Alienação Fiduciária Imóvel Hipotecado

Consulta:

 
 
Um imóvel é constituído por 02
hipotecas através de Cédula de Crédito Bancário-CCB,  e 1° e 2°. 
Agora o proprietário quer dar o
imóvel em alienação fiduciária. 
Obs. Denota-se que serão as mesmas
partes, ou seja, mesmo devedor e mesmo credor das hipotecas.
É possível
Alienar Fiduciariamente através de outra CCB, um imóvel hipotecado?
 
21-03-2.014.
 
Resposta:
 
 
Levando-se em conta o direito de seqüela criado pelo registro da hipoteca
tratar-se do mesmo credor, e mais, a legislação pertinente as cédulas (DL
167/67 – artigo 59, DL 413/69 – artigo 51, Lei 6.84/80 – artigo 5º, 6.313/65 –
artigo 3º e artigo 30 da Lei 10.931/04) que permite a venda do bem com a
anuência do credor, entendo, s.m.j, de que o registro da alienação fiduciária
do imóvel hipotecado anteriormente ao mesmo credor, seja perfeitamente
possível, pois se se permite a venda com a anuência do credor, não impedirá a
alienação fiduciária que é uma garantia.
No
entanto, deverá ser verificado no título anterior já registrado (CCB –
HIPOTECAS) se não há condição ou cláusula estabelecendo de que vencerá o
crédito hipotecário se o imóvel for alienado.
Quanto do registro
da alienação fiduciária, também deverá ser certificado do título a existência
das hipotecas (artigo 230 da LRP). Ver também
artigo 1.475 do CC.

É o
parecer sub censura.
São Paulo
Sp., 24 de Março  de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

União Estável – Inventário

Consulta:

Conviventes em união
estável adquiriram por v/c imóvel e na ocasião ficou consignado que cada um
estaria adquirindo 50% do imóvel.

Ela faleceu, e no
inventário efetuado por escritura pública, ficou consignado que o companheiro
ficaria com 50% do imóvel (a título de meação) e os 02 filhos do casal dividem os 50% restante.

Se o companheiro é
também herdeiro, não teria direito a um percentual dos 50% da companheira
falecida??

Se possível o registro,
como devo proceder, posto que, o companheiro já consta como proprietário de 50%
do imóvel?

Devo averbar o
reconhecimento da união estável e efetuar registro transmitindo 50% do imóvel
para os herdeiros-filhos (25% para cada)?

14-03-2.014.

 

 Resposta:


1.                
Houve
o reconhecimento da convivência em união estável do casal através de escritura declaratória,
ou declaração dessa convivência na escritura de aquisição ou do inventário;

2.                
Não
existe pacto patrimonial diferente do preceituado pelo artigo n. 1.725 do CC,
portanto o convivente sobrevivente tem direito a meação (artigo 1.725 do CC) e
a herança em concorrência com os filhos comuns do casal (artigo 1.790, I);

3.                
Não
importa se quando da aquisição ficou consignado que cada qual estaria
adquirindo 50% do imóvel, pois há comunicação uma vez que se aplica o regime da
CPB;

4.                
Portanto,
o convivente sobrevivente tem direito a 50% pela meação (artigo 1.725 do CC) e
mais 16,666% por herança em concorrência com os filhos comuns do casal (artigo
1.970, I do CC), devendo a escritura de inventário ser re-ratificada;

5.                
Entender
diferente seria uma doação sujeita inclusive a imposto;

6.                
Quando
do registro, averba-se a união estável (pela escritura que a
reconheceu/declarou).

É o nosso
entendimento passível de censura.

São Paulo
Sp., 16 de Março de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.

Casamento no Exterior


Consulta:

 
Brasileira
casou-se com Boliviano em La Paz/Bolivia e efetuaram o registro deste casamento
na Embaixada do Brasil naquela cidade, porém, não efetuaram a transcrição deste
no Cartório do Registro Civil desta cidade/país, onde, posteriormente, passaram
a residir.

Como
também, na certidão expedida pela embaixada brasileira consta que o regime de
bens adotado no casamento foi o da Separação de Bens, sem mencionar se houve
pacto antenupcial.

Agora,
na escritura de v/c do imóvel de propriedade do cônjuge, foi mencionado o
casamento em La Paz e requerem a averbação na matrícula apresentando somente
a certidão do registro do casamento fornecida pela Embaixada.

1. Somente
com o registro na embaixada, o casamento produz efeitos jurídicos no Brasil?

2. É
possível tal averbação e do registro da escritura de v/c na forma apresentada?

13-03-2.014.

 

Resposta:

 

1.            
Não,
porque o casamento de brasileira com estrangeiro no exterior (Bolívia) deve ser
transladado no Brasil para aqui surtir efeitos (artigos 32, parágrafo 1° da LRP
e 1544 do CC), devendo, portanto após a legalização consular (à exceção quando
da existência de acordos bilaterais de dispensa de visto consular entre os
países acordantes – Brasil –Bolívia , no caso), ser a certidão de casamento
estrangeira registrada/transladada no 1º RCPN desta cidade, a fim de
validar tal casamento no Brasil e possibilitar a averbação junto a matrícula do
imóvel;

2.            
Quanto
ao registro da escritura de c/v e de conformidade com o artigo 8º da LINDB (DL
n. 4.657/42 – antiga LICC), se o marido Boliviano não comparecer anuindo, deve
ser apresentada a (o) contrato/convenção/acordo de casamento ou pacto
antenupcial, legalizado pelo consulado, traduzido e registrado em RTD, onde
conste a não comunicação do bem adquirido ou declaração do Cônsul do Brasil na
Bolívia ou do Cônsul da Bolívia no Brasil, de que no regime de Separação de
Bens naquele País não há comunicação do bem com o cônjuge como ocorre aqui pela
Súmula 377 do STF, uma vez que nos termos do parágrafo 4º do artigo 7º do DL n.
4.657/42 (LINDB), o regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do
País em que tiverem os nubentes domicílios, e, se for diverso, a do primeiro
domicílio conjugal (parágrafo 5º do artigo 13 da Resolução n. 155 do CNJ de
16-07-2.012 – Ver também decisão 1ª VRP – Capital SP. N. 000.05.048261-0, APC
n. 906/84 – Curitiba PR – RDI n. 17/198 pg. 128 e ss., APC 376-6/7 e 498-6/3
São Paulo – Capital).

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 13 de março de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

Reserva Legal – CAR

Consulta:

Apresentado
Instrumento para averbação de reserva legal (aprovada pela Coordenadoria de
Biodiversidade e Recursos  Naturais -CBRN
conforme termo de responsabilidade), a qual foi devolvida aos 19/12/2013 para
correções. 

Reapresentado
em 18/02/2014, corrigido e apto para averbação. 

Pergunta-se: 
1)     
Exige-se a inscrição  no CAR, ou averba-se
a reserva? 

27-02-2.014

 
Resposta:
 
 
O CAR foi implantado em nosso estado, mas ainda não está em pleno
funcionamento, podendo o imóvel (Reserva Legal) ser inscrito no SICAR (http://www.ambiente.sp.gov.br/car – ver também http://www.car.gov.br).

Portanto,
o RI exige a averbação da Reserva Legal (artigo 167, II, 22 da RLP) ou o seu
registro no CAR (parágrafo 4º do artigo 18 da Lei 12.651/12 e inciso V do
artigo 2º do Decreto Estadual 59.261/13).

No caso em
questão, a averbação da Reserva Legal poderá sim ser feita como solicitada nos
termos do artigo 167, II, 22 da LRP, averbando-se também o nº de inscrição do
SICAR, se inscrito (item 125 letras “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJSP), e
também em conformidade com o parágrafo 4º do artigo 18 da Lei 12.651/12, nada
se cobrando pela averbação que terá direito a gratuidade nos termos antes
citado.

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 27 de fevereiro de 2.014

 

ROBERTO TADEU MARQUES.

 

Firma Individual

Consulta:

Escritura de compra e
venda de imóvel onde o comprador é pessoa física e nesta consta que o imóvel
destina-se à empresa individual (ambos qualificados).

Como proceder ao
registro? Em nome da pessoa física, constando a informação na condição? E o
indicador pessoal?

26-02-2.014.

 

Resposta:

 

1.                     
No
caso, não se trata de Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (artigos
980-A e 44, VI do CC), mas de empresário individual (antiga expressão “firma
individual”) que tem o seu registro na Junta Comercial (artigos 966/967 do CC);

2.                     
Não
há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural
(APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7,
1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
3.                     
Para
fins de exercício de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o
empresário, necessariamente registrar-se na Junta Comercial. Esse registro,
entretanto não implica na criação de pessoa jurídica. Significa apenas que ele,
empresário, pode então praticar atos empresariais. Havendo um só patrimônio e
não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há de
se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que,
como dito, essa personalidade não existe (BE Irib n. 2.840 de 14/02/2.007 –
José Armando Falcão, ver também BE 3.002 de 19/06/2007, 3327 de 20/05/2008,
3312 de 30/04/2008, 3310 de 30/04/2008 e RDI 62 – empresário Individual –
George Takeda);
4.                     
A
aquisição do bem imóvel se deu como de fato deveria, na pessoa física/natural,
devendo, portanto o registro ser realizado na pessoa física/natural,
averbando-se em seguida pela escritura e certidão da Junta Comercial de que o
adquirente fulano de tal, já qualificado, é empresário individual tendo adotado
a firma tal………………, inscrito no CNPJ sob o nº tal……………., com
sede e domicílio na Rua tal……………., nº tal…………., cidade tal………….. SP (Ver
AV.7 do RDI 62 do trabalho do Registrador George Takeda acima referido);
5.                     
Após
a Av. (7), procede-se outra averbação pela escritura que deu origem ao R. (6),
de que o adquirente………….. e sua mulher ……………(se casado for e já
qualificada) declaram que o imóvel objeto da presente matrícula integra o
patrimônio da empresa do adquirente, referida na AV. (7) como parte do seu
ativo circulante, ou seja, dão destinação ao imóvel adquirido como patrimônio
da empresa;
6.                     
No
indicador pessoal, como a pessoa jurídica que não tem personalidade jurídica
não pode adquirir e os patrimônios se confundem, deve ser feito em nome da
pessoa (s) física (s) que é quem realmente adquiriu (ram).

É o que entendemos
passível de censura.

São Paulo Sp., 26 de
Fevereiro de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.