Caução Real de Bens – Carta de Sentença

Consulta:

O Sr. Carlos Alberto e a Sra.
Neube, (irmãos) eram sócios de um supermercado, desfizeram a sociedade, sendo
que para ela ficou a filial, avaliada em 1/4 do valor da matriz.

Ambos fizeram um acordo judicial no
qual Carlos Alberto se compromete a arcar com todas as dívidas do supermercado
e como garantia dá em caução
(hipoteca) para Neube vários imóveis.

Enviamos cópias das sentenças. É
possível averbar caução ou
registra-se hipoteca?


15-05-2.013.

Resposta:

Não se admite a caução como constitutiva de garantia real que recaia
diretamente sobre o imóvel, devendo esta ser constituída através de hipoteca,
ou seja, não há previsão legal para registro ou averbação de caução real de bem imóvel, mas tão somente
para averbação de direito real de imóveis.

A
caução de direitos relativos a imóveis prevista no artigo 167, II, 8 da Lei dos
Registros Públicos, refere-se aos direitos
reais ilimitados e aos direitos reais de garantia já constituídos
(“jure in
re aliena” – Ver RDI n. 22 – 7. Caução, Decisões Administrativas da
Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1.984, Proc. 67.181/83,
página 125/127, Processo CG n. 110/2005 – Parecer 053/05 e Processo CGJSP
2.227/98). É claro que na locação é um caso a parte.

Contudo,
em face do parecer CGJSP nº 197/05 – E – Processo n. 830/2004 – publicado no
DOE de 20/07/05 (cópia anexa), ficou autorizado que os mandados para averbações
de cauções que tenham recaído sobre
imóveis prestadas em ações judiciais
para garantir medidas de natureza
cautelar, sejam recepcionados como mandados de registro de hipotecas judiciais
independente da denominação que lhes foi atribuída. Entretanto, como no caso
não se trata de mandado, mas de carta de sentença, nem de medida cautelar, mas
de constituição de caução “de imóvel” e não de direitos reais, a carta de
sentença com constituição de caução de bens imóveis não tem acesso ao registro
imobiliário, devendo as garantias ser constituídas através de hipoteca
por escritura pública, ou constituída por hipotecas judiciárias (art.466 do
CPC), se for o caso.

É
o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 15 de Maio de 2.013.

 

 

CND Não Vinculado ao INSS

Consulta:

01.
Escritura de venda e compra de imóvel rural efetuada pelo Sr. Norioval e s/m.
…….

02.
Da escritura constou que ela outorgante vendedora não está vinculada ao INSS
como cosntribuinte obrigatória, portanto não está obrigada a apresentar as CNDs
(contribuições previdenciárias e tributos federais).

03.
Quanto ao outorgante varão foram apresentadas as CNDs (contribuições
previdenciárias e tributos federais) em nome da pessoa física com inscrição no
CNPJ (como contribuinte individual).

Pergunta-se:
É
possível o registro da referida escritura na forma em que se encontra ?

06-05-20103

 

Resposta:

 
Entendo
que sim, pois a pessoa física (Norioval – cônjuge varão) é considerada empresa
individual e com obrigação de inscrição no CNPJ por força do artigo n. 160, I
do Decreto n. 3.000/99, razão pela qual apresenta as CND’s.


a sua esposa, que não está enquadrada como empresa individual e não faz parte
daquela, declara que não está vinculada a legislação previdenciária, deixando
de apresentar as CND’s.

É
o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 06 de Maio de 2.013.

 

Averbação Premonitória

Consulta:

Existe uma
averbação de ajuizamento de ação e agora está sendo apresentada para registro
uma escritura de venda e compra (a escritura foi lavrada em 2006 e a averbação
do ajuizamento foi feita em 2012).
Se a
penhora não impede a venda evidentemente a simples averbação do ajuizamento da
ação também não impede, não é mesmo? Devo certificar no título a existência
dessa averbação?
É uma
pergunta simplória, mas está sendo difícil acompanhar tudo o que está
acontecendo no nosso sistema.
06 de Maio de 2.013.
 
Resposta:
 
 
Como pode o mais (hipoteca convencional, penhora, etc.), pode o menos
(averbação premonitória).
A
escritura poderá sim ser registrada, pois não há impedimento legal, e como o
tempo rege o ato, não importa se a escritura foi lavrada anteriormente e
somente agora é apresentada a registro, continua sem impedimento.
Como a
averbação premonitória, não chega a ser um ônus real propriamente dito, mas sim
um ônus de caráter pessoal (quando os encargos, em que eles se fundam devem ser
cumpridos pela pessoa, sem qualquer alusão ou referência às coisas – não pesa
diretamente sobre a coisa), não gerando nenhum direito ou mesmo garantia e tem
a finalidade de noticiar o processo de execução e de caráter acautelatório. E
considerando mais, a aquisição já se deu em 2.006.
Sendo
assim, entendo, s.m.j, de que não haverá a necessidade de certificar no título
a existência dessa averbação que consta da matrícula e constará da certidão da
matrícula que acompanhará o título após o seu registro.
 
É o
parecer sub censura.
São Paulo
Sp., 06 de Maio de 2.013.
 

Incorporação de Condomínio Sociedade Empresa Americana

Consulta:

Uma empresa apresentou
processo de incorporação de condomínio. Essa empresa tem como seus sócios uma
pessoa física e uma empresa “americana”, sem filial no Brasil, nem
cadastro na SRF.
Sendo assim, o que
pedimos pra constar do processo? Seria somente o contrato social com tradução pública e
registrado em Títulos e Documentos ?
Muito obrigado, 06-05-13

Resposta:

Sim, devem ser apresentados os documentos de constituição dessa pessoa jurídica
e suas posteriores alterações, traduzido por tradutor público juramentado e com
registro em RTD.
Tais
documentos também devem ter a comprovação de sua autenticidade mediante
lançamento de assinatura do cônsul do Brasil – chancela – (APC 1.246-6/1 e
1.259-68/10- SP).
A empresa
(americana) também deverá ser inscrita no CNPJ na SRF (RFB), nos termos do
artigo 5º, XV, “a”, 1 e 8 da IN da RFB n. 1.183/2011.
Além disso,
devem ser apresentadas as certidões criminais dos sócios das empresas
(incorporadora e da pessoa jurídica americana sócia desta). Certidões estas, além
da justiça federal, do local do imóvel e onde domiciliadas tais pessoas (ver
itens 202.3, 202.3.1 e 202.4 do Capítulo XX das NSCGJSP). Sendo que
as certidões ou documento equivalente expedidas no exterior, também devem ter a
legalização consular e traduzidas para o vernáculo e registrada em RTD.

É o
parecer sub censura.
São Paulo
Sp., 06 de Maio de 2.013.

 

 

 

Penhora

Consulta:
 
01.
imóvel que figura em nome de 6 proprietários solteiros, na proporção de 1/6 da
nua propriedade para cada proprietário.
02.
Penhora incidente sobre a parte ideal correspondente a 1/6 da nua propriedade
pertencente ao co- proprietário Walter, qualificado no mandado como separado
judicialmente.
03.
Consta ainda do mandado de penhora que o executado informou que é possuidor apenas
de 50% de 1/6 da nua propriedade e que a outra fração de 50% de 1/6 da nua
propriedade pertence sua ex-mulher Teresa.
Obs:
consta do mandado que Teresa não foi intimada da penhora, pois reside em outra
cidade.
Pergunta-se:
Diante
das novas alterações é possível a averbação de penhora incidindo sobre a parte
ideal correspondente a 1/6 da nua propriedade do imóvel pertencente ao Sr.
Walter ?
Grato pela atenção.
 
Resposta:
 
1. Quanto à intimação do cônjuge ou ex-cônjuge (Tereza), nos
termos do processo CG 2006/2903 – Parecer n. 312/2012-E – DJE de 14-09-2.012 –
item 2.5, não é mais necessário, ou seja, prescindível;
2. Já quanto à divergência do estado civil do executado que na
matrícula consta como solteiro e do mandado como separado, temos o seguinte:
a) Nenhuma menção foi feita de que o quinhão de 1/6 do imóvel
pertence exclusivamente a Walter;
b) Também não houve exclusão de eventual meação (artigo 655-B
do CPC);
c) De qualquer forma, em atenção ao princípio da continuidade
e disponibilidade, para a averbação da penhora sobre 1/6 do imóvel, haverá a
necessidade da prévia averbação do casamento de Walter com Tereza, bem como da
separação do casal e de eventual partilha do quinhão de 1/6 do imóvel
(dependendo do regime e época de casamento, doação);
Nesse
sentido ver Processos CGJSP de ns. 60.986/2010 (383/2010-E) e 2008/21511
(105/2008-E), e também processo n. 0023332-70.2012.8.26.0100 da 1ª VRP –Capital
3. Portanto,
não será possível a averbação da penhora pelos motivos acima (item “c”).
 

É
o parecer sub censura.
São
Paulo Sp., 29 de Abril de 2.013.