Emolumentos SFH

Consulta:

 

Foi apresentado o instrumento particular de compra e venda de imóvel,
mútuo e alienação fiduciária em garantia, com recursos do SBPE no âmbito do
Sistema Financeiro da Habitação – SFH, tendo como credora fiduciária a Caixa
Econômica Federal, sendo o valor da venda e compra de R$.139.695,28 e  da alienação de R$.125.600,13.

Na
região tem diversos cartórios que estão cobrando dois registros, com valor
integral.

Eles
estão cobrando certo ou como deve ser cobrado?

 
Resposta:
 
 
A cobrança de dois registros pelo valor integral está totalmente equivocada e
sujeita a penalidades e restituições.

No passado,
a exemplo dos processos 583.00.2008.210143-0 da 1ª VRP da Capital, e Processo
CG 2009/71789 – SA– SP., houveram tantos cálculos proporcionais
sobre parte financiada, parte não financiada, regra de três, item i.8.1 das
Notas Explicativas da Tabela – II, etc.

Com a
alteração feita pelo provimento 23/2.012 (DJE de 20.09.2012) – item 104.1 do
Capítulo XX das NSCGJSP, tratando-se de aplicação do artigo 290 da LRP
(primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH),
aplica-se a redução de 50% sobre todos os atos (VC e alienação fiduciária),
independentemente de parte financiada e parte não financiada.

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 17 de Julho de 2.013

 
 

ROBERTO TADEU MARQUES.

 

104. Para o registro de imóveis
adquiridos, para fins residenciais, com financiamento do Sistema Financeiro da
Habitação, deverá ser exigida, caso a circunstância não conste expressamente do
próprio título, declaração escrita do interessado, a qual permanecerá arquivada
em cartório, esclarecendo tratar-se, ou não, de primeira aquisição, a fim de
possibilitar o exato cumprimento do disposto no artigo 290, da Lei nº 6.015, de
31 de dezembro de 1973, e seu posterior controle.

 
104.1. Em caso positivo, a redução
prevista para cobrança dos emolumentos incidirá exclusivamente sobre o valor
financiado.
 
104.1. Em caso positivo, a redução para
cobrança dos emolumentos prevista no art. 290, da Lei nº 6.015/73, incidirá
sobre todos os atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária. (Alterado pelo Provimento CG Nº 23/2012)
 
 

Pacto Antenupcial

Consulta:

Me ocorreu a seguinte dúvida com relação ao
registro de pacto antenupcial:

A separação ou divórcio deve ser averbada no
livro 3 quando existe pacto antenupcial registrado? Ou averba-se tão somente
nas matrículas dos imóveis correspondentes?

16-07-2.013.

 

Resposta:

 

1.                
Uma
vez feita à separação ou o divórcio, far-se-á a sua averbação no registro
público (Civil de Pessoa Natural – artigos 10, I do CC, 1.124 e 124-A e seu
parágrafo 1º do CPC, 29, parágrafo 1º, “a”, e 100 da LRP e artigo 32 da Lei
6.515/77), evidentemente também no Registro de Imóveis junto às transcrições ou
matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos separandos ou
divorciandos (artigos 167, II, itens 5 e 14 da LRP);

2.                
Na
realidade, não há previsão para a averbação de separação ou divórcio junto ao
Livro 3- Auxiliar, onde registrado o Pacto Antenupcial que serviu para reger as
questões patrimoniais do casamento e nada se alterou com relação ao pacto que
valeu durante a vigência do casamento. Eventuais questões patrimoniais e de
família devem ser resolvidas na separação ou no divórcio judicial ou
extrajudicial;

3.                
No
caso de separação, eventualmente poderá ocorrer a conciliação restabelecendo-se
o casamento, e pelo divórcio, poderá sobrevir novo casamento, até mesmo entre os
divorciandos;

4.                
O
pacto antenupcial também poderá ter sido registrado em outra circunscrição
territorial diversa daquela onde registrado eventuais imóveis de propriedade
dos cônjuges;

5.                
O
pacto também poderá ser cancelado em face de alteração de regime de casamento
feita pelo casal, mas nesse caso, por determinação judicial (Processo da 1ª
VRP- Capital n. 0040126-69.2012.8.26.0100);

6.                
Portanto,
concluímos que apesar de não haver previsão legal e nenhum efeito prático, se
requerido (artigo 13, II da LRP), tal averbação poderá ser feita (artigo 178,
VII da LRP).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 16 de Julho de 2.013.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

 

Cédula Rural Pignoratícia

Consulta:

Solicito seu parecer a respeito do caso da Cédula
de Crédito Rural em que foi dada em garantia, em alienação fiduciária (?),
determinado bem.
No meu caso, trata-se de Cédula Rural Pignoratícia. Como o próprio nome indica,
a garantia deveria ter sido de penhor. Veio como sendo em alienação fiduciária
(um trator). Entendo que não pode ser aceita a cédula nessas condições.
No caso de Cédula de Crédito Bancário, registraríamos essa garantia (não a
cédula) no TD. Mas, como se trata de CRP, a previsão legal é no sentido de que
ela deve ser registrada no Livro 3.

10-07-2.013

 

Resposta:

 

Como a garantia do bem móvel (trator) é alienação
fiduciária e não penhor rural agrícola, deverá ser constituído através de
Cédula de Crédito Bancário (artigos 35 e 42 da Lei 10.931/04) ou através de
Cédula do Produtor Rural (artigo 5º da Lei n. 8.929/94), podendo, eventualmente
a garantia (trator) ser alterada para penhor rural agrícola (artigos 14, V, 15
e 56, I do DL 167/67).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 10 de Julho de 2.013

 

ROBERTO TADEU MARQUES

 

 

Condição Resolutiva Expressa

Consulta:

Em uma escritura de venda e compra foi imposta
a cláusula resolutiva nos termos dos artigos 474 e 475 do CC.

A cláusula constou do registro.

Agora foi apresentada uma escritura de
inventário e partilha para registro.

Se fosse uma escritura de venda e compra a
cláusula impediria o seu registro enquanto não cancelada, certo?

Por ser escritura de inventário e partilha pode
ser registrada?

04-07-2.013

 

Resposta:

1. “O que
caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é justamente a
força de romper o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do
comprador” (Fioranelli, Ademar – Direito Registral Imobiliário Irib/Safe, Porto
Alegre – 2.001, p. 476).

Assim, uma
vez que o vínculo pode se romper apenas pela inadimplência com a concordância
expressa do comprador e dada a liberdade de contratar constante do artigo n.
421 do CC, o imóvel poderá ser alienado

Se o
adquirente concorda expressamente com a compra e venda de imóvel sob o qual
pende condição resolutiva expressa, é de seu conhecimento essa pendência/ônus,
e se ainda assim foi de sua conveniência contratar, ele estava ciente, não
podendo alegar desconhecimento;

2. Já no
caso de inventário e partilha, a transmissão ocorre desde logo por sucessão
pelo princípio de saisine (artigo 1.784 do CC), e a condição resolutiva
existente, muito menos impede o registro da partilha. No entanto, a existência
da condição resolutiva expressa deve ser certificada no título (escritura de
inventário e partilha – artigo n. 230 da LRP);

3. No caso
de inadimplemento, ainda que tenham ocorrido transmissões, estas também ficam
resolvidas, uma vez que pela publicidade do registro da compra e venda
condicional não podem os terceiros alegar desconhecimento (ver RDI n. 56 – O
Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo
Pacheco Ribeiro de Souza – item 3.3. Inadimplemento – página 90)

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 04 de Julho de 2.013.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

 

Condição Resolutiva e Instituição de Usufruto

Consulta:

Foi
apresentada para registro escritura pública de venda e compra, com cláusula
resolutiva (p/ pagamento do preço) e, ao mesmo tempo, instituição de usufruto
vitalício.

É
possível o registro?? Como proceder?? Primeiro registra-se a instituição do
usufruto e depois averba-se a condição/cláusula resolutiva ou ao contrário??
02 de Julho de 2.013.




Resposta:

“O que
caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é, justamente a
força de romper o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do
comprador” (Fioranelli, Ademar – Direito Registral Imobiliário  Irib/Safe, Porto Alegre – 2.001, p. 476).

Assim, uma
vez que o vínculo pode se romper apenas pela inadimplência, o usufruto pode ser
instituído com a concordância expressa do usufrutuário, dada a liberdade de
contratar constante do artigo n. 421 do CC.

A cláusula
resolutiva expressa é condição acessória da venda e compra e deverá preceder ao
registro do usufruto, até porque deve ela constar do corpo do registro da
compra e venda como condição do contrato e não por averbação.

O usufrutuário
aceita a instituição do usufruto sobre imóvel sob o qual pende condição
resolutiva expressa.

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 02 de Julho de 2.013.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

Retificação de Perímetro

Consulta:
 
01. Solicitado nesta serventia
averbação de retificação de 03 lotes de terrenos, cada um objeto de matrícula
individual, oriundo de loteamento registrado nesta serventia, cuja planta
arquivada nesta serventia, que não possui área superficial total de nenhum dos
lotes, possuindo algumas medidas, não todas, não contém memorial descritivo
arquivado do processo do loteamento.
02. Lote 01 – Qd. “F” –
objeto da matrícula nº 13.230, terreno localizado na esquina, medindo na
matrícula 11 x 30 metros, ou 330,00 metros quadrados, que na retificação passou
a ter 449,58 metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que
mede 12 X 28 m.
03.Lote 02 – Qd. “F” – objeto
da matrícula nº28.572, terreno localizado ao lado do lote 01 supra, medindo na
matrícula 10 X 30 metros ou 330,00 metros quadrados, que na retificação passou
a ter 444,24 metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que
mede 12 x 28 m.
04. Lote 03 – Qd. “F” –
objeto da matrícula nº56.818, terreno localizado ao lado dos lotes 01 e 02,
medindo na matrícula 11 x 30 metros, que na retificação passou a ter 347,47
metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que
mede 11 x 30 m.
Todos os memoriais e plantas contém
anuência dos lotes confrontantes, bem como do Município, estando ainda, os memoriais
descritivos e plantas com o “de acordo” deste Município.
É possível a retificação na forma
pretendida. ?

01.07.2013.

 
Resposta:
 
Não temos a planta para visualizar o desenho dos
lotes, mas presumo que são irregulares, ou seja, necessariamente não formam
ângulos retos em todos os lados e o de esquina poderá ter medida em curva.
Estranho o fato de o lote “03” estar localizado ao lado dos lotes “01” e “02”.
Não seria ao lado do lote “02”, como o lote “02” que está ao lado do lote “01”?
Como tais lotes não possuem todas as medidas,
evidentemente algumas foram incluídas pela retificação, passando a terem as
medidas de todos os lados e confrontações e, eventualmente as medidas além de
irregulares, são maiores da frente aos fundos, e retificando o perímetro
conseqüentemente há retificação da área.
Como se trata de loteamento, pelo visto bastante
antigo, todos os confrontantes e principalmente a Municipalidade anuíram,
entendo ser possível as retificações como requeridas, desde que tenham sido
feita “intra-muros”.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Julho de 2.013.
ROBERTO TADEU MARQUES

 

Menor Adquirindo Bem Imóvel

Consulta:

Conforme havíamos
conversado há uma questão que ao meu ver não é possível  a lavratura de
uma escritura de compra e venda ao menos que haja um alvará específico, porém
estou apto a mudar de opinião se encontrarmos uma justificativa legal para
tanto, conforme abaixo relato.

As situações são as
seguintes:

1 –  Menor de
16 anos adquirindo um imóvel representado pelos pais
:

O artigo 1.691 do CC
estabelece que contrair obrigações em nome do menor que exorbitem a
administração geral depende de alvará, e como o pagamento é uma das espécies
extintivas de obrigações, meu entendimento inicial é que depende de alvará
judicial quando o numerário pertencer ao menor, além do fato do ato estar
eivado de nulidade.

Nesse mesmo sentido as
normas do Estado do Paraná, Permambuco e me disseram que de Santa
Catarina vedam a aquisição do imóvel de menor absolutamente incapaz. Aproveito
para destacar a norma do Paraná, a saber:

11.2.25 – Sem a devida
autorização judicial é vedado ao tabelião lavrar escritura de compra
e venda para
aquisição de imóvel quando
 numerário pertencer a
menor e este figurar como outorgante comprador.” 

“Art 1.691. Não podem os pais alienar,
ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles,
obrigações que ultrapassem os limites da
simples administração,
alvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia
autorização judicial

Há ainda uma decisão no
Paraná permitindo a aquisição desde que haja doação de numerário pelos pais na
escritura.

Minha dúvida é saber se
absolutamente incapaz tem legitimidade sem alvará judicial para aquisição de
imóvel, ou seja, se posso lavrar uma escritura de compra e venda em que o
absolutamente incapaz comprarece como comprador representado pelos pais.

2 – Maior de 16 anos
e menor de 18 anos adquirindo um imóvel assistido pelos pais
:

No Código Civil e
Código de Normas retro, fala-se em menor, por não diferencia dos absolutamente
e relativamente incapaz, assim, pergunto se a mesma regra se aplica para ambos
os casos, ou no relativamente incapaz já há uma legitimidade de venda, pois já
possuem um discernimento para prática de atos civis e a lei só exigem que
estejam acompanhados dos pais (assistência).

3 – Motivo da dúvida

A dúvida se dá em
virtude de ser muito comum a lavratura dessas escrituras no Estado de São
Paulo, bem como os respectivos registros, sem qualquer impedimento o exigências
a respeito do tema.

Agradeço atenção
dispensada.

27-06-2.013.

Resposta:

O novo Código
Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código
anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente
quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe,
conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.

Quanto à
administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai
(art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02).

O artigo
1.634 do CC/02, diz que: “Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores:
V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los
após essa idade (…)”.

O artigo
1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do
poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua
autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais, e na
falta de um deles ao outro
, com exclusividade, representar os filhos
menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou
serem emancipados”. Por fim, o “caput” do artigo 1.691, estabelece: “Não podem
os pais alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em
nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração,
salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia
autorização do Juiz”.

O menor
púbere ou impúbere não está impedido de adquirir bens, desta forma, caso o
menor tenha pai e mãe, deverá ser representado por ambos.

Se se tratar
de venda e compra pura com pagamento total e quitação do preço, não haverá
necessidade de alvará judicial.

No
entanto, se se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja
outras obrigações, pagamento em prestações e oneração, no resguardo de seus
interesses os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem
compete proteção dos interesses dos incapazes.

No caso
de o pai estar impedido ou encontrar-se em local incerto e não sabido, o fato
deverá ser declarado no título aquisitivo, sob as penas da lei, pela mãe que
representará ou assistirá o menor com exclusividade, pois o não comparecimento
do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder
familiar, falecimento, etc.

É o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 27 de Junho de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES

 

 

ROBERTO
TADEU MARQUES

 

 

OBS// Ver também NSCGJSP – Capítulo XIV, itens
41, “e”, 44, “k” r 179.4,