Condomínio Alteração de Vaga de Garagem

Consulta:

Uma empresa instituiu e especificou na matrícula nº. 76.166, o condomínio denominado
B. V., composto de 16 casas assobradadas, contando com uma vaga de garagem
para 02 (dois) automóveis de pequeno porte. Destas casas, foram vendidas 07,
restando em seu domínio 09 casas. Acontece que as garagens não cabem 02
automóveis, razão pela qual pretende alterar o registro para constar somente
uma vaga para automóvel. Da convenção de condomínio nada consta com relação a
este fato. Pergunta: Para a averbação dessa modificação, é necessária a
presença de todos, a empresa e os 07 condôminos ou apenas 2/3, que poderão
decidir nas Assembléias Geral ou Extraordinária, como consta da Convenção?.
Todas as matrículas foram descerradas, constando as garagens para 02
automóveis.

Resposta:

Inicialmente, informamos de que o documento que veio anexo está ilegível, mesmo
ampliado.

1.                
Pela
instituição, especificação e convenção do condomínio nas unidades autônomas (16
casas assobradadas) foram instituídas e especificadas que cada uma delas possui
uma vaga de garagem para a guarda de dois veículos de pequeno porte;

2.                
Pela
alteração que se pretende realizar (alteração da instituição e especificação),
cada unidade continuará com uma vaga de garagem, no entanto cada vaga de cada
unidade comportará a guarda de um veículo apenas;

3.                
E
isso, além de implicar em uma limitação do direito de propriedade, também
implicará em uma restrição do uso, adquiriu-se uma unidade com uma vaga para a
guarda de dois veículos e se tem uma vaga para a guarda de um veículo;

4.                
Além
do que, para a alteração/retificação que se pretende, será necessária a
retificação do condomínio e com a aquiescência unânime dos condôminos nos
termos do artigo n. 1.351, segunda parte (mudança da unidade) e do item n. 74
do Capítulo XX das NSCGJSP e com a conseqüente aprovação do projeto pelo
Município (ver APC n. 713-6/6 – Campinas SP – 1º RI).

É o parecer sub
censura.

São Paulo Sp., 22 de
Setembro de 2.013.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.

Contrato de Abertura de Crédito Rural Fixo

Consulta:

 
Dr.
recebi para registro em Títulos e Documentos o Contrato de Abertura de
Credito Rural Fixo.

Na
cláusula primeira consta; o financiado declara ciente e de pleno acordo com as
disposições contidas nas clausulas gerais do contrato de abertura de credito
rural fixo, registrado sob nº.864.710, em 4-7-2013, no cartório do 1º Oficio de
Registro de Títulos e Documentos de Brasília, as quais passam a integrar o
presente contrato para todos os fins de direitos, formando um documento único e
indivisível…

Queria
saber se posso registrar o contrato de abertura de credito e se tem que fazer
parte integrante as cláusulaa gerais e como fazer a cobrança?

 
Resposta:
 
 
1.                
Integrante
vem de integrar (completar, tornar inteiro), é o adjetivo empregado para
exprimir tudo o que entra na composição ou na formação do todo para
completá-lo, mostrando-se assim um de seus elementos necessários;

2.                
Os
contratos de Abertura de Crédito Rural Fixo feitos com o Banco do Brasil S/A
por todo o País, tem as suas cláusulas gerais, as quais se encontram registrada
sob o nº. 864.710 em 04/07/2013 no 1º RTD de Brasília – DF, e que integra o
presente contrato ora apresentado para registro em RTD (domicílio do
financiado) e que o acompanham para fins de registro, sendo a sua veracidade de
responsabilidade das partes, assim como é, via de regra, as capacidades de
representação dos documentos e contratos que acessam o RTD;

3.                
São
condições/cláusulas gerais que servem para todos os contratos da espécie e os
integram;

4.                
Na
cláusula primeira do contrato, o financiado declara ciente e de pleno acordo
com as disposições contratuais contidas naquele documento que o integra;

5.                
As
condições gerais acompanham o documento, há declaração de ciência e de pleno
acordo por parte do financiado e aquele registro tem sua publicidade, enfim é
de conhecimento público e registrado como deveria na sede do financiador;

6.                
Aquele
documento é integrante do contrato de abertura de crédito rural fixo e entra na
composição, na formação do todo;

7.                
Portanto,
entendo s.m.j., de que o contrato de abertura de crédito firmado em 21/08/2013,
pode ser registrado em RTD juntamente com as condições gerais que o acompanham,
ou melhor, que dele fazem parte;

8.                
A
cobrança dos emolumentos deverá ser feita como registro integral de contrato
com conteúdo financeiro, ou seja, pelo item “1” (Hum) da Tabela III pela base
de cálculo de R$ 99.522,30.

 
É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2.013.

 

ROBERTO TADEU MARQUES.

 

Instrumento Particular

Consulta:

 

Estamos lavrando uma escritura de
Venda e Compra no qual envolve 1/7 (um sétimo) do imóvel. O valor declarado da transação
é R$ 11.500,00. O valor venal total do imóvel é R$ 73.356,39.

Pergunto:

Este negócio jurídico poderia ser feito por
instrumento particular, haja vista que o valor é inferior a 30 salários mínimos
(art. 108 C.C.)?

Os emolumentos devem ser cobrados com
a redução referida no item 1.6 das Notas Explicativas da Tabela de Custas ou
sem a redução?  

10-09-2.013

 
Resposta:
 
 
Esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta
o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o
valor venal ou o valor atribuído (do negócio jurídico), não podendo ocorrer
fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, R$ 20.000,00 sobre a avaliação de
R$ 100.000,00 etc. (ver Decisões do
CSMSP 1.088-6/0, 1.121-6/1 e 0007514-42.2010.8.26.0070)
, sendo
considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não
averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja
burla e se abra uma porteira.

Como o ato
será realizado através de escritura pública, não há de se falar ou não há
incidência da redução prevista no item n. 1.6 da Tabela I do Tabelionato de
Notas.

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 10 de Setembro de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES

Patrimônio de Afetação Incorporação

Consulta:

Empresa promoveu registro da incorporação para construção de um empreendimento
e, posteriormente, apresentou requerimento solicitando averbação na matrícula
para constar que o empreendimento está sujeito ao regime especial de tributação
nos termo do art. 4º da Lei 10.931/2004.

Quais são os requisitos? Basta o requerimento/declaração com firma reconhecida?

Não consta averbação
na matrícula da constituição do patrimônio de afetação e, também, no
requerimento nada foi mencionado e não foi apresentado o Termo de Constituição
deste, que entendo que seria um dos requisitos para averbação deste regime de
tributação diferenciada.

É possível a averbação na forma apresentada?

05-09-2.013

Resposta:

 

A posição
da serventia está correta, pois tal averbação não poderá ser feita conforme
artigo 2º, inciso II da Lei 10.931/04.

Portanto,
para que a incorporação/empreendimento se enquadre ao regime especial de
tributação (artigo 1º da Lei), deverá submeter a incorporação/empreendimento ao
regime de afetação (artigos 31-A a 31-E) antes da averbação da construção (artigo
31-E, inciso I da Lei 4.591/64).

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 05 de Setembro de 2.013

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.