Arrematação Judicial – Loteamento

Consulta:

Deu entrada nesta
Serventia pedido de registro de loteamento por pessoa que arrematou o imóvel em
hasta pública. Sabendo-se, consoante reiteradas decisões do Colendo Conselho
Superior da Magistratura paulista, que a arrematação de imóveis em hasta
pública é forma originária de aquisição de propriedade e, portanto, inexistindo
relação jurídica entre o arrematante e o(s) anterior(res) proprietário(s) da
gleba, indaga-se se seriam dispensáveis , para a efetivação do
registro do loteamento, as certidões pessoais dos anteriores proprietários, e
cuja previsão está contida no Art. 18, § 1º, da Lei 6.766/79.

27-03-2.013.

 
Resposta:
 
 
De fato, a arrematação judicial, consoantes diversas e recentes decisões do CSMSP, tem sido por mudança de
entendimento, considerada forma originária de aquisição não dependendo de
existência de relação jurídica entre
o arrematante e o anterior proprietário
, estando dispensada do
cumprimento dos princípios de continuidade e especialidade subjetiva.
Quando
o bem é arrematado judicialmente, não há uma relação negocial entre o anterior
proprietário e o adquirente, e a transmissão de domínio não decorre de
manifestação de vontade.

Entretanto,
essa situação, até por ser nova (a mudança de entendimento), deve ser vista com
cautela, pois não se trata de aquisição originária como é a usucapião, onde não
há transmissão de domínio, mas declaração deste (de domínio), ou mesmo como na
desapropriação, que é ato de império e de certa forma sana o imóvel.

Na
arrematação, não será dado ao Oficial registrador cancelar do ofício eventuais
ônus existentes sobre o bem imóvel arrematado, como, por exemplo, a hipoteca, a
penhora, etc., assim como não poderá ser arrematado o imóvel alienado
fiduciariamente, mas nesse caso, tão somente os direitos do devedor fiduciante
ou do credor fiduciário.

Da
mesma forma, se sobre um terreno arrematado existir edificação não constante ou
não averbada à margem da transcrição ou na matrícula do imóvel (terreno),
registrar-se há tão somente o terreno pelo princípio da cindibilidade (a
requerimento do interessado), ficando a regularização da edificação para ato
posterior.

Enfim,
a situação é nova e deve ser analisada com o prudente critério, peculiaridade
necessária ao registro de imóveis, pois o que inexiste é a relação jurídica
entre o anterior proprietário e o arrematante, mas não sobre o imóvel que,
eventualmente poderá estar sendo objeto em outros processos de usucapião,
desapropriação, anulação/cancelamento de registro anterior, questões trabalhistas,
etc.

Desta
forma, entendo, s.m.j., de que apesar de a arrematação ter sido considerada
forma originária de aquisição pelo CSMSP, não dispensa para a efetivação do
registro de parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento) a apresentação
das certidões pessoais dos anteriores proprietários ou mesmo daqueles que no
mencionado período tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel
(parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79).

 
É o
parecer sub censura .

São
Paulo Sp., 27 de Março de 2.013.

 

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