Aquisição de Imóvel Rural Por Estrangeiro

Consulta:

Imóvel rural (32 has) adquirido por estrangeiro
e foi oportunamente registrado, também, no  livro de registro de terras
rurais adquiridas por estrangeiro.

Este imóvel está em condomínio pro
indiviso 
e os proprietários apresentaram requerimento solicitando o
desdobro do imóvel.

Como
devo proceder em relação ao Livro de Estrangeiro? Faço averbação no livro para
constar  e informo ao INCRA??

24-06-2013




Resposta:

 

1.                
O
módulo de Exploração Indefinida nesta cidade é de 25 hectares, portanto
a aquisição foi dentro dos 3 módulos permitidos (artigo 3º, parágrafo 2º da Lei
5.709/71 e artigo 7º parágrafo 1º do Decreto74.965/74);

2.                
No
entanto, nos termos do artigo 7º parágrafo 3º do Decreto 74.965/74, “Dependerá
de autorização a aquisição de mais de um imóvel (mesmo) com área não superior a
3 módulos feita por uma pessoa física estrangeira”;

3.                

aqui em nosso estado, existe provimento da ECGJSP, permitindo a aquisição de
mais de uma propriedade rural sem necessidade de autorização do INCRA desde
que a soma total dos imóveis não ultrapasse 3 módulos (Provimento 05/2012), e assim também o é no item 42.3 do Capítulo XIV da NSCGJSP  (Notas);

4.                
Também
em nosso estado, por decisão normativa, há comunicação ao INCRA das
transferências a brasileiros, de imóveis rurais anteriormente adquiridos por
estrangeiro (item 92.3 do Capítulo XX das NSCGJSP – Provimento 33/05);

5.                
No
caso concreto, se possível o desdobro/desmembramento do imóvel rural, deve sim
ser feita a averbação no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros,
porque nesse caso gerará duas unidades imobiliárias, e eventualmente uma poderá
ser alienada quando antão deverá haver comunicação ao INCRA em face da mudança
de titularidade (Artigos 4º do Decreto 4.449/02 e parágrafo 7º do artigo 22 da
Lei 4.947/66);

6.                
A
comunicação ao INCRA também deverá ser feita logo após a averbação do
desmembramento, até porque, essa comunicação em face do desmembramento é
obrigatória (artigo 4º do Decreto 4.449/02 e parágrafo 7º da Lei
4.947/66); 

7.                
Entretanto,
como o proprietário estrangeiro com o desmembramento ficará proprietário de
duas áreas rurais, e considerando os termos do parágrafo 3º do artigo 7º do
Decreto 74.965/74, para o desmembramento deverá (por cautela) haver autorização
do INCRA (ver artigo 15 da Lei 5.70971 e 19 do Decreto 74.965/74 e Processo
CGJSP 2.023/94 – Campinas – SP).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 24 de Junho de 2.013

 

ROBERTO TADEU MARQUES

Renúncia de Usufruto

Consulta:

Nas escrituras públicas de renúncia de usufruto deverão ser mencionados, ainda
que a título gratuito (doação), necessariamente, o valor atribuído à renúncia? 
18-06-2.013

Resposta:

Sim, nos termos do artigo n.176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP, e para fins
fiscais.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 18 de Junho de 2.013.

 

ROBERTO
TADEU MARQUES.

Casamento Religioso

Consulta:

Uma
mulher  adquiriu um imóvel e declarou-se casada.

Agora,
na venda solicitamos a certidão do casamento para lavrar a escritura e averbar
na matrícula o nome do cônjuge/regime de casamento.
Foi apresentada uma certidão do casamento no religioso, que ocorreu em 1978,
firmada pelo representante da igreja, na qual não consta o regime de bens. O
casal não fez a regularização deste casamento religioso no registro civil.
O casal não aceita que se lavre a escritura como companheiros, insistindo que
são, de fato, casados.
Existe alguma possibilidade jurídica de admitir esta certidão de casamento
expedida pela igreja?? 
07 de Junho de 2.013

 

Resposta:

Não, pois como o casamento foi somente religioso, juridicamente não há
casamento, uma vez que somente alcança os efeitos civis registrado o casamento
ou termo no cartório do Registro Civil de Pessoas Naturais competente.

Logo, não
houve alteração do estado civil que o
casal possuía antes do casamento religioso, permanecendo o mesmo.

Ademais, o
próprio registro de aquisição onde a adquirente constou como “casada” deve ser
retificado, e se sobrevindo o casamento civil regularizando o anteriormente
feito para efeitos civis (ver artigos 74/75 LRP, 1515, 1516 e 1.532 do CC),
deverá ser averbado junto a matrícula/transcrição do imóvel, podendo,
eventualmente ocorrer questões patrimoniais dependendo do regime adotado.

É o
parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 09 de Junho de 2.013.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

Loteamento Decreto Municipal de Aprovação – Caducidade

Consulta:

Temos o seguinte caso:

Foi
apresentado para registro um processo de loteamento urbano, analisando o mesmo
foi verificado que o Decreto Municipal de aprovação já ultrapassou o limite de
180 dias, estando, portanto vencido desde 21/02/2013.

O
interessado reapresentou o processo juntando uma mera “certidão” da
Prefeitura Municipal onde declara a mesma que o Decreto continua válido. É
possível aceitar tal certidão ?

Muito
obrigado

05-06-2013

 

Resposta:

 
A
aprovação do loteamento exigida pelo artigo 18, caput e inciso V (cópia do ato de
aprovação) da Lei 6.766/479, foi feita como deveria ser, por ato administrativo
efetivado por Decreto Municipal, que é a fórmula segundo a qual os chefes dos
Poderes Executivos veiculam os atos administrativos de suas respectivas
competências.

Como
o projeto não foi levado a registro no prazo de 180 dias, o Decreto caducou (na
expressão da Lei), decaído o direito do titular, ou seja, o ato administrativo
eficaz se extinguiu pela caducidade.

E
no caso, na realidade não se trata de revalidação, pois revalidar significa
tornar válido, ou seja, é o ato pelo qual se torna legítimo, legal ou
juridicamente válido o que se fizera sem valia ou eficácia jurídica. A
revalidação assim, vem a dar existência legal ao ato que não tinha por omissão
ou infração a preceito da lei. É a legitimação, a legalização ou o
preenchimento de requisitos legais.

A aprovação do
projeto do loteamento deverá ser feita através do ato administrativo de
aprovação correto (artigo 18, V da Lei 6.766/79), ou seja, deverá ser realizada
através de Decreto Municipal (ver decisão do CSMSP n. 003713.88.2010.8.26.0274– Itápolis – SP), pois como dito na
decisão, certidão é ato administrativo enunciativo e não contém manifestação de
vontade, devendo expressar fielmente o conteúdo do documento original de que
extraída.

A certidão não
dá para conhecer elementos essenciais do ato administrativo de aprovação do
loteamento (sujeito e forma). Sem verificação do teor da suposta aprovação,
viola-se a regra literal da Lei 6.766/79 e inviabiliza-se a devida qualificação
registraria.

Portanto, não
será possível o registro do loteamento apenas com a apresentação de certidão de
Município, declarando que o Decreto continua válido, devendo ser apresentado
novo Decreto do Executivo Municipal aprovando o projeto de loteamento.

É o parecer
sub censura..

São Paulo Sp.,
05 de Outubro de 2.013.

 

ROBERTO TADEU
MARQUES.

 

Alvará Judicial

Consulta:

Foi
apresentado Alvará Judicial autorizando empresa (representada pela sócia) a
escriturar em nome próprio imóvel integrante de um Espólio.

Existe
algum impedimento para o Tabelionato lavrar a escritura aceitando a
representação do proprietário (Espólio)/vendedor  através do alvará
judicial nesta condições (contratando consigo mesma)? 
04-06-2013
 

Resposta:

A rigor, o espólio deveria ser representado por seu inventariante através do
alvará, mas como houve alvará judicial autorizando o adquirente a representar o
transmitente (espólio), entendo s.m.j, de que a prática do ato será
perfeitamente possível a exemplo dos casos de aquisição de bens pelo mandatário
(artigo n. 117 do CC).

No
entanto, do alvará deverá constar a menção do imóvel, seu valor para alienação,
estar dentro de seu prazo de validade, a autorização da aquisição pela pessoa
jurídica que representa o espólio, não haver impedimentos que possam ser
enquadrados nos incisos I a IV do artigo n. 497 do CC., e que o alvará seja
recente e não tenha sido revogado.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 04 de Junho de 2.013

 

Art. 117. Salvo se o permitir a
lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no
seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.

Parágrafo único. Para esse
efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele
em quem os poderes houverem sido subestabelecidos.

Art. 497. Sob pena de nulidade,
não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I – pelos tutores, curadores,
testamenteiros e administradores, os
bens confiados à sua guarda ou administração;

II – pelos servidores públicos,
em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam
sob sua administração direta ou
indireta;

III – pelos juízes, secretários
de tribunais, arbitradores, peritos
e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que
se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se
estender a sua autoridade;

IV – pelos leiloeiros e seus
prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições
deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

Art. 682. Cessa o mandato:

I – pela revogação ou pela renúncia;

IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio

 

Compromisso de Compra e Venda

Consulta:

Foi
apresentado para registro uma promessa de compra e venda de 1/10 do imóvel, de
Benedetto para sua irmã Margheritta, recebida pelo óbito do pai de ambos
(Pietro), na partilha foi atribuída 1/2 para viúva e 1/10 para cada filho,
porém consta do item 3 do contrato
somente será transmitida quando ocorrer o falecimento da viúva (mãe de ambos).

É possível
o registro, consta-se este item no registro?

28-05-2013

Resposta:

 

1.                
No caso, não se trata de compra e venda de imóvel quando pode ser
inserida cláusula resolutiva expressa com amparo nos artigos 121, 122, 127,
128, 474 e 475 do CC (artigo 167, I, 29 da LRP);

2.                
E tal condição constante do item “3” da promessa de compra e venda
não se trata propriamente de condição suspensiva ou mesmo resolutiva;

3.                
A cláusula resolutiva nada mais é do que o pacto comissório. Já no
código Civil de 1.916, a doutrina apontava a semelhança entre a condição
resolutiva expressa e o pacto comissório;

4.                
No que concerne aos compromissos de compra e venda, há disposições
especiais que desautorizam o pacto comissório, ao compromitente vendedor não é
dado escolher, dada a mora do comprador, entre o preço e a resolução do
compromisso. O artigo14 do DL 58/37 (imóveis loteados), o artigo 1º do DL
745/69 (imóveis não loteados) e o artigo 63 da lei 4.591/64 (unidades
condominiais autônomas) dispõem modos especiais de constituição em mora dos
compromissários compradores e resolução dos compromissos. Tais normas têm
caráter cogente, às partes não é licito estipular de maneira diferente (RDI n.
23, pg. 116);

5.                
Ademais, tal condição contraria os artigos números 1.147, 1.418 do
CC, 22 do DL 58/37 e 1º DL 745/69;

6.                
Portanto, entendo, s.m.j., de que o registro do contrato de
compromisso de compra e venda com tal condição não será possível.

É
o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 28 de Maio de 2.013