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 08 de Abril de 2.014.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

 

Nota de Crédito à Exportação

Consulta:

Solicito auxilio para o seguinte caso:

A Nota de Credito à Exportação dever ser registrada
onde? Em que local? Na Lei 6313 de 16/12/75 e no decreto Lei 413 de 09.01.1969
não faz menção. Poderá ter por base a Nota de Crédito Rural (art.30 letra
“d” do Dec.Lei 167 de 14.02.67)?

 
Resposta:

Via de regra, as Notas Promissórias (rural,
comercial, industrial e rural) são despidas de garantias e por isso independem
de registro no RI. É promessa de pagamento em dinheiro sem garantia real e que
não tem previsão de registro no SRI, nos termos do artigo 3º da Lei n. 6.313/75
c/c o artigo 18 do DL 413/69.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo Sp., 07 de abril de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.

Doação entre Cônjuges CPB

Consulta:

 
 
Existe uma matrícula em que o proprietário era solteiro quando
adquiriu o imóvel, agora ele casou-se no regime da comunhão parcial de bens, na
vigência da Lei Federal nº.6.515/1977 e ele pretende fazer doação para que a
esposa fique proprietária de 50% do imóvel, nessa doação ele pode impor as
clausulas de reversão e incomunicabilidade e é possível esse registro?

Obrigado

 
Resposta:
 

1.            
No caso, como se trata de bem particular adquirido pelo
proprietário quando solteiro e que não se comunica com sua esposa em razão do
regime de casamento (CPB) adotado pelo casal, é perfeitamente possível a doação como se
pretende. Pois, no regime da CPB é possível a doação entre cônjuges em relação
aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa
sobre bens particulares de cada cônjuge;

2.            
Quanto a cláusula de reversão (artigo n. 547 do CC), entendo ser
perfeitamente possível, pois nos termos do artigo citado, o doador pode
estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio se sobreviver ao
donatário, ficando esse bem fora de eventual inventário ou arrolamento no caso
de falecimento da desposa antes do doador/marido;

3.            
Quanto à imposição da cláusula de incomunicabilidade imposta pela
doação, também não vislumbro nenhum problema, pois a idéia seria na
eventualidade de falecimento do doador/marido ocorrer um segundo casamento do
cônjuge sobrevivente.

 
É o nosso entendimento passível de
censura.

São Paulo Sp., 27 de Março de
2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.