Averbação Premonitória, Compromisso de V/C – Distrato

Consulta:

 
 

Na matrícula de imóvel
consta  registro de compromisso de v/c e, posteriormente, duas averbações
premonitórias nas quais o requerido é o compromissário.

Agora foi apresentado
um distrato firmado entre o promitente vendedor e o promitente  comprador,
objetivando o cancelamento do registro do compromisso.
É possível tal averbação???

26-02-2.014.

 
Resposta:
 
 
Como a averbação premonitória não chega a ser um ônus real propriamente dito,
mas sim um ônus de caráter pessoal (quando os encargos em que eles se fundam
devem ser cumpridos pela pessoa sem qualquer alusão ou referência às coisas –
não pesa diretamente sobre a coisa), não gerando nenhum direito ou mesmo
garantia, e tem a finalidade de noticiar o processo de execução e de caráter
acautelatório, não havendo impedimento legal para a averbação do distrato do
compromisso (promessa) de compra e venda.

A
averbação premonitória anterior poderá gerar repercussões no futuro como
ineficácia do ato, fraude, etc. A publicidade do ato (averbação premonitória)
impõe a terceiros a assunção de riscos, mas essa questão refoge a esfera
registraria.

É o que
entendemos passível de censura.

São Paulo
Sp., 26 de Fevereiro de 2.014.

ROBERTO
TADEU MARQUES.

Averbação Premonitória Emolumentos

Consulta:

Recebi um requerimento para Averbação Premonitória
de Execução sobre um imóvel.

Pergunto: Como deve cobrar e por que?

O advogado alega que é isento da custas
conforme artigo 5º inciso XXIV da Constituição Federal

25/02/14

 

Resposta:

 

1. O
inciso correto do artigo 5º da Constituição Federal é XXXIV, e não XXIV,
contudo não é o caso;

2.  Os
emolumentos a serem cobrados no caso da averbação premonitória é o de averbação
sem valor declarado constante do item 2.1 da Tabela II – Dos Ofícios de
Registro de Imóveis (item 2.4 das Notas Explicativas), em conformidade com o
processo CGJSP n. 2009/126792.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 25 de Fevereiro de 2.014.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

.

Condomínio Incorporação Alteração de Área Comum

Consulta:

Temos
uma a consulta a fazer relativa a condomínio de casas.

Estou
com o seguinte caso, tem um condomínio de casas nos termos da Lei 4591/64, onde
existe uma casa padrão que pode ser alterado o projeto. Ocorre que foi alterada
a área “comum” construída, que neste caso era quando da incorporação,
de 290 m², passou pra 700,00 m². Com isso faz-se necessário a alteração em
todas as unidades autônomas da área total comum construída, sem alteração da
fração ideal.
A
Incorporadora já vendeu boa parte do condomínio, entretanto muitos estão sem
registro, e das 300 unidades, ao menos umas 20 unidades, eles não conseguem
localizar os condôminos, ou os mesmos se recusam a assinar a anuência para tal
retificação. Neste interim é de se observar que a mesma incorporadora está
alterando a Minuta de Convenção para constar na mesma que os condôminos
outorgam poderes para a mesma para fazer todas as alterações e procedimentos
pertinentes à alteração de projetos bem como a instituição parcial e total do
condomínio, bem como orientação para os condôminos que como providenciar a
documentação pertinente.
Pelo
fato de não haver prejuízo para as partes, por estar sendo agregado mais área
construída comum além de uma adequação de procedimentos e orientação para os
condôminos,

Pergunto:

Seria
possível a incorporadora fazer a alteração do projeto de incorporação sozinha
???

ou

Seria
possível a incorporadora enviar Notificações via Títulos e Documentos para tais
pessoas solicitando a anuência do condômino, e se caso não o encontre publicar
Edital ???

Haveria
uma terceira via para se resolver o impasse, que não o judicial ?

19-02-2.014.

Resposta:

1. Pelo que pudemos entender, está
ocorrendo alteração do projeto de incorporação somente com relação a área comum
que inicialmente era de 290,00 m2, e com a alteração passa ou passou a ter
700,00m2;
2. Também está sendo alterada a
minuta da convenção do condomínio;
3. Portanto, são duas as alterações:
uma do projeto da incorporação propriamente dito, e outra da convenção ou da
minuta da convenção que foi arquivada juntamente com os demais documentos
pertinentes a incorporação quando do seu registro, o que tecnicamente já é de
conhecimentos dos adquirentes e tem a sua publicidade;
4. Quanto à alteração da minuta da
convenção do condomínio edilício, esta depende da aprovação de 2/3 dos
condôminos, salvo se a própria convenção exigir quorum maior – item 83 do
Capítulo XX das NSCGJSP (artigos 1.333, 1.351 do CC, e artigo 9º, “l” da Lei
4.591/64);
5. Já quanto a alteração do
projeto/da incorporação, se exige a unanimidade dos condôminos (artigos 43, IV,
10, parágrafo 2º da Lei 4.591/64, 1.351 do CC e item 84 do Capítulo XX das
NSCGJSP – Ver decisões: do CSM n. 0000027.18.2011.8.26.0577, da CGJSP nºs.
2008/73962, 2008/89.332, 2007/13.645, 2009/12.806 e 2008/88.341, da 1ª VRP da
Capital nºs. 583.00.2006.143591-2, 0035742-63.2012.8.26.0100);
6. Quanto a notificação/convocação
dos condôminos para a anuência feita através de RTD com notificação pessoal ou
por edital, é perfeitamente possível, mas no caso de notificado este não anuir
expressamente as alterações, esta anuência não poderá ser considerada tácita
pelo silêncio do notificado, ou seja, não se poderá considerar que não houve
oposição e que implicitamente se estaria obtendo a anuência ou a unanimidade,
pois a anuência deve ser expressa (quando todos assinam o documento de
anuência);
7. Quanto a inserir na convenção ou
minuta da convenção (artigo 1.333 do CC) a outorga de procuração com poderes
para o incorporador fazer/realizar todas as alterações e procedimentos
pertinentes a alteração do projeto, entendo questionável em face do parágrafo
1º do artigo 661 do CC. Quanto a instituição e especificação parcial, é
possível e independe de qualquer autorização (unânime).

É o nosso
entendimento passível de censura.

São Paulo
Sp., 19 de Fevereiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES

Cláusulas Restritivas Doação

Consulta:

01. Imóvel rural adquirido por venda e
compra, da seguinte forma:

a) 1/2 ideal da nua propriedade do
imóvel adquirido por fulana, casada no regime da separação de bens, com
escritura de pacto antenupcial com beltrano.

b) 1/2 ideal da nua propriedade do
imóvel adquirido por fulano (irmão da fulana), solteiro.

c) Usufruto vitalício do imóvel
adquirido pelos pais de fulana e fulano.

Consta do registro que o dinheiro
utilizado para compra do imóvel foi doado pelos pais de fulana e fulana.

Escritura já registrada.

Pretendem os interessados rerratificar
a escritura para incluir as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade
vitalícias.

Analisar qual a viabilidade de tal
fato, e caso não seja possível, favor informar se existe outra solução.

11-02-2.014.

 
Resposta:
1. As cláusulas restritivas de inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade, somente podem ser impostas por
testamento ou doação;

2. Após a venda e compra (doação modal – acoplada a
venda e compra) ter sido registrada, ocorre a impossibilidade jurídica da
imposição das cláusulas restritivas, uma vez que estas somente poderiam ser
impostas por ocasião do negócio jurídico, ocorrendo a possibilidade da
re-ratificação somente antes do registro, até porque uma vez registrado o
título, não se pode alterar as partes essenciais do negócio, assim como também
não se pode clausular bens próprios (nesse sentido ver resposta do Irib em
situação semelhante, e decisões do CSMSP de números 056317-0/1 e 003294-0/84).

Outra solução seria a de os donatários alienarem
(v/c pe.) a nua propriedade aos pais/doadores usufrutuários, e estes realizarem
nova doação impondo tais cláusulas restritivas.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo Sp., 11 de Fevereiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES

Construção Averbação em Imóvel Rural

Consulta:

Dispõe o
artigo 68 da Lei 4.591/64, sobre construções em terras rurais. O Cartório deve
exigir aprovação municipal, ainda que, o Município não pode legislar em zona
rural?

A quem
cabe a aprovação, ou podemos dispensá-la em zona rural?

05/02/14

Resposta:

1.                
A
averbações de construções, via de regra, podem ser feitas em matrículas ou
transcrições de imóveis rurais. Entretanto, se houver instituição de condomínio
edilício (casas ou mesmo apartamentos), o condomínio não poderá ser “rural”,
pois perdeu a sua destinação rural e deve ser aprovado pela Municipalidade e
Graprohab (se for o caso). Portanto, não existe condomínio edilício “rural” (ver
letra “d” do artigo 32 da Lei 4.591/64 e APC 6.163-0 Revista do Irib n. 19/20 –
páginas 115/118);

2.                
Quanto
às averbações de construções (isoladas – casa sede/casas/paiol/barracão/aviário,
etc.) em imóvel rural, é perfeitamente possível. No entanto, nesses casos não
há licença (autorização) ou aprovação pela municipalidade, que não aprova e não
fornece habite-se de construções realizadas em imóveis rurais. A competência
nesse caso, a rigor seria do INCRA, mas esse órgão também não autoriza, não
aprova tais edificações, até porque dispensável. Portanto, as averbações de
construções/edificações em imóveis rurais prescindem de aprovação pela
municipalidade ou de qualquer outro órgão (INCRA), a não ser que a
municipalidade atue aprovando, fiscalizando e emitindo habite-se para prédios
em zona rural (ver Processo 1.073/84 da 1ª VRP da Capital – Revista do Irib n.
15 – páginas 153/155 e Boletim do Irib n. 23 de Abril/79), podendo, portanto
serem dispensadas, bastando declaração/requerimento do proprietário declarando
ter feito essas construções constando, evidentemente, a área construída para
fins da CND da construção, que é necessária. Podendo também ser solicitado pelo
RI, a juntada de uma planta da construção assinada por profissional habilitado
e A.R.T.;

3.                
Quanto
ao CND do INSS, esta é sim devida, apesar de no passado ter existido
entendimentos contrários, mas atualmente pela legislação há incidência de
contribuição à seguridade social sobre a mão de obra assalariada e não é
dispensada a sua apresentação (ver Boletins do Irib nºs; 23/95/96 e 148).

É o que
entendemos passível de censura.

São Paulo
Sp., 05 de Fevereiro de 2.014.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

 

Carta de Arrematação

Consulta:

Tenho cá uma carta de arrematação expedida em
dezembro de 2013, tendo por objeto a área de 15 hectares, em comum no imóvel
composto de 112 hectares; acontece que enquanto o processo tramitava, ocorreu
aqui em cartório a retificação administrativa, passando a área toda a figurar
com 115 hectares; na arrematação, feita pelo próprio credor de penhora
constante da matrícula, indicou-se a área em hectares, não em percentagem do
imóvel. Entendo que não haveria impedimento algum, mas peço seu parecer para
poder ficar mais tranquilo a respeito.
Resposta:
A arrematação é forma de aquisição e se no título
indica a área arrematada como 15,00 hectares, assim deve ser considerado,
independente da retificação administrativa, a não ser que seja aditada
judicialmente a carta de arrematação e conste a arrematação como 15,40172
hectares, em face da retificação administrativa.
A diferença é insignificante (401,72 m2) e,
eventualmente a retificação poderia ser a menor (110,00 hectares pe.).
De qualquer forma, como o título (arrematação) é
anterior a retificação, segue-se analogicamente o parágrafo 13º do artigo 213
da LRP, podendo o registro ser feito a requerimento do arrematante.
 
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.014.
 
ROBERTO TADEU MARQUES

 

União Estável Instrumento Particular

Consulta:

 
Dado um
contrato de união estável em que ficou claro que assim vivem a 8 anos, tendo
inclusive estabelecido o regime da separação total de bens, não necessariamente
com essas palavras, mas assim entendido no contexto; ficou claro que não lavram
escritura pública (por isso fizeram o contrato particular) porque o Tabelião de
Notas se recusou, tendo em vista o estado civil oficial do contratante, que
ainda é casado… pergunto se registramos tanto no TD quanto no livro 3 de
Registro Auxiliar no RI; se precisa de requerimento nesse sentido ou seu o
contrato é o bastante; esclareço que no contrato consta que vivem sob o mesmo
teto e indicam o endereço.

31 de
Janeiro de 2.014.

 
Resposta:

 

Nem em um,
nem em outro, ou seja, o contrato não poderá acessar ao RI (Lº3 Auxiliar), nem
no RTD, pois há o impedimento legal para a união estável, conforme preceitua o
parágrafo 1º do artigo 1.723 do CC, a não ser que haja prova de que o
companheiro (casado) está separado de fato de sua esposa.
No Registro
de Imóveis, o provimento 37/13, já em vigor, em seus itens 11. “a” 11, 11, “b”,
1, 5 e 14, 63.1. 80 “d”. 85 e 85.1, somente mencionam “escritura pública”,
portanto instrumento particular não terá acesso, ademais há o impedimento acima
citado.

No RTD, pelo
fato de o companheiro ser casado, há o impedimento do artigo 1.723, parágrafo
1º do CC, artigo 156 da LRP e item n. 38 do Capítulo XIX da NSCGJSP.

O ideal
seria que os interessados provem judicialmente a separação de fato do
companheiro e tenham reconhecida a união estável por esse meio.

É o que
entendemos passível de censura.
São Paulo
Sp., 02 de Fevereiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES.